第五章 专项物业管理方案和措施（5篇材料）

第一篇：第五章 专项物业管理方案和措施

第五章

专项物业管理方案和措施 第一节

环境卫生保洁管理方案

校园环境物业管理服务中心所负担的工作主要是校园环境绿化、美化和保洁。

实现目标：将校园建成具有花园、植物园、生态园特色的统一体。让广大师生员工在清洁、文明、安全、优雅、方便的环境中工作、学习、生活。全身心的为创建世界一流的高等学府共同奋斗。

一、校园环境绿化、美化

1、标准：校园、花园、植物园、生态园统一体。

2、措施：

(1)采取科学的管理措施，对现有的花草树木进行维护。包括施肥、灌溉、修剪、病虫防治、防冻及人为损害等，使之健康茁壮的生长。

(2)对于校园内的植物种类、花草、花木、树木合理搭配，使它们相映成趣，争奇斗艳，竞相成长，形成生机盎然的活跃氛围。

(3)对影响校园美观安全的病、老、死、枯、危树及时进行清理更新

(4)优先引进对净化环境、维持生态平衡、有特殊功能和形态独特能产生优雅气氛的植物。(5)稳定绿化管理队伍，培养专业技术人员，提高该队伍 的专业技术水平。

二、校园卫生保洁

1、标准：地面干净，无杂物、无污渍。墙面干净，无违规张贴物及污渍。空中、树上、电线杆上无杂物悬挂，无卫生死角。

2、管理措施：

(1)广场、道路等公共空间采取滚动式清理打扫，每天不少于四次。特殊情况下随时打扫。

(2)卫生死角每周清理三次。

(3)临时活动后的张贴、悬挂、摆放，与有关单位联系后，除继续保留的外、及时清除。

(4)合理放置保洁设备，保持其整洁完好。

三、教学楼、办公楼卫生保洁

1、标准：无异味、无杂物、无灰尘、无污渍、无死角。

2、措施：

(1)楼道、楼梯、大厅采取滚动式清扫。

(2)卫生间是清扫的重点，卫生间的保洁范围包括便器、地面、门、墙、窗户、洗手池等。保洁人员利用学员上课空隙时清扫。在便池内放置清除异味物品。

(3)洗手池下、墙角等卫生死角每天清理两次。

四、教室管理

1、标准：及时开门、关门，不影响教学。桌椅摆放整齐。地面、桌椅无杂物、灰尘、污渍。

2、措施：

(1)密切与教学部门合作，及时开门，保证按时开课。(2)保持教室内清洁整齐，让师生在舒适的环境中学习、工作。

(3)树立防火防盗安全意识。关门前、开门后对电源设施进行检查。严禁无关人员进入教室。如发现可疑人员和不安全隐患及时处理和报警。

五、除害防疫工作

1、标准：与政府除害防疫部门密切联系配合，做好除害防疫工作。

2、措施：

(1)根据季节和地理环境位置的特点进行除害。暖季以消灭蚊蝇为主。在老鼠蟑螂集中的地方投放药物。

(2)每周对卫生间及公厕进行喷雾消毒一次。(3)垃圾箱内的垃圾每天清理干净，暖季每周对垃圾箱喷洒消毒三次。

六、临时性环境布置与清理

学院及院属单位经常有会议、演出、颁奖等临时活动，需要物业配合摆放、悬挂等布置。物业保证与有关单位密切配合，及时准确，保证质量的完成活动前的布置与活动结束后的清理工作。

七、工作人员守则：

1、以校为家，有主人翁意识，热爱影视教育事业。

2、爱岗敬业，想方设法，尽职尽责做好本职工作。

3、树立服务意识，端正服务态度，文明用语。不卑不亢，妥当处理人际关系。避免发生不必要的矛盾冲突 营造和谐气氛。

4、追求上进，注重学习。不断提高自己的政治思想觉悟、文化水平。成为一个有素质有修养的能够跟上时代步伐的人。

5、仪表整洁，举止文明，身心健康。

八、奖惩

1、对于工作认真负责，任劳任怨，成绩突出的人，给与表扬和奖励。

2、对于消极怠工，工作不负责任，批评后不悔改者，给予辞退。

3、因工作疏忽引发事故造成经济损失的，由本人负责赔偿。

第二节

治安、消防保卫管理服务方案 保安及消防管理

1、基本实行封闭式管理。

2、保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉区域内的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

3、结合区域特点，制定安全防范措施，物品出门实行凭证通行制度。

4、进出车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

5、区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。

6、室内停车场管理严格，出入有登记。

7、非机动车辆有几种停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁。

8、危机人身安全处设有明显标志和防范措施。

9、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，运行正常，完好无损，可随时起用。

10、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种问题。

11、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

12、订有突发火灾的应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。

13、房屋装修报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后消防部门验收合格。

14、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书。

15、学生宿舍消防用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。

16、员工素质和形象

（1）着装整齐、统一，帽不歪带、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破，器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然。

（2）仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感。

（3）每班次交接应完成全套交接岗动作，做到熟练、准确、动作到位。

（4）站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距。

（5）熟记校区内各个部门情况。

（6）认真填写、看好交接班记录内容并按要求完成。（7）学生进出时，要主动“问好”、说“再见”。（8）当班期间，态度和蔼，笑容可掬，给人以亲切感和舒适感。

（9）不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、大闹（正常工作需要除外）。

（10）熟练使用各种消防器材，掌握使用要领。（11）熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧。（12）下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求。

第三节

公共设施、设备及场地维护及报修管理方案和措

第四节

车辆管理方案 校园车辆管理制度

为了确保校园的交通安全，加强道路交通管理，创建平安和谐的校园环境，特做出以下管理规定：

一、本规定适用所有出入学校，并在校园内部通行的车辆。

二、机动车辆的管理

（一）车辆进出

1、所有进入校门的机动车辆（含摩托车、电动车）必须减速缓行，进出校门应主动接受门卫查验，经同意后登记，方可进出。本校教职工私家车、送货车辆一律从校方指定校门进出。

2、无牌无证车辆严禁进入校园。

3、凡在校内举办的各种会议或活动的外单位车辆，由主办单位提前一天向学校申请，经同意办理手续后由学校通知门卫放行。相关科室人员须事先通知安保人员具体时间、路线等，避开学生上学放学和自由活动时间。

4、禁止来校的其它外来机动车辆，任何来访的车辆一律从校方指定校门入校。

5、车辆载物出门，一律凭处室、部门负责人出门证明放行。

6、特种车辆（公安、消防、救护、抢险）进出校门安保人员要主动疏导，确保畅通。

（二）车辆行驶

1、车辆进入校园后，禁止鸣笛，行驶时速不得超过10公里/小时；严禁超车；在遇学生上下课人流高峰时，机动车应主动避让，严禁与学生争道。

2、严禁在校园内无证驾车，练车和试刹车；驾驶证照必须年检有效，并与所驾驶的机动车型相符；严禁酒后驾驶。

3、摩托车、电动车、助力车严禁在校园内行驶；上、下班使用者必须按指定位置停放。

4、基建、维修等各类工程用车必须到相关部门办理审批手续发证后方可进出校园，且在工程区域内和指定路线上行驶。

（三）车辆停放

1、机动车辆须停放在指定地点，严禁在禁行区域和道路上乱停乱放。

2、因办理公务或来校指导工作等需要进入校园的机动车辆由学校保安人员指挥车辆按指定路线慢速行驶，停放在指定的地点。

3、车辆停放时，须拉紧手刹、关闭电路、锁好门窗以保安全，若发现该问题，车辆管理人员及时通知车主。

4、距离校门、路口、消防水栓15米内禁止停放各种车辆，确保消防通道的畅通。

5、外单位车辆不得在校内停放过夜，特殊情况须经学校批准。

三、非机动车辆的管理

（一）进出校门的非机动车必须证照齐全、手续完备。

（二）进出校门时，须下车推行，载物出门时，凭物品出门证放行。

（三）校园内禁止骑车带人，不准双手脱把或手中持物；不准扶身并骑，互相追逐或曲折竞驶。

（四）所有非机动车应停放在指定地点有序停放，严禁乱停乱放。

（五）学生自行车停放在校门外两侧指定地点，要锁好，发现未锁或车况有问题的，车辆管理员及时通知车主。

四、管理办法

（一）上学放学时，车辆管理员在校门口维持秩序，管制车辆。

（二）进出校园的车辆，应自觉服从管理，凡违反本规定或造成交通事故的，按规定追究当事人的责任，违反交通法规造成后果的，由公安部门按交通法规有关条款处罚。

（三）在校园内行驶的车辆，造成对学生伤害的负主要责任，并按有关规定进行经济赔偿。

（四）对无牌无证，或擅自进入校园以及在禁止通行区域内行驶停放的各种车辆，除教育批评外，对其立即驱逐出校。

（五）保卫工作人员负责检查校园内的非机动车，对违规的车辆停放、行驶等，要做出相应的处理。无视校园规定的，加锁暂扣，并按相关规定处理。

（六）对违反规定不服从管理者，必须学习校内车辆管理规定后方可领取车辆，严重违规者除学习规定外，还须其交纳费用，并交公安机关处理。第五节 公寓管理方案 第六节

绿化管理方案 校园绿化制度

为了推动校园绿化工作的开展，加强校区绿化管理，保护和改善校园环境，根据有关法律、法规，结合本校实际情况，特作如下规定。

一、本规定所称的校园绿化，是指校园范围内绿化即：

1、建校以来义务种植的各种树木花草；

2、通过专业绿化公司设计施工完成的绿化（草坪、树木、花木、绿篱等）工程；

二、校区绿化作为学校建设的重要组成部分，按照市有关绿化规定设计方案，保证绿化比例，投入绿化资金，注重绿化效果,加强绿化工作的领导和管理。

1、成立以校长为首，分管 后勤的副校长、总务主任、生化教师，绿 化管理员在内的校园绿化美化工作领导小组，由总务处具体实施校园绿化美化工作。

2、根据学校整体格局，认真制定学校校园绿化美化的长远规划。绿化美化是校园建设的蓝图，应包括绿化美化的平面布局。树木花草配置，花坛的设置和安排，以及人力、物力、财力的配置等。

3、制定规划时应集思广益、博采众长、科学论证、精心设计，力求做到实用性与艺术性、经济效益与社会效益完美结合，和谐统一。

4、根据规划，按不同绿化区域的条件、类型、作用以及植物不同生长习性，因地制宜、因时制宜地种植各种花草、树木，搞好校园花木的有机配植。

三、树木配植要做到五结合：

1、落叶树与常青树相结合，以常青树为主。

2、乔木与灌木相结合，以乔木为主。

3、观赏树与经济树相结合，以观赏树为主。

4、木本与草本相结合，以木本为主。

5、点、线、面相结合，以点、线搭配植物为主。

四、花草种植要做到配植合理，还要做到四季常青，四季花香。

五、广植树、盆花。在搞好校园绿化美化的同时，利用盆花易搬动的特点，搞好学校接待室、办公室、会议室、教室等室内的绿化美化，以便让师生们在紧张的学习和工作中，得以减轻劳累、疲倦，使室内也充满盎然的生机，从而实现其观赏的价值。同时组织师生参加绿化美化活动。

六、搞好校园花木的维护保养，做到“四要”：即春要栽、夏要剪、秋要管、冬要保，还要做到适时施肥、施水、防治病虫害，适时修剪等，从而达到绿化美化校园的目的。

七、凡在校的教职员工，都有依照国家有关规定履行植树和其他绿化义务。

八、任何部门、单位和个人，不得擅自占用校园绿化用地。确需临时占用的，须经校绿化管理部门审查，报经校党委批准，并办理有关手续。占用期满或占用期间学校绿化需要时，占用部门、单位和个人必须腾退占用的绿化用地。

九、按照规划设计栽植的树木花草成活后，任何人不得擅自移植，确需更换移动的，经校绿化管理部门审查，报有关部门批准后实施。

十、花木工要不断提高花木培植技术和管理水平，认真履行职责，不仅要做到勤于培植，还要搞好科学管理。校园绿化管理制度

1、不准践踏草坪，2、不准钉、拴、刻划、攀折树木；

3、不准擅自折枝摘花，采集种子、果实、割草；

4、不准在草坪或树木上抛散、堆放、晾晒物品；

5、不准在绿化区内倾倒垃圾和杂物；

十一、对损坏花草树木的相关人员，除按实际损坏的情况予以赔偿外，是教师的，要扣教师个人年终业务考评，是学生的，要纳入班级量化管理中。诸往初中 绿化管理员职责

为了推动校园绿化工作的开展，加强绿化工作的管理，保证和改善校园环境，使管理人员目标明确，责任到位，特定如下职责：

1． 绿化管理员要认真履行职责，以良好的工作作风，尽职尽责地做好自己的本职工作。

2． 加强树木、花草的保护和管理，适时修剪、施肥、浇水、松土、除草，力争成活，减少和防止死花死树。

3． 加强病虫害的防治工作，害虫孽生季节要组织喷打药水，及时减少和消灭害虫，保证树木、花草的生长旺盛。4． 对贵重树木、花草要了解、掌握其生活习性，做到心中有数，有目的有计划地精心培育护理。

5． 根据校园的绿化情况，适时适量植树栽花，做好花木移栽，合理调整校园花木布局。

6． 对花坛、花篱、行道树、警示牌等应及时检查，发现问题加以整理，使其整齐、美观。

7． 对一些优良品种，能采集花种的应做好花种的采集工作，适时栽培繁殖，并保证成活。

8． 协助卫生人员搞好厕所管理工作，保证校园有一个良好的卫生环境。

9.服从学校的临时性工作安排，并尽力地完成任务。第七节

物业档案资料的建立与管理方案

一、管理处文档管理人员专职负责管理处所有文件（通知、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要）及资料（技术图纸、说明书、手册、个人简历、员工档案、市府法规、车辆档案等）的存档、收集和保管。

二、任何人员借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。

三、属秘密文件的要妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准的人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。

四、业主、员工个人档案材料属秘密材料，他人无权翻阅，文档管理人员也不准将这些资料擅自给他人过目。

五、文件资料等要合理归档，归档要注意整齐，归档前要先把资料分类，无论是按字母顺序还是按内容、按时间等形式分类，其目的都是为了查找迅速方便，因此都必须在档案夹里清楚的标明。

六、要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期的文件资料，要及时清理，无保存必要的材料，经管理处领导批准可做销毁处理。

第八节

节约水电管理方案

第九节

学生日常行为教育、管理及服务工作方案 第十节

人文环境建设管理方案

第六章

紧急应急预案措施及方案 校区突发事件紧急预案 第一章 总则 第一条 目的

为保障校区广大师生员工的公众利益,及时应对突发事件,控制和消除突发事件带来的危害,结合校区实际,特制定本安全紧急预案。第二条 适用范围

适用于校区内发生的突发、紧急事件。第三条 引用文件 学院《安全管理办法》 校区《安全管理办法》 第二章 机构与职责

第四条 突发事件紧急处置领导小组。组长： 副组长： 组员：

第五条 突发事件紧急处置领导小组职责

1、定期召开会议，督促校区各部门采取超前防范措施，及时消除产生各种突发事件的隐患。

2、突发事件发生时，全权负责处理突发事件，一般突发事件，小组成员要迅速到达现场；重大突发事件，主要领导成员要迅速到达现场，并及时向学院领导及主管部门反馈事件有关信息；要尽快判明事件性质，分级负责，采取有效措施控制局势，将事件危害程度控制在最低限度。

3、突发事件平息后，尽快查明原因，提出善后处理意见，并认真总结经验教训。第三章 事件处理原则与程序 第六条 事件处理原则

处理校区内发生的突发、紧急事件的基本原则是：“及早发现，及时控制，坚决控制事件在萌芽之中，解决在校园之内”。在突发、紧急事件未调查清楚，未处理完毕的情况下，杜绝一切不实信息的传播途径。校区内一旦发生突发、紧急事件，首先要果断处置，尽快平息，有关人员在事件处置过程中要掌握“宜疏不宜激，宜快不宜迟”的工作方法，杜绝事态扩大。

其次，一方面及时疏导导致突发事件的各种矛盾，不能激化矛盾，及时疏散介入突发事件的各类人群，避免人群聚集。另一方面，要采取各种及时有效措施，快速决断，不可迟缓，在有效的时间和空间内将危害降到最低限度。

突发、紧急事件的处理过程中要以法办事，依法处置。第七条 事件处理程序

1、校区各值班人员随时接警、报告突发事件并当即处理。

2、突发事件发生后，首先要在第一时间报告校区综合值班领导。综合值班人员要快速赶到现场，实施以“保护人员生命为关键”的抢救和其他预处理措施。学生中出现纠纷、打架和受伤等突发事件，处理程序为：

1）普通事件 事件程度为一般，如不存在跨系部单位的情况，由事发系部直接处置办理；存在跨系部单位的情况，由校区综合办公室接手进行协调处理；

2）严重事件 事件程度为严重，涉及到公安部门介入的情况（报案），由校区保卫部门、事发系部进行协调处理。3）异常严重事件 事件程度异常严重，属于刑事案件范畴，直接由公安机关接手办理，校区保卫部门、事发系部进行配合处理。

3、综合值班人员要及时判断突发事件的性质和类型。若需公共救助，则迅速报告公共救助部门，申请救助，同时将事件情况向校区突发事件紧急处置领导小组。

4、领导小组成员迅速赶赴现场指挥救助。采取有效措施，在公共救助部门的帮助下消除或控制突发事件。

5、领导小组及时向学院汇报突发事件具体情况。

6、做好善后处理工作。分析事件各种因素，进行整改和责任追究。

7、总结经验教训，认真查找事故原因。改进工作，避免再度发生突发事件。第四章 安全紧急预案

第八条 火灾突发事故紧急处理预案

1、报警：校区值班人员立即报告校区综合值班领导（联系电话：63125411），火势严重应即时拨打校外“119”报警。

2、切断电源：值班人员立即采取各种措施，对配电室进行断电处理，防止引发电火灾事故。

3、一旦发生火警，值班人员要即时打开一切安全通道，组织指挥学生人群迅速疏散逃生。

4、校区各岗位值班人员和在校和当班在岗的义务消防人员，应在第一时间内赶到火警现场。在分清形势的情况下（因电起火，严禁用水灭火），组织指挥有关人员取用灭火器，对准着火处进行喷射灭火。

5、发现有人员受伤情况，立即送校医室或直接送往医院救治。

6、对事发现场进行保护，直至专业人员赶到为止。

7、积极协助保卫、消防部门调查事故原因。第九条 被盗突发事件应急处理预案

1、校区内发生被盗的情况后，要即时通知门卫、保安人员关闭所有外出通道。

2、被盗单位部门的当班人员要立即向综合办公室保卫室或综合值班领导（联系电话：）报告，案情重大的被盗事件一旦发现，应该立即报告校区领导并及时同当地派出所联系（电话：）或直接拨打“110”报警。

3、当班人员要首先保护案发现场，直至保卫或公安部门到来，其次，要如实将了解的情况报告公安和保卫部门，协助公安、保卫人员一起进行搜捕嫌疑人的行动。第十条 学生斗殴突发事件处理预案

1、密切注意进出学生宿舍人员的行为举止，警觉并立即判断容易发生斗殴的下列几种行为： A、有大声叫骂的； B、有酒后行为粗野的；

C、有外来人员，三五成群不经登记闯入学生宿舍的； D、有手执棍棒、石头各类凶器的； E、有几个人在门外张望，神色可疑的。

2、发现有可疑行为人员的，应马上进行询问。当意识到可能要发生严重后果时，应及时向校区综合值班领导（联系电话：）汇报，并同当地派出所取得直接联系（电话：），汇报有关具体情况。

3、在事件现场，要采取措施（请闹事一方离开现场为第一方法）有效控制事态，迅速隔离、稳住闹事双方。

4、如发现有受伤者，马上叫人送校医院或直接医院救治。

5、对事件所发生的经过，要做好详细记载，并配合保卫处或公安人员进行调查。

第十一条 学生急病突发事件处理预案

1、白天情况下，学生在校区内突发急病，应首先立即呼叫其他在场学生，迅速将该生送校医室救治，并向学生所在系、班级的领导和辅导员进行汇报。

经校医室诊断，属于病发情况紧急时，实施进行以“抢救学生生命”为第一原则的措施，直接送往医院进行抢救，或拨打“120”医疗紧急电话请求救援。

2、夜晚情况下，学生突发急病的，应立刻同校区综合值班领导（联系电话：）取得联系。属于病发紧急情况的，直接送往医院进行抢救，或拨打“120”医疗紧急电话请求救援。

3、及时将病员情况向校区领导汇报。第十二条 食物中毒突发事件处理预案

1、发生食物中毒或疑似食物中毒事故后，应首先积极救治病人，并立即报告校区领导和有关单位部门。

2、执行本办法第十一条《学生急病突发事件处理预案》，展开救治工作。

3、保留造成食物中毒或可能导致食物中毒的原料、工具、设备和现场，配合卫生行政部门进行调查，按要求如实提供有关材料和样品。

4、对饭菜留样要有专用冰箱、留样记录。第五章 善后工作和责任追究

突发事件平息后，要做好善后工作，防止出现反复。第十三条 要坚持依法办事，同时讲究策略，注意工作方式方法和态度，防止产生误会，授人以柄。特别要注意做好受害人和家属的工作，按照法律法规处理善后问题，通过沟通，赢得理解，不产生新的矛盾。

第十四条 要认真总结产生突发事件的原因和后果，通过突发事件挖掘出深层次的矛盾，在全校进行整改，杜绝同类事件的再次发生。

第十五条 突发事件平息后，要向学院报告，内容包括事故发生的时间、地点、事故起因、规模、性质、造成的影响及处理意见和处理情况等。

第十三条 责任追究执行学院、校区《安全管理办法》的有关规定。第七章

特色与创新服务

第二篇：物业管理措施

物业管理措施

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

（二）定期向业主物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）空调安装统一。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。

（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格，有登记。

（4）停车场停放整齐，场地整洁。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

（6）联系群众，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备。

（2）实行标准化清扫保洁。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（1）受理本小区二次装修咨询与审批。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

9、社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

（2）制有居民精神文明建设公约。

（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

（4）业主满意率95%以上。

（七）针对性的专项服务（代理业务）

1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。

4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

三、公司拟采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源

（一）人员设置。

根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积计算,本公司管理处拟设置工作人员11人。

职位 人数 负责内容

管理入主任兼业主联络处主任 1人 负责总体工作安排、业主沟通

工程人员 1人 负责设备、设施维修、保养

车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费

保洁绿化人员 1人 负责保洁绿化

保安人员 6人 负责岗亭、车辆出入、巡逻

注：财务人员由总公司兼任。

（二）综合效益简要分析

综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：

管理费 维修金

五、物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

(一)前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。(二)物业管理的启动

1.物业的接管验收

1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。

2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）

2.入伙管理

1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3.二次装修施工全过程监控

二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

(三)完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2.共用设备管理

本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1）给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注

楼道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水 擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印 5 擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印擦公共防盗门 1次/周 无灰尘擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝擦消火栓 1次/月 无灰尘擦窗户 2次/月 无灰尘

道路 1 路面 循环清扫 无杂物路边绿地 2次/天 无杂物水泵结合器 1次/周 无灰尘路灯柱 1次/周 无灰尘

绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项 目 措 施 标 准

绿化浇水 浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮 修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草 清除（每周一次）确保基本无杂草

防虫 病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护 施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木 修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1）、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收代发。

2）、特约服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等

六、物业接管事项说明

（一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。

（二）为了高效完成接管工作，公司领导成立以陈副总经理为首的接管验收小组（具9年物业管理工作经验）。成员包括2名工程师、1名会计师。

第三篇：物业管理节能措施及方案

节能措施及方案

依据国家关于节能的法律法规、北京市地方节能通知以及学院的要求，暂定如下方案：

一、日常管理

1、建立日常能源管理制度；

2、在甲方能源管理部门在组织领导下，配合实施学校能源管理的基本任务：统筹、综合、协调、管理学校的各项节能工作；

3、贯彻执行国家、地方、行业主管部门的有关节能方针政策、法规、标准，组织制定节能管理细则、节能目标和各种有关管理标准、制度并组织实施。

3、组织制定节能宣传、教育和培训规划并组织实施。

4、组织制定并实施规划，节能技术改造和技术攻关计划及节能计划。

5、组织审定各类能源消耗指标和节能指标。

6、检查各项节能工作。

7、组织召开节能工作例会，进行节能工作的计划、布置、检查、总结。

二、物业管理常用节能措施及手段

（一）公共照明系统的“绿色革命”材料及控制选择

“绿色照明”要注意两个方面：

1、一方面是灯具的选择；

2、另一方面是开关控制设备的选择，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。

譬如：用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。

（二）变频控制系统在机电设备中的节能作用

变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高，这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此，当空调、电梯、水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业主需求。

（三）供水系统的节能方法

供水系统的节能主要有两个方面：

1、一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；

2、另一方面是要保持经常巡视，及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费，而且越拖延，浪费越严重。因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。

（四）水电计量表具的量化管理

现阶段，公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作，是物业管理公司负责的。因此，做好水电计量平衡十分必要。定期查抄总表、分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。

如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中，并在各管理处加以推广，将给公司的物业管理工作带来较大的促进。

浅析物业管理中的节能措施

1、如何在物业管理过程中节能

１．提高物业设备设施的科技含量，做好项目节能

物业常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等，可以尽量采用节能省电型产品。尽量避免出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。

２．提高物业管理者节能意识，强化管理节能

对各个岗位上的员工的工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；应落实各项管理制度，完善质量管理控制体系；另外，还要按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费。

可以考虑选用有综合调控能力的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。从员工日常工作入手，做好项目节能。一个完善的管理，既能够实现物业项目的节能意图，也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效果。

３．提高用户节能意识，形成自觉节能的习惯。

与甲方沟通交流，做好日常的宣传工作。使用者的节能意识和节能积极性相对于学员比较弱。物业管理公司作为管理者，有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等。另外，物业管理人员自身也应做好节能工作，从随手关灯、注意节水等细节做起，为用户树立一个好的榜样，帮助用户养成自觉节能的习惯。

4、物业工程节能降耗新措施

工程系统能源控制（水、电、气、暖等）的管理，对供水管道设施加强检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，避免因管理力度不够造成浪费；对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每一个绿化区浇水不超过30分钟，并让每天的值班人员进行巡视监督；园区喷泉水池尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞，尽可能减少脏物对水的污染；

用电方面，做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录。发现问题及时处理，将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗；

锅炉房是天然气主要的消耗地点，也是能源消耗的重点区域，在节能降耗活动中，根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点，在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则，从技术层面上讲，节能分两个阶段。

前期节能：（从设计到选用建筑材料）包括使用保温材料，真空隔温玻璃；屋顶、外墙面安装太阳能光板；（物业员工可用）安装节能灯具与设备；多载花草树木，少做水池景观；雨水收集池；空调的冷凝水可以聚集起来浇花草树木；化粪池的沼气用来做饭；设施设备的安装要便于后期维护等；（目前富洲在这方面做的不够）

后期使用：

1、根据季节变化，随时调整路灯的开关时间。

2、屋内空调温度不要设定过高式过低；

3、加强培训节能意识，做到人走灯关，不做无谓的浪费；

4.按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费；

5.游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富洲一期就是这样的）

6、有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等；在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。因此，要对各个岗位上的员工工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；

物业管理常用节能措施及手段

1、公共照明系统的“节能化”

主要措施和手段： ⑵、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；

⑵、楼内公共照明灯具开关采用可控的灯具开关，随用随开；

⑶、对公共娱乐场所，实施专人看管负责制，根据娱乐人数进行开关；

⑷对停车和车库的照明，采用分时段，进行开关；

⑸、公共设施设备房照明，根据人员工作情况，进行控制，进行维修保养时，多开一些灯，平时少开或不开。

2、变配电设备的“节能化”

⑴、降低变压器的变损。根据不同季节，调节变压器外环境温度（对室内干式变压）夏季，采用人工方法，降低外围温度。（外围温度超高，变损超多）；⑵、调节三相负荷的平衡，来降低变压器和线路的损耗；⑶、调节电容补偿能力，提高用电质量，获得电费的补偿。

3、三相用电交流电机变频的“节能化”

⑴、二次供水电机变频节能（对直接加压式二次供水），根据用水量，采用水压变频方式，节省电费；

⑵、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数，安装牵力感应器，调节电梯牵引电机频，节省电费。

4、二次供水系统的“节能化”

⑴、蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视，防止失|考试|大|灵，造成跑水和漏水；

⑵及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问题，跑水和漏水，造成浪费；

⑶加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现问题，不能及时关闭，造成浪费。

注：供水系统不象供电系统，一旦局部出现问题，供水系不象供电系统停止供应，另外，一旦等到问题出现再维修，浪费已形成，无法挽回，因此，日常检查维护对供水节能来说尤为重要。

5、水电计量表具的量化管理

海口大多数居民用水用电是由物业公司负责抄表到户，支付费用，给物业公司经营带来一定的风险。因此，做好水电平衡计算十分必要。定期查抄总表、住户分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法，及时、有效地反映水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，及时处理，这样才能规避水电亏损的风险。

物业节能措施

一、从提高客人节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。

在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。设节能专职督察员，而且做到人走关灯、饮水机、电脑、关空调。

二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。

在物业管理公司的各部门中，工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”：

第一、要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。

第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。

第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。在提高认识的基础上，我（2）如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主委员会推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。

（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。例如借助银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商，如先支付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。

三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。

把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知要求：

（一）每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好园区水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。

（二）做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。

（三）坚守岗位认真做好园区各项巡视工作：

1、专业人员重点控制园区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。

2、工程护卫值班重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。

3、专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。

4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。

（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。

1、专业每日参照天气预报温度、检查机房及附属设备。

2、工程部对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。

3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。

4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。

5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。

1.电力供应管理

电是建筑用技术装备规定使用的能源形式。人们天天无意识地、频繁地与各式各样的电器在打交道。

大多数设备，也包括许许多多建筑用技术装备，今天几乎一无例外地用电来工作，电的需要量还将不断地升高。

楼宇电力系统主要分为电力供应和电力配电两部分。电力供应系统设备主要有高压开关柜、变压器、低压开关柜等；电力配电系统主要有低压配电盘、配电箱等。电力供应系统将来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配的低电压，同时根据用电负荷的种类、等级、用电量、用电位置等，把电力进行分配和控制。电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备，同时对用电设备进行各种用电保护和控制设备的运行。

楼宇照明系统是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能灯具和光源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象，提高照明系统的节能控制方式，加强系统的管理能动性和灵活性是达到节能目的唯一途径。我司推荐主要采用以下几种方式进行照明节能控制：

日光和照度控制

定时开关、集中控制、移动侦测控制、场景控制、按钮控制 1)日光和照度控制

一年四季日起日落的时间都不同，加之天有不测风云，今日风和日丽，明日可能就变成阴天多云。当日光采光不足时就必须要利用灯光进行补偿。可这种补偿是随机的，且需要补偿的照度也不一样。此外，靠近窗户或幕墙的区域与远离窗户和幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不同的。因此我们依照室外阳光强度和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。对于像北京XX大堂及XX这样大空间的建筑区域，可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域，在每个区域内依据照明负荷或面积分成不同的供电回路。不同回路上的灯具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安装在室外和室内的照度传感器信号与设定的照度指标相比较后控制电灯的开启或闭合，同时调整灯光亮度。在这里需要注意的是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置，区域的划分要合理，相邻区域的灯具布置要有一定的重叠。另外，每个回路所带的电灯不易过多，否则投资额将会增加（大功率的调光器价格很高）。

2)定时控制

建筑物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯可以采用预先设定时间（段），譬如在下班时间自动变暗或关闭，或者只有在上班时间才供电。由此可以避免人走灯明，浪费能源的现象。

3)集中控制

照明系统智能化集中控制，将所有的电灯都可以在中央控制室进行集中控制，设定各种运行参数，随意修改运行模式，智能化的面板开关可以任意的设定、调整开关控制的区域。将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系统改变成具有人性化设计、可以根据不同的需求、任意的条件（定时开关，照度控制，移动检测控制等）进行单一或组合式的控制，加之与调光器的配合更加会使得照明系统锦上添花，实现了在不降低照明标准，甚至更加丰富照明内容的基础上最大限度的节约能源，对今后北京XX的运行管理将带来不可估量的经济效益。

4)移动侦测控制

针对公共区域，例如电梯前室、楼梯、通道等，往往没有人时也是灯光长明，浪费了宝贵的能源。利用智慧型移动探测器，控制电灯开启。当有人到达时，探测器输出信号，启动电灯；经过一定时间，电灯自动关闭或者转暗。移动探测器也可以兼作可疑行动或非法入侵报警探测用。

5)场景控制

对于一些具有一定组合灯光效果要求，或者多种灯光效果的场所或区域，如建筑外观照明、广告照明等，可以采用场景控制模式。相同场所的灯光可以组合成若干个场景，各场景之间的切换都是平顺而容易。在设置场景模式时我们可以选择最节约能源的方式进行组合控制，即简化了控制，又达到了节能的目的。

6)按钮控制

对于大部分公共区域的照明都可以不设置手动面板，而是采用集中控制方式。但是对于一些局部场所，例如办公区域、营业场所、某些特殊房间等，仍然可以采用传统的手动面板控制方式。所不同的是手动面板都是智能化的，通过软件设置可以任意改变面板控制的对象，而且面板开关没有负荷容量的概念，甚至可以一键多控。智能化的面板开关具备调光的功能或分段控制功能，就是在手动状态下，也同样能达到节能的目的。

以上各种控制方式可以单独运行也可以组合工作，例如：按钮控制和移动探测控制相结合，正常工作时间采用按钮控制，下班后自动切换到移动探测控制模式，从而保证了一天二十四小时都处于节能控制状态下。照明系统智能化为今后的物业管理带来了极大的灵活性和可操作性。

2.空调系统节能控制

空调系统是一个大能耗系统，对于北京XX这样的大型建筑，空调系统的控制较为复杂，如果采用一般的控制方式，即要保证环境的舒适性，就不可避免得要浪费掉大量的能源。可是当我们运用一些先进的节能控制方法，使得能源的利用最大化，即满足环境的需求，又节约了能源。

空调系统主要由冷源水系统和空气调节风系统两部分组成。下面我们就从“水”和“风”两种介质的控制来阐述节能控制方案。

1)冷源系统的节能控制

(1)理论分析

我们知道空调系统中冷冻水泵和冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷选定的，且留有余量,而运行情况是一年四季长期在固定的最大水流量下工作，由于季节、昼夜和客户负荷的变化，实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计负荷低。通过我司经验分析，一般楼宇水泵流量和压力的最大设计负荷（负载率为100%），一年中，负荷率在50%以下的小时数约占全部运行时间的50%以上。一般冷冻水设计温差为5—7℃，冷却水的设计温差为4～5℃，在系统流量固定的情况下，全年绝大部分运行时间温差仅为1.0～3.0℃，即在低温差、大流量情况下工作，从而增加了管路系统的能量损失，浪费了水泵运行的输送能量。一般空调水泵的耗电量约占总空调系统耗电量的20～30%，故节约低负荷时水系统的输送能量，具有很重要的意义。所以我们建议采用随热负荷而改变水量的变流量空调水系统。采用变频器调节泵的转速可以方便地调节水的流量，其节能率通常都在40%以上。

(2)一次冷冻水泵控制

空调水系统的负荷对象通常为空气处理机组和风机盘管两大类，前者表冷器供冷量通过两通阀自动控制，当空气处理机组在定风量方式下运行，冷水量将随着需冷量的改变而变化；当空气处理机组变风量运行时，主要依靠调节送风量来满足冷量的需求，仅仅在冷负荷较小时达到了风量的最低值才会改变冷水量，后者的两通阀采用位式控制模式，打开时为设计流量，关闭时流量为零。通常水系统总冷量与水流量特性的综合作用呈非线性，水流量的变化相对于总冷量的变化要小。

以冷冻水总流量控制一次水泵的转速。如果多台一次水泵并联运行时宜采用同步变频控制。一次水泵变频控制的流量范围应为50%G～100%G，此范围内流量与频率的变化基本呈线性关系。变频器在低负荷时的效率将下降，不宜无限制地扩大频率变化范围，只要能满足流量调节的变化范围即可。

一次水泵和冷冻机组仍然采用负荷（冷量）控制方式，当总冷量较大时根据总冷水量控制水泵和机组的运行台数，总冷量小到某个值（可以根据空调系统设计估计或现场试测得到）时改为总冷量控制。这样控制是基于考虑到当总冷量需求较大时停止一台机组运行可能出现总供水量不足的现象，此时工作水泵达到额定流量值，空气处理机组的两通阀全部打开，管路阻力降低而致使水泵的工作点向低扬程、大流量方向移动，严重时可能造成水泵电机过载发生事故。

对于一次泵采用变流量方案时由于变流量运行，其供水温度也是不断变化的，此时冷水机组供水温度传感器不再起控制调节作用，它的主要用途是检测水温并通过设定水温的上、下限对冷水机组起连锁保护作用。当空调系统出现低负荷时，供水流量已经处于低流量运行状态，由于低流量必定导致供水温度下降，使得冷水机组制冷效率降低，节能效果势必收到影响。因此，我们可以适当提高供水温度并保持，在调节供水量来达到一个新的平衡点。

(3)二次冷冻水泵控制

在采用变风量控制空气机组方式时，冷冻水流量变化范围不大，因此我们推荐采用总冷量控制调节二次冷冻水泵转速，改变供水量。如果出现负荷太小的情况，改为控制压差旁通调节阀开度的方式控制，此时二次水泵转速不变，保持恒定供水流量，调节旁通水量来满足冷量的需求。

2)空气处理机组系统的节能控制

空气处理机组系统分为风系统和水系统两部分。水系统可以按照常规调节二通阀开度来控制送风温度，测量参数可以是回风温度或者室内温度。风系统比较复杂，负荷变化是严重影响风系统正常工作的主要原因。为满足环境的要求，往往不得不是空气处理机组运行在最大负荷的情况下，以损失能源为代价来满足环境的需求。近几年变风量空调技术的发展越来越成熟，成功的范例不少。所以我们建议空调系统的空气处理机组采用变风量控制方式。

(1)变风量控制的节能效益分析

空调系统的送风量通常是按夏季室内的最大余热量设计的，一般工艺设备，照明发热量占约75%，围护结构传热量占25%，后者是随室外气象条件而变化的。实际上全年出现最大负荷量的时间是很短的。当室内负荷变化时，如果采用定风量运行，一方面浪费风机电耗，另一方面会出现许多季节需要再热，造成冷热量抵消。采用变风量运行，就是风机采用变频调速控制，根据房间热负荷变化，改变风机转速和风量。

(2)空气处理机组变风量控制

变风量控制（VAV）空调系统成功与否在很大程度上取决于是否采用最佳的控制方法。目前采用较多的控制方法有定静压和变静压两种。定静压控制系统的机理是，在保证系统风管上某点（或几点平均）静压一定的前提下，调整风机转速来满足室内负荷变化的需求。该种方法的关键是确定风管上的静压点，往往是根据经验值来定，科学性差。不同的风系统静压点的位置也不同，所以出现较多变风量系统达不到设计要求或节能效果不明显。在日本这种方法已经很少采用，取而代之地是变静压控制空调系统。变静压控制思想是尽量使风阀处于全开（85%～100%）状态，使系统静压降至最低，因而能最大限度地降低风机转速以达到节能目的。

变静压空调系统分为三个控制环节，室内送风量控制、总风量控制和送风温湿度控制。室内送风量控制是根据室内温度与设定温度的差值计算出要求风量（送风温度一定），控制风阀开度改变实际送风量达到计算风量的要求。系统总风量控制是以各风阀开度来决定系统需要总风量，从而调节空气处理机组的风机转速，改变送风量来满足总风量的要求。当室内热负荷不断降低致使风阀开度低于设定的最小开度时，说明单纯调整风量已经不能满足负荷变化的要求，此时我们可以提高送风温度使整个空调系统从新达到平衡。另外，改变送风温度可以改善室内温度过高或过低而产生的不舒适感和室内的气流组织，提高环境的舒适度。

在变风量空调系统新风量的控制是一个不可忽略的重要参数，当送风量在运行过程中随着负荷的减少而不断减少时，新风量也将随着送风量成比例减少，在负荷很低的情况下，就有可能出现新风量不足现象，因此必须对最小新风量进行控制。新风量的控制方法也有多种，例如风阀跟踪调节、送回风机控制、设置独立新风机控制。空气处理机组混和段静压控制和CO2浓度控制等，我们认为CO2浓度控制较适应人员变动率大，且室内有害物主要是由人产生的建筑。通过测定CO2浓度对新风量进行控制。

3）中央空调冷凝水的利用

冷凝水用于冷却塔补水

冷凝水的冷量提高空调系统的效率

智能建筑节能是一个非常复杂的问题，由于每栋建筑物的用途不同，采用的建筑材料不同，建筑形状不同等等，往往难以进行有效的比较，因此无论从定性方面来看，还是从定量方面来进行分析，显然尚有大量的课题需要我们去做深入的研究。所以，我司在进驻北京XX项目后，将根据项目实际情况，进行专业的分析及数据汇总，进行针对性的专项研究，制定一套完整的节能运行方案，以实现节能降耗、合理运行的目标，并积极认真的融入在日后的日常工作及管理中

校后勤曾采取多种措施，实施节能方案，其中包括：（1）加强师生的节能意识的素质教育；

（2）聘用人员对无人使用的教室检查照明、晚自习后关闭教室照明；【派专人分时段进行巡视，如课间、午休、夜间、日照较好的环境下关灯；（3）用电经费承包式管理；

（4）采用计算机或单片机对教学区供电实施分时管理。

（5）电网滤波技术等。【利用大自然太阳，将太阳能转化为光伏发电】（6）【加装声控及时控组合控制照明及空调用电】

（7）关闭好门窗，做好节能宣传，夏季温度控制25-26℃之间、冬季控制在16-8℃之间。（8）对空调机组室内机过滤网、室外机翅片等进行清洗，保证无堵塞现象，利于房间温度快速达到设定要求后停机；

（9）冬季对暖气片管进行排污，保障暖气片不脏堵散热良好。

节能办公室工作职责

节能办公室是学校节约型校园建设领导小组下设的常务能源管理机构，接受学校节约型校园建设领导小组的直接领导，节能办公室设在资产与后勤管理处。其主要工作职责如下：

一、落实执行国家和北京市有关节能、节约型校园建设的法规、方针、政策，落实学校节约型校园建设领导小组的各项决议。

二、负责起草学校节约型校园建设的总体规划，报学校节约型校园建设领导小组批准后，负责具体组织学校节约型校园建设总体规划的实施。

三、负责起草制订学校的节能管理规章制度和节约型校园建设相关文件，经学校通过后组织实施。

四、负责组织节能技术改造项目的立项、申报、实施，检验技术改造项目的节能效果。

五、负责制定学校节能工作计划，获准后组织实施。负责编写学校节能工作总结。

六、负责制定学校节能宣传教育计划并组织实施。组织好节能宣传周活动，开辟学校节能宣传网页，对各单位的节能工作进行指导。

七、负责全校资源、能源消耗的统计及上报工作。

八、负责对全校水、电、气、暖的使用进行宏观调控、指标分解及考核。对违章用水、用电、用气提出处理意见，对节能工作成绩突出的单位和个人提出奖励意见。

九、对节能理论和实践进行研究，定期对校内能源计量数据进行统计分析，并向节约型校园建设领导小组汇报情况。

十、完成节约型校园建设领导小组交办的其他工作。

《中华人民共和国环境保护法》 《中华人民共和国节约能源法》 《公共机构节能条例》

《中华人民共和国可再生能源法》 《能源标准化管理办法》 《重点用能单位节能管理办法》 《节约用电管理办法》 《国务院关于加强节能工作的决定》

第四篇：物业管理方案中质量保证体系及措施

物业管理方案中质量保证体系及措施 建立质量管理体系保证管理目标的实现

ISO9001国际质量管理体系作为先进的管理模式和可靠的管理平台，在物业管理企业中的应用，可以有效的控制管理水平在一个稳定的范围内。通过ISO9001质量管理体系对总体管理服务质量进行管理控制，根据适用、适应、充实、完善、提高的原则进行改进。将主要程序及操作规程规范化、程序化、文件化，确保质量管理体系具有可行性、有效性。

ISO9001标准是由ISO/TC176质量管理和质量保证技术委员会制定所有国际标准的一个组成部分，它的质量管理八项原则体现在标准的各项条款中，对产品的质量保证及提高有着重要意义。

一、以业主为关注焦点

组织依存于业主。因此，组织应当理解业主当前和未来的需求，满足业主要求并争取超越业主期望。

物业管理服务中最根本的要求是识别并满足业主的需求，二、领导作用

领导将本组织的宗旨、方向和内部环境统一起来，并创造使员工能够充分参与实现组织目标的环境。

本物业将公司领导提出的各项管理服务理念及要求通过建立质量方针和质量目标等方式落实并固定到各项管理服务程序之中，保证公司所有管理服务水平在公司有效控制之下。

三、全员参与 各级人员是组织之本。只有他们的充分参与，才能使他们的才干为组织带来最大的收益。

四、过程方法

将活动和相关资源作为教程加以识别、理解和管理，可以更高效的得到期望的结果。

本物业经过长时间运作识别出物业管理八大过程：物业接管验收程序、房屋管理及公共设施管理程序、机电设备管理控制程序、安全管理程序、环境管理程序、文化服务程序、维修安装服务程序、紧急突发事件处理程序。公司将这些过程的程序及操作规范以文件的方式固定下来，通过服务质量内部检查等制度有效的保证了管理服务质量。

五、管理的系统方法

将相互关联的过程作为系统加以识别、理解和管理，有助于组织提高实现目标的有效性和效率。

嘉爱物业将物业管理中的所有过程有效的结合起来，形成一套切实可行的质量管理体系。

六、持续改进

持续改进总体业绩应该是组织的一个永恒的目标。

XX物业将持续改进作为一个主要的工作目标，对日常管理服务及质量管理体系，不断进行改进，以保证提供的管理服务水平与像是情况相适应。

七、基于事实的决策方法

对数据和信息的逻辑分析或直觉判断是有效决策的基础。XX物业通过各种有效手段获取具体数据，通过科学的数据统计分析法从中提取各种有效信息，作为决策的基本输入项。

八、互利的供方关系

通过互利的关系，增强组织及其供方创造价值的能力。

XX物业根据专业化分工原理，充分利用社会资源，一方面能有效的提高管理服务质量，另一方面也能有效的节约社会资源。

（二）、X 物业质量管理体系的运作

一、XX物业质量管理体系文件的编写

XX物业在充分理解吸收质量管理八大原则内涵的基础上，根据ISO9001国际质量管理体系标准，利用各方面的资源，充分识别物业管理及公司运作的各项程序，组织专业人员编写出公司质量管理体系文件。

经过一段时期的试运行，对质量管理体系文件进行修改，确定公司质量管理体系文件，同时为了提高质量管理体系的完整性、有序性，公司提请质量认证中心对本公的质量管理体系进行认证。

Xx物业质量管理体系中分的体现了质量管理八大原则，同时通过持续改进保证质量体系的适宜性及有效性，现已成为公司各项管理服务水平重要的支撑线。

二、Xx物业质量管理体系文件

XX物业质量管理体系文件的结构包括四个层次、五个部分： 1.质量手册 2.程序文件 3.作业指导书 4.质量记录 5.质量计划

质量手册是质量管理体系中最高层次的文件，规定公司质量方针、描述质量体系各项要求，是公司有关质量管理的纲领性文件。公司程序文件是支持质量手册的第二层次的文件，明确规定各有关质量活动的途径。作业指导书是指导完成某项具体工作任务的方法和操作规程。项目质量计划用于标示质量管理体系如何应用于某一具体项目或合同文件。

三、XX物业质量管理体系的具体运行

总体运作系统以操作运行系统为主的质量保证组成，“优质服务”理念贯穿管理思想之中，在各项管理制度中均有体现。同时在具体运作过程中通过一系列有效手段进行控制，保证所提供的管理服务水平在体系控制范围之内。1.规范内部质量控制程序

以ISO9001质量管理体系对总体管理服务质量进行管理控制。根据适用、适应、充实、完善、提高的原则进行改进。将主要操作过程规范化、程序化、文件化，引入信息化管理，确保作业具有可追溯性、验证性。

2、明确内部质量运作、各岗位分工与职责

内部运作中坚持管理层指挥、监督环节的封闭性，管理层将计划、组织、控制、反馈、整改集于一身，避免管理环节出现盲点与断点，保证管理及时到位；明确操作层岗位职责，严格按照工程程序作业，充分授权，在权限范围内最大限度电动员工积极性和主动性。

3、外部质量监督、控制（1）合同方监督、控制（2）业主、住户监督、控制（3）第三方检查、评审（4）意见调查

4、具体运作机制（1）激励机制

激励机制是我们人性化管理的主要方式，尊重个体权利。保持团队精神，奖优劣汰。

效益激励--建立完善的薪酬体系，充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，并以此吸引人才。

岗位激励--建立灵活的晋升体系，在人才选拔提升上不拘泥形式，“能者上，平者让，庸者下”为内部人才脱颖而出创造良好环境。目标激励--建立有效的沟通体系，重视员工思想动态，增强员工队伍的凝聚力、向心力，实现企业发展与个人发展完美结合。（2）监督机制

管理组织行为及所有内、外部管理制度合乎法规、政策要求，并接受主管部门的监督。

履行管理者应享有的权利和义务，自觉接受监督。

在收费标准、管理质量、消防、治安、财税等方面接受政府等相关部门的监督。

运用内部服务质量检查、质量记录手段，达到持续改进工作质量、完善管理的目的。（3）自我约束机制

执行“满足需求，控制成本，量入为出“的原则，并按规定在财务上实行公开制度。执行行业道德规范

全体员工遵循管理规范和自律标准

全体员工遵循员工守则、规章制度、岗位职责的规定。

（4）设服务热线，作为主要的信息监控处理中心，对各方面信息进行收集、处理；获得反馈信息后，通过分析处理，向相关部门、人员反馈并监督其及时跟进，直到圆满解决问题。各类信息既是控制和评价管理活动的重要依据，也是揭示和克服薄弱环节的重要手段。（5）最终评价机制

1.推进管理质量体系检查制度 2.建立业主满意度指标 3.兑现目标承诺（指标考核）

四、质量管理体系在荷香苑小区物业管理中的应用

质量管理体系为企业提供一个有效的管理平台，XX物业经过若干年的摸索，已积累了一定的物业管理企业运作质量管理体系的实际经验，并在、等项目成功运用到各类型的物业管理之中，取得了显著的效果。

第五篇：物业管理服务方案执行保障措施

物业管理服务方案执行保障措施

日常管理

一、计划管理

根据小区的住户情况和公司的经营管理的总体目标,管理处要制定出各种配套计划,以使工作更加主动、有效和协调。主要计划有：

（一）编制和控制部门的各项预算和工作目标；

（二）制定每月、每周工作计划；召开每周业务工作会议，确保工作区域处于良好状态。

（三）制订每月培训计划并监督实施。

（四）制定好物资设备的管理计划。

二、组织管理

根据小区的规模及管理体制,设置、调整和完善管业部的各种机构和岗位，明确各种岗位的职责和任职要求，并制定各项工作的操作程序和业务流程，以及各项规章制度。

三、人员管理

根据各岗位的任职要求和待遇,聘用合适人员,通过不断的培训使他们掌握管业部工作的职业态度、职业知识、职业技术和养成职业习惯。同时，通过有效的奖惩与激励管理，使员工能始终积极、主动地进行工作。

四、物资设备管理

制定好物资设备的管理计划。与各部门分工合作，做好物资设备的采购、领用、安装、维修、保养、更新等各项工作，以减少资金的耗费与占用。

五、质量管理

培训员工树立质量意识，实行全面质量管理。通过对各项工作质量标准的制定、实施、检查、改进这样一个不断循环往复的过程，不断保持和提高服务质量和工作质量水平。

六、预算管理

合理编制和控制管理处月、的各项预算。通过各种服务措施来不断增加收入。同时，在审批部门领用的物资时，努力在不降低规格的前提下，尽可能降低成本。

七、协调管理

协调好管业部与大厦内及大厦外各部门的关系。前者如与发展商、销售部、保卫部、工程部、财务部、综合部、保洁公司及财务采购人员的关系，后者如与街道办事处、公安局、航空公司、快递公司、邮局等的关系，以取得它们对管业部工作与管理工作的支持和合作。

服务保障措施

一、以情动人，以理服人，营造家的氛围

通过与员工的互动交流，主动了解员工的思想，聆听员工的心声，以情动人，以理服人，并开展一些小活动来营造家庭氛围，使员工增强主人翁意识，使员工在情感上得到归属感，进一步认同公司、认同管理，增强管理处的执行力。

二、激励与惩罚

实行上述一系列的考评、考核办法，除每月评出量化分数作为项目及其每一员工当月绩效工资的发放依据外，每月量化分数累计到年底还作为项目及员工年终奖和评先进的重要依据。鼓励先进，鞭策落后，提高员工队体整体素质。

三、强化员工服务意识

物业管理的管理目标是通过服务实现的，它的产品是服务，无论是秩序维护、保洁还是维修都是服务。因此，强化员工的服务意识，树立“业主第一，服务至上”的服务意识，“关心人、理解人、尊重人”的观念，是提高服务质量的重要前提。

四、全员实行岗位责任制

以精简高效的人员架构和专业实际的岗位职责为基础，搭建小区物业服务运作框架。建立完整的评估考核体系和监督管理，对物业服务运作的每一位员工的表现进行考核评估。

五、公司品质管理服务检查系统

由物业管理处严密监控工程维修、保洁作业、秩序维护巡查、业主投诉处理等物业服务每一个工作环节；其次，各级主管根据自己的经验，更感性地调查监管；最后，物管处对业主定期拜访，定期进行全园区的物业服务调查问卷等形式都将使物业公司的服务水准时刻处于监察状态。

六、多方位开展员工培训

通过各种形式的培训，使管理处员工提高物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。

七、经营好管理处周会、各部门晨会，使其成为上传下达的有效通道，也成为解决各项问题的桥头堡。