合同纠纷的预防

第一篇：合同纠纷的预防

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合同纠纷的预防

合同纠纷的预防

随着我国市场经济的不断繁荣发展，随之而来的合同纠纷也越来越多。合同纠纷是合同订立和履行过程中的不正常情况，不但影响了当事人之间的友好合作，影响了合同的履行，严重的甚至会导致合同非自然终止等。而且一旦发生合同纠纷，处理起来必然会耗费当事人的精力和财产，增加当事人的负担。如何在订立合同时防范合同欺诈，预防合同纠纷的发生，已成为众多公司经营管理者追求的目标。因此，事先采取各种预防措施是避免合同产生纠纷的有效方法。本文笔者通过对众多合同纠纷案件的分析和研究，提出了在签订合同时应重点注意的几个问题，以期在交易过程中降低企业的风险。

一、充分重视法律专业人员的利用，争取合同的起草权。

订立合同是一件技术要求高、风险大的经营行为，无论对于合同的效力，还是履约能力或陷阱条款，公司法人及经营者都因可能缺乏经验而难以准确进行把握。只有充分借助法律专业人员的作用，才能更好

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地预防合同纠纷。最直接也最普遍的是聘请律师进行咨询解决或向公司常年法律顾问求助。另外，一般来讲，合同由谁起草，谁就掌握主动权。起草一方的主动性在于可以根据双方协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款，斟酌选用对己方有利的措词，更好地考虑和保护自己的利益。

二、认真审查签约对象的主体资格、资信能力、履约能力等

为防范合同欺诈行为，减少交易风险，必须认真审查对方的主体资格、履约能力、信用情况等。

首先要查看对方的营业执照和企业参加年检的证明资料，了解其经营范围、对方的资金、信用、经营情况、其项目是否合法。不能仅凭其名片、介绍信、工作证、公章、授权书、营业执照复印件等证件，就相信对方。同时也要审查签约人的资格，查看对方提交的法人开具的正式书面授权证明，了解对方的合法身份和权限范围，以确保合同的合法性和时效性。一般来说，公民本人、法人的法定代表人、其他组织的负责人均具有签约主体的资格。其他人员代表公民个人、法人或其他组织签订合同时，必须有授权委托书。对于标的额大的交易，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。

三、订立合同时要精心准备合同条款。

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合同条款是当事人履行合同的依据。为避免因条款的不完备或歧义而引起合同纠纷，当事人应精心准备合同条款。除了法律的强制性规定外，其他合同条款都可以在协商一致基础上进行约定,尤其是关于合同标的(包括名称、种类等)、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等合同主要条款。

(1)合同名称与合同内容要一致

有些企业使用统一的合同文本，这本是好事，但由于对合同性质了解不细，出现张冠李戴的事情。例如本是加工承揽合同，却使用购销合同文本，为合同以后的履行和适用法律条款增添了争议。

(2)注意价款支付及其方式

市场条件下的企业要讲求经营效益，而不是单纯追求销售额，更不是单纯追求生产量。为了确保价款能够及时足额地收回，必须把好合同签订中价款支付及其方式的关，从源头上降低经营风险。如果确需采用先货后款方式，则要注意把握好需方的整体实力、信誉度、付款时间的长短及手续交接等。在签订合同时，须要求需方提供加盖需方单位公章的营业执照复印件。需方收货的人若非其法定代表人，收货人必须持有由法定代表人签字并由需方单位盖章的授权委托书，注明委

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托事项、委托权限、委托期限等。

(3)用词要严谨

签订合同不仅要做到字斟句酌、反复推敲，不要在合同中用含糊不清，模棱两可的词句或多义词，而且要注意合同的条款有无重复，或者前后是否自相矛盾，以免使对方钻了空子。

(4)明确规定双方应承担的义务、违约的责任

许多合同只规定双方交易的主要条款，却忽略了双方各自应尽的责任和义务，特别是违约应承担的责任。这样，无形中等于为双方解除了应负的责任，削弱了合同的约束力。还有一种情况是，虽然规定一方违约，另一方可以向其追索违约金和赔偿金，但条款写得十分含糊笼统，没有明确的数额，这样也不利于以后发生争议迅速确定违约和赔偿的金额。

(5)注意“定金”与“订金”的区别

定金是债的一种担保方式，合同法规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的法律咨询s.yingle.com

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债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见定金具有惩罚性，在合同法上称为定金罚则。在实践中不少人将定金写成了“订金”，而“订金”在法律上被认定为预付款，不具有担保功能。

(6)注意合同条款的对等性

合同法明确规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，一方享受权利，必须承担义务，合同条款的对等性是公平原则的重要内容。对于义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同，应谨慎与之签订合同。因为一旦出现纠纷，本方将会处于极为不利的境地。同样，也不要签订权利多、义务少、责任轻的合同，否则另一方可能以该合同违背公平原则对合同的有效性提出抗辩。

(7)约定合同纠纷的解决方式和诉讼管辖地

要明确具体在合同中一般约定合同纠纷的解决方式和诉讼管辖地，若本合同发生纠纷，双方应协商解决，协商不成，通过诉讼(仲裁)方式解决。若选择仲裁方式解决合同纠纷，不能只是笼统的写一旦发生纠纷在甲方(或乙方)所在地仲裁部门解决，而应写具体的名称，如青岛仲裁委员会、烟台仲裁委员会。若选择诉讼方式解决合同纠纷，应尽量选择已方所在地法院管辖。在选择管辖法院时还应注意协议管辖不

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得违反级别管辖与专属管辖。

四、及时履行自己的合同义务，相互协作，共同解决合同履行过程中的问题。

合同双方当事人签订合同后，应当依法和依约履行各自的合同义务，相互协作、共同为实现合同目的而努力。就避免合同纠纷而言，任何一方当事人应及时履行自己的义务与对方当事人相互协作，共同解决合同履行过程中的问题。同时，应随时注意合同履行过程中的变化，对于出现的可变更、解除的事由应及时通知对方当事人，并注意保存相应的证据，以免在情节上纠缠不清。当事人应尽的基本义务，如及时通知、协助、提供必要条件、保密等。例如，在合同履行过程中若发生不可抗力.遭受不可抗力的一方当事人应通知对方当事人不可抗力发生的时间，对合同履行的影响，出具有关证明，采取措施防止损失扩大，并主动与对方当事人商议解决办法等。

虽然采取了合同纠纷的预防措施，但也不可能完全避免合同纠纷的发生。智者干虑，必有一失。一旦合同纠纷发生了，就要正确地对待它，解决它。当事人双方最好通过协商、调解解决彼此之间的纠纷，调解不成，通过法律途径来顺利解决。

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第二篇：如何预防欠款合同纠纷

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如何预防欠款合同纠纷

如何预防欠款合同纠纷呢？企业遇到欠款合同纠纷时应该怎么处理呢？欠款纠纷应该怎么调解呢？本文将会对有关欠款合同纠纷的知识进行一个简单的介绍，希望对大家能有所帮助！

如何预防欠款合同纠纷

欠款预防机制应当贯串始终，而不应临阵磨枪、临时抱佛脚!企业可以做到：

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1、掌握合同起草权，在不违反法律强制性规定前提下，预置利己条款;

2、争取担保，欠款不能清偿时，由保证人承担清偿责任，或拍卖、变卖抵押物优先受偿;

3、尽量采取先款后货方式或者先定金后发货的交易方式，必须采用先货后款方式的，应当固定和保存交接手续;

4、有证据证实对方经营状况严重恶化、转移财产、丧失商业信誉时，应当中止履行，要求对方提供担保;

5、关注债务人财产状况与变动，为诉前财产保全和强制执行奠定基础。

欠款合同相关知识

企业如何应对欠款纠纷

追偿欠款，令人头疼心烦、苦不堪言!企业至少应当做到：

1、梳理现有证据能否证实欠款事实，如不能证实，必须补充调查新

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证据;

2、通过互抵债务、放弃追究违约责任、接受对方生产要素、有价证券、个人物品等方式促成协商与调解;

3、债务人人去楼空时可能涉嫌合同诈骗，应当及时报案并提出民事赔偿要求;

4、通过专业调查公司，了解债务人的人员、资金、财产等情况，为诉讼奠定基础;

5、向律师寻求对策，其合理化建议有利于欠款清偿，必要时可以代理提起诉讼。

欠款纠纷如何调解解决

针对欠款纠纷，债权人可向所在地的人民调解委员会提出书面调解申请。根据司法部颁布的《人民调解工作若干规定》，申请调解应当具备下列条件：

1、有明确的被申请调解人，如公民、法人等的基本情况。

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2、有具体的调解要求，如要求被申请人履行还款义务等。

3、有提出调解申请的事实依据，如借款合同、担保协议等。

4、该纠纷属于人民调解委员会的受理范围。经调解达成协议后，债务人应按约履行义务，不得擅自变更或解除协议。对于签订协议后债务人又反悔或部分反悔的，债权人可以向人民法院起诉，请求判令对方当事人履行调解协议。

欠款纠纷证据怎么收集

根据我国民事诉讼法规定，民事诉讼实行谁主张谁举证的原则，如果当事人对自己提出的主张举证不能，则要承担不利的法律后果。2002年开始施行的《民事诉讼证据规则》使得证据的收集、保护和及时举证显得尤为重要，不然就会面临不利的后果。

在欠款纠纷中，债权方大概有以下一些证据要注意收集：有关债务方主体资格的证据、合同或协议、送货单(一定要债务方签收，是单位的要加盖公章)、托运单、欠条及各种结算票据等，其他与该欠款有关的电报、传真、函件等都应妥善保存。

对于那些因特殊情况可能灭火或今后难以取得的证据，可以及时向人

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民法院申请证据保全;对于那些因客观原因不能自行收集的证据，可及时申请人民法院调查收集。

对于已收集到的证据要及时向人民法院提供。

 停止执行死刑意见书

http://s.yingle.com/y/ws/955750.html

 当场行政处罚决定书(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955749.html

  赔偿申请书 http://s.yingle.com/y/ws/955748.html 人民检察院要求说明不立案理由通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955747.html

 罪犯收监身体检查表

http://s.yingle.com/y/ws/955746.html

 人民检察院答复举报人通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955745.html

 人民检察院扣押决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955744.html

 某某某公安局解除监视居住决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955743.html

 某某某公安局冻结／解除冻结存款／汇款通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955742.html

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 人民检察院拘留决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955741.html

 某某人民法院通知书(对新的证据提出意见或者举证，行政诉讼证据文书范本(试 http://s.yingle.com/y/ws/955740.html

 人民检察院解除冻结存款通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955739.html

  不起诉意见书 http://s.yingle.com/y/ws/955738.html 某某某工商行政管理局经济合同仲裁委员会保全措施审批表 http://s.yingle.com/y/ws/955737.html

 某某某公安局对保证人罚款决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955736.html

 某某某公安局不立案理由说明书

http://s.yingle.com/y/ws/955735.html

 某某某看守所健康检查笔录

http://s.yingle.com/y/ws/955734.html

 中华人民共和国海关行政处罚不予听证通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955733.html

 某某某公安局延长侦查羁押期限通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955732.html

 人民检察院辩护律师收集案件材料许可证 http://s.yingle.com/y/ws/955731.html

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 案件合议记录(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955730.html

 房地产行政处罚听证告知书

http://s.yingle.com/y/ws/955729.html

 罪犯减刑(假释)审核表

http://s.yingle.com/y/ws/955728.html

 人民检察院延长侦查羁押期限决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955727.html

 人民检察院提起公诉案件证人名单 http://s.yingle.com/y/ws/955726.html

 民事行政检察证据材料收据

http://s.yingle.com/y/ws/955725.html

 人民检察院扣押邮件

http://s.yingle.com/y/ws/955724.html

  拘留所等级申报 http://s.yingle.com/y/ws/955723.html 某某某人民法院应诉通知书(供通知被告和被上诉人使用，行政诉讼证据文书范 http://s.yingle.com/y/ws/955722.html

 云南省某某人民政府行政复议办公室 http://s.yingle.com/y/ws/955721.html

 出入境管理解除拘留审查决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955720.html

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 房地产行政处罚案件鉴定书

http://s.yingle.com/y/ws/955719.html

 责令进行行政处罚通知书(房地产行政执法)http://s.yingle.com/y/ws/955718.html

 行政赔偿调解书(一审行政赔偿案件用)http://s.yingle.com/y/ws/955717.html

  罪犯病残鉴定表 http://s.yingle.com/y/ws/955716.html 某某某公安局未成年证人／被害人法定代理人到场通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955715.html

 会见涉密案件在押犯罪嫌疑人申请表 http://s.yingle.com/y/ws/955714.html

  认定工伤决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955713.html 现场检查(勘验)笔录(农业行政处罚)http://s.yingle.com/y/ws/955712.html

 人民检察院公诉意见书

http://s.yingle.com/y/ws/955711.html

 某某某看守所释放证明书

http://s.yingle.com/y/ws/955710.html

 人民检察院未成年证人法定代理人到场通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955709.html

 人民检察院换押证 http://s.yingle.com/y/ws/955708.html

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 查封扣押物品审批表(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955707.html

 人民检察院不批准逮捕决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955706.html

     行政上诉书 http://s.yingle.com/y/ws/955705.html 担保人保证书 http://s.yingle.com/y/ws/955704.html 询问证人笔录 http://s.yingle.com/y/ws/955703.html 行政诉讼答辩状 http://s.yingle.com/y/ws/955702.html 副页（药

品

监

督

行

政

执

法

文

书)http://s.yingle.com/y/ws/955701.html

 人民检察院撤销不起诉决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955700.html

 人民检察院移送扣押

http://s.yingle.com/y/ws/955699.html

 查封(扣押)通知书(农业行政处罚)http://s.yingle.com/y/ws/955698.html

 人民检察院不起诉决定书(范本三)http://s.yingle.com/y/ws/955697.html

 某某某公安局对保证人罚款／没收保证金复核决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955696.html

 某某某看守所假释证明书

http://s.yingle.com/y/ws/955695.html

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 某某某公安局没收保证金决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955694.html

 土地行政处罚听证通知书(查处土地违法案件法律文书格式)http://s.yingle.com/y/ws/955693.html

 交通行政复议违法行为处理建议书 http://s.yingle.com/y/ws/955692.html

 人民检察院委托鉴定书

http://s.yingle.com/y/ws/955691.html

 人民检察院不批准延长侦查羁押期限决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955690.html

 交通行政复议申请笔录

http://s.yingle.com/y/ws/955689.html

 人民检察院适用简易程序建议书

http://s.yingle.com/y/ws/955688.html

 房地产违法行为行政处分建议书

http://s.yingle.com/y/ws/955687.html

 罪犯暂予监外执行期间不计入执行刑期决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955686.html

 接受刑事案要件登记表

http://s.yingle.com/y/ws/955685.html

 行政申诉状 http://s.yingle.com/y/ws/955684.html

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 某某人民法院通知书(人民法院依职权组织交换证据，行政诉讼证据文书范本(试 http://s.yingle.com/y/ws/955683.html

 某某某公安局准予会见涉密案件在押犯罪嫌疑人决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955682.html

 行政复议申请书(范本一)http://s.yingle.com/y/ws/955681.html

 责令改正通知书(农业行政处罚)http://s.yingle.com/y/ws/955680.html

 异地年检申请书样本

http://s.yingle.com/y/ws/955679.html

 撤销强制措施通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955678.html

 人民检察院补充立案决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955677.html

 听证笔录(农业行政处罚)http://s.yingle.com/y/ws/955676.html

 暂予监外执行审批表

http://s.yingle.com/y/ws/955675.html

   换押证 http://s.yingle.com/y/ws/955674.html 询问笔录 http://s.yingle.com/y/ws/955673.html

土地行政处罚决定执行笔录(查处土地违法案件法律文书格式)http://s.yingle.com/y/ws/955672.html

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 人民检察院不起诉决定书(范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955671.html

 某某某公安局鉴定结论通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955670.html

 人民检察院移送案件通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955669.html

  罪犯死亡通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955668.html 提供法庭审判所需证据材料通知书 http://s.yingle.com/y/ws/955667.html

 悔改书(因取保候审给法官)http://s.yingle.com/y/ws/955666.html

 没收物品处理审批表(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955665.html

 人民检察院解剖尸体通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955664.html

 物品清单(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955663.html

 人民检察院延期审理建议书

http://s.yingle.com/y/ws/955662.html

 某某某公安局退还保证金决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955661.html

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 人民法院行政判决书(一审不作为类行政案件用)http://s.yingle.com/y/ws/955660.html

 人民法院行政赔偿判决书(一审行政赔偿案件用)http://s.yingle.com/y/ws/955659.html

 人民检察院不批准直接受理决定书 http://s.yingle.com/y/ws/955658.html

 撤销立案呈批表(房地产行政执法)http://s.yingle.com/y/ws/955657.html

  取保候审保证书 http://s.yingle.com/y/ws/955656.html 产品确认通知书(农业行政处罚)http://s.yingle.com/y/ws/955655.html

 人民检察院回避决定书

http://s.yingle.com/y/ws/955654.html

 听证笔录(药品监督行政执法文书)http://s.yingle.com/y/ws/955653.html

 狱内案件结(销)案表

http://s.yingle.com/y/ws/955652.html

 罪犯暂不收监通知书

http://s.yingle.com/y/ws/955651.html

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第三篇：土地出让合同纠纷预防方案

土地出让合同纠纷预防方案

1、依法签约、确保合同效力

土地使用权出让合同的出让方属于特殊主体，及出让方必须由政府土地行政管理部门担任。按说，在大力强调依法行政的今天，作为政府的职能部门，其法律意识、法律水平都应当高于作为一般主体的企业和个人，签订无效的土地使用权出让合同似乎不太可能。但在现实中，无效的土地使用权出让合同并不少见。无效的出让合同不仅使当事人真实意思表示无法实现，而且还常常造成国家土地资源闲置和浪费。

第一，确保合同主体资格合法。

对于土地使用权出让合同的受让方，法律并无明确的限制性规定。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”《土地管理法》第9条也规定，国有土地可以依法确定给单位或者个人使用。从这些规定可以看出，土地使用权受让方为一般主体，只要是具有民事权利能力和民事行为能力的公民、法人或其他组织都可以成为土地使用权的出让，都是为了特定的房地产开发建设项目，而房地产的开发建设需要法定的资质条件（《城市房地产开发经营管理条例》第2条、第5条等），因此可以说公民个人以及没有开发经营资质的非房地产开发企业是不能通过土地出让获得土地使用权的，即土地使用权出让合同的受让主体只能是具有房地产开发资质的房地产企业。对于受让方的主体资格，在土地使用权出让过程中一般不会有什么问题，对于这一点，作为土地使用权出让方的政府土地管理部门一般还是审查得比较严格的。至于房地产开发企业虚假注册、骗取资质等行为则属另外一

个问题，至少在形式审查上，受让方的主体资格是不应该有问题的。

但是，恰恰是负有对受让方主体资格审查义务的出让方自身的主体资格经常出问题。按照法律规定，能够行使土地使用权出让权，即能够成为出让方主体的只能是市、县人民政府土地管理部门。但是实践中，除前文所说的，以各类开发区、园区管理委员会的名义对外签订土地使用权出让合同外，普遍还存在着以政府设置的其他临时机构，比如“重点工程指挥部”、“新区开发指挥部”“旧城改造办公室”等名义对外签订土地使用权出让合同。这应该说是一种严重的超越职权的违法行为。根据《司法解释》第2条的规定，从2005年8月1日开始，对于这种主体资格违法的土地使用权出让合同，一律按照无效处理。因此，对于出让合同主体资格的审查，杜绝行政权力的滥用。出于对政府公信力的信赖，无论是哪一级人民政府或行政机构，他们对外出出让土地使用权，作为普通公众，一般不会提出什么异议。但是一旦因土地使用权出让合同的履行发生争议，则合同当事人主体资格的审查就是第一步。如因主体资格违法而确认土地使用权出让合同无效，除了国家利益、当事人经济利益受损失外，政府的权威和公信力也会受到负面影响。

第二，确保合同内容合法

关于土地使用权出让合同的主要内容，《房地产管理法》及相关专门法律未作具体规定。一般情况下，《合同法》第12条所列的八项内容，在通常由政府行政主管部门统一印制的格式合同中都有体现。而且内容比一般民事合同更全面、更复杂。但对于土地使用权出让合同因内容违法而可能导致的无效情形，《司法解释》的规定只涉及一项，即合同的价格条款。如果以协议方式出让土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让订立合同约定的价格条无

效。也可以说，在审判实务中，人民法院对合同内容审查的重点是合同中出让金的价格约定是否符合要求。因此，当事人在以协议方式签订土地使用权出让合同时，首先要保证土地出让金的价格必须高于当地政府按照国家规定确定的最低价。对于以招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权的，《司法解释》虽未将“最低价”作为认定合同价格条款效力的标准，但实际操作中一般是不会出现低于最低价情形的。因为“最低价”至少应当是招标、拍卖或挂牌的底价，低于这个价格将导致废标、流拍，最终不能成交。

第四篇：如何预防商铺租赁合同纠纷的发生

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如何预防商铺租赁合同纠纷的发生

如何避免商铺租赁合同纠纷的发生呢？大家都知道，在商铺租赁中要签订合法的商铺租赁合同，这个租赁行为才会受到法律的保护，那还有那些办法可以帮助我们，远离商铺租赁合同纠纷呢？请大家阅读下文了解！

如何避免商铺租赁合同纠纷的发生

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一

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个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

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1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

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1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

转租需要注意

1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意 的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合法律咨询s.yingle.com

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起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理 成功作为该笔费用退还或解除情形。

 用人单位应当保证劳动者每周休息几天 http://s.yingle.com/fl/911161.html

 外出期间被抢致伤能认定为工伤吗 http://s.yingle.com/fl/911160.html

  试用 http://s.yingle.com/fl/911159.html 《就业

报

到

证

》的派

遣

原

则

http://s.yingle.com/fl/911158.html

 安排劳动者在法定标准工作时间以外工作的_应按什么标准支付工资 http://s.yingle.com/fl/911157.html

 劳动者在什么条件下可以享受带薪年休假 http://s.yingle.com/fl/911156.html

 工伤保险是自己交还是单位交

http://s.yingle.com/fl/911155.html

 职工在工作期间交通肇事被判刑_是否能享受工伤待遇 http://s.yingle.com/fl/911154.html

 什么是劳动者的劳动义务

http://s.yingle.com/fl/911153.html

  上下班遇车祸算工伤 http://s.yingle.com/fl/911152.html 用人单位要求劳动者签订“竞业限制”的相关协议_必须给予补偿吗 http://s.yingle.com/fl/911151.html

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  住房公积金如何提取 http://s.yingle.com/fl/911150.html 劳动合同

风

险

及

应

对

策

略

http://s.yingle.com/fl/911149.html

 能否同时兼任用人单位协商代表和职工协商代表 http://s.yingle.com/fl/911148.html

 非因劳动者原因造成单位停工

http://s.yingle.com/fl/911147.html

 用人单位提供的劳动合同文本未规定劳动合同必备条款的承担什么责任 http://s.yingle.com/fl/911146.html

 集体合同的期限一般是多久

http://s.yingle.com/fl/911145.html

  什么是拖欠劳动报酬 http://s.yingle.com/fl/911144.html 申请工

伤

认

定的程

序

是

怎

样的

http://s.yingle.com/fl/911143.html

 如何延续劳动者因公致残后的劳动合同 http://s.yingle.com/fl/911142.html

 国家对乡镇企业劳动保护

http://s.yingle.com/fl/911141.html

  失业保险转移的程序 http://s.yingle.com/fl/911140.html 劳动合同可以

约定的条

款有哪些

http://s.yingle.com/fl/911139.html

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 无效劳动合同的法律后果

http://s.yingle.com/fl/911138.html

   失业保险费的领取 http://s.yingle.com/fl/911137.html 津贴制度 http://s.yingle.com/fl/911136.html

因为单位将员工除名或者辞退而引发的劳动争议_由哪一方负责举证 http://s.yingle.com/fl/911135.html

 北京2018年公积金缴存额计算标准

http://s.yingle.com/fl/911134.html

 工伤职工多处伤残_如何落实工伤待遇 http://s.yingle.com/fl/911133.html

  关于婚假的规定 http://s.yingle.com/fl/911132.html 在法定假日及社会活动期间_用人单位是否要支付劳动者工资 http://s.yingle.com/fl/911131.html

 用人单位依法破产时_尚未支付工资的是否还要支付 http://s.yingle.com/fl/911130.html

 怎样办理跨省转移养老保险手续

http://s.yingle.com/fl/911129.html

  婚假期间有何待遇 http://s.yingle.com/fl/911128.html 最低工

资

标

准

是

否

会

调

整

http://s.yingle.com/fl/911127.html

 工伤人员在什么情形下可以享受一次性伤残补助金 http://s.yingle.com/fl/911126.html

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  什么是生育保险 http://s.yingle.com/fl/911125.html 用人单位裁减人员时应优先留用的劳动者有哪些 http://s.yingle.com/fl/911124.html

 劳动者的合法权益有哪些

http://s.yingle.com/fl/911123.html

 确定和调整最低工资标准应当参考哪些因素 http://s.yingle.com/fl/911122.html

  怎样办理改派手续 http://s.yingle.com/fl/911121.html 劳动合同无效或部分无效的情况有哪些 http://s.yingle.com/fl/911120.html

 职业病诊断鉴定程序的步骤

http://s.yingle.com/fl/911119.html

 集体合同应在多长时间内送交有关部门审查 http://s.yingle.com/fl/911118.html

 既是员工又是股东_工伤待遇

http://s.yingle.com/fl/911117.html

 如何选择公积金贷款方式

http://s.yingle.com/fl/911116.html

 员工工作交接注意事项

http://s.yingle.com/fl/911115.html

 最低工资标准由谁批准和发布

http://s.yingle.com/fl/911114.html

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 非全日制用工劳动合同中_为什么不能约定试用期 http://s.yingle.com/fl/911113.html

 劳动争议的法院管辖地如何确定

http://s.yingle.com/fl/911112.html

 供养亲属抚恤金赔偿金额的计算公式 http://s.yingle.com/fl/911111.html

 协商代表空缺的_选举新任代表是否有期限限制 http://s.yingle.com/fl/911110.html

 继承人继承遗产后是否有清偿被继承人应缴税款的义务 http://s.yingle.com/fl/911109.html

 虽为养孙_但实为养子的_他们之间的继承该如何处理 http://s.yingle.com/fl/911108.html

 可以提取他人的住房公积金吗

http://s.yingle.com/fl/911107.html

 办理解除或者终止劳动合同的相关手续时_双方各有什么义务 http://s.yingle.com/fl/911106.html

 住房公积金的缴存比例是多少

http://s.yingle.com/fl/911105.html

 实行综合工时制劳动法分析

http://s.yingle.com/fl/911104.html

 应当为胎儿保留遗产份额_而没有保留的_该怎么办 http://s.yingle.com/fl/911103.html

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 赠与与遗赠的区别有哪些

http://s.yingle.com/fl/911102.html

    如何分割遗产 http://s.yingle.com/fl/911101.html 继承权可以放弃吗 http://s.yingle.com/fl/911100.html 我国的涉外继承 http://s.yingle.com/fl/911099.html 继承开始之日起_超过20年的_继承人还能提起继承诉讼吗 http://s.yingle.com/fl/911098.html

 住房公积金管理中心有哪些职责

http://s.yingle.com/fl/911097.html

 遗赠扶养协议具有的特征

http://s.yingle.com/fl/911096.html

  怎样立遗嘱 http://s.yingle.com/fl/911095.html

事业单位与实行聘用制的工作人员适用《劳动合同法》规定吗 http://s.yingle.com/fl/911094.html

 孙子女外孙子女可以继承祖父母外祖父母的遗产 http://s.yingle.com/fl/911093.html

 如果法院判定遗嘱无效_那么遗产该如何处理 http://s.yingle.com/fl/911092.html

 住房公积金的管理原则是什么

http://s.yingle.com/fl/911091.html

 遗产分割完毕_继承人又对放弃继承表示反悔的_该怎么处理 http://s.yingle.com/fl/911090.html

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 继承开始后_有遗赠的该怎么办

http://s.yingle.com/fl/911089.html

 单位不缴存住房公积金_职工怎么办 http://s.yingle.com/fl/911088.html

 住房公积金存储利率是多少

http://s.yingle.com/fl/911087.html

 继承人曾有虐待被继承人的行为_但经过教育有悔改的_那么还会丧失继承权吗 http://s.yingle.com/fl/911086.html

  年终奖只能年终拿吗 http://s.yingle.com/fl/911085.html 继承人丧失继

承权的情

况有哪些

http://s.yingle.com/fl/911084.html

 单位的规章制度给劳动者造成了损害_劳动者可以要求赔偿吗 http://s.yingle.com/fl/911083.html

 如何确定住房公积金个人购房贷款额度 http://s.yingle.com/fl/911082.html

  怎样确定继承份额 http://s.yingle.com/fl/911081.html 夫妻离婚时共同居住的公房如何处理 http://s.yingle.com/fl/911080.html

  工伤鉴定时效问题 http://s.yingle.com/fl/911079.html 遗赠协议与遗嘱继承相冲突时怎样解决 http://s.yingle.com/fl/911078.html

 婚前购房怎样认定 http://s.yingle.com/fl/911077.html

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 代书遗嘱的法定形式要件是什么

http://s.yingle.com/fl/911076.html

  遗产按什么顺序继承 http://s.yingle.com/fl/911075.html 什么

是

区

域

性

集

体

合同

http://s.yingle.com/fl/911074.html

 如继承人在大陆_有几种方式可以继承台湾的遗产 http://s.yingle.com/fl/911073.html

 影响公积金个贷偿还能力的债务

http://s.yingle.com/fl/911072.html

 离婚时_保单可否作为共同财产分割 http://s.yingle.com/fl/911071.html

  什么叫试用期 http://s.yingle.com/fl/911070.html 哪些情形下_单位终止劳动合同得“延时” http://s.yingle.com/fl/911069.html

 用于涉台继承的公证书有哪几类

http://s.yingle.com/fl/911068.html

 “终止”与“解除”劳动合同一样吗 http://s.yingle.com/fl/911067.html

 如果法院宣告被继承人死亡的_那么此时继承从何时开始 http://s.yingle.com/fl/911066.html

 年终双薪就是年终奖吗

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第五篇：建设工程施工合同纠纷的产生和预防

建设工程施工合同纠纷的产生及预防

建设工程施工合同与其他合同相比较，强制性规定较多，这是建筑业的特殊性决定的。建筑业的工作成果是不动产，其存在和发挥效用时间较长，具有公共性质，关系到国计民生。为此，中国现行的《合同法》、《建筑法》、《招标投标法》等都对建设工程施工合同作了详细具体的强制性规定。如何将这些法律规范与实际工作有效地结合起来，认清建设工程施工合同纠纷产生的成因，并且加以预防，已日益成为建筑施工企业关心和研究的重点。

1．建设工程施工合同的概念及特征

1.1 建设工程施工合同的概念

建设工程施工合同的概念在中国的《合同法》和《建筑法》中都有明文规定。《建筑法》第十五条规定：“建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务，不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责任”。《合同法》第二百六十五条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。”从这些法律规定我们可以清晰地看出，建设工程施工合同是建设工程合同的一种，是指承包人按照发包人的要求，依据勘察、设计的有关资料、要求，进行施工建设、安装的合同；是承发包双方为实现建设工程目标，明确相互权利、义务关系的协议；是承包人进行工程建设、发包人支付价款，控制工程项目质量、进度、投资，进而保证工程建设活动顺利进行的重要法律文件。

1.2 建设工程施工合同的特征

1.2.1 国家计划与管理的特殊性

建设工程项目必须列入国家计划，建设工程施工合同从签订到履行，从资金的投放到最终的成果验收，都受到国家严格的管理和监督。特别是对一些大型基础设施建设，必须通过招投标方式，确定施工承包方并签订施工合同。

1.2.2 合同主体的特定性

合同双方当事人必须具有法人资格并且具有履约能力。发包人只能是经过主管部门批准建设工程的法人。承包人只能是法人，同时必须具有一定的从业资格或资质。

1.2.3 合同履行的程序性

建设工程施工周期长、质量要求高，涉及的方面广，各阶段的工作之间有一定的严密程序，建设工程施工合同的实施必须按照既定的设计施工流程进行。

1.2.4 建设工程施工合同为要式合同

建设工程施工合同必须采用书面形式。中国《合同法》第二百七十条明文规定：“建设工程合同应当采用书面形式”。作为建设工程合同的一种，建设工程施工合同当然应当如此。

2．建设工程施工合同纠纷产生的主要原因

（1）建设工程施工合同有失公正，合同双方权利、义务不对等。从目前实施的建设工程施工合同文本看，施工合同中绝大多数条款是对发包方制定的，其中大多强调了承包方的义务，对发包方的制约条款偏少，特别是对发包方违约、赔偿等方面的约定不具体，也缺少行之有效的处罚方法。同时，由于目前建筑市场的激烈竞争和不规范管理，大量的施工队伍与建设规模严重失衡，致使发包方在建设工程承发包中占据主导地位，提出一些苛刻和不平等的条件，将自身的风险转移到承包商身上。承包商为了获得工程也只好接受。只能在实施这样的施工合同时，为了使自己的利益不受损失，采取偷工减料或非法分包甚至违法转包，给工程建设带来隐患，同时，也不可避免地导致了纠纷的发生。

（2）合同文本不规范。国家工商总局和建设部为规范建筑市场的合同文本制定了《建设工程施工合同示范文本》，以全面体现承发包双方的责任、权利和风险。但有些发包人为了回避自己的风险在签订合同时，不采用标准的合同文本，而是采用一些自制的、不规范的文本进行签约。通过自制的、笼统的、含糊的文本条件，避重就轻，转嫁工程风险。有的甚至采用口头委托和政府命令的方式下达任务，待工程完工后，再补签合同，这样的合同根本起不到任何约束作用。

（3）“阴阳合同”充斥市场，严重扰乱了建筑市场秩序。有些业主以种种理由和借口，在和承包商按照招标文件签订“阳合同”，供建设行政主管部门审查备案外，另私下再与承包商签订一份在施工活动中实际履行的“阴合同”，其内容与原合同相违背，形成了一份违法的合同。这种工程承发包双方责任、利益不对等的“阴阳合同”，违反了国家有关法律法规，严重损害了承包商利益，为合同履行埋下了隐患，并将直接影响工程建没目标的实现，进而给承发包双方都带来不可避免的损失。

（4）建设工程施工合同履约程度低，违约现象严重。有些工程施工合同的签约双方都不认真履行合同，违约现象时有发生，特别是发包方。如：业主暗中以垫资为条件，违法发包；在施工过程中业主不按照合同约定支付工程款；建设工程竣工验收合格后，发包人不及时办理竣工结算，甚至部分业主已使用工程多年，仍以种种理由拒付工程款，形成建设市场严重拖欠工程款的顽症。承包商不按约定组织施工，致使工程延期、质量低劣，也是违约行为的主要表现。

（5）合同索赔工作难以实现。索赔是合同和法律赋予受损失者的权利，对于承包商来讲是一种保护自己、维护正当权益、避免损失、增加利润的手段。而建筑市场的过度竞争，不平等合同条件等问题，给索赔工作造成了许多干扰因素，再加上承包商自我保护意识淡薄，导致合同索赔难以进行。

（6）租借他人资质或承包与自身资质不相适应的建设工程的现象普遍存在。有些不法承包商在自己不具有或不具备相应建设项目施工资质的情况下，为了达到承包工程的目的，非法借用他人资质参加工程投标，并以不法手段获得承包资格，签订无效合同。同时，一些不法建筑企业利用不法手段获得承包资质，专门从事资质证件租用业务，非法谋取私利。这些行为，不仅严重破坏了建筑市场的秩序，同时也增加了施工合同纠纷的产生机会。

（7）签订转包和违法分包合同的情况屡禁不止。一些承包商为了获得建设项目承包资格，不惜以低价中标，在中标之后又将工程肢解后以更低价格非法转包给一些没有资质的小的施工队伍，这些承包商缺乏对承包工程的基本控制步骤和监督手段，进而对工程进度、质量造成严重影响，最终形成与业主及转包者的矛盾和纠纷。

．建设工程施工合同纠纷的预防

3.1 坚决抵制和杜绝不平等合同的出现

随着中国市场经济的逐渐完善，权利意识的强弱已经成为一个企业是否走向法治化的重要表现，而平等观念更是深入民心。当前建筑市场虽为买方市场，发包方占据主导地位，在招投标过程中也占有明显优势。但是，作为施工企业，在经营活动中要树立一种权利意识，不能无原则地满足发包方的所有要求，甚至以牺牲自身的正当权益为代价。这样做，只能是饮鸠止渴，或使企业陷入泥潭无法自拔，最终产生纠纷，使大家两败俱伤。因此，作为施工企业，在工程建设项目谈判中，一定要以平等为前提，充分维护自身的权利，与对方签订合法、有效、不失公正的施工合同，消除纠纷产生的根源。

3.2 坚持推行和使用建设工程施工合同的示范文本

合同是合同当事人确定权利义务的基础，建设工程施工合同一经成立生效，双方的权利义务就将确定。因此，订立合法、规范的建设工程施工合同也就成为我们预防纠纷产生的重要手段和对策。首先，应当订立书面的建设工程施工合同。建设工程施工合同是要式合同，同时也是《合同法》第二百七十条的强制性规定。建设工程施工合同中涉及的建设工程周期长、涉及面广、内容复杂、质量要求高，在合同履行中对双方权利义务和责任要求应当有具体明确的约定。只有采取书面形式订立，才能保证合同内容的确定性和合同的顺利履行。其次，要积极推广使用国家工商总局和建设部制定的《建筑工程施工合同示范文本》，该文本从工程项目、工程款支付、双方权利义务、违约责任等多角度多层次地对发包方、承包方的权利义务予以均衡、合理的约定，同时很大程度地参考了FIDIC文本格式，使之有了很大的进步，较之以往的一些示范文本也更加公正、更加合理、更加完善。所以要在实际工作中积极地去使用示范文本，以提高合同文本水平。第三，合同用语要规范，力求简洁明了，杜绝含糊其辞或模棱两可，使双方对合同的理解不易产生偏差和争议，从而降低纠纷发生的机率。

3.3 坚决抵制“阴阳台同”

中国《招标投标法》第四十三条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。同时第五十九条还规定：“招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款”。由此我们可以看出，合法的建设工程施工合同只能是按照招投标文件订立。当施工企业面临业主提出“阴阳合同”这种无理要求时，必须坚持依法办事这一基本原则，坚决抵制“阴阳合同”这种不合理现象，从而避免和预防不必要的合同纠纷。

3.4 增强诚信，提高合同履约程度

诚信原则是市场经济的主要原则，是企业进行建设工程施工，履行合同的基本准则。针对当前建设工程合同履约不全面或不适当的现状，我们必须唤醒大家的诚信意识，在履行合同过程中，以诚信为重。同时，我们还要认识到，合法有效的建设工程施工合同就是进行项目建设的法律依据。合同中的每一条约定都具有其法律约束力，谁违反，谁将承担相应的违约责任。为了预防和避免纠纷的发生，我们必须建立诚信，努力提高建设工程施工合同的履约程度，将建筑市场逐步引向规范的轨道健康发展。

3.5 加强建设工程施工合同索赔工作

加强合同索赔，进行科学合法有效的索赔工作是预防和避免合同纠纷产生的又一有效途径。在施工合同履行过程中，可以提起索赔的原因诸多，但由于工程承包双方在合同履行中对工程索赔认识不足，缺乏推行工程索赔所需的意识和动力，同时也造成了纠纷的时常发生。为了索赔能够顺利进行，减少双方的分歧，就需要不断提高索赔意识。建设工程施工合同是索赔的依据，索赔则是合同的延续。要进行有效的索赔，就要求施工企业在签订合同时充分考虑各种不利因素，分析合同变更和索赔的可能性，采取最有效的合同索赔策略。在合同履行过程中要及时索取和保存有效签证和相关的索赔资料，在索赔时提出有说服力的索赔请求，以得到对方的认可，从而避免纠纷。

3.6 确保建设工程施工合同主体符合国家有关规定

建设工程施工合同主体，合同法并没有直接规定，但是国家对工程建设的主体实行许可制度，要求从事建设工程的主体必须具备相应的资质。根据建筑法的规定，从事建筑活动的施工企业必须是法人，同时还应具备相应的条件，即有符合国家规定的注册资本；有与从事的建筑活动相适用的法定执业资格和专业技术人员：有从事相关建筑活动所应有的技术装备，以及法律法规规定的其他条件，这些规定对于保证建设工程的顺利完成和确保工程质量是必要的。实践证明，建设工程施工合同主体不符合上述要求，就不能顺利完成建设工程任务并保证工程质量。许多“豆腐渣”工程都是由于施工企业主体不具备相应资质而造成的。因此，建设工程施工合同主体合法是预防合同纠纷的重要方面。

3.7 建设工程的发包和分包必须依法进行，坚决杜绝转包和非法分包

中国《合同法》第二百七十二条明确规定，发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人分别完成。同时又规定，总承包人或施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成，即工程可以进行有条件的分包。合同法对这种分包规定的相应条件是：第一、必须经过发包人的同意；第二，不得将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者肢解后以分包名义转包给第三人；第三，禁止将承包工程分包给不具备相应资质条件的单位；第四，禁止分包单位将其承包的工程再分包；第五，建设工程中的主体结构工程必须由承包人自行完成。在实际工作中，只有充分重视和遵守法律的这些强制性规定，才能大大降低由于转包和违法分包所带来的施工合同纠纷。