成立房地产开发公司流程[推荐5篇]

第一篇：成立房地产开发公司流程

成立房地产开发公司流程

房地产开发公司是指做房地产开发的公司。

1.提供您和投资人的身份证复印件，说明公司注册资金的额度及全体投资人的投资额度，准备好至少5个公司名称；

2.您需选择就近银行进行注资手续；

3.您需携带身份证前往工商所签字验证；

4.所有证件办理完毕后您需选择就近银行办理基本账户和纳税账户；

5.其他所有手续由相关部门完成。

注册流程依次为：查名（确定公司名字）→验资（完成公司注册资金验资手续）→签字（客户核实签字）→申请营业执照→申请组织机构代码证→申请税务登记证→办理基本帐户和纳税账户→办理税种登记→办理税种核定→办理印花税业务→办理纳税人认定→办理办税管员（俗称专管员）认定→办理发票认购手续。

具体流程解释：

工商所流程：

一、查名（需2-5个工作日）

您所需提供资料：

1.全体投资人的身份证复印件（投资人是公司的需要营业执照复印件并加盖公司公章）；

2.注册资金的额度、全体投资人的投资额度及到资计划；

3.公司名称（最好提供5个以上）、公司大概经营范围。

查名资料备齐后由相关部门受理，查名所需手续由工商部门完成，查名通过后会预先通知您并核。

二、验资（即办即完）

您凭核发的查名核准单、法人私章去您就近银行办理注册资金进账手续，办理完后从银行领取投资人缴款单和对账单，银行询证函则由银行盖章后交给会计事务所，随后由会计事务所出具验资报告。

验资必须由您本人完成，委托其他机构办理将会承担相关责任，具体参见新公司法第十二章法律责任。

三、签字（即办即完）

您将在准备好的公司设立申请书、指定或委托代理人、公司章程、股东会决议书、负责人任命书上签字，签字通过后即可以开始办理营业执照。

四、办理营业执照（需1周时间）

所需材料仅供您参考，所有资料由相关部门提供：

1.公司董事长或执行董事签署的《公司设立登记申请书》 ；

2.公司申请登记的委托书 ；

3.股东会决议 ；

4.董事会或股东会决议 ；

5.监事会决议（可无）；

6.章程 ；

7.股东或者发起人的法人资格证明或自然人身份证明 ；

8.董事、监事、经理、董事长或者董事的任职证明 ；

9.董事、监事、经理的身份证复印件 ；

10.验资报告 ；

11.住所使用证明（租房协议，一年以上、产权证）；

12.公司的经营范围中，属于法律法规规定必须报经审批的项目，需提交部门的批准文件。

资料齐全后所有手续由相关部门完成，报工商局审批后核发营业执照正副本，随后工商流程完毕。质监局流程

办理组织机构代码证（需1-3个工作日时间）

本步骤手续和所需资料由相关部门提供并完成，前往质监局办理组织机构代码证，核发代码证正副本和代码卡后质监局流程结束

税务局流程：

办理税务登记证（需1-5个工作日时间）

一、提供资料：所需资料仅供您参考，所有资料由相关部门提供。

1.《企业法人营业执照》复印各三份 ；

2.《组织机构统一代码证》复印件三份 ；

3.《验资报告》复印件二份 ；

4.企业章程复印件二份；

5.法定代表人、财务负责人和办税人员的《居民身份证》复印件各三份；

6.经营地的房产权和使用权或租赁证明复印件各二份。

二、填写表格报送，所需步骤仅供您参考，所有手续相关部门操作。

填妥税务登记表及其他附表，呈税务所所长签字通过后连同所需材料报送市税务局（均由相关部门办理），核审并审批后打印税务登记证并领取税务登记证，至此税务局流程结束。

至此所有证件办理结束，您交纳办理费用后领取所有相关证件，然后前往您就近银行办理基本帐户和纳税账户（相关部门提供办理此业务的详细资料和步骤）

后续手续流程：（后续流程共6项，均在税务所完成，所有手续所需材料由相关部门提供和完成）

1.办理税种登记：按您公司的情况，确定公司的性质（贸易型税率4%、生产型6％、服务型5％等），提供相关材料填妥相关表格后呈税务专员；

2.办理所得税核定：通常所得税为核定征收方式，提供相关资料后填妥相关表格后呈税务专员；

3.办理印花税业务：按您公司的规模，提供相关资料后填妥表格购买相关印花税票；

4.办理纳税人认定：按您公司的注册情况，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员；

5.办理办税员认定：提供相关资料后填妥表格后呈税务专员；

6.办理发票认购手续：根据您公司所需的发票种类，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员申请发票。

7、准备好房地产开发资质申请的材料向建设局申请资质。公司成立后基本资料：

1、企业法人营业执照；

2、组织机构代码证；

3、税务登记证；

4、银行开户许可证；

5、公司章程；验资报告；

6、公司公章、全体股东私章、银行帐号章；

7、资质证书。

第二篇：房地产开发公司注册流程

房地产开发公司注册流程：

一、公司名称核准

1、需要起多个名字以备查询。

2、公司名称查询前，需确定公司注册资本、股东姓名及出资比例、公司经营范围。

3、公司查名材料：股东身份证明原件、股东签署的《企业名称预先核准申请书》、委托代理人身份证明。

4、企业名称核准时间：需1个工作日。

5、企业名称有效期：自取得《名称预先核准通知书》后，名称的有效期为半年;若半年内没有办理工商注册登记，则可以办理公司名称延期，可以再延长半年。

二、开户验资

1、开设公司临时验资帐户

公司名称被核准后，可以公司临时验资帐户。股东按出资比例将注册资本以现金或转帐的形式打入临时验资帐户。

2、会计师事务所验资

会计师事务所依据银行提供的股东资金进入情况及公司注册相关信息，出具验资报告。

三、办理工商登记（营业执照）

1、办理工商登记所需材料：股东身份证明、公司章程、验资报告、《企业名称预先核准通知书》、股东会决议、公司住所证明等。

2、办理工商登记所需时间：5个工作日。

3、办理工商登记所需费用：营业执照工本费110元人民币，工商登记费为公司注册资本的万分之八。

四、刻章

工商局颁发营业执照后，可刻公司公章、法人章及财务章。

五、办理组织机构代码登记

1、所需材料：公司营业执照复印件、法人代表身份证明复印件、公章。

2、所需时间：1-5个工作日，各地办理组织机构代码的时间不一。

3、所需费用：148元人民币。

六、办理税务登记

1、所需材料：营业执照、组织机构代码证复印件、公章、公司住所证明、会计人员身份证明、法人代表身份证明等。

2、所需时间：办理税务登记2-3个工作日。

3、所需费用：20元人民币。

《房地产开发企业资质管理》规定：

第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等质。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。

各资质等级企业的条件如下：

(一)一级资质：

1、注册资本不低于5000万元;

2、从事房地产开发经营5年以上;

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4、连续5年建筑工程质量合格率达100%;

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

9、未发生过重大工程质量事故。

(二)二级资质：

1、注册资本不低于2000万元;

2、从事房地产开发经营3年以上;

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4、连续3年建筑工程质量合格率达100%;

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

9、未发生过重大工程质量事故。

(三)三级资质：

1、注册资本不低于800万元;

2、从事房地产开发经营2年以上;

3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4、连续2年建筑工程质量合格率达100%;

5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

8、未发生过重大工程质量事故。

(四)四级资质：

1、注册资本不低于500万元;

2、从事房地产开发经营1年以上;

3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

6、商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

7、未发生过重大工程质量事故。

第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：

(一)营业执照复印件;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;

(六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

第十条 申请核发资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

(一)企业资质等级申报表;

(二)房地产开发企业资质证书(正、副本);

(三)企业资产负债表和验资报告;

(四)企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;

(五)已开发经营项目的有关证明材料;

(六)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;

(七)其他有关文件、证明。

第三篇：房地产开发公司职责及流程,制度

第一部分 总工办工作制度

一、总工办部门职能

（一）负责项目勘察、设计的技术、进度与质量管理，主要包括：

1、审查设计单位的工作大纲及各专业技术要求，审查设计进度计划及各专业设计进度计划，审查设计方案，向设计单位提出设计修改建议。

2、根据设计进度计划负责督促、审查设计单位及时完成所承担的设计及设计修改任务，提交相关设计图纸。

3、组织设计过程中的监督、检查，组织各阶段设计成果的汇报，负责组织重大设计方案或复杂技术问题的的专题讨论。

4、负责审查、复核设计文件、补充设计文件、修正设计中的错误和偏差，组织对工程设计文件的核对、验证与评审验收工作。

5、负责组织向监理单位、承包单位进行设计交底并协调设计勘察部门解答设计施工图中存在的问题。

6、完成为完善设计而进行的修改设计方案。

7、负责设计文件及变更设计文件的管理，对施工过程中动态设计的验证与协调工作。

8、参与组织项目竣工图纸的编制和审查。

9、负责对设计咨询公司的协调管理，使咨询工作按合同要求及时有效工作。

（二）参与工程的控制管理工作，经常巡视工地，解决施工中遇到的设计问题。检查工程施工质量，及时发现并制止违背设计的施工行为，并尽快通报监理单位和工程部按规定的程序予以处置。

（三）参与工程变更的审议，组织工程部、经济部、监理单位、承包单位、设计院讨论确定变更方案，审议设计变更后新的设计方案，会同相关部门办理设计变更手续，负责督促编制变更工程施工图。

（四）参与施工管理过程中的技术问题和重大施工方案的审议，配合设计院解决技术难点和重点，如地基处理、基础处理、异常地质情况处理等。

（五）配合前期部进行工程的报建相关技术服务。

（六）配合前期部、工程部进行工程竣工验收。

（七）负责交工后的工程缺陷调查及缺陷原因分析，审查工程缺陷修复方案。

二、总工办岗位职责

（一）总工办主任岗位职责

1、参加项目前期市场定位、规划设计及设计方案的研讨，为领导决策提供合理建议。

2、配合前期部进行项目报批的相关技术性工作，及配套外网的深化设计和施工验收工作。

3、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。

4、负责编制设计任务书，对设计院下达设计任务并与其建立工作关系，在设计过程中提出合理建议。并对设计进度、质量进行监督检查和协调。

5、认真审阅设计图纸，对违背设计任务书的事项进行纠正，避免浪费，发现问题及时协调解决。

6、参加图纸会审、技术交底会议及现场临时性技术工作会议，并提出所发现的问题及处理意见。

7、对项目进行过程中的决策性变化，及时提出合理化的技术性支持，并积极落实解决设计变更等方面的技术性问题。

8、审核施工单位的施工技术方案，对方案中涉及增加工程费用的技术措施要严格把关。

9、参加施工单位、监理单位组织的相关技术工作会议，听取各方提出的技术问题及解决办法，并提出意见和建议。

10、根据工程进展情况，及时落实相关技术问题。

11、参与工程及甲方采购的材料，设备招标过程中的技术工作，并提出技术要求和参数。

12、对工程所需要的新技术、新材料、新工艺应及时组织相关人员参观、考查、学习，并做总结或考察报告。

13、协调做好工程验收工作，总结已完成项目的经验。

14、完成领导安排的其他工作。

（二）各专业工程师岗位职责

1、组织设计单位选择和评审。

2、编制各阶段的设计任务书。

3、组织进行各阶段设计沟通，审查各阶段的设计图纸。

4、参与施工图会审。

5、管理设计进度和设计图纸。

6、跟进和审查设计变更。

7、配合经济部制定材料、设备采购的技术标准，对材料、设备设计指标进行审查。

8、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。

9、审查承包单位的施工组织设计、重大施工方案。

10、解决项目施工现场的重大技术问题。

三、总工办工作流程

（一）勘察设计阶段

对勘察设计单位勘察设计文件审核。

（二）规划设计阶段

对规划设计单位规划设计文件审核。

（三）前期手续阶段

1、协助前期办理用地规划批文、办理工程规划许可证。

2、协助前期办理工程外网配套相关手续。

（四）施工图设计阶段

1、完成施工图设计。

2、与前期部配合办理施工图设计与审查。

（五）施工阶段

1、在施工阶段配合经济部进行工程材料、设备等招标采购工作技术标准的提供。

2、配合工程部解决设计中存在的各种问题。

（六）竣工验收阶段

配合前期部、工程部进行竣工验收各种有关技术文件的提供。

第二部分 前期部工作制度

一、前期部部门职能

（一）负责与当地政府、上级主管部门及相关业务单位的关系协调及处理。

协助市有关部门搞好工程标底的编制工作，搞好工程项目的招投标工作。遵守工作流程及管理制度。及时准备掌握市场动态和政府政策，为公司发展建立良好、长期的沟通平台。

（二）办理公司房地产开发与经营中的一切证照。其中包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等。

（三）负责项目开发建设报批报建，组织项目消防竣工、规划竣工、综合竣工验收及手续办理。向发改委、规划局、环保局、建委、公安交通管理局、环卫局、人防办等政府部门申办的其他报建事项。

（四）协调各有关部门，负责组织编制公司工程项目建设计划及投资计划。研究并提出公司重大工程项目及拟列入市政府每年实事项目的安排意见，组织向相关工程项目指挥部进行工程项目前期工作交底工作，对各工程项目指挥部进行相关业务指导，并督促检查相关工作的落实情况，要做到高度重视、加强管理、严格把关。

（五）根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程现场有序且与正常施工合理交叉。

（六）负责总体规划方案设计，分析研究，项目开发产品的市场分析、定位及产品的方案设计，办理勘察、设计、监理、监督和施工合同的鉴定及审查，协助工程部对项目进行验收工作，确保协调顺畅、验收工作及时、顺利完成。

（七）负责组织人员对项目的所有批文及相关材料档案进行归集、整理、移交及保存，确保资料归档及时、齐全，分类清晰，查取方便。

（八）完成领导交办的其他工作，并做好与其他部门的协调配合工作。

二、前期部岗位职责

（一）前期部经理岗位职责

1、根据公司项目总体开发的要求,负责承办公司所开发项目的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。

2、负责向市计委、建设局申办项目投资计划（立项）、开工报告，并做好公司与政府各专业部门的协调工作。

3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作。向市建设局申办施工图审查。办理招投标手续。申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续。

4、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料。

5、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建筑设计方案、初步设计、施工图设计。

6、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续。

7、向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续。

8、向交警支队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案。

9、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项。

10、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（设计、监理勘察、施工等合作单位）。

11、负责（牵头）进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责。

12、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台。

13、办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工。

14、工程竣工后,会同有关部门及时办理物业移交手续。

15、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇报工作进展，提出合理化建议。

16、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对前期部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。

17、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。

（二）报建员岗位职责

1、负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划

顺利实施。

2、负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。

3、完善房屋入住所需的各种手续，证件等。

4、参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。

5、处理公司交于的其它事宜。

三、前期部工作流程

（一）《土地使用证》申领

1、土地登记申请书。

2、单位法定代表人证明（委托代理人申请土地登记的，应提交授权委托书和代理人资格身份证明）。

3、土地权属来源证明（历年来有权部门批准文件）。

4、地籍调查表。

5、缴纳的土地款及契税材料。

6、其他有关资料。

（二）设计方案评选（规划编研中心）

1、设计任务书。

2、三家备选设计单位的资质证书。

3、每家单位的方案文本各8本及电子文件。

4、费用。

（三）总平、单体方案报审（召开外审会）

1、详规设计审查申请表。

2、申请函。

3、规划设计要点。

4、符合设计深度要求的总平图（1/500）、规划设计方案文本（每份四套）和电子文件。

5、场地现势地形图原件（1/500）一份。

6、设计单位建筑设计资质许可文件。

（四）立项(发改委)

1、申请报告。

2、土地出让合同。

3、规划设计要点。

4、批准总平图和方案审查意见。

5、开发公司营业执照复印件。

6、开发资质证书。

7、总投资额30%的资金证明或保函。

（五）地名注册

1、建设用地规划许可证。

2、立项批文。

3、总平图。

4、地名申请单(各2份)。

（六）楼宇公安编号审批

1、申请。

2、规划局批准总平图。

3、地名使用批复。

（七）环评审批

1、建设项目环境影响申报（登记）表。

2、项目建议书报批件。

3、项目所在的区域位置图（包括水系图、周围的环境敏感目标和居住的人群）对于污染较重或难以治理的建设项目，须提交初步环境影响分析或治理方案（根据申报审批结果，委托有资质单位编制环评书或表再报环保局审批）。

（八）《建设用地规划许可证》

1、填具的建设用地规划许可证申请表。

2、项目批准文件。

3、建设单位申请函。

4、场地现势地形图及其电子数据。

5、总平批准文件及批准的总平规划图、历次建设项目规划设计要点（现用控规批准文件及一图一表）。

（九）人防立项

1、规划批准总平图1份。

2、地面项目核准通知1份。3、10层以上高层建筑的地面一层建筑平面图1份。

4、上部有建筑物的普通地下室建筑平面及剖面图各一份。

5、人防工程方案设计（平时、战时平面图）各1份。

6、项目审批申报表（一式三份）。

（十）初步设计抗震审查

1、立项批文。

2、初步设计文件。

3、地质勘察报告。

4、初步设计抗震审查申请表。

5、结构计算书。

6、勘察、设计单位资质证书。

（十一）初步设计审查（召开扩初会）

1、申请报告。

2、初步设计方案文本8套。（1）文字说明。

（2）图纸部分：规划总平图（反映周边建筑用途、间距）、管线综合图、道 路、绿化平面图、单体设计图。（3）项目概算2份。

（4）附件：计委立项批文、规划设计要点、规划局详规批复、规划批准总平、规划局设计方案审查意见、抗震专项技术审查意见、环评审批意见。

（十二）施工图政策性预审

1、施工图报审表。

2、一套建筑图。

3、初步设计批文。

4、批准总平。

5、设计合同（如是外地设计单位，需另办入市备案手续）。

（十三）施工图审查

（包括施工图、抗震、气象、人防、消防五个专项审查，各项审图过程中，审查意见设计院都必须及时回复、沟通）。

1、施工图审查（审查工作分岩土报告审查和施工图审查两阶段）（1）岩土勘察报告审查。

①岩土勘察报告审查报审表。

②岩土勘察报告。

③工程勘察合同。

④建设用地规划许可证。

⑤规划批准总平面图。（2）施工图审查。

①施工图审查申请表。

②立项批文和初步设计批文。

③节能报审表（建筑、电气、暖通）。

④全套施工图4套。

⑤专项设计审查意见。（抗震、消防、环保、人防）。

⑥结构计算书。

⑦经备案的勘察和设计合同。

⑧外省市勘察、设计单位进市许可证。

2、气象专项审查

（1）建设项目防雷装置设计审核申请表。（2）计委建设项目批文。（3）建设项目施工设计图纸一套。

3、人防专项审查(审查工作分技术性和政策性两阶段)（1）技术性审查。

①《人民防空工程施工图设计文件报审表》一式三份。

②初步设计批准文件及人防立项批文。③工程勘测成果报告1份。④施工图设计文件2套（全）。

⑤人防结构计算书1份。建设单位组织设计单位回复修改并送本处复审，缴纳审查费用。

（2）政策性审查。技术性审查通过后送人防办进行政策性审查，通过后颁发人防工程审查批准书。

4、消防专项审查

（1）《建筑工程消防设计审核申报表》。

（2）项目批文和初步设计批复，规划意见和红线图，总平面布置图，易燃易爆火灾危险性分析报告以及工程简要说明等。

（3）建筑施工图（包括建筑平、立、剖面图，暖通空调，防排烟图，电气图，工艺流程设计）。

（4）图纸须盖出图单位出图章和防火设计自审章。

5、抗震专项审查（1）初步设计批文。

（2）初步设计抗震专项审查意见及修改回复审查结果。（3）建筑及结构施工图设计图纸。（4）结构计算书。（5）岩土勘察报告。

（6）勘察、设计单位资质证书。（7）抗震审查报审表。

（十四）《建设工程规划许可证》

1、填具的建设工程规划许可证申请表。

2、申请函。

3、有效的项目批准文件。

4、《国有土地使用权证》（含附图）。

5、《建设用地规划许可证》及红线附图。

6、已取得的建设详规设计批准文件。

7、已取得的签盖规划审查同意的总平规划图。

8、已取得的建筑设计方案审查意见。

9、初步设计批准文件。

10、相关职能部门审批材料：消防、环保及其它相关部门（需在申请表上盖 章）。

11、通过政策性审查的施工图原件（含电子文件）。

12、反映现状地形的建设工程平面定位图原件（1/500）二份。

13、含拟选地点外50米范围建统一坐标系的场地现势地形图原件（1/500）一份。

14、竣工测量合同。

15、建设工程建筑面积核验表（建设单位、设计单位盖章确认）（缴纳相关 规费）。

（十五）建设工程验线

1、建设工程验灰线

（1）填具的市建设工程验线申请表3-1。（2）建设用地范围内应当拆除房屋的情况说明。

（3）具有城市规划测绘资质的测绘单位提供的放样成果图一份。

2、建设工程复验（+0、00）

（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-2。（2）建设工程验线合格通知单（复印件）。

3、建设工程复验（结构封顶）

（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-3。（2）建设工程定位复验合格通知单（复印件）。（3）原批准立面图及说明（外立面施工完成）。

（十六）工程中标通知书

1、财政局或银行提供的资金证明。

2、市工程建设项目发包方案登记表。

3、委托招标的要提供招标代理合同和招标单位法人委托书。

4、市工程建设项目招标人自行办理招标事宜备案表。

注：招标公告发布时间不少于5个工作日，招标文件发出之日起至招标人提交招标文件截止之日止，不少于20天。

（十七）质量监督通知书

1、《建设工程质量监督申报表》。

2、施工中标通知书及合同。

3、监理中标通知书及合同。

4、施工图审查合格证书。

5、规划许可证。

（十八）安全监督通知书

1、《建筑工程安全报监书》。

2、建筑业企业信用管理手册。

3、安全施工组织设计。

4、拟进入施工现场使用的起重机械的型号、数量。

5、项目经理、安全员及特种作业人员花名册、资格证书及上岗证。

（十九）施工合同备案

1、与中标合同一致的施工合同四份。

2、中标通知书。

（二十）墙改验收

主体结构验收时介入，通过验收，达到节能设计要求，留下记录，作为竣工验收后办理专项基金退返手续的依据。

（二十一）《建设工程施工许可证》

1、《建设用地规划许可证》。

2、《建设工程规划许可证》。

3、中标通知书或直接发包通知书和依法签订的建设工程发承包合同，依法 签订的建设工程监理合同和建设单位技术人员组成情况。

4、建设工程施工图设计审查合格书。

5、经监理审批的施工组织设计。

6、建设工程质量监督通知书、安全监督通知书。

7、资金到位证明或支付担保。

8、网上申报。

（二十二）委托面积预测 待施工图审查结束后,进行面积预测。

1、审查完毕的施工图及相关变更（相关电子文件）。

2、建设工程规划许可证。

（二十三）《商品房预售许可证》

1、建设项目批文。

2、《国有土地使用证》。

3、《建设工程规划许可证》。

4、《建设工程施工许可证》。

5、已完成基本工程并施工至主体结构二层以上施工进度和竣工验收日期已 确定。

6、开发企业营业执照和资质等级证书。

7、工程施工合同（经备案）。

8、预售商品房总平面图。

9、公安编号（图）。

10、核准地名批文。

11、物业管理审核意见书（1、要通过招投标落实物管单位

2、物业合同经物管处审核通过）。

12、网上数据备案申请（委托市产权监理处进行面积预测，凭预测结果完成网上逐户申报）。

（二十四）竣工验收

建设单位组织各相关部门进行规划、环保、消防、绿化、人防、城建档案、防雷、环境检测、安防等验收及检测，最后进行综合竣工验收备案。

1、规划验收：

（1）市建设工程规划验收申请表。

（2）建设工程规划许可证副本及附图附件(复印件)。

（3）建设工程验线合格通知单、两次复验合格通知单（复印件）。（4）具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告

书》及电子文件。

（5）建设工程竣工图及相关资料。（6）竣工地形图两份。

2、环保验收：（1）规划批准总平。

（2）管网图（入管证明、市政设施处盖章）。（3）环卫协议。

（4）环评批复意见要求的其它材料。

3、消防验收：

至行政审批中心消防支队窗口提交验收资料，其中包括 ：（1）《建筑工程消防验收申报表》。

（2）建筑消防设施技术检测合格的报告，即《建筑消防设施检测报告》（无 自动消防设施工程除外）。

（3）《建筑工程消防设计审核意见书》及相关批复文件。（4）竣工图。

（5）消防工程施工安装单位资格证书及施工安装、调试记录，消防产品相关 证书、出厂合格证，隐蔽工程记录，设计施工变更内容记录等资料。（6）各项消防安全管理制度和防火安全管理组织机构以及消防系统操作管 理人员名单。

（7）建筑工程消防验收汇报材料。申报单位在填写表格时应用碳素笔填写，字迹工整，不得涂沫。（8）消防支队至现场验收。（9）制作验收意见书。

（10）消防支队内部审批，领取验收意见书。

4、绿化验收：至建设局绿化管理领取申报表格，并准备以下资料：（1）初步设计批复（复印件）及经批复认可的总平面图（复印件）。（2）国有土地使用证（复印件）。

（3）以国有土地使用证及附图为依据的绿化勘测报告。（4）绿化设计或竣工图纸。

（5）建设项目配套绿化竣工验收备案申报表。（6）绿化管理处工作人员至现场验收。（7）绿化管理处内部评审。（8）领取备案意见。

5、人防工程专项验收提供资料：（1）平战转换设计预案。（2）监理资料。（3）整套施工图。

（4）施工图技术性审查意见及修改资料。

资料齐全后送人防办审查，审查合格且施工现场具备验收条件后，约定初验时间。验收后提出整改，整改完成约定时间进行复验。

6、城建档案验收（由建设单位、施工单位、监理单位三方提供资料，详见附件）。

（1）立项批复及申请。

（2）建设用地规划许可证及附件（红线图）。（3）国有土地使用证。

（4）施工、监理招投标文件、中标通知书及合同。（5）勘察、设计合同。（6）初步设计批复及申请。（7）建设工程规划许可证及附件。（8）建设工程施工许可证。

（9）工程质量监督手续(通知书、申报表、方案)。（10）工程地质勘察报告。

（11）抗震设防审查意见书(登记表、证书)。

（12）人防、环保、消防、白蚁、卫生、绿化、规划等批文或有关协议（审核意见书、验收证明）。

（13）施工图设计文件的审查(报审表、报告、复审单批准书或合格证)。（14）监理文件。

①监理规划、实施细则。

②监理月报、会议纪要。

③监理工作总结（工程竣工总结、质量评价意见报告）。

④监理工程师指令、通知、签证单。

⑤工程预验收质量评估报告。

⑥工程竣工决算审核意见书。

（15）工程竣工图（建筑、结构、水、电、暖通、煤气、消防等）。（16）竣工测绘图（包括技术报告）。

（17）室外综合管线图（道路、给排水、供电、电信、有线电视、煤气、宽带、路灯等）。

（18）工程概况表（单位工程质量评定表、质量保证资料核查表、单位工程观感质量评定表）。

（19）工程竣工总结（建设单位）。（20）竣工验收证明书及竣工验收报告。（21）工程照片。（22）室内环境检测报告。

料齐全后联系建档案馆相关人员前来检查，检查后提出意见，进行整改，直至符合要求后最后将资料送至档案馆。

7、防雷验收提交材料：

（1）建设项目防雷装置竣工验收申请表。

（2）各阶段检测报告、竣工检测报告（具有防雷检测资质的单位出具）。

（二十五）竣工验收备案

1、工程竣工验收备案表2份。

2、工程施工许可证。

3、《施工图审查合格书》。

4、工程竣工验收报告。

5、监理单位的工程质量评估。

6、工程竣工测绘图（规划局盖章）。

7、规划、环保、城建档案、人防部门的竣工认可文件。

8、公安消防、绿化部门的竣工认可文件。

9、水、电、气、路灯、绿化等配套工程竣工图。

10、档案预验收单。

（二十六）面积实测

1、竣工面积测绘。

（1）测绘委托书。

（2）建筑工程规划许可证。

（3）土地使用证。

（4）公安编号。

（5）工程竣工验收证明材料。

（6）房屋各层竣工平面图。

2、面积审核。

（1）面积申报表。

（2）立项批复。

（3）商品房销售许可证。

（4）建筑工程规划许可证（正本，附规划总平图）。

（5）土地使用证。

（6）建设用地规划许可证。

（7）公安编号及地名批复。

（8）工程竣工验收备案表。

（9）房屋各层竣工平面图（原件）。

（10）房屋竣工测量图（附竣工地形图电子版）。

注：2－8收复印件，核对原件。

（二十七）公共维修基金缴纳

1、物业查验、移交记录。

2、物业合同。

3、监理处核发的房屋建筑面积的批复。

4、根据市专项维修基金标准缴纳。

注：另有各竣工工程各项退费手续的办理、公司各项外协工作。

第三部分 工程部工作制度

一、工程部部门职能

（一）实行工程部经理负责制，在项目建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令，确保建设规划部署的各项施工任务全面完成。

（二）应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。

（三）以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共建设、园林绿化建设等各参建单位有关人员，为创建优质小区密切配合，团结协作。

（四）部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。

（五）有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。

（六）坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优质工程，降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。

（七）认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处。配合销售做好施工现场文明施工管理工作。

（八）对工程质量、进度及合同管理负直接责任。严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，做好工程成本控制工作。

（九）工程管理监督过程有不可预见的风险，严格执行国家及地方政府对工程管理的有关规定，避免各种风险的发生。

（十）提前做好质量通病控制点的培训和要求，严格按照黑龙江质量管理办

法和《质量通病防治标准》进行逐一控制和防治。

（十一）与办公室做好接口工作，全面配合前期进行项目报批报建工作。

（十二）负责组织竣工验收、配合业主入住验收等工作。未交付使用方的由工程部跟踪，交付使用方的进入正常维保程序。

二、工程部岗位职责

（一）工程部经理岗位职责

1、根据集团的战略思想，公司指令，开发公司、销售部、总工办、前期部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

2、负责组织工程的招投标工作：

（1）对承包商、监理单位进行考察、评价。由经济部牵头，工程部配合工作。

（2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。（3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。（4）组织评标和开标工作，确定中标单位。

（5）参与合同谈判与合同签定。先确定临时评标委员会，再投票确定。

3、负责项目管理：

（1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。（2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

（3）对项目的施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。

（4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。（5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

（6）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。（7）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。

（8）在施工组织设计中编制整体进度计划。

（9）对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。（10）组织竣工验收及移交。

（11）监督检查工程和项目文件资料的管理。

（12）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、各单位进行沟通平衡。

4、负责工程监理的管理：

（1）对监理单位提交的《项目监理规划》等进行审核。（2）根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。

（3）对监理单位提出的工作实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。（4）负责监理费用控制与结算。

5、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

（二）土建工程管理岗位职责

1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作，及工程开工前的准备工作。

2、参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。

3、参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理化建议。

4、负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。

5、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

6、由工程部负责人组织工程部、技术部、施工单位、监理单位确定标高，经济部做现场实测结算。

7、审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。

11、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范、规章对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

12、根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

14、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

15、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

16、严格按合同约定标准及认质认价标准进行总结验收，达到满足约定的标 准为原则。

17、负责1万元以内的工程鉴证，1万元以上由集团领导以及相关部门确定。工程部各专业工程师配合经济部确认现场鉴证工程量。

18、对土建工程中出现的质量问题检查，并提出处理意见。

19、负责项目甲指材料的进场检查及记录。20、配合各部门对土建工程的竣工验收。

（三）水暖管理岗位职责

1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。

3、参与水暖工作招投标工作，配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、参与水暖工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、配合总工办对投标单位进行水暖方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

14、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

15、负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

16、对水暖工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。

17、负责项目甲指材料的进场检查及记录。

18、配合各部门对水暖工程的竣工验收。

（四）电气管理岗位职责

1、协助工程部做好工程项目的前期运作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。

3、参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。

4、参与电气工作投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、配合总工办对投标单位进行电气方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、根据《项目规划》和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

15、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、负责对电气施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

17、对电气工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。

18、负责项目甲指材料的进场检查及记录。

19、配合各部门对电气工程的竣工验收。

（五）园林管理岗位职责

1、全面监管有关园林绿化工程方面的工程管理工作，并根据施工过程中的具体情况，及时进行各方面的专业协调工作并及时予以反馈。

2、处理工程进行过程所发生的相关专业方面的变更事宜，协调设计和施工及监理方面的关系，有效控制其对项目进度的影响。

3、配合工程监理单位，对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节点进度。

4、参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作。

5、负责园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助审核工程款。

6、协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的关系。

7、审核相关专业有关甲供材料和设备的报价、数量及质量，并负责对其的清点、验收及保管工作。

8、监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈。

9、做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案保管人员统一管理。

10、参加每周的现场工程例会，提出相关专业存在的问题并落实解决方案。

11、完成部门经理交办其他工作。

（六）内业管理岗位职责

1、负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理。

（1）负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。在收到工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，按资料目录的顺序，对工程图纸进行分类管理。

（2）收集整理施工过程中所有技术变更、通知单、现场签证、监理通知单、会议纪要等资料并归档：负责对每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。负责做好各类资料积累、整

理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。来往文件资料收发应及时登记台帐，视文件资料的内容和性质准确及时递交项目经理批阅，并及时送有关部门办理。确保设计变更的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更（包括图纸会审纪要）原件存档。所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。

2、参加分部分项工程的验收工作。

（1）负责备案资料的填写、会签、整理、归档。负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标(包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录)作备案处理。严格遵守资料整编要求，符合分类方案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。

（2）监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。

3、负责工程项目的内业管理工作。

（1）协助项目经理做好对外协调、接待工作：协助项目经理对内协调公司、部门间，对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。

（2）负责公司文字及有关表格等打印。保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案。

三、工程部工作流程

根据公司发展要求，应规范现场施工管理，保证施工各阶段的有机结合，从施工各阶段节点工期的角度入手，土建、安装、装饰、消防、景观、绿化及各专业配合工作，形成切实可靠的管理机制，促进公司的发展。

（一）桩基础施工阶段

1、落实地质勘察单位、原材料检测单位、监理单位及施工队伍，包括桩基

施工单位、土建施工单位、土方施工单位（含各类土方价格）。

2、现场三通一平。

3、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、管桩、水泥等。

4、组织图纸会审。

5、桩基检测。

（二）±0、00以下土建施工阶段

1、组织图纸会审。

2、土方开挖。

3、井点降水。

4、深基础围护，包括锚喷、深搅、支护。

5、防水方案，包括防水材料及价格。

6、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、水电、消防、人防等。

（三）主体施工阶段

1、甲供材料的跟进，包括钢筋、商品砼、砌块、屋面瓦、烟道、水电、消防等。

2、确定室内墙体砌筑位置。

3、沉降观测点的设置。

4、查看主体验收资料及现场准备情况。

（四）装饰施工阶段

1、外墙保温施工，包括保温材料、厚度、部位及施工单位等。

2、外墙面砖、涂料、干挂石材施工，包括颜色、部位、分界线及施工单位等。

3、铝合金门窗、栏杆、进户门、单元门、防火门、燃气管、电梯、智能等安装。

4、厨卫间防水方案，包括防水材料及价格。

5、公共部位装饰，包括涂料、墙砖、地砖、吊顶、电梯门套。

6、车库交通设施施工。

7、甲供材料及送检，包括保温砂浆、保温板、外墙面砖、外墙粘结剂、石材、墙地砖、消防箱、送风井、桥架等。

8、一房一验。

9、四方初验。

10、竣工验收。

11、质监证明。

12、资料归档。

（五）室外工程施工阶段

1、组织图纸会审。

2、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、水泥、铺装材料、雨水管、污水管、电缆管、井盖、路牙等。

3、雨水管道、污水管道、电缆管道、化粪池等。

4、供电、供水、消防、天燃气、通讯、智能等。

5、小区市政道路。

6、景观、绿化。

7、路灯、垃圾箱。

8、物业移交。

（六）综合验收阶段

1、消防验收。

2、小区环卫配套设施验收。

3、小区路灯验收。

4、小区市政验收。

5、小区排水验收。

6、小区安全防范验收。

7、小区交通设施验收。

8、物业接收证明。

9、综合验收。

第四部分 经济部工作制度

一、经济部部门职能

经济部是房地产开发公司项目开发成本控制、工程合同管理、预（结）算管理、材料设备采购及供应管理的职能部门。具体职责是：

（一）参与公司中、长期发展和项目开发计划的制订，参与公司、季度、月度计划的编制。

（二）负责审定工程进度款，负责工程的预（结）算及工程款的拨付工作。

（三）负责项目开发过程中的成本控制与管理，参与房屋销售价格的拟定。

（四）负责甲供材料设备采购招标工作，草拟材料设备供应合同及签订工作。

（五）负责甲供材料设备的供应和结算工作。

（六）负责工程中认质认价的确认工作。

（七）负责工程合同管理，建立分类台帐，负责定期检查工程合同执行情况。

（八）负责统计管理工作，建立统计台帐，及时报送统计报表。

（九）主持建设工程的招投标工作，负责组织工程招标的标底编制和审定，草拟工程合同及商务谈判并完成合同的签订。

（十）参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核工作。

（十一）参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。

（十二）完成经济部的其它工作。

二、经济部岗位职责

（一）经济部长岗位职责

1、参与项目方案的制定、项目成本的预测及销售价格的拟定。

2、负责审定工程进度结算及进度款的拨付。

3、负责审定工程竣工结算及工程款的拨付。

4、负责项目开发过程中的成本控制与管理，定期编制资金使用计划，控制资金使用情况。

5、负责审定材料设备的认质认价及甲供材料的招标、采购、供应工作。

6、牵头组织工程招标、评标及定标工作，起草合同草稿，完成审批流程最 终签订合同。

7、合同执行情况跟踪，深入施工现场掌握现场实际情况和施工进度，组织

办理工程施工过程中出现的各种现场签证。

8、密切与工程相关部门配合，沟通与协调配套及供应商，满足现场施工进

度需要。

9、负责制定本部门各项工作流程及统一规范的审批表格。

10、负责与集团监审中心的经济方面工作的联络和交流。

11、组织项目完成后的成本总结与分析。

12、负责经济部与集团其他单位部门的有关工作。

（二）经济部预算员岗位职责

1、参与建设工程的招投标工作，负责组织工程招（议）标的标底编制和审定，参与草拟工程合同及商务谈判。

2、参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核和确认。

3、深入施工现场密切跟踪施工进度，掌握现场第一手资料，为工程结算做好基础。

4、参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。

5、掌握国家及工程所在地的工程造价政策、文件和定额标准。及时了解掌握工程造价变化情况信息，收集掌握与工程造价、工程预决算有关的技术资料和文件资料，实施工程预算动态管理，审核并编制工程进度结算书。

6、根据合同约定，组织编制工程施工图竣工结算，对工程预算总体投资、总体成本进行全方位整体把控审核。

7、对审核完成后的竣工结算全部资料上报集团监审中心进行复核后，形成最终版的竣工结算书。

（三）经济部内业员岗位职责

1、开发公司合同签署后的发放及整理造册存档。

2、在建工程进度结算书、已完工程的竣工结算书的发放及整理造册存档。

3、工程《认质认价单》的发放及整理造册存档。

4、接收开发公司总工办发放的施工图、设计变更和工程部发放的图纸会审纪要。

5、报送监审资料的传送。

6、经济部固定资产的管理及办公用品的领用。

7、招标评标会及其他会议的记录整理。

（四）经济部专职物资采购员岗位职责

1、健全各专业供应商库并进行等级评定。

2、组织对物资市场信息的搜集和分析。

3、招标采购的专业工程，负责对投标人的资质情况、生产实力、市场信誉、工程实例等全面考察并评判。

4、编制物资采购计划并组织具体的实施，保证项目建设过程中的物资供应。

5、编制认质认价工作计划，按计划材料设备认质认价的询价、比价、认价工作，做到既要价格合理又要保证质量。

6、处理与协调和供应商直接的关系。

三、经济部工作流程

（一）、项目测算工作流程

1、资料、依据提供：由总工办提供规划初步方案、测算依据，前期部提供测算初始资料，财务部门和销售部门提供财务数据、预测销售价格。

2、具体测算：由经济部进行具体测算工作。

3、结果审批：经济部将测算结果上报集团主管副总裁、董事长审批。

（二）、项目的招标/合同工作流程

1、招标阶段：经济部、总工办共同编制《招标文件》（应含有主要合同条款）并由经济部负责发出通知，选择符合要求的三家以上投标单位报价。

2、评标阶段：由经济部、总工办、工程部及相关主管领导 组成评标委员会，分别审核投标文件的技术标及商务标，并作出评价。

3、商务洽谈阶段：由评标委员会通过交叉谈判在保证质量的前提下将价格降至合理低价。

4、开标阶段：评标委员会全面综合各方面因素排出先后顺序，排名第一的中标，由经济部对中标单位发中标通知。

5、签署合同或协议：由经济部起草合同，并经合同双方洽谈认可后，经总工办、工程部、法务部、监审部、财务部对合同内容审核会签，报经集团主管副总裁、董事长批准，由经济部与中标单位签订施工（供货安装）合同。

6、存档及转发：经济部内业员对合同进行存档编号，并转发集团财务中心、行政中心原件备档（同时复印一份转交集团监审中心），转发工程部复印件实施。

（三）、项目建设工程进度结算的工作流程

1、进度结算的申报：施工单位依据合同约定的进度结算期限，编制《××工程形象进度验收单》报监理及建设单位工程部门签批；依据合同约定的结算方式编制《××工程进度结算书》并会同《××工程形象进度验收单》一并上报建设单位经济部审核。

2、审核阶段：经济部在合同约定的期限内，依据合同相关约定审核《进度验收单》《进度结算书》的真实性、准确性。

3、确认阶段：经济部审核后的《××工程进度结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖公章，经济部审核预算员及经济部经理签字后生效，一式两份，双方各一份。

4、整理存档：经济部内业员对进度结算资料进行编册存档（同时复印一份转交集团监审中心）。

（四）、材料认质认价的工作流程

配置专职物资采购员，根据出图计划及施工进度计划编制认质认价工作计划，按计划时间提前书面要求所有涉及到的施工单位限期申报认质认价申请单，认质认价工作原则是时间上提前，认价材料尽可能集中，认价内容要详细明确并与所有使用的施工单位达成一致后共同确认，如超过期限则甲方直接出具认质认价单要求施工单位执行。

1、甲方提出认质认价要求：由专职物资采购员根据认质认价工作计划出具书面材料要求使用单位在限期申报认质认价申请（提供三家以上供货单位）。

2、认质认价申请单及确认：施工单位依据合同约定的认质认价的品种范围及施工图纸的技术要求填写《认质认价申请单》，并得到工程部专业工程师对规格品牌等的确认。

3、认质认价单的确认：专职物资采购员经过市场调研、市场询价、比价、定价工作最终确定品牌、价格（部分材料需提供样品封样）并填写《认质认价确认单》。

4、认质认价单的审批：经经济部部门经理及开发公司经理核准，报监审部审核通过（同时经所有施工单位共同签字盖章后确认）。

5、认质认价单的存档及发放：由专职物资采购员进行编册存档，并转发工程部发放实施（同时复印一份转交集团监审中心）。

6、认质认价材料的封样：专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工

程部现场项目部连同认质认价单一并作为进场材料验收的实物标准。

（五）、甲供材料设备的工作流程

1、甲供材料设备招标计划：专职物质采购员结合设计出图计划及施工进度编制甲购材料设备计划。

2、甲供材料设备采购协议：经招标评标商务谈判定标最后签署采购协议，同其他合同一样进行合同管理。

3、甲供材料设备采购：由使用甲供材的施工单位编制《 工程甲供材料设备采购计划申请》并经经济部审核后批准后由专职物质采购员具体实施，如采购清单中涉及采购协议中没有的规格及品种应事先签署认质认价单予以确认。

4、甲供材料设备的验收与保管：由专职物质采购员通知施工单位接收，领用的施工单位及工程部工程师共同负责验收数量、规格、质量等，施工单位专业分包签字确认，总承包盖章签字确认及工程部经办工程师签字确认，作为甲供材料发承包双方结算依据。

5、甲供材料的封样：由专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工程部现场项目部作为进场甲供材料验收的实物标准。

6、甲供材料设备的结算：经济部凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，与甲供材料设备供货单位进行结算，同时采购清单也作为与总承包单位进行结算的依据。

（六）、现场签证的工作流程

1、现场签证现场复核及审批：接到工程部的通知及时出现场二日内复核确认实际做法与图纸或签证单工程做法是否相符。

2、现场签证的费用计算并存档：接到施工单位上报的手续齐备的签证单后依据合同关于现场签证的结算方法计算费用，由经济部内业员进行存档进入竣工结算。

3、临时抢修的签证工程：不执行以上流程，特事特办。

（七）、项目建设竣工结算的工作流程

1、竣工结算的申报：施工单位上报齐全的竣工结算资料：《单位（分项）工程竣工验收单》、《××工程竣工结算书》、施工组织设计、专项施工方案、设计变更、图纸会审记录、现场签证单、材料认质认价单、隐蔽施工记录等。

2、竣工结算的审核：经济部全面审核全部竣工结算资料的全面性、真实性、准确性，现场查看工程施工情况是否与图纸相符，并与施工单位预算员进行工程量的核对，各项费用的取定，人工费材料费的调差等竣工结算的审核，一般配套工程15日之内完成，单项建筑工程三个月内完成（特殊情况除外）。

3、竣工结算的确认：经济部审核后的《××工程结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖施工单位公章，经济部审核预算员及经济部经理签字。

4、竣工结算的内部审计：经济部填写《审计申请表》与甲乙双方签署的《××工程结算书》、竣工结算资料一并上报至集团监审部，监审部审核后与经济部达成一致（如遇特殊情况可邀请施工单位参加三方协商解决问题），返回经济部。

注：竣工结算资料：施工单位上报给经济部的广联达图形和钢筋软件，与原件相符的复印件。

5、竣工结算的完成：经济部重新出版审计后的终版《××工程结算书》（1）施工单位预算员和项目负责人签字并加盖公章；

（2）经济部预算员和经理签字（如遇到离职人员遗留的结算工作，审计部与乙方达成共识，由乙方签字确认后将该结果发至经济部，由经济部负责人在结算书上签字并履行结算手续）；（3）监审部预算员和总监签字；（4）集团副总裁签署意见；（5）董事长签署意见；

（6）集团行政中心签盖开发公司公章；

完成以上程序后形成一份完整的工程竣工结算书，彩色复印四份共计五份，6、竣工结算的发放及存档：由经济部内业员留存一份编册存档，转发集团财务中心、行政中心各一份备档（同时复印一份转交集团监审中心），发放施工单位两份。

（八）、工程付款的工作流程

1、合同预付款的拨付：依据合同协议付款方式的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。付款审批单按照项目、总承包工程、配套工程及年份分别编号。

2、进度结算款的拨付：凭审批后的进度结算书，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

3、甲供材料设备的拨付：凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

4、竣工结算款的拨付：凭审核及审批后的竣工结算书，依据合同付款方式的约定（除质保金外）、以物抵款的约定、总包服务费的约定、配套费的约定、各种代扣代缴的约定、水电费的约定（施工电费由工程部项目部出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）、工程罚款（由具体罚款部门出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）并与财务部核对无误后经济部经理通过计算后开具《××付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

5、质保金的拨付：凭管理项目的物业公司或现使用单位出具质保期质量及服务合格的凭证，依据合同付款方式的约定并与财务部核对无误后经济部经理开具《××付款审批单》，经工程部、物业公司（或使用单位）、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

九、集团其他单位涉及工程的工作流程（如参与）

经济部接受委托单位的书面申请，安排专业预算员现场了解情况，根据不同委托事项不同处理，经济部只对委托单位负责，并出具签章的委托工作联系单。

第五部分 策划部工作制度

一、策划部部门职能

（一）市场调研、策划：宏观调查。区域内外市场供需调查，竞争楼盘调查。相关市场调查报告编写。相关项目各种文案策划推广素材积累。及时掌握了解客户需求，积累收集相关资料，并对产品定位随时调整。编写项目可行性报告及论证。

（二）项目营销策划：项目用地周边环境分析。地块区域发展现状及趋势判断。土地swot分析。项目定位，项目投入产出分析。项目定价模拟，开发进度计划拟定。

（三）项目建筑规划营销策划：项目规划地块分析，物业形态定位，建筑风格，立面风格，色彩定位，户型配比定位，户型结构定位，建筑工艺定位，小区

未来生活方式定位。

（四）各种资源整合：适应公司发展及项目开发、推广需要的各种优势资源的有效整合。广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关单位甄选，合作单位的管理。

（五）项目形象展示策划：项目模型、效果图、3d动画设计;楼书、海报、宣传册、纸袋。项目视觉系统核心部分。延展及应用部分。工地环境包装设计。售楼处包装设计。物业管理包装设计。

（六）项目营销推广策划：客户定位分析。价格定位及策略。入市时机策划。物业强势、弱势提示与处置方法、主卖点广告语荟萃、储备。分阶段广告策略及主题制定。媒介策略及组合。阶段性广告策划，现场包装，组织实施，推广预算。

（七）其它工作：销售部架构及组件工作。市场信息收集整理反馈。公司品牌建设策划，企业内刊编辑工作，公司网站建设工作。

二、策划部岗位职责

策划部经理主要工作职责

（一）组织部门员工开展工作

1、制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。

2、收集有关房地产的信息，掌握市场动态，分析销售和市场发展状况，提出书面报告及针对性意见。

3、负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行分析。

4、负责制定营销策划方案和销售计划，负责营销活动策划、组织、实施。

5、负责销售代理公司比选及代理合同的签定，审核销售组织方案，监督销售代理公司工作，监督销售进度及回款情况。

6、负责公司及产品品牌形象策划与品牌管理。

7、负责营销队伍的组织、培训与考核。

（二）全面负责内部管理

1、参与公司高层战略策划的研究与定位，为营销方案提供市场依据。

2、参与公司新项目拓展的可研工作，主持完成项目市场定位及策划报告。独 立撰写项目前、中、后期策划方案以及撰写广告宣传所需各类文案，并独立提报。

3、参与新项目获取后的规划方案评审，提出产品组合、户型配比、交房标准 的相关建议。

4、依照项目营销总体规划,进行楼盘品牌推广分析、策划、指导项目定位并 拟定出策划方案，负责组织实施。

5、收集并整理规划方案及产品数据库，参与集团产品标准化工作。

6、监督所辖范围内的市场营销活动，广告策划、宣传设计和制作等。

7、培训指导项目公司营销部对口工作。

8、组织建立健全部门内部制度，改进内部管理流程，提高部门工作效率。

9、组织制定部门日常工作计划并组织计划的实施、协调、检查及评价。

10、加强部门内部员工培训及队伍建设。

11、协调下属员工之间、本部门与其他部门之间的工作关系。

12、整合并筛选顾问公司，开展专项策划及顾问工作。

（三）完成领导交办的其他工作任务。

三、策划部工作流程

（一）策划活动类工作

1、确定活动主题。

2、与代理召开专项讨论会，确定活动策划方案，不断完善并修改，其中包括活动的具体流程与预算费用。

3、提报给领导批示。

4、选择场馆，丈量现场展示物料的尺寸，制作展示效果图。

5、提报给领导批示。

6、不断调整设计画面的同时，寻找物料制作的供应商（3家），根据现场画面的需要三家报价，报价单要统一格式，统一物料名称与顺序，以便于对比价格差异。（价格不得高于以往活动费用）。

7、确定物料供应商后，设计部与供应商沟通活动现场效果的注意事项等。

8、与活动场馆多次沟通，掌握场馆特性与提供的资源服务。

9、拟定出一套完整的活动流程与人员分工详表。

10、活动前的热场工作，发新闻通稿、短信等针对目标客户群的工作。

11、活动前的预热，走场、串词、物料准备情况盘点。

12、活动前一至两天，场馆进行布展施工。

13、活动当天的彩排。

14、活动开始，现场拍摄照片与录影，并邀请记者现场感受。

15、活动结束。

16、安排工作人员收拾场馆，协助会展公司撤展。

17、活动当天发新闻通稿，图文并茂。

18、制作活动的PPT展示材料。

19、收集活动的照片与视频资料。

20、记录活动中的媒体报道数量与具体发布的方案。

21、重新整理活动费用与明细，更新到“项目合作大表”中。

22、写活动总结。

（二）图文设计类工作

1、首先明确设计目的，几方面做有效沟通。

2、现场实地考察，明确其功能，有必要时做好市场调研。

3、与代理方沟通设计理念与元素。

4、代理方给出策划报告。

5、提交领导审批策划报告。

6、下工作任务单，代理方转给设计公司制作。

7、反复修订设计画面，做到我方、代理、设计公司都认可。

8、提交画面给领导审核。

（三）媒体选择类工作

1、首先要总结市场媒体分类，收集各媒体的资源与报价。

2、与多家媒体公司沟通，横向对比每家媒体的利弊。

3、与多家媒体沟通，了解第三方媒体的折扣报价。

4、到公共区域寻找适合媒体，并电话与其沟通。

5、与代理公司共同研究哈尔滨市场的媒体，选出可投放的有价值媒体。

6、寻求多方报价，横向对比，货比三家。

7、选定媒体后，索要该媒体的合同样本。

（四）每日、周、月的报告

1、每日登陆各网站查看我们项目的留言情况。

2、每日检索与房产、工程质量、高新区规划等有关的报刊新闻。

3、每日更新项目合作大表，录入新签订的合同明细。

4、每日提交当天的工作日志。

5、每周提交来电来访客户的数量及信息。

6、每周检查广告（包括户外）的发布情况。

7、半月提交一次工程进度。

8、每月底提交月底总结与下月计划。

第六部分 销售部工作制度

一、销售部部门职能

（一）负责营销计划的制定工作。

（二）负责公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。

（三）负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。

（四）负责公司新项目的前期调研工作。

（五）负责向公司传递市场动向，市场信息。

（六）负责公司开发产品的功能修正工作。

（七）负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。

（八）负责协助办理产权证测绘、按揭贷款工作。

（九）负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。

（十）负责销售现场及销售道具的维护管理。

（十一）协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。

（十二）负责销售现场的日常保洁工作

二、销售部岗位职责

（一）销售部经理岗位职责

1、负责楼盘及与销售有关的管理、协调和监督工作。

2、根据楼市情况，制定完善的销售计划（、月度销售计划）。

3、参与制作调整销售策划报告，及时收集反馈与报告有关的信息。

4、随时掌握销售进展情况。

5、负责制定价格体系，并根据销售计划及销售进展情况，及时调整楼盘价格，付款方式和优惠方式。

6、负责销售回款的监督和管理。

7、组织销售推广例会（周会，月会及阶段性会议），为营销策略的调整提供依据。

8、制定培训计划，定期组织销售人员的业务培训和考核，不断提高销售人员的业务素质。

9、在带领销售人员努力完成销售任务的情况下，广泛收集房地产的有关信息，敏锐分析市场，定期向公司汇报。

10、搞好销售部的管理，调动员工积极性，突出团队的协作精神。

11、处理好客户投诉。

12、负责与公司其他部门的沟通与协调，以便对项目的销售作出及时的调整。

13、随时完成公司下达的临时性任务。

（二）销售内业岗位职责

1、认真做好客户档案资料的数据库的建立和管理工作。

2、负责对客户的缴款情况进行统计并上报经理。

3、负责项目工作中各种表格的建表和管理工作。

4、协助销售人员作好客户的定房工作。

5、负责与置业顾问对每天销售单位的核对工作。

6、对更名及更、换房的执行进行监督。

（三）置业顾问岗位职责

1、在销售经理的带领下，积极完成销售任务。

2、随时作好现场来电、来访的客户接待和讲解工作。

3、严格遵守公司的各项规章制度，时刻体现出集团公司优秀的企业文化。

4、认真作好现场的各种信息的记录和统计工作，并提交销售经理。

5、作好客户的回访和跟踪工作。

6、熟知楼盘的销售策略，随时向上级反馈市场信息。

7、广泛结交客缘，运用销售技巧，从不同角度开展工作，力求效益最大化。

8、加强自身业务学习，不断完善置业素养。

9、接待客户热情周到，以让顾客满意为服务宗旨。

10、保护客户隐私不受侵犯，机智化解销售中的各种矛盾，有礼有节地对待每一位业内人士。

11、与客户签署《认购协议》、《购房合同》，并负责对客户的房款催缴工作。

12、随时完成上级交办的临时性任务。

三、销售部工作流程

（一）前台置业顾问工作流程

1、前台人员按签到顺序轮流负责引导台接待任务。

2、客户进门前台人员应做到：看到客户走至门口时，应立即站起，待客户进门后应马上上前问：您好，看房吗？得到客户肯定答复，应进一步问：“以前有没有来过？”若没有来过，则立即将客户引导至沙盘方向，并称麻烦你到这边，我们先看一下小区的整体规划好吗？到沙盘前先递给客户名片，并向客户点头微笑说一声“您好”并报上我叫xxx叫我小X就行，先后按照统一说词讲解沙盘。

3、老客户回访应做到：

客户进门后，前台人员得到客户肯定答复曾来过，应问清第一次接待的置业顾问是那位，得到答复后，按轮接方式执行。若客户记不起第一次接待的置业顾问是哪位，则由前台人员来负责接待。

（二）普通置业顾问

1、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。

2、负责每日各自卫生责任区。

3、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。

4、负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性 付款客户资料及时转入财务部。

5、负责与未成交客户保持联系、追踪。

6、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。

7、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反 映并与客户保持友好关系。

8、负责提醒应付款客户及时回款。负责对公司下发的新任务按时完成。

（三）销售内业员的工作流程

1、客户资料建立。

2、负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。

3、负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。

4、负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。

5、协助策划部进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。

6、定期客户回访（电访/走访）。

7、协助策划部推广活动中客户资源整理。

8、负责客户资源的日常管理及维护工作。

9、客户关系维护工作。

第七部分 各项规章制度

一、道德制度

（一）认真学习邓小平理论，学习法律、法规和专业知识，不循私舞弊，不奢侈浪费，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统。

（二）一切从实际出发，实事求是地反映情况和处理问题，维护公司信誉和形象，树立以公司兴为荣，公司衰为耻的公司主人翁思想，坚持以质量求发展的宗旨。

（三）密切联系群众，客户至上，服务为荣，热情接待各级部门领导，工作人员检查，指导工作和客户来访。

（四）保证房屋的开发质量，做到精心设计、精心施工，质量第一，安全为重，信誉至上的原则，工程按设计要求竣工验收，房屋做到窗明地净，工完场地清洁，保证道路畅通。

（五）在商品房出售业务中，加强监查工作，增强工作透明度。

二、工作制度

（一）凡本公司职工均应严格遵守劳动纪律，服从组织分配，严格作息制度，如有下列违纪行为视其情节轻重给予经济处罚、下岗和辞退等处理。

1、不按规定按时到岗、脱岗和中途不请假离岗者。

2、不认真履行工作职责，开展无组织的娱乐活动。

3、损害公司利益者。

4、败坏公司声誉者。

5、私拿公物和索贿受贿者。

6、上班时间打架斗殴和酗酒闹事者。

7、挑拨是非，有意制造事端，影响团结者。

8、顶撞领导，抵触工作者。

9、不服从工作分配，违反公司规章制度者。

（二）考勤管理统一遵守集团要求。

（三）凡公司职工在工作中应勤勤恳恳，任劳任怨，凡是上级交给的各项工作任务均实行“三做到”（热情主动、认真负责、有始有终），“三保证”（时间保证、数量保证、质量保证）。

（四）职工应安心本职工作，努力掌握业务知识，并使之精益求精。工作上服从统一指挥，不允许在外兼职或利用工作时间做与工作无关的事情，凡有违反者均按集团要求处理。

（五）凡公司职工必须保证完成自己的本职工作，不能以任何借口消极怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延误者，均按集团要求处理。

（六）凡属工作变动，公物及资料应随工作变动及时办理移交手续，公物或资料在移交时发现丢失损坏，按其责任和损失大小扣除赔偿损失费，并扣除当月奖励薪资的40%，严重者处理待岗或下岗。

三、请示报告制度

（一）在公司业务和日常工作中，凡涉及到重大问题，应提交部门负责人、由部门负责人提交公司总经理，公司总经理向董事长汇报并研究决定。

（二）凡属公司董事会、总经理、部门经理交办的工作调查或解决处理的问题，若重要的应提交书面报告，一般性问题作口头汇报，汇报时，应提出本人的处理意见和政策依据。

（三）公司职工要善于发现新问题，善于处理问题，在实际工作中，对工作

的改进提出合理化建议，共同参与公司经营管理，发挥公司全体职工的主观能动性和工作积极性。

（四）各部、室工作职责范围内的工作应依据国家政策、法律、法规办事，力争做到正确处理，凡报告（表）经理（主任）和经办要签字，分管经理审核，公司总经理审批后按时上报。

（五）上报的请示、报告（表）应交上级负责人初审，总经理批准后交由部、室或具体人员承办。

（六）上报的请示、报告（表）处理完毕后，交办公室归档备案，若因不负责造成丢失，应追究承办人的责任。

（七）经管人事档案、文件、资料的人员不得任意泄露公司内部商业机密和个人秘密，因泄露造成的经济损失和后果，应视其情节轻重给予处理，轻者给予教育、罚款处理，重者给予待岗、下岗处理。

（八）公司各部、室人员不得越权处理事务和问题，在对外洽谈业务中，不得随意表态和做出决定，在未受法人委托处理问题时，一律在职权范围内动作各项事务工作。

四、请销假制度

凡公司职工，均以集团为领导，享受与集团相同待遇，具体休假时间由各部、室负责人在不影响公司工作的前提下进行调剂安排，事假、病假、婚、丧、产假等均应按集团要求执行，由请假人向上级领导请示，上级领导同意并签字后交由行政部门管理，做为薪资及奖金之依据。

五、会议学习制度

（一）根据工作实际情况，每周进行例会一次，时间、地点另行通知。

（二）坚持由集体组织学习的制度，会上传达贯彻上级有关文件精神，组织学习本公司规章制度讨论研究公司工作，交换工作意见有关事宜，会议要有准备，讲实效。

（三）各参会人员必须按要求准时到会，认真作好笔记，领会会议精神，结

合自身实际贯彻执行，会议期间不得擅自离会场。

（四）会议期间故意扰乱会场秩序者视其影响大小，责任轻重，分别给予批评教育和待岗、下岗处理。

六、奖惩制度

（一）凡公司员工在岗期间有违反公司规章按集团奖惩制度进行惩处。

（二）凡公司员工在服务期限内有突出表现和贡献者按集团奖励制度进行奖励。

（三）有下列情况之一者，应予嘉奖：

1、品德良好，足为同仁表率，有具体事迹的。

2、有利于本公司信誉或公司利益行为，且有事证者。

（四）有下列情况之一者，视情节轻重应予记功或记大功：

1、维护公司财物及设备，节省费用有显著成效者。

2、及时制止了重大意外事件或事故的发生者。

（五）有下列情况之一者，应发给奖金：

1、对业务维护或管理有重大改善，因而提高质量或降低成本者。

2、对公司设备维护得宜或临时工作提前完成，因而增加效益者。

3、对业务维修或管理之方法作重大改革建议或发明，经采纳施行而成效显著者。

（六）对天灾、人祸或有害于公司利益之事件能奋勇救护或预先防止，使公司免受损失，有事实为证者。

（七）有下列情况之一者可予调薪或晋级：

1、一年内记功二次以上者。

2、对本身主管业务表现出卓越的才能、品德优良，服务成绩特优秀且有具体事迹足资为证者。

3、工作上有特殊功绩，使公司增加收益或减少损失者。

（八）晋级可视实际情况，经集团审批，晋升级别或调整薪金。

（九）从业人员之惩戒：分为警告、记过、记大过、降级或免职五种。

（十）有下列情况之一且有具体事证者，应予警告：

1、未经许可擅自串岗者。

2、拒绝考勤人员检查纪律者。

（十一）有下列情况之一者，视情节轻重应予记过或记大过处分：

1、未经准假而擅离工作岗位者。

2、无正当理由延误公事致公司发生损失者。

3、对上级主管之正当安排有不同意见，未予宛转说明或虽经陈述，未被采纳而擅自违抗指挥者。

4、行为不俭，有损公司声誉者。

5、指挥不当或监督下岗，致部属发生重大错误，使公司发生损失者。

6、在工作场所喧哗口角者。

7、故意涂改、丢失合同、资料者。

8、对同事有胁迫、恫吓及欺骗行为者。

9、在工作时间瞌睡者。

（十二）有下列情况之一者，应予降级或降薪：

1、在公司内酗酒、闹事，妨害秩序者。

2、在外泄露公司业务机密者。

3、在工作时间内偷懒睡觉者。

4、对上级主管不满，不通过正当渠道陈述意见或提供建议而任意谩骂者。

5、对本身职务不能胜任者。

6、一年内记过二次者。

（十三）警告处分扣奖金50元/次，记过和记大过扣奖金200元以上，视实际损失大小可作增大处罚。降级或降薪，应视条款实际情况而定，无等级可降者，应予改任或降薪。

（十四）有下列情况之一者，应予免职或下岗：

1、无故旷工，一月内旷工累计不超过一次，半年不超过两次者。

2、未经许可，擅自在外兼职或参加经营与公司业务有关之事者。

3、胁迫上级主管或蓄意违抗合理指挥或打骂侮辱主管行为情节严重者。

4、利用公司名义在外招遥撞骗者。

5、利用职权营私舞弊和违反现金管理制度者。

6、未按照规定或批示，擅自改变工作方法，致使发生错误，使公司蒙受损失者。

7、故意损坏公司财物者。

8、有偷窃行为，经查明属实者。

9、上班时间，在公司内赌博者。

10、携带武器、凶器或违禁品前来公司者。

11、在公司内打人或互相打骂者。

12、散播有损本公司之谣言，妨害工作秩序者。

13、因故意或过失之行为，而引起灾害者。

14、有煽动怠工或罢工之具体事实者。

15、触犯刑律，经判有期徒刑确定者。

16、一年内记过二次者。

（十五）从业人员之奖惩事项，由各部门主管列举事实，逐级核定，总经理办公会审批，报集团通过。

七、员工工作目标考核制度

严格按照集团的精神及要求，进行开发公司各部门绩效考核。由员工填报，交由上级初核，总经理核准，再统一上报集团办公室。

八、业务用餐管理制度

（一）凡因业务需要用餐时，应经公司总经理同意后，方能业务用餐，总经理因工外出电话请示批准同意，办公室经办。

（二）业务用餐，一般情况下由各部、室负责人接待，需要公司总经理出面的，尽量减少陪餐人员，结算费用由主办部、室结算索据，经办人签字，并说明事由，经公司总经理、董事长等部门审批后报销。

（三）所有的业务用餐，均应遵循节约的原则，反对铺张浪费。

九、办公室设备管理制度

第四篇：房地产开发公司工程部工作流程

房地产开发公司工程部工作流程是什么？

房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。

房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。

根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。

1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：

（1）综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。

（2）土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。

（3）房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。

2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：

（1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。

（2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。

（3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。

3、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式：

（1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。

（2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。

（3）后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要

一、房地产经营的内容

房地产经营范围广泛，内容也很多，经营内容就主要方面讲有以下几种：

1、房地产开发与购置。开发与购置，虽然二者在经济性质上完全不同，但就经营者来说，都是一种投资活动的起点，即由货币资金转换为商品资金。这种转换是通过购置行为完成的。购买的目的是为了出卖。所以，它构成了房地产经营活动的重要内容和不可缺少的环节。

2、房地产品的销售。是房地产经营活动中又一重要内容。开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结，它使商品资金通过出卖再转换为货币资金，从而完成其流通功能。所以销售和开发、购置一样，是房地产经营中最基本的内容。

3、房屋互换。在房地产市场不基发达和供给严重不足的情况下，房屋互换是对购买和销售的补充。就其性质来说，它属于物物交换的流通方式。但它需要有中介和咨询服务。所以在房屋互换中提供必要的场所、信息、中介和咨询也成为房地产经营的一项内容。

4、房地产信托和咨询。信托和咨询是房地产经营者利用自己的技术、管理、信用和信息等方面的优势，接受委托而进行的经营和服务活动。房地产信托，是接受产权人或产权代理人的委托，代为进行房地产的经营管理。信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求，就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面提供咨询服务。信托和咨询都是有偿服务，经营者通过经营服务活动，获得按规定收取的经济报偿，也扩大了经营范围。

二、房地产经营的方式

对于房地产经营方式的含义，存在许多不同看法。这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。我们主张从狭义的角度研究经营方式问题。

狭义上的房地产经营方式，主要是指房地产产品的销售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地产出售的经营方式

出售是商品经营的最普遍方式。房地产品作为商品，其价值的实现也要通过这种方式。房地产品出售，通常有以下方法：

（1）按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。现货出售就是所谓的现场选择，拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时，买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”，待竣工后再移交给买者。期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用，优点是买者可以得到货源保证，卖者可以提前得到房款，从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下，也容易发生转手倒卖的投机行为。

（2）按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。订购是买者为了确保货源而采取的方式，先预付一部分订金，当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者，或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价，通过叫价，最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。

（3）按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。

（4）按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。

（5）按出售数量，可为为批量出售和单宗出售。

2、房地产出租的经营方式

出租，是房地产经营的另一种基本方式，也是房地产商品交换的特殊形式。就其经济性质而言，它具有四重特性：首先，它只是出让一定期限的使用权而不出让所有权；其次，出租作为房地产交换的一种特殊形式，它要通过许多次交换，价值才能得到完全实现；再次，通过出租，购买者虽未得到房地产的所有权，但却只需用房地产价值中的很小部分——租金，就可在规定的期限内获得它的全部使用价值；最后，出租使房地产品既处在流通中，又处在消费中，从而使它具有流通和消费二重性的特点。

房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。土地出租受各国土地制度影响很大。在我国，由于土地公有，土地租赁就成为土地经营的唯一方式。国家规定国有土地可以有偿出让，转让其使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。所以，土地出让的一级市场由政府垄断，它单向地流向土地使用者。就房地产经营企业来说，土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为，但转让的土地必须是已经开发的土地，或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时，土地转让的虽然仍是使用权，但地上房屋转让的可以是所有权。

房产出租，需要通过签订契约以确立和明确租赁关系，以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租在城市房地产经营中占很大比重，是不容忽视的经营内容和方式。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格。

第五篇：三方共同成立房地产开发公司协议书

三方共同成立“房地产开发公司”协议书

甲方（姓名）：

乙方（姓名）：

丙方（姓名）：

甲、乙、丙三方本着诚信、公平、自愿的原则，经友好协商，特签订本合作协议书，以资共同履行并遵守。

一、公司名称：

______________________房地产有限公司（以下简称公司）。

二、公司注册资金：

本公司注册资金为人民币 壹仟伍佰 万元。

三、三方出资比例及其它：

1、公司总投资为1500万元人民币。甲方出资人民币780万元，占公司注册资本金的52%；乙方出资人民币480万元，占公司注册资本金的32%；丙方出资人民币240万元，占公司注册资本金的16%。三方依法组成股份制公司，由丙方负责办理工商登记。

2、公司成立前，三方于2011年5月20日前分别将各自出资金额存入验资账户（即甲方780万元、乙方480万元、丙方240万元）。

四、本合伙企业合作关系长期有效。

五、公司成立后由方担任董事会讨论重大事项不能取得一致意见时，董事长有最终裁决权。财务经理由和出纳由 乙、丙 方委派人员担任。

六、合伙三方共同经营、共同劳动，共担风险，共负盈亏。企业盈余按照各自的投资比例分配。企业债务按照各自投资比例负担。任何一方对外偿还债务后，另一方应当按比例在十日内向对方清偿自己负担的部分。

七、公司成立后，重大决策和投资需经股东大会决议后进行。甲方负责公司的发展方向和长远规划，乙方负责外部关系的协调，丙方负责公司各项决议的实施。三方共同抓好各个生产环节，全面管理公司的各项工作。

八、本协议未尽事宜，三方可以补充规定，补充协议与本协议有同等效力。

九、本协议一式三份，合伙人各一份。本协议自合伙人签字（或盖章）之日起生效。

甲方（签字或盖章）：

乙方（签字或盖章）：

丙方（签字或盖章）：

签约地点：河南省郑州市

签约时间：2011-5-6