经营性用房拆迁补偿估价研究

第一篇：经营性用房拆迁补偿估价研究

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经营性用房拆迁补偿估价研究

经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。

武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的“天下第一街”——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估

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价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。

一、经营性用房及其估价特点

1、有收益

经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收益。

2、经营性用房的年租金是年收益的基础

出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。

3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同

同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。

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4、部分经营性用房内的经营内容多样化

不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。

5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出

在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。

6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场

小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道,相当于大型商场内的商铺过道,使一楼商铺实际经营面积增加,计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。

7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性 我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右；与特定

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商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小；特定商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。

二、经营性用房拆迁补偿估价的原则

1、合法原则

⑴产权的合法性。无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告中说明估价及估价结论是以估价对象具有合法产权为假设前提。我们在拆迁中发现由于历史原因，很多被拆迁房屋根本就没有进行过权属登记，因此在实际操作过程中，估价机构必须注意合理回避潜在的风险，对于没有或者无法核实合法产权的房屋，必须在报告中特别予以说明。

⑵用途的合法性。估价人员只能对证载为“商业”、“经营”或“商服”的合法经营性用房才能按经营性用房进行估价。当前，不少沿街住宅等非经营性用房未经办理用途变更便作为经营性用房使用，在估价中应特别注意。原则上估价人员不能对这些房屋作为“经营用房”进行拆迁补偿估价，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。”这说明拆迁房屋性质的认定是评估的前提条件，法律咨询s.yingle.com

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用途不明确的房屋，估价机构切不可贸然出具正式估价报告。若拆迁当事人暂时无法确定房屋的性质但又要求出具估价结论时，我们的经验是要求委托方提出正式书面委托函，委托函中明确对估价对象按照不同的假设用途进行估价，然后再按照不同的用途假设前提出具不同结论的初步估价报告，供拆迁当事人双方参考。

2、保持现状继续使用作为最高最佳使用原则

经营性用房拆迁补偿估价的最高最佳使用原则，是以保持现状继续合法使用为前提的最高最佳使用原则。

3、替代原则

经营性用房拆迁补偿估价的替代原则包含两层含义。其一，从结果角度说，估价结果不得明显偏离类似房地产公开市场成交价格；其二，从估价的方法角度说，经营性用房拆迁补偿可以采用市场法进行估价。

４、估价时点原则

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⑴被拆迁经营性用房在不同时期的收益应该按照资金时间价值率（资本化率）折算为估价时点的现值； ⑵按规定，拆迁补偿估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日；规模大、分期分阶段实施的拆迁项目，估价时点为当期房屋拆迁实施之日。

三、经营性用房拆迁补偿估价的方法

经营性用房拆迁补偿估价的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。前三种方法是大家比较常用的，本文重点阐述路线价法在拆迁估价中的应用。

路线价法是对面临特定街道且可及性相等的城市经营性用房土地设定标准深度，求取标准深度上数宗一楼经营用房楼面地价，以它们的平均楼面地价作为该特定街道的路线价，再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出临街特定街道各宗经营性用房一楼楼面地价的估价方法。对于平均深度不深的沿街经营性用房，可用四三二一法则、台湾临街深度指数、路角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其一楼楼面地价；对于垂直特定街道、深度较深的小巷、综合商场、市场内的经营性用房，可用路线价、日本深度百分率求取一楼楼面地价，再加上建筑物重置成新价格，即可评估出一楼经营性用房的拆迁补偿价格。

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旧城改造经营性用房的拆迁量大，路线价法是求取一楼经营用房楼面地价、拆迁补偿价格、价值的快速方法。只要路线区段、深度指数等参数选择合适，路线价求取中参数赋值严格、科学，路线价法求取的拆迁价格一般是客观、公正的。我们在汉正街第一个大规模拆迁项目——多福南路经营用房拆迁评估中首次使用了路线价的估价方法，这是一次大胆而成功的尝试。评估中我们首先采用收益法及成本法测算汉正街一楼经营用房楼面地价，并以此作为路线价，借鉴日本巷子深度百分率进行倍数放大修正，求取与汉正街垂直的巷道——永宁巷两侧一楼商业用房的楼面地价，评估过程简洁、快速、明了，估价结果客观、公正、准确，拆迁双方均未提出异议，取得了事半功倍的效果。

另外，经营性用房的拆迁评估中遇到的某些棘手的问题，采用路线价法的思路常常会柳暗花明。例如我们在龙王庙拆迁评估中遇到一处房产，由于历史的原因形成了临街部分合法用途为办公而非临街部分为经营用途的“怪异状况”，其他的估价方法几乎无法确定其非临街经营性用房的合理价格，而采用路线价法中袋地评估的思路来考虑则使问题迎刃而解。

各种评估方法求得的拆迁补偿价格一般不会相同。估价人员可根据经验对每个评估结果作出权重判断，按加权平均的方法求得客观公正的拆迁补偿价格。

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四、当前存在的问题

拆迁估价与交易课税、抵押价格等目的下的评估最大的差异就在于估价结论的高低直接关系到拆迁双方当事人的切身经济利益，而经营性用房往往价值量大，真实市场价值难以把握，经常会成为拆迁估价过程中最难啃的“骨头”，也是矛盾最易激发的关键。因此，估价结果的准确公正尤其重要。我们发现，经营性用房拆迁补偿评估当前主要存在如下问题：

1、评估方法单一或可比实例单一

任何一种估价方法都有其一定局限性。考虑到经营性用房拆迁估价的特殊性，我们认为一般应采用两种或两种以上的方法进行评估，同时考虑到被拆迁人或被拆迁房屋的未来预期收益价值，收益法应作为评估方法之一。采用市场法时建议至少选取5个可比实例，若确实无法收集到足够的交易实例，可以先测算类似房屋的收益价格，再做比较修正。

2、可比实例有杜撰之嫌

有些估价报告采用市场法评估时，技术报告中的可比实例没有经营性用房具体名称、坐落位置，而用A、B、C等符号表示，难免存在杜撰

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之嫌。可比实例明列经营性用房具体名称、坐落位置，可让当事人对可比实例有真实感，对评估结论有可靠感；遇到评估纠纷，相关人员可以及时根据经营具体名称、坐落位置予以查证核实。我们在向被拆迁经营户解释说明评估过程时就经常碰到对方提出核实可比实例的要求，采用了不实或不适可比实例的评估报告肯定经不起这样的推敲，从而影响到整个拆迁的进度。

3、参数赋值欠严格、不科学

任何一种估价方法都要求估价人员依据经验对相关参数予以赋值。市场比较法中，要求估价人员对可比实例交易日期、交易状况、区域因素、个别因素进行修正，确定相关修正系数。收益法中年纯收益、资本化率均由估价人员推定。路线价法中路线价、建筑物重置成新价格等由估价人员推定，推定这些参数时，不少估价报告或没阐述推定依据，或推定依据阐述不充分、不详细，存在参数赋值欠严格、不科学现象。参数推定欠严格、不科学，难以保证评估的客观、公正。

4、路线价法运用不广泛

因为各种各样的原因，当前路线价法在拆迁评估中运用不广，偶有运用路线价法，也往往存在路线价求取欠规范、深度指数或深度百分率表制定不科学等问题，从而使得评估结果失真。

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5、有的报告用假设开发法评估

假设开发法是按照城市规划，以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则求取最佳开发方案未来收益，并根据未来收益推定经营性用房土地价格的方法。该方法求得的价格，包括了绝对地租、政府在土地上投资的级差地租Ⅱ。我国城市土地属国家所有，上述两项地租应由国家获取。因此，不能运用以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则的假设开发法，评估经营性用房拆迁补偿价格。

6、划拨土地经营性用房收益法评估结论混乱

收益法评估划拨土地经营性用房收益价值时，收益年限有的定为无限年，有的定为40年，有的报告定为建筑物尚可使用年限。收益年限观点不一，收益法评估结果不一，评估结论混乱。

五、对经营性用房拆迁估价的几点建议

1、认真审查经营性用房拆迁补偿评估报告

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⑴采用市场法评估时，可比实例必须是经得起核查的实例，而不是估价人员杜撰的假例。

⑵若报告采用收益法评估，应审查纯收益的可靠性、资本化率的准确性、收益年限的正确性。

纯收益确定的主要依据应该是估价对象及其类似经营性用房的出租合同中约定的市场租金。资本化率应采用同类用途经营性用房租金、售价、收益年限、收益值计算公式求出的资本化率。土地为出让土地的经营性用房，其收益年限定为出让年限与已用年限之差；土地为划拨土地的经营性用房，其收益年限，定为40年。因为按照评估合法原则，划拨土地经营性用房的交易价格应为补交出让金后的价格，经营性用房所用土地出让金补交年限一般为40年。经营性用房拆迁补偿价格为市场交易价格，划拨土地经营性用房市场交易须补交40年的出让金。

⑶若报告采用成本法、路线价法评估，应审查地价求取的正确性、地价对应的年限、建筑物重置价格内涵、求取方式、建筑物成新确定的合理性等。

2、各地城市政府或估价师协会应定期组织测算并发布各类经营性用房资本化率标准值

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3、按照评估合法原则，政府应该明文规定土地为划拨土地的经营性用房，用路线价法评估其土地拆迁补偿价格时，土地使用年限也定为40年

4、不采用假设开发法评估经营性用房拆迁补偿价格

5、城市政府应依法对经营性用房出租征收房产税、土地收益金，对经营性用房转让征收增值税

房产税、收益金、增值税的依法征收，其一可以增加政府财政收入，减少国有资产流失，增加城市政府基础设施建设、廉租房建设、旧城改造等投资能力；其二可以降低划拨土地经营性用房产权人、承租人对经营性用房转让、拆迁的收益预期，增强经营性用房产权人、承租人对拆迁补偿的承受能力，促进旧城改造拆迁工作的顺利进行。

六、结束语

在当前经营性用房拆迁补偿中出现的纠纷，有估价人员对有关理论、方法理解不一致的原因，也有估价人员业务水平不够的原因，还有长期没有依法对经营性用房产权人、承租人出租、转租、转让征收房产税、收益金、增值税，经营性用房产权人、承租人对经营性用房拆迁

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补偿预期过高的原因。只要各级政府主管部门与行业内从业人员上下一致、齐心协力针对问题产生的原因，制定出相关的估价政策、研究出合理的估价方法、测算出正确的估价参数，相信问题都会迎刃而解。

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第二篇：经营性用房拆迁补偿估价研究

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经营性用房拆迁补偿估价研究

作者：佚名 文章来源：本站原创 点击数： 311 更新时间：2010-8-27

经营性用房拆迁补偿估价研究

经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。

武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的“天下第一街”——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。

一、经营性用房及其估价特点

1、有收益

经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收益。

2、经营性用房的年租金是年收益的基础

出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。

3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同

同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。

4、部分经营性用房内的经营内容多样化

不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。

5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出

在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。

6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场

小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道,相当于大型商场内的商铺过道,使一楼商铺实际经营面积增加,计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。

7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性 我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右；与特定商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小；特定商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。

二、经营性用房拆迁补偿估价的原则

1、合法原则

⑴产权的合法性。无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告中说明估价及估价结论是以估价对象具有合法产权为假设前提。我们在拆迁中发现由于历史原因，很多被拆迁房屋根本就没有进行过权属登记，因此在实际操作过程中，估价机构必须注意合理回避潜在的风险，对于没有或者无法核实合法产权的房屋，必须在报告中特别予以说明。

⑵用途的合法性。估价人员只能对证载为“商业”、“经营”或“商服”的合法经营性用房才能按经营性用房进行估价。当前，不少沿街住宅等非经营性用房未经办理用途变更便作为经营性用房使用，在估价中应特别注意。原则上估价人员不能对这些房屋作为“经营用房”进行拆迁补偿估价，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。”这说明拆迁房屋性质的认定是评估的前提条件，用途不明确的房屋，估价机构切不可贸然出具正式估价报告。若拆迁当事人暂时无法确定房屋的性质但又要求出具估价结论时，我们的经验是要求委托方提出正式书面委托函，委托函中明确对估价对象按照不同的假设用途进行估价，然后再按照不同的用途假设前提出具不同结论的初步估价报告，供拆迁当事人双方参考。

2、保持现状继续使用作为最高最佳使用原则

经营性用房拆迁补偿估价的最高最佳使用原则，是以保持现状继续合法使用为前提的最高最佳使用原则。

3、替代原则

经营性用房拆迁补偿估价的替代原则包含两层含义。其一，从结果角度说，估价结果不得明显偏离类似房地产公开市场成交价格；其二，从估价的方法角度说，经营性用房拆迁补偿可以采用市场法进行估价。

４、估价时点原则

⑴被拆迁经营性用房在不同时期的收益应该按照资金时间价值率（资本化率）折算为估价时点的现值； ⑵按规定，拆迁补偿估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日；规模大、分期分阶段实施的拆迁项目，估价时点为当期房屋拆迁实施之日。

三、经营性用房拆迁补偿估价的方法

经营性用房拆迁补偿估价的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。前三种方法是大家比较常用的，本文重点阐述路线价法在拆迁估价中的应用。

路线价法是对面临特定街道且可及性相等的城市经营性用房土地设定标准深度，求取标准深度上数宗一楼经营用房楼面地价，以它们的平均楼面地价作为该特定街道的路线价，再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出临街特定街道各宗经营性用房一楼楼面地价的估价方法。对于平均深度不深的沿街经营性用房，可用四三二一法则、台湾临街深度指数、路角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其一楼楼面地价；对于垂直特定街道、深度较深的小巷、综合商场、市场内的经营性用房，可用路线价、日本深度百分率求取一楼楼面地价，再加上建筑物重置成新价格，即可评估出一楼经营性用房的拆迁补偿价格。

旧城改造经营性用房的拆迁量大，路线价法是求取一楼经营用房楼面地价、拆迁补偿价格、价值的快速方法。只要路线区段、深度指数等参数选择合适，路线价求取中参数赋值严格、科学，路线价法求取的拆迁价格一般是客观、公正的。我们在汉正街第一个大规模拆迁项目——多福南路经营用房拆迁评估中首次使用了路线价的估价方法，这是一次大胆而成功的尝试。评估中我们首先采用收益法及成本法测算汉正街一楼经营用房楼面地价，并以此作为路线价，借鉴日本巷子深度百分率进行倍数放大修正，求取与汉正街垂直的巷道——永宁巷两侧一楼商业用房的楼面地价，评估过程简洁、快速、明了，估价结果客观、公正、准确，拆迁双方均未提出异议，取得了事半功倍的效果。

另外，经营性用房的拆迁评估中遇到的某些棘手的问题，采用路线价法的思路常常会柳暗花明。例如我们在龙王庙拆迁评估中遇到一处房产，由于历史的原因形成了临街部分合法用途为办公而非临街部分为经营用途的“怪异状况”，其他的估价方法几乎无法确定其非临街经营性用房的合理价格，而采用路线价法中袋地评估的思路来考虑则使问题迎刃而解。

各种评估方法求得的拆迁补偿价格一般不会相同。估价人员可根据经验对每个评估结果作出权重判断，按加权平均的方法求得客观公正的拆迁补偿价格。

四、当前存在的问题

拆迁估价与交易课税、抵押价格等目的下的评估最大的差异就在于估价结论的高低直接关系到拆迁双方当事人的切身经济利益，而经营性用房往往价值量大，真实市场价值难以把握，经常会成为拆迁估价过程中最难啃的“骨头”，也是矛盾最易激发的关键。因此，估价结果的准确公正尤其重要。我们发现，经营性用房拆迁补偿评估当前主要存在如下问题：

1、评估方法单一或可比实例单一

任何一种估价方法都有其一定局限性。考虑到经营性用房拆迁估价的特殊性，我们认为一般应采用两种或两种以上的方法进行评估，同时考虑到被拆迁人或被拆迁房屋的未来预期收益价值，收益法应作为评估方法之一。采用市场法时建议至少选取5个可比实例，若确实无法收集到足够的交易实例，可以先测算类似房屋的收益价格，再做比较修正。

2、可比实例有杜撰之嫌

有些估价报告采用市场法评估时，技术报告中的可比实例没有经营性用房具体名称、坐落位置，而用A、B、C等符号表示，难免存在杜撰之嫌。可比实例明列经营性用房具体名称、坐落位置，可让当事人对可比实例有真实感，对评估结论有可靠感；遇到评估纠纷，相关人员可以及时根据经营具体名称、坐落位置予以查证核实。我们在向被拆迁经营户解释说明评估过程时就经常碰到对方提出核实可比实例的要求，采用了不实或不适可比实例的评估报告肯定经不起这样的推敲，从而影响到整个拆迁的进度。

3、参数赋值欠严格、不科学

任何一种估价方法都要求估价人员依据经验对相关参数予以赋值。市场比较法中，要求估价人员对可比实例交易日期、交易状况、区域因素、个别因素进行修正，确定相关修正系数。收益法中年纯收益、资本化率均由估价人员推定。路线价法中路线价、建筑物重置成新价格等由估价人员推定，推定这些参数时，不少估价报告或没阐述推定依据，或推定依据阐述不充分、不详细，存在参数赋值欠严格、不科学现象。参数推定欠严格、不科学，难以保证评估的客观、公正。

4、路线价法运用不广泛

因为各种各样的原因，当前路线价法在拆迁评估中运用不广，偶有运用路线价法，也往往存在路线价求取欠规范、深度指数或深度百分率表制定不科学等问题，从而使得评估结果失真。

5、有的报告用假设开发法评估

假设开发法是按照城市规划，以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则求取最佳开发方案未来收益，并根据未来收益推定经营性用房土地价格的方法。该方法求得的价格，包括了绝对地租、政府在土地上投资的级差地租Ⅱ。我国城市土地属国家所有，上述两项地租应由国家获取。因此，不

6、划拨土地经营性用房收益法评估结论混乱

收益法评估划拨土地经营性用房收益价值时，收益年限有的定为无限年，有的定为40年，有的报告定为建筑物尚可使用年限。收益年限观点不一，收益法评估结果不一，评估结论混乱。

五、对经营性用房拆迁估价的几点建议

1、认真审查经营性用房拆迁补偿评估报告

⑴采用市场法评估时，可比实例必须是经得起核查的实例，而不是估价人员杜撰的假例。

⑵若报告采用收益法评估，应审查纯收益的可靠性、资本化率的准确性、收益年限的正确性。

纯收益确定的主要依据应该是估价对象及其类似经营性用房的出租合同中约定的市场租金。资本化率应采用同类用途经营性用房租金、售价、收益年限、收益值计算公式求出的资本化率。土地为出让土地的经营性用房，其收益年限定为出让年限与已用年限之差；土地为划拨土地的经营性用房，其收益年限，定为40年。因为按照评估合法原则，划拨土地经营性用房的交易价格应为补交出让金后的价格，经营性用房所用土地出让金补交年限一般为40年。经营性用房拆迁补偿价格为市场交易价格，划拨土地经营性用房市场交易须补交40年的出让金。

⑶若报告采用成本法、路线价法评估，应审查地价求取的正确性、地价对应的年限、建筑物重置价格内涵、求取方式、建筑物成新确定的合理性等。能运用以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则的假设开发法，评估经营性用房拆迁补偿价格。

2、各地城市政府或估价师协会应定期组织测算并发布各类经营性用房资本化率标准值

3、按照评估合法原则，政府应该明文规定土地为划拨土地的经营性用房，用路线价法评估其土地拆迁补偿价格时，土地使用年限也定为40年

4、不采用假设开发法评估经营性用房拆迁补偿价格

5、城市政府应依法对经营性用房出租征收房产税、土地收益金，对经营性用房转让征收增值税

房产税、收益金、增值税的依法征收，其一可以增加政府财政收入，减少国有资产流失，增加城市政府基础设施建设、廉租房建设、旧城改造等投资能力；其二可以降低划拨土地经营性用房产权人、承租人对经营性用房转让、拆迁的收益预期，增强经营性用房产权人、承租人对拆迁补偿的承受能力，促进旧城改造拆迁工作的顺利进行。

第三篇：经营性用房证明

经营性用房证明

（房产证办事中）

苏州市相城工商局：

兹有苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社在苏州市相城区望亭镇宅基村建造房屋5间，建筑面积130平方米，房屋产权归苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社所有，该出租的房屋用途为非居住用房，房屋产权证正在办理之中。

现该房屋租赁给丁金林、葛华，作为江苏天廷建设工程有限公司的经营性用房。

证明单位（盖章）村镇建设管理所

2012年7月2日

经营性用房证明

（房产证办理中）

苏州市相城工商局：

兹有望亭镇何家角村民委员会在苏州市相城区望亭镇何家角村新杭6组建有房屋5间，建筑面积200平方米，房屋产权归何家角村民委员会所有，该房屋用途为非居住用房，房屋产权证在办理之中。

现该房屋租赁给唐玉亮，作为苏州市相城区望亭镇协力冷作厂的经营场所。

村民委员会（居民委员会）苏州市相城区望亭镇

建设管理服务所

2011年12月13日

第四篇：征收拆迁集体土地上经营性用房补偿安置指导案例与法理分析

征收拆迁集体土地上经营性用房补偿安臵指导

案例与法理分析

案情回顾

梁某在城中村建有一栋五层的集体土地上房屋，六百平方米，留一部分自住，其余的用来开宾馆，生意一直不错，一家老小赖以为生。2013年9月，梁某的房屋纳入城中村改造范围，为了响应政府号召，他以实际行动支持城中村改造，当即停止了一切经营行为。但令梁某失望的是，后来公布的城中村改造补偿安臵方案仅对国有土地上经营性用房按照商业用房予以补偿或安臵，对宅基地上经营性用房一律按照住宅予以补偿或安臵。按照上述方案，梁某仅能臵换120平米的房屋，提前搬家奖、搬迁补助费、过渡费等各项补助仅60万元。梁某多次向政府反映其宅基地上房屋属于经营性用房应当按照营业用房的标准予以补偿，但政府均以宅基地上房屋属于法律规定的住宅，不能用来经营为由拒绝了梁某的要求。梁某不服，2014年10月，梁某委托北京国征律师事务所吕国华律师维护其合法权益。2017年12月，吕国华律师代理梁某与政府签订了补偿安臵协议书，约定由政府给予梁某500平方米住宅安臵不找差价，100平方米底商安臵不找差价，停产停业损失等各项补助360万元。问题由来

集体土地上经营性用房是按照住宅房屋补偿安臵标准予以补偿安臵，还是考虑房屋实际用于经营的情况按照营业用房标准予以补偿安臵，我国现有法律并无明确、具体的具有针对性的规定。由于缺乏统一的标准，也缺乏共识，实践中做法不一，有的认为宅基地就是用来居住的，是典型的住宅，仅按照普通住宅的补偿标准予以补偿或者安臵；有的认为宅基地从功能上虽然属于居住类房屋，但法律并未禁止利用宅基地房屋从事商业活动，农村尤其是城中村利用宅基地房屋进行经营的大量存在，在补偿安臵上应当按照或者

参照商业用房对待；有的认为对于集体土地上经营性用房既不能按照普通住宅对待，也不能按照营业用房进行补偿安臵，而是在普通住宅补偿安臵的基础上，考虑到实际用于经营的情况从停产停业或者其他方面酌情给予一定的补助。征收拆迁集体土地上经营性用房，到底应当坚持什么样的补偿安臵标准，成了一个立法、司法和法学理论研究不应回避的问题。法理分析

征收集体土地上房屋，根据《物权法》第42条的规定，应当保障被征收人的生活，维护被征收人的合法权益，征收住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。对于征收的非住宅如何补偿，虽然《物权法》没有作出规定，但《物权法》要求保障被征收人的生活，维护被征收人的合法权益。显然，对于利用宅基地房屋从事生产经营活动的，其基于生产经营所产生的合法利益也是受法律保护的，在补偿安臵时不考虑宅基地房屋用于生产经营的实际情况而一律按照住宅对待而从导致被征收人生活失去保障的，也是物权法所不允许的。可以看出，虽然《物权法》并未直接规定征收集体土地上经营性用房的补偿安臵标准，但按照保障被征收人的生活以及保障被征收人的合法权益两大原则，可以得出对于集体土地上经营性用房的补偿安臵不得简单按照住宅对待的结论。根据《土地管理法》第47条的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿，被征收土地上附着物的补偿标准由各省规定。《土地管理法》虽然规定了征收集体土地的按照原用途给予补偿，但并未规定征收集体土地上房屋也按照原用途给予补偿，仅规定征收集体土地上房屋的补偿标准由各省制定。因此，各省有的规定了征收集体土地上房屋的补偿标准，有的未规定，还有的将标准制定权进一步下放给各市、县甚至乡、村一级；有的由省级人大或省级人大常委会作出地方性法规，有的由省级政府作出地方政府规章或由省级政府职能

部门作出规范性文件；有的规定征收集体土地上房屋也按照房屋的原用途给予补偿，有的规定按照房屋实际用途给予补偿；有的不仅规定了征收集体土地上房屋的补偿标准，而且对集体土地上住宅和非住宅予以区分，甚至单独规定了征收集体土地上经营性用房的补偿安臵办法，如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》就规定对符合条件的经营性用房给予一次性停产停业综合补助费。国务院根据《土地管理法》制定的法规性文件即国发［2004］28号文《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定了征收集体土地对被征收人进行补偿安臵的两大原则，生活水平不降低和长远生计有保障。征收集体土地上经营性用房，如何保持被征收人的原有生活水平，如何保障其长远生计，显然在补偿安臵上必须充分考虑到被征收房屋的实际用于经营的情况而不能简单照搬一般住宅的补偿安臵标准。由上可知，征收集体土地上经营性用房，现行法律并未禁止适用营业用房标准予以补偿安臵，现行法律对于征收集体土地上经营性用房不得降低被征收人的原有生活水平且必须保障被征收人的长远生计作出了明确、具体的规定。因此，征收集体土地上经营性用房，在补偿安臵时必须充分考虑到房屋实际用于经营的情况，与一般住宅房屋有所区分。司法适用

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，征收集体土地和征收集体土地上房屋先后分别进行的，如果补偿安臵时被征收房屋位于城市规划区内的，参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿。这里的集体土地上房屋并未区分集体土地上住宅房屋和集体土地上经营性用房，集体土地上住宅房屋应当参照国有土地上住宅房屋征收补偿标准予以补偿，集体土地上经营性用房应当参照国有土地上经营性用房征收补偿标准予以补偿。因此，对于集体土地征收和集体土地上经营性用房征收并非同

时进行而是先后分别发生，且补偿安臵时被征收房屋位于城市规划区内的，均应当参照国有土地上营业用房征收补偿安臵标准予以补偿安臵。补偿安臵时已纳入城市规划区，是指征收人实际履行补偿安臵职责时已纳入城市规划区，而非根据法律规定应当履行补偿安臵法定职责时已纳入城市规划区。确定纳入城市规划区的时间标准是征收人实际履行补偿安臵法定职责的时间，征收人应当履行法定补偿安臵职责而实际上未履行，应当履行职责时未纳入城市规划区而实际履行时纳入城市规划区的，仍应当参照国有土地上经营性用房征收补偿标准予以补偿。实际上，对于征收集体土地和征收集体土地上房屋先后分别进行的被征收房屋应当参照国有土地上房屋补偿标准予以补偿，最高人民法院一直持肯定的观点。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前，《城市房屋拆迁管理条例》尚未废止时，根据重庆市高级人民法院关于征用（征收）集体土地上房屋后于征用（征收）集体土地发生的已经纳入城市规划区的被征收集体土地上房屋是否应当参照《城市房屋拆迁管理条例》规定的国有土地上房屋补偿安臵标准予以补偿的请示，最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用（征收）后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》作出了明确的规定，即应当参照《城市房屋拆迁管理条例》规定的国有土地上房屋补偿安臵标准予以补偿，集体土地上住宅房屋参照《城市房屋拆迁管理条例》规定的住宅补偿安臵标准予以补偿安臵，集体土地上商业用房参照《城市房屋拆迁管理条例》规定的商业用房补偿安臵标准予以补偿安臵。司法实践中，对于征收拆迁集体土地上经营性用房按照营业用房补偿安臵标准予以补偿签订的协议书，征收人以按照营业用房补偿安臵标准对宅基地房屋补偿安臵违反法律规定为由请求确认协议无效或者撤销的，一般也得不到法院支持。结语

对于征收集体土地上房屋，不区分房屋实际用于居住还是实际用于生产经营，不区分征收集体土地和征收集体土地上房屋是一并进行的还是先后分别进行的，不区分被征收集体土地上房屋在补偿安臵时是否已纳入城市规划区，一律按照重臵成新价、重臵价或者建筑成本造价予以补偿，不仅无法维持被征收人的生活水平，而且根本无法保障被征收人的长远生计，是不符合法律规定和立法精神的，是对被征收人合法利益的严重侵犯。当为民谋利变身为与民争利，长此以往，势必增加社会的不稳定因素。像案例中梁某那样拿起法律武器捍卫自身合法权益并最终如愿以偿的被征收人并不多见。为了保障被征收人的合法权益，促进社会和谐，确保对征收集体土地上经营性用房按照营业用房标准进行补偿安臵有法可依，在未来的《土地管理法》修改以及对集体土地上房屋征收立法中，应当增加规范征收集体土地上经营性用房的补偿安臵标准的专项条款，摆脱当前仅依赖司法解释规范集体土地上经营性用房补偿安臵标准的尴尬。

作者简介：吕国华，北京国征律师事务所律师，联系地址北京市长安街CBD万达广场4号楼1106，联系电话***，微信公众号bj***,GUOZHENGLAW168。

第五篇：黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法

第一条

为了规范城市房屋拆迁补偿估价行为，保障城市房屋拆迁顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《黑龙江省城市房屋拆迁 管理条例》和建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，结合本省实际，制定黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法。以下简称办法。

第二条 凡在本省城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁补偿估价活动和实施房屋拆迁补偿估价行政管理的，应当遵守本办法。

第三条 省建设行政主管部门主管全省城市房屋拆迁补偿估价工作，并组织实施本办法；各行署、市、县房屋拆迁管理部门，负责本行政区域内的城市房屋拆迁补偿估价管理工作。

省农垦总局、森工总局负责城市规划区以外系统内的房屋拆迁补偿估价管理工作，业务上接受省建设行政主管部门的监督和指导。

第四条 本办法所称拆迁补偿估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修 装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。

被拆迁房屋自行装修装饰的补偿金额的评估标准可由各地市根据当地实际情况制定。

第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。第六条 房屋拆迁补偿估价，由拆迁人委托省建设行政主管部门公布具有拆迁评估资格的房地产估价机构（以下简称估价机构）进行。拆迁补偿估价中的主要估价人员必须是注册房地产估价师和助理房地产估价师。

第七条 进行房屋拆迁补偿估价的房地产估价机构，由行署、市房屋拆迁管理部门推荐（农垦、森工系统的由省农垦总局、森工总局推荐），省建设行政主管部门予以公布。

第八条 房屋拆迁补偿的估价时点为房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁许可证上载明的拆迁期限的起始之日。房屋拆迁评估价格标准为公开市场价值。不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第九条 房屋拆迁补偿估价宜先按栋为对象，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素，以市场比较法为主评估出整栋被拆迁房屋的基准价格，然后根据每 个被拆迁人的被拆迁房屋的位置、楼层、朝向、采光、户型、建筑面积等因素，对该基准价格进行适当的调整、修正，确定出每个被拆迁人的被拆迁房屋的评估价 格。被拆迁房屋的用途（性质）和面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

第十条 未超过批准期限的临时建筑的拆迁补偿估价，应当根据临时建筑工程造价标准结合剩余期限进行估价。第十一条 同一拆迁项目的被拆迁房屋的估价与产权调换房屋的估价应当委托同一家估价机构进行。

第十二条 各市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，组织房产、建设、土地、物价、拆迁等相关部门制定，每年定期公布一次不同区域、不同用 途（性质）、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格和本地区被拆迁房屋最低限价。被拆迁房屋的评估价格低于最低限价的，执行最低限价。

第十三条 拆迁估价机构的确定应该公开、透明，采取拆迁人抽签等方式确定。评估机构确定后，拆迁人应与该评估机构订立房屋拆迁补偿估价书面委托合同，按照国家规定的估价费用标准支付委托费。估价费用以户为单位计收。

第十四条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁当事人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁人房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

拆迁当事人应如实向估价机构提供估价所必需的证件、批件和资料，并配合估价机构开展现场查勘。因拆迁当事人原因造成估价失实的，责任由拆迁当事人承担。

接受委托的估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的,房地产管理和相关部门应当允许查阅。

第十五条 估价机构应当按照估价委托合同约定的时间和标准完成委托估价任务，并向拆迁人提供全部被拆迁房屋的整体估价报告和被拆迁房屋部分的分户估价报告。拆迁人应当向被拆迁人提供其被拆迁房屋的分户估价报告。第十六条 房屋拆迁补偿估价实行公示制。

在拆迁安置补偿协议订立前，估价机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估价格等在拆迁范围内公示，公示时间为7日，并进行现场说明，听取有关意见，接受社会监督。

第十七条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第十八条 接受委托的估价机构不得转让、变相转让受委托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第十九条 拆迁补偿估价的评估价格的货币单位应当精确到元。第二十条 实行产权调换的，被拆迁房屋的补偿金额确定后，在结算被拆迁房屋与安置房屋的差价时，安置房屋的价格，按本办法第九条的规定由同一估价机构评估确定。

第二十一条 地级市房屋拆迁管理部门应当组织有关专家成立房地产估价专家委员会，负责本地区拆迁估价业务的技术指导和估价纠纷的鉴定。

房地产估价专家委员会由具有注册房地产估价师资格及房地产法律等有关方面专家组成。

受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十二条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当至收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知书。

第二十三条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

第二十四条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题 出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。第二十五条 拆迁当事人另行委托估价机构评估和申请技术鉴定的费用由申请人承担。

第二十六条 有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事房屋拆迁补偿估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本办法其他规定的；

（七）不履行估价解释义务和房地产估价鉴定义务的；

（八）不进行公示的；

（九）法律、法规规定的其他情形。

第二十七条 房地产估价人员循私舞弊、弄虚作假、出具不公正估价结果的，取消其房地产估价师和助理房地产估价师执业资格。

第二十八条 在城市规划区以外国有土地上进行房屋拆迁补偿估价和实施房屋拆迁补偿估价行政管理的，可参照本办法。

第二十九条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。

第三十条 本办法自2004年4月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用本办法。2002年3月9日黑龙江省建设厅印发的《黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法》（暂（暂行）同时废止。