物业管理措施

第一篇：物业管理措施

物业管理措施

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

（二）定期向业主物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）空调安装统一。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。

（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格，有登记。

（4）停车场停放整齐，场地整洁。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

（6）联系群众，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备。

（2）实行标准化清扫保洁。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（1）受理本小区二次装修咨询与审批。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

9、社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

（2）制有居民精神文明建设公约。

（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

（4）业主满意率95%以上。

（七）针对性的专项服务（代理业务）

1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。

4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

三、公司拟采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源

（一）人员设置。

根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积计算,本公司管理处拟设置工作人员11人。

职位 人数 负责内容

管理入主任兼业主联络处主任 1人 负责总体工作安排、业主沟通

工程人员 1人 负责设备、设施维修、保养

车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费

保洁绿化人员 1人 负责保洁绿化

保安人员 6人 负责岗亭、车辆出入、巡逻

注：财务人员由总公司兼任。

（二）综合效益简要分析

综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：

管理费 维修金

五、物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

(一)前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。(二)物业管理的启动

1.物业的接管验收

1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。

2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）

2.入伙管理

1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3.二次装修施工全过程监控

二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

(三)完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2.共用设备管理

本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1）给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注

楼道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水 擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印 5 擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印擦公共防盗门 1次/周 无灰尘擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝擦消火栓 1次/月 无灰尘擦窗户 2次/月 无灰尘

道路 1 路面 循环清扫 无杂物路边绿地 2次/天 无杂物水泵结合器 1次/周 无灰尘路灯柱 1次/周 无灰尘

绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项 目 措 施 标 准

绿化浇水 浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮 修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草 清除（每周一次）确保基本无杂草

防虫 病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护 施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木 修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1）、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收代发。

2）、特约服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等

六、物业接管事项说明

（一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。

（二）为了高效完成接管工作，公司领导成立以陈副总经理为首的接管验收小组（具9年物业管理工作经验）。成员包括2名工程师、1名会计师。

第二篇：物业管理应急措施（最终版）

温馨呵护；无处不在1

物

业

服

务

应

急

预

案

东海东泰

温馨呵护；无处不在2

一、住宅楼突然断水、断电的应急措施

二、写字楼突然断水、断电的应急措施

三、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

四、电梯突然停运或机电故障的应急措施

五、发生火警时的应急措施

六、接报刑事、治安事件处事程序

七、其他突发事件的应急处理程序

（一）公共卫生突发事件

（二）高空坠物

（三）交通事故

（四）噪音

（五）热带风暴/台风袭击

（六）防盗报警系统误报、误操作

八、遇燃气泄漏、触电事故处理程序

东海东泰

温馨呵护；无处不在3

物业管理的应急预案

一、住宅楼突然断水、断电的应急措施

1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情通知业主、使用人。

2、若是业主、使用人自用部位个案停水、停电、物业接报修后，应按急修程序立即到现场。

3、维修人员到现场察看，可立即解决的维修，应做好维修工作，属于难以修理的，专业抢修人员不得擅自处理。

4、秩序维护部加强停电、停水期间业主、使用人的秩序维护工作，防止偷盗和其他安全事故。

5、事后应将业主自用部位重大停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录薄内。

二、写字楼突然断水、断电的应急措施

1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情和有关文件呈交工程领班。

2、工程领班应立即报告管理经理并准备值班人员。

3、业户服务部发生有关停电、停水的通知，告知业户并将停电、停水通知预先张贴在明显处。

4、当供电、供水恢复时，设备领班必须与水电工检查所有水阀、水泵、配电开关的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管，安排修理。

5、物业管理人员应清楚地知道物业配电房和水泵房的位置，同时需要确保物业的备用发电机组经常保持良好待用状态，可在应急情况下随时开动。服务处必须随时准备手电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电时使用。

6、当发生突然停电、停水事故时，业户接待员应立即通知服务处经理及控制中心，安排工程人员维修，并通知业户有关事故情况，防止偷盗和其他安全事故。

7、维修人员必须具有相关的专业资格，如修理工程超越物业维修人员能力范围，可由管业部经理通知有关单位到场抢修。任何非专职人员均不得自行修理，以免导致生命危险和触犯有关法规。

8、秩序维护部加强停电、停水期间物业区域的秩序维护工作，防止偷盗和其他安全事故。

9、事后应将停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录薄内。

10、恢复供水、供电后，应立即通知住户，撤消原通知，发布恢复通知。

东海东泰

温馨呵护；无处不在4

三、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

1、寻找阻塞原因。

2、及时通知维修人员到场疏通。

3、利用沙包遏止水势蔓延到其他地方。

4、将接近水浸地区的电梯升高或暂停使用。

5、利用地拖、吸水器及潜水泵等工具清理现场。

6、如遇大厦住户单元内要求疏通阻塞情况，应依照上述要求为住户提供服务。

四、电梯突然停运或机电故障的应急措施

凡遇故障，应首先通知电梯工，电梯工必须在30分钟内，以下列步骤先行释放被困乘客：

1、轿厢停于接近电梯口的位置；

1）确定轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门查看）； 2）关闭机房电源开关； 3）用专用外门锁匙开启外门；

4）用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）； 5）协助乘客离开轿厢；

6）重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。

2、轿厢停于远离电梯口的位置时：

1）利用电话或其他方式，安抚被困住户，每隔5分钟联络一次，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；

2）进入机房，关闭该故障电梯的电源开关； 3）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及手柄；

4）救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口；

5）确认刹车制动无误，放开盘车手轮； 6）然后按照上述“1”中所列步骤救出乘客。

3、此规程如与个别电梯实际情况不符，则以该电梯的困人救援程序为准。

五、发生火警时的应急措施

1．任何员工发现火警，要保持镇静，立即通过消防专线电话或报警器通知秩序维护。2．电话通知要讲明起火地点.部位.燃烧物.现状及本人姓名.部门。

3．报警后要呼唤就近同事，利用就近灭器材尽力扑救和控制火势。并在条件许可的情况下关闭门窗

东海东泰

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4．秩序维护员接到报警后，要立即通知总经理室，工程主管，秩序部主管，及有关部门主管到现场。

5．消防监控中心留有秩序维护人员，负责通讯联络，准备消防水泵，排烟设备的开启。6．秩序维护主管负责现场指挥灭火。根据火情，考虑是召集其他义务消防队员参加灭火，是否启用消防水泵，排烟设备，和通知消防监控中心落实。

7.根据火情，总经理室决定是否报火警，并通知消防监控中心执行。8.根据火情，总经理室决定是否实行疏散，并通知消防监控中心执行。

9.消防监控中心秩序维护员接到报火警通知后，要立即拨打119报警电话，详细说明小区名称、地址、起火地点、起火原因、火势情况等。

10.消防监控中心接到疏散通知后，要立即通知各部门执行，并打开警铃和应急广播。11.疏散时，通知业主有次序的从消防通道撤离。撤离时，要告戒业主不要惊慌，不要携带笨重物品，不要乘电梯。要优先帮助老弱病残和婴幼儿撤离。待业主疏散后，员工再撤离。

12.疏散时，秩序维护人员立即到小区门口和消防出口，疏散酒店周边的车辆和人员，严禁无关人员进入小区，引领撤离人员至指定集中地点。16.在撤离时，尽可能先关闭门窗和电源。17.任何人不要乘坐电梯。

19.当公安消防队抵达后，要服从指挥，全力配合灭火。20.保护好火警火灾现场，以备调查。

六、接报刑事、治安事件处事程序

1、值班秩序维护员应迅速向秩序维护部领班和秩序维护部主管报告及向公安机关报案。如有伤员，应迅速送附近医院抢救。业主受侵害的财物投入了保险的，还应通知承保的保险公司。

2、当班秩序维护员应根据具体情况，采取适当的方法，把整个现场保护起来，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘察现场，收集证据和线索。

3、抓紧时机向发现人或周围群众了解案件、事故发生发现的经过，收集群众反映和议论，了解更多的情况并认真记录。

4、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。

5、填写《火警／匪警情况处理登记表》。

七、其他突发事件的应急处理程序

（一）公共卫生突发事件

在不同季节会有可能突发不同的公共卫生事件，如甲肝、乙脑、狂犬病、禽流感等，如有发生类似事件：

1、立即将患者紧急送医院，并如实报告所在地区卫生防疫部门。

2、配合卫生部门做好现场消毒工作。

3、根据卫生部门的检验就医，经卫生部门和家属同意，将相关情况告知业主，以

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便共同做好防疫工作。

4、协同卫生部门在大厦内大规模进行卫生宣传工作，人人参与共同防范，防止疫情扩散。

5、及时向业主通报大厦卫生突发事件处理情况、每日动态，以稳定大厦社会秩序。

（二）高空坠物

高空坠物是一项严重非法行为，当业户接待员接获该类投诉时，采取以下行动：

1、立即进行调查，设法寻找违例者。

2、如有需要可向违例者发出警告，并报告警署。

3、如果未能找出违例者，在有需要时通知所有业户，并指出该行为的严重性。

4、拍照存案。

5、记录一切详情于物业日常管理记录簿内。

6、如高空坠物引起有人受伤，管理人员应： 1）通知救护车及警署； 2）协助照顾伤者； 3）设法寻找违例者或证人； 4）封锁现场，等待公安人员到场；

5）记录一切有关资料于物业日常管理记录簿内； 6）报告服务处经理及呈交书面报告。

（三）交通事故

1、无人受伤的交通意外

1）维持秩序，使现场交通恢复畅顺； 2）记录事件；

3）如有需要，拍照以作记录；

4）如物业部分因意外可能危及其他人，应将该范围封锁； 5）如有需要，通知物业维修人员到场采取行动； 6）如有需要，张贴警告标志；

7）秩序维护主管应将事件详情记录于物业日常管理记录簿内及向服务处经理作书面报告。

2、如交通意外导致有人受伤 1）指挥交通，给予尾随车辆警告； 2）在适当情况下将伤者移离危险位置； 3）致电110报警，等候动援； 4）记录事件及拍照； 5）通知员工、主管或公司；

6）事后记录于物业日常管理记录簿内，呈交详尽报告给服务处经理。

（四）噪音

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1、所有员工应留意物业四周所产生的噪音，不论是否由机器、音响、人为等造成，均能直接影响其他业户。

2、当接获业户投诉或由物业管理人员发觉，均须对噪音及来源进行调查，并将事件记录。

3、业户在规定许可装修/施工时间外发出装修/施工噪音，巡逻秩序维护应立即上门劝阻，如业户或装修公司/施工单位仍拒绝停止引起噪音的工程，秩序维护主管应向就近警署报案并报告环保部门。

4、将事件记录于物业日常管理记录簿内，并向经理报告。

（五）热带风暴/台风袭击

1、检查紧急应用工具并确定其性能良好。

2、检查急救箱，确定各项基本药物齐备。

3、将紧急应用电话表张贴地大厦明显的地方。

4、提醒业户撤离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。

5、天台沟渠、地漏的清扫工作，要落实到人。

6、撤离放在围墙顶及其他高处的各类可动物件；将安装在挡风处的灯罩、指示牌等绑好或移走，检查天台、平台下水道及各水渠，确保其畅通。

7、紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房等之门窗，还必须做好防火措施。

8、加固所有树木或用绳索捆好，将盆栽之花卉移至低处或隐蔽角落。

9、留意媒体有关热带风暴进展的信息，及时将最新风暴信息张贴大厦宣传栏或适当地方，以便向业户显示风暴的进展。

10、遇八级以上热带风暴/台风时，非当班人员须与监控中心或本部门主管联络，听候指示。

11、员工为本身之安全应避免逗留在空旷地方，如须执行紧急任务时，员工应采取适当的安全措施及通知其他员工。

12、如风暴持续昼夜不停，员工需轮流当值，无论任何时刻服务处都应有值班员接听电话。

13、风暴来临时，当值、当班人员要认真负起责任，勤巡查，善于发现问题，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”：在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部的联系和沟通，做好协调配备工作。

14、热带风暴/台风警报解除后，服务处应即时进行检查及填报风暴损毁报告，保洁卫生人员迅速清理由风暴所造成之垃圾淤塞的渠道。

（六）防盗报警系统误报、误操作

1、监控中心接到报警信号，迅速通知离报警点最近的巡逻秩序维护前往确认。

2、受调遣的秩序维护一方面速往报警业户家查询情况，一方面用对讲机与监控中心保持联系。

3、经查实为误报、误操作造成报警，由巡逻秩序维护向业户讲解有关智能设施的正确使用方法，以防止今后再发生类似事件。

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八、遇燃气泄漏、触电事故处理程序

（一）燃气泄漏事故

1、所有员工应清楚地知道本物业采用何种气体燃料及气体的总开关、管道等正确位置。

2、当接获泄漏气体报告或察觉异味时，应迅速前往现场调查。

3、到达现场后，切勿按动门钟或触动任何电器及灯开关，以免发生爆炸，只能打开所有窗、门，以便疏导气体。

4、在适当情况下关闭供气开关，如发觉泄漏气体未能受控或气体扩散面积广泛，应立即远离现场，并电话报警通知燃气公司。

5、封锁现场，禁止任何人进入，同时通知其他商户离开。

6、如有需要、照顾伤者，等待救援。

7、事后，需要记录所有详情及报告公司。

物业管理有限公司

年 月 日

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第三篇：物业管理常用节能措施及手段

物业管理常用节能措施及手段

物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同时，如何开展开源节流、节能降耗工作，是物业管理企业健康发展的根本保证。下面我就谈谈物业管理几种常用节能措施及手段，谨供参考，请大家指正。

公共照明系统的“绿色革命”

我们所提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下，通过科学的照明设计，采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器，改造公共照明系统，节约用电减少污染，达到高效、舒适、安全、环保的目的。“绿色照明”要注意两个方面，一方面是灯具的选择，另一方面是开关控制设备的选择，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。譬如：花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯，用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。

变频控制系统在机电设备中的节能作用

变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高，这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此，当空调、电梯、水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满

足业主需求。

供水系统的节能方法

供水系统的节能主要有两个方面，一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；另一方面是要保持经常巡视，及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费，而且越拖延，浪费越严重。因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。

水电计量表具的量化管理

现阶段，公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作，是物业管理公司负责的。因此，做好水电计量平衡十分必要。定期查抄总表、分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。

如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中，并在各管理处加以推广，将给公司的物业管理工作带来较大的促进。

浅析物业管理中的节能措施

1、如何在物业管理过程中节能

１．提高物业设备设施的科技含量，做好项目节能

物业常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等，可以尽量采用节能省电型产品。需要注意的是，目前，新产品、新技术和各种节能设备鱼龙混杂，物业管理公司在采用时要认真进行选择，尽量选择那些通过国际和国内有关部门认证、技术先进，并且有雄厚的企业实力和优质的售后服务作为保障的产品。尽量避免出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。

具体操作上大致可分为两种情况：

（１）如果是早期介入的物业管理公司，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位的完成节能型设备的选用和安装。

由于物业管理人员比工程设计者、施工单位和工程管理人员更了解各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。因此，物业管理企业越早介入越有利于做好物业项目的节能工作。在物业开发的早期，开发商和业主需要投在物业项目上的资金还没有启动，这时物业管理公司如能及时介入，尽早引导其选用科技含量高、能耗小的新技术产品，可以保证物业项目在相当长的时间内的合理有效利用。物业管理企业也可以避免更换物业项目带来的资金损耗

以及给业主带来不方便。

（２）如果是物业项目的工程建设在物业管理企业介入之前就早早完工了。比较好的方法是淘汰高耗能的设备，加装专业节能设备。但是，这样做的成本一般比较高，需要业主们在资金上的支持。一般情况下，物业管理公司所能做的是对物业设施进行节能改造，同时注意合理控制耗能设备使用时间和使用量，减少

能源以及设备自身的损耗。

物业管理公司在选用物业项目方面应更新开发理念，大胆选用适应当地实际情况的天然能源。如太阳能设施和雨水收集设备等。

２．提高物业管理者节能意识，强化管理节能

在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。因此，要对各个岗位上的员工的工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；应落实各项管理制度，完善质量管理控制体系；另外，还要按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费。

进行节能型物业管理，需要一个优秀管理团队做支撑。一个优秀的团队首先要有一个优秀的领导，可以考虑选用有综合调控能力的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。同时也要求团队成员具有综合管理的能力和水平，特别是要熟悉对物业工程设备的管理，能够掌握现代化技术和最新科技动态。从员工日常工作入手，做好项目节能。一个完善的管理，既能够实现物业项目的节能意图，也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效

果。

３．提高用户节能意识，形成自觉节能的习惯。

物业管理企业应做好与业主的沟通工作，做好日常的宣传工作。无论是住宅小区还是办公型建筑，主要的能源使用者仍然是用户。特别是办公建筑，其能耗费用承担者多为公司和企业，因此使用者的节能意识和节能积极性相对于小区居民来讲比较弱。物业管理公司作为管理者，有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等。另外，物业管理人员自身也应做好节能工作，从随手关灯、注意节水等细节做起，为用户树立一个好的榜样，帮助用户养成自觉节能的习惯。

总之，物业管理企业是政府联系群众的纽带，管理着大部分城市建筑，应处于节能工作的一线，必须走在城市住宅节能降耗的前列。在中国建设节约型社会的大背景下，只有进行节约型物业管理才能进一步提高物业管理企业的管理水平和服务质量，使企业品牌得到广大业主和使用者的认同。

物业工程节能降耗新措施

提到能源控制，当然和园区内工程系统（水、电、气、暖等）的管理是分不开的。我们对小区供水管道设施加强检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，避免因管理力度不够造成浪费；对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每一个绿化区浇水不超过30分钟，并让每天的值班人员进行巡视监督；园区喷泉水池每更换一次水都在2000吨左右，为尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞，尽可能减少脏物对水的污染；在中心水池中增加一台给水泵，改装水管，增加部分过滤设备，用水池内水源进行浇灌，同时补充新水，增加水循环，延长水池清水的使用时间，使原来每三周左右换水一次的时间延长至四至六周，减少清洗和换水四至六次；加强对清洁用水的管理，固定平时清洁用水的取水点，减少人为浪费；路面的清洗根据部位及需要，集中人力在最短时间内完成，减少了用

水量。

用电方面，做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录。发现问题及时处理，将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗；对小区内的公共照明进行改装，将B2层电梯口照明由原来25W的普通灯泡更换为7W的节能灯，耗电量由原来每月将近1000度降到300度左右；同时，在满足使用的原则上，对车库、B1、B2大厅、过道灯进行调节，使耗电量由原来每月近3万度降到2.5万度左右；对电梯轿厢内灯管进行改造，将原来6只20W的环形灯管改换为2支40W的日光灯管照明，亮度反比原来有所增加，维修难度和维修成本也大大降低，原来每个月须更换灯管30支左右，降低到现在的每月3－5支，单管成本为原来的四分之一，光用电量一个月就节约一千多度；对已经基本入住的各园区内住户的晚间活动规律仔细观察，把庭院灯、草坪灯的熄灯时间再调整，避免灯亮而无人使用的现象发生；绿化水池供电方面，对原有水箱供水进行管道改装，由井泵直接供给，减少了一台水泵的运行能耗，每月减少耗电量300度；对于小区夏季大量用电的电梯机房空调使用方面，采用时控开关，根据每天不同的高温时段，分时使用空调，夜间采用风扇降温，减少空调使用的时间，每个月节约了近一万度电；合理安排各类设备的运行方式和运行时间。如风机房的运行方式，经过多方选择试用，结合运行实际各类电机的起停耗电的关键，合理安排时间，进行设备改造，选择最佳的节能运行方式，从而制定出最好的节能方法。

锅炉房是天然气主要的消耗地点，也是能源消耗的重点区域，在节能降耗活动中，根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点，组织各园区司炉人员进行技术交流，取长补短，将更加节约的燃烧方法和节能技巧共同分享，结合园区的设备特点、系统运行规律，选择最适合于本园区的锅炉运行方式。同时找出能耗高的锅炉的不足之处，进行技术改造或改装。

在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则，尽量对废旧材料、有使用价值的零配件进行收集、归类、维修及组装，变废为宝，对材料等进行再生利用；在保修期、保修范围内的材料，督促厂家或施工方购买更换；对于有偿服务，制定明码标价收费明细，合理收取适当的材料费，维护业主整体利益，为物业公司长期有效的发展奠定良好的基础。

富洲新城物业如何节能的一点建议

从技术层面上讲，节能分两个阶段。

前期节能：（从设计到选用建筑材料）包括使用保温材料，真空隔温玻璃；屋顶、外墙面安装太阳能光板；（物业员工可用）安装节能灯具与设备；多载花草树木，少做水池景观；雨水收集池；空调的冷凝水可以聚集起来浇花草树木；化粪池的沼气用来做饭；设施设备的安装要便于后期维护等；（目前富洲在这方

面做的不够）

后期使用：

1、根据季节变化，随时调整路灯的开关时间。

2、屋内空调温度不要设定过高式过低；

3、加强培训节能意识，做到人走灯关，不做无谓的浪费；

4.按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小

磨损和浪费；

5.游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前

富洲一期就是这样的）

6、有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等；在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。因此，要对各个岗位上的员工工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；可实行节能达标激励措施，奖励可达节能效益的50%；把各项管理制度落到实处，不要光喊口号，切实完善节能管理控制体系。

物业管理常用节能措施及手段

1、公共照明系统的“节能化”

主要措施和手段：

⑴、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；⑵、楼内公共照明灯具开关采用可控的灯具开关，随用随开；⑶、对公共娱乐场所，实施专人看管负责制，根据娱乐人数进行开关；⑷对停车和车库的照明，采用分时段，进行开关；⑸、公共设施设备房照明，根据人员工作情况，进行控制，进行维修保养时，多开一些灯，平时少开或不开。

2、变配电设备的“节能化”

⑴、降低变压器的变损。根据不同季节，调节变压器外环境温度（对室内干式变压）夏季，采用人工方法，降低外围温度。（外围温度超高，变损超多）；⑵、调节三相负荷的平衡，来降低变压器和线路的损耗；⑶、调节电容补偿能力，提高用电质量，获得电费的补偿。

3、三相用电交流电机变频的“节能化”

⑴、二次供水电机变频节能（对直接加压式二次供水），根据用水量，采用水压变频方式，节省电费；⑵、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数，安装牵力感应器，调节电梯牵引电机频，节省电费。

4、二次供水系统的“节能化”

⑴、蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视，防止失|考试|大|灵，造成跑水和漏水；⑵及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问题，跑水和漏水，造成浪费；⑶加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现问题，不能及时关闭，造成浪费。

注：供水系统不象供电系统，一旦局部出现问题，供水系不象供电系统停止供应，另外，一旦等到问题出现再维修，浪费已形成，无法挽回，因此，日常检

查维护对供水节能来说尤为重要。

5、水电计量表具的量化管理

海口大多数居民用水用电是由物业公司负责抄表到户，支付费用，给物业公司经营带来一定的风险。因此，做好水电平衡计算十分必要。定期查抄总表、住户分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法，及时、有效地反映水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，及时处理，这样才能规

避水电亏损的风险。

物业节能措施

一、从提高客人节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。

在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。花城物业公司领导应集思广益，提出节能措施，改造设备，人员精减、每年可节约资金近十几万元。公司应设节能专职督察员，而且做到人走关灯、饮水机、电脑、关空调。

二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。

在物业管理公司的各部门中，工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”：

第一、要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。

第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。目前，新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的售后服务作保证。否则会出现投入

大量资金却达不到预期效益的情况。

第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。在提高认识的基础上，我们结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型：

（1）如果是在物业早期介入的，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给开发公司提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位（此阶段开发商有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础）。

（2）如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主委员会推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从

根本上解决问题，降低能耗。

（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。例如借助银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商，如先支付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式

业主就比较容易接受。

三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。

以嘉州花城为例，早在年初，公司就把“节约能源，降低能耗”作为今年重

点工作，下发通知要求：

（一）每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好园区水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。

（二）做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。

（三）坚守岗位认真做好园区各项巡视工作：

1、专业人员重点控制园区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。

2、工程护卫值班重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况

及时反馈总值班。

3、专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。

4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。

（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。

1、专业每日参照天气预报温度、检查机房及附属设备。

2、工程部对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。

3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一

度电。

4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。

5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用

电高峰时段。

居民小区物业节能措施及合理化建议

运行管理措施：

通过采取设备节能技术改造、设备节能运行管理等措施，使能耗下降（或能耗单价下降），能源支出减少。控制实施上述措施的资金投入，使其远小于节能

收益。

1.电力供应管理

电是建筑用技术装备规定使用的能源形式。人们天天无意识地、频繁地与各

式各样的电器在打交道。

大多数设备，也包括许许多多建筑用技术装备，今天几乎一无例外地用电来

工作，电的需要量还将不断地升高。

楼宇电力系统主要分为电力供应和电力配电两部分。电力供应系统设备主要有高压开关柜、变压器、低压开关柜等；电力配电系统主要有低压配电盘、配电箱等。电力供应系统将来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配的低电压，同时根据用电负荷的种类、等级、用电量、用电位置等，把电力进行分配和控制。电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备，同时对用电设备进行各种用电保护和控制设备的运行。

一般情况下高电压系统由城市供电部门负责设计、安装、计量、管理运行，楼宇建设单位仅仅提供一

定面积的设备安装空间。电力供应系统应该配置电力监控系统，完成对高低压开关柜和变压器运行状态的监控，监控系统与楼宇设备控制系统联网，以便根

据用电负荷及时调整电力供应。

电力系统的节能主要是指电力配电系统的节能控制。我们知道一座建筑物中的能源百分之八十以上是电能（空调系统的冷源和风能等可以视作由电能转换而来），其他能源，诸如水能、燃气能、燃油能，所占比例要少许多。

从电能的使用方式可以分成电力驱动和照明两大类。电力驱动指的是对各类设备的供电，将电能转换成了势能、动能、热焓等能源形式，该部分的节能措施体现在用电设备的控制方式上，所以我司将结合空调系统和给排水系统地设备节

能控制来阐述电力节能办法。

楼宇照明系统是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能灯具和光源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象，提高照明系统的节能控制方式，加强系统的管理能动性和灵活性是达到节能目的唯一途径。我司推荐主要采用以下几种方式进行照明节能控制：

日光和照度控制

定时开关

集中控制

移动侦测控制

场景控制

按钮控制

1)日光和照度控制

一年四季日起日落的时间都不同，加之天有不测风云，今日风和日丽，明日可能就变成阴天多云。当日光采光不足时就必须要利用灯光进行补偿。可这种补偿是随机的，且需要补偿的照度也不一样。此外，靠近窗户或幕墙的区域与远离窗户和幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不同的。因此我们依照室外阳光强度和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。对于像北京XX大堂及XX这样大空间的建筑区域，可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域，在每个区域内依据照明负荷或面积分成不同的供电回路。不同回路上的灯具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安装在室外和室内的照度传感器信号与设定的照度指标相比较后控制电灯的开启或闭合，同时调整灯光亮度。在这里需要注意的是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置，区域的划分要合理，相邻区域的灯具布置要有一定的重叠。另外，每个回路所带的电灯不易过多，否

则投资额将会增加（大功率的调

光器价格很高）。

2)定时控制

建筑物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯可以采用预先设定时间（段），譬如在下班时间自动变暗或关闭，或者只有在上班时间才供电。由此可以避免人走灯明，浪费能源的现象。

3)集中控制

照明系统智能化集中控制，将所有的电灯都可以在中央控制室进行集中控制，设定各种运行参数，随意修改运行模式，智能化的面板开关可以任意的设定、调整开关控制的区域。将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系统改变成具有人性化设计、可以根据不同的需求、任意的条件（定时开关，照度控制，移动检测控制等）进行单一或组合式的控制，加之与调光器的配合更加会使得照明系统锦上添花，实现了在不降低照明标准，甚至更加丰富照明内容的基础上最大限度的节约能源，对今后北京XX的运行管理将带来不可估量的经济效益。

4)移动侦测控制

针对公共区域，例如电梯前室、楼梯、通道等，往往没有人时也是灯光长明，浪费了宝贵的能源。利用智慧型移动探测器，控制电灯开启。当有人到达时，探测器输出信号，启动电灯；经过一定时间，电灯自动关闭或者转暗。移动探测器也可以兼作可疑行动或非法入侵报警探测用。

5)场景控制

对于一些具有一定组合灯光效果要求，或者多种灯光效果的场所或区域，如建筑外观照明、广告照明等，可以采用场景控制模式。相同场所的灯光可以组合成若干个场景，各场景之间的切换都是平顺而容易。在设置场景模式时我们可以选择最节约能源的方式进行组合控制，即简化了控制，又达到了节能的目的。

6)按钮控制

对于大部分公共区域的照明都可以不设置手动面板，而是采用集中控制方式。但是对于一些局部场所，例如办公区域、营业场所、某些特殊房间等，仍然可以采用传统的手动面板控制方式。所不同的是手动面板都是智能化的，通过软件设置可以任意改变面板控制的对象，而且面板开关没有负荷容量的概念，甚至可以一键多控。智能化的面板开关具备调光的功能或分段控制功能，就是在手动状态

下，也同样能达到节能的目的。

以上各种控制方式可以单独运行也可以组合工作，例如：按钮控制和移动探测控制相结合，正常工作时间采用按钮控制，下班后自动切换到移动探测控制模式，从而保证了一天二十四小时都处于节能控制状态下。照明系统智能化为今后的物业管理带来了极大的灵活性和可操作性。

2.空调系统节能控制

空调系统是一个大能耗系统，对于北京XX这样的大型建筑，空调系统的控制较为复杂，如果采用一般的控制方式，即要保证环境的舒适性，就不可避免得要浪费掉大量的能源。可是当我们运用一些先进的节能控制方法，使得能源的利用最大化，即满足环境的需求，又节约了能源。

空调系统主要由冷源水系统和空气调节风系统两部分组成。下面我们就从“水”和“风”两种介质的控制来阐述节能控制方案。

1)冷源系统的节能控制

(1)理论分析

我们知道空调系统中冷冻水泵和冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷选定的，且留有余量,而运行情况是一年四季长期在固定的最大水流量下工作，由于季节、昼夜和客户负荷的变化，实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计负荷低。通过我司经验分析，一般楼宇水泵流量和压力的最大设计负荷（负载率为100%），一年中，负荷率在50%以下的小时数约占全部运行时间的50%以上。一般冷冻水设计温差为5—7℃，冷却水的设计温差为4～5℃，在系统流量固定的情况下，全年绝大部分运行时间温差仅为1.0～3.0℃，即在低温差、大流量情况下工作，从而增加了管路系统的能量损失，浪费了水泵运行的输送能量。一般空调水泵的耗电量约占总空调系统耗电量的20～30%，故节约低负荷时水系统的输送能量，具有很重要的意义。所以我们建议采用随热负荷而改变水量的变流量空调水系统。采用变频器调节泵的转速可以方便地调节水的流量，其节能率通

常都在40%以上。

(2)一次冷冻水泵控制

空调水系统的负荷对象通常为空气处理机组和风机盘管两大类，前者表冷器供冷量通过两通阀自动控制，当空气处理机组在定风量方式下运行，冷水量将随着需冷量的改变而变化；当空气处理机组变风量运行时，主要依靠调节送风量来满足冷量的需求，仅仅在冷负荷较小时达到了风量的最低值才会改变冷水量，后者的两通阀采用位式控制模式，打开时为设计流量，关闭时流量为零。通常水系统总冷量与水流量特性的综合作用呈非线性，水流量的变化相对于总冷量的变化

要小。

以冷冻水总流量控制一次水泵的转速。如果多台一次水泵并联运行时宜采用同步变频控制。一次水泵变频控制的流量范围应为50%G～100%G，此范围内流量与频率的变化基本呈线性关系。变频器在低负荷时的效率将下降，不宜无限制地扩大频率变化范围，只要能满足流量调节的变化范围即可。

一次水泵和冷冻机组仍然采用负荷（冷量）控制方式，当总冷量较大时根据总冷水量控制水泵和机组的运行台数，总冷量小到某个值（可以根据空调系统设计估计或现场试测得到）时改为总冷量控制。这样控制是基于考虑到当总冷量需求较大时停止一台机组运行可能出现总供水量不足的现象，此时工作水泵达到额定流量值，空气处理机组的两通阀全部打开，管路阻力降低而致使水泵的工作点向低扬程、大流量方向移动，严重时可能造成水泵电机过载发生事故。

对于一次泵采用变流量方案时由于变流量运行，其供水温度也是不断变化的，此时冷水机组供水温度传感器不再起控制调节作用，它的主要用途是检测水温并通过设定水温的上、下限对冷水机组起连锁保护作用。当空调系统出现低负荷时，供水流量已经处于低流量运行状态，由于低流量必定导致供水温度下降，使得冷水机组制冷效率降低，节能效果势必收到影响。因此，我们可以适当提高供水温度并保持，在调节供水量来达到一个新的平衡点。

(3)二次冷冻水泵控制

在采用变风量控制空气机组方式时，冷冻水流量变化范围不大，因此我们推荐采用总冷量控制调节二次冷冻水泵转速，改变供水量。如果出现负荷太小的情况，改为控制压差旁通调节阀开度的方式控制，此时二次水泵转速不变，保持恒定供水流量，调节旁通水量来满足冷量的需求。

2)空气处理机组系统的节能控制

空气处理机组系统分为风系统和水系统两部分。水系统可以按照常规调节二通阀开度来控制送风温度，测量参数可以是回风温度或者室内温度。风系统比较复杂，负荷变化是严重影响风系统正常工作的主要原因。为满足环境的要求，往往不得不是空气处理机组运行在最大负荷的情况下，以损失能源为代价来满足环境的需求。近几年变风量空调技术的发展越来越成熟，成功的范例不少。所以我们建议空调系统的空气处理机组采用变风量控制方式。

(1)变风量控制的节能效益分析

空调系统的送风量通常是按夏季室内的最大余热量设计的，一般工艺设备，照明发热量占约75%，围护结构传热量占25%，后者是随室外气象条件而变化的。实际上全年出现最大负荷量的时间是很短的。当室内负荷变化时，如果采用定风量运行，一方面浪费风机电耗，另一方面会出现许多季节需要再热，造成冷热量抵消。采用变风量运行，就是风机采用变频调速控制，根据房间热负荷变化，改

变风机转速和风量。

(2)空气处理机组变风量控制

变风量控制（VAV）空调系统成功与否在很大程度上取决于是否采用最佳的控制方法。目前采用较多的控制方法有定静压和变静压两种。定静压控制系统的机理是，在保证系统风管上某点（或几点平均）静压一定的前提下，调整风机转速来满足室内负荷变化的需求。该种方法的关键是确定风管上的静压点，往往是根据经验值来定，科学性差。不同的风系统静压点的位置也不同，所以出现较多变风量系统达不到设计要求或节能效果不明显。在日本这种方法已经很少采用，取而代之地是变静压控制空调系统。变静压控制思想是尽量使风阀处于全开（85%～100%）状态，使系统静压降至最低，因而能最大限度地降低风机转速以

达到节能目的。

变静压空调系统分为三个控制环节，室内送风量控制、总风量控制和送风温湿度控制。室内送风量控制是根据室内温度与设定温度的差值计算出要求风量（送风温度一定），控制风阀开度改变实际送风量达到计算风量的要求。系统总风量控制是以各风阀开度来决定系统需要总风量，从而调节空气处理机组的风机转速，改变送风量来满足总风量的要求。当室内热负荷不断降低致使风阀开度低于设定的最小开度时，说明单纯调整风量已经不能满足负荷变化的要求，此时我们可以提高送风温度使整个空调系统从新达到平衡。另外，改变送风温度可以改善室内温度过高或过低而产生的不舒适感和室内的气流组织，提高环境的舒适度。

在变风量空调系统新风量的控制是一个不可忽略的重要参数，当送风量在运行过程中随着负荷的减少而不断减少时，新风量也将随着送风量成比例减少，在负荷很低的情况下，就有可能出现新风量不足现象，因此必须对最小新风量进行控制。新风量的控制方法也有多种，例如风阀跟踪调节、送回风机控制、设置独立新风机控制。空气处理机组混和段静压控制和CO2浓度控制等，我们认为CO2浓度控制较适应人员变动率大，且室内有害物主要是由人产生的建筑。通过测定

CO2浓度对新风量进行控制。

智能建筑节能是一个非常复杂的问题，由于每栋建筑物的用途不同，采用的建筑材料不同，建筑形状不同等等，往往难以进行有效的比较，因此无论从定性方面来看，还是从定量方面来进行分析，显然尚有大量的课题需要我们去做深入的研究。所以，我司在进驻北京XX项目后，将根据项目实际情况，进行专业的分析及数据汇总，进行针对性的专项研究，制定一套完整的节能运行方案，以实现节能降耗、合理运行的目标，并积极认真的融入在日后的日常工作及管理中

第四篇：物业管理节能减排措施（推荐）

强电系统节能减排措施

海棠湾免税购物中心每月的电费均超过200万以上，用电能耗属于最大开支。我工程物管部在用电能耗方面采取以下节能措施： 1.空调主机制冷采取错峰用电，通过近几个月的数据观察，错峰用电已做到大幅度节能；

2.提高配电系统的无功补偿，提高功率因数，把功率因数补偿到0.96以上，争取更多的供电奖励；

3.根据空调主机及其它大型负载的开启时间，合理使用谐波补偿柜，消除电网中非线性负载的谐波，提供设备的运行效率，做到节能； 4.加强对卖场公共区域照明的合理化管理，白天把F漏斗四周的照明灯全部关闭，只开夜间从19点到卖场打烊，已在AB区增加近50个时控开关，根据室外光照条件关闭部分照明回路，大幅减少照明能耗；

5.定期巡查卖场的疏散楼梯，检查声光控照明系统是否正常； 6.外围泛光照明根据季节的天气变化，做到合理调整，夏季开灯时间设置为19点30分，冬季开灯时间设置到18:30分。关灯时间和卖场打烊时间同步；

7.夜间做到多巡查，做到不影响监控的情况下开启最低照明，杜绝浪费现象。

二〇一四年十一月二十日

第五篇：物业管理公司各类人员激励措施

物业管理公司各类人员激励措施

物业管理公司各类人员激励措施

在现代企业管理中，企业人员素质在本源上直接决定企业绩效的好坏，所以对于如何采取各种激励措施激励出员工最大潜力，是现代企业管理者比较关注一个主要方面。有关研究表明，如果能充分调动员工的积极性，那么他们的潜力将发挥到80％至90％，其中50％至60％是激励的作用。所以在现实的企业生产过程中，同样单位时间的劳动并不意味着同质的投入。企业的绩效将依赖于其员工的努力，而员工的努力程度则取决于企业对员工的激励水平和方式。在现代企业中，在市场竞争日趋激烈的背景下，构建企业整体激励的机制显得尤为重要。

一、建立激励机制的目的和意义。

“水不激不跃，人不激不奋。”水不激动就不会活跃，人不激励就不会发奋。告诉我们，人需要激励。任何企业的基本组成细胞是“人”，任何企业的劳动过程也都是由许多“人”相互协调而组织起来的，因此，企业的管理归根到底是对“人”的管理，企业的发展最终也要依靠于“人”。依靠人的关键在于激励人。实践已经证明：没有动力，世界上一切事物的运动都将停止。同样，经营管理者在用人实践中倘若不采取各种有效的激励手段，对员工灌注新的动力，他们的积极性和创造性也就难以经久不衰。

调查显示，人在没有得到激励的情况下，其积极性只能发挥30%或40%左右，而在得到激励的情况下，其积极性可发挥到90%以上，甚至到100%。美国哈佛大学的专家也研究发现，在缺乏激励的环境中，员工的潜力只发挥出20%~30%甚至可能引起相反的效果；但在适宜的激励环境中，同样的员工却能发挥出其潜力的80%~90%。所以如果你的员工对你的分配制度不以为然或者觉得理所当然，那么你的分配制度一定是失败的；而没有达到激励效果的分配对企业而言，是一种巨大的损害。可见，企业建立合理的激励机制对挖掘人的积极性和潜力，具有很大的作用和意义。毋庸质疑，每一个成功企业的背后，都有一群努力的员工，而员工努力的背后，一定都有一个很好的激励机制。

所以，对物业管理公司来说，建立一个合理、有效的企业人员激励机制是我们企业的当务之急，也是物业管理公司未来生存和发展的关键。

二、对总企业各类人员进行精神与物质激励的方式。

就物业管理公司的实际而言，建立合理、有效的激励机制显得格外困难。主要是因为我们企业人员构成比较复杂，从用工性质上看有正式工、招聘大学生、外聘骨干、临时工等各类人员。从人员级别上又可以划分为：中层管理人员、基层管理人员和普通员工。复杂的人员组成决定了我们的激励方式也必须多种多样。必须依据不同的对象制定不同的激励方式。

（一）中层管理人员的激励方式与办法。

中层管理人员主要包括物业总公司各部门/中心的正、副经理。中层管理人员对企业效率起着决定性的作用。因而，是企业激励的主要对象。

对中层管理人员的激励要采取物质激励与精神激励向结合的办法。物质激励是指通过物质刺激的手段，鼓励积极工作。它的主要表现形式有正激励，如发放工资、奖金、津贴、福利等；负激励，如罚款等。物质需要是人类的第一需要，是人们从事一切社会活动的基本动因。所以，物质激励是激励的主要模式，也是目前我们公司内部使用得非常普遍的一种激励模式。随着我国改革开放的深入发展和市场经济的逐步确立，“金钱是万能的”思想在相当一部分人的头脑中滋长起来，认为只有奖金发足了才能调动职工的积极性。但在实践中，使用物质激励往往耗费不少，而预期的目的并未达到。人员的积极性并没有在很大程度上被调动起来，事实上人类不但有物质上的需要，更有精神方面的需要，所以，单用物质激励不一定能起作用，甚至会起到相反的作用。我们必须把物质激励和精神激励结合起来才能真正地调动中层管理人员的积极性。

一、物质激励

1、奖金

物质激励主要分为两大块工资和奖金，在工资的分配上，集团和公司有具体规定，主要受级别、工龄、学校和集团政策等一系列因素影响，这里毋需多言。我们重点谈谈另一种物质激励的主要方式奖金；物业管理总公司在物质激励过程中,在奖金（特别是在年终奖金）的发放上,为了避免矛盾实行不偏不倚的原则，同一级别的职工奖金几乎一摸一样，这种做法极大地抹杀了员工的积极性，因为这种平均主义的分配方法非常不利于培养员工的创新精神，平均等于无激励。所以，要想真正起到好的激励作用，必须打破奖金平均化的做法，实行差额奖金制度。让中层管理者的奖金与他的工作业绩、管理能力和为公司所做贡献的大小挂钩。制定一套公平合理的评价考核制度，按考核的结果来决定奖金的数额。真正打破大锅饭的平均分配制度，只有显差别才能做到真正意义上的职工激励。

另外，在奖金的设立上，可以设绩效奖、市场创新奖、效益增加奖、最佳贡献奖等等不一而足，不必受条条框框的限制，可根据不同的情况设立不同的奖金，使之最大化的起到激励中层管理人员的作用,达到增加公司效益的目的。

2、股权

推行中层管理人员持股计划。使中层管理人员以管理者和投资者的双重身份，更加具有关心和改善企业经营成果的积极性。

第一 公司股权分享。

公司股权分享是指公司中层管理人员通过持有公司一定份额或全部的股份，同以中层管理人员的身份参与公司的一般收入分配和以公司股东的身份参与公司净利润的分配。这种利润分配方式体现了中层管理人员既是公司的管理人员，又是公司的股东和所有者。持股中层管理人员与公司其他股东一样，共同承担公司的经营风险，共同分享公司绩效。

第二 业绩为基础的股权激励

(1)股份奖励，公司在初期就奖励给其中层管理人员一定数量的股份，同时设立与股份数量相当的等级目标，当目标达到一定等级予以免还，免还率由等级目标的完成情况决定。

(2)业绩股份，将经营目标分成几个等级，在考察期末，按中层管理人员完成目标情况分等级奖励不同的股份。

3、公司利润分享制。

公司利润分享制是指公司和中层管理人员共同分享公司利润的一种公司收入分配方式。实行该方式的公司，定期按一定比例将公司利润分配给公司中层管理人员。这种收入分配方式主要体现了中层管理人员只参与公司的利润分享，而不承担公司的亏损。公司根据公司绩效的具体情况决定是否进行利润分享、分享的比例以及分配的方法。

二、精神激励

第一、公司经营决策权分享。

即公司中层管理人员参与公司经营管理的一种激励方式，也称中层管理人员参与制。因为中层管理人员参与了公司的管理活动，所以他们就必然对公司的绩效产生影响。按照现在物业管理总公司的实际，中层管理人员只有经营执行权而没有经营决策权，只有公司的最高领导者才能够拥有公司的经营决策权。如果让没有经营决策权的中层管理人员参与企业经营决策，那么实际上可以认为是公司最高领导者对其中层管理人员的一种信任激励，从而可以在深层次上达到激励中层管理人员的目的。

第二、倾听中层管理人员的意见和建议

向中层管理人员征求意见，本来就是表示对中层管理人员智慧的肯定和尊重。如果中层管理人员的建议具有相当的价值而真的得到采用，就更能够满足他们的成就感。能够在公司的发展当中不断看到自己的成绩，能够让中层管理人员产生“这是我的事业”的感觉。另外，经常性的让中层管理人员参与决策，其实也是把公司经营的风险从一个人的脑袋转移到整个团队身上。

值得一提的是，让中层管理人员参与决策，对企业的发展也是非常有好处的。俗话说“众人拾柴火焰高”，认真倾听中层管理人员的意见，积极采纳中层管理人员提出的合理化建议，在中层管理人员自我实现的过

程中，企业所获得的收益也一定是非常可观的。在美国企业界首创“建议箱”制度的柯达公司，仅1983、1984两年就有三分之一以上的中层管理人员提过建议，公司由于采纳中层管理人员建议而节省了1850万美元。柯达公司设立“建议箱”所取得的成果，吸引了美国不少企业。目前，国外相当多的企业已仿效柯达设立建议箱来吸收中层管理人员意见，改善经营管理。

第三、对中层管理人员的杰出表现表示感谢

现代人际关系学研究显示：每个人都要求得到承认，因为人们有情感，希望被喜欢、被爱、被尊敬，正如劳伦斯所说：“每个人脖子上都有一个无形的胸卡，上面写着‘让我感到我的重要’。企业的中层管理人员当然也希望自己的付出能够得到肯定，这里所指的肯定可以采用很多形式，例如当众的表扬，私下的夸奖和肯定，以及一句真诚的感谢等。俗话说，士为知己者死。当中层管理人员的努力得到认可的时候，他们会产生由衷的归属感和自豪感，并且为自己的工作感到物有所值。

（二）基层管理人员激励的方式。

公司的基层管理人员主要包括各个部门的主管、副主管、大学生和外聘骨干等。基层管理人员是公司和各部门的骨干力量，是仅次于中层管理人员的次要激励对象，对基层管理人员可以采取以下激励措施：

1、事业激励

将物业管理公司的发展目标巧妙地同基层管理人员的个人发展联系在一起，应是一种不错的激励手段。让基层管理人员个人的发展和物业管理公司的事业紧紧联系在一起，可以充分调动基层管理人员的内在潜力。因为一个人的事业心一旦被发掘出来，就可以焕发出无穷的力量，基层管理人员会为实现一个实实在在的目标或理想，而认真地考虑自己如何做和怎样才能做好。在具体操作上，可以通过公司人力资源部为基层管理人员设立个人人生职业规划的方法来实现，这种方法可以极大的增加基层管理人员对公司的向心力和凝聚力。

2、职位激励

人是有各种各样的需求的；根据马斯洛的需求层次理论，人不但有物质的需求，也有精神上的需求。因此，创造恰当的非物质的条件，也是吸引基层管理人员的一种重要的手段。而使基层管理人员在工作中得到满足是一种行之有效的方法。根据基层管理人员自身的素质与经验，结合公司内部的实际情况，依照公司的目标策略，给基层管理人员设置工作和职位，使其能够在工作中得到发展的空间，不但满足了基层管理人员自我满足、自我实现的需要，同时，也使得基层管理人员在工作中得到了锻炼，反过来也有利于公司的发展。

3、目标激励

每个人都有成就感的需求，就连孩子也是这样。因此管理者在管理的过程中，要不断地为基层管理人员设立可以看得到、在短时间内可以达到的目标。在目标的设立上要注意不要定的太远，如果目标定的太远，基层管理人员会有一种虚无缥缈难以实现的感觉，会挫伤基层管理人员的工作积极性。

4、荣誉激励

每个人都有荣誉感。要设法让基层管理人员们感觉到、认识到荣誉感的崇高性。基层管理人员做出成绩，就会受到公司上上下下每个人，包括公司总经理尊重。设定荣誉不仅可以对获得荣誉的基层管理人员起到激励的作用，对没有获得荣誉的基层管理人员也可以起到激励作用，鼓励他们更加努力工作争取获得荣誉。在荣誉设立上，可以设“先进基层管理人员奖、勤劳工作奖、最佳基层管理人员奖”等等。在荣誉奖项设立上不怕多，可根据不同的实际情况设立各种不同的荣誉，达到最大化激励基层管理人员增加公司绩效的目的。

5、责任激励

大部分人都希望能够担任一定的职务，公司领导应该让大部分的基层管理人员找到适合自己的事情并负起一部分责任。基层管理人员一旦感觉到自己在某个方面受到了重视，他自己会尽自己最大的努力来把这方面的事情做好。选定适合每个基层管理人员特点的工作，则是中层管理者和老总应该在平时的观察和了解

中掌握的。

6、晋升激励

这是绝大多数单位都在使用的一种激励方法。但是由于有的单位没有更多的位置可以晋升，或者有的单位不能在晋升过程中按照选优的标准来实施晋升，就可能造成这些单位在使用晋升激励手段时出现偏差和错误。物业管理总公司在这个问题上要特别注意晋升的公平性和公正性，否则非但不能得到激励的效果，还可能在基层管理人员中制造出不和谐的音符，影响公司的团结和稳定。

7、企业文化激励

物业管理公司长期以来对企业文化的建设是比较重视的。其实成功的企业文化对于企业基层管理人员的潜移默化的作用有时比物质的激励更为效。企业文化是在一定时间内逐步形成和发展起来的稳定、独立的价值观以及以此为核心而形成了行为规范、道德准则、群体意识，风俗习惯。一个企业的文化，尤其是强文化，会强烈影响一个基层管理人员对企业的根本看法，并影响该企业的领导风格、领导方式、组织的结构及其关系、企业控制职能的应用方式。而这些都是企业能否有效吸引住基层管理人员的主要影响因素。一个良好的企业文化不但可以激发全体基层管理人员的热情，统一企业成员的意念和欲望，齐心协力的为实现企业战略目标而努力，而且是留住和吸引住基层管理人员的一个有效的手段。现在越来越多的人认为企业不仅是一个工作劳动的场所，同时也是重要的社会交际场所，所以物业管理公司除做好以上几方面的工作外，还应重视营造一个积极的、协调的环境和氛围，满足人们这方面的需要，提高对基层管理人员的吸引力。

8、物质激励

每个人都需要物质的支持和保证。如果一个企业不能保证基层管理人员基本的生活所需，那么就失去了激励的基础。大部分基层管理人员如果在企业不能按时拿到工资、奖金等，他们的积极性就不复存在。但是物资激励应该有一个适当的比例，也就是说要有一个比较明确的标准。比如：做出什么样的贡献就可以晋升职务，做到了什么标准可以得到奖金分到住房等等。运用薪资

考虑到自身的实力和实际条件，物业管理公司应制定一套有自己特色的灵活的薪酬制度，一般可以采取“底薪＋奖金”的模式：“底薪”可以与企业原有的薪酬制度统一，基本上差距不大，而“奖金”可以根据工作性质和基层管理人员层次的不同采取不同的计量标准和评价方式。采取这种模式主要从以下两方面来考虑：

首先，这种模式可以满足基层管理人员日常生活的基本需要，使他们可以安心专注于本职工作，也可以提供了充分调动基层管理人员积极性所必需的物质激励。这样既有利于增加物业管理公司对基层管理人员的吸引力，也符合物业管理公司的能力和条件。

其次，物业管理公司的特点决定了公司内部人与人之间密切的配合对公司的生存和发展至关重要。所以在吸引新的基层管理人员的同时，企业也应重视协调新老基层管理人员的关系。而这种模式由于采取了和原有工资制度基本一致的“底薪”，可以保护原来基层管理人员的工作积极性，而且由于制度和观念的变化，大部分人也都可以接受“为公司做出突出贡献就应获得高额报酬”的观点。这样公司在引进新基层管理人员后不会引起组织内部的不稳定，甚至引起原有基层管理人员的流失。针对不同工作性质和处于企业组织不同层次、不同岗位的基层管理人员，企业应采取不同的评价标准和方式来评价基层管理人员的绩效和确定“奖金”特别时年底奖金的数额，以保证公平和效率的原则。运用福利

另外，物业管理总公司应积极参与社会福利制度的改革和建设，按照法律的规定，根据自身条件，努力建立较为完善的福利保障制度。并尽可能地为基层管理人员解除后顾之忧，以增强基层管理人员对企业的归属感和向心力。

（三）普通员工的激励措施和激励应注意的问题

一、公司对普通员工可以采取以下激励措施：

1： 目标激励

通过推行目标责任制，使公司经济指标层层落实，每个普通员工既有目标又有压力，产生强烈的动力，努力完成任务。

2： 示范激励

通过各级主管的行为示范、敬业精神来正面影响普通员工。

3： 尊重激励

尊重各级普通员工的价值取向和独立人格，尤其尊重公司的普通员工，达到一种知恩必报的效果。4： 参与激励

建立普通员工参与日常工作管理、提出合理化建议的制度，提高普通员工主人翁参与意识。5： 荣誉激励

对普通员工劳动态度和贡献予以荣誉奖励，如会议表彰、发给荣誉证书、光荣榜、在公司内外媒体上的宣传报导、家访慰问、推荐获取社会荣誉、评选星级标兵等。

6： 关心激励

对普通员工工作和生活的关心，如建立普通员工生日情况表，总经理签发普通员工生日贺卡，关心普通员工的困难和慰问或赠送小礼物。

7： 竞争激励

提倡公司内部普通员工之间的平等有序的竞争以及优胜劣汰。

8： 物质激励

有条件的增加公司普通员工的工资、生活福利、保险，发放奖金、生活用品、工资晋级等。9：处罚

对犯有过失、错误，违反公司规章制度，贻误工作，损坏设备设施，给公司造成经济损失和败坏企业声誉的普通员工，分别给予警告、经济处罚、降职降级、撤职、留用察看、辞退、开除等处罚。

二、采取激励措施应注意的几个问题

企业的活力源于每个普通员工的积极性、创造性。由于人的需求多样性、多层次性、动机的繁复性，调动人的积极性也应有多种方法。综合运用各种激励手段可以激发全体普通员工的积极性、创造性、企业的综合活力，但在采取激励措施时应注意以下几个问题：

1.激励普通员工从结果均等转移到机会均等，并努力创造公平竞争环境。

2.激励要把握最佳时机。

——需在目标任务下达前激励的，要提前激励。

——普通员工遇到困难，有强烈要求愿望时，给予关怀，及时激励。

3.激励要有足够力度。

——对有突出贡献的予以重奖。

——对造成巨大损失的予以重罚。

——通过各种有效的激励技巧，达到以小博大的激励效果。

4.激励要公平准确、奖罚分明

——健全、完善绩效考核制度，做到考核尺度相宜、公平合理。

——克服有亲有疏的人情风。

——在提薪、晋级、评奖、评优等涉及普通员工切身利益热点问题上务求做到公平。

5.物质奖励与精神奖励相结合，奖励与惩罚相结合。

注重感化教育，西方管理中“胡罗卜加大棒”的做法值得借鉴。

6.构造普通员工分配格局的合理落差。

适当拉开分配距离，使普通员工在反差对比中建立持久的追求动力。