房产销售新人必读

第一篇：房产销售新人必读

房产销售新人必读⒈查房源：

查房源要学会挑选优质房源，一定要问清楼号、单元号、楼层、面积和价格，沟通时不管房主报价多少都说贵了，适当可以谈价，房子是否两证齐全，是首套还是多套，是否满五年，有没有贷款（如有，问贷款还有多少,方便以后给），尽量让房东还清贷款。⒉带客户：

带客户要尽量问清客户的意向需求，要有针对性的推荐合适的房源；带其看房时多注意买方的言语表情，看过一两套基本就可以推敲出买方的态度和需求了，最好记录到笔记本上方便下次沟通。⒊谈价格：

一旦迈入谈价阶段，在双方出价差距不大的前提下，尽量把双方约到公司当面谈，这样更能促成交易的完成。买方需要准备的东西有：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证，要学会审核信息，如若发现不一致应及时沟通让对方到当地户籍处更改（刷新户口本），注意每一个细节，审核每一份材料的一致性。卖方需要准备房产证、土地证、身份证、户口本、结婚证，夫妻双方到场签字（查土地性质是出让还是划拨），如果卖方是离异，首先看房产证上是否标明为其单独所有，如果是，只需持证人身份证、户口本、房产证、土地证即可办理过户。如果没有写单独所有，需准备房产证、土地证、身份证、户口本、离婚证、法院判决书或离婚协议书，没有法院判决书，房子判给任意一方，必须由另一方到场签字方可交易，如不愿到场签字的可采取强制执行。特殊情况：如果离异，房子判给小孩的，未满18周岁的按照法院判决书上的监护人来定；如果有熟人，双方都到场签字的也可以进行交易。⒋贷款：

如需贷款，首先审核夫妻双方是否符合贷款要求，然后查征信，夫妻双方到民生服务大厅北人民银行去开征信报告，夫妻双方收入证明、银行流水，必须是本人名下的刷新户口本。⒌过户：

所有材料准备齐全就可以走过户程序了。

⑴约定时间在中介公司签买卖合同（买方带定金一般是一万，卖方带土地证、房产证），签合同收中介费（成交价的1.5%）； ⑵双方材料必须收到我们手里；

⑶全款买的可直接到房产局签买卖契约，如果是贷款的先到银行签协议打首付款，再到房产局签买卖契约，批契税大约五天，契税出来交契税等房产局出证，正常为十五个工作日。过土地证大约二十个工作日，出证后卖方把钱取走，买方按月还款。

第二篇：新人房产销售自我评价

销售：是指以出售、租赁或其他任何方式向第三方提供产品或服务的行为，包括为促进该行为进行的有关辅助活动，新人房产销售自我评价有哪些？以下是小编为您整理的相关资料，欢迎阅读！

房产销售个人简历自我评价

（一）大学生活在忙碌中过去了，成为人生美好记忆的一部分。当中有成功的喜悦，有失败的伤心。但却把我培养成一个现在的大学生，使我在各方面的综合素质都得到了提高，为以后的人生打下了坚实的基础。

四年的市场营销专业知识学习和丰富的房地产市场兼职实践经历，使我对房地产营销职业的兴趣和技能方面获益匪浅。我从坎坷曲折中一步步走过，脱离了幼稚、浮躁和不切实际，心理上更加成熟、坚定，专业功底更加扎实。

专业：掌握了大量营销的专业理论和房地产营销技能，同时使计算机应用水平、英语水平、社交能力有了很大程度的提高；

素质：吃苦耐劳，工作积极主动，能够独立工作、独立思考，勤奋诚实，具备团队协作精神，身体健康、精力充沛，可适应高强度工作。

四年的大学学习和一年有余的房地产公司营销岗位见习工作磨练，培养了我良好的工作作风和团队意识，比如多角度了解和觉察客户的购买需求，全方位进行房产客户服务工作，埋头苦干的求实精神以及随机应变的推销能力等。相信在今后的工作中，我会紧密配合公司销售需要，任劳任怨的工作，成为一名称职的房地产营销能手。

房产销售个人简历自我评价

（二）本人有一年多的房地产销售经验和。一年秘书工作经验。我可以在短时间内轻松的和顾客达成良好沟通，做置业顾问期间在前辈的帮助以及自己的努力下上岗第一天就有很好的业绩。在上班的一年多里，我每月都能取得很好得业绩，并且独立处理好所有客户后期银行按揭和放款。个人能力得到经理和同事的肯定。秘书工作中，主要负责办公室日常工作；每日的数据核对核算。与甲方和银行的客户资料、金额对接。统计置业顾问的成交情况，以及向公司每日的数据交接。

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（三）本人接受过正规的专业教育，具有较好的专业功底及文化素养，为人正直、诚恳、诚信度高；处事积极、果断，有较强的心理素质，有强烈的进取心和高度的责任感；在工作中积极进取、脚踏实地，动手能力强，能够高效率完成工作；勇于发挥自己才能，具有较强组织、协调、沟通能力和团队精神；通过一年多在教育培训机构，负责市场拓展等等，个人能力销售能力等得到了很大程度的提高；声音甜美；擅长写作，有过作品发表，爱好广泛，爱好特长于唱歌、交际、写作、书法等，热爱运动、跳舞，喜欢打羽毛、乒乓、篮球！

房产销售个人简历自我评价

（四）本人思想进步，善于合作，业务能力和组织能力强； 待人诚恳，乐观向上，勤于钻研，工作认真，在以前的学习和工作中，打下了基础、积累了经验，具有强烈的责任心和事业心，具备很好的分析和解决问题的能力。喜欢接受难度大的工作挑战，精通各种办公软件，英文口语流利。

第三篇：房产经纪人必读

房产经纪人必读

一、经纪人如何给自己定位非常重要

1、市场目标定位:

2、自己要自信（自信是推销员不可缺少的气质，自信对于一个推销员的成功及其重要）例如当你和客户会谈时，你的言谈举止若能表露出充分的自信，就会赢得客户的信任，只有客户信任了你，才会相信你，相信你才会心甘情愿的购买你的商品。通过自信才能产生信任，而信任才是客户的购买你的商品的关键因素。如何能体现出你的“自信”呢？首先必须衣着得体整齐，面容可掬，礼貌周到，对任何人都亲切有礼、细心应付。

3、骄傲（能够从事房地产行业）

二、懂得给自己定位还要包装自己

1、工具包（包里面要有：手机、卷尺、指南针、计算器、名片夹、订书器、笔纸）

2、制服、胸牌（如果没有制服，男士：白衬衣，西裤，领带，皮鞋，梳理头发等；女士类似略。）

3、工作文件夹（房源信息、资料、小区平面图）

4、业务文件夹（相关表格，销售委托书，客户跟踪表，信息登记表，看房委托书，工作日程式安排等等）

三、如何成为一名成功的经纪人（首先一定是一个开发房源的能手）

四、开发房源的途径

1、网络

2、通过报纸

3、通过交际关系

4、同其他人合作（如保安、管理处、小卖部阿姨）

五、如何开发自售业主的房源"

1、不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况。

2、不要回避自己是中介

3、解释自己对这个片区的房源较为了解，而且已有成交交易（有卖出）

4、解释自己手上已有成熟的客户

5、介绍自己公司的实力与自己的专业水平

6、提醒买方其实在整个房产过户交易中并不是象的那么简单、单纯，如不够专业，在交易过程中存在某些方面的风险弊端，应该引导买方委托专业代理公司销售。如果你委托我来出售，我可以为您拟定销售计划。

7、如果最后还是拒绝，应礼貌的说：某某小姐或者先生没关系，如果你在买房过程中有出现任何疑问，可以打电话与我咨询，我将为您免费提供专业服务，让业主相信你，乃至信任你，认为你很有素质很有修养。例如：你感觉我很专业，你可以委托我，我有信心和能力帮助你销售房产。*切记不要以能卖高价为由，不要以实收为由，以免中介费打折。

六、如何获得独家委托：分析独家委托的优点

1、更多的：价格是中介间形成恶性竞争关系的因素之一

2、更多的：省时间、烦恼，首推房源，登报、网络发布等.3、寻找有实力的买方，选择针对性的客户

八、与客户接触的三种方式

1、电话

2、信函

3、见面接触

九、如何打电话

1、打电话的优势：高效、便捷、省时、不受时间地点限制

2、有优点必有缺点：不够直观，缺少人情味，内容不完整。

3、如何打好电话

①要选择适当的时间（时机）打电话。②确认此次通话的理由和目标。③自报家门、询问对方接话是否方便。④要意识到你的声音，就是对方对你的第一印象（要用平稳的口气）⑤不要急于马上进入主题，进行适度寒暄。⑥切入主题⑦要让对方参与到你的谈话之中。引起共鸣。例如：你对我的解释还满意么？⑧牢记目标⑨但你的目标没有办法一次性完成时，记得分步骤收尾，不要死缠烂打⑩安排一整块的时间打电话，并做好记录。

十、不断开发客户、积累客户

怎样提高房产服务的满意度：要把服务做到位、做精、做成专业化，永远的客户多做一点（站在客户的立场多想一点）了解客户需求的迫切性，对待客户要有永远的耐心，服务永无止境，通过为客户提供满意的服务，彻底改变客户的不动产，要让客户明白、我再帮你寻找更好的，而不仅仅是一所房子。

十一、提高了服务还要如何懂得抓住客户的心：

1、问话清楚，针对问题

2、用于简洁有力，绝不含糊

3、要有自信心

4、接洽态度要认真有诚意:

5、亲切、友善，以争取好感

6、注意对方的长处

7、适当的赞美对方.十二、分析客户!

1、选择客户了解基本情况，您最近是否有看房，看房多久了

2、必须经历一个培养期分为四种：

①萌芽期刚考虑想买房

②培养期客户有意向购房的③成熟期客户已经成熟，想购房，而且有点急

④急切购房的急等着住的，特别急切的3、新手不断地接待客户，分析客户（失败的经纪人的特点，麻木、机械看房），越是麻木了（不开车）越是要分析自己，要掌握客户的心理偏好、需求等等。

十三、分析房源，重点操作：

1、房源本身进行分析：配套、环境、交通

2、房源内部的情况，格局、采光、通风、外观

3、房源权属状况进行分析A产权 B抵押情况 C房屋交易流程

4、业主沟通情况是否比较有诚意，是否急于卖房，业主的报价是否合理，业主的迫切性（房源到手分析）

十四、如何实地看房掌握看房的基本技巧。

1、约会的时间地点要恰当：看房时间的确定，如客户或业主时间有所变动，应及时通知对方。

2、约客户的地点不应该太多人（如电影院、车站）业主与客户应分开，不应该约到一起

3、看房时（敲门）开门应轻点，让客户先进，在后关门

4、介绍客户业主互相认识

5、拉开窗帘、如果是晚上应先开灯

6、指出每一间房子的特色，让客户感觉已经拥有了该房

7、强调楼盘的优势（如地段、远景规划、景观、开发商的实力、邻居、物业管理、较低的首付款、结构等等）

8、介绍房子真实，话不宜太多，善于观察，发问（如你认为客厅的挑高、景观怎么样？从而了解客户的想法）

9、看完房子后应带客户熟悉小区的配套

十五、看房后应及时跟踪客户及对业主的反馈，让业主更加了解房子的缺点和优点价值，以及时了解客户看房情况和想法（是否有成交的机会）

十六、如何消除客户的疑虑CDDC法则

第一步骤：C澄清疑虑

第二步骤：D认可疑虑（站在客户的角度）

第三步骤：D打消疑虑（但是）

第四步骤：C确认疑虑（你觉得现在还有什么疑虑么？）

十七、推销法则MAN法则

对方是否有钱有没有购买或者筹措资金的能力

客户是否有购买决定，如果没有，你依然是白费口舌

客户是否有购买欲望，如果对方不需要这种商品即使有钱有权，不管你怎么讲解都没有用

要怎样才能知道对方的购买力呢？只能靠分析，积累经验，培养自己的观察力。大家切记推销员MAN法则。如果无视它的存在，你将白费劳动力（精力）我们这行也精力时间就是金钱。（例如只有钱是实实在在的，没钱就是没钱，先是存款只有千元的有无处借款的人，向他推销房产怎么可能成功交易？）

十八、报价和议价的技巧：设计一整套的交易模式，经纪人首先应该确定一个合理的价格，切记不要透漏底价，要留有一定的空间，针对犹豫不定的客户（促成法）。

第四篇：新人房产基础知识

1、住房二级市场包括哪些方面？

答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。

2、什么是二手房？

答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已购公有住房？

答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。

4、什么是解困房？

答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。

5、什么是房改房？

答：经房改部门批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改 并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

6、什么是房屋拆迁？

答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

7、什么是商品房？

答：应具备以下条件：

向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；

已交清购房款（持有全额购房发票）；

房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。

8、已购公房上市需要什么条件？

答：需要条件是：

取得《土地房屋权证》；

开具家庭住房情况证明；

已按规定补清超标面积房屋价款。土地房屋权籍登记篇

9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？

答：土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。

土地房屋权属登记应具备三个基本条件：（1）土地房屋权属来源合法；（2）四至界线清楚无争议；

（3）面积准确

10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？

答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能输继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明“业主已故”字样。

11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何输安置房产权登记？

答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、折产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其捭补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予输安置房产权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。

12、几种不能办理土地房屋权证的情况

答：不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：

（1）完全没有合法的用地、建房批准手续的；

（2）用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；

（3）房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；

（4）四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；

（5）超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；

（6）购买手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；

（7）重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；

（8）购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位已不存在的或自然人已故未办理继承的等等。

13、商品房、房改房拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？

答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完事齐全。具体如下：

A、商品房：

a已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；

b已交清购房款（持有全额购房发票）；

c房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封冻结）。

B、房改房：

a经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；

b已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

C、拆迁安置房：

a拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。

b拆迁安置房产办理，均由拆迁人统一输被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税收政策费及申办领取土地房屋权证。

14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？

答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：

（一）1990年4月1日之前开工建设的项目（含城镇私有房屋）未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。

（二）1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。

（三）2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。

15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？

答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：

(一)、每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积压物资1%以内（含1%）的，由国土房产管理部门直接收取增容地价；大于1%的，由规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。

（二）、对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。

（三）、凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。

16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？

答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。

建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。

17、什么是土地权属争议？

答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权（包括国有土地、集体土地）归属争议。

18、土地权属争议应向谁提出申请？

答：根据2003年1月3日颁布的《国土资源17号令》第五条之规定：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县市（区）级国土资源行政主管部门调查受理和处理。

前款规定的个人、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？

答：

（一）申请人与争议的土地有直接厉害关系

（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。

20、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政住管部门应当如何处理？

答：对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国土资源行政主管部

门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予以受理建议书，报同级人民政府作出不予以受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者涕泣提起行政诉讼。

国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。当事人对人民政府作出的决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的决定是土地登记的依据。

21、什么是房产测绘？

答：所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。

22、目前施房产测绘所依据的标准是什么？

实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）地相关规定执行。

23、商品房面积由谁来申请测绘？

答：目前购房人办怔难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。

24、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差如何处理？ 答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，按以下原则处理：

①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：

②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3—以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%

但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

25、商品房建筑面积的组成？

答：商品房建筑面积由套内建筑和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

26、共有建筑面积的组成？

答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。

应分摊的共有建筑面积：

1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

不应分摊的共有建筑面积：1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物、车棚、车库、为他幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内“空中花园”以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4）、独立建造的边配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有基本罗列的建筑部位。

27、什么是要进行地籍调查？

答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。

28、为什么要进行地籍调查？

答：因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。

29、地籍调查为什么要权利人签字？

答：地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。

30、农村房屋可以抵押吗？

答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》以及国家土地管理局（（1997）国土〈籍〉字2号）《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，可以得出一个结论，即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地的使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明（需由档案查档案核实的，应提供档案管证实材料），经登报公告遗失满一个月无异议的，可确认其提交的相关证明有效。

32、乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料？

答：土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告。

下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照：原土地管理局核法的相关文件；土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。经规划管理部门用用地审批部门签署处理意见并盖章的或相关证明材料。

34、买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解？

答：（1）通过营业执照和房地产企业资质证书，了解开发商的资信。（2）通过土地使用权证书，了解土地的性质及权属状况。（3）通过建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，了解项目的用地规划和建设手续。（4）买期房的通过查看预售楼许可证，买已竣工的房屋通过现售备案，了解项目销售的合法性，及该房屋是否在许可销售的范围内。（5）通过国土房产局查询服务，了解该房屋是否被抵押或查封。

35、开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押放能否购买？

答：根据当地市场规定，预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。

36、签定商品房预售合同后，买方如何有效保护自己的既得利益？

答：根据当地市场相关规定，商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。因此买方应在签定合同后要求开发商到市房地产交易权籍登记中心办理预售合同登记备案手续；若开发商不来办理，买方也可前来办理，以防止所购房产出现“一房多卖“、”先卖后抵“等现象，切实保障自身权益。

37、开发商有权出售露台吗？

答：根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。

38、买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金？

答：如果签定了认购协议，不是买方单方面原因导致合同无法签定的。买方有权要求退回定金；属于买方违约的，开发商有权不退还定金。

39、高档住宅与普通住宅如何界定？

答：依照的规定，高档住宅是指符合以下条件之一的住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米，高档住宅除外的住宅界定为普通住宅。

40、如何知道欲购买的二手房能否办理产权证？

答：如果二手房现在的使用人没有产权证，则不能办理房产转让过户手续；如果已具备产权证，通过向市国土房产局综合服务大厅查询，确认该套房屋不存在抵押、查封或者其他权利限制情况，一般情况下可以办理过户、产权登记手续。

41、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？

答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭共同缴纳部分，应视为共同财产。

42、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一个名字？

答：产权证上登记的产权主是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增减手续（限于直系首要必备 若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。

43、两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？

答：两人以上合购同一套商品房，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，换手房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋共有权证。

44、已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？

答：可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。

45、监护人能否将未成年子女的房屋用于投资？

答：根据《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资，要视投资的目的是否为了被监护人的利益，若投资是为了其他目的，监护人不能做出该行为。房地产专业知识篇

46、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。

47、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。

48、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

49、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。

50、公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。

51、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

52、外阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

53、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？

答：2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。

建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。税费篇

54、买卖二手房应缴纳哪些税、费？

答：买卖二手房应缴的税费有：契税、印花税、交易手续费、营业税，个人所得税、土地房屋变更登记费及工本费等。似乎这些税看起来名目很多，但是也存在减免的可能，这要根据房管局蝗近的规定数据为准。

55、普通商品房的契税是多少？

答：普通商品房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%.56、公有住房的契税是多少？

答：公有住房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%.57、高档住宅的契税是多少？

答：高档住宅的契税是成交总价（或评估价）的3%.58、契税只交一次就可以了吗？

答：对客户来讲，一套房产只要交一次契税；对一套房子来说，只要经过一次交易就要交一次契税。

第五篇：医药代表必读药品销售技巧(新人版)

医药代表必读药品销售技巧（新人版）核心提示：第一单元:医药代表的必备技巧第二单元:专业销售技巧 第三单元：医院营销目标分析 医生所尊敬喜欢的医药代表 1.热情,敬业 2.穿着整洁,专业

3.有礼貌 4.能清楚,简单地说明产品 5.访前准备很充分 6.能与客户建立互敬的长期关系 7.对本公司产品及竞争产品了解 8.第一单元:医药代表的必备技巧

第二单元:专业销售技巧

第三单元：医院营销目标分析

医生所尊敬喜欢的医药代表

1.热情,敬业

2.穿着整洁,专业

3.有礼貌

4.能清楚,简单地说明产品

5.访前准备很充分

6.能与客户建立互敬的长期关系

7.对本公司产品及竞争产品了解

8.具有丰富的专业知识

医生不喜欢的医药代表

1.送名片后不再上门

2.在医生工作最繁忙的时候拜访医生

3.态度粗鲁

4.假装与医生很熟,自作聪明

5.一味讲解,不注意倾听及应答

6.在不熟悉产品的情况下给医生介绍

7.诋毁竞争对手的产品

8.不能勇于承认错误

优秀医药代表四要素

1.以自己的公司为荣

2.以自己的工作为荣

3.对公司的产品充满信心

4.对自己充满信心

医药代表应具备

四力：情报力，行动力，吸引力，说服力

五要点：善于分析，善于接触，频于联系，主动攻击，有利共享

执行计划5个W

WHATWHOWHYWHEREWHENHOW目标谁执行为什么做在那做什么时间做怎么做

专业销售

在市场越来竞争越激烈的情况下我们除了专业性的学术营销外，更应该注重加强客情关系的建立和维护，特别是在中国客情关系依然是重要的营销手段要建立良好的客情关系我们主要要了解客户，分析客户。

访前准备包括

1.信息的收集

①有关医生的信息

②有关竞争对手的信息

2.制定拜访计划

①拜访目标

②拜访计划

有关医生信息的收集

⑴医生的规模,年购药金额

⑵医生日门诊量,相关科室日门诊量

⑶该医院患者的类型,经济状况,支付能力

⑷目标医生姓名,住址,联系电话

⑸目标医生年龄,毕业学校,教育背景

⑹目标医生所在科室,职称

⑺目标医生的处方习惯

⑻目标医生正在使用的竞争产品

⑼拜访医生的最佳时间和最佳地点

⑽每天所看病人数目

⒀目标医生的个人兴趣

⒁目标医生所参加协会的名称

⒂目标医生的个人风格

⒃目标医生的基本需求

⒄目标医生的家庭状况

⑾对医药代表的一般态度

⑿对其他医生 的影响

获得以上信息的渠道

医院的出门诊医生一览表

其他医生

小护士

其他厂家的医药代表(非竞争对手)

药剂科

本公司上级主管和高年资同事

好的目标符合以下要求

符合SMART原则

Specific: 具体的Measurable: 可衡量的Achievable: 可达到的,但具有挑战性

Realistic: 有意义的Timely: 有时间性的事前充分的准备加上好机会,就是好运的开始

人物性格的分类

分析型

驾驭型

亲切型

表现型

四种类型人物特点及需求

驾驭型: 长处:负责主动,工作导向

短处:没有耐心,冷漠

表现型: 长处:自发,关系导向

短处:自大,时间管理差

分析型: 长处:讲求准确,分析

短处:封闭,有距离

亲切型: 长处:亲切,支持关系

短处:优柔寡断,不会拒绝

对四种类型医生的接触方式

驾驭型:要非常有准备.不要做无意义的闲聊浪费，时间,说话要简短,抓住重点.分析型:要非常有准备.清楚地解释拜访目的.要能，合理,有条不紊地对谈,不要催促客户

亲切型:保持轻松,准备要花时间,要健谈.做一个好的听众并保持微笑

表现型:要能展现热诚,表现出很健谈,准备好聆听，要能控制对谈,使之不离正题

市场细分

市场细分：将相同或者相似的客户归纳的一起。

好处：

1识别目标客户共同的需求

2利用有效资源的有效办法

3创造良好的用户形象来抵抗竞争

连带营销

在团队里建立连带营销

v A医院的客户+B医院的客户=同学

v 把他们组织在一起活动就可以起到连带作用

心动的感觉

v 一个忠诚的客户往往来自于一份感动，我们要学会去感动客户，往往成功的医药代表是用心去做业务，他们始终在寻找机会去用心感动客户，要用死缠烂磨的手段只是怜悯的给予我们短暂的利益，当真正的使他们心动后才是我们忠诚的客户

寻找机会---创造机会---抓住机会---利用机会

三 医院营销目标分析

1口服药物

一般门诊与住院部比例为：

门诊70% 住院部30%

v 三甲医院：

v 目标医生分析

v A：B：C=3：6：9

v =300+300+300=900<基础量>

v 例如*****院：

v 目标医生30人：在这30人中我们选择2/3的做为处方医生20人

v A级医生的确定：门诊心内1人 神内1人 老干1人

v B级选择专家门诊周或者天出门诊的医生

v C级一般是住院部选择

二甲医院

面中带点的突破

v 二甲

v A：B：C=1：3：9=100+150+270=520

v A级选择心内神内门诊1人

v B级选择周或天定期出门诊的v C住院部

3分法{2}

由上图我们可以看出我们在医院只要选择3个科室，每个科室选择3个医生，每个医生选择3个病人也就得到一个公式：

例如***：每天每个病人2支最少剂量用

3[科室]*3[医生]*3[病人]*2[药品]*30[天]=1620支