物业管理方案

第一篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2。

六、前期物业接管 a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b)物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书

面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l 抄水、电、气表的底数，记录备案。l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。

七、入伙

1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序发函 办入伙手续签约

5、办理入伙手续程序已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章 &n

棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

第二篇：物业管理方案

3.4 XX广场物业管理方式、工作计划及物质装备

3.4.1物业管理方式

指挥机构 执行机构

（主任）（各部门主管、专业人员）

监督机构

（主任和公司物业部）

反馈渠道

3.4.2 XX广场工作计划

前期介入计划

序号 项目 工作内容 计划时间 签订物业管 中标后十天 理服务合同 签订物业管理服务合同

参与规划、A、收集整理各类图纸资料，熟悉XXXX 中标后进驻

设计与建设 广场情况。到物业交付 B、加强与发展商、施工单位等部门联。系，参加工程例会，了解工程进度。

C、就物业管理方面，对XX广场当时

阶段提出专业建议。

D、参与现场施工管理及各类设备的选

型与调试。

在建物业前 A、全面介入在建物业的施工。中标后至物 期介入工作 B、向项目部提出合理化建议。业交接前 C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、分专业工种全面熟悉物业。

组建机构 A、人员招聘。物业交付使 B、人员培训考核。用前三个月 C、人员上岗及试运行。

办公后勤 A、管理用房及办公用品配置。物业交付使 B、安排员工用房。用前二个月 C、物资配备。制定与完善 A、严格按照ISO9000质量管理体系标 物业交付使

各项章制度 准，制定符合XX广场管理处的各 用前3个月 项操作规范

B、结合XX广场实际情况，对各项

操作规范进行调整完善。

前期介入工作计划

序号 项目 工作内容 计划时间 物业验收与 A、依据接管验收标准，逐项严格进 物业交付使

接管 行审查。用前一个月

B、对不合格项目备案，并督促责任

部门整改。

C、进行复验。

D、符合接管标准后办理书面移交手

续。

E、制作XX广场的“备忘录”。

A、配合开发商进行有关问卷调查 物业销售全及回馈意见收集 过程B、协助进行宣传推广8 销售配合 入伙阶段工作计划

序号 项目 工作内容 计划时间

入伙实施 A、与环卫、房管局、公安、物价局、物业交付使

电信、银行等有关部门取得联系，用前后三个 开展有关工作。月 B、各项入伙资料文本的准备。C、明确入伙流程及各岗位职责。

D、与开发商共同策划举行入伙仪式，入伙现场的准备。

E、入伙手续办理。

初次业主意见 A、以问卷调查、电话、拜访等形式了 物业及交付

调查 解业主各类信息，加强与业主交 使用三个月

流。内

B、针对业主合理意见，进行纠正措施。

C、回访与回馈意见收集。二次装修管理 A、装修方案审批，宣传装修规定。物业交付使 B、装修手续办理及装修服务。用起 C、装修施工工程监控。

D、装修工程验收

档案建立与 A、收集业主资料归档。物业交付使

管理 B、各类图纸资料的装订归档。用起

C、建档与运用。

配合销售 A、以出色的物业管理协助推动销售，物业交付使

及时将顾客信息反馈给销售部。用起

B、协助销售部、工程部做好售后服务

工作。

管理期内工作计划

管理期 主要规划项目 备注

第一年 A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善 自物业公司

符合XX广场特点的各项管理规章制度及操作 进驻之日全

规范。面交付一年

B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物 内

业管理相关政策法规。

C、全面导入CI识别系统。

D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。

E、员工系统培训开展。

F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。

G、按照社区活动计划，开展适合XX广场特点的社区活动。

H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。I、管理水平达到市优标准，J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，尽最大力量满足业主需求。

第二年 A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展 全面交付使 各项增收节支工作。用二年内

B、开展各项便民服务活动。

C、争创“XX市物业管理优秀小区”，并获得称号。D、管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居

住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申

报。

E、装修计划制定。

G、个性化服务的提供和推广。

3.4.3XX广场物质装备

u 物业管理办公、商业用房配置

XX广场按总建筑面积 133001平方米算，应配置399平方米

u 行政办公用品

序号 名称 单位 数量 1 电脑 台 4 2 打印机 台 1 3 传真机 台 1 4 复印机 台 1 5 办公家具 批 1 6 档案柜 只 8 7 饮水机 台 4 8 计算机 台 8 9 资料文件夹 批 1 10 挂钟 个 4

办公用房，532平方米商业用房。11 更衣箱 个 24 12 办公易耗品 批 1

u 保安设备

序号 名称 单位 数量 1 对讲机及电池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 应急灯 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 个 24

u 清洁设备

序号 名称 单位 数量 1 吸水机 台 1 2 高压水枪 台 1 3 2.4M双节伸缩杆 支 12 4 4M伸缩杆 支 8 5 1M铝合金梯 把 4 6 2M铝合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清洁用品 批 1

u 工程维修设备工具

序号 名称 单位 数量 1 万用表 只 3 2 钳流表 只 3 3 下水道疏通机 台 1 4 电焊机 台 1 5 小台钻 台 1 6 工具箱 个 4 7 1.5M铝合金梯 把 2 8 2.5M铝合金梯 把 1 9 应急灯 只 4 10 常用零星工具 若干 11 预备零配件 若干 12 冲击钻 台 1 13 手电钻 台 1

Ø 3.5 XX广场物业管理处机构设置、人员配备、培训及管理 3.5.1机构设置与职能分布

行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。

物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务项目等。负责物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及住户委托的维修服务项目等工作。

客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。

财 务 部： 负责管理处各项费用的收缴和内部帐务管理。3.5.2XX广场人员配备

坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。人员配备表 序 号 职 务 数 量 1 管理处主任 1 2 管理处主任助理 事务部主管兼 3 物业事务部主管 1 4 客户服务部主管 1 5 行政事务主管 客户服务部主管兼 6 财务部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全护队领班 3 9 保洁领班 3 10 出纳 1 11 接待兼档案管理员 1 12 文员 1 13 安全护队员 24 14 保洁人员 12

工程人员 7

3..5.3 人员培训

培训的意义：

l 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。

培训的目标：

l 培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。

通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。

培训的方式：

l XX广场管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。第一步：岗前培训

物业入伙前，管理处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉XX广场，同时树立正确的服务意识。第二步：在职培训

完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。第三步：提高培训

在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。培训课程：

l 管理处专业培训：确保管理处正常及有效的运作。（1）基本物业管理概况（2）管理处的具体运作

l 客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务标准。（1）客户服务准则（2）电话用语、礼貌培训（3）客户接待礼仪（4）客户投诉（5）客户管理

l 工程培训：根据XX广场实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。（1）物业接管验收（2）二次装修程序控制（3）设备保养和维修

l 保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇 的特性，加强物业保安服务意识。（1）保安准则及工作纲要（2）保安仪表、行为及纪律

（3）处理投诉及对客户的礼貌和态度

（4）保安消防装备使用

（5）保安消防智能化系统的使用及维护（6）紧急情况的处理办法（7）火灾事故的处理办法

（8）车辆、人员出入控制（9）事故纪录（10）法律、法规（11）队列操练

l 清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法（1）清洁流程和标准（2）清洁、绿化器材和物料（3）检查标准（4）绿化管理

3.5.4 XX广场管理处人员管理

人员管理的原则：

l XX广场管理处以政府有关法律法规、公司各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。

l 全体员工均采用聘请合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。

录用、培训和淘汰：

l 按照公司规定的员工上岗条件和素质标准，严把招聘关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才。

l 凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用。留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。l 根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，升职加薪。

l 人员的聘用要求、招聘程序（略）。l 员工调动、辞职和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。

考核方法：

l XX广场管理处实施管理处主任目标责任制，签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。

l XX广场管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考核一次，以此决定下属员工的工资、奖金。

l 对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。

l 考核、奖惩和工资调整（略）考勤制度（略）员工考核标准（略）

员工形象：

l XX广场管理处导入形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。

l XX广场管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和XX物业的公众形象。工作人员一律穿着指定制服上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。

员工手册（略）

第三篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（，以下省略）l 物业管理费：11.34万元 应收

12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）

预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* m

2（1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年

（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元

（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元

（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元

（9）保险费：暂不投保

4、业主、使用权人入住程序发函

办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据

入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份

缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主

八、物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

（一）房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上 程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

第四篇：物业管理方案

金山街办还建小区物业管理服务方案

为充分体现金山街道办事处建造黄金山工业新区的开发初衷，开创工业园区建设的新时代，急需成立一个既有一般物业管理功能、又能适应我处还建小区管理模式的物业管理公司，努力加快还建小区逐步向城市化小区跨越的步伐。结合本区实际，现将管理服务方案草拟如下：

一、管理目标（按照物业具体情况描述）

我们将本着“优质、热情、务实、进取”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“业主的需求就是我们最大的追求”的服务管理理念，对还建小区实行科学的管理，提供优质、高效的服务，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建处一套与业主层次相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切的感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

二、管理重点

（一）实施全程物业管理。从开发商、业主、及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。在完成前期物业管理介入的基础上，做好新房的接管验收，完善入住管理。

（二）导入IS09000质量管理理念。紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，制定一系列高标准的

物业管理行为规范。

（三）合理引导村民转变身份。逐渐过渡到社区，倡导健康文明的生活习惯，带领全体业主及拆迁户融入黄石市新的城市化进程中，（四）依照市场化、企业化运作方式。提供全方位服务，依据《临时委托合同》开展多元化经营，引进项目，为村委会服务。

三、具体方案

金山街办还建小区物业管理，在实际操作中，我们将分阶段，有重点、有步骤地落实相应工作。

（一）管理内容：

1、从政策法规的角度讲，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供小区公共部位环境设计的相关意见

6、提供几点安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施

工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与村委会管理中与物业管理有关事宜的协调与沟通；

（二）管理措施

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高村民入住管理的专业技术含量；

3、制定村民入住管理计划，积极稳妥地开展工作；

4、参与各村委会有关工程联席会议，熟悉协调各方面关系。

（三）秩序维护管理方案

在小区物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、先进工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项和重要的工作，最为广大业主所关注，特制定常规防范于技术防范想结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护小区公共秩序，防止和制止任何危机或影响物业、业主安全的行为。

（1）门岗的任务： 礼仪服务

维护出入口的交通秩序

对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

制止身份不明人员、一贯不整者和闲杂人员进入小区； 夜间对外来人员进行询问和登记； 严禁携带危险物品进入小区；

遇到外来人员将大件物品带出小区，即与物主核实，并作登记；

为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的人物；

按规定路线巡视检查，不留死角；

巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全、做好安全防范工作；

对小区内的嫌疑人员进行检查防范； 对小区及楼宇安全、防火检查； 装修户的安全检查；

防范与协助公安部门处理各类治安案件； 防范和制止各类违反小区管理制度的行为；

1、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对小区内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点采象措

施，并及时通知值班技术维护，进行现场处理。

（2）值班秩序维护街道秩序维护报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）管理措施；

1、实行半军事化管理，制定秩序维护管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作责任心；

2、强化秩序维护人员的内务管理，开展系统军事化素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，配证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修，保养，确保监控设备完好；

6、保证监控执勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理师物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实的做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容

1、做好消防监控中心的管理

2、做好消防设施、器材的管理

3、保持消防通道的畅通

4、加强装修期间的消防安全管理

5、严谨违规燃放烟花爆竹、烧纸钱；

6、严谨携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电气短路等引发火灾因素

（二）管理措施

1、制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实、器材落实、检查落实；

2、制定消防事故处理预案，防范于未然；

3、建议义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，消防结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、禁止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案

绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理内容

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化，养护科学化（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；（3）制定预防措施，防止病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损害的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

（5）对小区内部工共场所进行绿化布置和养护；（6）（7）（8）

九、智能化系统的管理和维护

（一）建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请 相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二）管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三）建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四）建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五）建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商保持联系，确保以最快的速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六）日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

四、机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配置

1、机构设置

根据杨春湖小区物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排

（二）管理职责

1、项目经理全面负责物业管理处的工作

2、管理部负责行政事务管理、人员资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、社区文化建设和业主接待、回访等；

3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业务委托维修服务等；

4、秩序维护部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；

5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

（三）根据杨春湖小区的具体情况，拟配备46人，具体配

备如下：

1、项目经理 1人

2、经理助理 1人

3、管理部：管理员 4人，财务 2人，厨师 2人；

4、工程部：主管 1人，维修工 2人；

5、秩序维护部：队长 1人，秩序维护员 20人（分4班，每班 5人，主入口 2人，次入口 1人，巡逻 2人），监控员 3人（分三班，每班1人）；

6、清洁绿化部：领班 1人，清洁工 6人，绿化工 2人。

五、物业管理服务收入预算表（物业服务费标准）附表

杨春湖（还建楼）小区物业管理服务方案

目录 1.0管理目标 2.0管理重点 3.0具体方案 3.1管理内容 3.2管理措施

3.3秩序维护管理方案 3.4消防管理方案 3.5绿化保洁管理方案

3.6房屋及公共设施设备管理方案 3.7水系使用管理方案 3.8档案资料管理方案 3.9智能化系统的管理和维护 4.0机构设置及人员配置

4.1物业管理机构设置及人员配备 4.2管理职责 4.3具体配备

5.0物业管理服务收入预算表（物业服务费标准）

杨春湖（还建楼）小区物业管理服务方案

一、管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现杨村湖村村委会建造武汉市新规划区域的开发初衷，开创城村改造的新时代，本物业公司将本着“热情、优质、求实、进取”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“业主的需求就是我们最大的追求”的服务管理理念，对还建小区实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入陷阱的管理理念，创建出一套与

业主层次相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

二、管理重点

（一）实施全程物业管理 从开发商、业主及专业物业管理公司的

第五篇：物业管理方案

在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。而在 2005 年，北京市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查，其中对小区安全保卫感到不满意的达到 32.8%，35.1% 的业主表示，因小区安全保卫措施不利，其人身、财产安全受到过损害。可见，住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。

小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业

性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以，除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面：

一、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任

1.在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。

2.在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修

改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。

二、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍

物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

1.管理人员须花大力气开展培训与思想教育。

只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业

务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。2.组织安保人员认真学习有关的安全

保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。

3.严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。

物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日

程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。

4.管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备(如交通通讯和防卫设备)，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。

三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育

增强安全意识

任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。

1.物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。

2.在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和

办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失。

四、加强突发事件的预防与处理

应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。

五、加强对停车场、车辆的管理

加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难；加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。

当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。