大洋城中村改造项目四期地块一五篇范文

第一篇：大洋城中村改造项目四期地块一

大洋城中村改造项目四期（地块一）房屋征收补偿方案（征求意见稿）

为依法实施大洋城中村改造项目四期（地块一）建设范围内的国有土地上房屋征收，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，特制定房屋征收补偿方案如下：

一、征收范围

具体以经盐城市规划局确认的大洋城中村改造项目四期（地块一）征收红线图为准（附图）。

该项目共计征收232 户，其中：住宅183户，非住宅49户，房屋现状建筑面积约25321平方米。

二、征收单位

房屋征收部门：盐城市亭湖区住房和城乡建设局

房屋征收实施单位：盐城市亭湖区人民政府大洋街道办事处、盐城信荣房屋征收服务中心、盐城市天湖房屋征收服务中心。

三、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发[2011]91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发[2011]210号）、盐城市人民政府关于印发《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》（盐政发 [2012]135号）、《盐城市人民政府关于 市区国有土地上企业房屋征收补偿和其他有关问题处理的意见》（盐政发〔2015〕40号）、《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）、《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）及相关配套政策文件等规定。

被征收房屋房地产权属、面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《不动产权证书》和身份证明等合法证件确定。

四、征收时间

具体征收时间自《房屋征收决定公告》发布之日起至征收结束止，具体签约期限以征收部门在现场发布的相关公告为准。

五、征收补偿与安置

（一）征收补偿方式

补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。选择货币补偿方式的被征收人可选择资金结算凭证补偿方式，资金结算凭证补偿方式按照《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）文件执行。

（二）征收补偿标准

房屋征收部门依法对被征收人实行补偿，具体包括： 1．被征收房屋价值补偿费

由法定程序确定的房地产价格评估机构按照国家、省、市有关规定评估确定。

2．搬迁补偿费

搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积计算，具体标准为：（1）住宅房屋每平方米20元，不足1000元的补足1000 元；

（2）办公、教学等用房每平方米15元；

（3）仓库、生产及营业性用房每平方米20元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定；

征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，搬迁补偿费增加一倍计算，并按补偿协议约定一次性结清。

3．临时安置补偿费

被征收人自行过渡的，依法给予临时安置补偿费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积按月计算，临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。具体标准为：每月每平方米10元，每月临时安置补偿费低于300元的，按300元/月给予补偿。

实行货币补偿的，给予被征收人6个月的临时安置补偿费；实行产权调换的，自被征收人搬家让房时起，至产权调换房屋交付时止，按实际过渡期限给予临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月。因征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。因被征收人责任不按期履行新房交付手续的，征收部门不再承担逾期之后的临时安置补偿费。

4．停产停业损失补偿费

（1）因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予被征收人补偿。具体补偿金额由征收当事人协商确定，协商不成的，由评估机构根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。房屋被征收前的效益原则上按房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。根 据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。

结合我市实际情况，营业用房、办公性质的停产停业期限以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别按12、15、18个月计算。

对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额的3%—5%计算。

（2）被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的（且实际用于经营并依法纳税），根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿；满15年以上的，给予80%的补偿。

5．装饰装修、附属设施、花卉树木等补偿费

被征收房屋装饰装修、附属设施、花卉树木等价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以依法委托房地产评估机构通过评估确定。

（三）补助和奖励 1．补助

（1）征收住宅房屋被征收人选择货币补偿的，给予一次性补助，具体标准为： ①被征收房屋补偿安置面积在90平方米（含）以下，且被征收房屋为平房的，按被征收房屋补偿安置面积增加15%的标准给予每平方米600元的一次性补助。

②被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下，且被征收房屋为多层房屋的，按被征收房屋补偿安置面积增加10%的标准给予每平方米600元的一次性补助。

③被征收房屋补偿安置面积在90平方米以上的，按被征收房屋补偿安置面积给予每平方米600元的一次性补助。

（2）征收住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准经征收现场公示无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。具体补助标准为：①重大疾病补助10000元（包括：癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植）；其他类疾病补助5000元（含在征收决定发布后医院证明未愈，且一次性治疗自费超过1万<含1万>的贫困家庭）；②残疾补助（残疾认定必须持有残疾证）：

一、二级残疾的补助10000元；

三、四级残疾的补助5000元。③对三无、五保户、低保家庭（须提供民政部门有效证件）补助10000元；对特困职工、低保边缘人员补助5000元（特困职工须提供市、区总工会有效证件）。

（3）实施房屋征收应当给予被征收人《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变更补助费，具体标准为：征收住宅房屋，给予每户55元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以下的，给予每户205元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以上的，给予每户405元变更补助费。2.奖励

被征收人在签约期限内签约并按照约定搬家让房的，给予签约和让房奖励。具体标准为：

①按被征收房屋合法面积累进计算，被征收房屋合法面积在45平方米以下的（含45平方米），按照600元/平方米计算；45平方米以上90平方米以下部分按照300元/平方米计算；被征收房屋合法面积在90平方米以上的，90平方米以上部分按照120元/平方米计算。

②根据签约和让房的先后顺序，分别给予每户最高不超过1万元的签约奖励和1万元的让房奖励。具体奖励办法以征收部门在现场发布的相关公告为准。

被征收人在协议约定的搬迁期限内未搬迁让房的，在补偿金额中扣除奖励。对房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定的被征收人，不享有奖励。

（四）安置房 1．安置地点及套数

大洋城中村改造项目四期改建地段安置房源184套。其中：建筑面积70平方米左右的1套、90平方米左右的81套、110平方米左右的77套、130平方米左右的25套，项目最终提供的房源套数与实际签约需求数相一致。

2．安置房价格及非机动车车库价格

安置房价格按照《国有土地上房屋征收评估办法》和《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》确定后由征收部门予以公布。非机动车车库价款以物价部门最终核定价为准，由被征收人与安置房建设单位签订《商品房买卖合同》时，直接向房屋建设单位支付结算。3．住宅房屋安置面积补助

住宅房屋被征收人选择产权调换的，如被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下的，给予住宅房屋安置面积补助，按下列标准执行：由平房安置到多层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加；由平房安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积15%的标准增加；由多层房屋安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加，增加部分安置房的价格按安置价结算。

4．安置房选择顺序

按照签订补偿协议和搬家让房先后顺序双积分确定选房顺序，本着“先签先搬、优先选择”的原则，先签协议并搬家让房的被征收人优先选择安置房源。设定签订协议及搬家让房各占300分，按签订协议及搬家让房先后顺序得分之和排定安置房选房次序，第一名签订协议及第一名按约定搬家让房的分别得300分，依次每递减一户减一分，分值高的优先选房；分值相同的，由先签订协议的被征收人先选房。具体选房时间另行公告。

被征收人在征收部门规定的时间内，到安置房开发建设单位办理购房手续。

（五）未登记建筑的补偿

对征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定作出前，由有关部门依法进行调查、认定处理。具体按照《盐城市市区国有土地上房屋征收中未登记建筑认定办法》（盐规[2011]55号）和《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）文件规定认定处理。

（六）征收最低补偿

征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额（不含搬迁补偿费、临时安置补偿费和奖励）低于市区征收最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，按照市区征收补偿最低标准对被征收人给予补偿。征收补偿最低标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型的同类地段经济适用房价值等因素确定，最高不超过30万元。

执行最低补偿标准的被征收人，可以在政府指定地段，也可以在提供的安置房源范围内购买54平方米左右的安置房，54平方米以内的购房款以房屋征收补偿费抵冲，不足部分由征收实施单位支付;超过54平方米的部分，按安置房市场基准价购买，由被征收人支付。被征收人不再享受经济适用房补助和廉租房补助。

自2005年3月1日以后，因析产或交易行为导致单户房屋建筑面积小于30平方米的，以及劈卖、析产后无墙界的房屋，不执行最低补偿政策。但对符合独立分户条件、具有市区户口、已婚，且配偶双方在市区均无其他住房的被征收人，符合最低补偿条件的，经审核确认，并在征收现场公示无异议后，按照最低补偿标准给予被征收人补偿。

（七）住房保障

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，或者被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济适用房、租赁公共租赁住房（含廉租住房）条件的，应当按照盐城市区住房保障的有关规定给予住房保障。

（八）被征收房屋计户方法

1．征收私有住宅房屋，凭房屋所有权证计户。2．租住直管公房，凭公有住房租赁证计户。3．征收非住宅房屋，凭房屋所有权证计户。

六、征收评估

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》的通知》和《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》规定执行。

七、补偿协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，当事人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（一）被征收人选择产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换的购房款由房屋征收实施单位直接支付给建设单位。补偿费与购房款差额部分由房屋征收实施单位与被征收人按照补偿协议约定结清。如遇补偿款不足购房款情况，由被征收人依法向安置房建设单位缴款结清。结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的价差后，产权调换房屋权属归被征收人所有。

（二）被征收人选择货币补偿

选择货币补偿的被征收人在补偿协议约定期限内搬家让房的，房屋征收实施单位在补偿协议约定期限内向被征收人支付 房屋征收补偿费。

八、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在房屋征收部门现场发布的公告确定的签约期限达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请亭湖区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

九、强制执行

征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由亭湖区政府依法申请人民法院强制执行。

十、其它事项

被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

被征收人须保持被征收房屋完好，房屋门窗、装饰装潢、附属物等已补偿的项目不得私自拆除，涉及专业部门拆除的水、电、燃气等在被征收人结清水费、电费和燃气等费用后，由专业部门负责拆除。擅自拆除造成损失的，在补偿费中予以扣除。

征收实施单位和拆除实施单位应遵守《文物保护法》、《环境保护法》等相关法律法规，并接受有关行政执法单位监督。

本方案未尽事宜以现行国有土地上房屋征收的法规、政策及文件规定为准。

第二篇：中医院周边棚户区地块改造项目地块一

中医院周边棚户区地块改造项目（地块一）房屋征收补偿方案

为依法实施中医院周边棚户区地块改造项目（地块一）建设范围内的国有土地上房屋征收，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，特制定房屋征收补偿方案如下：

一、征收范围

具体以经盐城市规划局确认的中医院周边棚户区地块改造项目（地块一）征收红线图为准（附图）。

该地块共计征收103户，其中：住宅102户，非住宅1户，房屋现状建筑面积约7062.53平方米。

二、征收单位

房屋征收部门：盐城市亭湖区住房和城乡建设局

房屋征收实施单位：盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处、盐城市天湖房屋征收服务中心。

三、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发[2011]91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发[2011]210号）、盐城市人民政府关于印发《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》（盐政发 [2012]135号）、《盐城市人民政府关于市区国有土地上企业房屋征收补偿和其他有关问题处理的意见》（盐政发〔2015〕40号）、《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）、《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）及相关配套政策文件等规定。

被征收房屋房地产权属、面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《不动产权证书》和身份证明等合法证件确定。

四、征收时间

具体征收时间自《房屋征收决定公告》发布之日起至征收结束止，具体签约期限以征收部门在现场发布的相关公告为准。

五、征收补偿与安置

（一）征收补偿方式

补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。选择货币补偿方式的被征收人可选择资金结算凭证补偿方式，资金结算凭证补偿方式按照《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）文件执行。

（二）征收补偿标准

房屋征收部门依法对被征收人实行补偿，具体包括： 1．被征收房屋价值补偿费

由法定程序确定的房地产价格评估机构按照国家、省、市有关规定评估确定。

2．搬迁补偿费

搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积计算，具体标准为：（1）住宅房屋每平方米20元，不足1000元的补足1000元；

（2）办公、教学等用房每平方米15元；

（3）仓库、生产及营业性用房每平方米20元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定； 征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，搬迁补偿费增加一倍计算，并按补偿协议约定一次性结清。

3．临时安置补偿费

被征收人自行过渡的，依法给予临时安置补偿费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积按月计算，临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。具体标准为：每月每平方米12元，每月临时安置补偿费低于360元的，按360元/月给予补偿。

实行货币补偿的，给予被征收人6个月的临时安置补偿费；实行产权调换的，自被征收人搬家让房时起，至产权调换房屋交付时止，按实际过渡期限给予临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月。因征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。因被征收人责任不按期履行新房交付手续的，征收部门不再承担逾期之后的临时安置补偿费。

4．停产停业损失补偿费

（1）因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予被征收人补偿。具体补偿金额由征收当事人协商确定，协商不成的，由评估机构根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。房屋被征收前的效益原则上按房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。根据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。

结合我市实际情况，营业用房、办公性质的停产停业期限 以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别按12、15、18个月计算。

对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额的3%—5%计算。

（2）被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的（且实际用于经营并依法纳税），根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿；满15年以上的，给予80%的补偿。

5．装饰装修、附属设施、花卉树木等补偿费

被征收房屋装饰装修、附属设施、花卉树木等价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以依法委托房地产评估机构通过评估确定。

（三）补助和奖励 1．补助

（1）征收住宅房屋被征收人选择货币补偿的，给予一次性补助，具体标准为：

①被征收房屋补偿安置面积在90平方米（含）以下，且被征收房屋为平房的，按被征收房屋补偿安置面积增加15%的标准给予每平方米600元的一次性补助。

②被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下，且被征收房屋为多层房屋的，按被征收房屋补偿安置面积增加10%的标准给予每平方米600元的一次性补助。③被征收房屋补偿安置面积在90平方米以上的，按被征收房屋补偿安置面积给予每平方米600元的一次性补助。

（2）征收住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准经征收现场公示无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。具体补助标准为：①重大疾病补助10000元（包括：癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植）；其他类疾病补助5000元（含在征收决定发布后医院证明未愈，且一次性治疗自费超过1万<含1万>的贫困家庭）；②残疾补助（残疾认定必须持有残疾证）：

一、二级残疾的补助10000元；

三、四级残疾的补助5000元。③对三无、五保户、低保家庭（须提供民政部门有效证件）补助10000元；对特困职工、低保边缘人员补助5000元（特困职工须提供市、区总工会有效证件）。

（3）实施房屋征收应当给予被征收人《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变更补助费，具体标准为：征收住宅房屋，给予每户55元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以下的，给予每户205元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以上的，给予每户405元变更补助费。

2.奖励

被征收人在签约期限内签约并按照约定搬家让房的，给予签约和让房奖励。具体标准为：

①按被征收房屋合法面积累进计算，被征收房屋合法面积在45平方米以下的（含45平方米），按照600元/平方米计算；45平方米以上90平方米以下部分按照300元/平方米计算；被征收房屋合法面积在90平方米以上的，90平方米以上部分按 照120元/平方米计算。

②根据签约和让房的先后顺序，分别给予每户最高不超过1万元的签约奖励和1万元的让房奖励。具体奖励办法以征收部门在现场发布的相关公告为准。

被征收人在协议约定的搬迁期限内未搬迁让房的，在补偿金额中扣除奖励。对房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定的被征收人，不享有奖励。

（四）安置房 1．安置地点及套数

安置地点在文泽府邸、新河湾、万泰时代城北侧地块（文港路西侧、海纯路南侧、小洋河东支流北侧、环城生产沟东侧地块），共安置房源100套。其中文泽府邸安置房源25套（90平方米左右15套、115平方米左右10套），新河湾15套（110平方米左右13套、130平方米左右2套），万泰时代城北侧地块60套（70平方米左右22套、90平方米左右30套、130平方米左右8套），项目最终提供的房源套数与实际签约需求数相一致。

2．安置房价格及非机动车车库价格

安置房价格按照《国有土地上房屋征收评估办法》和《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》确定后由征收部门予以公布。非机动车车库价款以物价部门最终核定价为准，由被征收人与安置房建设单位签订《商品房买卖合同》时，直接向房屋建设单位支付结算。

3．住宅房屋安置面积补助

住宅房屋被征收人选择产权调换的，如被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下的，给予住宅房屋安置面积补助，按下列标准执行：由平房安置到多层安置房的，应安置面积按 被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加；由平房安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积15%的标准增加；由多层房屋安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加，增加部分安置房的价格按安置价结算。

4．安置房选择顺序

按照签订补偿协议和搬家让房先后顺序双积分确定选房顺序，本着“先签先搬、优先选择”的原则，先签协议并搬家让房的被征收人优先选择安置房源。设定签订协议及搬家让房各占200分，按签订协议及搬家让房先后顺序得分之和排定安置房选房次序，第一名签订协议及第一名按约定搬家让房的分别得200分，依次每递减一户减一分，分值高的优先选房；分值相同的，由先签订协议的被征收人先选房。具体选房时间另行公告。

被征收人在征收部门规定的时间内，到安置房开发建设单位办理购房手续。

（五）未登记建筑的补偿

对征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定作出前，由有关部门依法进行调查、认定处理。具体按照《盐城市市区国有土地上房屋征收中未登记建筑认定办法》（盐规[2011]55号）和《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）文件规定认定处理。

（六）征收最低补偿

征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额（不含搬迁补偿费、临时安置补偿费和奖励）低于市区征收最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，按照市区征收补偿最低标准对被征收人给予补偿。征收补偿最低标准参照国家 住宅设计规范规定的最小户型的同类地段经济适用房价值等因素确定，最高不超过30万元。

执行最低补偿标准的被征收人，可以在政府指定地段，也可以在提供的安置房源范围内购买54平方米左右的安置房，54平方米以内的购房款以房屋征收补偿费抵冲，不足部分由征收实施单位支付;超过54平方米的部分，按安置房市场基准价购买，由被征收人支付。被征收人不再享受经济适用房补助和廉租房补助。

自2005年3月1日以后，因析产或交易行为导致单户房屋建筑面积小于30平方米的，以及劈卖、析产后无墙界的房屋，不执行最低补偿政策。但对符合独立分户条件、具有市区户口、已婚，且配偶双方在市区均无其他住房的被征收人，符合最低补偿条件的，经审核确认，并在征收现场公示无异议后，按照最低补偿标准给予被征收人补偿。

（七）住房保障

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，或者被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济适用房、租赁公共租赁住房（含廉租住房）条件的，应当按照盐城市区住房保障的有关规定给予住房保障。

（八）被征收房屋计户方法

1．征收私有住宅房屋，凭房屋所有权证计户。2．租住直管公房，凭公有住房租赁证计户。3．征收非住宅房屋，凭房屋所有权证计户。

六、征收评估

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》的通知》和 《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》规定执行。

七、补偿协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，当事人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（一）被征收人选择产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换的购房款由房屋征收实施单位直接支付给建设单位。补偿费与购房款差额部分由房屋征收实施单位与被征收人按照补偿协议约定结清。如遇补偿款不足购房款情况，由被征收人依法向安置房建设单位缴款结清。结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的价差后，产权调换房屋权属归被征收人所有。

（二）被征收人选择货币补偿

选择货币补偿的被征收人在补偿协议约定期限内搬家让房的，房屋征收实施单位在补偿协议约定期限内向被征收人支付房屋征收补偿费。

八、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在房屋征收部门现场发布的公告确定的签约期限达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请亭湖区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也 可以依法提起行政诉讼。

九、强制执行

征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由亭湖区政府依法申请人民法院强制执行。

十、其它事项

被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

被征收人须保持被征收房屋完好，房屋门窗、装饰装潢、附属物等已补偿的项目不得私自拆除，涉及专业部门拆除的水、电、燃气等在被征收人结清水费、电费和燃气等费用后，由专业部门负责拆除。擅自拆除造成损失的，在补偿费中予以扣除。

征收实施单位和拆除实施单位应遵守《文物保护法》、《环境保护法》等相关法律法规，并接受有关行政执法单位监督。

本方案未尽事宜以现行国有土地上房屋征收的法规、政策及文件规定为准。

第三篇：城中村改造地块人性化设计的思考

“城中村”改造地块的人性化设计思考

（钟建娟姚迅娟）

“城中村”指在城市市区中原农村居民点范围内形成与周边城市环境形成鲜明反差的，以原农村居民“一户一幢”为基本特征的特殊居住区，是都市里的村庄。改造“城中村”是长期以来城乡二元结构形成的难解之题，近年来杭州市从撤村建居和“城中村”改造入手，加快城郊新农村建设，以城市化推进城乡的统筹发展。对“城中村”的农民而言，改造不仅是房屋形式的改变，更是居住方式、生活习惯和思想观念的改变。他们不同于一般居民只要有房可居即可，而对居住条件提出更新更高的要求。作为从事改造工作的人员应在设计中加强人性化思考，充分考虑他们对住房的需要，从方便舒适、健康环保、环境优化等方面入手，体现“以人为本”的理念。

1充分考虑生活习惯，提供方便舒适的居住空间。

“城中村”改造工作已逐步从多层公寓建设过渡到高层公寓建设，通过几年的拆迁安置情况表明改造区域的农户已基本接受从单家独院的低层房屋变为多层公寓，并逐渐接受了小高层、高层住宅。他们从思想观念上完成了从高密度到低密度的转变，拥有了集中绿化、园林、会所、架空层等原农居无法实现的功能,真正融入城市生活。

1．1户型设计

根据杭州市“城中村”改造的有关政策，目前拆迁农户每户的安置面积在300m2左右，他们可以取得三套或四套住房，其中一套大户型为自行居住，其余中、小户型为出租房，设计中考虑到他们居住的方便和出租的需要将两类住房分幢布置，自住房和出租房相对集中，既方便农户与原有乡邻之间感情交流，又方便他们对出租房的管理。住宅人性化的要求是针对入住的人群而言，因此对农户自住的大户型在实用基础上强调舒适性。由于农户一般三代同堂，大户型均设计为三室两厅两卫，客厅为南厅设计，大面积落地玻璃窗，日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常，有利于全家人日常起居活动。主卧及老人卧室均朝南布置，提供充足的阳光。卧室、厨房均能直接采光和通风。主卫内设一个简易储衣间，方便洗浴后更换衣服。对出租的中、小户型则以紧凑简洁为主，注重布局的实用性，住户可根据自身需求灵活机动地分隔卧室与客厅，做到两室一厅或一室两厅。

为了提高得房率，小户型采用一梯多户的布局并将小户型布置在小高层楼幢中，减少走道的公摊面积。

1．2功能配备

住户获得较高的舒适和方便程度是居住质量提高的重要方面。农居设计中特别强调功能增量。面积增加，功能随之升级，舒适度也会相应得到提高。清静、私密是住户所向往的，特别是他们习惯了独门独院的居住，因此设计应尽量向此目的靠拢，力求一梯一户或一梯二户。一个简单的厅可演变为客厅和餐厅，主卧室及起居室朝南布置，每户均有充分的储藏空间，卫生间由老三件的洗涤盆、坐便器盆和浴缸盆增加了淋浴、化妆和洗衣功能，同时又能分区使用，并预留安装热水器位置。电信、数字电视、宽带网及单元对讲系统的终端每套进户，水、电一户一表，按楼层集抄，避免对住户的干扰。空调机的位置统一并保证合适、美观，同时还要全面考虑光、声和空气质量的综合条件及相应的设备配置。

1．3配套设施

“以人为本”就是以切实关心每个人，同时也切实地关心农户的生活习惯和方式，将他们原来生活中积极的东西提取出来，也是对城市的补充。考虑农户喜欢聚会的生活习惯，还需特别设置独立的会所，与建筑、绿地紧密结合，形成休闲交流中心，有利于人际关系的和谐发展，满足他们信息交流和情感交往的需要，这也是对他们原有乡村生活的一种延续，既有公共交流的场所，又有每户业主私密的空间。由于老人和儿童在小区内活动的空间和时间较多，所以社区还应设有他们的专属活动区等。机动车位及自行车库按拆迁安置房的相关规范配置，通行线路合理流畅，坡度舒缓适宜，符合人性化要求。考虑现有住户使用电动车较多，自行车坡道坡度一般按不大于20%设计，优于规范不大于25%的规定。2合理利用能源，提高住宅的健康环保性能。

2．1实施绿色生态住宅

住宅人性化要从住户的切身利益出发，有效地利用自然，回归于自然，减少污染，保护环境，提倡实施绿色生态住宅，最大化利用资源和最小化排废，提倡重复使用，回收利用。如实施中水系统，配备循环水净化装置，循环重复使用再生水资源，收集和利用污水、雨水、流动景观水改善气候环境。从单纯关注绿化率走向大树率，改变出现空洞无物的大草坪，有选择地引进大树、成树，结合整

体园林景观设计，明显提升环境质量。

2．2提高健康、节能效果

住宅设计中充分利用日影分析原理和计算机辅助设备来改善日照和用地之间的矛盾，有效发挥土地的综合利用率，把空气、阳光、绿色引进每套住宅。窗墙比在符合设计规范的前提下,一方面通过大窗户容纳更多的阳光、空气和绿化景观，另一方面增加保温隔热手段或使用防热隔膜玻璃等措施，把不必要的热量拒之室外；采用会呼吸的绿色建材，调节室内温度和湿度；推广太阳能转化为热能的使用，通过光的充分利用来减少电损耗。住宅中人可容忍的噪声为40～45dB，为达到这一目标，应更多注意加强楼板隔声构造和面层处理以及玻璃的隔声处理。住宅室内废气和有害气体排除是影响住户健康的问题，这要求排风系统风管质量过硬，可使用新型、专用的风道系统和接口，有效排除车库、厨房、卫生间废气，避免烟道串味现象。住宅内管道布置不合理会影响住宅品质的提高。集中管井，合理布置管道，将公共使用的设备管道设置在住户套型之外是切实可行方法。

3优化环境布局，塑造高品位的居住区。

“城中村”改造要以“乡村乡情”为主题，容纳了居住、购物、娱乐、交往等功能，使之成为具有浓厚人文色彩的城市综合社区。小区环境应以“乡村乡情”为锲入点，体现“以人为本，回归自然”的理念，满足人性化需求，强调空间的开放性和参与性，在提供一个舒适的工作与生活环境的同时，努力塑造富于乡村亲和力的社区模式，避免单纯而乏味的居住环境以及人际关系的冷漠。

3．1总体布局与立面设计

小区整体布局与立面设计应体现人性化的需求，创造田园风情的居住环境。建筑风格简洁明快，立面轻灵空透，用现代建筑板、玻璃、空调隔板及金属栏杆等基本住宅元素进行组合，有利于提高通风采光，提供良好的视野，使其富于人情化、生态化。色彩与材质适宜搭配，带来视觉的愉悦，体现现代建筑的特色。建筑界面富于变化，错落有致，营造亲切、温馨充满人性味的小区环境。出入口设置应与建筑呼应，似乎是一个巨形的港湾，这正是家的暗示，进入小区就如同回到心灵的港湾，透过干净明丽的建筑体验到一种浓浓的温情。

3．2景观绿化设计

景观绿化设计应凸现精品意识。中心广场、集中绿地、组团绿地与宅间绿地有机结合，形成巨大的生态绿化空间，在宜人的尺度下精心构筑，引入各种乔木以及各种植物花卉，形成物种丰富的生态群落。总体设计中注意将周边丰富的自然景观和生态绿化引入小区内，通过穿插组合变幻，营造出多层次、网络化的绿化空间环境，创造出具有亲和力的乡村园林意境。

3．3交通规划

交通规划以方便居民使用为原则。小区以蜿蜒流畅的环形车行道路为骨架，其余均为步行环境，组合成连续、系统的步行体系，结合绿化渗透到各个单元，形成了一个步行天堂。道路简洁，占地少，同时注重主、次干道、出入口与景观绿化的密切结合，提升环境品质。地下车库出入口接近小区主出入口，汽车可直接从小区干道到地下车库，做到人车分流，保证安全有序。地下车库连通各住宅楼，停车后均直接进入各单元，交通十分便利。

“城中村”改造是一项改善农户居住环境、改变城区面貌、提升城市品味的系统工程，设计中应按上述三方面突出思考人性关怀，从大处着眼，小处着手，设计、建设符合“城中村”改造地块居民需求的住宅，充分满足他们对住宅的生理和心理需要，给他们提供一个安全、健康、舒适和愉悦居住空间，才能取得他们对改造工作的认同和支持，有效推进“城中村”改造。

第四篇：城中村改造项目工作排期

城中村改造项目

一、基础工作

1.组建城中村改造项目成员小组；（地产公司）2.制定城中村改造项目的初步计划；（地产公司）3.协调村中相关人员；（地产公司、村委会）4.收集郑州市关于城中村改造项目的相关规定和资料；（地产公司）

二、前期工作

1.与城中村所在街道办事处建立沟通机制，促进整个项目推进；（地产公司、办事处）

2.办事处相关人员协助公司人员进驻村中，逐户进行入户调查；（地产公司）

3.对村中土地、房屋现状进行取证留底；（地产公司）

4.出具基本摸底情况汇总表（拆迁补偿面积、户数、人数、房屋权属状况）；（地产公司）

三、协议签定

1.公司起草关于城中村改造项目意向；（地产公司）2.与村委会干部和街道办事处相关人员沟通，听取村委会和街道办事处的意见；（地产公司、村委会、街道办事处）3.公司根据街道办事处和村委会对于意向的意见反馈，撰写城中村项目改造的合作协议书；（地产公司）

4.无异议后，公司与街道办事处和村民委员会签署城中村改造项目的合作协议书；（地产公司、村委会、街道办事处）

5.起草城中村项目拆迁安置补偿方案；（地产公司）6.与村委会干部和街道办事处相关人员开会，对拆迁安置补偿方案进行讨论并形成修改意见；（地产公司、村委会、街道办事处）

7.公司根据街道办事处和村委会的意见对拆迁安置补偿方案进行修改；（地产公司）

四、村委会协调村民代表形成决议

1.街道办事处起草“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（街道办事处）

2.街道办事处派人协助村委会选取村民代表（10户1代表）；（街道办事处、村委会）

3.召开村民代表大会对合作协议书和拆迁安置补偿方案的内容进行讨论和传达；（街道办事处、村委会、村民代表）

4.征得村民代表的同意后签署“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（村委会、街道办事处）5.决议签署后，进行公示；（村委会、街道办事处）

五、上报郑州市城中村指挥部纳入计划

1.公司准备需要上报市城中村改造项目的资料（1、村、组领导班子名单；

2、村、组改造工作机构人员名单；

3、村、组各类土地、人口、建筑物等基本情况调查统计资料；

4、村、组改造建设方案；

5、开发商的资质等级证明、工商执照、资金证明、开发业绩等；

6、村、组与开发商签订的联合改造协议；

7、拆迁安置补偿方案及经济分析；

8、村民大会或代表会议决议；

9、街道办事处意见；

10、土地部门手续办理进度情况）；（地产公司、村委会、街道办事处）2.街道办事处将相关资料上报区政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

3.街道办事处将相关资料上报市政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

4.区、市政府、指挥部下发城中村改造项目的批复；（区、市政府指挥部）

六、土地确权

1.提供测量、确权等相关资料；（区土地局）2.土地局工作小组进驻村里测量；（区土地局）3.土地局出测绘数据和定界图；（区土地局）4.以村里名义向土地局申请土地确权工作；（区土地局）

5.协助土地局下发四邻确权通知书；（区土地局）

七、用地控规设计

1.公司准备申请设计要求所需要的资料（1、市政府关于城中村改造项目的相关批复；

2、城中村现状基本资料，包括村人口、户数、改造总用地面积、各种用地面积；

3、土地部门确认的村、组现有土地面积，使用性质等；

4、拆迁安置补偿方案；

5、合作协议书）；（地产公司）

2.区城中村指挥部对基础资料进行审查后提出书面意见；（区城中村指挥部）

3.受到申请后，规划分局工作进行现场踏勘，拟写设计要点，报市规划局用地处及主管领导签字；（区规划局和市规划局）

4.委托测绘队现场测量定界；（市规划院）5.出具规划定界图；（市规划院）6.签订设计合同；（市规划院）

7.与设计单位交流，现场踏勘，收集资料；（市规划院）

8.下发设计任务书；（市规划院）

9.提出控制性详细规划初步方案；（市规划院）10.控规初步方案审查，反馈意见，设计院修改；（市规划院）

11.控规中期方案（修改过）；（市规划院）12.区规划局组织市规划局进行评审；（市规划院）13.出具控规文本（定稿）；（市规划院）14.市规划局下达控规批复；（市规划局）15.办理建设用地选址意见书；（市规划局）16.办理建设用地规划许可证；（市规划局）

八、项目可行性研究

1.项目前期的实地踏勘，周边环境及配套调查；（地产公司）

2.周边市场楼盘调研；（地产公司）3.项目测算；（地产公司）

4.出具项目可行性研究报告；（地产公司）

九、集体土地变国有土地

1.上报市土地局的资料整理；（区土地局）2.市土地局地籍处受理；（市土地局）3.对土地面积进行核准；（市土地局）4.土地利用处审核；（市土地局）5.出土地边界图；（市土地局）6.讨论审核；（市土地局）7.领导签批；（市土地局）8.大厅公示；（是土地局）9.办理国有土地证（土地从集体变为国有）；（市土地局）

十、土地挂牌

1.整理相关资料上报土地局；（市土地局）2.土地储备中心受理；（土地储备中心）3.土地交易中心受理；（土地交易中心）4.设定唯一条件挂牌；（土地储备中心）5.交纳保证金；（地产公司）6.摘牌；（地产公司）7.交纳契税；（地产公司）

8.签订土地出让合同；（地产公司）

十一、拆迁

1.取得土地使用权证；（地产公司）

2.成立拆迁指挥小组（街道办事处、村委会、地产公司）；

3.逐户签订拆迁补偿安置协议；（地产公司、村民、街道办事处）

4.由拆迁指挥部牵头，进行拆迁；（地产公司、村民、街道办事处、村民）

第五篇：城中村改造项目建设方案

新乡市红旗区西马小营村 城中村改造项目建设方案

为加快推进西马小营城中村改造，根据新乡市城中村改造政策规定，结合西马小营村的实际情况，特制定本方案。

一、基本情况

该村位于友谊路以南、藏营村以东、黄河大道以北，共有各类土地约116亩;人口情况523户(其中两层砖混结构318户，单元楼住户205户)，村内现有各类建筑物面积96000平万米，(其中包括部分违章建筑和无证建筑、以及公司集体用地、用房等公用部分)住宅建筑面积为93000平方米，非住宅建筑面积为3000平万;前述约116亩土地拟全部纳入改造用地范围;村集体经济年收入约为100万元。

二、城中村改造分期建设方案

根据规划，西马小营村城中村改造的总建筑规模为50万平万米，其中用于村民安置的规模为9.6万平万米，用于配套开发的规模为40.1万平万米，公共配套设施建筑规模为0.3万平方米。

小区总体定位简欧式建筑风格，大气而不张扬，计划拟建32栋高层住宅。小区内配套设施齐全，拟建幼儿园一座、会所一座、社区卫生院、垃圾中转站等配套服务设施。小区整体绿化突出层次园林景观，以欧式化为基准，小品点缀其中，使人们进入小区有一种身处异景的感觉。小区沿友谊路定为普通商业街区，设黄河大道定为休闲商业街区，我们投巨资把胜利渠北岸景观绿化做好，使人们漫步河岸悠闲自得，购物、休闲紧密结合，为新乡又增添一处靓丽的风景线。公司计划引胜利渠水入小区景观水系，绕小区一圈再入胜利渠，使整个小区活水景观作为亮点。

小区规模宏大，配套设施齐全，属大型城市综合体，建成后对提升新乡老城区整体形象，改善改造区居民的生活环境，带动周边商业的发展起关键的作用。

该项目共分二期开发改造

第一期总建筑规模为30万平方米，用于安置的建筑规模为 10万平万米，用于开发的建筑规模为20万平万米，安置与开发用房同时开工，开工时间为2011年11月15日，工期24个月;第二期……

三、西马小营村城中村改造拆迁安置办法

1、房屋拆迁补偿标准

本次改造中对村民房屋拆迁安置均按新乡市人民政府新政文[2011]33号文件的有关规定执行。即以村民房产证标注面积或基准建筑面积为准进行补偿(基准建筑面积为200平方米)。

被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上房屋有产权证的，以产权标注面积为准，按新乡市房地产市场评估价给予货币补偿。没有产权证的，凭宅基地证以基准建筑面积为准进行补偿，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积在基准建筑面积内的，按房地产市场评估价给予货币补偿;超过基准建筑面积的部分，给予适当货币补偿。

被拆迁人选择产权调换补偿方式时，其合法宅基地上房屋有产权证的，以产权证标注面积1:1进行产权调换。没有产权证的，凭宅基地证每处合法宅基地，按基准建筑面积予以安置，实际拆除面积未达到基准建筑面积部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装成木价补齐差价;实际拆除面积超过基准建筑面积的部分，由拆迁人给予适当货币补偿。

对拆除面积超过基准建筑面积部分的货币补偿，按新乡市国家建设征用土地上附着物补偿标准执行。

每处合法宅基地原则上接一个基准建筑面积安置。在城中村改造期间，符合分户条件的本村村民，原则上每户可按新建住宅建筑安装成本价购买一套面积不大于I20平万米住宅。是否符合分户条件由区政府认定。

2、村民安置楼房位置

根据协商并经西马小营村村民代表大会同意，规划中的1-6号共6栋住宅为村民安置楼，面积为96000平方米。

3、安置楼房分配方法

依据市政府新政文【2011】33号文件规定的标准，由村民代表大会按照公开、公平、公正的原则，讨论制定具体分配方案并形成书面决议。

4、旧村拆除办法

区政府成立由街道办事处和村共同参与的西马小营村城中村改造拆迁安置指挥部具体负责旧村拆迁工作，原则上先由指挥部和被拆迁人按照有关政策签订指挥部统一组织进行建筑垃圾的清运。附件:

1、西马小营小区规划初步方案。

2、提供开发公司的资料(工商营业执照、税务登记证、开发企业资质证书、银行资信证明、开发业绩证明)。

3、其他所需文件、资料。