关于目前国内住宅小区业主违章建筑报告

第一篇：关于目前国内住宅小区业主违章建筑报告

关于目前国内住宅小区业主、业主委员会处理小区内部违章建筑的报告材料

案例2：昆明滇池卫城部分业主搭建雨棚案例

部分业主在自家房屋楼顶搭建雨棚,这属于认定为“违章建筑”，物管公司按照之前签订的“协议”，对没有拆除“搭建违章建筑，发通知要求郭整改，如不执行不排除强拆。最后，郭自行拆除其栅栏等违章建筑。

对法律法规认定的违章建筑以及其他一些影响小区安全、景观的不合理不恰当的违建设施，就能在第一时间按照约定予以排除，对搭违行为予以制止。

4、物业公司作为小区业主、业主委员会授权管理小区日常服务工作的机构，在小区设施设备、景观绿化等方面的管理、巡检、维护等方面发挥着重要职能，对于临时出现的一些违章建筑能够在最短时间内控制局面、停止违建施工，并快速向相关部门报告。但需注意，物业公司作为普通企业，不具有违章建筑的认定权和强拆权。物业公司的行为意义在于防止违章违建事态进一步恶化，在查处违章建筑实质问题上，只能由相关行政部门予以处理。

一是实施私力救助，充分发挥业主大会和业主委员会自律自治作用。《物权法》第七十六条规定，“改建、重建建筑物及其附属设施应当由业主依法共同决定。”业主作为小区主人，是小区事务的管理主体，享有自治权。

第一，制定业主公约。业主大会应当在不违反法律强制性规定的前提下，在业主公约中对有关装修、搭建的各种情形进行约定。比如，业主公约可以约定采用何种材料封闭阳台，也可以约定在屋顶或者其他适当地方安装太阳能接受器。需要通过业主公约进行授权的搭建行为，主要是可能影响小区整体外貌的搭建行为，因为，不进行约定，这些搭建行为都将因违反履行共同维护整体物业存在和良好的义务，而被禁止。一旦通过业主公约承认该类搭建行为的合法性，则可以视作各业主都放弃相关权利，并愿意承担容忍义务。业主公约通过后报物业公司备案，由小区物业公司负责日常的监督执行；发现违反业主公约的情况，应当立即向业主委员会报告。

第二，召开业主大会。对违反业主公约，搭建影响小区景观、外貌的建筑物、构筑物或者其他设施的，可以由业主委员会召开业主大会，共同对搭建行为进行协商处理，物业公司应当列席参加。业主大会可以综合考虑，根据违法搭建的程度，作出以下决定：（1）对小区整体外貌基本无碍的搭建，可以通过修改、补充业主公约，允许业主搭建。（2）对小区整体外貌有一定影响，但不甚严重的搭建，可以通过增收维修基金、物业管理费等经济性措施，弥补其业已造成的损害。（3）严重影响小区整体外貌，或者侵害相邻权人合法权益的搭建，业主大会应当督促当事人遵守业主公约，自行拆除；当事人拒绝履行的，业主大会或者被侵权人可以请求公权力介入解决。

二、注重规范管理，充分发挥物业公司专业服务优势。在小区日常管理上，物业公司拥有熟悉情况、易于沟通的优势。在物业管理小区违法搭建现象上，应当充分发挥物业公司的作用。

第一，告知义务。根据《无锡市物业管理办法》第四十五条规定：“业主或者使用人进行物业装饰装修，应当告知物业管理企业，并遵守业主公约。物业管理企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并对物业装饰装修活动实施监督。物业管理企业发现违反装饰装修规定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。”据此，物业公司应当在业主、使用人进行装修工程前，重申有关装修中的禁止性行为，并采取书面告知的方式。

第二，制止义务。对违法搭建行为，物业公司应当及时劝阻，并可采取一定措施进行制止，需要注意的是，物业公司只是一个民事主体，不是国家执法部门，只能在其法律赋予的管理职能范围采取相应手段，如制止个别业主违章建筑的材料、施工人员进入小区等。

三、请求公力救济，通过公权力部门介入解决小区违章建筑现象。

第二篇：住宅小区业主委员会章程

业主委员会章程

第一章

总则

第一条

组织名称、地址

名称：天津市西青区精武镇恒溢隆庭小区业主委员会

地址： 天津市西青区精武镇恒溢隆庭小区

所辖区域范围：恒溢隆庭小区

第二条

性质和宗旨

业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，对业主大会（业主代表大会）负责。

其宗旨是：代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境。

第三条

委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立，并接受其监督与指导。

第四条

本章程所称业主，是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。第二章

组织机构和职责

第五条

第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同全体小区业主，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会）选举产生。

业主委员会选举产生后，１５日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。

第六条

业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会（业主代表大会）必须有半数以上的业主（业主代表）出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。

产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会（业主代表大会）由业主自行产生。

第七条 第一次业主大会（业主代表大会）按下列程序召开：

１．由大会筹备组介绍大会筹备情况；

２．由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；

３．业主大会（业主代表大会）的成员投票选举产生业主委员会成员。

第八条 业主大会（业主代表大会）每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开７日之前将大会召开日期和内容送达每位业主（业主代表）。

经１０％以上业主（业主代表）提议，委员会应在接到提议后１５天内，就其提议的内容召开临时业主大会（业主代表大会）。大会对提出的议案已作出决定的，业主（业主代表）在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会（业主代表大会）。

业主大会（业主代表大会）应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。

第九条 业主大会（业主代表大会）的决定，由出席会议的业主（业主代表）投票表决，过半数以上通过。

第十条 委员会设委员

名（根据实际情况设定，不得少于５人），其中主任一名，副主任

名。主任、副主任在全体委员会中选举产生。

第十一条 委员会每届任期三年，委员可连选连任。

第十二条 委员会权利

１．召集和主持业主大会（业主代表大会）；

２．制定委员会章程，代表业主、使用人，维护其合法权益； ３．在房地产行政主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

４．审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划； ５．负责维修基金的筹集、使用和管理； ６．监督公共建筑、公共设施的合理使用； ７．组织换届改选业主委员会；

８．提出修订业主公约、委员会章程的议案；

９．监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况；

１０．业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利。第十三条 委员会义务

１．向业主大会（业主代表大会）报告工作；

２．执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定；

３．接受业主和使用人的监督；

４．听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

５．协助物业管理企业落实各项管理工作，协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用；

６．涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会）通过；

７．建立业主委员会档案制度；

８．自觉接受房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导；

９．委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。

第十四条 经业主大会（业主代表大会）同意，委员会主任、副主任和执行秘书可获得适当津贴。

１．主任：

２．副主任：

３．执行秘书：

第十五条 委员会会议每月召开一次，由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。有三分之一以上的委员会提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十六条 委员会召集人应在会议召开７日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。如会议讨论重大事项，可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席委员会会议，但没有表决权。

第十七条 委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。第十八条 委员会会议必须做好记录，并由会议主持人签署后存档。涉及重大问题应由与会全体委员签署。第三章

委员

第十九条

业主委员会委员必须符合下列条件：

１．是本物业管理区域内业主；

２．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；

３．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；

４．品行端正无劣迹；

５．热心公益事业。

第二十条 有下列情形之一的人员不得担任委员会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会（业主代表大会）确认：

１．已不是本物业管理区域的业主；

２．无故缺席委员会会议连续３次以上；

３．因健康原因丧失履行职责的能力；

４．有违法犯罪行为被司法部门认定的；

５．其他原因不适宜担任委员的。

第二十一条

委员停任时，必须在停任半个月内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。

第二十二条

委员会委员缺额时，应在下一次业主大会（业主代表大会）召开时予以补选；缺额人数较多时，可召开临时业主大会（业主代表大会）予以补选。

第二十三条

业主委员会主任的职责

１．负责召开业主委员会会议；

２．负责召开业主大会（业主代表大会）；

３．代表业主委员会对外签约或签署文件；

４．核定维修基金帐目；

５．经业主大会（业主代表大会）或业主委员会授权的其他事项。

第二十四条

委员的权利和义务

１．权利

（１）参加委员会组织的有关活动；

（２）参与委员会有关事项的决策；

（３）具有对委员会的建议和批评权。

２．义务

（１）遵守本会章程；

（２）执行本会的决议，完成本会交办的工作；

（３）参加本会组织的会议、活动和公益事业；

（４）向本会的工作提供有关资料和建议。

第二十五条

业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告；离任时应进行离任审计，发现问题应及时纠正和查处。

第四章

经费

第二十六条

委员会经费由

费用中支出。

第二十七条

委员会的经费开支包括：业主大会（业主代表大会）和委员会会议；有关人员津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向委员会汇报，每向业主公布。第五章

附则

第二十八条

本章程或本章程的修订经业主大会（业主代表大会）通过后生效，本章程未尽事项由业主大会（业主代表大会）补充。业主大会（业主代表大会）通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

第二十九条 本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。第三十条 业主委员会制定和修订后的章程，经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政主管部门备案。

第三篇：住宅小区业主委员会考核办法

住宅小区业主委员会考核办法

为进一步完善城市长效综合管理机制，充分发挥业主委员会在物业长效管理中的作用，根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规规定，结合我社区实际，制定本考核办法。

一、成立由镇市容局、社区两委、小区居民代表等相关人员组成的考核小组，考核小组组长由社区副书记倪丰担任，副组长由各小区开发商和镇市容局考核人员担任，主要负责对城区住宅小区业主委员会工作进行考核。

二、考核对象：社区住宅小区业主委员会。

三、考核实行百分制评分标准。主要考核内容为：业主委员会规范运作、内部管理及作用发挥情况，督促业主依约缴纳物业服务费情况，自觉接受社区的指导与监督情况。

四、考核小组每半年按照考核细则对业主委员会进行明查与暗访，根据检查与考核结果公布分值与排名。

五、考核办法：考核小组年终对考评情况进行汇总和排名。对优秀的业主委员会予以表彰，考评结果不合格的业主委员会，由所在街道、社区责令整改；对拒不整改连续两年考核不合格的业主委员会，由街道、社区启动改选程序，重新选

举业主委员会。

六、有下列情况之一的，直接判定为不合格业主委员会：

1.组织涣散、工作不力，不履行职责的；

2.因管理不到位，人民来信、市长热线、群众来电来访较多，经查实三次以上且处理不力的； 3.不作为或消极作为的业主委员会，经街道社区或行政主管部门指导，责令改正收效甚微的；

4.由于管理原因，对小区安全产生重大负面影响的；

5.其他违反法律法规规章的行为。

七、本办法自发布之日起施行。

附件：

街社区住宅小区业主委员会考评细则

附件

街社区住宅小区业主委员会考评细则

序号 考核内容

内部制度健全，人员分工明确，按照业主1 大会业主委员会指导规则开展工作，认真履行业主委员会工作职责。定期召开业主委员会会议，并做好书面记

录。

及时选择物业管理方式，签订物业服务合同，并监督、协助物业服务企业履行合同。建立值班制度，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，台帐记录齐全；加强与4 各单位、业主、物业服务企业之间的协调和沟通，实现良性互动，促进物业管理良性健康运行。

加强宣传教育，引导广大业主树立正确的5 消费理念。利用小区各自宣传载体和平台，结合小区实际开展多种形式的宣传活动，丰富业主的业余生活。组织做好新、老物业服务单位进退交接工

作。

业主委员会成员自觉交纳物业服务费，并7 督促不按物业服务合同约定及时交纳物业服务费用的业主交纳物业服务费。组织业主委员会成员学习法律法规，积极8 参加主管部门的培训，积极开展各类创建活动。

每年在物业管理区域内公示业主大会和业9 主委员会工作经费使用情况，接受业主监

督。接受所属街道、社区的监督和指导。重大事项应邀请街道、社区、派出所、主11 管部门人员参加，作出的决定应及时告知街道、社区、主管部门，不正确的及时纠

正。按要求协助开展群众满意度测评等工作。

5分 8分 5分

不接受街道、社区监督和指导扣

5分。

结合平时考核，重大会议未通报社区或其他部门，每有一次扣2分；错误决定不及时纠正每有一

起扣5分。

未按要求协助开展相关工作的5分

未定期公告扣5分。

14分 9分

未履行交接工作的扣9分。住宅小区业主5％以下不交物业服务费扣2分，5％～10％扣5分，10％～15％扣10分，15％

以上的不得分。

查阅资料，结合平时考评，每有5分 一次不参加培训扣2分；每有一

项活动未开展扣2分。

8分

查阅资料，有一项不到位的扣

2分。

10分

查阅资料，有一项不到位的扣

3分。

5分 分值

评分标准

查阅资料，内部管理混乱，未开8分 展工作，不积极履职的，每项扣

3分。

未定期召开业主委员会会议扣3

分，记录不齐扣2分。查阅资料，现场检查，未签订合10分 同、未协助履行合同的每项扣

5分。

得分

每起扣3分。正确处理开发建设、物业管理等方面的关系，正确开展和引导业主维权。

8分

查阅资料，现场检查，处理不及

时不到位每起扣1分。

备备注

备注：配合物业服务企业或行政主管部门开展查违拆违、保绿护绿等活动，成绩

突出的，考核组可酌情加2-5分。

第四篇：住宅小区业主概念与权利探讨

两个司法解释总结了《物权法》实施以来的司法实践中出现的问题，根据立法规定提出了审判中应当掌握的原则，给业主与物业服务企业提供了一个明确双方权利义务和衡量自己行为尺度的标准。

业主的概念

业主是指一定物业的主人，包括自然人、法人、其他组织和国家。住宅小区业主通常是指购买房屋的所有权人，是物业管理法律关系

中的重要民事主体之一。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。法律虽然给出了高度概括的文字规定，但并不能涵盖和解释实践中所出现的种种特殊现象。

根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主。”简单地说，凡依法登记或依法取得物业所有权的人就是业主。能拿出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或根据继承关系取得房产所有权的人就是业主，自己合法建造房屋的也能成为业主，已经买房但还未办出产权证的也是业主。这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的，因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权（物业所有权）确定所有权人。

实践中往往有这样的情况：子女购房常年在外工作生活而父母常年居住；子女购房与父母共同居住；子女购房居住父母不定期来同住。这样的父母夫妻子女都是小区的业主还是应当有所区别？区别何在，标准是什么？住宅小区是个业主自治区域，个人是否具有业主身份，能否以业主身份参与小区公共事务或担任自治组织如业主委员会成员，这就成为一个较复杂的问题。与法律上的业主概念（或称狭义上的业主）相对应的就存在着一个生活中的业主概念（或称广义上的业主），生活中的业主就不享有或不完全享有法律上业主的所有权利，这是司法解释所明确的业主身份确认的基本原则，也是对业主进行区分的标准。

子女购房依照法律规定产权人就是法律上的业主，其父母尽管居住在这里，享有占有、使用住房的部份所有者权利，但其不能处分住房产权。有的子女另有住房居住，或在国外工作生活，并不在住宅小区生活，也不直接享有并行使业主权利。而其购房是为父母提供居住，其父母在小区内生活，享受物业服务，小区公共管理事务直接与他们的各项利益有关，其法律地位相当于法律上的准业主，笔者认为经其子女书面授权委托，明确这类业主可以享有行使业主权利、参与小区公共事务，有投票和参与选举（被选举）的权利，经其他业主认可并经选举成为小区自治组织成员。

有的家庭三代同堂，户籍、生活居住也都在小区内，购房者是第二代子女，三代都享有物业服务，小区公共事务都与他们直接有关，而对某一具体事务三代人可能会有完全不同的意见和看法，确定有投票权和被选举权的只能按照法律上的业主标准来确定，其他人只能作为生活中的业主来确定身份，不享有法律上业主的完整权利，不能以法律上业主的身份和资格来提出各种法律主张（生活中的一般要求除外），否则也是无效的。

子女购房自住而父母经常来同住，但父母同时也另有住房，这样的父母就不具备本小区（生活上的）业主的身份，只能视为临时居住者或业主的亲友，不具备享有物业服务的主体资格，不宜参与小区公共事务包括对其他业主、业主委员会或物业服务企业的法律性评价，即使有合理意见也应当通过产权人（法律上的业主）来提出，而不宜视同为业主本人的意见。实践中会有偶而住在小区、仅与业主有亲友关系、甚至仅仅出入过小区的人都会自认为或自称为业主，对小区公共管理事务提出指责和批评，提出各种要求，对此需要审慎甄别，防止滥用业主身份对小区管理和其他业主的权利造成侵害。

夫妻间或共有权人如何确定业主身份，根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主，那么夫妻是共有权人，一户或一套住宅会有二个以上的业主，如果在小区选举或投票活动中夫妻对同一事务存在相反的意见（例如对于是否同意封闭前后阳台，夫妻间产生完全不同的意见），那一个意见应计为有效票？针对这种情况，必须在事先确立一个行使权利的业主（简称行权人）的概念，并经具有业主身份的夫妻自行商议确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人，通常就是以产权证的名字为准，而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进行投票，以自行排除的方式确定一户业主的唯一意见。

确定法律上的业主身份对小区公共管理事务具有重要意义，这涉及到小区自治组织（业主大会、业主委员会）成员的投票、选举活动的合法性有效性，业主参与物业管理活动的正当、合法、有效，业主维权行动的合法有效，以及业主提起诉讼的主体适格等方面都将导致不容忽视的法律后果，因此在实践中应当准确把握。例如在选举中安排人员对参与选举和被

选举的业主资格进行甄别确认，以保证投票结果的有效性合法性；在征求意见中对投票者的行权人身份进行提示，保证投票结果的有效性。如果忽视这项工作，就可能出现某户虽然表示了某种投票意见，但出现行权人否认投票意见的现象，导致投票结果不准确。也可防止不具有业主身份的人以业主名义要求物业服务企业提供额外服务，甚至扰乱小区管理秩序。这种审查与选举

活动中的选民、候选人资格审查性质相同，因此应当成为住宅小区自治管理活动中的一项常规工作内容。

业主的权利

除了一般民事主体所拥有的民事权利外，住宅小区的业主还应具有特定主体的权利。

住宅小区业主的权利首先是对物业专有部位的完整所有权，即对其所购房产的占有、使用、收益和处分的权利。作为所有权的法律特征就是强调所有权是绝对权（即对世权）。所有权权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。业主对其物业的所有权受到法律的保障和他人的尊重，实践中发生物业服务企业员工为迫使业主交纳物业费而切断房屋的进户水电设施，导致业主无法使用水电和正常居住，这是对业主使用物业权利的严重侵犯，是一种违反法律规定的违法行为，物业服务企业应当为此承担侵权责任。

业主对住宅小区共有部位共同享有使用权、收益权、参与管理权。

业主对涉及小区自治公共管理事务有知情权、参与管理权、提出意见建议权和监督权。

业主对物业服务企业有要求按照服务合同约定提供相应服务的权利，有向物业服务企业提出投诉的权利。

业主有对造成本人本户损害的其他业主、物业服务企业、业主委员会提起诉讼的权利。

业主在建立小区自治组织过程中有选举和被选举的权利。

上述主要权利相对应的就是作为小区业主也应当履行相应的义务，如果只强调权利而不履行义务，其权利的行使和保障也要受到限制。

司法解释也针对一些实践中的模糊点做了明确规定，例如《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。小区公寓住宅的顶层、外墙在法律属性上是属于业主共有的，但常有一些业主利用毗邻或自家的顶层露台作为本户专有的场地，开辟为晒衣台、乘凉台、小花园、甚至种菜或违章搭建，造成对其他业主的影响甚至反感；有的业主在自家房屋外墙安装大型广告，引起物业服务企业的干预，双方产生争执。司法解释对此明确了“基于合理需要”进行使用，不属侵权行为。何谓“合理需要”？例如在顶层摆放花盆，晾晒衣物，安静的乘凉，只要不造成侵扰、损害他人的后果即属合理范围，应予允许。“但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”，法律法规规定设置户外广告应经工商管理部门批准，未经批准擅自安装发布是违法的；擅自在顶层搭建屋棚，或将顶层占为已有，均属书中“除外”的情况。司法解释根据《物权法》相关规定，将小区管理规约也列举作为法律依据之一，凸现了我国法律体系已将城市住宅小区自治管理所制定的规约也纳入其中，明确了违反小区自治管理规约也是违法，其他业主、业主委员会、物业服务企业均有权要求违法者予以纠正。

第五篇：住宅小区业主入伙模拟问答

小区业主入伙模拟100问

1、我们小区由哪个物业公司管理？

答：中房****有限公司。

2、小区占地面积是多大？有多少户？

答：******万平方米，**千多户。

3、小区的绿化率是多少？

答：35%

4、办理入伙时要带哪些证件？

答：入伙通知书，业主的身份证及复印件，业主及家人照片。

5、办理入伙能否找人帮助代办？

答：您可以委托他人来办理，但要有委托书。

6、入伙总共需交多少费用？

答：办理入伙时需要交纳半年的物业管理费。

7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？

答：不行，在您收到入伙通知书和我公司以公告形式通知之日起就要交纳物管费了。

8、已办理入住，但不打算装修，能否只收一半的物管费？

答：不行，根据现行的相关法律法规，即使暂不入住，也要全额缴纳物管费。

9、为什么一次要交纳半年的物管费？

答：入伙前期业主多忙于装修等事情，很少入住，物业公司同业主联系较困难，为了方便工作，请您配合一次缴半年的。谢谢！

10、所收的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？

答：那是肯定，全有备案。我们不会乱收费的。

11、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？

答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。

12、为什么前期服务协议物业公司是甲方？

答：协议的双方是平等的，如果您觉得作为甲方重要，将来业主委员成立后，重新签的服务合同时，将业主放在甲方也是一样的。

13、房屋存在质量问题怎么办？

答：房屋都是经过验收的，不会存在质量问题，如果出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改。

14、哪些房屋的质量问题属于保修范围？

答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。

15、房屋出现了面积误差，我可以不收房吗？

答：如果误差在允许范围内，您就得收房，如果超出了允许范围，您可以选择处理的方式。

16、我们小区装的是什么样的电表？是不是分时表？

答：装的不是分时表，国家现在用电紧张，我们为您安装的是普通电子表。

17、配套的防盗门质量合格吗？

答：肯定是合格的，也都是经过质量验收的。您可以放心使用。

18、防盗门要是出现了问题，导致了失窃，责任由谁来付？

答：我们可以协助业主进行鉴定如果确实是防盗门的质量问题，我们会协助业主向防盗门厂家索赔。

19、为什么要填写业主入住登记表？

答：可以方便我们遇到紧急事情时与您联系，也可以方便派出所的户籍管理工作。

20、留下电话和档案，物业公司会不会泄漏？

答：请您放心，没有经过您的授权和同意，我们是不会将您的资料外泄的。

21、你们能将政府验收的各项资料提供给我们看吗？

答：可以。

22、办了入住手续后，两书就可以发下来的吗？

答：对。

23、什么时候成立业主委员会？

答：入住率达到50%以上，或者第一套住宅交付满两年时，就可以筹备成立业主委员会。

24、我的房产证什么时候可以办下来？

答：具体情况请询问销售部。

31、今后的生活垃圾是自己带下来，还是有专人上门收？

答：自己袋装化后，放到指定地方，我们会有专人清理。

32、入住后能否装伸缩晒衣架？如果不行是为什么？

答：不行，因为伸缩晒衣架影响美观，影响小区的外立面

33、入住后能否封闭阳台？如果不行是为什么？

答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划。

34、入住后能否安装防盗网？如果不行是为什么？

答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，严重降低了小区的外观档次。如果业主确实须装防盗网，可以装在窗子的内侧。

35、入住后能否安装雨阳棚？如果不行是为什么？

答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，国家法规也是严厉禁止的。

36、能安装太阳能热水器吗？如果不行,为什么？

答： 不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，装在楼顶也会破坏防水层，造成漏水。

37、窗户没有纱窗怎么办？

答：您可以安装您自己喜欢的样式。

38、业主外出，门窗均好，家中被盗责任由谁承担？

答：根据物业服务合同，如果我们按服务合同的要求履行了职责，此项责任就不由物业公司承担。

39、办理入住，房屋存在的问题，你们什么时候能修好？

答：我们会根据《房屋质量保证书》上的承诺时间为您解决。

40、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？

答：不是，只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。

41、修好后，是否书面通知？

答：修好后，我们会电话通知您。

42、办理装修需要哪些手续？

答：业主提出申请，装修队提供相关的营业执照和资质证明，施工图纸。

43、装修人员一定要一同办理手续吗？

答：是的，他们需要一同办理。

44、装修公司一定要是正规的装修公司吗？能否请熟人装修？

答：根据国家建设部第110号令，装修必修选择有资质的装修公司，我们建议您不要请熟人装修。

45、装修需交纳哪些相关费用？

答：装修押金，建筑垃圾清运费，施工人员出入证押金和工本费。

46、为什么要收装修押金？

答：因为施工队在装修过程中，会出现很多意外的情况，影响其它业主正常生活。收押金，可以督促施工队及时解决问题，保障您和其它业主的权利。

50、自己熟人装修能否不收押金？

答：那不行，请施工单位和熟人进行装修是一样的。

51、为什么收了物业管理费后，还要收装修垃圾清运费？ 答：管理费只包括生活垃圾的处理，而装修会产生大量的建

筑垃圾，管理处必须请相关单位进行清运。

52、垃圾能否自行清运？如果不行，为什么？

答：不行，因为装修垃圾在堆放时没有办法分清是那一家的，往往会造成纠纷，另一方面，自家的装修垃圾因为数量少，往往会出现堆放时间长的问题，影响了小区的环境，所以装修垃圾由物业公司安排环卫部门统一清运。

53、我家只是简单装修，没什么垃圾，能否少收点费用？

答：不行，因为有的业主装修垃圾较多，有的垃圾较少我们不好核准收费标准，所以统一按建筑面积算。

54、建筑垃圾有没有指定的堆放点？

答：有，装修垃圾按指示牌的地点堆放。

55、装修为什么不能用红砖？

答：红砖它破坏土壤同时也影响楼宇的承重结构，国家已明令禁止在建筑上使用实心红砖。

56、装修施工人员为什么不能在房内留宿？

答：装修人员成份比较复杂，夜间容易出现问题，极易影响到其它业主。

57、装修人员能否在施工房间内做饭吃？

答：不行，在施工现场易燃烧材料和化学品较多做饭不安全，有很大的安全隐患。

58、要更改装修方案还要办理哪些相关手续？

答：直接到管理处申请，申报更改方案。

59、******的楼梯间进入不了装修大件材料怎么办？

答：按装修的需要，将大件的装修材料合理分解。

60、本小区属哪派出所管辖？

答：***派出所。

61、要迁移户口怎么办理？

答：带户口本和房产证或购房合同到派出所办理，具体事宜可咨询派出所。

62、入住后电费、水费、煤气费到哪去交？

答：可以直接到相关部门交，也可以委托银行托收。

63、电话、有线、宽带要自己去办理开通吗？

答：是的，也可以委托管理处统一办理。

64、有线，宽带是哪一家公司的？

答：有线电视是成都有线电视，宽带网是中国电信ADSL。

65、物业公司提供哪些特约服务？

答：特约服务项目很多，我们将在管理处予以公示。

66、小区是否执行24小时封闭管理？

答：是的。

67、监控室是否有专人24小时值守？

答：是的。

68、忘了带卡，监控中心可以帮助开门吗？

答：在我们确定业主身份后，可以帮助开门。

69、放置空调外机的位置不够怎么办?能否自己找位置放？

答：不行，如果出现位置不够的情况，也需要物业公司统一进行安排。

70、能不能养宠物？

答：养宠物必须有养犬证，且必须圈养。

71、能否自行改煤气管道？

答：不行，改煤气管道必须由煤气公司专业的人员进行。

72、对讲位置不好，能否自行改装？

答：不行，需通过厂家专业人员进行改装。

73、预留的空调孔位置不好，能否自行在外墙钻孔？

答：不行，住宅的外立面是绝对不允许被破坏的。

74、小区物业财务收支情况会定期公布吗？

答：我们每半年会向全体业主公布。

75、业主小车停放费用标准是多少？

答：具体见服务协议。

76、如果车辆丢失，划坏，物业负责赔偿吗？

答：不负责，您所交纳的费用是场地维护费和场地租金，不包括保管费。

77、小区水景多长时间换一次水？

答：十天。

78、家里下水道装修时堵了，是物业负责修吗？是否也要缴费？

答：不是。是由装修施工队负责，我们也可以为你维修，但您需要交纳相关成本费用。

79、小区内的路灯亮灯时间？

答：晚七点到早上六点，且根据季节进行调整。

80、附近好一点的幼儿园、小学、中学，是哪一所？

答：*******************。

81、我们这里的邮政编码是多少？

答：*************

82、高层有没有水箱？是一次供水还是二次供水？多长时间清洗一次？

答：本小区四层以下为常压供水，四层以上为二次供水，二次供水的蓄水池在地下。我们会按卫生防疫部门的要求定期清洗蓄水池，一定会保证您的健康。

83、收房时没有漏水现象，可否不再做二次防水？

答：建议您最好要做二次防水，因为在装修施工的时候有时会对防水层有一定破坏，做了二次防水就会更放心。可以少花钱解决大问题，因为一旦装修完成后发现漏水再重新做防水，损失就更大。

84、物业公司的电话是多少？

答：******。

85、*****物业管理处的电话是多少？

答：。

86、电话24小时都有人接听吗？

答：对。物业管理处24小时有人值班。

87、市政等相关职能部门的电话是多少？可否提供？

答：可以提供，在我们发放的业主手册上就有。

88、要是停电了，没有电梯使用该怎么办？

答：本小区配有发电机组，在短时间内就会供电。

89、小区今后会安排哪些有意义的社区活动？

答：管理处有开展很多有意义的活动，在开展前会广泛征求业主的意见。

90、本小区属哪个社区居委会？

答：站前社区居委会。

91、我们家用电最大功率是多少？

答：8KW92、您知道业主委员会怎么组建？

答：住宅小区入住率达到50%以上或住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处召集一次业主大会，选举产生业主委员会。第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。

93、您知道小区包括哪些物业管理服务事项吗？

答： ⑴ 共有部分的使用管理、维修养护和更新； ⑵ 共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务； ⑶ 绿化养护； ⑷ 治安防范服务； ⑸ 清扫、保洁服务； ⑹ 车辆进出和停放的管理； ⑺ 按照业主、使用人的要求，及时提供房屋自

用部位、自用设备的有偿应急维修服务； ⑻ 住宅区工程建设和维修档案资料的保管； ⑼ 物业维修专项资金的帐务管理； ⑽ 其他物业管理服务事项。

94、物业管理服务费、车辆管理服务费收费这么高，依据是什么？

答：物业综合管理服务费、车辆管理服务费是由物价局会同市房地产行政管理部门，依照《中中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准制定全市统一的指导价。具体收费标准由物业公司经物价局审批、核准并备案，应明码实价，挂牌公布内容。

95、物业管理公司服务质量不高，业主就可以拒缴物业管理费吗？

答： ⑴不能。业主应按时缴纳物业管理费，否则物业管理公司由于经费不足，将无法开展管理工作，服务水平下降。⑵ 业主有意见，有权要求物业管理公司改正。⑶ 如果物业管理公司在实施物业管理过程中有违反前期物业管理服务合同的行为，作为业主，可以追究其违约责任。

96、您知道物业管理费是从什么时间开始收取？

答：物业管理费是从业主入伙起开始收取。所谓入伙，是指业主收到入伙通知书就视为入伙。在您办理入伙手续时，须一次性预交不超过半年的物业管理费。

97、物业管理是为售楼服务，还是为业主服务？

答：“为业主服务“是物业管理公司不变的宗旨，业主才是物业公司服务的主体，且委托式物业管理小区不存在为售楼服务的因素。

98、您知道物业管理的目的是什么？

答： ⑴ 为业主创造一个整洁、舒适、安全、优美的工作与生活环境。⑵ 提高物业价值，延长物业使用寿命，使物业发挥最大使用效能。

99、您知道业主能否自己管理物业吗?

答： ⑴ 物业的整体性特点决定了不可能由业主各自分散进行维护管理，必须通过政府行政主管部门资质认可的专业机构（物业管理公司）来操作。物业管理公司既对业主提供经营性服务，又对公共利益实施有效管理监督，包括代替政府履行部分城市设施和管理与维护（如绿化、消防设施等）。⑵ 面对复杂的管理与服务，作为业主显然不能自己管理。因为每位业主的工作岗位不在此，也就没有更多的时间投入到物业的管理上，所以说，业主自己管理在法律上和现实中都是行不通的。

100、物业管理的针对特约服务有哪些内容？

答：应业主要求提供的户内维修、代收代缴代办、中介服务、家政服务、特殊性保管服务等等。如代收代缴水电费，代买车票、机票，室内保洁，代请保姆，保管车辆等服务。

101、住户装修有哪些禁区？

答： ⑴ 不得破坏房屋主体结构和房屋结构。⑵ 一定做好房屋二次防水。⑶ 地面装修材料的重量不得超过规定重量。⑷ 不得擅自改动排水管道、煤气管道。⑸ 不得改变使用性质。⑹ 不得占用物业管理区域内的道路、场地。102、业主装修房屋应注意哪些事项？

答：业主装修房屋，应当事先将装修方案告知物业管理处，并与之签订装修管理协议，遵守业主公约，并按房屋安全使用规范的要求进行装修。

103、业主装修为什么要事先告知物业管理处和办理有关手续？

答： ⑴ 首先装修管理是物业管理的一部分，房屋装修关系到房屋结构、房屋外统一后期物业管理等问题。装修管理的目的，是要保护业主自身利益，使业主有一个安全、舒适、优美的居住环境。⑵《武汉市住宅小区物业管理条例》规定：业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。由物业公司对装修施工进行指导和监督。

104、为什么装修垃圾要由物业公司统一清运？

答： ⑴ 方便业主，免去业主负担。⑵ 保障小区公共卫生环境。

105、为什么装修押金要完工一段时间后才退还？

答： ⑴ 房屋装修质量必须有一个使用周期，方可看出装修真正质量。⑵ 对施工队有一定制约，对业主的装修质量、保修服务有一定保障。⑶ 因施工质量问题造成业主、小区公共设施损失的可有一定补偿。

106、房屋装修为什么要选择专业施工队伍？

答：⑴ 专业队伍有专业的技术人员对各方面施工规范比较熟悉；施工程序规范，对装修的质量有一定保障。⑵ 有一定的公司信誉，有利于房屋的保修；有利于物业公司的装修管理。⑶ 没有执照与资质的施工队伍，根据装修行业规

定没有承接装修工程的资格。

107、您知道严禁住户自行安装有碍外观的设施是什么吗？

答：为保障小区房屋外观的整齐划一，物业公司严禁自行住户安装如防盗网、雨阳逢、花架、伸出式晒衣架、封闭阳台等等。如果确有需要物业公司将组织业主统一安装。

108、在已交纳停车费的情况下，车辆在停车场被盗，物业负多大责任？

答：物业公司收取的停车费是小区卫生、道路维护费、看管人工资、车位使用费，并非车辆保管费。小区停车场与车主之间是车位有偿使用关系，对被盗车辆不负有保管义务，对丢失的车小区没有过错，不承担赔偿责任。物业公司可于车主协商适当给予补偿。

109、业主家被盗，损失是否由物业管理公司赔偿？

答： 物业管理公司在住宅小区内开展治安管理，主要是保证小区公共环境的治安秩序，同时也有防范小偷及其他作案者进入小区，保证小区家庭安全的作用。业主家被盗，物业公司是否有责任进行赔偿，主要取决于两个因素： ⑴ 是内盗还是外盗。如是内盗，物业公司是无能为力的，也是难以 难以防范的。因为小区内的住户家庭都是亲朋好友，无从判断。⑵ 如是外盗，要分析物业公司有没有作为。如是门岗在岗时，而且巡查岗巡查力度正常，作案者是通过其他途径进入小区作案的，物业公司不承担主要责任，也不应赔偿业主损失。反之，作为物业公司要承担连带责任，根据损失量的多少，物业公司的失职程度来作相应的处理。

以上问题是结合各物业友人的帮助而成供大家参考

前期物业管理服务合同可否拒绝，如果业主认为前期物业管理服务合同的内容不合理怎么办？

答：在业主入住之前，为了规范而又有效的管理小区，保障您和其他业主的生活环境，开发商有必要也有权利选聘前期物业服务企业，这是法律赋予开发商的权利，同时也是开发商承担的义务。这一规定对于业主同样具有法律强制性，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝覆行。相关法律法规规定，买卖双方应当就前期物业管理作出约定，商品房买卖，合同应当包含前期物业服务合同的内容，或者要求房屋买受人与建设单位选聘的物业服务企业签订协议。买受人虽然在选聘前期物业服务企业时不享有表达自己意志的权利，但买受人可以就合同的条款提出自己的意见，如果协商不成，而且合同条款确有损害业主利益的内容，买受人可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉，要求变更合同中的不合法条款。（依据《物业管理条例》第21条的规定：“在业主入住之前，为了管理小区，保障业主的生活环境，开发商有必要也有权利选聘前期物业服务企业，这是法律赋予开发商的权利，同时也是开发商承担的义务。）