意思表示不真实的房屋买卖合同属无效

第一篇：意思表示不真实的房屋买卖合同属无效

意思表示不真实的房屋买卖合同属无效 156001156

法政四班

唐姝媛

内容提要：买房卖房是存在于我们现实生活中一种很普遍的民事行为。我国《物权法》规定，房屋买卖时，双方首先应签订买卖合同，然后依据合同到房管部门办理登记手续，取得房屋所有权证书，只有办理完登记手续后，买方才真正享有所购买房屋的所有权。因此，房屋交易过程中，买卖合同是物权变动的基础，而签订买卖合同的行为又是很普通的民事行为之一。民事行为又称法律行为，其意思表示必须真实，意思表示不真实必然会影响民事行为的效力。以下这一起所有权确认纠纷案件，纠纷的发生归根结底源于一份意思表示不真实的房屋买卖合同。关键词：买卖合同

意思表示

不真实

通谋虚伪表示

无效民事行为

案情回放：2012年9月20日，家住红山区的吕强(化名)一纸诉状将其亲妹妹吕菲(化名)及吕菲的前夫张辉(化名)告上法庭。吕强在诉状中称，二被告婚姻关系存续期间，因购买楼房缺少资金，需要提取住房公积金，遂与其协商将其所有的坐落于赤峰市红山区某小区的楼房暂过户到被告张辉名下，用以提取张辉的住房公积金。二被告承诺待张辉的住房公积金提取后就将房屋转回到原告名下。2006年，原告与被告张辉签订了一份买卖合同，将房屋过户到被告张辉名下，张辉凭此房产证提取了住房公积金。二被告现已离婚，但仍未将房屋登记变更回原告名下，故请求法院确认该楼房归其所有，并判令二被告协助办理过户登记。

被告张辉对此答辩称，原告所诉与事实严重不符。2006年，原告因经营需要资金周转向其及吕菲借款80000元，为此将涉案房屋过户到其名下，至今原告还差40000元未还清。另外，房屋过户时，双方依据房屋买卖合同办理的房产证，所以这套楼房应归其个人所有。

被告吕菲答辩称，2006年其与张辉尚未离婚，因购买房屋需要用钱，张辉提出将原告吕强的房屋过户到张辉名下可以在其单位提取住房公积金，当时二人夫妻关系良好，基于亲情未考虑其他问题，原告就把房屋过到张辉名下了，张辉答应在提取住房公积金后，再将房屋过户到原告名下。

法院经审理查明，被告张辉及被告吕菲原系夫妻关系，二被告于2011年10月22日经本院判决离婚。原告吕强系被告吕菲的哥哥。本案所争议的房屋于2006年12月11日过户到被告张辉名下，原告吕强与被告张辉签订了房地产买卖契约，契约中约定房屋价格为36230元，由张辉于2006年12月11日前付清给吕强。

另查明，在2011年被告张辉与被告吕菲的离婚诉讼中，被告张辉称本案原告吕强向其借款80000元，并将房屋过户到其名下作为抵押，待还清欠款后再过户回吕强名下。

再查明，二被告的离婚诉讼中，双方均未主张将该房屋作为共同财产进行分割。

争议问题：房屋因非买卖关系过户到被告名下，这可表明原、被告签订的房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表达，因此此合同无效。

判决结果及理由：法院经审理认为，根据现有证据，无论是原告所陈述的二被告为了提取公积金借用该房屋，还是被告张辉在离婚诉讼中陈述的作为借款抵押物，都可认定本案中所争议的问题是房屋并非因买卖关系过户到被告张辉名下，故原、被告于2006年12月11日签订的《房地产买卖契约》并非双方当事人的真实意思表示。原告虽已将房屋过户到被告名下，但原告实际并未交付房屋，被告亦未按照合同约定交付购房款。故可认定双方的房屋交易行为属于虚假的合同行为，该行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项所规定的民事法律行为所成立的条件，即行为双方的意思表示须真实。基于以上理由认定原、被告的房屋买卖行为不成立，该房屋交易行为虚假，争议房屋仍属原告所有。

综上，依据庭审查明的事实及法律规定，判决坐落于赤峰市红山区某小区的房屋归原告吕强所有，被告张辉、吕菲于判决生效后十日内协助原告吕强办理该房屋的产权过户手续。

宣判后，被告张辉不服提出上诉，赤峰市中级人民法院于2013年1月16日作出终审判决，驳回张辉的上诉请求，维持原判。我的评析：

我认为如果我们要解读这个案件，首先要搞懂这个案件的关键词：意思表示不真实。

意思表示为法律行为的核心要素，而法律行为是司法自治的实践手段，因此意思表示意义重大。意思表示，指向外部表明意欲发生一定司法上法律效果的意思的行为。意思表示由客观要件与主观要件构成。客观要件是指在客观上可认识其在表示某种法律效果意思。主观要件，是指内心的意思，更可分为行为意思、表示意思与效果意思。[1] 意思存于内心，是不能发生法律效果的。当事人要使自己的内心意思产生法律效果，就必须将意思表现于外部，即将意思发表。发表则须借助语言、文字或者表意的形体语汇。意思表示所发表的意思，是体现为司法效果的意思，亦即关于权利义务取得、丧失及变更的意思。民事法律行为以意思表示为核心要素，所以民事法律行为形式，就是意思表示形式。

由于民事法律行为以意思表示为核心要素，若意思表示有瑕疵，将要影响到民事法律行为的效力，使当事人的意思无法达成预定的目的。意思表示瑕疵究竟如何影响民事法律行为的效果，民法通则的规定与合同法的规定有不同。

意思表示不真实，是指行为人表现于外部的意志与其内心的真实意志不一致，即行为人表示要追求的某种民事后果并非其内心真正希望出现的后果。行为人意思表示的不真实，可能因为行为人主观上的原因引起（如对民事行为的性质发生错误认识），也可能因为某种客观原因引起（如受他人欺诈而上当受骗）。总之，凡是违背当事人真实意愿的民事行为，即构成意思表示不真实的民事行为。这类行为可因虚假表示、误解、欺诈、胁迫、乘人之危等原因引起。

而在本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同这一民事法律行为就是属于意思表示不真实中的虚假表示，又属于虚假表示中的通谋虚伪表示，是指表意人与相对人通谋而虚假的意思表示，相对人不仅须知表意人非真实意思，并须表意人非真意这表示与而与其为非真意的合意。若仅一方无欲为其意思表示所拘束，而表示与真实符意思者，尚不能指为通谋虚伪表示。通谋虚伪意思表示无效，但不得以其无效对抗善意第三人。通谋虚伪表示包括合同，及有相对人的单独行为等，无论其财产上还是身份上行为，皆有适用余地。[2]而虚假的意思表示，尤其是通谋的虚假表示不具有法律效力，是各国民事立法的基本准则。本案中的原、被告当初是因为被告要使用原告的住房公积金才将房子过户给被告的，而他们签订的却是房屋买卖合同，明显是通谋的虚伪意思表示，因此，原、被告的房屋买卖合同是无效的。

从法条的角度上来看这个案件，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下三个条件：一是行为人具有相应的民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或者社会公共利益。所谓意思表示不真实，是指行为人表示要追求的某种民事后果并非其内心真正希望出现的后果。也可简单理解为凡是违背当事人真实意愿的民事行为，即构成意思表示不真实的民事行为。该行为无效。《民法通则》第58条、《合同法》第52条对此作出了明确规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。上述案例中，原被告之间签订的房屋买卖合同的行为属于意思表示虚假中的“虚伪表示”，所以该民事行为应认定为无效，故依此判决该房屋“物归原主”。

日常生活中，意思表示不真实的民事行为经常出现在我们身边。如以无息借款掩盖高利贷、以赠与掩盖买卖、以买卖掩盖行贿受贿等。尤其是近年来随着经济的发展，出现了很多典当公司、小额贷款公司，他们在典当或放贷时为了实现“低风险、高收益”，往往不通过正常合法渠道办理抵押登记，而是抓住借款人急需资金的心理，与借款人签订买卖合同，直接将借款人用以抵押的房屋过户到自己名下。实际上，双方如此签订的房屋买卖合同并非出于真实意思表示，而是一种伪装表示。借款人万一违反借款约定或怠于还款，放贷人则依据这种虚假的买卖关系，直接将房屋“合法”的变为己有，借款人因为无法证明房屋买卖过程中意思表示不真实，只好“打掉牙往肚里咽”，不但要承受“弄假成真”的法律后果，而且自身的合法权益也受到了严重损害。当然，如果有足够的证据被证明这些民事行为中行为人和相对人的意思表示不真实，那么该民事行为不但得不到法律的保护，而且有可能会被撤销或被确定为无效。

由此可见，法律根据意思表示的真实合法，赋予民事行为的法律效力，意在实现民事活动领域的意思自治。但意思自治也不是任意的无边界的自由，它不仅受到法律和社会公共利益的双重约束，还要求民事活动的当事人在行使权利和履行义务时，应当遵循诚实信用的道德准则，只有基于真实合法的意思表示而做出的民事行为才会真正受到法律的保护。

参考文献：

[1]、[2]：王泽鉴．民法概要：中国政法大学出版社，2003版

第二篇：五类建筑工程合同属无效

五类建筑工程合同属无效

在建筑工程纠纷的司法实践中，建筑工程合同是否有效是首先要明确的问题。根据有关法律规定，结合业务经验，笔者认为以下几种情况会导致建筑工程合同的无效。

（一）合同主体不具备资格。根据规定，签订建筑工程合同的承包方，必须具备法人资格和建筑经营资格。只有依法核准拥有从事建筑经营活动资格的企业法人，才有权进行承包经营活动，其他任何单位和个人签订的建筑承包合同，都属于合同主体不符合要求的无效合同。

（二）借用营业执照和资质证书。根据《建筑法》的规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。也就是说，任何非法出借和借用资质证书和营业执照而签订的建筑工程合同都属无效合同。

（三）越级承包。我国《建筑法》规定，禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围承揽工程。在实践中，有的建筑企业超越资质等级、经济实力和技术水平等企业级别内容决定的范围承揽工程，造成工程质量不合格等问题。因此，法律明令规定，凡越级承包的建筑工程合同均属无效。

（四）非法转包。根据《合同法》第272条的规定，发包人可以与总承包人订立建筑工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程分解成若干部分发包给几个承包人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程分解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。《建筑法》第二十八条规定，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程分解后以分包的名义分别转包给他人。凡以上述禁止形式进行非法转包的建筑工程合同，属无效合同。

（五）违反法定建设程序。建筑工程的发包人在建筑工程合同的订立和履行过程中，必须遵循相应的法定程序，依法办理土地规划使用、建设规划许可等手续。否则，将导致合同无效。发包人在建设项目发包中，有些项目法定程序为招投标，但有的发包人擅自发包给关联企业，有的发包人形式上采用了招投标的方式，但采取暗箱操作或泄露标底或排斥竞标人。另外，工程发包后，有些承包人未办理施工许可证就擅自开工。如存在以上违法事实，这样的建筑工程合同也往往被认定为无效。

第三篇：偷房产证骗银行贷款 冒签抵押合同属无效

偷房产证骗银行贷款

冒签抵押合同属无效

来源: 劳动午报

时间：2015-04-14

案情 2004年3月，黄老伯的女儿伙同他人冒充黄老伯与一家银行签订个人贷款合同，贷款20万元，期限10年。同时，为顺利获得这笔贷款，黄老伯的女儿还盗取了黄老伯的身份证及房产证，并将黄老伯的房屋抵押给银行。2008年3月，黄老伯的女儿因贷款诈骗罪等被判有期徒刑。法院在判决中认定，银行发放的20万元贷款被黄老伯的女儿取得，用于赌球和偿还债务。

女儿入狱，黄老伯自然十分心痛。但还让人心烦的是，自己的房子也被牵扯进去。黄老伯曾向银行提出撤销房子抵押的要求，但未获同意。为此，黄老伯向法院提起诉讼。

黄老伯认为，依据法院的判决足以认定涉案的个人贷款合同无效，因此相应的从合同即抵押担保合同自然也无效。银行辩称，在办理贷款手续时已尽到审查义务，银行是善意取得房屋抵押权。由于目前贷款还没有全部收回，如果撤销抵押会对银行造成经济损失，故不同意撤销抵押权。

法院审理后认为，黄老伯的诉请于法无悖，应予支持。银行的损失应当向犯罪分子，即黄老伯的女儿主张。

说法

首先，关于黄老伯与银行间合同是否有效的问题。笔者认为，有效的刑事判决已确认系争房屋的贷款合同、抵押担保合同为黄老伯的女儿伙同他人冒充黄老伯所签，目的是骗得银行贷款。黄老伯的女儿已因这一诈骗行为受到刑事处罚，因此签订的合同系犯罪分子的犯罪行为，相关合同应属无效。

其次，针对黄老伯所有的房屋上设立的抵押是否成立的问题。笔者认为，银行在系争房产上的抵押权系因无效的抵押合同而产生，故这一抵押同样不能成立，应予撤销。银行虽称已尽到审查义务，却未提供证据予以证明。而且银行在签订合同时如真正尽到谨慎的审查义务，那犯罪分子的骗贷行为也就无法实现。

法条链接

《物权法》第172条： 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

第四篇：承诺+要约+意思表示

承诺（法律术语）

依据《合同法》第二十一条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。即受约人同意接受要约的全部条件而与要约人成立合同。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。承诺的法律效力在于，承诺一经作出，并送达要约人，合同即告成立，要约人不得加以拒绝。

承诺在国际贸易中，也称“接受”或“收盘”。

任何有效的承诺，都必须具备以下条件：

(1)承诺必须由受要约人作出。要约和承诺是一种相对人的行为。因此，承诺必须由被要约人作出。被要约人以外的任何第三者即使知道要约的内容并对此作出同意的意思表示，也不能认为是承诺。被要约人，通常指的是受要约人本人，但也包括其授权的代理人。无论是前者还是后者，其承诺都具有同等效力。

(2)承诺必须是在有效时间内作出。所谓有效时间，是指要约定有答复期限的，规定的期限内即为有效时间；要约并无答复期限的，通常认为合理的时间(如信件、电报往来及受要约人考虑问题所需要的时间)，即为有效时间。

(3)承诺必须与要约的内容完全一致。即承诺必须是无条件地接受要约的所有条件。据此，凡是第三者对要约人所作的“承诺”；凡是超过规定时间的承诺，(有的也叫“迟到的承诺”)；凡是内容与要约不相一致的承诺，都不是有效的承诺，而是一项新的要约或反要约，必须经原要约人承诺后才能成立合同，关于承诺有效要件，大陆法系各国要求较严，非具备以上三要件者则不能有效。而英美国的法律对此采取了比较灵活的态度。例如，美国《统一商法典》规定，商人之间的要约，除要约中已明确规定承诺时不得附加任何条件或所附加的条款对要约作了重大修改外，被要约人在承诺中附加某些条款，承诺仍可有效。

承诺可以书面方式进行，也可以口头方式进行。通常，它须与要约方式相应，即要约以什么方式进行，其承诺也应以什么方式进行。对于口头要约的承诺，除要约有期限外，沉默不能作为承诺的方式，承诺的效力表现为要约人收到受要约人的承诺时，合同即为成立。口头承诺，要约人了解时即发生效力。非口头承诺生效的时间应以承诺的通知到达要约人时为准。一般认为，承诺和要约一样准许在送到对方之前或同时撤回。但迟到的撤回承诺的通知，不发生撤回承诺的效力。

承诺生效：

《合同法》规定，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。

采用数据电文形势订立合同的，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未知道特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。

要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：

1、要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；

2、要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。

要约

要约的条件

a.要约的内容必须具体明确。所谓“具体”是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款。如果没有包含合同的主要条款，受要约人难以做出承诺，即使做出了承诺，也会因为双方的这种合意不具备合同的的主要条款而使合同不能成立。所谓“确定”，是指要约的内容必须明确，而不能含糊不清，否则无法承诺。

b.要约必须具有订立合同的意图，表明一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的拘束。

c.要约必须到达。大多数国家的法律都规定，要约必须于送达受要约人时才能产生效力。

要约的效力

《合同法》第16条规定：“要约到达受要约人时生效。”自要约实际送达给特定的受要约人时，要约即发生法律效力，要约人不得在事先未声明的情况下撤回或变更要约，否则构成违反前合同义务，要承担缔约过失的损害赔偿责任。需明确一点，到达是指要约的意思表示客观上传递到受要约人处即可，而不管受要约人主观上是否实际了解到要约的具体内容。例如，要约以电传方式传递，受要约人收到后因临时有事未来得及看其内容，要约也生效。

要约的撤回和撤销

要约的撤回[1]，是指要约人在发出要约后，于要约到达受要约人之前取消其要约的行为。合同法第17条规定：要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者同时到达受要约人。在此情形下，被撤回的要约实际上是尚未生效的要约。倘若撤回的通知于要约到达后到达，而按其通知方式依通常情形应先于要约到达或同时到达，其效力如何？我国合同法未作规定。依诚实信用原则，在此情况下，相对人应当向要约人发出迟到的通知，相对人怠于为通知且其情形为要约人可得而知者，其要约撤回的通知视为未迟到。

要约的撤销，是指在要约发生法律效力后，要约人取消要约从而使要约归于消灭的行为。要约的撤销不同于要约的撤回(前者发生于生效后。后者发生于生效前)。

合同法第18条规定：要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。第19条规定：有下列情形之一的，要约不得撤销：(1)要约人确定了承诺期限或者以其他方式明示要约不可撤销；(2)受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并且已经为履行合同做了准备工作。

二者的区别仅在于时间的不同，在法律效力上是等同的。要约的撤回是在要约生效之前为之，即撤回要约的通知应当在要约到达受约人之前或者与要约同时到达受要约人；而要约的撤销是在要约生效之后承诺作用之前而为之，即撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

要约的失效

要约发出后，有下列情形之一的，要约失效，要约人不再受原要约的拘束：

a.要约的撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。

b.拒绝要约的通知到达要约人。受要约人以口头或书面的方式明确能知要约人不接受该要约。

c.受要约人对要约的内容进行实质性变更。有关合同标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。

d.要约中规定有承诺期限的，承诺期限届满，受要约人未作出承诺。对口头要约，在极短的时间内不立即作出接受的意思表示，则表明要约的失效。

e.要约的撤销。要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。但是，有下列情形之一的，要约不得撤销：A.要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；B.受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

要约与要约邀请的区别

a.要约邀请是指一方邀请对方向自己发出要约，而要约是一方向他方发出订立合同的意思表示；

b.要约邀请不是一种意思表示，而是一种事实行为。要约是希望他人和自己订立合同的意思表示，是法律行为；

c.要约邀请只是引诱他人向自己发出要约，在发出邀请要约邀请人撤回其中邀请，只要未给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人并不承担法律责任，以下四个法律文件为要约邀请：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书。

意思表示

一、意思表示的概念

民事法律行为既以意思表示为核心要素，那么，认识民事法律行为，便须从意思表示入手。只有将意思表示的要素予以厘清，方能真正理解和把握民事法律行为及其法律要件。意思表示是行为能力适格者将意欲实现的私法效果发表的行为。意思存于内心，是不能发生法律效果的。当事人要使自己的内心意思产生法律效果，就必须将意思表现于外部，即将意思发表。发表则须借助语言、文字或者表意的形体语汇。意思表示所发表的意思，不是寻常意思，而是体现为民法效果的意思，亦即关于权利义务取得、丧失及变更的意思。

作为意思表示，其表示客体必须是意思，意思之外的表示，不能成立意思表示，如事实通知。事实通知又称观念通知，其表示的是某种事实，而非意思。合同法中规定的承诺迟到通知、债权让与通知等虽也都是表示，但客体却是事实，而不是意思。

民事法律行为的效果是由当事人意思表示决定，如果虽有表示意思的行为，但法律效果不由该表示的意思内容决定的表示之意思，仍不能成立意思表示。如催告、拒绝要约等，虽然也是一定意思的表示，然而其效果却不取决于意思，而是取决于法律的规定，故民法上称之为意思通知，以与作为民事法律行为要素的意思表示相区别。

二、意思表示的类型(一)明示和默示

民事法律行为以意思表示为核心要素，所以民事法律行为形式，就是意思表示形式。民法通则第56条规定：民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。即民事法律行为以意思发表的载体，可分为明示和默示两种形式。区分明示与默示的法律意义，在于若非法律特别规定，以民事法律行为处分权利的，须经当事人明示始得成立。

1．明示。明示是使用直接语汇实施的表示行为，除常见的口头语言、文字、表情语汇外，还包括依习惯使用的特定形体语汇，如举手招呼出租汽车，即表示有租用该车之意。

(1)口头形式。口头形式即口头语言形式，如以口头语言洽谈并订立的合同，以口头语言委托代理人，以口头立遗嘱。口头形式的优点是便捷，但也具有不易保留证据的缺点。

(2)书面形式。书面形式即书面语言形式，主要指文字(文件、信函、电报)、图表、照片、技术工程用图、电子数据等形式。书面形式的特点是烦难不便，但却有郑重庄严和“白纸黑字，铁案如山”的优点。

书面形式又分一般书面形式和公证、登记等特别书面形式。公证形式即以公证书对民事法律行为加以证明的形式。民事法律行为除法定必须公证的以外，是否办理公证，应依当事人意思决定。登记则是国家主管行政机关对于民事主体资格和物权变动等事实通过实质审查，予以确认并在专门登记簿上加以登录的管理手段。设立法人和个体工商户、取得和变更不动产物权、结婚等民事法律行为，依法必须登记。凡法定登记行为，只有依法完成登记才能发生效力。

2．默示形式。默示形式是含蓄或者间接表达意思的方式。默示所包含的意思，他人不能直接把握，而要通过推理手段才能理解。因此，默示形式只有在有法律规定或交易习惯允许时才被使用。按默示时的作为和不作为又可划分为：

(1)推定，即行为人用语言外的可推知含义的作为间接表达内心意思的默示行为。所谓可推知，是从该行为中，一般人能够容易地推知其意思的内容。例如租赁合同届满，承租人继续交付租金并为出租人接受，便可推知其表示要延展租赁期间。

(2)沉默，即行为人依法或者依约以不作为间接表达内心意思的默示行为。不作为即缄默、沉默不语。民法通则第66条规定的本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。合同法第47条第2款规定的法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。继承法第25条第2款规定受遗赠人到期没有表示的，视为放弃受遗赠等，都属法定沉默形式。此外，当事人可以约定以沉默作为意思表示。

(二)有相对人的、无相对人的意思表示

意思表示，依其是否以向相对人实施为要件，划分为有相对人的表示与无相对人的表示。

向相对当事人作的意思表示，为有相对人的意思表示，如要约与承诺、债务免除、合同解除、授予代理权等。意思表示有相对人时，如果意思表示到达相对人有传递的在途时间，则该意思表示以到达相对人时生效。为无相对人的意思表示，如遗嘱、捐助行为等，类似“自说自话”，该意思表示自完成时生效。有相对人的意思表示还可以作进一步的划分：

1．对特定人的表示和对不特定人的表示。须以特定人为相对人的意思表示是对特定人的表示，例如承诺、允许、撤销等；无需向特定人实施的意思表示是对不特定人的表示，例如悬赏广告等。区分的意义在于须以特定人为相对人的意思表示，对于非特定人不生效。

2．对话表示和非对话表示。有相对人的双方表示，依其相对人是否处于可同步受领和直接交换意思表示的状态，而划分为对话表示和非对话表示。口头或者打电话直接订立合同是对话表示；相反，通过信函交往或者经使者传达而订立合同，则属非对话表示。区分的意义在于，非对话表示，意思表示有在途时间，而对话意思表示则无，法律对两者何时生效、撤回的规定不一样。

三、意思表示的效果(一)意思表示的拘束力

意思表示的拘束力，亦即意思表示的成立效力。意思表示一旦成立，表意人须受其约束，非依法律，不得擅自撤回或者变更的法律效力。意思表示作成后，将要影响表意人、相对人或第三人的利益。如表意人作成订立合同的要约，相对人即产生承诺权，表意人抛弃某物的所有权，他人占有该物即不构成非法占有或者不当得利行为。再则，对于已作成的意思表示，表意人可否撤回或者撤销，也事关表意人本身以及相对人和第三人的利益。

(二)意思表示拘束力的发生

意思表示拘束力自何时发生，事关表意人对于撤销权的行使期间(即该期间始期与终期的确定)，以及相对人的信赖利益，同时关涉非对话意思表示传达途中遗失或者迟到风险的负担。民法通则第57条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。而合同法第16、23条等就合同意思表示成立的时间做了进一步规定。

四、意思表示瑕疵

民事法律行为以意思表示为核心要素，若意思表示有瑕疵，将要影响到民事法律行为的效力，使当事人的意思无法达成预定的目的。意思表示瑕疵究竟如何影响民事法律行为的效果，民法通则的规定与合同法的规定有不同，因此，这里仅就意思表示瑕疵概念和类型作介绍，其效果如何，在无效、可撤销等部分再论。

(一)欺诈

所谓欺诈，是故意欺骗他人，使之陷于错误的行为。受欺诈而实施的行为，则是由于他人的欺诈行为陷于错误，进而作出的意思表示。欺诈行为的法律要件是：

1．在欺诈人方面：

(1)须有欺骗他人的行为。欺诈行为是故意把不真实的情况表示给别人，无论虚构事实、歪曲事实或者隐匿事实均属之。欺诈往往呈现为积极行为，而消极行为，尤其是沉默，则必须是法律、合同或者商业习惯上有告知事实的义务，而未告知时才能构成欺诈。

(2)须有欺诈故意。欺诈故意，是指具有欺骗他人的故意，这种故意的含义包括两层：第一是使相对人陷于错误的故意，即行为人明知自己所表示的情事不真实，并且明知相对人有陷入错误的可能；第二是有使相对人陷于错误而作出意思表示的故意。这两种故意从根本上妨碍了被欺诈人意思形成的自由。

2．在被欺诈人方面：

(1)须被欺诈人因受欺诈而陷于错误。被欺诈人陷于错误与欺诈人的欺诈行为之间须有因果关系。如果被欺诈人并不陷于错误，或者虽然陷于错误，但该错误不是受欺诈而产生，则欺诈行为不能成立。

(2)须被欺诈人因错误而作出意思表示，即错误与意思表示之间须有因果联系。如果被欺诈人虽然陷于错误，但是并没有因之而作出意思表示；或者虽有意思表示，却不是因错误所致，欺诈行为也不能成立。

(二)胁迫

胁迫是因他人的威胁或者强迫，陷于恐惧而作出的不真实意思表示。威胁是指以预告未来的损害使相对人精神感到恐惧。强迫是指以对相对人或其亲属的身体强制或伤害。当事人因受胁迫而作出的不真实的意思表示，即是胁迫行为。胁迫的法律要件是：

1．在胁迫人方面：

(1)须有胁迫行为存在。胁迫是不正当地预告危害，以使他人陷于恐怖的行为。最高人民法院《民通意见》第69条规定：以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。

(2)须有胁迫的故意。胁迫人的故意包括两个方面：第一，须有胁迫相对人使之产生恐惧的故意；第二，须有使相对人因恐惧而作出意思表示的故意，即胁迫的目的在于使相对人作出迎合性意思表示。

(3)须预告危害属于不正当。所谓不正当，即违背诚实信用原则和公认的道德准则。违法当然属于不正当，但不正当却不一定都违法。例如，某甲对某乙说：“如果不签订合同，则告发你私拿回扣的事”，是很难说这预告是违法的，却肯定属不正当，因为它干涉了相对人的意思自由。

2．在被胁迫人方面：

(1)须因受到胁迫而产生恐惧。如果胁迫人纵然施加胁迫，但被胁迫人并不因此恐惧，或虽有恐惧，但恐惧并不是因胁迫而生，就不能构成受胁迫而实施的无效民事行为。

(2)须因恐惧作出意思表示。即胁迫人的意思表示与其恐惧须有因果联系。而且，其意思表示，又须迎合胁迫人的意思作出。这两个方面必须同时存在，如果被胁迫人并不因胁迫而恐惧，就不能构成受胁迫而实施的行为。进一步看，即使被胁迫人产生恐惧，但是所实施的行为却不迎合胁迫人的意思，也还是不能构成受胁迫而实施的行为。因为，受胁迫而实施的行为，其实质在于行为人的意思形成和表示均受到不正当干涉。

(三)乘人之危

因危难处境被他人不正当利用，不得已而作出对自己严重不利的意思表示，是乘人之危而实施的行为。在这种情况下，危难人的意思形成和表示，都受到了乘危人的不正当干涉，违背了意思自由原则，因而不能被认为是民事法律行为。乘人之危的行为，须具备以下要件：

1．在乘危人方面：

(1)须乘人之危。即对他人的危难处境加以利用。危难处境一般指经济上的窘迫，以及生命、身体、健康、名誉、自由等方面面临或者陷于危险或困难。

(2)须有乘人之危的故意。即须有使危难人按照自己意思进行意思表示的故意。

2．在危难人方面：

(1)须危难人被迫进行意思表示。即乘人之危与危难人的意思表示之间具有因果联系。危难人进行意思表示是不得已而为之，是乘危人不正当利用的结果。如果危难人临危不惧，不为利诱所动，当然谈不上危难为人所用而实施的行为。

(2)须危难人迎合乘危人的意思进行意思表示。即危难人无奈而使自己的意思表示迎合乘危人的意思。如果危难人并不迎合乘危人的意思，那么他所实施的行为也就不构成危难为人所用而实施的行为。

(3)须后果对危难人严重不利，违反了公平原则。

(四)重大误解

重大误解行为是基于重大错误认识而实施的意思表示。所谓重大误解，最高人民法院《民通意见》第71条的解释是行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。概括法律的规定，重大误解行为的要件可以分解为：

1．须有错误认识。所谓错误认识，既包括表意人方面的错误，也包括受意人的误解。前者是发动型错误，后者则是受动型错误。错误的形态很多，有把想要设定的法律关系性质搞错，如把租赁当成借用；有把标的搞错的，如把18K金当成赤金；有把价格搞错的，如把100元1市斤当成100元1公斤；有把履行时间、地点或甚至把当事人搞错的，等等。

2．须当事人不了解其错误。即当事人属无意中犯了错误。如果是故意搞错，那就属于欺诈或虚伪行为，而不再是误解行为。

3．须错误性质严重。判断错误是否严重，应从一般人处于表意人的地位，如果有此误解，会不会实施该行为的标准来把握，如果不会实施，则属性质严重。

第五篇：房屋买卖合1范文

安心房产

房屋买卖合同

卖方(以下简称甲方)：身份证号码：买方(以下简称乙方)：身份证号码：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，买方、卖方在平等、自愿，公平，协商一致的基础上，就本合同所涉房地产买卖事宜，达成如下协议：第一条房地产基本情况

出卖人所售房屋(以下简称该房屋)坐落为：【区(县)】【小区(街道)】【幢】【座】【号(楼)】单元号(室)。该房屋所在楼栋建筑总层数为：层，该房屋所在楼层为层。该房屋规划设计用途为，建筑面积共平方米(㎡)该房屋所有权证证号为：，国有土地使用证号为：。乙方对该房屋已做充分了解并实地看房：对该房屋现状及产权现状无异议，愿意购买该房屋。第二条转让价款

甲乙双方议定该房屋转让总价款为人民币整(￥)。房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等清单，详见附件一《房地产物业交接清单》。转让总价包含附件清单所列的物品价值。第三条交易定金

该房地产交易定金共计人民币：元整(小写：￥元)。买方按以下方式支付：

本合同签订时，向卖方支付定金人民币：元整(小写：元)。本合同签订后日内，向卖方支付定金余额人民币：元整(小写：￥元)。买卖双方同意将上述定金交由第三方账户监管。买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。定金在买卖双方办理过户手续时由第三方转付给卖方，但另有约定的除外。第四条付款方式

按合同约定买方应支付的楼款(包括定金、购房款)，除有特别约定外，应以银行托管的方式进行资金监管，买方按下列第种方式给付除定金之外的房款人民币：元整(小写：￥元)：

1、一次性支付：买方须于签署《娄底市二手房屋买卖合同》当日将上述房款支付至买卖双方约定的银行监管账户。

2、买方向银行申请抵押贷款支付：

(1)买卖双方须于签订本合同之日起日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。买卖双方应积极配合银行贷款面签手续，不得延误。

(2)买方须于贷款审批通过之日起日内支付除定金外的首期款人民币：元整(小写：￥元)至买卖双方约定的银行监管账户。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件。

(3)卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。本条款约定的首期款金额与买卖双方在签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。

3、买卖双方约定的其他付款方式支付：关于贷款的约定买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第种方式解决：(1)买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

(2)买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担，如果在日内买受人仍未获得银行或公积金管理中心批准的，则买受人有权选择以现金形式支付给出卖人或继续申请其他银行贷款或解除合同，买受人选择解除合同的，出卖人应当自解除通知送达之日起叁日内退还买受人全部已付款。此种情况下，买受人无需承担任何责任。

(3)其它：。第五条交房保证金

买卖双方同意在本合同签订后买方支付定金时从交易总价款中预留人民币：元整(小写：￥元)作为交房保证金交由第三方托管。此款在完成产权转移登记及卖方交付房地产后结算。第六条递件过户时间

1、买方一次性付款：买卖双方约定于签订本合同之日起日内(含当日)签署《娄底市二手房屋买卖合同》，买方按约定将楼款打入买卖双方指定的银行监管账号。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，并办理递件过户手续。

2、买方银行按揭贷款：

①在银行贷款审批通过之日(若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房产证原件并且注销抵押登记之日)起日内(含当日)，买卖双方需签署《娄底市二手房屋买卖合同》《娄底市二手房屋交易资金监管协议》并办理《房屋所有权证》递件过户手续、缴纳税费。

②《房屋所有权证》领取凭证由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，《房屋所有权证》出证之日起日内(含当日)，买卖双方到国土局办理完《国有土地使用证》过户手续并缴纳相关税费。

③领取房产证当日买方须与第三方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。

④如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或者拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，应向对方承担违约责任。

第七条产权现状该房地产产权状态为以下第种：

1、该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。

2、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起日内还清贷款，办理注销抵押登记手续。

3、该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司以融资赎楼的，须于签订合同之日起日内与担保公司签订服务合同，同时给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房产证原件交给第三方办理过户手续。

4。其他：。第八条租约现状该房地产所附租约现状为：。

1、该房地产没有租约；

2、该房地产存有租约，约定租期自年月日至年月日，月租金元，至今租约仍在履行，卖方须于签署《娄底市二手房屋买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权的书面证明，如果因承租人主张优先购买权导致合同无法继续履行的，视为卖方根本违约，买方有权向卖方主张违约责任。买卖双方经协商一致按下述第种方式处臵租赁合同：

①原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于交付房地产时协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金，保证金及预交租金等转交予买方。

②卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将房地产交付买方使用。买方对因原租赁合同产生的纠纷不承担任何责任。

第九条税费承担：①营业税及营业税相关税费(含城建税、教育费附加、水利维修基金等)；②土地增值税；③个人所得税；④契税；⑤价格调节基金；⑥产权登记费用(含核档、测绘，交易费、登记等工本费)；⑦土地证过户费用(含登记，交易费等)；⑧；⑨；⑩。其中，卖方承担上述项费用，买方承担上述项费用。第十条房产交付

买卖双方对房屋质量无异议，房屋交付后，因房屋质量引起的纠纷，双方不相互承担赔偿责任。

卖方应当于将该房地产交付买方，与买方履行下列手续：

1、共同对该房地产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收；2，向买方交付该房地产钥匙；

3、结清水、电、气、物业费等所有相关费用并办理过户手续。否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。第十一条合同变更

本合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对本合同约定(包括定金、首期款等)产生影响的，买卖双方应按国家或地方的新规定履行相应的义务。

第十二条违约责任 如任何一方未按照本合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之伍的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付转让总价款20％的违约金或承担定金罚则。

第十三条其他约定 双方在本合同签订之前的承诺与协议，如与本合同不相符的，以本合同为准，双方签署的资金监管协议或其他补充协议为本合同附件，与本合同具有同等效力。

第十四条纠纷解决 因本合同发生纠纷，应协商解决。协商不成时，根据中华人民共和国法律，向房屋所在地人民法院起诉。

第十五条收款账号 买卖双方同意各自应收款项存入账号均视为本人收到：

买方户名：，银行：省市银行支行，账号：

卖方户名：，银行：省市银行支行，账号：第十六条合同生效 本合同一式三份，买卖双方各执一份，买卖双方指定的第三方保存一份，均具同等效力，本合同自买卖双方签字(盖章)之日起生效。

第十七条备注条款：附件一：《房地产物业交接清单》

甲方：（签字）：乙方（签字）：

代理人：代理人：

签约日期：年月日