金阳小区前期物业 委托管理合同[精选合集]

第一篇：金阳小区前期物业 委托管理合同

某某前期物业

委托管理合同

委托人（以下简称甲方）：某某房产管理局 受托人（以下简称乙方）：某某有限公司

根据《物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》等相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将静安嘉苑保障性住房住宅小区委托乙方进行前期物业管理，甲、乙双方达成以下委托事项： 第一条：基本情况

某某小区位于某某县东城区，该小区共有保障性住宅10栋820套4.9515万平方米，其中：廉租房4栋（多层）234套1.17万平方米，公租房6栋（高层）586套3.65万平方米，商铺10套0.1315万平方米。属多层和中高层住宅小区。

第二条：委托管理事项

1、乙方提前介入静安嘉苑保障性住房住宅小区工作，参与小区各项目验收，熟悉各方面情况。对于委托前存在的问题，甲方交由承建静安嘉苑保障性住房住宅小区建筑公司，整改维修后交由乙方进行前期物业管理。（注：从验收交工日算起，水电暖管道、线路保修期2年，屋面保修期5年，电梯保修期年，监控智能化设备保修期年，消控设备保修期年，道路保修期年，绿化维护期年，甲方与承建公司签订保修合同）；

2、水电暖管道、线路满2年后，由乙方接管；屋面满5年后，乙方接管。接管后局部维修由乙方承担，按照规定，需申请维修资金维修的，由乙方按照相关程序申请维修资金予以维修；

3、乙方应劝阻住宅业主不得改变房屋结构，对于厕所内上下水管道在装修时，不得全封闭，应留有检查口，防止出现漏水而无法维修的问题；

4、楼顶不可安装太阳能。为防止损坏屋面，建议小区业主安装电热水器；

5、房屋建筑本体公用部分的管理。主要为楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等;

6、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。主要为共用上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、有线电视、电话、暖气干线、配电系统、电梯、楼内消防设施设备等；

7、本物业规划红线内属物业管理范围内的公用设施的维修、养护和管理。主要包括道路、室外上下水管道、化粪池、地沟、绿地、路灯、庭院灯、自行车棚、凉亭、花架和停车场等；

8、本物业规划红线内配套服务设施的维修、养护和管理，主要包括物业管理用房三处477.92平方米（1号楼三间296.33平方米，2号楼三间145.85平方米，5号楼一间35.74平方米），门房两处（东西门各一处）；

9、物业管理用房产权属于全体业主共有，但不能改变其用途；

10、公共环境的卫生清洁和日常垃圾收集、清运。主要包括共用场地、道路、绿化、花木、房屋建筑物共用部分；

11、加强小区车辆管理，确保车辆有序停放，保持交通畅通；

12、协助配合公安部门进行安全监控和巡视等安保工作（不含人身、财险保险管理责任）；

13、社区文化娱乐活动；

14、物业档案及相关工程资料的收集管理；

15、法规和政策规定由物业服务公司服务的其他事项；

16、业主和物业使用人房屋的自管部位，自用设施及设备的维护、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。

第三条：合同期限

本合同期限共五年：自

****年**月**日至

****年**月**日。合同到期后，根据管理情况，乙方有优先签约权。

第四条：甲方的权利和义务

1、一次性配齐乙方物业管理过程中所需办公、卫生洁具等必要设备，同时作为固定资产登记造册，由甲方作为国有资产进行备案（并附合同附件中）。对于损耗用品按规定以后由乙方进行更换，甲方不再予以解决；

2、与物业管理公司议定年度管理计划、年度公共维修费用预算和年度决算；

3、对乙方管理实施监督检查，每半年进行一次全面考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经甲方认定，有权终止合同；

4、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为经行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；

5、甲方在合同生效之日起，按政府规定向乙方提供门房两处，自行车棚两处，物业管理用房三处，电动门一套，由乙方无偿管理使用，合同中止后无条件收回；

6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、协助乙方做好物业管理工作的宣传教育和文化活动；

8、在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料： ①规划图、竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

②设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养技术资料； ③物业质量保修文件和物业使用说明文件； ④各部门专业验收资料；

⑤房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）； ⑥物业管理所必需的其它资料；

⑦在保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修或委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

9、授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止，要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门，诉讼等方式进行处理；

10、审定乙方拟定的各项物业管理制度；

11、负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

12、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

13、乙方于 2016 年 11月10 日就前期介入到静安嘉苑物业项目中，物业承接交验30日前，甲方应将乙方物业管理启动资金支付给乙方，物业面积按实际支付的总量计算（包含公共商业和会所面积）。

以便正常开展工作，为业主顺利入住某某小区，作好各项准备工作，经预测算开办费为元，启动资金测算如下：附表1，附表2

14、前期介入费用甲方可按季度提前付给乙方，交房时的开办费用应在承接验收时一次性付清，乙方向业主收取的相关费用由乙方在交验时负责收取，甲方应积极协助；

15、纳入物业管理范围的已竣工但尚未装修或者因甲方原因未能按时 交付物业买受人物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳；（附表3）

16、法规政策规定由甲方承担的其他责任。第五条

乙方的权利和义务

1、根据有关法律、法规政策及本合同规定，制定各项管理办法、规章制度、实施细则等，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主（住户）的合法权益，获取不当利益；

2、遵照有关物业管理服务收费规定，按照服务项目、服务内容、服务收费标准，按县物价部门批复，收取物业服务费，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；

3、负责编制房屋及附属设施年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；需申请动用住宅专项维修资金予以维修的项目，由乙方按照《静宁县人民政府转发平凉市住宅专项维修资金管理办法的通知》（静政发［2010］26》26号）文件规定申请使用；

4、有权依照法规政策、本合同和业主公约规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；

5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给他人或单位，不得将重要专项业务承包给他人；

6、接收物业管理部门及政府职能部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

7、本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内新建、改扩建配套项目，须报甲方和职能部门批准后方可实施；

8、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

9、开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

10、聘请保洁、绿化等相关技术人员，以保证小区卫生干净整洁、环境优美有序。同时，还应聘水电暖维修人员，以保障供热、供水、供电等设施设备的正常运行及维修管护；

11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的部分物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产；

12、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险责任（有专门合同约定的除外）。

第六条

乙方的免责事由 以下情况乙方不承担责任

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位，共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电，停止共用设施设备等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因不可预料的事件造成损失的。第七条

管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护及管理的工作标准、考核标准和违约责任），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

乙方承诺，在本合同生效后半年内达到管理标准。第八条：管理服务费用

1、本物业的管理服务费用、机动车辆及自行车停放管理收费，按物价部门核定的标准收取；

2、对于二次供热供水所产生的水电费用，由甲方予以解决；

3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；

4、物业管理区域清洁卫生费用；

5、物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用； 第九条：违约责任

1、因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；

2、因乙方管理造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；

3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任；

4、物业交付使用后，发生较大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因，属设计、施工、材料原因由甲方负责处理；

5、因业主使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用由相关的业主，使用人承担；

6、影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决，影响相邻房屋安全问题，由甲方处理，因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位解决，对于不影响物业结构安全和设备使用安全的问 题，由甲方在约定期限日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理；

7、甲方拒绝拖延履行物业保修义务的，业主可以自行维修或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失由甲方承担；

8、甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同，甲方应以本合同服务剩余期限物业服务总费为基数向乙方支付的违约金，并赔偿由此给乙方、业主造成的损失。

第十条

其他事项

1、小区业主委员会组建后，乙方再与业主委员会签订合同；

2、双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；

3、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，乙方应在合同期满三个月前双方再另行协商；

4、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理；

5、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门协调，协调不成的，向人民法院提出诉讼；

6、本合同及其附件中未规定的事项，均遵循《物权法》、《物业管理条例》、《甘肃省物业管理暂行办法》等相关规定执行；

7、本合同一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力；

8、本合同自签订之日起生效。附件：

1、某某保障性住房住宅小区物业管理办公设备购置清单；

2、某某安防监护设备统计清单；

3、发动机随机件清单。

甲方签章：

乙方签章：

法人代表：

委托代理人：

法人代表： 委托代理人：

年 9

月

日

第二篇：物业委托管理合同

甲方：_________（物业管理公司、受托方）

乙方：_________（房屋出售单位、委托方）

甲、乙双方根据_________颁发的_________的要求，议定以下条款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根据市_________文件规定将_________新村住房共计_________套_________平方米（建筑面积）出售给_________（说见清册），现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向甲方支付委托管理费。

（二）上述房屋由甲方实行统一的专业化管理。

二、房屋修缮

（一）甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的维修及日常养护，保证房屋共用部位设施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室内自用部位的正常零修若委托甲方负责，费用由购房人自理。

三、托管费用

（一）根据市政府文件关于“建立房屋共用部位设施维护基金”的规定，乙方向甲方支付优惠出售房或补贴出售房房价款_________％共计人民币（大写）_________元、_________元，作为房屋委托管理费。乙方在本合同签字后15天内，将上述款项金额拨入甲方“房屋共用部位设施维护基金”帐户，帐号_________，甲方保证专款专用，并接受乙方审查。

（二）甲方负责乙方房屋共用部位设施的日常维修，所需费用从上述房屋共用部位设施维护基金的增值部分中开支。遇有中、大、修以上项目，若上述基金增值部分不足时，不足部分由乙方按实分摊。

（三）甲方对托管房屋共用部位设施提供及时的维修、养护。若因甲方维修不及时等原因造成不良后果的，由甲方承担责任。

四、其它

（一）为了便于托管房屋的管理和维修，乙方将有关房屋档案、图纸及其它技术资料移交给甲方存档备查（合同终止，一并返回）。

（二）遇有人力不可抗拒的自然灾害造成房屋损坏、倒塌等、非甲方责任。

（三）本合同在签订后到“房屋共用部位设施维护基金”到位之日起生效。

（四）本合同有效期_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

（五）本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份报市物业主管部门备案。

（六）本合同适用优惠和补贴出售两类房屋。

（七）其它约定：_________。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________

法人代表（签字）：_________法人代表（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

第三篇：物业委托管理合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅区业主管理委员会

乙方（受托人）：＿＿＿＿物业管理公司

为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、招手管理范围及内容

（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

（二）管理事项包括：

1.房屋的使用、维修、养护；

2.区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维、养护和管理；

3.清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

4.公共生活秩序；

5.文娱活动场所；

6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；

7.车辆行驶及停泊；

8.住宅区档案管理；

9.政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任。

四、委托管理期限

委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、双方责任、权利、义务

1、依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；

3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；

4、给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方责任、权利、义务

1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2.遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；

4.接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6.乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；

7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8.负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；

9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；

10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档及有关资料；

11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、管理目标和经济指标

（一）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。

（二）确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。

七、风险抵押

（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元作为风险抵押金；

（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内还全部抵押金及银行活期存款利息；

（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔乙方经济损失；

（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，应赔偿甲方经济损失。

八、奖罚措施

（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。

（二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；

（四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；

（五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。

九、合同更改、补充与终止

（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合为准；

（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于满前六个月向对方提出书面意见；

（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、其他事项

（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿合同的有效组成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具同等法律效力。

（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

（五）（六）

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表（签名）：代表（签名）：

时间：年月日

附：

住宅区业主公约

为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。

一、本住宅区情况

1.地点＿＿＿＿区＿＿＿＿路；

2.总占地面积：＿＿＿＿平方米；

3.总建筑面积：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商业用房＿＿＿＿平方米，（商业用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；

4.楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；其中：高层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套，多层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；

5.业主数量：＿＿＿＿个；

6.管委会财产：

（1）公用设施专用基金；＿＿＿＿元；

（2）物业管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委会＿＿＿＿平方米，物业管理公司＿＿＿＿平方米；

（3）商业用房＿＿＿＿平方米；

（4）其他；

7.公用设施及公共场所（地）状况：

（1）道路：车行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；

（2）园林绿化地面积：＿＿＿＿平方米；

（3）教育设施：中学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；小学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；幼儿园＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（4）文体设施：文娱活动中心＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；网球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；门球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿

平方米；游泳池＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；儿童游乐场所＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；

其他：

a、b、c、（5）路灯＿＿＿＿盏；庭园灯＿＿＿＿盏；其他为灯：

a、b、（6）污水检查井＿＿＿＿个，排污管＿＿＿＿米；雨水检查井＿＿＿＿个雨水管＿＿＿＿米；化粪池＿＿＿＿座；明沟＿＿＿＿米；暗沟＿＿＿＿米；

（7）消防水泵头接口＿＿＿＿个；

（8）停车场＿＿＿＿个，总占地面积＿＿＿＿平方米，车位＿＿＿＿个；

（9）综合楼＿＿＿＿座，建设面积＿＿＿＿平方米，其中：a、b、（10）肉菜市场＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（11）邮电局（所）＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（12）影剧院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（13）医院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（14）其他：

以上所有公用设施和公共场所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项已工音乐会使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项尚未竣工或交会使作，预计＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交会使用。

8.其他事项：

（1）

（2）

（3）

二、业主大会召集和决定住宅区重大事项的方式

1.业主大会的召集：

（1）第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，先举产生管委会。

a.由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会（以下简称筹委会），筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加；

b.筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会员候选人名单，并作发大会议程、资料准备等工作；

c.筹委会在业主大会召开十四天前的士大会召开日期、地点、内容、方式程序及筹委会候选人名单街头住宅区内公告.d.筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届筹委会，完成大会各项议程；

e.第一届筹委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利；

f.住宅所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任；

g.各业主明白如不出席业主大会并参加投票表闪，将由自己承担由此而产生的一切后果。

（2）管委会成立后，负责召集此后的业主大会，并每个至少召开一次。

经持有10%以上抽标权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就所指明的目的如开业主大会。

管委会应于如开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。业主大会由管委会主任主持，如管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。

2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上是出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。

4.大会投票实行住宅房屋一户一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建设面积为一票，一百平方米以下有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。

5.凡房屋及附属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担；

6.业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备；

7.在住宅区内不得有下列行为：

（1）践踏、占用绿化地；

（2）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；

（3）乱抛垃圾、杂物；

（4）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（5）损坏、涂划园林艺术雕塑；

（6）聚众喧闹；

（7）随意停放车辆和鸣喇叭；

（8）发出超过规定标准的噪音；

（9）排放有毒、有害物质；

（10）经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；

（11）防碍他人合法使用公用设施及公共场所（地）；

（12）法律、法规及市政府规定禁止的其它行为。

8.对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证（牌）或有关证明后，在合理时间内（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）进入本住宅区任何楼宇内部及共公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠；

9.按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等；

10.业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业理公司居此而进行的管理及处罚：

（1）深圳经济特区住宅区牧业管理条例及其实施细则；

（2）深圳市公共卫生条例；

（3）深圳市园林绿化管理条例；

（4）深圳市环境噪声管理暂行规定；

（5）深圳经济特区房屋租赁管理条例；

（6）深圳市消防管理暂行规定；

（7）深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告；

（8）深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告；

（9）深圳市住宅装修管理规定；

（10）其他有关住宅区的业管理的法律、法规及政策规定。

11.业主应承诺自己与其他非主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物的法律关系时，告知对方并要求对方遵守住宅牧业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。

四、业主应付的费用

1.业主应按月到和业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是：开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准；管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的通道、路灯、沟、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（栅）等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护。

2.业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是：0.5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管、公用水箱、压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。

3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时

按有关规定缴纳装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予以返还。

4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。

5.业主使用本住宅区有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所（地）时，应按规定缴纳费用。

五、违约责任

1.违反业主义务中第2、6、7款规定的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水，停电，停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。

2.业主进行室内装修，如违反《深圳市住宅装修管理规定》，按其中有关规定处理。

3.业主如延期缴纳应交的管理服务费，住宅维修基金以及有关赔偿款，罚款等费用的，处以每日以千分之三的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业管理公司采取停水，停电，停气等催缴措施。

4.业主无理拒绝，阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所，公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。

六、其它事项

1.本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条“本住宅区情况”后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。

2.本业主公约已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

3.业主大会可以依支根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。

修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。

4.本业主公约一式二份，业主和物业管理公司各执一份。

业主（签章）：物业管理公司（盖章）：

签约时间：代表：

联系地址：

联系电话：

名下物业：住宅：＿＿＿＿栋＿＿＿＿房

商业用户＿＿＿＿栋＿＿＿＿房（店、铺）

其它：

第四篇：物业委托管理合同

物业管理委托合同

委托方（以下简称甲方）：冷水江武陵城·国际业主委员会 委托方（以下简称乙方）：冷水江武陵城·国际物业管理处

根据国家、地方有关物业管理法律法规和政策,在平等、自愿协商一致的基础上，就甲方委托乙方对冷水江武陵城·国际实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

坐落位置：冷水江市锑都中路与金竹山西路交汇处。建筑面积：36000平方米

物业类型：商住两用。

第二条 物业管理期限与范围

委托管理期限________年。自________年_________月__________日时起到_________年________月_________日时止。

受托方提供服务的收益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第三条 委托管理事项

1、房屋建筑共用部位的维修。共用部位包括：楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

2、房屋建筑共用设施设备的维修、护养、管理和运行服务。共用设施设备包括：共用的上下管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维护、和管理。范围：道路，室外上下水管道、化粪池、沟渠、池井、绿化、室外泵房、路灯等。

4、5、本物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理。公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运。公共环境包括公共场地、房屋建筑共用部分。

6、7、交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控和巡视、门岗执勤等保安工作，但不包含人身、财产保险责任。

8、9、组织开展社区文化娱乐活动。物业及物业管理档案、资料。

10、法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项

第四条 甲方权利和义务

1、在业主管理委员会成立之前，制定业主公约及物业管理制度并监督业主和物业使用人共同遵守。

2、3、与乙方议定管理计划，费用预算、决算报告。对乙方的管理实施监督检查。每年全面进行一次考核评定。如因乙方管理不善，造成更大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定后有权终止合同。

4、委托乙方对违反物业管理法规、政策及业主公约行为进行处理。包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、上门通知等措施。

5、甲方自合同生效之日起，15日内按规定向乙方提供本物业所有的物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、消防资料等），并在乙方管理期限满时予以收回。

6、不得干涉乙方依法或依照合同对等内容所进行的管理和经营活动。

7、负责处理非乙方因产生的各种纠纷和本合同生效前发生的管理遗留问题。

8、协助乙方进行物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第五条 乙方权利及义务

1、根据有关法律、法规政策及合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细节，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益，获取不当利益。

2、依照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目，服务内容，服务深度，测算物业管理服务收费标准，按合同规定的收取标准收费。

3、负责编制房屋及附属设施、设备维修维护计划和大中小修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4、有权依照法律法规、本合同和业主公约的规定，对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

5、接受物业管理主管部门及有关政府部门和甲方及业主的监督，和建议。

6、至少每半年向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目。（需业主委员会协助完成）

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。8、9、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其向各类管理档案、财务等资料。

11、不承担对业主及非业主使用人的人身财产保险。

12、确保托管物业的完成、努力盘活物业业务，按时足额划拨代收租金。

第六条 管理目标1、2、3、4、5、6、房屋完好、外观整洁 消防装置的管理和维护，保证正常安全。各类机电设备的运行和维护，保证正常及安全。公共环境卫生整洁。大中小修项目维修及时，维修结果符合国家验收标准。业主或使用人有效投诉率2%以下。

第七条 管理服务费用

1、物业的管理服务费：

住宅楼A栋每月为_______元/平方米。B栋每月为________元/平方米。（包含电梯运行电费费用，但不包括保修期满后向业主分摊的电梯日常保养费和年检及垃圾清运费）。

管理服务费用标准内保持不变，即_______年_______月________日到_______年_______月________日，期满后一方可根据有关规

定调整物业管理收费标准。

2、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位，自用设施的维修养护，及其他特约服务，乙方按实际发生费用计划，同时甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

3、房屋建筑（本体）的共用部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经甲乙双方议定通过后实施，所需经费按规定在房屋本体维修资金中支付。

4、本物业的共用设施设备维修资金，由甲方负责按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

5、自甲方交付乙方管理之日起，乙方按《湖南省物业服务收费管理实施办法》收取物业管理费，未按时交付物业管理费的，从逾期之日起乙方按每天3%收取滞纳金。

6、二次供水加压电费、电梯日常保养和年检按实结算，由乙方向受益人或业主和物业使用人收取。

第八条 奖罚措施

1、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的管理目标和经济指标或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

2、如果乙方没有完成合同责任或管理目标，甲方应当责成乙方限期改正，造成经济损失的由乙方承担。

第九条 合同更改、补充与终止

1、经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书

面合同为准。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，如需续订合同，须于期满前3个月向对方提出书面意见。

3、合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标在同等条件下优先受托。

第十条 其他事项

1、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

2、本合同在履行中发生争议，无法协商的，提请冷水江市仲裁委员会裁决。（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

3、本合同一式三份，甲乙双方和物业管理行政部门各执一份，具有同等法律约束力。

4、甲方：乙方：签订时间：签订地点：

本合同自签字之日起生效。

第五篇：前期物业将如何管理新小区

前期物业如何管理新小区

物业管理的前期管理服务是指开发建设项目立项后,物业管理企业在接管物业之前,由开发建设单位聘任或委托物业管理企业参与物业的规划设计和建设的过程。主要是从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。做好小区的前期物业管理服务是解决物业管理矛盾纠纷、提高物业管理水平的重要途径。也是有利于房地产开发商楼盘的质量和销售、有利于维护业主合法权益。对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发、业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为了搞好物业管理服务的后期工作,就得加强对小区前期物业管理服务的力度，我认为应该做好以下几方面的工作。

第一,抓好对物业管理服务供给者培训

抓好对物业管理服务供给者培训，是前期物业如何管理新小区的必要性，物业管理是对专业化要求很高的行业,物业管理者要求是多面手,要能在不同场合充当不同的角色,物业管理从业者必须具备较高的综合素质,在物业管理前期物业管理服务中,物业管理人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。鉴于此,物业服务供给者的培养或培训将根据人员岗位不同进行。其一, 管理知识方面。对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识(如物业管理、公共关系等)、财务知识、法律知识(要非常精通行业法律法规,熟悉必要的法律知识),对提升服务的内容和档次大有帮助。其二,专业技能方面。物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护,而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等,又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专业技能,以及时为业主提供专业的服务。此外,面对各式各样的业主,掌握必要的人际交往技能也是很有必要的。其三, 服务态度。物业管理是通过为业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益,服务是物业全部管理经营活动的中心,因此,全体物业从业人员都应树立“用户至上、服务第一”的思想,把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责,在工作中时时处处要为业主着想,尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务,赢取业主的赞同和认可。物业管理不是什么深奥的学问,一个温馨的问候、一个小小的举措、一个小小的手势、一个甜美的微笑,都会增加我们与业主的感情、化解与业主的矛盾,同样也就提升了我们的服务水平。

第二,重视小区物业的前期介入工作

物业管理企业在介入房地产开发项目之后,应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况,编制物业管理方案,成立前期介入小组会同设计部门、施工单位、开发商一起会审图纸,主要是从业主使用的角度就原设计中不合理的部分提出建议,也可根据物业管理的实际经验,向相关部门提供各项设备设施的性能、质量和厂家信誉等情况并提出有价值的建议。参与小区物业设施设备安装调试的全过程,特别重视对给排水、配电、防水、电梯、消防、智能化等设备系统的检查,发现问题及时要求开发商解决,既能避免日后提高物业管理成本,又能确保各项 设备设施在投入使用时能正常运行,促使物业更易贴近业主起居生活。

第三,物业的接管验收

物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节,是对已竣工验收并达到交付使用条件的物业项目进行再一次的质量把关工作,也是明确物业管理公司与开发商维修管理责任的重要措施。物业的接管验收一般分为二大部分,其一是楼宇本体的接管验收;其二是公共配套设施设备的接管验收。

对于楼宇本体的交接验收工作，建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时,物业管理公司前期介入小组应参与由建设单位组织工程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验。逐套检验项目包括建筑结构、地面、墙面、防水、室内电气安装等10多个方面。物业管理公司前期介入小组严格按照市建设工程质量监督机构公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》对工程进行逐套检验,并填写《检验结果表》。建设单位依据《检验结果表》和《房屋建筑工程竣工验收报告》,逐套出具《商品住宅建筑质量合格证明》。参考资料：《房屋接管验收标准》《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》 对于公共配套设备设施的接管验收工作，公共配套设备设施的接管验收是小区物业前期管理过程中一个重要的环节,其可以明确交接双方的责、权、利关系,固在接管验收中严格把好质量关。虽然物业管理前期介入小组参与了小区公共配套设备设施的安装调试过程,但是还得分二个阶段(一阶段是预先验收;二阶段是正式验收)来接管小区公共配套设备设施。其一,验收小组按照验收计划、标准(依据建设部《房屋接管验收标标准》),按专业分工进行验收,在其过程中查出不符合标准的项目,递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位,并要求限期整改完成。尤其是对单项设备验收中,须进行试运行验收,主要验收设备的安装质量各运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试,直至验收标准方可止。其二,正式验收是在预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证,如整改合格,而进行的正式验收。须做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合;“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合;“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合。“一完整”是图纸资料完整,如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及设备设施检验合格证书等。

物业的接管验收是一项颇具复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到众多法规政策,常见一些实际结果与理论要求不一致的地方,为了处理好接管验收中存在的问题,需把握好二个基本原则:其一是坚持原则性与灵活性相结合原则,即对一些不尽人意的问题,接管验收人员要针对不同情况分别采取措施,具体问题具体分析,大家共同协商,力争合理地、圆满地解决验收中存在的问题。其二是做到部分与整体相结合的原则,即在物业接管验收中不能因注重细致入微而忽视整体把握,也不能因重视整体效果而忽视细节问题。

第四,做好环境卫生保洁工作

环境卫生管理是小区物业管理中一项至关重要的工作,环境卫生保洁工作是住宅小区物业管理最直观环节,也是业户评价物业管理公司能力高低的要素。行业上一般将小区的环境卫生保洁工作聘请专业的清洁公司管理,物业管理公司起监督管理作用。前期物业小区环境卫生保洁二大重点工作,一是物业清洁的开荒 工作;二是房屋装修期的清洁工作。物业管理公司对新建物业的清洁开荒工作应当特别重视,安排专人全程监管清洁公司的开荒工作,专业清洁公司集中人手大规模对物业进行清洁开荒,其内容不限于:对物业内外建筑垃圾的清理;对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;对公用部位(消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等)、办公房以及设施的清扫等。物业的清洁保持阶段是指业主入住后清洁,业主入住后伴随着房屋集中装修期的开始,装修期是对专业清洁公司的一个严峻的考验。常常是前边扫后边倒,保洁始终无法达到应有的效果,小区总是处于一种比较脏乱的状态。针对这种现象,装修期的环境卫生保洁首先须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运工作,尽量减少灰尘污染。其次是通过定时、定点、定人进行各种垃圾的分类收集、处理和清运,以及清、扫、擦、抹等专业性操作,同时还可以适当增加保洁力量,增加保洁次数来维护小区内公共区域的清洁卫生;三是加强宣传教育和督查力度,采取各种有效的办法手段,多管齐下,培养业主文明卫生的好习惯,使其知道,只有养成良好的卫生习惯,才能将小区营造出整洁、卫生、优美、舒适的生活环境。

第五,妥善协调三者之间的各种矛盾

物业管理公司特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务职责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益。在业主与开发商之间处理好三者关系,物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题,如房屋质量问题,首先要分清性质,弄清情况,做好解释工作,本着“谁受理,谁跟进,谁回复”的原则,及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门,积极协调各方妥善解决,在最短的时间解决业主反映的问题。

第六,抓好小区公共秩序管理工作

小区公共秩序管理在住宅区物业管理中占有很重要的地位,它是物业管理公司为防火、防盗、防破坏、防灾害事故等而实施的一系列安全措施,秩序维护员不仅要善于发现安全隐患,更要有防止、终止这些隐患，也是体现一个管理公司服务水平的重要环节。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善岗位责任制,制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”,制定完善详细的规章制度。如小区大门岗,严格按照《门岗岗位职责》把好大门关,对来访人员实行“来访登记”制度,装饰装修人员凭证进出,杜绝闲散人员进入小区;大件物品持《物品放行条》放出等;其二,建立“预防为主,防治结合”以及“群防群治”的机制,维护片区治安,物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系,紧密合作,与当地片警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,确保辖区物业的安全。如业主入伙后伴随房屋装修伊始,进出小区装修人员比较多且杂,加之小区安全防范的配套设施未完全安装到位,易给一些偷盗者可乘之机,因此要加强小区的巡查次数,记录好巡查情况,一经发现可疑情况要及时处置,发现失窃事件要及时报案。再如在遇到特殊紧急情况时,业主家中和办公区域,发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式(例如破门前)时,寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证,以规避风险,减少损失;其三,是要充分利用好已有的安全设施,如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备,减少失窃案件发生机率;其四,抓好小区进出车辆的管制和疏导,有利于维护小区交通秩序,避免车辆乱停乱放。特别是各种运送装修材料的车辆,要及时装卸,避免长时间停留, 以减少小区交通压力。通过严格的训练,加强管理,在车辆进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对卡。健全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保车场安全运行。其五,组建一支高素质的秩序维护队伍,不定期对秩序维护员的实施培训,主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养,把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则,把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。

第七,加强对房屋的二次装修管理监督工作

装修监管是物业管理公司根据政府有关法规、条例,受发展商或全体业主委托,对物业管辖范围的业主或使用人在物业装修过程中,监督施工是否符合规范、结构安全、房屋外观统一、消防、供水、供电、燃气等要求行为装修的定义。装修监管是前期物业管理的另一项重要工作,也是容易引起房屋质量投诉的重要环节,解决不好就会发生推诿扯皮现象。鉴于此,加强前期住宅室内装饰装修监管应注重抓好,其一,根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前,物业公司要履行告知义务,将装修须知和装修禁止行为予以书面告知(如装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等),以便业主了解和执行并办理相关装修手续。同时要抓好对每户装修方案的审核,对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正,做好说服解释工作。其二,在房屋装修动工之前,需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态,方可发放《装修许可证》。其三,掌握业主装修过程中的重点,装修管理员也就明白日常巡检的重点,在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段,每天最少巡查2次以上,有违规意图的业主,一天要巡检4次以上,及时制止违规装修现象。在巡查装修施工的过程中,重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕所和洗浴间进行防水实验,避免入住后给其它业主造成损失。认真填写《装修巡查记录》 其四, 对违章装修的要严厉制止,并使其控制在萌芽状态,以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》,让业主签字确认,将复印件存放于档案袋中,在处理违章装修过程中,始终坚持以规服人,以理服人的原则,以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。

综上所述加强前期物业管理,不但能保证业主(购房人)的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。同时,加强前期物业管理,有利于规范物业管理活动,可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对立情绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。而且,加强前期管理,可以更贴近业主和使用人的实际需求,使小区规划更趋向于人性化,使物业管理人员能够较早地了解和熟悉物业的情况,为日后更好地开展物业管理服务打下基础。