住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道（大全）

第一篇：住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道（大全）

住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道

黄晓东 黄琳

近几年来，住宅小区业主和物业管理公司的矛盾冲突不断出现，几成各类新闻媒体的报道热点。在这些矛盾当中，物业服务公司多成为被指责的对象。其实，物业服务公司并非造成矛盾冲突的唯一因素，矛盾双方及政府相关管理部门都具有其相应的责任，解决此矛盾也绝非仅仅靠提高物业服务公司经营管理水平就能做到（尽管我国目前大多数物业服务公司的经营管理水平的确有待提高）。笔者拟通过对物业服务公司和小区业主之间存在的主要矛盾冲突进行原因分析，并在此基础上提出相应的解决方法，为住宅小区物业管理各利益相关人及政府管理部门协调改善住宅小区物业管理工作提供参考。

小区业主和物业服务公司矛盾冲突主要存在以下几个方面：

一、物业管理费问题

矛盾冲突：因物业管理收费标准的争议而引发的小区业主和物业服务公司的矛盾最为常见。通常是物业服务公司在未与小区业主协商一致或由于各种原因无法协商一致的情况下，单方面提高物业管理费，从而引起小区业主的不满乃至于拒交。

原因分析：物业管理费到底应该确定在什么价位，首先小区业主与物业服务公司之间较难达成共识，往往是业主认为物业服务企业收费高或者认为物业服务企业没有提供质价相符的服务；而物业服务企业则认为收费低，经济上不合算。其次，小区业主之间也在物业服务公司应提供何种等级的服务上存在分歧，因经济条件的差异，有些业主希望得到优质服务，同时愿意交纳相对较高的物业管理费，而另一部分业主不愿多交物业管理费，他们只对一些基本的物业管理服务有要求。正是这些分歧导致了小区业主与物业服务公司的冲突。

解决之道：这种矛盾冲突的产生应该说物业服务公司应负主要责任。因为作为竞争性的物业管理服务业，物业服务公司制定或变更物业管理收费标准，必须与小区业主或其代表业主委员会协商一致，否则，小区业主有权聘用其他物业服务公司进行小区物业管理。当然，由于我国目前物业管理服务市场化程度较低、小区业主委员会成立和运作的困难等各种问题的存在，使得小区业主解聘和重新选聘物业服务公司并不像选择家政服务公司那样简单。但随着我国物业管理业和小区自治管理制度的不断发展，相信业主们选择物业服务公司的自由度会越来越大。对此物业服务公司应有清醒的认识，在制定或变更物业管理服务内容和收费标准时，本着充分尊重小区业主消费能力和消费习惯的精神与小区业主平等协商，通过真诚沟通、耐心说服来取得双方观点的一致。

二、小区公共配套设施所有权的争议

矛盾冲突：由公共配套设施的使用或收费所引发的小区业主和物业服务公司矛盾冲突屡见不鲜，比如由于高层住宅区越来越多，不少小区的车位、车库严重不足，在供求矛盾日益突出的情况下，再加上部分开发商为谋取私利，任意提高车位的售价或者租金。因此，针对停车位等的所有权归属就产生了很多纠纷。

原因分析：小区公共配套设施的“主人”是开发商还是全体业主，法律目前并无明确规定。如停车位的所有权问题，相关法规只是对停车位作了这样的规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”共用设施和共用部位的权属问题并没提到；而《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》仅对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的所有权明确为业主共有，但对“业主共有的道路或者其他场地用”又缺乏明细明文规范。因此，在此类问题无明确法律规定的情况下，业主和开发商、物业公司非常容易产生纠

纷。

解决之道：小区公共配套设施所有权争议说到底是一个法律问题，由此引发业主和物业公司的矛盾很难说是物业公司或业主哪一方的责任。关于小区公共配套设施所有权的归属问题，《物权法》作出的仅是框架性的规定，对于处理涉及车位的一些具体纠纷比较难于操作。所以政府有关部门出台操作性强的法规对小区附属设施所有权的获取、使用及利益分配予以明确规定，才是解决此类问题的根本途径。比如可以明确规定住宅小区内的停车位计入公摊面积，这样停车位就归广大业主共有，有车业主享有停车位的使用权，暂时无车的业主可以对车位的收益享有共同受益权。

三、业主违规和拖欠物业管理费的处理

矛盾冲突：由于种种原因，不少小区存在部分业主拖欠物业管理费和违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象。有着生存压力和维护小区环境秩序责任的物业服务公司易对此采取一些强制措施，再加上部分素质不高的物业管理人员在实施过程中方法不当、态度粗暴，业主与其产生冲突就不可避免。

原因分析：《物业管理条例》规定了物业服务公司的维护物业安全、保障物业合理使用等一定的社会管理责任，但《物业管理条例》并未授予物业公司任何处罚权力，也就是说，物业服务公司对业主违反法律法规、业主公约和临时公约的行为，仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和采取强制措施权。而现实当中，如果物业服务公司对业主违规的行为仅进行告知、制止、报告这类处理，并不能制止此类行为的发生，也即无法履行维护小区环境和秩序的职责；另外，如果部分业主总是长期拖欠物业管理费，物业服务公司在经济上将难以承受，小区内物业管理工作也将难以为继。因此，物业服务公司往往被迫在没有相关法规明确界定其强制权力的状况下，采取自认为合理的一些强制措施解决上述问题，这是造成与违规业主矛盾的根本原因。

解决之道：物业服务公司在处理业主违规和拖欠物业管理费此类问题上与业主产生的矛盾冲突，根本的原因在于缺乏能够有效指导处理此类问题的政策规范，使得物业服务公司易产生随意甚至粗暴的处理行为，从而引发与业主之间的矛盾。所以，应在《物业管理条例》等相关法规中，首先对业主违规和拖欠物业管理费的强制措施予以规范，即明确规定在小区物业管理层面对违规或拖欠物业管理费的业主可以执行哪些强制措施；其次要明确处理小区业主违规的主体是物业服务公司还是业主委员会，如果是业主委员会还有必要规定业主委员会在与物业服务公司签订物业管理协议时可将对此类事件的处理权利赋予物业服务公司，从而将维护小区物业安全、保障小区物业合理使用的责任与权力予以统一。

四、工程质量等开发商遗留问题

矛盾冲突：调查表明，物业管理纠纷中有近70％是开发商遗留问题引发的。开发商遗留问题主要是房屋建筑质量问题，此外还包括绿地等配套设施与售房时的约定有不符所引发的争议，结果业主入住后发现房屋质量问题或开发商原来的配套设施承诺没有兑现，在找不到开发商或不能及时得到处理的情况下，业主只能把矛头对准物业服务公司，即有求物业服务公司负责处理，否则拒交物业管理费，从而引发物业纠纷。

原因分析：对于房屋质量问题，我国《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”也即房屋质量是由社会服务机构进行验收，房屋质量问题照理是与物业服务公司无关的。但现实中，大量的住宅房屋质量问题都因为开发商推诿或干脆置之不理而得不到及时解决，而法律诉讼成本过高又阻碍了业主个人利用法律来维护自己的权利，再加上客观上不少物业服务公司（尤其是前期物业服务公司）与开发商存在利益关系，因而受害业主将这股“邪火”发到物业服务公司身上也是情理之中的。

对于小区配套设施的验收，由于业主委员会成立在时间上的滞后，小区配套设施的验收一般

都是由前期物业服务公司负责，而物业服务公司并不能代表小区业主的利益，从而在主观上存在不认真负责进行房屋验收和接管的可能，而且前期物业服务公司是由开发商选定或干脆就是开发商的子公司，还存在不敢严格为业主把关的可能，这就是业主在出现此类问题时，往往直接指责物业服务公司的原因。

解决之道：首先，可以由业主直接主导小区住宅及配套设施的验收，即采用“一户一验”制，只有每一户的住房质量验收合格，整个住宅工程才能通过竣工验收。这样可以尽量避免整个项目工程质量被验收合格，但个别单元或者住房却出现质量问题的弊端。而且，业主在对住宅进行验收的同时，还可对小区住宅及配套设施进行验收，任何一个业主发现小区配套设施与合同约定不符，都可以拒绝通过对房屋质量的验收（从广义的房屋质量来说，应包括附属配套设施的合格）。

其次，对因住宅房屋质量引发的法律纠纷，应设法降低由于房屋质量问题受损害的业主维权的成本，同时提高开发商对其房屋质量不合格的赔偿成本。以平衡业主和开发商之间的相对强势、弱势关系，减少住宅房屋质量遗留问题的出现。

通过对上述四种较常见的小区业主与物业管理公司矛盾冲突的分析，可以发现问题并非仅出在物业服务公司上，作为矛盾另一方的小区业主也有其相应的责任，而且造成此类矛盾冲突的很大一部分原因在于相关政策法规的缺失或不完善。因此，我们在分析和解决此类矛盾冲突时，不能简单把责任指向矛盾冲突的某一方，而应作全面客观的分析（包括对外部影响因素的分析），方能得到更加合理的解决方法。

发布人：黄晓东 黄琳

第二篇：业主与物业服务公司的矛盾及解决办法

业主与物业服务公司的矛盾及解决办法

【摘要】中国物业管理服务起步较晚，从起步以来，在改善居民生活环境、提高城市管理水平、扩大就业和再就业等方面起到了积极而重要的作用。随着房地产业迅猛发展，物业管理服务不断进步，业主与物业服务公司仍存在一些不容忽视的问题。本文以商丘市市场为例，剖析物业管理服务公司与业主的矛盾及解决建议。

【关键词】业主；物业服务；矛盾及对策 1物业管理行业存在的问题

1.1对物业管理的重要性认识不足，市场发育不成熟

一方面，物业企业缺乏政府政策性指导。没有充分认识到物业管理在城市管理中的作用，仅仅将其视为实现住宅商品化的辅助手段。主管部门、社区及职能部门职责不清，物业属地管理原则未得到很好落实，重复管理，推诿现象时有发生。专业管理人员少，工作疲于应付，专业学习培训不够、政策、法律水平不高，工作指导不强。政策研究、指导不够，缺乏一套能充分体现商丘物业管理服务实际的系统配套的法规和工作规范。另一方面，受社会传统观念、经济、消费、物业管理服务水平不高等多种因素的影响，对市场经济条件下的物业管理服务认识不足，收费难、质价不符现象成为制约物业市场进一步发展的瓶颈。业主与开发建设单位、业主委员会、物业服务公司的矛盾突出。1.2相关主体关系不明确，矛盾突出

物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业服务企业、建设单位之间的关系，也涉及业主委员会与其他组织的关系。物业管理服务中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共同部位、共同设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等都是容易出现纠纷的热点问题。根源在于相关主体关系不明确，人们对责权利的界定不清晰。1.3物管企业规模小，服务内容单一

截至2012年底，商丘市共有物业管理企业一百多家，多数企业规模小，注册资金只有几万元，有的甚至更低，提供的服务项目少，如打扫卫生、治安服务等。

1.4新建小区物业管理设施不配套，旧居民区物业管理严重滞后

新建和在建住宅小区共用配套设施不全，存在着垃圾站点、公厕、公共停车棚、电子监控等公用配套设施没有按标准规划设计落实到位的问题。仅有约70%的物业管理小区设有电子监控，20%的小区修建有公厕。物业管理公共停车棚（场）配套不到位，造成物业服务难以实施，同时严重损害了业主的合法利益，也增加了物业服务工作的难度。旧居民区普遍存在基础设施陈旧，既缺乏物业管理用房等配套设施，又缺乏住宅专项维修资金。存在水、电没有分表到户现象，常常因停水、停电、房屋损坏无人、无钱维修。1.5物业服务费偏低，物业企业生存艰难。

相关调查显示，商丘80%以上物业服务项目的收费在每平方米0.50元以下，2012年全市有14家企业趋于亏损，有4家刚刚进入新开发楼盘、矛盾较少的物管企业盈利。目前实行小区管理的业主中，能主动自觉交纳服务费的业主约占60%，30%经过催讨能陆续收齐，但有10%的业主催讨无果，因各种理由欠费不交。2.6业主委员会不健全，业主对物业的作用和认识不全面

物业行业管理协会没有建立，不能有效地协调好政府与物业企业之间的关系、物业企业与企业之间的关系、物业企业与业主之间的关系；也不能及时组织物业企业的学习与交流活动，以提升物业企业的服务水平和管理能力。商丘市有近60%的物业还没有建立业主委员会，多数业主对物业法律法规不熟悉，对物业企业的服务内容和服务功能不了解，往往把房地产开发商的责任和物业服务功能混同，业主与物业企业之间存在一些纠分和矛盾；有一些的业主甚至以各种非正当理由拒交物业服务费用。物业管理的对象是房产，但服务对象是人，造成了许多社会问题交织在一起，及其复杂。很多业主与物业发生矛盾，一些问题在具体操作过程中超出了物业管理部门的权限，光靠物业管理和业主委员会不能很好的解决，还需要社会各部门的协调配合，许多小区在物管、业主委员会、相关部门这几方面的沟通还亟待完善、加强。1.7物业企业的从业人员综合素质有待提高。

物业管理从业人员存在服务态度和服务能力低、素质差、缺乏物业服务行业专业管理知识和经验等问题主要表现在：一是年龄偏大，多数人员的年龄在35－50岁之间，女性的平均年龄在40岁左右，男性的年龄在50岁左右；二是文化程度偏低，大部分从业人员的文化程度在高中以下，其中小学、初中文化程度的占80％左右；三是女性占多数，目前从事物业服务的女性占65％左右，男性占35％左右。商丘物业行业缺乏对物业服务人才、管理人才和专业技术人才的评定、评审和培训机制，无法为物业企业输送合格的管理人才和服务人才。2对缓解商丘市业主与物业服务公司矛盾的几点建议 2.1进一步完善规章制度，规范物业服务行为

建议相关职能部门结合商丘近年来的物业管理的实际，修订完善物业管理相关制度，建立健全行之有效的目标考核责任制和监督体系，建管分离，严格实行物业管理招投标制度、市场准入与退出制度。按照国家相关的法律法规，建立健全商丘物业管理协会。制定物业服务行业的规范化管理政策和制度，开展物业行业协会各项活动，规范和引导商丘物业服务行业的发展方向，对物业企业的服务进行规范和指导；协调好政府与物业企业、物业企业与企业之间、物业企业与业主三者之间的关系，经常组织相关的学习与交流活动。完善竞争机制，鼓励和支持有实力的开发企业或私营业主组建物业服务企业，通过外聘和招商引资等方式积极引进外地有资质、有经验的物业服务企业进入小区经营。物业服务企业要与业主签订物业服务协议，明确双方的权利义务，增强管理服务费用收支的透明度。房管等职能部门要对物业资质、服务质量等相关情况实行动态管理，对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业要进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。2.2拓宽服务领域，改善服务质量

物业管理企业应进一步创新思维，制定有利于企业加快发展的经营策略，一是要广开渠道，在扩大服务范围上下功夫，逐步开展家政服务、餐饮服务，包括钟点工、送煤气、修理家电、代接送小孩、代业主管理房屋以及负责小区的治安、设备租赁等业务；二是把针对老年人的养老、医疗作为未来物业服务的重点；三是把服务作为企业品牌推向市场，在激烈的市场竞争中站稳脚跟。四是进一步提升物业服务品位，发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施，引导社区健康文化生活，营造社区欢乐、祥和、文明的氛围，树立企业良好的形象。

2.3制定计划，逐步落实，推动旧居民区的物业管理工作

旧住宅区管理是城市建设与发展的有机组成部分，有利于优化人居环境、提升城市功能、改善城市面貌。按照《业主大会规程》要求，负责指导各物业管理区域召开业主大会，选举产生业主委员会。争取此项工作纳入各区、市政府和各街道办事处及各社区工作考核的范围。协调物业服务公司、社区、业主之间关系。房管等相关职能部门要积极支持业主委员会对物业管理工作进行监督，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业管理有序发展。2.4提高物业管理人员的素质，强化服务意识

通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式，提高物业公司人员的业务能力和自身修养，使物业管理公司进一步走向成熟。保证从业人员持证上岗，为培养合格的物业行业服务人员和专业技术人员，建立物业服务行业人才管理制度和办法，建立物业培训中心；为物业企业输送各类专业技术人才和管理人才。2.5建立联席会议制度，形成共管合力

政府要进一步加强物业管理工作的组织领导。采取多种宣传方式，广泛深入地宣传《物权法》、《物业管理条例》等法规政策，大力普及物业管理知识，提高广大业主的物业管理消费意识、维权意识。提升物业服务企业依法经营、规范服务的意识。加大对物业服务企业的指导和监督力度，建立物业管理工作联席会议制度，定期对小区物业管理工作中出现的困难和问题进行专题研究，及时协调解决，形成由房管部门牵头，各相关职能部门积极配合支持的工作格局。要将小区物业管理纳入社区建设，建立由街道办事处牵头，社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同参加的协商议事制度。按国家对物业服务项目创优的评定标准和办法，制定“商丘市优秀物业管理示范小区”评审标准和办法，建立规范的创优和评优管理体系，每年开展全市物业企业创优和评优活动，大力扶持企业的发展，树立典型，推动物业行业规范化发展。为维护广大业主的利益、规范物业服务行为，建立和完善业主投诉管理制度和办法。通过协调配合，齐抓共管，不断提高商丘住宅小区物业管理水平，促进物业管理行业健康有序发展。

第三篇：住宅小区业主概念与权利探讨

两个司法解释总结了《物权法》实施以来的司法实践中出现的问题，根据立法规定提出了审判中应当掌握的原则，给业主与物业服务企业提供了一个明确双方权利义务和衡量自己行为尺度的标准。

业主的概念

业主是指一定物业的主人，包括自然人、法人、其他组织和国家。住宅小区业主通常是指购买房屋的所有权人，是物业管理法律关系

中的重要民事主体之一。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。法律虽然给出了高度概括的文字规定，但并不能涵盖和解释实践中所出现的种种特殊现象。

根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主。”简单地说，凡依法登记或依法取得物业所有权的人就是业主。能拿出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或根据继承关系取得房产所有权的人就是业主，自己合法建造房屋的也能成为业主，已经买房但还未办出产权证的也是业主。这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的，因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权（物业所有权）确定所有权人。

实践中往往有这样的情况：子女购房常年在外工作生活而父母常年居住；子女购房与父母共同居住；子女购房居住父母不定期来同住。这样的父母夫妻子女都是小区的业主还是应当有所区别？区别何在，标准是什么？住宅小区是个业主自治区域，个人是否具有业主身份，能否以业主身份参与小区公共事务或担任自治组织如业主委员会成员，这就成为一个较复杂的问题。与法律上的业主概念（或称狭义上的业主）相对应的就存在着一个生活中的业主概念（或称广义上的业主），生活中的业主就不享有或不完全享有法律上业主的所有权利，这是司法解释所明确的业主身份确认的基本原则，也是对业主进行区分的标准。

子女购房依照法律规定产权人就是法律上的业主，其父母尽管居住在这里，享有占有、使用住房的部份所有者权利，但其不能处分住房产权。有的子女另有住房居住，或在国外工作生活，并不在住宅小区生活，也不直接享有并行使业主权利。而其购房是为父母提供居住，其父母在小区内生活，享受物业服务，小区公共管理事务直接与他们的各项利益有关，其法律地位相当于法律上的准业主，笔者认为经其子女书面授权委托，明确这类业主可以享有行使业主权利、参与小区公共事务，有投票和参与选举（被选举）的权利，经其他业主认可并经选举成为小区自治组织成员。

有的家庭三代同堂，户籍、生活居住也都在小区内，购房者是第二代子女，三代都享有物业服务，小区公共事务都与他们直接有关，而对某一具体事务三代人可能会有完全不同的意见和看法，确定有投票权和被选举权的只能按照法律上的业主标准来确定，其他人只能作为生活中的业主来确定身份，不享有法律上业主的完整权利，不能以法律上业主的身份和资格来提出各种法律主张（生活中的一般要求除外），否则也是无效的。

子女购房自住而父母经常来同住，但父母同时也另有住房，这样的父母就不具备本小区（生活上的）业主的身份，只能视为临时居住者或业主的亲友，不具备享有物业服务的主体资格，不宜参与小区公共事务包括对其他业主、业主委员会或物业服务企业的法律性评价，即使有合理意见也应当通过产权人（法律上的业主）来提出，而不宜视同为业主本人的意见。实践中会有偶而住在小区、仅与业主有亲友关系、甚至仅仅出入过小区的人都会自认为或自称为业主，对小区公共管理事务提出指责和批评，提出各种要求，对此需要审慎甄别，防止滥用业主身份对小区管理和其他业主的权利造成侵害。

夫妻间或共有权人如何确定业主身份，根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主，那么夫妻是共有权人，一户或一套住宅会有二个以上的业主，如果在小区选举或投票活动中夫妻对同一事务存在相反的意见（例如对于是否同意封闭前后阳台，夫妻间产生完全不同的意见），那一个意见应计为有效票？针对这种情况，必须在事先确立一个行使权利的业主（简称行权人）的概念，并经具有业主身份的夫妻自行商议确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人，通常就是以产权证的名字为准，而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进行投票，以自行排除的方式确定一户业主的唯一意见。

确定法律上的业主身份对小区公共管理事务具有重要意义，这涉及到小区自治组织（业主大会、业主委员会）成员的投票、选举活动的合法性有效性，业主参与物业管理活动的正当、合法、有效，业主维权行动的合法有效，以及业主提起诉讼的主体适格等方面都将导致不容忽视的法律后果，因此在实践中应当准确把握。例如在选举中安排人员对参与选举和被

选举的业主资格进行甄别确认，以保证投票结果的有效性合法性；在征求意见中对投票者的行权人身份进行提示，保证投票结果的有效性。如果忽视这项工作，就可能出现某户虽然表示了某种投票意见，但出现行权人否认投票意见的现象，导致投票结果不准确。也可防止不具有业主身份的人以业主名义要求物业服务企业提供额外服务，甚至扰乱小区管理秩序。这种审查与选举

活动中的选民、候选人资格审查性质相同，因此应当成为住宅小区自治管理活动中的一项常规工作内容。

业主的权利

除了一般民事主体所拥有的民事权利外，住宅小区的业主还应具有特定主体的权利。

住宅小区业主的权利首先是对物业专有部位的完整所有权，即对其所购房产的占有、使用、收益和处分的权利。作为所有权的法律特征就是强调所有权是绝对权（即对世权）。所有权权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。业主对其物业的所有权受到法律的保障和他人的尊重，实践中发生物业服务企业员工为迫使业主交纳物业费而切断房屋的进户水电设施，导致业主无法使用水电和正常居住，这是对业主使用物业权利的严重侵犯，是一种违反法律规定的违法行为，物业服务企业应当为此承担侵权责任。

业主对住宅小区共有部位共同享有使用权、收益权、参与管理权。

业主对涉及小区自治公共管理事务有知情权、参与管理权、提出意见建议权和监督权。

业主对物业服务企业有要求按照服务合同约定提供相应服务的权利，有向物业服务企业提出投诉的权利。

业主有对造成本人本户损害的其他业主、物业服务企业、业主委员会提起诉讼的权利。

业主在建立小区自治组织过程中有选举和被选举的权利。

上述主要权利相对应的就是作为小区业主也应当履行相应的义务，如果只强调权利而不履行义务，其权利的行使和保障也要受到限制。

司法解释也针对一些实践中的模糊点做了明确规定，例如《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。小区公寓住宅的顶层、外墙在法律属性上是属于业主共有的，但常有一些业主利用毗邻或自家的顶层露台作为本户专有的场地，开辟为晒衣台、乘凉台、小花园、甚至种菜或违章搭建，造成对其他业主的影响甚至反感；有的业主在自家房屋外墙安装大型广告，引起物业服务企业的干预，双方产生争执。司法解释对此明确了“基于合理需要”进行使用，不属侵权行为。何谓“合理需要”？例如在顶层摆放花盆，晾晒衣物，安静的乘凉，只要不造成侵扰、损害他人的后果即属合理范围，应予允许。“但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”，法律法规规定设置户外广告应经工商管理部门批准，未经批准擅自安装发布是违法的；擅自在顶层搭建屋棚，或将顶层占为已有，均属书中“除外”的情况。司法解释根据《物权法》相关规定，将小区管理规约也列举作为法律依据之一，凸现了我国法律体系已将城市住宅小区自治管理所制定的规约也纳入其中，明确了违反小区自治管理规约也是违法，其他业主、业主委员会、物业服务企业均有权要求违法者予以纠正。

第四篇：班主任如何协调科任教师与学生之间的矛盾与冲突

班主任如何协调科任教师与学生之间的矛盾与冲突

协调科任教师与学生之间的关系不仅是班主任的职责，也是班主任工作的一项重要义务。如何协调好科任教师与学生的关系是一门学问，也是一门艺术。妥善处理好科任教师和学生之间的关系，对搞好整个班级的教育教学工作，促进良好班风的形成有至关重要的作用。我认为在协调科任教师与学生之间的矛盾与冲突过程中，应着重从如下几方面入手：

第一：防患于未然。

班主任要经常教育学生爱老师、敬老师。在平时的教育教学中，班主任要注意与科任教师形成合力，切记不可孤军作战。要多与科任教师就学生的成长情况进行交流，加深科任教师对学生的了解。另一方面，班主任可在学生面前放大科任教师的优点，多谈科任教师对学生的关注与关爱和为学生付出的艰辛，帮助科任教师树立威信。此外，开展班级活动时要让学生诚心邀请科任教师一起参加，创造师生交流的平台，使学生从情感上接受并喜欢科任教师。这样才能最大限度防止师生矛盾与冲突的发生。有了这样的基础，即使发生了，班主任也容易协调。第二：分开谈话，了解矛盾或冲突产生的原因。

当学生与老师产生了矛盾或冲突时，班主任首先需要的是冷静，然后分别找发生矛盾或冲突的当事人进行谈话，了解事情真实的起因、经过。这样一来，有利于稳定学生与科任教师的情绪，使各方能心平气和地阐述冲突的过程。班主任要善于透过现象看本质，是学生个人的问题，是教师的问题，还是两个人都有问题？问题出在学生性格上，还是教师处理上，或者是双方的误会上？只有了解了原因，才能对症下药。

第三：妥善地处理科任教师与学生之间的矛盾与冲突

及时妥善地处理科任教师与学生之间的矛盾与冲突，根除师生之间的对立情绪，有利于建立和谐的师生关系。一般情况下，学生往往只畏惧班主任，对科任教师的批评教育不易接受，有时还会当众顶撞。遇到这类情况，班主任要细致了解情况，并根据事实作出客观公正的处理。要达到使科任老师满意，当事学生心悦诚服，全班同学信服，并能引以为戒。不能听了科任教师汇报后，就不分青红皂白地找当事的学生或在班上公开训斥，那样做问题不仅得不到解决，反而会使学生误认为，一定是科任教师向班主任“告了状”，因而产生逆反心理，达不到应有的教育效果。心理学上研究如果冤枉孩子必定会造成他心理上无法弥补的创伤。所以，班主任要

克制自己，把矛盾当成是推动事物向前发展的动力而客观地接受，理性地解决。教育学生要换位思考，换一个角度看问题，多几个“假如„„”，对学生的处理一定要先和学生通气，还要作好科任和学生的善后工作。在学生面前既要保护教师的尊严，也要站在学生的立场上观察问题，了解学生的实际情况。在任课教师面前，既要让他们知道自己的原则，也要让教师理解学生的苦衷。对于恶意伤害教师的学生，必须严肃处理，而对于因教师处理问题不当造成的冲突，也要委婉指出教师问题。该和同学道歉的就应该放下面子，主动道歉。实践使我体会到，老师主动向学生道歉，不但不会影响教师的威信和形象，反而会在学生心里留下很好的印象，有利于问题的解决；反过来，学生向老师道歉时，应事先和教师沟通，不要再说过头的话，针对不同个性的学生，批评的程度应适当把握，防止学生刚稳定的情绪再次反复。第四、创设情景，让科任教师与学生沟通

充分利用节日活动来沟通科任老师与学生的之间的感情。比如教师节到了，让学生为科任老师献上节日的贺卡，还可让学生组织联欢，热情地邀请科任老师参加，通过活动能增进师生的理解，加强沟通，能收到很好的效果。

总之，一个班主任在遇到上面这些类似的事情时，要冷静地处理好学生和科任老师之间的关系，既不能伤害学生的自尊心，又要让学生充分信赖我们的老师，还要想办法树立起老师在学生中的威信。只有这样，才能将班上的学生和老师凝聚成一个完美、和谐的整体。

第五篇：冲突处理与矛盾解决 教案

课题：冲突处理与矛盾解决 课时：1课时 课型： 分组讨论 授课老师：冯进云

一、教学目标

1、使学生掌握处理好自己矛盾和冲突的方法；

2、能妥善处理矛盾和冲突；

3、能有效的防范冲突的发生；

4、培养学生在和同学相处过程中的修养和品质。

二、教学重难点

1、了解化解矛盾冲突的方法；

2、妥善处理好矛盾冲突。

三、教学过程

将学生分为四个小组，每个组选出一个发言者，一个纪律委员。并从中选取几位同学做表演准备。

1、由老师主持，问：同学们生活中都遇到过矛盾和冲突吗？你们都是如何解决的？（每组讨论5分钟，给出建议，由发言者发表本组观点）（共10分钟）

2、老师对每组的观点给予表扬和指导，并给出几个不同的场景，由选出的几个同学来表演。观看的同学必须要把场景中冲突发生的原因和应该如何处理写出来，并分享给大家。（20）

3、老师总结：

冲突往往会造成不和、动荡、混乱、矛盾和误会，破坏班级的和谐和稳定。基于这种认识，大家都将防止和化解冲突作为自己的重要任务之一。能妥善处理冲突是我们获得成功的技能之一。每种人际关系都会遇到一些摩擦和矛盾。某些人遇到的比别人更多一些。有些是开玩笑式的，有些是令人讨厌的。但是也有一些是永无休止似乎不能解开的矛盾类型。一旦发生矛盾冲突，我们可以采取以下方法步骤来解决：

(1).调动理智控制自己的情绪，使自己冷静下来。(2).用暗示、转移注意法。

(3).在冷静下来后，思考有没有更好的解决方法。（4）.化解冲动后注意提醒自己。

总之，化解矛盾冲突要明确矛盾冲突发生的原因；沟通协调一定要及时；善于询问与倾听，努力地理解别人。冲突是不可避免的，这是人的天性。即使没有外界的干扰，我们自己内心也会出现冲突。既然我们不得不和冲突一起生活，那么，我们应该如何来处理冲突，才能使冲突更加平和并向着正面的方向发展呢？所以我们知道，要有效处理冲突，必须做到主观态度上坦诚、相互包容，客观上依据一定的步骤来进行。一句话，就是要做到透明。

4、此外，在平时的学习中，我们还要采取有效防范矛盾冲突的预防策略，如：

（1）.加强自我学习，树立科学的世界观、人生观和价值观。（2）.学会“合作”。（3）.正确认识职业紧张。

（4）.加强自身的个性修养，减轻心理紧张感。（5）.积极主动，拓展能力。

（6）.正确定位自己的角色，积极转换角色。

（7）.加强人际沟通，在群体生活中体验自我价值和生活乐趣。

（8）.进行心理咨询。

（9）.做好学生的思想工作是尤为重要的工作。结束语：

希望同学们在日常学习交往中，能控制好自己的言行举止，文明交往，和谐相处，大事化小，小事化了。共同营造一个和谐温馨的班级体。