【案例分析】房地产企业完工时点对企业所得税的影响

第一篇：【案例分析】房地产企业完工时点对企业所得税的影响

【案例分析】房地产企业完工时点对企业所得税的影响

2016-06-13 房地产财税

佟军房地产企业完工时点对企业所得税的影响江苏省苏州工业园区地税局稽查局 殷嘉娴

房地产企业的税收管理一直是税务机关管理的重中之重，尤其是企业所得税，其相关政策与其他行业相比都有较大的差异，特别容易造成较大的涉税风险。

在一般情况下，房地产企业在开发产品完工后才办理竣工验收手续，根据中华人民共和国建设部令第78号的规定，建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内，应向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门进行备案，同时房地产企业陆续开始向购房者实施交房，在这一系列的时点中，很多房地产企业由于对税收政策掌握的不够透彻，造成了企业所得税的迟缴，造成了不必要的处罚与滞纳金的加收。

一、基本案情

2014年8月税务机关在检查某房地产企业时，发现该企业在2012年2月将所开发的商品住宅房进行预售，并于2013年12月20日在该项目完工后办理了竣工验收手续，并于当月23日就该项目向房地产管理部门进行了备案。企业从12月29日到次年的1月31日之间陆续向购房者进行了交房，在交房现场房地产企业直接向购房者开具售房款发票。房地产企业以此开票时点作为开发产品完工的时点，在2013年度汇算清缴时就该项目12月份开具发票5350万元的部分计算了实际毛利额，相应的结算了计税成本，并将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额250万元计入当年度企业本项目的应纳税所得额，扣除相应的成本费用后实际缴纳企业所得税55万元。企业2014年度1月份实际交房时开具发票16500万元，所有已售房源交房完毕。

税务机关认为，企业在2013年12月23日向房地产管理部门备案时就应视为开发产品已完工，按照规定当年度应将已销售的所有房屋的实际毛利额进行认，因此应将2014年1月确认的收入调整至 2013年度，并及时结算其计税成本，并将实际毛利额与其对应的预计毛利额的差额计算应纳税所得额进行相应的企业所得税补缴。经调整后当年度应纳税所得额为1540万元，申报缴纳企业所得税385万元，企业已申报企业所得税55万元，实际少申报缴纳330万元，应加收滞纳金9.9万元，并进行0.5倍的处罚165万元。

二、案例分析

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。该企业在2013年度12月已将开发项目的竣工材料向房地产管理部门进行备案，因此2013年度被视为开发产品已完工。同时根据该《办法》第九条的规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，因此该企业经计算增加实际毛利额1320万元,需补缴相应的企业所得税330万元。

在现实中，房地产企业确认开发产品完工时点可谓是五花八门，各有各的做法，有的是以发出入住通知书的时点，有的是以开具售房款发票的时点，有的以办理房屋交接手续的时点，还有的是以办理竣工结算的时点。很多房地产企业将会计上结转收入的时点与税法规定的时点进行了混淆。《企业会计准则第14号--收入》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以认：

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效制；

（三）收入的金额能够可靠地计量；

（四）相关的经济利益很可能流入企业；

（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。一般情况下，房地产企业竣工结算时间和销售合同签订时间一般早于交房时间，所以在会计上商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上为预收账款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。而在税法上只要房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

如果在年度中间，根据《办法》的第九条的规定只要将实际毛利额在当年度并入应纳税所得额就不存在相关的涉税问题，但如果跨年，房地产企业没有按年度计算实际毛利额，则可能存在较大的涉税风险。

假设在上面的案例中，该企业2003年12月20日办理竣工结算证明，2004年1月份去房地产管理部门进行备案，并在1月份开始进行交房，按照国税发[2009]31号文件第三条的规定，只要满足三个条件之一的就视为企业已完工，该企业已达到第一个条件即开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，因此该企业应在2014年度计算其实际毛利额并且并入当年的应纳税所得额。

三、案件点评与分析

1、税务机关要对涉税资料进行全面检查。房地产开发企业从产品开发到实现销售的周期较长，一般都超过一个所得税汇算清缴年度，加之相关成本等涉税项目的核算专业性较强，以致房地产开发行业的税收管理和税务检查变得较为复杂。税务机关在检查时除对房地产企业的账簿、凭证、发票进行全面检查时，还应对企业竣工结算时点、房屋交接手续办理时点、竣工备案时点等资料进行审核，还需要通过互联网、第三方等外部门相关的数据进行核实、比对，建立社会化的税收管理网络。

2、加强对会计事务所或税务事务所的培训。税务机关在检查时发现，很多房地产企业的汇算清缴、土地增值税清算等都委托事务所进行代理申报，因此，提高事务所涉税业务水平，有助于降低企业涉税风险，将涉税风险控制到最小。同时建议在《征管法》中增加对事务所的处罚规定，对那些假借“税收筹划 ”之名为纳税人偷逃税款的应进行严惩。

第二篇：【案例分析-企业所得税】

【案例分析-企业所得税】

【案例简介】

某集团公司持有乙公司股份，由于股票转换确认投资收益，集团公司仅就其所实际持有的部分股份缴纳了相应所得税。

其中代其子公司持有的投资收益由子公司缴纳所得税。【案例分析】

关于法人之间代持股的纳税人是法律上的持有人，还是实际持有人，没有直接的法律规定，但是有一些相关政策条文可以参考。

《国家税务总局关于企业转让上市公司限售股有关所得税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第39号，以下简称“39号公告”）“

二、企业转让代个人持有的限售股征税问题”规定，因股权分置改革造成原由个人出资而由企业代持有的限售股，企业在转让时按以下规定

（一）企业转让上述限售股取得的收入，应作为企业应税收入计算纳税。

上述限售股转让收入扣除限售股原值和合理税费后的余额为该限售股转让所得。企业未能提供完整、真实的限售股原值凭证，不能准确计算该限售股原值的，主管税务机关一律按该限售股转让收入的15%，核定为该限售股原值和合理税费。

依照本条规定完成纳税义务后的限售股转让收入余额转付给实际所有人时不再纳税。

（二）依法院判决、裁定等原因，通过证券登记结算公司，企业将其代持的个人限售股直接变更到实际所有人名下的，不视同转让限售股。

39号公告“

三、企业在限售股解禁前转让限售股征税问题”规定，企业在限售股解禁前将其持有的限售股转让给其他企业或个人（以下简称受让方），其企业所得税问题按以下规定

（一）企业应按减持在证券登记结算机构登记的限售股取得的全部收入，计入企业当应税收入计算纳税。

（二）企业持有的限售股在解禁前已签订协议转让给受让方，但未变更股权登记、仍由企业持有的，企业实际减持该限售股取得的收入，依照本条第一项规定纳税后，其余额转付给受让方的，受让方不再纳税。【温馨提示】

集团公司应按其实际及代持的股份缴纳企业所得税。

（1）代持股可以通过信托计划或法院判决对代持股情况进行梳理，各家按照自己持有的股份缴纳自己应该承担的税收，不要造成重复纳税。

（2）有实际判例，实际持股人没有缴纳税款，会判处逃避纳税的罪责。（3）代持股方在财务核算时，“应交税金”应该挂往来科目核算。

第三篇：房地产企业所得税案例

房地产行业企业所得税清算例解及管理建议

2013-03-07 14:06:13 作者：刘玉泉 来源：中华财会网 我要评论字号T | T

由于房地产行业的特殊性，国家税务总局依据《企业所得税法》及其实施条例、《税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，专门下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)予以加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为。笔者通过多年的一线税收征管、鉴证实践工作发现，部分地市在房地产行业企业所得税征收管理方面还存在着一定的疏漏之处。笔者结合工作经验，对房地产行业企业所得税清算及管理存在的问题、建议措施等谈几点自己的认识。

房地产行业企业所得税项目清算的政策依据

对房地产开发企业进行企业所得税的项目清算管理有明确的政策依据。国税发[2009]31号第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。”国税发[2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”

国税发[2009]31号对开发项目计税成本的确定以及预计毛利额和实际毛利额差额的处理均作出了细致的说明，从政策角度为开展企业所得税项目清算管理提供了依据。

案例

为了更直观地了解房地产行业企业所得税项目清算管理的业务处理，举例如下：

A房地产企业开发的B项目，2009年实现预售收入1 000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用和可扣除的税金为130万元(其中税金76.50万元);2010年实现预售收入3 000万元，预计计税毛利率为10%，期间费用和可扣除的税金为280万元(其中税金229.50万元);2011年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入2 000万元，期间费用和可扣除的税金为220万元，账面结算的项目开发成本4 500万元。在项目清算审查中，发现开发成本中有500万元不符合税法规定，不能税前扣除，其中2009年200万元，2010年200万元，2011年100万元，假设无其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算，即2011年应当如何进行企业所得税的清算?每年要缴纳多少企业所得税?

例解如下：

2009年应缴纳企业所得税(1 000×15%-130)×25%=5万元;

2010年应缴纳企业所得税(3 000×10%-280)×25%=5万元;

2011年为项目清算，企业所得税的计算稍显复杂，故逐项说明：

2011账面确认的营业收入1 000+3 000+2 000=6 000万元;

2011账面确认的营业成本4 500万元;

2011账面确认的期间费用和税金220+76.5+229.5=526万元;

2011账面利润总额6 000-4 500-526=974万元;

加计纳税调整增加项目：

2009年、2010年已经在税前扣除的税金76.5+229.5=306万元;

项目清算审查中发现的不能税前扣除的开发成本500万元(注意，尽管这部分成本分别实际发生于2009、2010、2011，但只需在2011即清算集中纳税调整即可)。

减计纳税调整减少项目：

2009预计计税毛利1 000×15%=150万元;

2010预计计税毛利3 000×10%=300万元。

2011应纳税所得额974+306+500-150-300=1 330万元，应纳企业所得税1 330×25%=332.50万元。

从上例中可以看出，A房地产企业实际计税毛利率为

1-(4 500-500)÷6 000=33.33%

2009年、2010年实际计税毛利额与预计毛利额的差异(1 000+3 000)×33.33%-150-300=883.20万元，已经在项目企业所得税清算2011年进行了调整处理，并对开发项目中不能税前扣除的成本500万元也调增了应纳税所得额，切实保证了项目税收管理的高质效。

企业所得税项目清算管理存在的问题

笔者认为，房地产行业企业所得税项目清算管理还存在以下几个方面的问题：

(一)收入和成本在确认时间上不相匹配

房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、纳税义务产生时点与会计核算不同步等特点。例如税法规定房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并根据国税发[2009]31号第九条规定，按照确定的计税毛利率计算预计毛利额，并入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。但在会计核算上，预售取得的房款并不符合会计准则中“收入”确认的条件，不能确认为营业收入，仍然在预收账款会计科目中作为流动负债核算。

企业一般只有在项目完工给客户开具销售发票后才将预售房款结转为营业收入，而一个开发项目常规开发周期至少在三年以上。也就是说，开发成本的发生时间会跨越二到三个纳税，但确认收入则相对集中，收入和成本在确认时间上不相匹配。这样，如果只在收入确认仅通过汇算清缴进行企业所得税监管就显得过于疏漏，因为企业所得税汇算清缴时一般不会追溯到以前数个去审查企业的开发成本是否真实合理，是否应当全额在税前扣除。其实，即便是在成本发生，如果发现部分开发成本不符合税法扣除规定，企业也不会同意调增当的应纳税所得额，企业理由往往是“虽然这部分成本按税法规定不应当税前扣除，但在申报当企业所得税时也没有扣除，没有影响到当的应纳税所得额，既然没有影响，就不存在调增当应纳税所得额之说”，企业所言也有道理，且符合税法中权责发生制的规定，如此一来，开发成本的监管就成了难题，开发成本也因此成为漏网之鱼，处于失控状态。所以，完全有必要在企业确认收入对开发成本进行全面审查，剔除不符合税法规定的成本。

(二)项目开发成本在结转扣除不合规

根据国税发[2009]31号，自2009年以后房地产开发企业销售未完工开发产品的最低计税毛利率有所下降：

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

上述规定中，地级市的最低计税毛利率从15%降为10%(据笔者了解，大部分地市是依据最低标准执行的)，而且根据国税发[2009]31号允许企业扣除预售收入对应的营业税及附加、土地增值税等税费，营业税及附加的税率为5.65%，预征土地增值税的税率最低为2%，实际计入当期应纳税所得额里的毛利最多只有预售收入的2.35%(10%-5.65%-2%=2.35%)，再扣除期间费用后，当期应纳税所得额所剩无几，甚至为负值。如果开发项目位于上述规定中的“其他地区”，比如县城，计税毛利率仅为5%，则根本预征不到企业所得税。而事实上，房地产开发行业毛利率至少不会低于30%。房地产开发企业取得预售收入时期同时也是企业纳税能力最强的时期，现金流充足，所以一直以来对房地产企业实行预征制度，但过低的计税毛利率使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将项目企业所得税纳税义务递延至项目完工收入确认，必然导致该纳税压力增大。对多数房地产开发企业来说，项目完工正是资金短缺时期，因为新项目拿地需要支出大量的资金，客观上削弱了企业的纳税能力，主观上企业也不愿意在这个时期缴纳大额的税款。所以，在项目完工收入确认就更应当全面掌握开发项目的企业所得税税负，重点厘清历年来发生的项目开发成本在结转扣除是否合规，计税成本结算是否符合税法规定，确保开发项目应负担的企业所得税能够足额入库，税源管理做到不遗不漏。

加强房地产行业所得税项目清算管理的措施

笔者认为，加强房地产行业企业所得税清算管理应从以下几方面入手：

(一)建立房地产开发企业税源监控制度

根据各种渠道掌握的房地产开发项目情况，按区域划分到具体监控人，实施动态监控管理，对每一个项目建立档案和税源管理台账，随时掌握房地产开发企业的动态。重点跟踪掌握工程进度、预售收入、资金流向情况，关注开发企业是否将预售楼盘的预售款只用于该项目的开发建设，有无挪作他用现象，对存在大额资金转移的企业要重点约谈布控，及时组织税款入库。目前已有部分省市建立了商品房预售资金监督管理制度，其他地市也可以会同有关部门借鉴择机推出，细化管理模式。

(二)完善项目成本对象报备制度

根据国税发[2009]31号第二十六条规定，房地产开发企业在开工前按照预定的格式报备成本对象,据以掌握项目的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发等基本信息，为日常管理和后续的分析、评估、检查以及最终项目清算等夯实基础。主管局应当根据成本对象的确定原则，结合实际情况对企业报备的成本对象进行审核，对划分不合理的应当书面通知企业重新调整并报备。房地产开发企业成本对象一经确定并向主管地税机关报备，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应向主管局报送规划、设计变更批文等资料，并征得同意。

根据国税发[2009]31号第九条规定，在项目完工纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的鉴证报告以及税务机关需要的其他相关资料。鉴证报告应由口碑良好、业绩突出的中介机构来完成，为减少征管成本、提高工作效率，降低纳税人负担，信息共享，也可以由参与该项目土地增值税清算鉴证的中介机构一并完成该项目企业所得税清算鉴证工作，以加强与土地增值税扣除项目的关联比对分析，重点审查在土地增值税清算过程中不能扣除的项目是否在企业所得税项目清算时是否进行了纳税调整。鉴证报告中应包括但不限于以下内容：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品的收入及其毛利额、计税成本对象的确定、开发成本及其实际销售成本等。

需要强调的是，在国税发[2009]31号第三十二条中规定了预提成本的条款，例如公共配套设施尚未建造或尚未完工的情况，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用以及出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。在实践中，部分企业曲解利用该条款进行恶意避税。因此，在进行企业所得税的项目清算时，主管税务机关应当着重审核预提成本的合规性，看其是否符合国税发[2009]31号第三十二条的具体规定，建安成本是否与审计决算值一致，对缺少证明资料而笼统地按发包金额预提10%的做法一律不予认可，不准税前扣除，从而堵塞税收漏洞，保护税基不受侵蚀，提高房地产企业所得税的征管质效。

(三)进一步完善项目完税证明管理制度

开发项目只有在完成企业所得税、土地增值税项目清算、税款入库后，方能开具完税证明。主管税务机关负责该开发项目的监控人应出具书面意见附于项目档案中，以进一步完善项目完税证明管理制度。同时加强与国土资源局、房管等部门的合作力度，房地产开发企业在办理土地过户、产权登记时应提供税务部门监制的发票和项目主管地税机关开具的完税证明，未提供的不予办理产权证及过户手续。

第四篇：房地产企业所得税评估案例

房地产企业所得税评估案例

（一）评估案例 基本案情介绍 1.企业基本情况

某房地产开发有限公司，是2003年在国税机关办理税务登记的内资企业的非增值税纳税人，主营房地产开发、销售及物业管理，注册资本800万元。

2.分析预警信息确定评估对象

2007年初，淮安市淮阴区国税局评估人员通过该局的税收风险管理系统中发现，某房地产开发有限公司亮起了四级橙色“预警”信号，并显示下列异常信息：企业2006年第一季度~第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0，预缴入库企业所得税共计563.32万元，会计报表中 申报表填写的主营业务收入11385.27万元。同时企业2006年第一季度～第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写。

评估人员针对上述有疑问的异常涉税数据，进一步采集了外部数据。通过查询地方“网上楼市”网站，评估人员发现，该企业开发的小区已全部是可售房源；另外在当地房管部门了解到，该企业开发的小区已有产权登记。经报领导批准后，该房地产开发有限公司被确定为纳税评估对象。

3.案头分析

评估小组根据企业的上述异常申报数据进行了风险分析,发现该企业存在以下疑点问题：

一是配比性分析：企业2006年第一季度～第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0。这种收入与成本存在明显不配比现象，预示该公司可能存在拖延决算，少申报收入的问题。

二是逻辑性分析：查看纳税人纳税申报表、财务报表以及其他资料，分析表内及表间数据的勾稽关系是否正确，企业2006年第一季 度～第三季度在纳税申报表中填写的主营业务收入为1707.79万元，预缴入库企业所得税共计563.32万元。而在会计报表中填写的主营业务收入为11385.27万元，两者存在着明显的逻辑性差异。据此，企业可能存在少申报销售收入的问题。

三是完整性分析：在企业2006年第一季度——第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写，是未发生是发生了未填写？作为一个正常开发销售的企业来说，发生各项费用是必然的事，为什么不申报？不申报是否意味着企业可能存在拖延决算的问题？

四是行业纳税情况分析：从房地产行业的特点分析：近年来此行业发展速度快、行业的平均利润率高、涉及的税费多、连续多年成为全国进行税收专项检查的重点行业，说明“这个行业存在着比较严重的涉税问题”，房地产业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，偷逃、占用税款，已成为目前税源监控的重点之一。所以尽管该户已经成为地方企业所得税重点税源大户，但在税源管理上也不能因为其对地方经济贡献较大而忽视其存在偷逃税的可能。

4.约谈举证

评估人员针对上述涉税风险信息分析，初步得出该房地产公司可能存在少缴企业所得税的疑问，并按需要了解的内容，制定了详实的约谈提纲。在基本掌握了该房地产公司的层级关系、运作模式、核算体系后，首先向被约谈对象就房地产销售收入、成本不配比，报表与申报不一致，费用未核算等风险信息一一提出质疑。其次评估人员针对情况，向企业法定代表人和财务人员宣传了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发„2006‟31号）文件的精神，说明企业的开发产品只要已取得初始产权证明的，一律视同完工产品，开发企业应按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，及时申报该项开发产品完工的应纳税所得额。最后对其可能发生的问题以及可能承担的法律后果一一讲清，要求企业法定代表人及会计解释和举证。

评估人员从企业解释得知，会计报表与申报表存在逻辑性差异，是企业会计因没有扣除因素，只将会计报表收入11385.27万元乘以 15%的利润率，而得到1707.79万元的申报表收入，再直接乘以适用税率计算出预缴所得税所导致的。企业成本为0的主要原因是由于开发企业与建筑企业之间扯皮，使得竣工决算未能及时到位导致的；导致出现这一问题的，还有企业法定代表人和财务会计人员对现行的房地产税收政策法规缺乏了解，对如何及时确认收入和成本概念模糊的因素。企业费用未反映的问题，也是因为未结算成本，企业方面便将费用也暂时放置一边造成的。

经政策宣传后，公司法定代表人表示一定配合评估人员将上述疑点问题进一步弄清楚。

5实地核查

为进一步核实约谈解释的情况并确认有关销售的事实，评估人员按程序到该纳税人的经营开发场地，现场核对账证和销售、合同记录等纳税资料，并结合“网上楼市”网站查询到的该公司开发的小区已全部是可售房源，还有当地房管部门对该企业开发的小区已有产权登记信息，向法定代表人告知应申报收入。企业的法定代表人和财务人员确认在税法认识上与税收政策规定有偏差，财务核算方面存在着不规范的情形，并表示要积极配合税务部门，实事求是地开展自查自纠，把问题弄清楚。

6.自查补税

该公司根据《企业所得税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》和《税收征管法》第三十二条的规定，已调整申报了2006销售收入11385.27万元，同时按完工进度补申报2006应纳税所得额3966.5103万元，按照适用税率33%计算，应缴企业所得税为1308.95万元，扣除已预缴入库的563.32万元，补缴入库企业所得税745.63万元，同时缴纳了滞纳金92.83万元。

（二）房地产企业所得税纳税评估方法 1.房地产开发企业开发及销售的基本过程

房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。房地产开发企业的生产和经营分为前期准备、建筑施工和开发产品销售三个阶段。

（1）前期准备阶段：购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：开发项目立项审批（市计划委员会）；购买土地，取得《国有土地使用证》（市土地储备中心）；规划审批，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（市规划和国土资源局）；缴纳相关费用（简称大配套费）（市人防办、收费局等单位）；工程开工条件审批，取得《建筑工程施工许可证》（市城乡建设委员会）。

（2）建筑施工阶段：开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。

（3）开发商品销售阶段：开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品，这也是房地产开发企业区别于其他行业的显著特点之一。开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的《开发产品预售许可证》。

2.案头分析，确定疑点

评估准备工作包括：一是与国土资源部门、房产管理等部门联系，查阅有关资料，掌握开发企业相关开发项目的开发土地面积、开发产品建筑面积、可售面积以及开发产品总数量等情况；二是通过电业部门配合，核实开发小区入住业户的电表用量明细，以确定开发产品的数量等情况；三是搜集土地部门出具的土地开发协议及补充协议（该协议是列支拆迁费和开发费的依据）；四是搜集规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（用以确定开发成本的终止日）；五是搜集房地产开发企业与施工企业签订的施工合同（了解企业的建筑安装工程支出）；六是搜集企业报房地产管理部门备案的竣工证明、《预售许可证》及首批《入住通知单》等。

（1）综合评估分析方法：

一是对比测算法：根据房地产开发项目所处地理位置、开发规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所得税税负最低标准，分析企业开发产品的售价、毛利率和税负是否与开发项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均 毛利率、平均税负差距过大。低于标准的企业有可能少计销售面积、销售数量、故意压低销售价格以及成本费用核算不真实等情况，评估人员可对此进行纳税评估分析。

二是标准值分析法：评估人员应充分利用综合征管软件、日常征管工作中掌握的以及广泛搜集的房地产企业相关信息和相关数据，主要包括开发产品的面积、数量、开发成本、预售面积、预售数量、预售收入以及缴纳的营业税、所得税数额等具体内容。并参照本地区房地产开发企业有关成本费用的通常标准，对比分析企业开发产品成本及各个成本项目实际发生额，判断企业有无虚增房地产开发成本问题。特别要重点评估建筑安装工程费用是否在常规的幅度范围内（尤其是建筑安装企业为关联企业的），超过范围就有可能存在故意抬高该项费用的问题，必要时也可通过建筑预算师进行估算。

三是倒算法：评估人员可以通过自己掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金存款余额（银行规定按揭贷款的5%～7%不允许动用）以及“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费（一般为3元/平方米）等数据，倒算企业申报的销售（或预售）面积、销售收入，判断其收入核算是否准确，有无涉税问题。

四是会计科目逻辑关系审核法：针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核企业财务会计报表的重点科目的逻辑关系，看企业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核企业报表“银行存款”、“其他应付款”等科目的变化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题等。

五是开发项目实地调查法：深入到企业开发项目现场和售楼处，具体询问、了解开发产品销售（或预售）数量、销售（或预售）价格等情况，并实地清点商品房及商业网点开发数量及销售数量。

（2）单项评估分析： 一是收入分析：

①房地产开发企业是否按规定的结算方式确认收入，分析有无不 按实际销售价格开具发票，或是低于实际价格开票入账，而将低于实际价格的房价款以代收费用等名目开具自制收据不入账。

②分析企业是否有将收取的售房款记入“预收账款”，不按税法进行纳税调整。可以到售楼现场了解楼盘的销售状况，结合售房合同、销售方式、物业部门的入住档案等资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”、和“预收账款”明细账进行比对。

③企业收入的入账时间，是否与税法规定相符，有无延迟入账的问题。一是预售房款私存不入账情况，售楼中心售房收入，是否存在部分上缴财务入账，部分收入沉淀在个人存折或售楼中心；二是委托销售的收入确认，重点是委托销售已销开发产品的清单是否与销售账收入一致。

④评估大额应付款的真实性，分析是否有隐匿收入的问题。如：房地产企业，将商品房售于某企业，双方又签订了一份虚假的钢材购销合同，偷逃税款。

⑤以商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等是否及时作销售处理，有无将“应付账款”与“开发成本“科目对冲。可通过盘点并结合会计资料、销售资料等作进一步的分析。

二是成本费用及税前扣除项目分析：

①国有土地使用证与房地产企业列支成本费用中的土地使用费是否一一对应。

②建筑施工许可证与房地产企业列支成本费用中的建筑施工成本是否一一对应。

③评估分析是否准确划分期间费用、开发成本、建造成本和销售成本的界限。包括：

第一，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

第二，开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，是否根据实际发生额按规定在完工前后、已销和未销开发产品间进行分摊。

第三，土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象 进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

④分析是否将为内部职工集资建房的差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本。

⑤评估分析广告费、业务宣传费的计算基数及列支标准。

第五篇：企业所得税筹划案例分析

企业所得税筹划案例分析

明宏公司近日拟从其子公司恒阳公司提取60万元管理费，公司王会计提出异议。理由是：母公司要对这60万元缴纳企业所得税，而子公司却不能税前扣除。从整体利益看，此举等于多缴企业所得税60×25%=15万元，她建议每年派出技术人员为子公司服务应签服务合同，收取60万元服务费，子公司则可以将60万元在税前扣除。

如果母公司为子公司提供服务而收取管理费，则母公司按《企业所得税法》第六条规定要确认为“其他收入”，计入应纳税所得额;而根据《企业所得税法实施条例》第四十九条规定，“企业之间支付的管理费不得扣除”，子公司却不能税前扣除。从节税的角度看不划算。

如改为有偿服务，不收管理费，则母公司可以计收入，子公司亦可税前扣除，从母子两公司整体看，60万元服务费的企业所得税总和为0(不考虑母子公司适用不同税率的情况，如子公司为小型微利企业，或母公司为高新技术企业等)。

《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》(国税发[2008]86号)第二条规定，“母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营业收入申报纳税;子公司作为成本费用在税前扣除。”

同时，第五条规定，“子公司申报税前扣除向母公司支付的服务费用，应向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同或者协议等与税前扣除该项费用相关的材料。不能提供相关材料的，支付的服务费用不得税前扣除。”