浅谈商品房预售存在的问题及防范对策

第一篇：浅谈商品房预售存在的问题及防范对策

浅谈商品房预售存在的问题及防范对策

我国社会主义市场经济发展至今，房地产行业进入鼎盛时期，各大城市房产开发商大力投资房产事业，建设大量商品房，但是商品房仍然不能满足人民群众的日益增长的需求。自我国《城市房地产管理法》颁布以来中，商品房预售就成为房产开发商最热衷的一种销售方式。然而在商品房预售中，如何保障购房者的权益成为我们面临的难题。虽然我国对商品房预售制定了一系列的法律、法规，但是在实践中，购房者的合法权益还是不断遭受侵害，其原因在于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统，同时存在很多不足，无法有效地发挥其应有的作用。

一、房产商预售房产中存在的问题及对购房者造成的权利侵犯

由于商品房预售时，标的物尚不存在，房产开发商无法即时履行交付房屋的义务。在商品房预售时，房产商会尽量通过广告宣传美化商品房，甚至夸大宣传、设立定金陷井、使用霸王条款等，使购房者的权利受到不同程度的侵犯。

（一）房产商预售房产中主要存在的问题

1、房产商无证预售或缺证预售

根据房地产相关法律法规的规定，房产商在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。“一照”即《企业法人营业执照》，“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。上述证照构成了房产商的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。如果房产商无开发预售资质，将导致商品房预售合同无效，购房者无法取得预售商品房的所有权。即使购房者已经占有了商品房，一旦发生纠纷，按照无效合同的处理原则，也要返还给房产商。

2、房产商预售时夸大宣传

在商品房预售中，购房者将要购买的商品房有的仅是在建工程，因此，广告和售楼书对购房者起着非常重要的作用，是购房者了解预售商品房的必需资料。设计精美、充满想象力的广告和售楼书会使购房者充满憧憬。房产商为吸引更多的购房消费者前来参观沙盘，订购预售商品房，往往会印制大量的广告、售楼书等宣传资料来宣传自己楼盘的优势。不诚信的房产商的宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。同时，有的房产商还会特地找来大量“房托”，烘托预售当天的气氛，影响意向购房者的心理，从而促成交易。

3、在预售商品房时设立定金陷阱

按照目前商品房预售市场上的交易习惯，房产商与购房者在签订正式的商品房预售合同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的有关事项进行初步约定。认购书中通常有着非常核心的内容——定金条款。开发商拟定的认购书对于定金一般作如下规定：“乙方（购房者）须于签署本认购书后X日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处臵该房屋。”根据我国《担保法》第89条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。这就是“定金罚则”的具体规定。就初衷而言，“定金罚则”惩罚的是违约方，对双方来说本应是一种公平、公正的一种制度。然而，不少开发商利用了这一制度，或者以此骗取购房者已交纳的定金，或者将其作为胁迫买受人签订预售合同的砝码，因此，在房产商中流传着这样一句话：“定金是陷阱的开始”。

4、预售合同中使用霸王条款

在我国现行的商品房预售中，建设部和国家工商行政管理总局联合制定预售合同文本，与商品房市场发展初期由房产商单方面制定合同文本的情形相比，格式条款的滥用的确得到一定程度的制止。但是，商品房预售合同文本毕竟不是立法机关制定的法条，房产商可以另行拟定补充协议，况且，即使是示范文本中的条款也可以“依法变更”或“另行协商”，这些都为房产商设臵一些不公平的格式条款提供了可乘之机，只是在表现形式上变的更加不易觉察而已。常见的滥用格式条款的情形有：（1）利用含混表述误导购房者，在违反承诺时就以多重语义为由逃避责任。（2）对不可抗力作扩大解释。（3）利用格式条款单方变更国家职能部门或地方政府就商品房预售而颁布的规定内容。（4）以商品房预售合同示范文本为借口拒绝设定购房者提出的条款以及某些有利于购房者的法定内容。（5）限制购房者的法律救济手段。

（二）房产开发商可能侵犯购房者的权利

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者享有人身财产安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、求偿权、结社权、受教育权、受尊重权、监督权等。作为商品房的消费者即购房者，同样享有这些权利。房产开发商的行为可能侵犯购房者以下几种权利：

第一，商品虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权；

第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权；

第三，将来在房屋面积、共摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权；

第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；

第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。

二、商品房预售制度不足的主要表现

（一）商品房预售的信息不对称，导致实质不公

商品房预售制度本身所固有的缺陷决定了其运行过程需要信息的充分披露，以降低预售的风险。对房产商而言，商品房预售制度具有提高资金周转效率、缓解资金压力作用，可是，对购房者和银行而言，将承担房价波动的风险。如果房价调整或者出现房地产泡沫，在期房变现房时，银行就会因房价下跌而增加贷款坏账的概率，购房者也要承担购买期房时多支出的房价。此外，一些不讲诚信的开发商利用自己所掌握的预售信息优势，制造虚假的期房供求关系，以广告和宣传资料欺骗购房者，所建项目一再延期，一房多卖等，致使商品房预售纠纷屡见不鲜。其原因在于我国对商品房预售信息披露监管不力，有关法律法规不健全，再加上一些房地产开发商自律性差，唯利是图，钻法律漏洞的空子。

（二）商品房预售款监管机关不明确

《城市房地产管理法》第45条第3款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法条仅笼统的规定了商品房预售款的用途，并没有明确规定监管主体及其权限、法律责任等。《城市商品房预售管理办法》第11条第2款又做了进一步的规定：“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”虽然该部门规章将资金监管的具体办法制定权授予了各地的房地产管理部门，但是在实践中难以形成统一的监管机关和监管模式，导致了很多的房地产市场风险。尽管我国房地产市场已经有了进30年的发展，可是预售款的使用已经成为当前商品房预售管理中最为薄弱的一个环节。

三、商品房预售的防范对策

就当前社会实践而言，购房者购买商品房是一件十分重要的臵产行为，许多个人和家庭实际上是倾其全力来购买商品房，若其权益无法得到有效保护，则必将为购房者带来严重灾难，进而可能影响社会团结和稳定。另一方面，我们也应该看到商品房预售制度对我国房地产业的发展所起的积极作用。当前其之所以存在许多弊端，主要是没有与时俱进，导致有些僵化、老化，甚至对我国房地产业的发展造成了一定的负面影响。尽管如此，我们认为其存在的弊端完全可以通过对预售制度的改革和完善来解决，而不是采取彻底废除的做法。下面笔者将结合前文所述，提出防范预售合同中购房者法律风险的对策，以期对改革和完善我国当前的商品房预售制度起到一定的借鉴作用。针对商品房预售制度存在的风险，笔者分别从国家和购房者的角度分析，采取相对应的防范对策。

（一）国家应为商品房预售提供法律保障

1、建立健全完善商品房预售信息披露制度

房产商在商品房预售市场中所为各种欺诈行为的实质是：房产商不充分履行其应承担的信息披露义务而导致购房者依法享有的知情权被侵犯。而美国、香港的预售制度未出现较大的争议，很大的原因在于信息透明的房地产市场环境，任何违背信息披露义务侵害购房者信息知情权的行为都将受到严厉的惩罚。我国应借鉴国外先进经验，可以通过特别立法设立一套严格而完善的信息披露制度，将房产商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定，加大房产商信息披露义务，无疑是防范风险的较好方法。具体而言，针对房产商建立的信息披露制度应参考真实性、全面性、方便性、最新性、简易性、惩罚性等标准。

2、建立商品房预售合同事前审查制度

在美国和香港都将预售合同作为审查的对象之一，可以有效地防止房产商精心设计条款引诱购房者上当，避免欺诈的发生。我们应借鉴其规定，建立预售合同事前审查制度。预售合同主要审查两方面：一方面审查预售合同是否具备法律规定的必备条款。可以按照《商品房销售管理办法》第16条的规定对合同进行审查。另一方面审查是否存在不利于购房者的格式条款。因为在我国房产商利用格式条款侵害购房者权益的事情时有发生。

3、建立预售款第三方托管与专用账户制度

商品房预售款可以说是商品房预售合同中的核心部分，房产商通过预售款达到融资的目的，购房者通过预售款对将来的房屋行使权利。因此，对预售款的有效监管无疑具有重要意义。建立我国的预售款第三方托管制度，并设立预售款的专用账户，划拨这个账户的资金必须先提交相关的申请证明文件，开发商不得擅自挪用，降低银行风险，保障购房者的权益。

（二）商品房购房者法律风险的防范对策

在商品房预售合同中，购房者面临很多法律风险，一旦房产商违约又没有足够的能力承担责任的情况下，即使购房者诉诸法律程序并最终获得了法律的支持，购房者的权益仍旧是没有得到实际的保护。因此，建立相应的救助体系，实现在房产商违约之后的快速赔付是非常必要的，也是维护社会公平正义的应有之义。

1、提高购房者的法律风险防范意识

在商品房预售中，购房者的权益不仅仅需要法律制度的保障，更需要购房者自身对商品房预售合同中的法律风险的识别和规避。然而，我国当前大部分的购房者并不了解商品房预售合同中存在的风险及其避免方式，这就给开发商提供了侵犯购房者权益的可乘之机。面对这种状况，我们政府的有关部门应当系统的整理商品房预售合同中可能存在的法律风险，向社会广泛宣传，使广大的购房者能够及时了解商品房预售合同中的风险和规避方法。同时，购房者也应当主动学习和了解商品房预售的知识及相关法律规定。在与房产商签订商品房预售合同之前认真审查开发商的“五证”和“一照”，对开发商的宣传资料认真辨别，必要时聘请律师协助等等。

2、参加商业保险，减少预购的法律风险

如前文所分析，当前我国商品房预售合同中的风险分配极不合理，因此，政府有必要设立专门的商品房预售风险担保基金。凡是房地产开发商都应该参加这个基金，把整个商品房预售制度的风险分散给银行、购房者及开发商，从而有效的平衡各方的利益。

在现代社会中，风险无处不在。在商品房预售市场中，同样存在风险。为减少风险，购房者可以参加商业保险，以便得到相应的事后救济。目前在房地产行业，保险仅在银行按揭的某些业务中才有所介入，但购房者对预售合同中相关的不同环节能否用商业保险的方式来规避风险，有着现实的期待。商品房是人们生活起居的重要场所，而且价值颇大。虽然房屋还没建成，不能对其进行财产保险，但是可以对购房者的期待权进行保险，当开发商不能按期交房、携款潜逃等而又不能赔偿购房者时，购房者就可以通过获得相应的保险金来填补自己的损失。

参考文献

1、陈文主编：《如何防范房地产买卖中的风险》，法律出版社2004年版，第33页。

2、吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005年版，第156—159页。

3、肖元真、郑荣德、王嘉瑜：《我国取消商品房预售制度的政策预期和实施前景》，《金融与经济》2006年第1期，第25页。

4、蔡永为：《完善商品房交易资金监管法律制度》，《商业经济》2009年第17期第23页。

5、黄梓洋、李鹏：《论商品房预售法律制度的完善》，《重庆工商大学学报》（社会科学版）2010年第4期，第98页。

6、李培芳：《论我国商品房预售制度中购房者权益的法律保护》，华东政法大学2009届硕士学位论文，第6页。

7、谢甫成、牛建平：《商品房预售中购房人的风险及对策》，《重庆建筑大学学报》2005年第4期，第119页。

8、李媛：《商品房预售合同中购房者权益保护之研究》，天津师范大学2008届硕士学位论文，第49页。

第二篇：商品房预售方案

商品房预售方案

一、项目的基本情况

我公司开发建设的 项目，坐落于，占地总面积

平方米，土地证号为

；批准规划建设项目的总面积为

平方米，共建设房屋

幢，其中住宅

幢，建筑面积

平方米；办公 幢，建筑面积

平方米；商业 幢,建筑面积

平方米；商住 幢,建筑面积

平方米。

二、规划许可情况

该项目计划分

期建设，本次申请预售房屋的建设工程规划许可证编号为

，建筑工程施工许可证编号为

，拟于

交付使用，交付标准。

三、预售计划

1、本次申报预售的商品房为 期，共计

幢，其幢号为

，建筑面积为

平方米，用途为

、；本次预售房屋计划于 月 日对外开始销售，预售对象为

，商品房按揭贷款银行为

，商品房预售款监管银行为

，开发企业承诺商品房预售款将保证全部用于支付工程建设。

2、本次申报预售房源

套,用途

；自留房源

套，用途

；

四、拟选物业管理方法及物业企业 该项目的前期物业管理企业采用

方式选聘，管理企业为

，其资质证号为

，资质等级为 级。前期物业服务合同已签定，并已向

备案。待小区业主委员会成立后，可由业主委员会决定物业管理方法并选聘物业公司。

开发企业（签章）年

月

日

第三篇：预售商品房买卖合同

预售商品房买卖合同

甲方（卖方）：

乙方（买方）：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、诚实、协商一致的基础上就商品房买卖达成如下协议：

第一条、交易房屋的基本情况

1、，位于合肥市经济开发区徽园“绿色港湾”。

2、该房屋面积约为平方米，房屋类型为高层全框架结构，最终面积、结构和成交价格以单位公布的正式文件为准。

第二条、房款的支付方式及期限：

1交价格，另加人民币贰拾万元整（￥200000）的转让费为最终成交价格。乙方须于签定本合同后将人民币叁拾万零肆仟元整（￥304000）作为该房屋款转至甲方，以后补缴费用由乙方自付。

2、乙方付款后，甲方开具给乙方的收条的单位缴款收据作为已付款凭证。

第三条、房屋交接

1、单位正式公布商品房达到交付使用条件的书面通知，并移交房屋钥匙给甲方后，甲方通知乙方办理交付手续。

2房屋产权资料，该房不得出租不得转卖。

3、甲方因该房而造成一切经济损失（房屋的税收、退休后半价电费），由乙方负责补偿。

第四条、责任与权利

1、甲方获得该房屋的房产证后，甲方保证转让上述房产已征得其他产权共有人的同意。

2、乙方享受甲方单位对该集资房的部分优惠条件，（实物补贴除外）。

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。

合肥附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内容，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同一式两份自双方签订之日起生效。

甲方：乙方：

联系方式：联系方式：

年月日

第四篇：商品房预售承诺书

商品房预售承诺书

滦南县住建局房监所：

本公司开发建设的滦南金诚华苑Ⅱ二期商品房项目，遵守国家和本市有关商品房预销售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本县房地产市场秩序，规范销售行为，树立房地产企业诚信形象。在取得《商品房预售许可证》前，不从事预定、预约等方式的违规预售活动。

特此承诺。

滦南县房地产开发公司

2014年3月28日

第五篇：商品房预售方案

《商品房预售许可证》申领材料

拉 菲 香 榭

商 品 房 预 售 方 案

开 发 商：山西坤杰房地产开发有限公司 专户银行：中国建设银行并州北路支行 售房地点：小店加节村 编制时间：2013年4月21日

拉菲香榭商品房预售方案

一、项目基本情况

1、项目名称：拉菲香榭项目

坐落：星河湾以南，滨河东路绿化带以北 土地用途：商住 总投资：8.72亿 总占地：68147.3平方米 总规划建筑面积：218780平方米

2、土地抵押以及在建工程抵押情况：无土地抵押、建工程抵押

3、查封情况：无查封情况

4、是否涉及拆迁安置，拆迁安置房屋预留情况：不涉及拆迁安置

二、建设进度安排

（一）项目建设周期

本项目名称为坤杰·拉菲香榭一期8#、9#、10#、11#、12#号楼。总建设周期从2012年开始至2016年约4年。形像进度情况：主体2012年开始施工，2013年6月主体完工，2013年10月装修及安装完工，2013年12月各项配套完，2013年12月底交付使用。

（二）申请预售项目施工现状：

项目现状，项目建安费总投资约8.72亿元，基础设施及地下部分已完成，投资1820万，地面以上部分投资建设已完成，投资1144万元。

（三）下一步施工进度计划

（1）主体：9—12#楼主体已封顶，8#楼主体2013年6月底封顶。（2）2013年5月至7月二次结构、水电暖天然气管线安装、电梯、门窗安装、内装抹灰、地暖、地面施工。

（3）2013年7月至9月外立面石材、涂料、栏杆、雨水管等装修。

（4）2013年8月至10月公共部分装修。

（5）2013年9月至12月中旬室外回填土、外管网、景观。（6）2013年12月底交付使用。交房标准：

（1）结构：采用钢筋混凝土剪力墙结构，8级抗震设防。（2）外墙大面积干挂石材，局部高档外墙涂料。（3）内墙：砂浆找平，挂腻子两遍。（4）顶棚：砂浆找平，挂腻子两遍。（5）地面：细石混凝土找平。

（6）厨房：墙面砂浆拉毛，预留上下水接口、燃气管道接口，并设有厨房排烟道。安装电源及开关，连接自来水管、直饮水管。

（7）卫生间：墙面砂浆拉毛，预留上下水接口，地面做防水层，同层排水，安装电源及开关，连接自来水管。主卫预留电话端。（8）门窗：入户门采用双开四防装甲门。

（9）楼梯：一层入户空间采用石材铺设，公共楼梯采用高级地砖，搭配栏杆。

（10）采暖：地暖，配套供热，分户供热。

（11）水电：电气线路铺设完成，采用磁卡电度表，自来水到位，一户一表。

（12）燃气：燃气管道到位，一户一表。（13）电话：每户预留电话线插入端口2 个。（14）电视：小区统一配备有线电视端口，预留到位。（15）宽带：宽带网络入户，预留到位。（16）电梯：品牌电梯。

项目的建设标准：按国家相关规范、验收标准达到合格要求。工程质量管理措施：工程质量的管理，始终是项目部的核心工作。丰富项目部的管理手段，提高项目管理人员的技术和管理水平，是项目工程好坏的关键。在整个项目实施的全过程中，我们将严格执行公司的相关制度，从图纸审查开始，建立包括材料进场验收、分户检查等完整、现场工程师考核等完整的质量体系，明确质量管理要点，杜绝和减少质量通病。1.图纸审查

对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查： ±0.000绝对标高与周边场地标高的协调 总图坐标封闭复核

基础梁顶标高与室内外地面标高关系，底层凸窗、空调板的标示及节点索引

结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响

楼面（卫生间、阳台、露台、退台）降板标高、导墙、拦板、凸窗、空调板的标示及节点索引 外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性 屋面排水坡度、防水节点、导墙高度计算复核

统一技术条件：阳台反沿、厨房卫生间导墙、屋面女儿墙、降板高度、凸窗节点、老虎窗节点是否统一 栏杆、扶手详图 庭院围墙详图

门窗规格、数量、风格设计的统一 门庭、电梯厅、楼梯间地面铺贴图

雨水管、空调孔洞、厨房、卫生间预留孔、预埋件定位标注 开关、插座、灯具、配电箱、弱电箱定位 室外景观、管线综合平衡设计 2.施工单位质量保证体系

总承包商根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目质量计划》，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。3.设备材料进场验收

对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，项目公司必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。

不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包和监理按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。

对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。4.样板带路

样板带路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、转换层施工、门窗，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和项目部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。5.杜绝多层转包

（1）选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。

（2）杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。

（3）优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。

（4）提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。

（5）每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的，中标率应控制在30％以内。

（6）我们也要面对目前建筑市场转包、挂靠现象普遍的这一现象，一旦工程中出现这种单位的时候，我们也做好思想准备，项目管理人员会用加倍的努力和超强的责任心，使之能纳入我们的正规管理体系中。6.强化过程监督

承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。

（1）强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。

（2）重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。

（3）、运用现代技术工具（如数码摄像机、测距仪、板厚及保护层探测仪等工具）对每一道施工工序过程及成果进行跟踪、摄像、检测，并对不合格的部位提出整改措施，督促落实到位。7.沟通与支持

（1）沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持（2）管理与技术支持： 设计交底；

施工节点与细部交底； 技术标准交底； 施工工艺交底； 施工组织与配合交底； 质量控制点交底； 施工样板交底； 8.项目施工现场的管理

在项目招标和合同签订过程中，就制定详细的工程现场管理条例，对具体目标分解，将工程管理量化，对施工单位做的好的地方给予奖励，做得不好的予以索赔，从而使项目部管理人员在项目实施过程中有据可依、奖惩分明。既能提高施工合作伙伴的积极性，也对其有威慑力。9.项目质量管理要点

根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理： 定位放线；

桩基施工； 地下室施工； 外墙外保温体系施工； 门窗安装；

单元门、入户门安装； 栏杆扶手安装； 地下室、屋面防水施工； 卫生间防水涂膜施工； 公共部位精装修； 水暖电管线预留预埋； 配电箱、配电柜安装； 屋面及屋面瓦工程； 10.技术方案先行制度

总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。项目中拟审批的施工方案包括： 施工组织设计 测量方案

冬季施工方案 桩基施工方案 基坑支护施工方案 地下防水施工方案 混凝土施工方案 钢筋施工方案 模板施工方案 砌筑施工方案 脚手架施工方案 屋面工程施工方案 装修施工组织设计 成品保护施工方案 外墙外保温施工方案 设备专业施工组织设计 11.质量通病处理

针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由项目部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专

门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。

项目质量及后期维保（一般质量通病的防治）（1）墙体裂缝

考虑到墙体的沉降和收缩变形，计划对整个墙面全面检查，对出现裂缝的墙体（特别是施工洞部位）采用多次专人修补的方法，使出现裂缝的情况逐渐减少（2）墙体渗水及铝窗渗水

严格按照施工规范及施工工艺进行施工，重点把关； 计划于每次大风及大雨后，派专人进行专项大检查，及时发现和标注渗水点，事后进行全面修补，待下一次大风及大雨后再进行专项检查，逐渐减少和杜绝墙体渗水及铝窗渗水现象。（3）卫生间地面渗水

在设计中即注意防水层的施工工序，避免地坪脱壳及防水效果差的现象。

在施工过程中，严格按照施工规范严控施工质量，加强对防水层、管子洞、马桶洞、细石砼挡水墙的施工监控。

日常质量管理

项目部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。

每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的进度问题、质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝后续工程在类似问题中重复出现。12.质量事故处理

对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和项目部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。

对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。13.成品保护措施（1）门窗：

运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；

进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。

严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表面。

门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。

在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。（2）入户门：

运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。

进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。

对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。

施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。

应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。（3）防水层

基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。合理安排施工流向，避免过早上人走动。已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。

穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。

地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。（4）涂料与油漆

在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。

将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。

涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。（5）地坪

安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面

粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。（6）地砖

急促砂浆尚未达到强度前，其他各种不得进入同一施工区操作。不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖

其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。（7）电梯

电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏 调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用 电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行。

三、预售房屋情况

1、申请预售房屋的幢号：8-12#楼； 层数：8-11#楼五层；12#楼六层；

总面积： 8#楼总面积：4547.76平米；9 #楼总面积：4501.16平米；10 #楼总面积：4422.6平米；11 #楼总面积：4447.24平米；12 #楼总面积：5288.42平米；8-12#楼总共面积：23207.18平米； 户型： 8-12#楼为四室两厅三卫；套型面积见附表 总套数：104套；住宅套数：104套；非住宅套数：0套。

2、装修标准：毛坯房公共部分精装修；

3、不对外销售的房产的位置：9#楼、11#楼、12#楼位于滨河东路星河湾项目以南-坤杰·拉菲香榭项目；

面积：9 #楼总面积：4501.16平米，10 #楼总面积：4422.6平米，11 #楼总面积：4447.24平米，12 #楼总面积：5288.42平米，套数：9#楼20套，11#楼20套，12#楼24套

4、预售价格及变动幅度： 预售均价16000元∕平米； 付款方式：一次性，分期，按揭；

房屋性质：8-12#楼为普通城镇住宅；房源表见附表（后附）

5、预售方式: 亲售

主要营销策略：现场销售结合广告推广；

售楼部地址：龙城大街与滨河东路交汇处往南1000米拉菲香榭接待处；

计划举办的活动：意向排号和开盘认购； 合法性：本项目合法；

开始销售日期：办理完预售许可证后开始销售； 签约销售流程：选房→认购→内部签约→网签；

6、合同签定及网备安排。包括：规范合同文本之外自行设置的其它会同约定主要内容；交付日期及双方责任约定；网备及预告登记的约定。（后附网签合同）

四、面积预测及分摊情况 1、8#楼总建筑面积：5336.31㎡，分摊系数：0.131893，公摊面积：621.81㎡。2、9#楼总建筑面积：5290.11㎡，分摊系数：0.139707，公摊面积：648.47㎡。3、10#楼总建筑面积：5175.70㎡，分摊系数：0.142294，公摊面积：644.73㎡。4、11#楼总建筑面积：6114.33㎡

一级公摊：－2层库房、－1至5层住宅参与，建筑面积：6114.33㎡，分摊系数：0.013846，公摊面积：83.50㎡。

二级公摊：－2层库房参与，建筑面积906.05㎡，分摊系数：0.129091.公摊面积：103.59㎡。并列二级公摊：

－1至5层住宅参与，建筑面积：5208.28㎡,分摊系数:0.134988,公摊面积:619.44㎡。5、12#楼总建筑面积：6033.96㎡，分摊系数：0.139468，公摊面积：738.54㎡。

五、公共部位和公共设施的具体范围 1、8#楼分摊内容包括：－1至5层楼、电梯间、各专业管井、未计入套内的外墙体及1层门厅。2、9#楼分摊内容包括：－1至5层楼、电梯间、各专业管井、未计入套内的外墙体及1层门厅。3、10#楼分摊内容包括：－1至5层楼、电梯间、各专业管井、未计入套内的外墙体及1层门厅。4、11#楼一级公摊分摊内容包括：－1层楼电梯间、各专业管井及1 层门厅。二级公摊分摊内容包括：－2层楼电梯间、各专业管井、未计入套内的外墙体及1级分摊至此的面积。并列二级公摊：分摊内容包括:1-5层楼电梯间、各专业管井；－1层至未计入套内的外墙体及1级分摊至此的面积。5、12#楼分摊内容包括：－1至6层楼电梯间、各专业管井、未计入套内的外墙体及1层门厅。

六、预售资金监管落实情况

本次申报的商品房预售款监管银行分别是：8#、9#、10#、11#、12# 幢（楼）为中国建设并州北路支行(监管帐号：1400***03461)。