第一篇：小区营销策划方案模版
小区营销策划方案
一、前言
主要介绍营销策划理念、整体思路、目标等，略。
二、项目概况
1.项目地理位置
××小区地处×市西南角，北临×市主干道××西路，东临城市次干道××路；西边紧靠拟修建的二环路干道，南依××镇××村，小区地理位置较好。
2.项目简介
××小区是由××集团—××房地产开发企业投资开发建设的大型生态人文居住社区。以市场化运作为主，主要面向中高档消费群体。
该项目占地××亩，总建筑面积××万平方米，容积率为××%，建筑密度××%，绿化率达××%，总户数为××户。
三、本省房地产发展状况
1.省会城市—××市的房地产发展状况。（略）
2.本案所在—××市的房地产发展状况。（略）
四、本案周边消费群、地产情况分析
1.本案周边消费群调查分析。（略）
2.××市房地产价格水平说明。（略）
3.住宅类物业近期市场特点。（略）
4.区域市场（××市城西区）主要楼盘概况。（从发展商、地位位置、占地面积、总建筑面积、绿化率、规模、物业收费等方面进行对比分析，略）
五、本案SWOT分析
（略）
六、本案市场定位及项目定位
（一）市场总定位
（二）项目定位
1．形象定位
2．户型定位
①一室一厅（××余平方米）占5%左右。
②二室二厅（××余平方米）占50%左右。
③三室二厅（××余平方米）占35%左右。
④三室三厅（××余平方米）占10%左右。
（三）客户群定位：从地域分布、职业特征、消费形态等方面进行目标客户定位。
七、价格及价格策略
经过我部门周密调研，并结合××城西周边主要竞争物业的销售价格，我们认为，本案的全程控制均价为××元/平方米。
具体的定价参考因素有以下四个方面。
（一）制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。
（二）根据项目开发、工程进度及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上进行考虑。
（三）项目前期如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造开发商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打下良好的基础，并且明确远期的目标。
（四）单位定价原则
1．增大景观、中庭花园与其他单位的价差。
2．定价时注重采光、日照对单位的影响。
3．注重公共配套对住宅的影响。
4．注重两栋楼宇之间交汇处和距离、采光、通风、隐私的影响。
5．复式单位与标准层单位的价差。
以上是作为定价时的一个参考因素，最终还须在定价时做一个适当的调整，务求整体价格合理。
八、销售策略
（一）销售时机选择，销售分期建议。（略）
（二）推盘方式
为了降低项目的市场风险，实现利润目标最大化，建议制订如下的推盘计划。
1．保留部分景观、区位等因素好的单元，后期可根据市场情况和销售进度追加部分套型。
2．做到“步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力、不断支撑售价的目的。
（三）销售方式
目前，各地楼盘所运用的销售方式包括按号排队购房、以排队形式优先购房、以抽签形式购房、普通的展销会、户外及各种媒介广告宣传、先到先购房等。
针对本项目的特殊条件，采用排队或者展销会形式的销售手法，并不适合本项目的目标消费群，因为：
1．目标消费群购房比较冷静，应避免采用针对买家的疲劳战术；
2．普通的展销会不能快速聚集人气，产生羊群效应。
因此，通过专业房地产展销会、户外及各种媒介广告宣传、先到先购房的方式较为适宜。
（四）付款方式
1．银行按揭：按揭年限由购房者自主选择，按揭金额不超过所购楼款的70%。
2．一次性付款：采取购房者一次性付清房款的付款方式时，要求购房者在交纳定金后30天内付清全款。
3．分期付款。
在销售时，几种付款方式可灵活运用，结合购房者的具体情况，建议其使用恰当的付款方式，以便迅速促成交易。在销售过程中，可考虑给予购房者一定的价格折扣，尽可能鼓励或引导客户采取一次性的付款方式。
（五）优惠政策（价格折扣）
结合本案前期的销售优惠政策以及周边别墅类主要竞争物业的具体情况，建议采取以下优惠措施：
1．一次性付款XX折；
2．银行按揭XX折；
3．其他付款方式无折扣；
4．在市场认知阶段或特殊活动期间，实行“折上折（96×98，98×98）”的优惠政策，也可采取“赠送一定年限的物业管理费、免入伙费用、赠家电”等促销优惠政策。
（六）销售计划
计划本案销售周期为12个月，根据销售各阶段的划分，具体的销售计划如下：
1．认购期（200×年×月～×月），拟售出10％；
2．开盘期及强势热销期（200×年×月～×月），拟售出20％；
3．持续期及销售调整期（200×年×月～200×年×月），拟售出30%；
4．第二轮强势热销期（200×年×月～×月），拟售出30%；
5．持续期和收尾期（200×年×月～×月），售出剩余部分。
注：上述销售比例中不含企业已售出套型单位。
（七）销售策略
1．传统静态销售与动态销售相结合。
2．SP促销与DS直销相结合。
3．活动引爆楼市。
第二篇：优秀市场营销策划方案
市场营销策划就是明确企业营销的目标市场是什么市场，如何进行市场定位，确定何种市场形象;企业拟采用什么样的产品、渠道、定价和促销策略。以下是小编精心收集整理的市场营销策划方案，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。
市场营销策划方案1
一、促销计划目的：
1、通过在元旦春节期间找准重点消费机会，达到提升真心产品销量和市场占有率。
2、利用元旦和中国最重要的节日春节，将真心品牌与消费者紧密连接，建立真心品牌忠诚度。
3、与佳节家庭团聚的氛围相联系，提高真心品牌亲和力。
4、借助新形象代言人，新包装，全面打造真心品牌新形象。
二、促销计划策略：
1、在元旦春节期间通过真心产品全面让利来吸引家庭主妇的购买和优惠消费者。
2、在各渠道以不同促销形式全方位传递真心新年新春的喜庆表现，提升产品销量。
三、促销地点：
1、直辖市：北京、天津、上海、重庆，共计4个
2、省会城市：合肥、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、福州、南昌、济南、郑州、武汉、长沙、广州、南宁、成都、贵阳、昆明、西安、兰州，共计22个
3、一般地级市：销售一部：65个
销售二部：65个
销售三部：65个
共计195个(各销售部根据市场状况进行调配)
四、促销时间：
1、生动化陈列：2011年12月20日—2011年2月23日
2、KA卖场促销：2011年12月20日—2011年2月23日
3、B类商超促销：2011年12月20日—2011年2月23日
4、批市陈列促销：2011年12月20日—2011年2月4日
五、促销方式：
(一)促销方式
1、促销内容：在允许张贴的小餐馆内张贴真心新版产品海报，同时在KA、BC、D类店开展生动化陈列展示。
2、启动目标餐馆：直辖市600家/市_4个城市=2400家省会城市300家/市_22个城市=6600家
3、海报张贴要求：
(1)必须张贴在小餐馆室内。
(2)张贴距离地面1.5米左右墙面上。
(3)每个小餐馆张贴海报2张。
(4)我司人员必须亲自将海报张贴在店内。
(5)张贴要有记录。(见《户外海报张贴登记表》)
(6)所有张贴均争取免费张贴。
4、卖场货架陈列要求：
(1)陈列位置：真心产品必须摆放在炒货区货架上，位于炒货区货架的第一个或第二个位置。
(2)陈列面积：真心产品必须集中陈列，每个规格不低于4个陈列面，产品陈列饱满。
(3)陈列氛围：产品必须有明确的价格牌，陈列整齐干净，产品货龄小于三个月，包装一律正面朝向消费者。每个卖场不低于5个跳跳卡，5个插卡。
5、BC店陈列要求：
(1)陈列位置：真心产品必须摆放在炒货区货架上，位于炒货区货架的第一个或第二个位置。
(2)陈列面积：真心产品必须集中陈列，每个规格不低于3个陈列面，产品陈列饱满。
(3)陈列氛围：产品必须有明确的价格牌，陈列整齐干净，包装一律正面朝向消费者,产品货龄小于三个月。B类商超不低于5个跳跳卡，5个插卡。C类超市户外墙体不少于2张产品海报张贴。
6、D类店陈列要求：
(1)陈列位置：真心产品必须摆放在消费者最容易看到和拿到的地方。
(2)陈列面积：真心产品必须集中陈列，每个规格不低于2个陈列面，产品陈列饱满。
(3)陈列氛围：陈列整齐干净，包装一律正面朝向消者。D类店户外墙体不少于2张产品海报张贴，海报张贴要有记录。(见户外海报张贴登记表))
(二)促销方式
1、促销内容：在K/A卖场进行堆头展示，同时在进场新规格340g、240g中选择规格开展特价活动，并在重点K/A卖场安排导购员。
2、340g、240g未进的活动卖场，开展383g或300g堆头陈列，零售价格不变。(要标明优惠价)
3、堆头陈列规定：活动城市堆头全部争取为异型堆头陈列，最低异型堆头数量不得低于开展堆头数量的60%。各省根据公司异型堆头统一风格在当地制作完成，凭正规发票报帐。
4、特价规定：
(1)340g原卖场供价5.7元/袋，售价6.6元/袋，活动期间供价下调至5.4元/袋，售价5.5元/袋。
(2)240g原卖场供价4.3元/袋，售价4.9元/袋，活动期间供价下调至3.9元/袋，售价4元/袋。
5、堆头陈列标准：
a、陈列位置：真心产品堆头必须位于人流密集的购物主通道上。
b、陈列面积：堆头面积不小于1.2米_1.2米，堆头上产品陈列要饱满。
c、陈列氛围：堆头上方必须有明确的价格牌和吊旗，四周要有香瓜子产品帷幔，堆头上陈列促销产品，产品货龄小于三个月，陈列要整齐干净。
(三)促销方式
1、促销内容：活动期间，B类商超开展240g或340g捆绑45g香瓜子活动。
2、说明：240g和340g都进店的商超，必须选择340g进行捆绑。
(四)促销方式
促销内容：选择当地批发市场选择一定数量批发商开展生动化陈列竞赛。陈列合格批发商将在其被告之合格的2天内获得2件45g_90真心香瓜子。
六、公司资源支持：
1、直辖市：
a、15000张产品海报
b、户外墙体不少于2张产品海报张贴2000张空白海报
c、2卷帷幔
d、500个插卡
e、500个跳跳卡
f、500个吊旗
g、20个卖场特价费用(有客户城市，公司承担50%)
h、20个卖场堆头费用(有客户城市，公司承担50%)
i、10名导购员两个月工资(有客户城市，公司承担50%)
j、8个商超捆绑费用(有客户城市，公司承担50%)
k、30家批发客户陈列费用(有客户城市，公司承担50%)
2、省会城市：
a、8000张产品海报
b、1000张空白海报
c、1卷产品帷幔
d、500个插卡
e、500个跳跳卡
f、100个产品吊旗
g、10个卖场特价费用(有客户城市，公司承担50%)
h、10个卖场堆头费用(有客户城市，公司承担50%)
i、5名导购员两个月工资(有客户城市，公司承担50%)
j、5个商超捆绑费用(有客户城市，公司承担50%)
k、20家批发客户陈列费用(有客户城市，公司承担50%)
3、一般地级市：
a、5000张产品海报
b、1卷产品帷幔
c、公司承担5个卖场特价费用50%
d、公司承担5个卖场堆头费用50%
e、公司承担15家批发客户陈列费用50%
七、方案执行：
1、各城市根据城市级别参照执行。
2、为了实现2021年新年新春促销活动规范和统一，方便公司集中进行资源规划和配置，全国市场自2020年12月12日起停止提报2020年12月份—2021年2月份所有地级市以上市场促销方案。(刮卡和经销商进货搭赠除外)
3、各省区必须在2020年12月12前，按公司元旦春节促销执行标准，提报省区活动参与城市及活动明细。逾期不报的公司将不予受理。(详见《2021年新年新春促销城市提报表》)
4、深圳、大连、青岛、苏州4城市参照省会城市标准执行。
5、各城市根据公司零售业态划分标准，确定当地K/A、BC、D数量。活动终端必须符合公司零售业态划分标准，活动开展按客观数量执行。
6、各城市必须严格按照活动内容方式执行，不得随意修改。如需调整必须以书面形式向销售部说明，报市场部备案，报营销总经理批准。
7、导购员上班放假时间安排：
2011年12月20日—2021年2月7日：正常上班
2011年2月8日—2021年2月13日：春节休息
2011年2月14日—2021年2月23日：正常上班
8、导购员工作时间安排(各城市根据卖场营业时间参照安排)
上午：10：00—12：00
下午：13：00—21：009、导购员工资：
导购员工资采用底薪+提成方式，导购员凭卖场电脑销售清单，每月进行提成核算。
直辖市：700元/月+每销售1件奖励1元。
省会城市：500元/月+每销售1件奖励1元。
10、导购员必须每日填写工作日报表。
11、分公司、办事处商超业代负责无驻店导购员卖场的理货工作。
八、活动监控：
1、各省区经理负责活动具体统筹安排。
2、各省区活动城市检查：
(1)生动化检查不得低于5次/月。
(2)KA、B类商超活动检查不得低于5次/月。
(3)批市活动不得低于3次/月。
3、检查必须按表填写检查记录。
4、公司相关领导将进行不定期抽查。
5、市场专员负责活动最终真实性核查。
6、公司活动督战小组成员：
(1)活动总指挥：曹恒广
(2)活动监督：张先义、王祥云、市场专员
(3)活动第一负责人：
销售一部：吴孝纯、杨福裕
销售二部：单祥进、王化松、方高忠
销售三部：顾军、刘学兵
(4)活动第一执行人：各省区经理
(5)活动协助：李童、谢孟生、吴召兰
九、费用预算：
(一)单个城市费用预算：
1、直辖市：
a、海报费用：0.7元/张_15000张=10500元
b、空白海报：0.7元/张_2000张=1400元
c、帷幔：180元/卷_2卷=360元
d、500个插卡：0.16元/个_500个=80元
e、500个跳跳卡：0.22元/个_500个=110元
f、吊旗：0.52元/个_100个=260元
g、卖场特价费用：900件/月/店_2个月_90元/件_20店_6.35%=205740元
h、卖场堆头费用：5000元/月/店_2个月_20个店=200000元
i、导购员工资：1500元/月/名_2个月_10名=30000元
j、商超捆绑费用：300件/月/店_2个月_8个_90元/件_11.67%=50414.4元
k、批发客户陈列费用：63元/件_2件_30家=3780元
费用合计：502，644.4元
2、省会城市：
a、海报费用：0.7元/张_8000张=5600元
b、空白海报：0.7元/张_1000张=700元
c、帷幔：180元/卷_1卷=180元
4、插卡：0.16元/个_500个=80元
d、跳跳卡：0.22元/个_500个=110元
e、吊旗：0.52元/个_500个=260元
f、卖场特价费用：600件/月/店_2个月_90元/件_10店_6.35%=68580元
g、卖场堆头费用：3000元/月/店_2个月_10个店=60000元
h、导购员工资：1000元/月/名_2个月_5名=10000元
i、商超捆绑费用：200件/月/店_2个月_5个_90元/件_11.67%=21006元
j、批发客户陈列费用：63元/件_2件_20家=2520元
费用合计：169，036元(公司承担50%为84，518元)
3、一般地级市：
a、产品海报：0.7元/张_5000张=3500元
b、帷幔：180元/卷_1卷=180元
c、卖场特价费用：200件/月/店_2个月_5个店_90元/件_6.35%=11430元
d、卖场堆头费用：1500元/月/店_2个月_5个店=15000元
e、批发客户陈列费用：63元/件_2件_15家=1890元
费用合计：32，000元(公司承担50%为16，000元)
(二)活动全国销量及费用预算：
1、活动期间全国销量：
(1)直辖市：200万元_2个月_4个城市=1600万元
(2)省会城市：40万元_2个月_22个=1760万元
(3)一般低级市：20万元_2个月_195个=7800万元
销量总计：11160万元
2、全国费用预算：
(1)直辖市：502644.4元_4个直营城市=2010577.6元
(2)省会城市：169036元_10个直营城市+84518元_16个非直营城市=3042648元
(3)一般地级市：16000元_191个城市=3056000元
费用合计：8109225元(810.92万元)
3、费用率：810.92万元/11160万元=7.26%
市场营销策划方案2
一、前言
近年来，校园经济越来越为商家所重视，校园经济最明显的增长点就是高考以后的会餐、毕业会餐。包括我们口头说的“班级聚餐”和“谢师宴”等各种形式，我们的单店应对这一现象引起足够的重视。
二、活动时间：高考时的春招和秋招前后15天或适当延长
三、传播途径：
1)店前的板宣传。
2)向所在区域的高中学校发送邀请函。
3)当地电视台的点歌节目传播信息。
4)店内老顾客帮助宣传。
5)店面的横幅宣传。内容：“祝各位学子金榜题名，渝德居火锅静候你们的到来，一起分享成功的喜悦。”
6)其他传播方式的选择。
四、行销分析
1、班级聚餐：毕业会餐是所有会餐之后最后一次全体性会餐，因为班级中友谊、爱情、师生情的缘故，所以这样的聚餐一般可以承受相对高的价格，多数是“就餐+娱乐+餐后娱乐”的形式来完成整个过程。
2、全校聚餐：多处于毕业阶段，参与者是全体师生，因为学生数量大，又以系为单位进行分散消费，数量仍是很大，这样的聚餐对价格有一定要求，属于一般性消费，但对商家的环境有一定要求，希望优惠的价格，高质量的环境。
3、谢师宴：分成中、高考以后时期和大学毕业期间。表现原因是中、高考考生取得好的成绩而答谢教师、班主任，大学生因被保送或经过努力取得硕士学位而答谢辅导员和有关授课教师等，这类宴会的显著特点是要求高档消费，完全排斥普通的环境服务和低价格的菜品。
五、行销方略
因为校园经济的特点，我们建议单店在行销时做到区别对待。
首先：班级聚餐我们提供中档菜品价格和特色菜并提，提供满意服务，对较高档的菜品采用特价形式。
1、主题：关爱莘莘学子，共创模范班级
2、促销方式：
1)凡来店进行班级聚会的班级，均免费使用本店舞台，本店提供全面的娱乐设备和齐全的歌曲伴舞。
2)免费赠送友情卡并协助策划班级娱乐活动。
3)部分菜品实行打折优惠，酒水8.8折优惠。
其次，学校聚餐要求有实惠的价格，单店在宣传中应注重价格和餐后娱乐，因为单店娱乐方式和场地有限，可要提供其他场地，如包场(按时段包场，应注意进行成本核算)。
1、主题：学校聚餐，本店提供娱乐中心时至时的免费娱乐包场。
2、促销方式：
(1)单店提供全部菜品8.8折优惠(不含酒水)。
(2)在单店举行学校聚餐。本店提供娱乐中心时至时的免费娱乐包场券。
最后：谢师宴应立足于菜品、服务、档次上的宣传。
1、主题：重庆渝德居火锅店恭喜各位学子学业有成，向培养出出色“将军”的老师们表示衷心的祝贺并致以深深的敬意。“将军风范，百年火锅”。
2、促销方式：
(1)单店提供、等标准包房、豪华包房。
(2)单店向师生推荐特色菜，新菜品。
(3)您可以告诉我们您将要支出的消费金额，店方将为您配上丰盛的菜品。
(4)赠送谢师卡、纪念品及鲜花。
企划部提供的方案旨在提醒单店应重视此经济增长点，具体在实施中会因为学校和单店的路程，学生们的消费习惯，当地的经济状况，竞争状况等因素而不同，所以我们建议单店在行销时应符合当地的特征，目的只是把那些学生和老师吸引到我们店内进行消费。
大客户营销方案参考
在企业营销中，大客户营销尤其显得重要，大客户带给企业的利润往往占所有客户利润的80%，20/80理论非常适用。而相比于公司各种营销策略，大客户营销对于开局显得非常重要。针对大客户，我们应该需要注意哪些呢?怎样开局才会更有利于下一步的开展?
一.事先的信息收集及分析。
在开始大客户营销/拜访前，一定要进行信息收集及分析，为制定大客户营销策略提供坚实的基础。信息收集包括：
第一、大客户的行业情况，如发展趋势，竞争情况，大客户在行业中的地位等;
第二、大客户的组织情况，如组织结构，采购决策流程等;
第三、大客户高层(决策者)的情况，如他的背景信息，关心的问题，对他有影响力的人等;
第四、大客户存在的问题(跟你所销售产品有关的);
第五、大客户与你公司之前的交往情况(如果有的话);
第六、你自己所营销的产品及你的公司的情况分析;
第七、你的竞争对手情况分析;
......二.制定大客户营销策略及计划。
在信息收集及分析的基础上，制定一份合适的大客户营销策略及计划。在营销策略里面，有6个关键的要素，需要营销策划人员加以注意：
1、营销策略人员要明确谁是购买的影响者，即客户企业对于购买的决策者，这些人有哪些特征。
2、要明确自己在营销策略中的强项。在销售时，要时刻注意可能存在的问题。一旦发现了问题，首先要标明问题所在，然后利用自己的强项解决问题，确保营销战略能够成功地进行。
3、要注意反馈的模式。在与客户沟通交流的过程中，时刻要注意客户的反馈，从客户的反馈中不断验证自己原先对客户的判断，最终得出是否能够针对这个客户进行成功营销的结论。如果不注意客户的反馈，营销人员往往在付出了大量的精力和时间后，却得不到想要的结果。
4、要明确赢的标准。包括自己赢的标准以及客户赢的标准。只有明确了客户赢的标准，才能成功地与客户进行交流和沟通，从而实现成功的销售。
5、理想型的客户。在面对众多类型的客户时，营销人员要善于判断哪些是理想型的客户，只有这样，销售才能够有主有次，有更大的机会取得成功。
6、漏斗原则。营销人员在面对企业下达的高额销售指标时，往往感觉要完成比较困难。在这种情况下，销售人员既不能不顾客观困难，硬着头皮接受任务，也不宜轻易地要求企业降低销售指标。正确的方法是，营销人员要与企业进行“讨价还价”，向企业合理地要求更多的资源，以确保自己能够按时按量完成任务。
三.根据策略、计划，进行大客户营销开局工作。在开局工作时，要注意2点：
1、在开始基础的营销工作(如与技术部门，采购接触/谈)的同时，要(开始)推进与大客户高层(决策者)的关系，即要与他们打交道。很多营销人员常犯的错误是：只与大客户的一般人员联系，而不进行，或者说忽视与大客户高层的工作。结果是花了大量的时间、精力，甚至金钱，只得到了低层次的关系。
在实际工作中经常会出现这样的情境：一个营销人员(或者说一家公司)与大客户做了很长时间的生意，似乎关系基础不错。但竞争对手换了一个营销人员后，就轻易地将单拿走了。为什么?很常见的原因就是：之前的营销人员与这位销售人员一样，都是做低层的关系，结果输了。而营销的销售人员多做了大客户高层(决策者)的关系，就轻易地赢了。
从这里我们可以总结到：只有影响客户企业最重要的企业管理决策者，才有可能进行成功的营销。对于营销人员来说，客户企业最重要的决策者往往并不是企业的总裁，而是与某一个具体项目有关的的决策者。这类人被称为是非常重要的高层官员，对于营销人员来说是最关键的人，其重要性甚至超过客户企业的总裁。营销人员如果能够与这类人会面，进行效果良好的交流和沟通，那么营销成功的几率就会极大地增加。
2、做大客户高层(决策者)的关系，要做就要做好，不然会起反作用。关于这点可以点击“大客户营销中如何与客户高层保持关系”，有详细说明!
最后要强调的是：大客户营销的开局很重要，但关键是在之前的信息收集、分析，以及策略、计划的制定。只有做好了这些工作，才能找到好的切入点，及按计划、步骤推进大客户营销工作，并且同时与高层保持良好的关系，大客户营销才能事半功倍。
市场营销策划方案3
一、计划概要
1、销售目标600万元;
2、经销商网点50个;
3、公司在自控产品市场有一定知名度;
二、营销状况
空调自控产品属于中央空调等行业配套产品，受上游产品消费市场牵制，但需求总量还是比较可观。随着城市建设和人民生活水平的不断提高以及产品更新换代时期的到来带动了市场的持续增长幅度，从而带动了整体市场容量的扩张。湖南地处中国的中部，空调自控产品需求量比较大：1、夏秋炎热，春冬寒冷;2、近两年湖南房地产业发展迅速，特别是中高档商居楼、别墅群的兴建;3、湖南纳入西部开发、将增加各种基础工程的建设;4、长株潭的融城;5、郴州、岳阳、常德等大量兴建工业园和开发区;6、人们对自身生活要求的提高;综上所述，空调自控产品特别是高档空调自控产品在湖南的发展潜力很大。
营销方式总体来说，空调自控产品销售的方式不外三种：工程招标、房产团购和私人项目。工程招标渠道占据的份额很大，但是房产团购和私人项目两种渠道发展迅速，已经呈现出多元发展局面。
从各企业的销售渠道来看，大部分公司采用办事处加经销商的模式，国内空调自控产品企业2007年都加大力度进行全国营销网络的部署和传统渠道的巩固，加强与设计院以及管理部门的公关合作。对于进入时间相对较晚的空调自控产品企业来说，由于市场积累时间相对较短，而又急于快速打开市场，因此基本上都采用了办事处加经销制的渠道模式。为了快速对市场进行反应，凡进入湖南市场的自控产品在湖南都有库存。湖南空调自控产品市场容量比较大而且还有很大的潜力，发展趋势普遍看好，因此对还未进入湖南市场的品牌存在很大的市场机会，只要采用比较得当的市场策略，就可以挤进湖南市场。目前上海正一在湖南空调自控产品市场上基础比较薄弱，团队还比较年轻，品牌影响力还需要巩固与拓展。在销售过程中必须要非常清楚我公司的优势，并加以发挥使之达到极致;并要找出我公司的弱项并及时提出，加以克服实现的价值;提高服务水平和质量，将服务意识渗透到与客户交流的每个环节中，注重售前售中售后回访等各项服务。
三、营销目标
1.空调自控产品应以长远发展为目的，力求扎根湖南。2009年以建立完善的销售网络和样板工程为主，销售目标为600万元;
2.挤身一流的空调自控产品供应商;成为快速成长的成功品牌;
3.以空调自控产品带动整个空调产品的销售和发展。
4.市场销售近期目标：在很短的时间内使营销业绩快速成长，到年底使自身产品成为行业内知名品牌，取代省内同水平产品的一部分市场。
5.致力于发展分销市场，到2009年底发展到50家分销业务合作伙伴;
6.无论精神,体力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪资发展;
四、营销策略
如果空调自控产品要快速增长，且还要取得竞争优势，的选择必然是——“目标集中”的总体竞争战略。随着湖南经济的不断快速发展、城市化规模的不断扩大，空调自控产品市场的消费潜力很大，目标集中战略对我们来说是明智的竞争策略选择。围绕“目标集中”总体竞争战略我们可以采取的具体战术策略包括：市场集中策略、产品带集中策略、经销商集中策略以及其他为目标集中而配套的策略四个方面。为此，我们需要将湖南市场划分为以下四种：
战略核心型市场---长沙，株洲，湘潭,岳阳
重点发展型市场----郴州，常德，张家界，怀化
培育型市场-----娄底，衡阳，邵阳
等待开发型市场----吉首，永州，益阳，总的营销策略：全员营销与采用直销和渠道营销相给合的营销策略
1、目标市场：
遍地开花，中心城市和中小城市同时突破，重点发展行业样板工程,大力发展重点区域和重点代理商，迅速促进产品的销量及销售额的提高。
2、产品策略：
用整体的解决方案带动整体的销售：要求我们的产品能形成完整的解决方案并有成功的案例，由此带动全线产品的销售。大小互动：以空调自控产品的销售带动阀门及其他产品的销售，以阀门及其他产品的项目促进空调自控产品的销售。
3、价格策略：
高品质，高价格，高利润空间为原则;制订较现实的价格表：价格表分为两层，媒体公开报价，市场销售的最底价。制订较高的月返点和季返点政策，以控制营销体系。严格控制价格体系，确保一级分销商，二级分销商，项目工程商，最终用户之间的价格距离级利润空间。为了适应市场，价格政策又要有一定的能活性。
4、渠道策略：
(1)分销合作伙伴分为二类：一是分销客户，是我们的重点合作伙伴。二是工程商客户，是我们的基础客户。
(2)渠道的建立模式：A.采取逐步深入的方式，先草签协议，再做销售预测表，然后正式签定协议，订购第一批货。如不进货则不能签定代理协议;B.采取寻找重要客户的办法，通过谈判将货压到分销商手中，然后我们的销售和市场支持跟上;C.在代理之间挑取竞争心态，在谈判中因有当地的一个潜在客户而使我们掌握主动和高姿态。不能以低姿态进入市场;D.草签协议后，在我们的广告中就可以出现草签代理商的名字，挑取了分销商和原厂商的矛盾，我们乘机进入市场;E.在当地的区域市场上，随时保证有一个当地的可以成为一级代理的二级代理，以对一级代理成为威胁和起到促进作用。
(3)市场上有推，拉的力量。要快速的增长，就要采用推动力量。拉需要长时间的培养。为此，我们将主要精力放在开拓渠道分销上，另外，负责大客户的人员和工程商的人员主攻行业市场和工程市场，力争在三个月内完成4~5项样板工程，给内?a href='//www.xiexiebang.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽焙头窒淌髁⑿判摹５侥甑孜梗瓿勺约旱挠ǘ睢?/p>
5、人员策略：
营销团队的基本理念：A.开放心胸;B.战胜自我;C.专业精神。
(1)业务团队的垂直联系，保持高效沟通，才能作出快速反应。团队建设扁平。
(2)内部人员的报告制度和销售奖励制度
(3)以专业的精神来销售产品。价值=价格+技术支持+服务+品牌。实际销售的是一个解决方案。
(4)编制销售手册;其中包括代理的游戏规则，技术支持，市场部的工作范围和职能，所能解决的问题和提供的支持等说明。
五、营销方案
1、公司应好好利用上海品牌，走品牌发展战略;
2、整合湖南本地各种资源，建立完善的销售网络;
3、培养一批好客户，建立良好的社会关系网;
4、建设一支好的营销团队;
5、选择一套适合公司的市场运作模式;
6、抓住公司产品的特点，寻找公司的卖点。
7、公司在湖南宜采用直销和经销相结合的市场运作模式;直销做样板工程并带动经销网络的发展，经销做销量并作为公司利润增长点;
8、直销采用人员推广和部分媒体宣传相结合的方式拓展市场，针对空调自控产品，我们可以采用小区推广法和重点工程机项目样板工程说服法;
9、为了尽快进入市场和有利于公司的长期发展，应以长沙为中心，向省内各大城市进军，其中以长沙为核心，以地市为利润增长点;
10、湖南的渠道宜采用扁平化模式并作好渠道建设和管理，在渠道建设方面可以不设省级总经销商，而是以地市为基本单位划分，每个地级市设二个一级经销商，并把营销触角一直延伸到具有市场价值的县级市场，改变目前湖南其他空调自控产品品牌在地级市场长期以来的游击战方式，采用阵地战，建立与经销商长期利益关系的品牌化运作模式，对每个地区市场都精耕细作，稳扎稳打。
市场营销策划方案4
一、汽车网络营销状况分析
目前国内汽车企业对网络营销模式还处于实践摸索和向国外同行企业学习的阶段，还没有形成一整套适合我国国情的汽车网络营销指导策略。一些汽车企业只习惯于沿用过去传统实体市场的营销策略，不熟悉与网络营销相适应的营销策略，不注意在经营过程中提高企业经营水平、培育企业顾客资源、革新企业技术、扩大企业竞争优势等等，同国外汽车公司相比较还有较大的差距，因而网络营销的诸多优势在国内汽车营销中尚未体现出来。
网络营销赖以生存的品牌基础有待继续夯实，品牌经营是市场营销的高级阶段，是网络营销的基础与灵魂。网络营销只有建立在知名度高、商业信誉好、服务体系完备的汽车品牌的基础上，才能产生巨大的号召力与吸引力，广大用户才能接受网上购车等新的交易方式，摈弃传统的实物现场购车等习惯。而我国的部分汽车品牌缺乏科学化、现代化、规范化的动作系统，品牌实力还有待提升。
网络营销的具体业务还处在初级阶段，目前国内大部分汽车企业只是建立了一个网站，借助网络技术做做网络广告、促销宣传、车型介绍、信息发布、价格查询以及收发电子邮件等简单业务，有的企业甚至只是将企业的厂名、简介、车型、研发成果、通信地址、电话等简单信息挂在网上而已。事实上，以上所述的几种网络业务根本不能等同于网络营销。企业只有通过大力探索各种具体的营销业务，如网上调研、网上新产品开发、网上分销、网上服务等等，才能充分利用网络资源，并不断向网络营销靠拢。
二、__网络营销现状分析
目前__网站主要设有产品展示、专家应答、车友社区、营销网络(需要帐号登录)、经销商、服务商查询。在这些功能当中只有专家应答是可以和顾客互动的(营销网络不清楚，需帐号登录)，其他的都是介绍性信息，车友社区里提供一些下载，如铃声、MV、广告片、屏幕保护、经典图片;有一个在线游戏，都是Flash的很简单的游戏，有一个《__风云碰撞试验实景模拟游戏》其实只是一个Flash展示汽车撞车试验而已;另外有一个是定制邮件信息的功能。
三、竞争对手网络营销状况调查分析
竞争对手主要选了几个大众型车辆进行调查，因为就目前而言__汽车的竞争对手主要来自大众型的汽车公司，高档车型的暂不考虑，选取对象情况如下：
1、上海大众：主要设有《员工车主俱乐部》、相关信息、经销商查询、服务站查询查询，情况和__差不多，在主页没有找到在线咨询之类的信息，估计在《员工车主俱乐部》里(需要帐号登录)。
2、本田：在线咨询、购买咨询、售后服务、感想及意见建议、公司相关信息及新闻，也是以介绍企业相关信息为主，比__多了购买咨询、售后服务、感想及意见建议。
3、丰田：全部都是公司相关信息及新闻，未找到在线咨询之类信息。
4、上海通用：在线联系、产品召回管理(具体情况不清楚，介绍链接无效)，整体以介绍产品为主，多出链接无效。
四、网络营销目的：
使更多人了解__，人们更了解__，更加关注__，从而达到更高的销售量及节省推广成本。
对于汽车企业来说，没有比网络更有效的沟通渠道了。有调查显示，76%的车主在购车前浏览汽车企业的网站，67%的人会到一个第三方网站查看相关评论。现在，也有很多汽车企业采用博客的网络营销方式，使汽车企业有了一个更直接与客户沟通的渠道。
被主流媒体评选为“国民车”的__。__也应该走在了汽车营销模式变革的浪尖。按照部门对于__销售环节的整体统计，复杂的销售环节在汽车的整个销售成本中消耗了大约25%的利润。按照这个数字来测算，如果采用网络订购的模式，在国内__汽车销售中，__可以节省25%的整车推广与销售成本。这不仅可以是减少的成本返回给消费者，同时可以增加__的利润率。
五、网站策划分析
(一)对__公司网站的建设
1、增加FAQ：目前只有在线咨询系统，可以对自己本人提的问题进行查询，而不能对别人提的问题进行查询，如果顾客遇到的是非常常见的问题，那么使用在线咨询会使人感到麻烦，并且需要等待时间，针对该类问题__应该做的是把常见的问题整理做成系统方便顾客快速查询，即做个FAQ，使用FAQ可以帮助顾客尽快解决问题且可以节省咨询经费，同时也应提供查询其他顾客曾经提问过的问题，而不是只允许查询自己的问题。
2、增加虚拟试驾：目前只有《__风云碰撞试验实景模拟游戏》，实际上只是一个Flash的演示，可以尝试用Flash做一个可以人为控制各种数据的仿真试车，不是单纯的试验撞车，而应该提供更多的测试选择，还应该有在不同环境下的测试，以及以不同车速进行不同的开车方法的测试，让客户更好的了解车辆性能，同时也可以吸引一些未打算买车网民的眼球，但这也是潜在用户，除了试车之外还要提供通过游戏中的Flash进行3D观察汽车内部布局以及汽车的构造，让网民得到由里到外对__汽车的认识。
3、提供申请试驾：购买__汽车的人只要登陆其规定的网站，在看过汽车的详细资料后，便可以向__的4S店申请试驾，如果试驾满意，购车者可以从网站直接预订。在得到__的电子回复函件后，购车者便可以在__指定的4S店预付订金，在__根据购车者的订单完成生产之后，付全款提车。而4S店最后将蜕化成专门负责接收订单和收款的服务部门，当然，其之前的售后维修服务功能将继续保留，并且同时也可以采用网上售后服务。订单式销售模式同时为经销商节约了推广与营销成本，使其与厂家达到了的双赢模式。
如果这一切顺利，这将是个完美的营销模式，对于__而言，全部销售的订单式生产将实现该产品“零库存”的销售结果，而销售链条节约的成本可以让其获得同类产品竞争力的价格，__公司在国内率先通过网络客户订单销售这一模式来受益更多的用户和经销商。通过与用户的互动和沟通，享受便捷的服务和优惠的折扣，不断满足用户个性化需求，提高产品的“新鲜”度，使新产品能够在最短的时间到达直接用户的手中”。同时，节省的利润可以用来研发并继续提高产品质量，从而提高产品的整体竞争实力。同时__公司建立一个大型的售后服务网站，在汽车售后的几天之内对用户进行网上或则是电话的进行售后的汽车使用调查。同时也可以让用户把使用后的信息反馈到__公司服务部。这样不仅可以让用户更加的满意，也可以让__公司更加了解__汽车在市场上的概况。
4、博客宣传：把企业博客的介绍及链接放到主页上，让更多人了解该博客，更多人直接与__对话。在“奥运”时真正体现出它巨大的商业价值和独有的战略魅力。这种方式主要是体现了博客公关在网络营销这的巨大作用。__汽车通过网络会议室创造一个直接的形式，通过这一形式，与通用汽车有关的社会各界人士都有机会直接与__汽车对话。借助于这些来自客户、员工、投资人等的反馈，促进__汽车成长为一个更好的公司，为客户提供更好的产品。通过博客，__的管理者可以用他们自己的语言表达他们的观点，不经过任何人的过滤，并且直接听取对__有热情的和对公司所做的事情有兴趣的人的反馈。
(二)建一个社区——__在线
建一个社区成本不大，经费主要花在社区的推广上，而且有__汽车做为强大后盾，胜算很大，即使失败也只是损失建设经费，推广只需附加在企业产品推广中即可，故可不算在社区建设经费中，产品本来就需要花钱做广告。如果社区做好了，直接的好处就是可以获得一个很好的网上做广告的平台，这是使用别人的网站做广告所不能比拟的，同时可以很好的了解顾客需求，掌握大量的网民信息，还可以将经营模式和方针在网络环境中重新规划整合一番，使企业营销体系与互联网的各种功能有机结合成新的网络营销体系。该体系中包括寻找新的商机，抑制竞争对手，发现、吸引并留住顾客，通过不断增加的产品和服务为自己的品牌增值等等。如何做这个社区呢，社区的模式大都相同，主要是为了实现和网民更好的互动，所以社区应该提供一个较全面的BBS，功能强大界面美观的博客，还有就是音乐、影视、游戏之类来吸引网民。这些都只是初期的构建，整个社区要根据网民的需要而进行更新升级，确保留住用户。
六、网站推广方法
第一阶段：建设好__网站后利用某款新车的推出期间举行网上游戏或者调查即得购车优惠活动，在腾讯QQ、盛大浩方之类投放广告吸引网民浏览__主页。
第二阶段：在吸引了网民之后立即推出__在线，在__的所有广告中加上__在线的广告内容，社区方面与游戏运营商、某些软件经营商联手合作，通过__在线限量向网民提供某些游戏、收费软件产品的激活码、使用权之类的虚拟物品，以吸引更多的顾客。
总结：
一个网络营销事件的成功必然有他独特之处。无论是从正面、侧面还是从反面推广、炒做，都要有大众网民耳熟能详的事件、新闻，能有网民易记且能产生正面或者反面的共鸣。才能把推广的事件、产品引起大众关注、讨论。
以个别网络推广公司的力量是有限的，即使用上网络所有渠道，媒体宣传也不能达到预定效果。只有依靠当时的热点新闻、事件的强大力量，与其精密的联系，带动推广的速度与范围的扩大。通过在网络、媒体热点新闻事件中有效的插足，有效的共鸣，从而以小的投入、操作产生大的效果。
对于网络视频营销，是一种很好的新型营销模式，优酷、土豆等视频网站发布简单而人流量大，加上做标题与事件新闻的相关性，视频的外部推广，能够很好的提升视频的观赏率。不失为网络营销推广的一个强有力途径。
市场营销策划方案5
一、U-PVC管材市场概况
20__年我国新住宅室内80%将采用塑料管，城市供水50%采用塑料管。1994年我国塑料管材产量只有14万吨，经过短短几年发展，目前已近150万吨。
塑料管材在今天的生活和工业领域中，以其耐腐蚀、耐老化、环保安全而越来越受青睐。特别是在建筑业，新型塑料管材不仅能大量替代钢、木等传统建材，而且还具有节能、节材、保护生态、改善居住环境、提高建筑功能与质量、降低建筑物自重、竣工便捷等优点，广泛应用于建筑给排水、城镇给排水以及燃气管等领域，成为新世纪管道发展的潮流。
据了解，塑料管材市场的增长速度约为管材市场平均增长速度的4倍，远远高于各个国家国民经济的发展速度。塑料管材在发达国家，特别在欧洲得到了很好的发展和成功的应用。在我国，塑料管道近两年迅速发展，已成为建筑业的新兴材料。
传统的给水管网主要以钢管、铸铁管、混凝土管等传统材料为主，从20世纪中期开始，世界各国普遍应用塑料管材代替传统管材，塑料管材一直保持着较高的增长速度，其中亚太地区的管材市场在今后增长速度最快。
塑料管道近两年在我国的发展已是势不可挡，特别是国家化学建材产业制定'十五'计划和2015年发展规划纲要以来，在管道行业掀起了一股又一股的投资热潮，如铝塑管、交联管、PP-R管、PE燃气管、PE给水管、排水排污管等等，给我国管材行业的发展创造了一次又一次腾飞的机遇。我国管材树脂用量逐年增加，增速很快，近几年塑料管材增长的速度达20%以上。
目前，国内塑料管材已形成了系列化，包括农用管材、建筑用冷热水PP管材等，一些企业目前正在进行埋地排水管专用料的开发。这一切都来自于市场的巨大需求。
二、本公司PVC管材生产销售状况(公司，产品，定位，市场走势)
1.产品
品牌是企业整体产品的一个组成部分。目前我公司已有自己的主打产品荆沙，由于在做工上区别于其他品牌，质量好，已有较不错的口碑。由于价格的偏高，面向中高端市场，其市场占有率偏低。公司的其他品牌、质量居中，价格不高，面对中低端市场，销售量较大。
本公司管材规格齐全，可以满足客户的不同需求。管材的包装多为薄膜，在装卸的过程中容易破损，影响产品外观。就目前的销售范围来看我们可以对所有的经销商需要的管材实现当天供货，产品服务及时有效。
综合来看本公司管材产品在同质产品中具有相当大的竞争力，特别是在公司物流辐射区内竞争力尤为明显。
2.价格
a)价格是企业的生存的重要问题。
生活大好的的情势下人们对住房的需求越来越高。PVC管材作为一种新建筑材料越来越受到欢迎，PVC管材市场需求是不断增长的。据此我们预测，消费者将对PVC管材的价格将越来越具有弹性。我们以生产成本加销售成本为准，价格按消费者、经销商接受能力为限，中间选择以竞争情况为依据。管材价格根据公司主要竞争者对价格的调整而调整。(附现阶段公司管材价格表)在产品进入某一市场初期(如咸宁市场)，为迅速扩大销售，在不影响利润的前提下，可采取低价策略。
b)产品价格调整
企业制定价格以后，当营销环境发生变化，对价格予以适当调整
l削价策略
原因：A企业急需回笼大量现金
B企业通过削价来开拓新的市场
C企业决策者决定排斥现有市场边际生产者
D企业生产能力过剩，产品供过于求、产品促销手段失败
E预期削价，扩大销售，扩大生产规模、特别成熟期、更多市场份额
F成本降低、费用降低有条件削价
G考虑中间商的要求，减少中间商资金占用，良好的关系
H政治、法律以及经济环境的变化，迫使企业降价……政府物价下调、保护需求、限价、市场疲软、不景气、萧条.当公司遇到上述情况时使用销价策略。具体方法有：直接目录价格、标价。间接折扣方式、变相(送赠品、样品、有奖、免费服务等)
l提价策略
原因：A产品成本增加、原材料价格上涨、生产费用提高
B通货膨胀、减少损失、转嫁损失
C产品供不应求、遏制过渡的消费、需求旺盛、生产规模不能及时扩大，供求矛盾环节，高额的利润。
D顾客心理、优质效应。涨价形象、优质优价
时机：A产品市场上优质地位
B成长期
C销售旺季
D对手提价
3.渠道
公司的销售渠道除在大冶本地有自己的直销网络外，其他销售渠道则为一、二级的批发商。直销(零)渠道的缺失、生产量的扩大以及利润目标的实现，使企业必须依赖一、二级，甚至三级批发商的订单。企业无精力开发短渠道。
公司已有渠道有些还不完善，亟待改进。选择信誉较好的，去掉一些销售额差信誉差的经销商。
就公司目前战略来看，须主要发展的长渠道。即，企业——地区级代理商、经销商、经纪人——二批发——零售
4.促销
由于我企业实力的、人才和经营理念的限制，企业较难开启和运行自己的企业网站，进行网上促销，也不可能斥巨资投放电视广告。所以公司应采取推式促销策略，即以直接方式，运用人员推销手段，把产品推向销售渠道。另外做一些必要的营业推广，如各种商品展示会。还有一种就是汽车广告。
优秀市场营销策划方案
第三篇：火锅店营销策划方案
火锅店营销策划方案
一、公司概述
xx市“128”涮羊肉火锅店位于xx人民路120号，在市内可乘31路公交车，城里十字站下即到。草原鲜羔楼，这名字对普通食客来说可能还比较陌生，在像xx这样的内地城市,这样的正宗的内蒙古涮羊肉更是少之又少。
128于2001年12月创立于内蒙古大草原上的“火锅之都”包头。以其新颖的三味火锅，独特的五种汤汁口味，八种锅底组合方式，品质优异的内蒙古特制鲜羔楼肉，加之浓厚的中国传统饮食文化气息同深邃的现代市场营销管理而一举成功。在竞争激烈的火锅业异军突起，从而成为一颗璀璨的餐饮之星。
总部设在内蒙古包头的内蒙古128餐饮有限责任公司，已经国家工商总局商标注册，三味火锅和羊肉加工新工艺已获国家两项专利。2003年12月又被中国烹饪协会评为“绿色餐饮企业”称号。鲜羔楼人凭着高度的责任心和敬业精神，以质量树品牌、以诚信求发展，同时逐步形成一整套加盟、策划、培训、配送、管理、营销的专业化管理模式。现已在全国发展加盟店300多家，90家地区总代理。并正以势不可挡的速度向全国迅速扩展。
公司目标是：打造中国火锅业第一品牌。服务宗旨是：顾客至上,在各方面实现顾客满意率百分百。鲜羔楼在2001年创建以来，生产理念不断推陈出新，在全国创以300余家加盟连锁店。公司在迅速发展的过程中，保持踏实、稳重的一贯风格，以求实、创新的作风带动企业整体面貌的提高，推动着鲜羔楼连锁事业迈进了新的台阶。
二、环境分析
1、宏观/微观 环境分析
要了解涮羊肉，就先得了解涮羊肉的起源。涮羊肉传说起源于元代。当年元世祖忽必烈统帅大军南下远征。在一次行军中，他猛想起家乡的菜肴——清炖羊肉，于是吩咐部下杀羊烧火。厨师知道他性情暴躁，于是急中生智，飞刀切下十多片薄肉，放在沸水里搅拌几下，待肉色一变，马上捞入碗中，撒下细盐。忽必烈连吃几碗翻身上马率军迎敌，结果旗开得胜。在筹办庆功酒宴时，忽必烈特别点了那道羊肉片。厨师忙迎上前说：“此菜尚无名称，请帅爷赐名。”忽必烈笑答：“我看就叫‘涮羊肉’吧！”从此，“涮羊肉”就成了宫廷佳肴。
涮羊肉讲究刀工细，肉片薄而完整，调料适口。调料一般有芝麻酱、绍兴黄酒、酱豆腐、辣椒油、腌韭菜花、卤虾油、特制酱油等。食时，顾客围坐火炉四周，将羊肉片夹入滚沸的汤里一涮，再蘸上佐料，随涮随吃，味道鲜美。涮羊肉四季皆宜，但以冬天最佳。窗外大雪纷纷，一片寒冷景象；室内却热气腾腾，几个好友边吃边侃，又是一派火热的景象。经过数百年的发展，涮羊肉在人们的日常外出餐饮中已经成为了不错的很受欢迎的选择。
位于王府井大街东安市场附近的东来顺饭庄历史悠久，是品涮羊肉的首选之地。此外，在北京、上海这样的街头，涮羊肉的店随处可见，足以看出涮羊肉已经在人们心中占有了很高的地位。在新乡这样的内地，涮羊肉也有很强的号召力，这点从人们对火锅店的热情就足以可以看出。
在新乡这样的内地城市，人们接触草原副产物的机会并不是很多，相比于牛奶等已经内地很普及来说，涮羊肉在市民心中有很强的吸引力。据调查所知，尤其是在冬天，人们非常喜欢吃完后可以让人们的身体发热的东西，而火锅当然是人们的首选。而像羊肉、牛肉这样的温性补品，也有益于人们的健康。
因此，xx地区的客观环境十分有益于这家新开的鲜羔楼分店，在涮羊肉在新乡还不是很普及的情况下开涮羊肉馆，更是一个不错的打入市场的时机。
2、竞争者,机会威胁 分析(OT分析)
在北京乃至全国地区，东来顺涮羊肉馆是出名和历史最悠久的涮羊肉馆。它由名叫丁德山的回民始创于1903年。东来顺涮羊肉的做法也几乎成了国内作羊肉的典范。1989年该店的涮羊肉荣获商业部系统优质产品金鼎奖；1994年在首届全国清真烹饪技术竞赛中，又被认定为清真名牌风味食品。
但xx本地，还没有东来顺的分店。xx市历史较长，规模较大的涮羊肉为主的火锅店主要有位于新乡市人民路中段的，总店在北京的“口福居”火锅店。它成立于1998年，在xx市区已经开了四家分店，在xx市火锅业中有较强的影响力，当年金庸在口福居的北京总店品尝了口福居的羊肉后，对此赞不绝口，并在店里题词。正式口福居的良好的饭菜质量换来了大众的口碑。此外在xx还有“老北京”涮肉坊，“草原兴发”火锅店，“常来顺”红焖羊肉，竹园火锅城等火锅店在xx市区的不同地区都有一定的影响力和不错的口碑及影响力。
在这样激烈的市场竞争下，若128没有一定独特的优势，很难在这样的竞争下生存下去，鲜羔楼也已经充分认识到了这一点，逐渐发展了自己的涮羊肉独特的制作方法，也是自己的内蒙古的羊肉在这样的烹制下有了育种不同的纯正的口感。
128拥有万亩羔羊生产基地，您所品尝的每份羊肉，都是精心挑选的现屠宰、现加工和削片的纯鲜羔楼肉。鲜羔楼全部挑选一岁以内羔羊通过去酸、去筋、排毒等多道工序精制而成。其特点为肉质鲜嫩、久涮不老。常食之具有补气益肾、滋阴壮阳、暖胃健体之功效，对病后初愈者效果尤佳。首家独创的三味火锅已在全国连锁，占领了一定的市场，赢得了口碑。而店里附带推出的山珍汤，只喝不涮，具有养颜保健、养目、润肺理气、排除体内毒素之功效，十分适合上班族食用。推出的孜然红汤色泽红亮、麻辣爽口、回味香醇幽长、有开胃健脾、除湿祛风、消除疲乏之功效，为在周末休闲事的商家食品。此品油而不腻、辣而不燥、久吃不厌。人们在鲜羔楼店里感受到的不仅是可口的食品，还有无微不至、面面俱到的服务，让人们有了在家吃饭一样的惬意。正是这样的好产品和好服务，是现在和以后鲜羔楼立足的根本。
坚持以顾客为上帝的原则，全心全意以顾客为中心开展服务和业务，是每个商家都必须坚持的准则。128在这样做的同时，相邻的竞争对手们也都在推出自己新的菜系，新的食品和新的吃法。因此，128必须意识到这一点，长期坚持下去，永远走在市场竞争的前列。
三、4p分析
在企业的营销过程中，4p此过程中具有重大的影响。在市场营销组合观念中的4p 分别是产品(product), 价格(price), 地点(place), 促销(promotion)。此4p(产品、价格、地点、促销)是市场营销过程中可以控制的因素, 也是企业进行市场营销活动的主要手段, 对它们的具体运用, 形成了企业的市场营销战略；对它们运用的好坏，也深刻影响着企业未来的命运。
1、产品(product)
128作为一个火锅店，主营产品无疑是与火锅有关的产品。128的特色是涮羊肉，这是鲜羔楼的优势，也是鲜羔楼应该主营的招牌食品。此外鲜羔楼的一切食品都应该以涮羊肉为中心开展，这是现在和以后时期鲜羔楼应该坚持的方向，其它毫无疑问都应该以此为中心。
2、价格(price)
128的店面面积为230平方米，客容量为150平方米，由于此店的规模和xx市人的消费习惯，鲜羔楼的人均消费仅为25元每人。这个价格对于一般的消费者来说，是完全可以接受的。因此，相对于其它的大规模店铺来说，鲜羔楼明显具有一定的价格优势。鲜羔楼应该抓住此优势，在不降低饭菜质量和服务质量的情况下，吸引更多的中低层消费者。
3、地点(place)
128位于新乡市人民路120号，人民路是新乡新建的较为繁华的街道，客流量十分大，尤其是在周末和夜晚，在此路上有众多的消费者。一些较为高档的住宅小区距128很近，加上人民路在xx的重要的地理位置和周围发达的交通环境，都为鲜羔楼的经营带来了一定优势，十分有利于宣传企业的文化和在广大人民群众中竖立良好的口碑。
4、促销(promotion)
要想在短期内树立企业良好的形象和坚实的基础，采取一定的促销手段是必不可少的，这样有利于人们对鲜羔楼的了解；因此，在开业之初的促销手段，对企业的宣传是必不可少的。宣传是企业必不可少的扩大企业知名度的手段，尤其在开业之初，企业必须把此当作营销方案制定的重点，其它活动应以此为中心来开展。
四、Action
纸上谈兵不会给企业带来任何效益，只有实际的行动才能给企业带来利益。鲜羔楼应根据自己本身的客观情况，制定符合当地环境的营销策略，为企业的下一步发展作铺垫。具体来说，可以采用以下的几种策略：
（1）开业之初，在集贸市场、商场、小区设起临时或固定摊点。（也可寻求合伙或零售商）
（2）在店面附近拉横幅，发宣传单。
（3）成立一些群众组织，发优惠卡，凭卡消费可优惠打折。
（4）建立密切的客户关系，在客户生日、结婚纪念日或生病时，我们赠送一份小礼品。
（5）新品推出时，配合小袋免费赠品。
（6）请当地名人或政府官员参观、题词、留影。
（7）在当地举办素食文化活动，如重阳节举办百岁老人聚会等，扩大素食及店面影响。
（8）在节假日开展“献爱心”、“孝心”活动，让子女为父母送健康。
（9）参与有关健康、养生、美容、健身的公益活动。
（10）节假日跟当地媒体合作，推出火锅讲座，火锅专栏，火锅菜谱。
五、目标
公司在发展事业的同时，应是中遵循 “ 品质为本、诚信至尚、伟业恒绩、决胜千年 ” 的企业精神，把 “ 精、诚 ” 二字做为公司的经营理念，以顾客为关注焦点，奉行 “ 产品质量是生命，优质服务是基础，现代化管理是手段，顾客满意是目标 ” 的经营宗旨。“ 鲜羔楼 ” 在推行国家质量管理体系的基础上，为了保持良好的声誉和形象，总部设在内蒙古包头市的鲜羔楼总公司，对全国的连锁店原材料统一配送，对各酒店实行统一的、强有力的技术指导和监督以及服务。
坚持“顾客至上,在各方面实现顾客满意率百分百”的服务宗旨，不断提高产品质量，最终达到“打造中国火锅业第一品牌”的企业目标，是128奋斗的方向，也是对消费者的承诺。
第四篇：房地产营销策划方案范文
房地产营销策划方案范文
策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。下面是东星资源网小编整理的关于房地产营销方案，欢迎阅读。
房地产营销方案1
一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
b、小户型市场概况。
自年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一）优势
1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑2016房地产营销策划书策划书。
市场细分如下：
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面
房地产营销方案2
在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。
房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：
一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。
4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：
（1）纯代理；
（2）代理（即包括广告）；
（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合，以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：
一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）
你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、时机（投资开发的时机）
投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、位置（项目开发所在的地理位置）
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表，据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。
做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的！
房地产营销方案3
尊敬的公司领导、各位同仁：
晚上好！
今天在台上向各位作10年的工作总结，是我人生经历中的第一次，内心紧张而激动。
总觉得还没来得及细细揣摩自己在这一年中的所获得的千般感受，10年已经进入了倒计时的阶段。当我坐在电脑前回首这一年走过的路，总能让自己陷于不可自拔的回忆和感叹中。o8年是我人生旅程中转折的一年，我在这一年中迎接了新的城市、新的生活和新的工作，适应了新的工作环境，结识了新的工作伙伴。o8年也是我从事房地产行业后挑战的一年，我在这一年里看到了房产市场走到了大历史的拐点，房地产市场高位萎缩态势进一步明显，意味着这是一个机遇和挑战并存的年代。
而踏入公司已经有五个月的时间了，过去的五个月对我的人生来说亦是一次全新的开始，空闲之余我常常在思考着要以何种心情来诠释刚刚过去的五个月。回想起五个月以前，我还是一个刚刚在这个城市开始自己人生的过路人，而现在，我已经蜕变成为在这个城市、这个公司忙碌的一份子。这些转变都是不知不觉中积累出的，或者说是冥冥之中的一种人生选择。过去的那些工作的日子里，充满了激情，也饱含着泪光，甚至也有过挣扎，在一次次推动自己前进的路上，我面对着从来没有面临过的境遇，在领导的指引下和同事的帮助下，学会了如何做好本职的那些工作，懂得了应该品味的人生滋味。
一、个人工作回顾
（一）销售工作
作为营销策划部的一员，刚刚进入公司半个月的时候就经历了公寓开盘的整个过程，这是我从事房产销售工作以来第一次经历强销的过程，在那时候近半个月的强销时间内，我感觉像是经历了一次漫长而又短暂的难得的机遇和挑战，在工作的挑战中我认识到了工作的意义和乐趣。
从事销售工作，不仅仅是做好来电、来访客户的接待，更要做好客户的分析、追访和洽谈。在公寓的强销期内，根据分工，我从事的是一线的销售工作，直接面对客户，进行户型引导，为客户下单。在平销期里，做好意向客户的接待、追访记录，以销售人员的本职工作为重心做好客户跟踪，完成了成交。
此外，完成与销售相关其他工作有：协助新绿园参加义乌房展会、参加集团组织的双联展活动、参加杭州10年秋季房展会、玉兰公寓前往城东汽配城的推介活动、每天市场重点信息的关注以短信的方式告知邵经理等。
（二）客户服务工作
在今年9月受到万科打折和市场转变的影响，我们的工作重点之一也转向了客户服务方面。我在客户服务方面的工作主要有：
（1）公寓业主qq群和业主论坛的日常维护工作。在9月下旬，公司专门成立了业主群和业主论坛，通过网络的交流平台加强与客户的沟通和信息对接。作为公寓与业主网络交流的直接管理和维护者，我每天及时关注来自qq群和业主论坛的重要信息，回复业主提问，定期将业主反映的主要问题进行汇总、登记。对于这项工作，我之前从来没有接触过，对论坛维护的工作了解较少，但是在这项工作中逐渐转变成我的乐趣之一，每天与业主通过这种方式的沟通既便捷又轻松，同时也加深了感情的交流，为日后的交房工作做好了一定的基础。目前公寓的准业主里，已经了一小部分成员与我建立起超出销售人员与客户之间的关系，成为真正的朋友般的友谊，与他们的沟通十分顺畅。
（2）园区体验游活动的配合。园区体验游活动在今年10月份开展，项目公司配合进行专线的游园活动组织、带团参观、项目解说等工作。部门指派我负责该项工作的接洽人，我参加了这项活动组织的培训、例会等，也在周末带领过游园团参加了东部几个项目的线路。在这个过程中进行绿城品牌的宣传，让意向客户体验品牌的服务。
除了以上列举的客户服务方面的工作外，在日常的接待中对准业主的来电、来访均做好登记工作，定期汇总、报告，同时对他们提出的问题进行跟踪回复和解答；定期与工程部人员对接，了解公寓最新工程进度，整理拍摄工程进度形象照片和文字，及时向业主传达工程情况；持续进行准业主和意向客户参加体检报名工作、组织落实业主恳谈会相关工作等。
（三）内务工作
在强销期以后，我又承担了一些工作，主要是客户接待和销售、合同资料的整理、各类表单台帐的建立和整理、会入会和积分资料的统计与对接、每周会议纪要的编写以及一些内务工作。主要有以下方面：
（1）合同资料的整理。刚进入公司的时候，部门就交给了我一项重要的工作任务，就是对公寓合同资料的整理。当时我还不清楚所谓的合同资料都包含哪些内容、需要哪些手续，对一系列工作的流程更是不知晓，可以说是一头雾水。在同事的讲解、指导下才对这项工作有了初步的概念。紧接着就进入到了公寓的开盘，同样也面临着大量合同资料的整理，这时候经历了一些过程性的工作，在脑海中对如何做好合同资料整理也逐渐形成了思路，通过与其他同事的配合才把这项工作持续性的做好。在这个过程中同时完成与财务部、按揭银行的合同移交。
（2）各类表单台帐的建立和整理。除了传统的销售合同资料的整理，支撑起各项工作流程的依据是各类型的表单，如退房程序表单、换房程序表单、延期签约审批单等，表单也要进行统一的管理，建立台帐、定期梳理。另外，我对申请参加会的客户、会员要求积分资料进行统计，完成与会的对接。（3）会议纪要的编写。部门每周都会举行销售周例会，我负责每周会议纪要的拟写和归档工作。
二、工作中的不足及需要改进的地方
在公寓强销期内，我认识到团队的力量和自我的不足。在强销期过后的很长一段时间里面，我都在对自己进行反思，希望可以实现对自己的一些突破。我想要改变身上一些局限我自己展现的因素，改变原有的工作方式，要求自己在团队的协助中达到的状态。有时候我在默默的注视着自己，对自己的一言一行又像一个旁观者在监督着自己，这些在我以往的工作经历中都是没有的，都是在进入以后自己有所感悟后对自我的要求。我认为自己工作中的不足之处有：
（一）销售技巧欠缺
曾经听从事过多年房产销售工作的前辈们讲过，一个好的销售人员不需要太多的技巧，关键是你能不能用真诚去打动客户。我相信这句话是没错的，在以前也认为确实凭借着亲和力和真实、诚意便可以与客户顺畅交流，至于客户心态的多样化却没有认真去想过。在遇到的客户多了以后，才发觉有些客户的心理具有很大的不确定性，也就是他对房产品的方方面面，例如品质、价值、前景、性价比的认识是不具体的，对自己的意向也会存在犹豫，这个时候就需要销售人员使用技巧性的引导、逼单等方式，或者换句话说“客户是需要被教育的”。而我在这个方面是做得不够到位的，我与客户的沟通方式比较直接，不太会“引客入境”。我想这与我从事这个职业经历太浅、个人性格有关。我个人偏向比较直率的沟通方式，不善于迂回地向客户讨巧。在日后的工作中，我想要加强自己销售风格的变换尝试，适时运用恰当的方式方法完善自己在销售方面的能力。
（二）工作中缺乏创新思维
还记得刚进公司的时候，曾经担心因为是新来的，和同事之间还不熟，所以做事也是战战兢兢，说话和交流也不多。但是通过接触，发现情况并非如此，同事们之间的合作非常好，关系也很融洽，而且也没有因为我是新员工而冷落我。相反地，不管是日常生活中还是工作中，他们都很热心的帮助和指导我，使我很快的适应了这个新环境，进入了角色。部门里员工们积极的工作态度和高度的工作责任心是给我印象最深的地方，这样自然而然让我提高了对工作的谨慎态度，养成了凡事要问清楚，做事前想要有所借鉴的习惯，本来这是件好事，但是却会产生一定反方向的影响，那就是缺少了创新意识。工作的积极性和主动性是建立在对工作负责的态度上，而不是建立充分地出色完成工作的基础上，这样变会限制自己主观新思维的发生。按部就班地去工作只是一名称职员工起码要做到的事，而他永远不可能成为一名优秀员工，真正的优秀员工是需要有创新意识，在工作方式、工作效率上的不断革新。对于这一点，我也需要在日后的工作中让自己慢慢转变，自我挖掘有利于工作开展的思路。
（三）对数字的敏感度偏低
销售人员对房价、贷款计算、税费计算等业务技能要十分娴熟，这是在平时销售工作中常会遇到的，而在内务工作方面，因为也接触过销售日报表的更新工作，与各种类型的数字打过交道，也在这其中发现了自己的一些问题，那就是对数字的极度不敏感。其实我一直知道自己对数字不在行，因此对计算客户付款、销售日报中资金回笼等时常常不自信，而且效率也比较低，甚至出现失误。以至于我总是会想起读书时数学成绩一向不好的阴影，对于这点，我会在日后的工作中加强自己对数字的敏感度，加强逻辑思维能力的锻炼，保证销售工作的顺利开展。
以上列举的不足之处，是我自我反思后认为自身在工作中存在的问题和需要改进之处，在日后的工作，也希望部门领导和其他成员能够帮助我一同发现问题、解决问题。
三、今后提高工作水准的举措
10年即将远去，面对09年不难发觉房地产市场仍处于疲软期的可能性较大，这给我们从事该行业的人员带来的是迷雾和无限遐想。在上个月我们曾讨论过如何在淡市做好销售工作，而现在却要以展望的新姿态去思考下一年如何做好本职工作。在这里，我从个人的角度谈谈自己09年要为工作的努力：
关键词一：蜕变
任何改变对于一个人都是艰难的。我曾经想过进入绿城工作后，我的工作、生活以及其他方面会有一个很大的转变，而我也试图按照新的工作路径去改变一些态度、方式或思路。在这方面，我认为自己已经在慢慢尝试和接受新的转变，例如与新的团队成员的工作配合，新的工作流程、方法的采纳等，但是仍然存在不足的地方。我的成长、工作和生活经历让我习惯性的去一个人完成某项事件或任务，这样的结果会有两种：要么顺
房地产营销方案4
在已过去的20年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务，房产销售员工作计划。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。
一、加强自身业务能力训练。在20年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20年的房。产销售工作重点是公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
第五篇：营销策划方案要点
主题：（大标题）
前言：（概述）
开展活动意义：（为什么开展活动）
活动内容：（详情讲述该项活动的步骤及活动项目）
活动执行时间：（包括时间段）
活动范围：（观看所针对的对像、区域）
人员配置：（按职就分，所有的工作任务细分至每位工作人员身上）前期准备：（做好对活动前期的调查、宣传推扩、活动设备的安排等）工作内容：（提出工作要求，细分工作任务以及提出所完成要求）活动目的：（做出所想达到的效果）
效果评估（效益分析）：（预想活动后所得到的反应及达到的效果）物料清单：（对所有用到的宣传材料、物品等做好登记
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