房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题

第一篇：房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题

房地产企业土地使用税与房产税亟待明确问题

近年来，为配合国家对房地产行业的宏观调控措施，总局出台了多项针对房地产行业的政策、法规，以进一步加强房地产税收的征收管理工作。

近年来，为配合国家对房地产行业的宏观调控措施，总局出台了多项针对房地产行业的政策、法规，以进一步加强房地产税收的征收管理工作。对房地产企业的房产税、城镇土地使用税也出台了相关政策，主要有《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》、《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税税收征收管理工作的通知》。这两个《通知》主要明确房地产开发企业开发的商品房征免税、纳税义务发生时间问题以及房地产开发企业开发用地的城镇土地使用税的减免问题，对加强两税的征收管理起到了一定的规范作用，但在实际工作中，我们发现当前房地产开发企业城镇土地使用税、房产税还存在诸多尚不明确的问题。

一、房地产开发用地城镇土地使用税纳税期限问题

国税发[2004]100号文规定“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。”这就明确了城镇土地使用税的减免问题，但是对开发用地城镇土地使用税的缴纳起止时间并未明确规定。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定，“征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。”这里的批准征用的时间，有不同的理解，一是国土局与企业签订的国有土地出让合同所确定日期;二是《建设用地许可证》的征用日期;三是土地使用证的签发日期。上述三个时点，都可理解为土地批准征用的时间，至于以哪个时间为准，并没有明确的政策规定。

对开发用地终止计算土地使用税的时间也有不同的看法：一是认为，建设用地土地使用税的计算时间应当截止至住户取得房地产权证之日。其理由是房产公司为住户办理房地产权证时要将原有的土地使用证交回土地管理部门，这时房产公司对开发用地的土地使用权也告终止;另一种观点则认为，土地使用税的计算截止日应该是在房产达到可使用状态，并且对已销售房产交付住户使用的时间，即商品房交房时间。持这种观点的主要依据是《土地使用税暂行条例》第二条、第三条对纳税义务人、计税依据的规定，强调“使用”和“实际占用”土地，认为交房后房地产公司已经没权使用房产所在的土地，也不存在“实际占用”土地的行为，所以不管交房时是否已办理房产证，均不再由房产公司缴纳土地使用税。在交房和业主取得房产证之间也有一段时间距离。这两个不同的计税终止时间应用哪个?也未明确。

二、对开发用地中用于小区道路、绿化用地的征税问题

开发用地土地使用税的计税依据，根据《土地使用税暂行条例》第三条的规定为“纳税人实际占用的土地面积”，实际占用的土地面积应该为国土部门核发的土地使用证上的土地面积。但也有人提出，房产开发商在取得开发用地时城市建设部门已经要求其按一定容积率、绿化率进行规划，国土部门下达的《建设项目规划设计许可通知书》里也标明了绿化率等，而根据《土地使用税暂行条例》第六条的规定“市政街道、广场、绿化地带等公共用地”免缴土地使用税，所以计算土地使用税的面积应是减去用于绿化和道路的土地面积后作为计税依据缴纳土地使用税。这里面小区绿化和道路用地能否作为公共用地免缴土地使用税成为一个争议的问题。据了解各地税务机关在这方面征税上也存在差异。

三、已完工未销售商品房是否由开发商缴纳土地使用税问题

对已完工尚未销售的商品房是否由开发商缴纳土地使用税的问题现在也存在比较大的争议。一种观点认为对已完工未销售的商品房，应该按其建筑面积占全部可销售房产面积的比例计算应分摊的土地面积，然后以应分摊的土地面积为计税依据由开发商承担这部分房产的土地使用税;另一种观点则认为，土地使用税暂行条例及相关法规的规定都没有明确待售商品房应由开发商缴纳土地使用税，况且在开发的房产部分销售办理房产证时，对原有开发土地的土地使用证已由国土部门收回，未销售的房产成了一种商品，开发商在没有使用的情况下是不应该负担这部分土地使用税的。这个问题现在各地税务机关在实际操作时也没有一个统一的标准，有的地方征收有的地方不征收。

四、待售商品房作为向银行申请抵押贷款的抵押物用时，征免房产税的问题

利用待售商品房作为抵押物向银行申请抵押贷款是房地产开发企业普遍存在的融资手段，如果根据《房产税暂行条例》第二条关于纳税人的规定，“房产税由产权所有人缴纳。”则待售商品房只要办理了房产证，且房产证的权属所有人为房地产开发企业，房产税就应该由房地产开发企业缴纳。但是根据国税发[2003]89号文的规定“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”待售商品房是否缴纳房产税就要根据房产是否已使用、出租、出借来区别对待。所以就存在了两种截然不同的观点，一种观点认为利用待售商品房作抵押物申请抵押贷款，只是对商品房设置了抵押权，并没有传统意义上对待售商品房的“使用”，所以将房产设置抵押不能认为是对房产的使用，不缴纳房产税;另一种观点则认为，利用待售商品房作抵押物申请抵押贷款的行为本身就是对房产的一种“使用”，是房产开发商行使了待售商品房的使用权，因此在待售商品房设置抵押期间应由房产开发商缴纳房产税。

针对上述问题，我们根据自己对现有税收政策法规的理解提出如下观点：

一、开发用地土地使用税的计算期限应从纳税人从国土部门签发土地使用证开始，从房产交付使用之日止。

这是因为纳税人取得土地使用证是从法律意义上取得了土地使用权，而签订土地出让(或转让)合同只是合同双方的意思表示，是否真正取得土地还要看签订双方对合同的履行情况，所以认为应从签订出让(转让)合同开始计算的观点不切实际，对其他认为应从取得《建设用地许可证》、或《交付土地证明书》作为征用土地开始使用时间虽有一定道理，但由于这些书面资料在全国各地表现形式有所不同，所以难以作为全国统一的标准。

认为土地使用税应从房产交付使用之日止是因为房产交付使用后房产开发商已经没有实际占用土地的行为，所以也就不构成土地使用税的纳税人。而住户取得房产证的时间普遍会存在滞后情况，将住户取得房产证时间作为止算时间对开发商不公平。

二、对开发用地中用于绿化、道路的公共设施用地应分两个阶段区别对待。

第一，在国土部门签发土地使用证日到开发项目完工并开始交付使用期间，应按土地使用证载明实测面积全额纳税，包括在红线图内的绿化、道路等公共设施用地。这是因为在土地闲置及施工建设期间，虽然规划图内已经规划了绿化等公共用地，但实际使用人是房产开发商而不是社会公众;第二，在房产建成交付使用后，如果开发商将部分房产转为自用，则此时应缴纳土地使用税的计税依据不包括绿化、道路等公共用地，因为房产交付使用后，绿化、道路等用地成了小区住户的公共用地，这种用地具有一定的社会性，所以根据土地使用税的免税规定该部分土地应属免税土地。

三、对已完工未销售商品房的土地使用税只有在已使用、出租、出借的情况下才需由开发商缴纳。

首先，目前土地使用税的有关法规、政策都没有明确规定这部分房产应由开发商缴纳土地使用税，对于法律没有明文规定的，我们认为对此征税是不妥的;其次，国税发[2003]89号文虽然只规定了房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，没有明确规定不征收土地使用税，但是该文同时规定“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”从该条款上理解，房地产开发企业建造的商品房在没有自用、出租、出借的情况下是不用缴纳房产税和土地使用税的;第三，对未出售的商品房征收土地使用税在操作上也存在一定的难度，商品房作为开发商的一种商品，其存量随着房产的销售不断发生变化，所以就造成了每月的计税依据都不同，而土地使用税是按年计征的，如果有开发商缴纳这部分税款，征税上会非常繁琐复杂。此外，房产不能正常销售，开发商的现金流本身就会受到很大的影响，如果再征收土地使用税将会进一步加重开发商的负担，不利于房地产业的健康发展。基于上述原因，我们认为房产开发商建造完工的商品房在售出前不应由开发商缴纳土地使用税。

四、待售商品房作为向银行申请抵押贷款的抵押物用时，应征收房产税。

根据国税发[2003]89号文的规定，售出前已使用的商品房应按规定征收房产税。这里文件虽然没有明确规定抵押是否为一种使用，但是我们应该知道法律条文在表述上存在一定的抽象性。“使用”一词在《现代汉语词典》(商务印书馆)里被解释为“使人员、器物、资金等为某种目的服务。”有了这个解释我们再判定作为抵押物的待售商品房是否应税就比较容易。房产开发商用待售商品房抵押贷款的行为其实也就是“使待售商品房为(开发商)融通资金的目的服务”，所以符合“使用”的定义，应征收房产税。

存在以上尚不明确的问题一方面是因为房产税、土地使用税暂行条例制订的时间较早，对以后出现的一些普遍存在问题没有考虑到;另一方面是因为不同人对税法的理解不同，或者对税法理解上的偏差造成的。因为上述问题都是现在房地产行业普遍存在的问题，怎样理解税法对税务人员执行税法和纳税人依法纳税有着十分重要的影响，所以明确上述问题显得尤为重要。

第二篇：房产税 土地使用税征管过程中有关问题（本站推荐）

北京市地方税务局文

件

京地税地〔2001〕482号

北京市地方税务局关于报请财政部对房产税 土地使用税征管过程中有关问题研究解决的函

北京市财政局：

在我市房产税、土地使用税征收管理过程中，由于经济形势的发展变化，特别是土地有偿使用制度的施行和房地产市场的迅速发展，带来了许多新的、复杂的经济行为，使得1986年施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》和1988年施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及其相关规章滞后，普遍出现了许多执法依据不足、实际操作困难的问题。现将有关情况和问题汇报如下：

一、基本情况

根据房产税、土地使用税条例规定，两税的纳税人为房屋产权人和土地使用权人。由于现阶段房地产市场交易行为多样化，市场管理不规范及商品房价款结算方式多样（如分期付款、银行按揭）等问题，造成房屋产权人、土地使用权人（以下简称房地产权属人）与实际使用人分离。

（一）房地产开发企业售出商品房后，房屋产权人与实际使用人分离

房地产开发企业售出商品房后，购买方成为房屋的实际使用人，但由于未办理权属变更手续的原因，致使在一定时期内，房地产开发企业仍为已售房屋的产权人，造成权属人与使用人分离的状况。如北京市陆通联合律师事务所（乙方）采用分期付款的方式购买北京天富房地产开发有限公司（甲方）的房屋。根据合同规定，乙方按月付款，待最后一笔款于五年交清后，办理房屋产权手续。但该房屋乙方已实际使用。

（二）企业出售公有住房后，土地使用权人与实际使用人分离

企业出售公有住房后，企业仍为土地使用权人，职工个人为实际使用人，造成土地使用权人与实际使用人分离。如中国集邮总公司按照国家有关政策2000年底出售公有住房238套后，按照职工住房的帐面净值核减房产原值，不再缴纳已售职工住宅的房产税。但该公司由于还拥有这部分房屋的土地使用权，仍需要缴纳土地使用税。

（三）因房地产转让权属手续不到位，房地产权属人与实际使用人分离

在房屋产权、土地使用权转让过程中，由于过户程序复杂或开发商未交足土地出让金等多种原因，购买方虽已实际使用房产、土地，但在一定时期内，不能取得土地使用权或房屋产权，造成权属人与使用人分离的状况。如市农业银行于2001年年初购买A单位土地使用权，截止目前市农业银行虽使用该房屋已达8个多月，但至今尚未取得土地使用权证书。

（四）合作建房形成的房地产，房地产权属人与实际使用人分离

两家或两家以上的单位以出土地或出资金的方式合作建房，房地产权属归出地方所有，出资方拥有部分房产及占地的长期使用权，造成权属人与使用人分离。这种情况出地方大多为行政机关、财政拨款的事业单位，如1996年11月中国人民大学（甲方）与中国兴发集团公司（乙方）合作开发慧光大厦项目，甲方出土地，乙方出资金。大厦建成后，大厦的产权归甲方所有。乙方享有慧光大厦50年的长期使用权。在此基础上，还有些出资方将取得的长期使用权再转让或投资，获得收益。

（五）企业直接转让房屋及土地的长期使用权，房地产权属人与实际使用人分离

随着房地产市场交易行为的多样化，目前除了产权交易进入市场外，又发生了许多房屋使用权交易行为，如长期出租或在一定时期内转让房屋使用权。北京木材厂以55万美金将一栋办公楼的50年使用权转让给北电网络通讯工程有限公司，目前此办公楼的房产产权和土地使用权仍归北京木材厂所有，但实际使用人为北电网络通讯工程有限公司。

二、存在问题

在市场经济条件下，由市场决定资源配臵，房地产所具有的占有、使用、收益和处臵这些权能可以根据实际情况，依法与权属人发生分离，于是房地产交易行为层出不穷，而市场管理措施手段也有待进一步完善。上述五种权属人与使用人的分离情况，拥有房地产权属的主要为军队、国家机关、学校等事业单位、房地产开发企业等。根据现行条例规定，应对房地产权属人征税。但在征税过程中，这些单位或不予配合，或征税阻力较大，或纳税存在困难，税务机关难于操作。而对于有负担能力、征税阻力较小，且税务机关易于监控和管理的实际使用人征税，没有明确的法律依据。

经济发展促进了税收的发展，据2000年底统计，房产税目前已成为地方工商税收中的第三大税种，房产税、土地使用税年收入近22亿元。但另一方面，税收作为调控经济的手段，反作用于经济发展。当税收政策不适应或违背经济的客观需要时，将会给经济发展带来巨大的反作用。因此如果不能很好的解决这个问题，极易形成大量欠税或纳税人合理避税，造成财政收入的下降和宏观调控作用减弱。特别是目前房产税已成为我市各区县级收入，其负面影响的放大效应更将显现。

总之，从发展的角度和便于基层操作执行的角度看，我们认为有必要及时研究和解决新问题，在实践和发展中完善现有政策。

三、意见和建议

对于上述问题，我们已请示总局，并提出如下建议。鉴于目前情况紧急、问题严重，恳请贵局一并向财政部反映和请示，从而可以尽快的解决问题，保证税款及时足额入库。

（一）房地产开发企业售出商品房后，应由实际使用人缴纳房产税、土地使用税。

（二）对于房地产权属转让过程中，承受人尚未取得权属证书，但已实际使用房屋、土地的，应由实际使用人缴纳房产税、土地使用税。

（三）企业出售公有住房，并已按会计制度规定核减了房产原值，应自核减之日起，不再缴纳已核减部分房产所占用土地的土地使用税。

（四）对于以各种方式取得房屋、土地长期使用权的，在房屋、土地使用期间，由实际使用人缴纳房产税、土地使用税。

请贵局及时办理为盼。

二○○一年九月二十八日

第三篇：房产税、城镇土地使用税

一、单项选择题

1．某供热企业2009拥有生产用房产原值为5000万元，当年取得供热收入3000万元，其中直接向居民供热的收入为1000万元，当地省人民政府规定计算房产余值的扣除比例为20%。则该企业2009年应缴纳的房产税为（）。

A．7.2万元 B．32万元 C．27万元 D．48万元

2．王某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元，赵某当年应缴纳的房产税为（）。

A.288元B.576元

C.840元D.864元

3．某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20％。该企业2003年应缴纳房产税（）。

A.6.0万元B.9.6万元

C.10.8万元D.15.6万元

4.下列各项中，应当征收房产税的是（）。

A.行政机关所属招待所使用的房产

B.非营利性医疗机构自用的房产

C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房

D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外尚在县邮政局内核算的房产，并且在单位财务账中划分清楚的

5．下列关于融资租赁房产应纳房产税的说法中正确的是（）。

A.自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税

B.自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的之月起依照房产余值缴纳房产税

C.自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由出租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税

D.自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由出租人自融资租赁合同约定开始日的之月起依照房产余值缴纳房产税

6．某企业的经营用房总共8间，房产原值总共为5000万元，自5月23日出租其中的4间，每月取得租金20万元，按照当地规定允许减除比例为30%，则该企业应缴纳的房产税（）万元。

A．

B．

C．

D．

7．经济落后的地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的（）；经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报（）批准。

A．25% 财政部

B．30% 省级人民政府

C．30% 财政部

D．25% 省级人民政府

8．某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地5000平方米，B栋占地3000平方米。2010年4月25日至12月31日该团体将B栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2010年应缴纳城镇土地使用税为()。

A.5250元 B.26250元 C.27500元 D.30000元

9．某企业拥有一幢三层的办公楼，原值6000万元，1/3以每月15万元的租金额出租给其他单位使用，2008年4月底，原租户的租期到期，该企业将该幢办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为120万元的新电梯，为该楼安装了300万元的智能化楼宇设施，这些改建工程于7月底完工，该企业所在人民政府规定房产原值减除比例为30%，该企业2008年应纳房产税（）万元。

A．51.49万元 B．52.38万元 C．53.05万元 D．53.19万元

10．某省政府机关有办公用房一幢，房产价值6000万元，2009年将其中1/3对外出租，取得租金收入200万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为30％，该政府机关当年应纳的房产税为（）万元。

A．168B．72C．24D．

11．房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由（）决定。

A．省、自治区、直辖市国税机关

B．省、自治区、直辖市人民政府

C．省、自治区、直辖市地税机关

D．县以上税务机关

12．甲企业与乙企业按3∶1的占用比例共用一块土地，该土地面积3000平方米，该土地所属地区城镇土地使用税每平方米年税额3元，该地区规定城镇土地使用税每年5月、10月两次缴纳，甲公司上半年缴纳的城镇土地使用税为（）。

A．1125元B．2250元

C．6750元D．3375元

13．某供热企业2010年结算向居民供热收入600万元，向非居民供热收入200万元，其供热厂房占地3000平方米，当地城镇土地使用税年税额6元，则当年该公司应缴纳城镇土地使用税为（）。

A．12000元B．9500元

C．7000元D．4500元

14．某林场处于城镇土地使用税征收区域内，共占地3万平米，其中办公占地0.3万平米，职工宿舍占地0.1万平米；育林地1万平米，运材道占地1万平米，林中度假村占地0.6万平米，企业所在地城镇使用税单位税额每平方米1.2元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税为()。

A．0.72万元B．1.08万元

C．1.2万元D．2.4万元

15．下列各项中，应缴纳城镇土地使用税的是（）。

A．国家机关、人民团体、军队自用的土地

B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

C．市政、企业、街道、广场、绿化地带等公共用地

D．纳税单位无偿使用免税单位的土地

16．下列各项中，不属于免征城镇土地使用税的是（）。

A．个人所有房屋及院落用地

B．名胜古迹园区内附设的照相馆用地

C．公园中管理单位的办公用地

D．林业系统的森林公园，自然保护区土地

17．在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨区域使用土地，其城镇土地使用税的纳税地点是（）。

A．在纳税人注册地纳税

B．在土地所在地纳税

C．纳税人选择纳税地点

D．由省、自治区、直辖市地方税务局确定

18．获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起（）内缴纳耕地占用税

A．7日 B．15日 C．30日 D．60日

19．农村某村民新建住宅，经批准占用耕地200平方米。该地区耕地占用税额为7元/平方米，由于农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税，则该村民应纳耕地占用税为（）。

A．0 B．400元 C．700元 D．1400元

20．纳税人为建房或者从事非农业建设占用国家或集体所有的耕地征收耕地占用税，但不包括（）。

A．占用菜地建房

B．占用苗圃从事非农建设

C．专用花圃建房

D．占用已开发从事养殖的滩涂地从事非农建设

二、多项选择题

1．下列关于房产税的说法中正确的有（）。

A．房产税属于财产税中的个别财产税

B．房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不涉及农村

C．房产税根据纳税人经营形式不同，确定对房屋征税可以按房产计税余值征收，又可以按租金收入征收

D．房产税属于地方税

2．下列属于房产税的纳税义务人的有（）。

A．房屋的出典人

B．融资租赁房产的出租人

C．产权不明的房屋的实际使用人

D．拥有城市房产的外商投资企业

3.下列各项中，符合房税法有关规定的有（）。

A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税

B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税

C.对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，免征房产税

D.对非营利性医疗机构自用的房产，免征房产税

4．下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。

A.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税

B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税

D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之月起，缴纳房产税

5．下列属于城镇土地使用税的计税依据的有（）。

A．城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据

B．由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定面积为准

C．尚未组织测量的，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准

D．尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再做调整

6．下列情况中，需要缴纳房产税的有（）。

A．外贸出口企业仓库用房

B．个人无租使用免税单位房屋用于经营

C．个人出租的房屋

D．个人自住的200平方米的别墅

7．下列关于房产税的说法，不正确的有（）。

A．如果纳税单位无偿使用免税单位的房产，则不缴房产税

B．纳税人对原有房屋进行扩建、改建的，要相应增加房屋的原值

C．更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，不可扣减原来相应设备和设施的价值；但对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后可不再计入房产原值

D．对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。但没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，暂不征收房产税

8．下列各项中，应该缴纳城镇土地使用税的有（）。

A．县城内利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地

B．公园、名胜古迹内的索道公司经营用地

C．县城内直接用于采摘、观光的种、养殖、饲养的土地

D．企业单独建造的地下建筑用地

9．下列各项中，属于城镇土地使用税的纳税人的有（）。

A．拥有集体土地使用权的个人

B．拥有土地使用权的单位和个人

C．土地使用权未确定但正实际使用的单位

D．拥有土地使用权的单位不在土地所在地的其他代管人

10．以下关于耕地占用税的表述，正确的有（）。

A．耕地占用税是以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收

B．耕地占用税实行地区差别幅度比例税率

C．占用果园、桑园、竹园、药材种植园等园地应照章征税

D．个人占用耕地建房也应缴纳耕地占用税

11．纳税人占用下列土地建房或从事非农业建设应缴纳耕地占用税的有（）。

A．花圃 B．鱼塘 C．菜地 D．茶园

12．下列表述中，说法错误的有（）。

A．依照规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税

B．建设直接为农业服务的农业生产设施占用林地等农用地免征耕地占用税

C．纳税人临时占用耕地可不缴纳耕地占用税

D．农民占用耕地建房免征耕地占用税

13．占用以下从事非农业建设，由省、自治区、直辖市确定是否征收耕地占用税的包括（）。

A．果园

B．非农业用地但从事种植的滩涂

C．种植经济林木的土地

D．非农业用荒地开发的从事养殖的草场

14．下列关于城镇土地使用税的纳税义务发生时间，说法正确的有（）。

A．纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税

B．纳税人新征用的耕地自征用之日起缴纳城镇土地使用税

C．纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税

D．纳税人购置新建商品房销售的，自房屋签订销售合同之次月起，缴纳城镇土地使用税

15．下列各项中，属于法定免缴城镇土地使用税的优惠的有（）。

A．国家机关的办公楼用地

B．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

C．免税单位无偿使用纳税单位的土地

D．林业系统的森林公园

参考答案及解析

一、单项选择题

1．【答案】

【解析】本题考核房产税的税额计算及税收优惠。向居民供热的收入部分的房产税可以免税，该企业2009年应纳的房产税=5000×（1-20%）×1.2%×（3000-1000）/3000=32（万元）。

2．【答案】

【解析】个人所有非营业用房免征房产税，所以原值60万元的供自己及家人居住的用房免房产税；另外一处出租住房，也只就其出租期间的租金收入缴纳房产税，出租后仍用于居住的，减按4％税率征收。应缴纳房产税＝1200×4％×6＝288（元）。

3．【答案】

【解析】以房产投资联营取得固定收入的，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。该企业1至6月从价计税，7至12月从租计税。

应纳房产税=1000×（1-20%）×1.2%×6/12+50×12%=4.8+6=10.8（万元）。

【答案】

【解析】行政机关所属的招待所不属于办公用房而属于经营用房，应缴纳房产税。BCD都有明确的免税或不征收房产税的规定。

5．【答案】

【解析】自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

6．【答案】

【解析】该企业应缴纳的房产税=5000×（1-30%）×1.2%×5/12+5000/8×4×1.2%×（1-30%）×7/12+20×12%×7=46.55（万元）。

7．【答案】

【解析】经济落后的地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%；经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

8．【答案】

【解析】人民团体自用的A办公楼免税，出租的在租期内纳税；

应纳城镇土地使用税=3000×15×8÷12=30000（元）。

9．【答案】

【解析】2008年1~4月该企业应纳房产税

=6000×2/3×（1-30%）×1.2%×4/12+15×4×12%=11.2+7.2=18.4（万元）

2008年5~7月房产税=6000×（1-30%）×1.2%×3/12=12.6（万元）

2008年8月至年底房产税=（6000+120-80+300）×（1-30%）×1.2%×5/12=22.19（万元）该企业2008年应纳房产税=18.4+12.6+22.19=53.19（万元）。

10．【答案】

【解析】国家机关自用的办公用房免征房产税，办公用房出租的，按租金收入计算房产税。计算过程和结果为：

200×12％＝24（万元）。

11．【答案】

【解析】房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府决定。

12．【答案】

【解析】该公司按实际占用土地面积计算城镇土地使用税。甲公司占用面积=3000×3/（3+1）=2250平方米；还有一个考点就是城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，按题目上分两次缴纳的条件，甲公司上半年应纳城镇土地使用税=2250×3×1/2=3375（元）。

13．【答案】

【解析】对于免征城镇土地使用税的“生产用房”和“生产占地”，是指供热企业为居民供热所使用的厂房及土地。对既向居民供热、又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

应纳城镇土地使用税=3000×6×200/（600+200）=4500（元）。

14．【答案】

【解析】在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营办公和生活用地应按规定征收城镇土地使用税。应纳税额=（0.3+0.1+0.6）×1.2=1.2（万元）。

15．【答案】

【解析】企业对外开放的公共用地免征城镇土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

16．【答案】

【解析】个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税；公园中管理单位的办公用地免征城镇土地使用税；林业系统的森林公园，自然保护区，可比照公园免征城镇土地使用税。

17．【答案】Ｄ

【解析】在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨区域使用土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市地方税务局确定。

18．【答案】

【解析】获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

19．【答案】

【解析】该村民应缴纳的耕地占用税=200×7×50% = 700（元）。

20．【答案】

【解析】占用其他农用的土地，例如占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，是否征税，由省、自治区、直辖市本着有利于保护农用土地资源税和保护生态平衡的原则，结合具体情况加以确定。

二、多项选择题

1．【答案】

【解析】以上说法均符合房产税的相关规定。

2．【答案】

【解析】房屋出典的，承典人为房产税纳税义务人；融资租赁的房产以承租人为房产税的纳税义务人。

【答案】

【解析】本题考核房产税的有关优惠。对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

4．【答案】

【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起，缴纳房产税。

5．【答案】

【解析】以上说法均符合城镇土地使用税的计税依据。

6．【答案】

【解析】ABC都属于缴纳房产税的范围，个人自住的住房无论面积大小都免征房产税。

7．【答案】

【解析】纳税单位无偿使用免税单位的房产应由使用人代缴房产税。房屋原值不是永远不变的，房屋原值应随着对房屋的扩建改建而增加更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。

8．【答案】

【解析】在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税。

9．【答案】

【解析】城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象。拥有集体土地使用权的个人，不属于城镇土地使用税纳税人。

10．【答案】

【解析】耕地占用税实行地区差别幅度定额税率。

11．【答案】

【解析】耕地是指种植农作物的土地（包括菜地、园地）。占用鱼塘及从事其他非农业土地建房或从事非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。占用园地和其他农用土地，应按章征税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园等。

12．【答案】

【解析】AB符合耕地占用税管理规定。C选项错误，纳税人临时占用耕地，应按照规定缴纳耕地占用税，在临时占用耕地期限内将耕地恢复原状的，全部退还已缴纳的耕地占用税。D选项错误，农民占用耕地建房减半征收耕地占用税。

13．【答案】

【解析】选项AC属于耕地占用税的法定征税范围。

14．【答案】

【解析】纳税人新征用的耕地自征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税；纳税人购置新建商品房销售的，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

15．【答案】

【解析】上述规定均符合法定免缴城镇土地使用税的优惠。

第四篇：实例解读：房产税、土地使用税的相关问题

实例解读：房产税、土地使用税的相关问题

2011-11-8 8:39 南京日报 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

本月是房产税和土地使用税季度申报期。根据政策规定，房产税、土地使用税按季申报的月份是：2、5、8、11月，其中5月和11月为按半年申报期。为帮助纳税人正确申报两税，本期《南京税务》专版特对房产税和土地使用税纳税人常见的政策误区进行解读。

自建房产无证也应纳税

地税稽查人员对某工业企业纳税检查时发现，该企业自成立以来从未缴纳过房产税，原因是主要厂房是靠租赁使用的。经查账时发现，其“固定资产”明细账上反映该户有少量房产，价值190万元。经了解和现场确认，得知该企业租赁房屋不够用，自己新盖了配套和附属厂房，但没有办“房产证”。企业财务人员认为主要厂房是租赁，属于租赁使用，自己盖的房屋没有办理房产证，故无产权，不需要缴纳房产税。

税务人员向企业解释，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。该工业企业自盖的附属厂房虽未办理房产证，没有取得房屋产权，但工业企业是房产的实际使用人，应当照章缴纳房产税。

无租使用房屋也要缴纳房产税

最近，受到税务部门查处的胡先生一脸懊恼地说：“真想不到，不交房租使用的房屋也要缴纳房产税。”原来，胡先生的一个朋友前几年出国定居，把南京的一处房产托给胡先生代管，胡先生于是将自己的公司搬入此经营，认为这处房屋是朋友无偿提供的，不交租金，所以不需要缴纳房产税。

税务机关提醒纳税人，房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。胡先生的公司尽管是免费使用其朋友的房屋，但是，其用于经营的房屋，应当缴纳房产税。

无形资产地价应计入房产原值

税务人员本月在对某物流公司进行税务辅导时，发现该企业2011的固定资产中自有自用房产原值为561.54万元，无形资产中该房产的土地价值为245万元，该企业2011年应缴纳房产税67749.36元，但企业实际只在5月份根据自有房产按照房产原值计算缴纳了47169.36元房产税，未申报土地价值部分。

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。土地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。所以，在计算该企业应缴房产税的时候，应将该自有房产的土地价值并入房产原值中。因此该企业应补缴纳该房产土地价值245万元部分的房产税20580元。

如果该企业该房产土地的容积率低于0.5，可以按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

从事采摘业务的土地免缴土地使用税

江宁某农业示范基地从事各类水果、花卉的培育和种植，并长年向市民提供观光和采摘服务。那么该基地是否可以申请免缴土地使用税？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，关于经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业生产用地的规定，免征土地使用税”。因此，该农业基地中直接用于向市民提供采摘、观光收入的土地面积是可以免征土地使用税的，但如果是租赁用地或者取得其他收入的土地则不可以免征土地使用税。

闲置土地也须缴纳土地使用税

近日，税务人员在对某工业企业进行土地使用税缴纳情况检查时发现，企业的财会人员只对已使用的土地申报缴纳土地使用税，而对那些未开发使用的闲置土地，并没有申报缴纳土地使用税。

税务机关提醒纳税人，根据《城镇土地使用税暂行条例》及财税[2006]186号文件规定，征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；以出让或转让方式有偿取得的非耕地，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。企业所购土地不管使用与否，都应依法申报缴纳土地使用税。

第五篇：铁路运输企业的房产税城镇土地使用税

财政部 国家税务总局

关于股改及合资铁路运输企业房产税 城镇土地使用税有关政策的通知

财税[2009]132号

字体：【大】【中】【小】

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财政局：为支持铁路股份制改革和合资铁路发展，经国务院批准，现对股改铁路运输企业和合资铁路运输公司房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：

对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税和城镇土地使用税。其中股改铁路运输企业是指铁路运输企业经国务院批准进行股份制改革成立的企业；合资铁路运输公司是指由铁道部及其所属铁路运输企业与地方政府、企业或其他投资者共同出资成立的铁路运输企业。

请遵照执行。

财政部 国家税务总局

二〇〇九年十一月二十五日

抄送：铁道部，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，各省、自治区、直辖市、计划单市国家税务局。

财政部 国家税务总局关于明确免征房产税 城镇土地使用税的铁路运输企业范围的补充通知

财税[2006]17号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据铁路运输体制改革情况，现将享受免征房产税、城镇土地使用税政策的铁道部所属铁路运输企业的范围补充通知如下：

一、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属铁路运输企业是指铁路局及国有铁路运输控股公司(含广铁<集团>公司、青藏铁路公司、大秦铁路股份有限公司、广深铁路股份有限公司等，具体包括客货、编组站，车务、机务、工务、电务、水电、供电、列车、客运、车辆段)、铁路办事处、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁快运股份有限公司。

二、本通知自发文之日起执行。《财政部 国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使

用税的铁路运输企业范围及有关问题的通知》(财税[2004]36号)第一条停止执行。此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。

财政部 国家税务总局

二○○六年三月八日

关于铁路系统企业征免房产税 城镇土地使用税的通知

辽地税发[2004]126号

各市地方税务局：

根据《财政部 国家税务总局关于调整铁路系统房产税 城镇土地使用税政策的通知》（财税[2003]149号）和《财政部 国家税务总局关于明确免征房产税 城镇土地使用税的铁路运输企业范围及有关问题的通知》（财税[2004]36号）规定，现对铁路系统使用的房产和土地征免房产税 城镇土地使用税（以下简称“两税”）问题明确如下：

一、铁路多种经营企业使用的房产和土地均应征收“两税”。

二、从铁路系统分离出来并实行独立核算、自负盈亏的企业，包括铁道部所属原执行经济承包方案的工业、供销、建筑施工企业，中国铁路工程总公司、中国铁道建筑工程公司、中国铁道通信信号总公司、中国土木建筑总公司、中国南方机车车辆工业集团公司以及铁道部所属自行解决工交事业费的单位自2003年1月1日起恢复征收“两税”。

中国北方机车车辆工业集团公司免征“两税”期限截止到2003年12月31日，自2004年1月1日恢复征收“两税”。

铁道通信信息有限责任公司、中国铁路物资总公司、中铁建设开发中心和铁道部第一、二、三、四设计院免征“两税”期限截止到2005年12月31日，自2006年1月1日恢复征收“两税”。

三、对铁路运输企业，应按照财政部 国家税务总局财税[2004]36号文件明确的免税范围划分征免“两税”。其中：免征“两税”的铁路局是指沈阳铁路局机关自用的办公和公务（组织、指挥、协调、管理）用房产和土地；对办公和公务用途以外的房产和土地应照章征税。对沈阳铁路局和各铁路所属的铁路客货站、编组站、车务段、机务段、工务段、电务段、水电段、车辆段、供电段、列车段、客运段等运输站、段和对中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁行包快递有限责任公司、中铁快运有限公司免征“两税”，是指对其办公和办保证运输企业生产经营正常进行与铁路运输经营活动直接相关的业务所自用的房产和土地免征“两税”。

对铁路局及各铁路分局的生活服务中心的剩务员公寓，因其工作性质是为机车司机、列车剩务员、铁路运输轮乘、折返休息必备的工作寓所，其房产和土地可免征“两税”。根据财政部 国家税务总局财税[2003]149号和财税[2004]36号文件精神，省局确定了《铁路免征房产税、城镇土地使用税单位名单》（名单附后），凡未列入免税名单的单位均应征税。

企业经营性质和隶属关系由于国家税收政策调整或铁路企业内部改组、改制而发生变化的，应由所在铁路分局上报沈阳铁路局汇总后，报省地税局重新确认。

四、根据“两税”的有关规定，考虑到铁路部门的特点，属于铁路部门独立核算的法人单位应按照税法规定的纳税期限及时向房地产所在地主管地方税务机关申报纳税。

五、各市应按照财政部 国家税务总局财税[2003]149号和财税[2004]36号文件规定，从2003年1月1日起恢复征税，为照顾铁路部门的特殊情况，各地应给铁路部门一定时间，限期入库。对铁路部门多种经营单位所使用房产和土地未纳税的，在2003年11月底之前的部分，不课征滞纳金；其他部分在2004年底之前入库的，不课征滞纳金。

六、铁路局及其所属各单位要积极配合税务机关做好征税工作，及时提供铁路相关部门、相关各单位使用的房产的建造年份、建筑面积、用途、房产原值或评估值、租金收入、土地使用用途、使用面积、租赁情况等资料，对不能及时提供情况的单位，由主管税务机关或市级地方税务机关按照有关规定进行核定。

七、各市应加强对铁路系统各单位应征“两税”的税源管理，摸清税源底数，建立税源管理档案，强化征收管理，并于12月30日前，将《铁路系统房产税 城镇土地使用税情况统计表》报送省局。

附件：

1、铁路系统免征房产税 城镇土地使用税单位名单（略）

2、铁路系统应征房产税 城镇土地使用税情况统计表（略）

二〇〇四年十一月二十九日

财政部、国家税务总局关于调整铁路系统房产税、城镇土地使用税政策的通知

财税[2003]149号

颁布时间：2003-7-11发文单位：财政部 国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据铁路运输体制改革和铁路系统的实际情况，经国务院批准，现对铁路系统有关房产税、城镇土地使用税税收政策通知如下：

一、铁道部所属铁路运输企业自用的房产、土地继续免征房产税和城镇土地使用税。

二、对铁路运输体制改革后，从铁路系统分离出来并实行独立核算、自负盈亏的企业，包括铁道部所属原执行经济承包方案的工业、供销、建筑施工企业；中国铁路工程总公司、中国铁道建筑工程总公司、中国铁路通信信号总公司、中国土木建筑工程总公司、中国北方机车车辆工业集团公司、中国南方机车车辆工业集团公司；以及铁道部所属自行解决工交事业费的单位，自2003年1月1日起恢复征收房产税、城镇土地使用税。

三、铁道部所属其他企业、单位的房产和土地，继续按税法规定征收房产税和城镇土地使用税。

2003年7月11日

财政部、国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围及有关问题的通知

财税[2004]36号

颁布时间：2004-2-27发文单位：财政部、国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为更好地贯彻执行《财政部国家税务总局关于调整铁路系统房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2003]149号），经研究，现就有关免征房产税和城镇土地使用税的铁路运输企业范围和有关问题通知如下：

一、继续免征房产税和城镇土地使用税的铁道部所属铁路运输企业的范围包括：铁路局、铁路分局（包括客货站、编组站、车务、机务、工务、电务、水电、车辆、供电、列车、客运段）、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁行包快递有限责任公司、中铁快运有限公司。

二、地方铁路运输企业自用的房产、土地应缴纳的房产税、城镇土地使用税比照铁道部所属铁路运输企业的政策执行。

三、铁道通信信息有限责任公司、中国铁路物资总公司、中铁建设开发中心和铁道部第一、二、三、四设计院免征房产税、城镇土地使用税的期限截止到2005年12月31日，自2006年1月1日起恢复征收房产税和城镇土地使用税。

财政部

国家税务总局

二○○四年二月二十七日