住宅小区业主委员会工作细则详解

第一篇：住宅小区业主委员会工作细则详解

住宅小区业主委员会工作细则

一、业主委员会职责 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责;

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 业主委员会选聘物业管理服务企业，必须通过招标或其他公开透明的方式进行，并必须最终得到三分之二以上全体业主确认同意后，业主委员会才有权依据《物业管理条例》代表小区与物业管理服务企业订立物业管理服务合同。

业主委员会签署合同（包括物业管理服务合同）的期限，一般不超过业主委员会的任期；物业管理服务企业必须具有国家颁发的物业管理的资质证书或相应资格，并须有两年以上管理相似社区的经验。

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

对业主向物业公司报修三次以上，物业公司不能解决的问题，可由业主委员会出面向物业公司提出书面意见。

（四）监督业主公约的实施；

（五）当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任；

（六）拟订选聘物业管理企业的方案，报业主大会决定;

（七）审议物业管理服务企业专项服务委托合同、收费标准和服务标准，报业主大会决定；

（八）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（九）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；

（十）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

（十一）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

（十二）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、更新、改造的方案，报业主大会通过后组织实施和竣工验收；

（十三）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（十四）监督物业管理服务企业和其它企业或个人在物业管理 区域内进行物业管理服务以外的经营活动；

（十五）业主大会及《业主公约》赋予的其它职权；

二、业主委员会会议

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每月第二周周六晚八点召开一次。在下列情况下，应当召开业主委员会临时会议：

（一）业主委员会主任或者副主任认为必要，书面要求召开；

（二）三分之一业主委员会委员书面要求召开的；

（三）十名以上业主书面要求召开的；

按照前款要求召开业主委员会临时会议的，业主委员会主任应该在15天内召开业主委员会临时会议。

业主委员会会议按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。

（二）委员因故不能参加会议的，提前3日向业主委员会召集人提出书面说明。

（三）会议召集人提前5日将会议通知及有关材料送达每位委员。临时召集的会议不适用上述规定的，但必须在会议前一日将会议内容通知每位委员。

（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

会议记录本应该按照业主大会要求采用订本式，连续编号。会议记录本由业主委员会秘书妥善保管，不得毁损、遗失或销毁。会议记录应该工整清晰，业主委员会秘书应该在会后整理成会议纪要，并送与会委员签字确认后存档。业主委员会委员对签字的会议纪要应该留底存档。业主委员会委员对会议纪要、会议记录的真实性承担法律责任。

（五）会议应当有过半数委员出席方可召开，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。

（六）业主委员会召开会议时，根据议题需要可以邀请政府有关部门、物业管理服务企业等单位人员列席。

（七）审议业主提出的议案时可以邀请提议案人列席业主委员会会议并做出说明，但提议案人无表决权。若议案内容超越业主委员会权限的，则应提交业主大会会议审议。

（八）业主委员会做出的决定，应当在作出决定后二天内，以书面形式，在业主大会指定公告栏向全体业主公告至少14天。业主委员会公告应该由业主委员会主任或副主任签字，并加盖业主委员会公章。业主对业主委员会决定有疑问的，应该在14天内向业主委员会书面提出；业主委员会主任应该在三天内对业主的疑问作出书面解答，并同时将书面解答内容向业主委员会委员书面汇报；业主委员会委员对解答没有提出书面异议的，视作同意解答；业主委员会应该在业主大会指定公告栏公布业主的疑问和解答。

（九）业主委员会做出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越《业主公约》和本议事规则授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，业主委员会委员应该承担民事赔偿责任；但在业主委员会相关会议中对业主委员会决定表示反对并记载于会议记录的委员不承担责任。

三、业主委员会委员任期、换届及资格终止

业主委员会委员任期一年，在任期届满2个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，建设行政主管部门及街道办事处可以指派工作人员指导其换届工作。

经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）在物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动的•；

（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

因违法、越权或渎职行为而被罢免的委员，如果给业主委员会造成财产损失或法律责任的，业主委员会应追究其赔偿责任。

四、业主委员会公章使用章程

第一条 为规范本小区业委会公章使用管理，防止错用、滥用、盗用，特制定本章程。

第二条 业委会公章必须按本章程严格管理，严禁违章使用。第三条 业委会公章由业委会委派专人保管，并设立公章使用登记册，建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书应该对所有盖章文件进行编号存档，分为公告类和知会类两种。公告类文件以“（XX小区业委会[201×]公告第×××号）”进行编号，知会类以“（XX小区业委会[201×]知会第×××号）”进行编号。随时供业主查核。第四条 公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理公司等相关单位预留印鉴，专人保管、使用时由主任审批并实行使用登记制度。第五条 使用公章，凡是会令业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任的，必须由全体业委会委员议事表决通过，超出议事规则规定权限的还须经业主大会批准，并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申用和支出对外签署的报告、协议等。

不会令业主大会及业委会对外承担法律责任和经济责任的，但涉及的事项较重要，必须经业委会主任批准，并逐项登记使用情况。例如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等。

第六条 严格控制开具盖有公章的空白介绍信，因业务或工作特殊需要必须开具者，必须经副主任以上人员批准，并签领备案．领用人返回后，必须报告使用情况进行核销。未使用的空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者，一经查实，给予必要的处分。第七条 严禁将公章随意扔放，无人看管；严禁任何人随身携带公章外出办事，遇特殊情况需经业委会主任或授权副主任批准方可带出。第八条 公章保管人对公章必须妥善保管，防止公章丢失、被盗和被盗用。如发现上述情况必须立即报告业委会主任并采取补救措施。第九条 违反公章保管、使用规定，视情节和后果追究责任人的相关责任；情节严重者，提请业主大会取消业委会成员资格；如已经给业委会、业主大会造成损失必须全额赔偿，否则将通过法律途径追究相关人员责任。

本届业委会公章保管人为：XXX（业委会委员）

五、业主大会档案资料管理

业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。形成的档案资料每年应当编号造册。业主委员会应当建立下列档案资料，并指定专人保管：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会、业主委员会做出的决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会产生、登记的材料；

（四）业主、使用人情况目录、清册；

（五）订立的物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、议案；

（八）维修基金收支情况清册；

（九）其他有关资料。

六、业主委员会活动经费 经费来源：业主委员会经费由全体业主分摊。业主委员会收入的经费使用要求用于以下几项：

（一）业主大会、业主委员会会议经费及其它办公经费；

（二）社区公益活动及福利事业。

（三）业主委员会经费收支账目应当按季度每年四次将经费的使用情况在本区域显著位置公布，接受全体业主质询。

七、业主委员会接受业主咨询办法

为便于业主向业委会进行问题咨询及意见反映，每周二晚19:30—21:30业委会办公室会有两名业委会委员值班负责接待业主；另外业委会将在小区东门设立意见箱，时间不便不能到业委会办公室去的人可以写书面材料投入意见箱内反映。业委会会在每月例会上对投入意见箱内的意见进行讨论和商定解决方法；如属重大、紧急事件，业委会主任会召开临时会议解决。本细则自公布日起实施。

XX小区业委会 二0一三年 月 日

第二篇：住宅小区业主委员会章程

业主委员会章程

第一章

总则

第一条

组织名称、地址

名称：天津市西青区精武镇恒溢隆庭小区业主委员会

地址： 天津市西青区精武镇恒溢隆庭小区

所辖区域范围：恒溢隆庭小区

第二条

性质和宗旨

业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，对业主大会（业主代表大会）负责。

其宗旨是：代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境。

第三条

委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立，并接受其监督与指导。

第四条

本章程所称业主，是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。第二章

组织机构和职责

第五条

第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同全体小区业主，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会）选举产生。

业主委员会选举产生后，１５日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。

第六条

业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会（业主代表大会）必须有半数以上的业主（业主代表）出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。

产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会（业主代表大会）由业主自行产生。

第七条 第一次业主大会（业主代表大会）按下列程序召开：

１．由大会筹备组介绍大会筹备情况；

２．由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；

３．业主大会（业主代表大会）的成员投票选举产生业主委员会成员。

第八条 业主大会（业主代表大会）每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开７日之前将大会召开日期和内容送达每位业主（业主代表）。

经１０％以上业主（业主代表）提议，委员会应在接到提议后１５天内，就其提议的内容召开临时业主大会（业主代表大会）。大会对提出的议案已作出决定的，业主（业主代表）在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会（业主代表大会）。

业主大会（业主代表大会）应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。

第九条 业主大会（业主代表大会）的决定，由出席会议的业主（业主代表）投票表决，过半数以上通过。

第十条 委员会设委员

名（根据实际情况设定，不得少于５人），其中主任一名，副主任

名。主任、副主任在全体委员会中选举产生。

第十一条 委员会每届任期三年，委员可连选连任。

第十二条 委员会权利

１．召集和主持业主大会（业主代表大会）；

２．制定委员会章程，代表业主、使用人，维护其合法权益； ３．在房地产行政主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

４．审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划； ５．负责维修基金的筹集、使用和管理； ６．监督公共建筑、公共设施的合理使用； ７．组织换届改选业主委员会；

８．提出修订业主公约、委员会章程的议案；

９．监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况；

１０．业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利。第十三条 委员会义务

１．向业主大会（业主代表大会）报告工作；

２．执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定；

３．接受业主和使用人的监督；

４．听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

５．协助物业管理企业落实各项管理工作，协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用；

６．涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会）通过；

７．建立业主委员会档案制度；

８．自觉接受房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导；

９．委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。

第十四条 经业主大会（业主代表大会）同意，委员会主任、副主任和执行秘书可获得适当津贴。

１．主任：

２．副主任：

３．执行秘书：

第十五条 委员会会议每月召开一次，由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。有三分之一以上的委员会提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十六条 委员会召集人应在会议召开７日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。如会议讨论重大事项，可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席委员会会议，但没有表决权。

第十七条 委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。第十八条 委员会会议必须做好记录，并由会议主持人签署后存档。涉及重大问题应由与会全体委员签署。第三章

委员

第十九条

业主委员会委员必须符合下列条件：

１．是本物业管理区域内业主；

２．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；

３．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；

４．品行端正无劣迹；

５．热心公益事业。

第二十条 有下列情形之一的人员不得担任委员会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会（业主代表大会）确认：

１．已不是本物业管理区域的业主；

２．无故缺席委员会会议连续３次以上；

３．因健康原因丧失履行职责的能力；

４．有违法犯罪行为被司法部门认定的；

５．其他原因不适宜担任委员的。

第二十一条

委员停任时，必须在停任半个月内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。

第二十二条

委员会委员缺额时，应在下一次业主大会（业主代表大会）召开时予以补选；缺额人数较多时，可召开临时业主大会（业主代表大会）予以补选。

第二十三条

业主委员会主任的职责

１．负责召开业主委员会会议；

２．负责召开业主大会（业主代表大会）；

３．代表业主委员会对外签约或签署文件；

４．核定维修基金帐目；

５．经业主大会（业主代表大会）或业主委员会授权的其他事项。

第二十四条

委员的权利和义务

１．权利

（１）参加委员会组织的有关活动；

（２）参与委员会有关事项的决策；

（３）具有对委员会的建议和批评权。

２．义务

（１）遵守本会章程；

（２）执行本会的决议，完成本会交办的工作；

（３）参加本会组织的会议、活动和公益事业；

（４）向本会的工作提供有关资料和建议。

第二十五条

业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告；离任时应进行离任审计，发现问题应及时纠正和查处。

第四章

经费

第二十六条

委员会经费由

费用中支出。

第二十七条

委员会的经费开支包括：业主大会（业主代表大会）和委员会会议；有关人员津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向委员会汇报，每向业主公布。第五章

附则

第二十八条

本章程或本章程的修订经业主大会（业主代表大会）通过后生效，本章程未尽事项由业主大会（业主代表大会）补充。业主大会（业主代表大会）通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

第二十九条 本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。第三十条 业主委员会制定和修订后的章程，经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政主管部门备案。

第三篇：住宅小区业主委员会考核办法

住宅小区业主委员会考核办法

为进一步完善城市长效综合管理机制，充分发挥业主委员会在物业长效管理中的作用，根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规规定，结合我社区实际，制定本考核办法。

一、成立由镇市容局、社区两委、小区居民代表等相关人员组成的考核小组，考核小组组长由社区副书记倪丰担任，副组长由各小区开发商和镇市容局考核人员担任，主要负责对城区住宅小区业主委员会工作进行考核。

二、考核对象：社区住宅小区业主委员会。

三、考核实行百分制评分标准。主要考核内容为：业主委员会规范运作、内部管理及作用发挥情况，督促业主依约缴纳物业服务费情况，自觉接受社区的指导与监督情况。

四、考核小组每半年按照考核细则对业主委员会进行明查与暗访，根据检查与考核结果公布分值与排名。

五、考核办法：考核小组年终对考评情况进行汇总和排名。对优秀的业主委员会予以表彰，考评结果不合格的业主委员会，由所在街道、社区责令整改；对拒不整改连续两年考核不合格的业主委员会，由街道、社区启动改选程序，重新选

举业主委员会。

六、有下列情况之一的，直接判定为不合格业主委员会：

1.组织涣散、工作不力，不履行职责的；

2.因管理不到位，人民来信、市长热线、群众来电来访较多，经查实三次以上且处理不力的； 3.不作为或消极作为的业主委员会，经街道社区或行政主管部门指导，责令改正收效甚微的；

4.由于管理原因，对小区安全产生重大负面影响的；

5.其他违反法律法规规章的行为。

七、本办法自发布之日起施行。

附件：

街社区住宅小区业主委员会考评细则

附件

街社区住宅小区业主委员会考评细则

序号 考核内容

内部制度健全，人员分工明确，按照业主1 大会业主委员会指导规则开展工作，认真履行业主委员会工作职责。定期召开业主委员会会议，并做好书面记

录。

及时选择物业管理方式，签订物业服务合同，并监督、协助物业服务企业履行合同。建立值班制度，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，台帐记录齐全；加强与4 各单位、业主、物业服务企业之间的协调和沟通，实现良性互动，促进物业管理良性健康运行。

加强宣传教育，引导广大业主树立正确的5 消费理念。利用小区各自宣传载体和平台，结合小区实际开展多种形式的宣传活动，丰富业主的业余生活。组织做好新、老物业服务单位进退交接工

作。

业主委员会成员自觉交纳物业服务费，并7 督促不按物业服务合同约定及时交纳物业服务费用的业主交纳物业服务费。组织业主委员会成员学习法律法规，积极8 参加主管部门的培训，积极开展各类创建活动。

每年在物业管理区域内公示业主大会和业9 主委员会工作经费使用情况，接受业主监

督。接受所属街道、社区的监督和指导。重大事项应邀请街道、社区、派出所、主11 管部门人员参加，作出的决定应及时告知街道、社区、主管部门，不正确的及时纠

正。按要求协助开展群众满意度测评等工作。

5分 8分 5分

不接受街道、社区监督和指导扣

5分。

结合平时考核，重大会议未通报社区或其他部门，每有一次扣2分；错误决定不及时纠正每有一

起扣5分。

未按要求协助开展相关工作的5分

未定期公告扣5分。

14分 9分

未履行交接工作的扣9分。住宅小区业主5％以下不交物业服务费扣2分，5％～10％扣5分，10％～15％扣10分，15％

以上的不得分。

查阅资料，结合平时考评，每有5分 一次不参加培训扣2分；每有一

项活动未开展扣2分。

8分

查阅资料，有一项不到位的扣

2分。

10分

查阅资料，有一项不到位的扣

3分。

5分 分值

评分标准

查阅资料，内部管理混乱，未开8分 展工作，不积极履职的，每项扣

3分。

未定期召开业主委员会会议扣3

分，记录不齐扣2分。查阅资料，现场检查，未签订合10分 同、未协助履行合同的每项扣

5分。

得分

每起扣3分。正确处理开发建设、物业管理等方面的关系，正确开展和引导业主维权。

8分

查阅资料，现场检查，处理不及

时不到位每起扣1分。

备备注

备注：配合物业服务企业或行政主管部门开展查违拆违、保绿护绿等活动，成绩

突出的，考核组可酌情加2-5分。

第四篇：某住宅小区业主委员会章程

某住宅小区业主委员会章程

第一章 总则

第一条 本会是本物业管理区域内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。

第二条 本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。

第三条 本章程所称业主是指房屋所有权人和土地使用权人。

第四条 本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

第二章 组织与职责

第五条 第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设公司或物业管理公司、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

第六条 本会设委员__________名，其中主任一名，副主任__________名，本会主任、副主任在全体委员中选举产生。

本会聘任执行秘书(或秘书长)一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是委员或业主。

本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。

第七条 本会权利：

1．召集和主持业主大会；

2．与物业管理公司议定管理服务费、物业维修基金等费用的收取标准及使用方法；

3．采用招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订管理合同，经业主大会同意后负责履行；

4．与物业管理单位议定管理计划、用费概预算及决算报告；

5．检查、监督物业管理公司的物业管理工作；

6．修订业主公约、本会章程。

第八条 本会义务：

1．筹备业主大会并向业主大会报告工作；

2．执行业主大会通过的各项决议；

3．贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对用户开展多种形式的宣传教育；

4．保障本物业各项管理目标的实现；

5．执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；

6．本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益。

第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：

1．本会主任；

2．本会副主任；

3．本会执行秘书；

4．本会同意的其他人员。

第三章 会议

第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。

第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理公司的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。

第十五条 本会会议决定问题采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自己已投过的一票外，再投一票决定票(赞成或反对)，但此规定不适用对其本人或直系亲属有利害关系的事项。

第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

第四章 委员

第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过十五人。

第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。

第十九条 本会委员的撤换、增减，由本会会议通过后，提交业主大会确认。第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的必须停任，并由下次业主大会确认：

1．已不是业主；

2．无故缺席会议连续三次以上；

3．因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；

4．有违法犯罪行为已被司法部门认定或正在接受调查的；

5．其他原因不适宜担任本会委员的。

第二十一条 任何委员停任时，必须在停任后半个月内将其管理、保存的本会文件、资料、账簿以及属于本会的所有财物移交给本会。

第二十二条 委员的权利和义务。

(一)权利：

1．有权参加本会组织的有关活动；

2．具有选举权、被选举权和监督权；

3．有权参与本会有关事项的决策；

4．具有对本会的建议和批评权。

(二)义务：

1．遵守本会章程：

2．执行本会的决议，完成本会交办的工作；

3．依据法律和业主大会的决议应该履行的其他义务。

第五章 经费与办公用房

第二十三条 本会的经费由__________费用中支出。

第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和业主委员会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支账目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每向业主公布。

第二十五条 本会的办公用房由__________解决。

第六章 附则

第二十六条 业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

第二十七条 本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。

第二十八条 本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政主管部门备案。

第五篇：关于开展住宅小区业主委员会调研课题的报告

关于住宅小区业主委员会调研的报告

业主大会制度是房屋产权主体多元化形势下业主实行自我管理的实现方式。业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会、选聘物业服务企业、使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。业主委员会通常是指在物业管理区域内全体业主中选举产生，执行业主大会的决定，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，维护业主的合法权益，监督物业服务企业管理运作的一种社区自治形式。作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟订相关方案，组织召开会议并具体实施大会形成的决议。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，在十多年来的中国物业管理实务中存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，这些状况已经成为阻碍中国物业管理朝更高水平发展的重要因素。特别是近年来，小区群体性矛盾频现，甚至有越演越烈的趋势，其主要方面还是在物业管理、与业委会日常工作中，这些矛盾已成为影响小区和谐稳定的主要因素，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主共治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。

一、当今业委会存在的问题

（一）业委会难以发挥作用，形同虚设。业委会处于瘫痪、半瘫痪是现阶段业委会建设中遇到的普遍现象，在康健地区能够充分发挥作用的不足50％，相当多的业委会不能或没有发挥作用。业委会是维护小区全体业主利益的代表人，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。但事实上，目前绝大多数的业委会很难做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。只要不出大问题，只要业主不反映，相关政府职能部门不督促，业委会就不会主动去做工作。

（二）业委会组成复杂，利益协调难度大。产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，从这些业主中选择出来的业委会成员自然代表着各自不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确的处理内部成员之间利益的冲突，不是一件容易的事惰。何况业委会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。

（三）物业管理和业委会的宣传力度不够。物业管理及业委会在我国还属于发展阶段，多数业主从认识到接受物业管理及业委会还需要一个较长的过程。在这个过程中，有关方面的宣传教育是一个非常重要的因素。而往往在这个方面的宣传力度相对不足，什么是业委会、业委会的职责是什么，小区业主普遍都不了解，这方面做的不够，业委会自然就不能充分发挥作用。

（四）业委会办公条件差，基础台账整理不规范。有些业委会由于受小区实际情况的限制没有自己的办公场所、或者与居委会混用办公室，给其接待业主的来访及相关资料的放置带来一定的不便。业委会由于对相关专业知识的缺乏，无法有效的对物业相关档案进行整理归档，重要材料丢失情况普遍存在，不利于重要材料的查阅与使用，对于新老业委会的移交带来一定的阻碍，不利于新一届业委会有序开展工作。

二、产生问题的原因

（一）业委会的科学化、制度化运作机制未完善

业委会在科学化、规范化运作的探索中虽然取得了较为明显的成效，但一整套运作机制还不够完善，缺少必要的操作性，如业委会的日常工作制度、业委会会议制度、业主定期接待制度等虽然各业委会都有所制定，但在具体实施过程中往往缺少必要的操作性，甚至只存在于表面，而无实际的操作。

（二）媒体宣传缺位严重，业主维权意识增强

业委会发展历程从无到有，业主从莫不管心到关注度的加大，这当中媒体宣传力度的增加起到了非常大的作用。然而媒体对于业委会的报道往往以问题的披露为题材，忽视了如何对于规范业委会的工作这方面入手进行报道，再加上业委会工作本身存在着诸多不完善的地方，与业主的希望之间存在着巨大的差距，从而使得业委会与业主之间的关系往往变得非常微妙，不利于业委会的健康发展。

（三）业委会缺乏广泛的群众基础

目前不少业主既对参加业委会不感兴趣，也对业委会的日常工作缺少支持。据调查，在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业委会解决，而是用一种较为极端的方式去解决（如拒交物管费等）。业主对业委会缺乏关注度、信任度，对于业委会的各项工作存在抵触情绪，缺乏对物业管理的参与意识，使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。

（四）业主委员会的法律地位和性质模糊

三、业委会规范化建设的具体措施

（一）充分发挥社会机构专业优势，完善业委会培训机制。为更好地推进住宅物业工作扎实有效开展，街道住宅办委托具有专业培训资质的社会机构根据康健住宅小区的实际情况制定业委会培训方案，对康健社区62个业委会开展形式多样的培训，培训方式分为业委会换届改选培训、新改选业委会初任培训和业委会定期培训。通过不同的培训方式能够让业委会熟悉相关法律法规、提高业委会工作认识，为今后的工作奠定良好的基础。

（二）增强物业公司考核水平，细化物业管理考核方案。售后房物业管理由于受到管理费单

一、公共设施成旧、小区业主素质参差不齐等内外环境的束缚，长期无法摆脱亏损的现状，为此，街道住宅办根据康健地区40个售后房小区管理现状制定了考核实施意见，以调查问卷的形式听取业主代表、居委意见以及街道给予综合评定确定考核结果，根据考核结果给予达标小区所在物业公司一定的物质奖励，通过奖励一方面能够使各小区之间形成良好的竞争氛围，有效地激励物业公司提高服务质量，另一方面还能够有效地弥补售后房小区物业服务长期亏损的现状。其更重要的是通过三方考核机制能够使得居委、业委会及物业公司三者之间的关系更为融洽，便于今后工作的开展。

（三）试点业委会规范化建设，积极引导业委会规范日常工作。根据业委会主要存在问题，康健街道在四个小区试点业委会规范化建设，具体包括硬件方面：做到五个一（即一张桌子、一把椅子、一个文件柜、一位业委会接待人员、一台电话）。软件方面：一是要规范业委会各项日常工作制度，建立健全业委会定期接待制度并予以公布。二是要完善各相关资料的立卷归档工作，按不同种类、不同内容进行立卷。三是做好会议记录工作，将业主大会及业委会会议内容及时完整的记录在业委会工作手册中。通过业委会规范化建设，使其能够加强对政策法规的学习和宣传，并定期向业主大会报告物业管理的实施情况。引导业主委员会建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。督促其建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。在半年多来的试点工作中，试点小区已达到业委会规范化建设的目标，下阶段将以点带面对62个业委会进行全覆盖，帮助他们规范履行业委会职责。

在规范化建设的调研中，我们意识到社会组织作为专业机构参与物业管理具有重要作用。社会组织通过自身在专业上的优势能够有效应引导小区业委会日常运作，弥补政府机构在这一领域不足的劣势，真正做到政府负责，社会协同的目的。因此，在今后的工作中，我们要充分发挥社会组织的作用，规范业委会运作水平，为康健社区营造良好的人文氛围。