第一篇：住宅定位报告逻辑思路
单就写前期报告来阐述个人的成长，也是对工作方法的一个总结。
一、心路历程（三步曲）《沈阳辉山新城二期前期定位报告》——叩门的过程 《平湖环城东路80亩地块可行性研究报告》——入门的过程 《淄博二毛地块前期定位研究报告》——进阶深入的过程 第一次写前期报告是面对沈阳辉山的一个150亩地块，初次接手前期报告的任务，一时不知如何开展，在参阅了一些前期报告之后便动手写作，在写报告以致汇报的整个过程中，我一直处于困惑与迷乱的状态。虽然通过COPY，文字堆积成了一个近80页的报告，虽然报告完成后汇报得到了甲方的认可，但至今我对那块地的思考还没有找到自己认可的答案，也没有一个完整的思路。虽然那块地在甲方委托我司完成了前期研究后因政府规划变化（由原来的住宅用地变成了商业用地）而使我们的前期研究不能付诸实施，但我总在想一个问题，如果在另一个城市，遇到同类型的问题，我该如何去解决？我现在还没有找到答案。之后又参与了安徽阜阳一地块的前期调研究，因沈阳项目工作没有参与报告写作而由同事完成。再之后就是参与平湖环城东路一80亩地块的可行性研究报告，在同事邓国华的指导和帮助下，我自告奋勇全程写作了《平湖80亩地块可行性研究报告》，在这个报告的写作过程中，从可行性研究报告的区域整体经济发展基础以及趋势、区域房地产市场发展状况、市场供应状况以及需求状况、地块价值、财务分析等方面，在脑海里搭建了一个初步的框架，一个报告结构与逻辑的框架。返思平湖报告，不足之处太多，虽然初步得出了一个答案，并有较为完整的结构和一个逻辑关系，但终究是较粗浅的报告。粗浅的思考、粗浅的写作。但总体说来，完成平湖报告之后，我心里比较平静也比较清晰了，不似面对沈阳辉山地块的前期报告，从头到尾直到现在都处于迷惑与不解之中。紧接着就是最近完成的《淄博二毛地块前期研究报告》，前后用时约一个半月，从大结构到小结构，从大逻辑到小逻辑，思考，再思考，我想那种痛苦比女人生孩子前的十月怀胎有过之无不及，当完成之后又如胎儿落地，一种莫名的幸福感与成就感。在这个思考与写作的过程中，我不断地问，不断地思考，不断地找到答案，时而进入局部与细节，时而回到整体与大局，时而在一个小的逻辑关系中纠缠，时而在一个大的逻辑关系中冲刺。思想有如破茧之蚕，又有如冻土逢春。在这个思考与写作的过程中，我的思想在不断地突围，思想的空间在不断地延伸和拓展。二毛报告，是我真真切切的心血之作，在思考与写作的过程中，经常是通宵达旦，眼看着灯光迎接太阳升起，报告虽然还存在一些缺陷，但在一个比较完整比较深入的结构下组织了一个比较严密的逻辑，并找到了比较经得起推敲的答案。
二、关于结构的思考 当我们面对一个需要研究的问题时，首先需要确定的是它的构成，就是结构。当然，结构和逻辑是密不可分的，在这里，为了表述的需要，我把结构与逻辑分开来探讨。我看过三本书《孙子兵法》、《麦肯锡方法》、《金字塔原理》，在这三本书我分别得到了关于结构的一些认识：《孙子兵法》中有一句话“治众如治寡，分数是也”讲的是组织与结构，运用于带兵打仗，运用于企业管理，运用于知识管理、工程管理与思想管理。道理都是一样的。这也使我想起佛家中的一句话“解一即千从，迷一则万惑”，当你想清楚了时，往往道理都是相通的。《麦肯锡方法》中我得到的是“相互独立，完全穷尽”，就是一个找结构的过程。而《金字塔原理》是一本关于思考与写作的书，我所理解到的是，把问题或思想的构成看成一个金字塔型，“从上而下的组织思想，从下而上的组织思考”从上而下的组织思想指的是结构，从下而上的组织思考指的是逻辑。在写前期定位研究报告时，首先需要定义报告的组成内容，拿《淄博二毛地块前期定位研究报告》来说，题目位于金字塔的最顶端，我把它定义为“结构第一级”，往下开始寻找“结构第二级”（图示只说明方法，结构为说明问题服务）当我们理清了第一级与第二级的结构之后，再理第二级与第三级的结构（选取其中二级结构中的一项目为例来组织第三级结构）淄博二毛地块前期研究报告 淄博整体经济发展 淄博房地产市场 项目分析 项目定位 项目财务分析 结构第一级 结构第二级 当我们理清了第二级与第三级的结构之后，再理第三级与第四级的结构（选取其中三级结构中的一项目为例来组织第四级结构）这样，我们从上往下组织结构的时候，从纵深看，级别的深入情况根据说明问题的需要而定，从横向来看，分项的多少也同样根据说明问题的需要而定。把问题的纵向和横向理清楚之后，也就完成了解决问题的结构。面对定位问题，我们需要这样去做，面对营销问，也同样可以这样去进行。
三、关于逻辑的思考 上面提到的结构，结构中存在逻辑，结构也是为了逻辑的需要，所谓逻辑，就是不断地提问题，不断地找答案，当我们面对一地块时，问：开发商为什么拿地？ 答：为了开发。问：为什么开发？ 答：为了赢利。问：如何才能赢利？ 淄博房地产 市场 整体市场趋研判 市场供应与竞争状态 市场需求状态 其它重点问题研究 结构第二级 结构第三级 整体市场研究与判断 开发投资情况 开峻工面积 销售情况 价格变化情况 结构第三级 结构第四级 空置情况 人均居住面积 答：需要合理和准确定位。问：如何定位？根据什么定位？ 再答就比较复杂了。下面同样以淄博二毛报告为例来展开，首先需要理清的是大的，整体的逻辑关系，如下图所示： 从以上示意图来看，当我们提出前面三个问题，找到答案之后，来回答我们如何做的问题。通过如何做，去回答财务收益问题。这就是整个报告的大的逻辑关系。反过来： 以上是从报告整体来思考逻辑，下面我们展开一项来看局部逻辑，以市场为例： 从我们要如何做来看，就是定位，从概率上选择需求最大，风险最小，赢利能力最强的方式，这又得由市场需求（目前需求、潜在需求与需求趋势）以及市场竞争状态（目前状态与未来竞争状? 市场如何（区域经济以及房地产市场环境）? 我们的客户在哪里，他们要什么（目标客户）? 我们在哪里（项目分析）? 我们要如何做（定位）? 做了能挣多少 ¥（财务分析）? 我们能不能挣更多（容积率的选择）? 市场如何（区域经济以及房地产市场环境）? 我们的客户在哪里，他们要什么（目标客户）? 我们在哪里（项目分析）? 我位）? 做
了
们能
要
如何做（定
挣多少 ¥（财务分析）决定 决定 我们要挣那么多钱 我们如何做 市场如何？客户如何？我们项目的基础如何？ 要看 要看 整体经济形势以及发展趋势 需求以及购买能力 房地产市场发展 客户需求 决定 决定 影响 态）来决定。总的说来，逻辑问题也是一个系统性与动态的问题，很多时候点的影响是呈发射状的而非单向的。所以，在处理逻辑问题的时候，需要我们能抓住主要因素，理清主要的因果关系。以上所写，意会尚且不足，言传亦不能尽从心，个人修为有限，至此，江郎才尽。最后，告诉大家一个我的小密秘：需要完成一个较大的、系统的思考与写作过程时，喝咖啡或浓茶是一个不错的主意哦！并且在夜深人静时，没有光与声的干扰，让自己的思想完全进入一个思维的国度，纵横驰骋，调度自如，进入一个较好的状态，发挥得更好一些。当然，咖啡与茶不是万能的，所谓巧妇难为无米之炊，如果没有积淀，就不会有爆发，咖啡与茶只是一种催化剂。我对咖啡与浓茶的理解是：它们是一种兴奋剂，喝了它们，会刺激你的大脑使之兴奋，更加灵活地掌控你大脑中的信息库，使你在你已掌握的信息中尽可能地组织出你所需要的信息来完成你的思考与写作工程。在你思考的时候古今中外、上下左右、深层的、浅表的、整体与局部，你总是能左右逢源。当你写作的时候，总是能文思泉涌，信手拈来，就象写这篇文章之前我就喝了一杯浓茶，所以写出这一大堆文字来，不怕大家笑话。愿与大家交流：luoliangkai@163.com
第二篇：发展思路、目标定位
白峰镇未来五年目标定位和总体发展思路
来源：党政办 时间：2009-7-16 8:34:36 作者： 阅读 1717 次
未来五年是我镇深入推进开发建设，转变经济增长方式，提升产业层次，推进全面开发开放，统筹城乡一体化，全面建设社会主义新农村的关键时期，也是我镇奋起直追、赶超西部的“黄金发展期”。随着宁波城市近期建设目标的确立，北仑区作为宁波市东片新区，白峰作为北仑东片新区滨海工业区的重要组成部分，将迸发出更强的发展活力，为我们更好地承接周边都市圈的辐射和产业转移创造了极为有利的条件。下面，将我镇未来五年目标定位和总体发展思路汇报如下。
一、总体定位：紧紧围绕建设北仑东翼副中心城区目标，发挥区位优势，加快开发开放，深入推进东部开发建设，全面发展城乡经济，成片连线推进社会主义新农村建设，早日把白峰建设成为宁波港重要组成部分、东部滨海地区先进制造业基地、重要物流中心和居住、生活、休闲、商贸服务的副中心城区。
二、主要预期目标：
——经济发展目标。到2010年，全镇工农业总产值达到24亿元，年增20%；农民人均收入超过1万元，年增8%以上；第三产业总产值达到8亿元，年增15%；财政收入达到1亿元，年增15%。
——社会发展目标。加大对科技、教育、文化、体育、卫生和社会保障等社会事业的投入，加快推进社会主义新农村建设，全力打造小门区级新农村示范村建设，加强培训和转移农民力度，进一步完善社会保障体系，扩大社会保障体系的覆盖面，全镇人口自然增长率控制在2‰以内。
——城镇发展目标。进一步加快城镇化进程，提高城市化水平，打造宜工、宜商、宜人、宜居的活力城镇。到2010年，全镇城市化水平为40%，建成中心城区面积为5平方公里。
——生态建设目标。提高环境治理能力，改善生态环境，实施可持续发展战略，逐年加大环保投入，建设天蓝、水清、地绿的优美人居环境。
——党的建设和民主法治建设。充分发挥好党的领导核心作用，不断加强党的执政能力建设和先进性建设，牢记执政宗旨，改进领导方式，加强党的基层组织建设和领导班子建设，不断增强基层党组织的凝聚力、战斗力和号召力。推进民主法治建设，抓好“五五”普法教育，构建和谐社会和平安白峰。
三、发展思路：
（一）加快临港产业建设，积极培育优势产业，努力提升城镇综合经济实力。——依托港口开发建设，构建区域性物流中心。充分发挥港口资源优势，以物流中心建设为载体，积极谋合，主动介入，完善物流基础设施，争取到2010年，建成初具规模的以集装箱为主流的货运、仓储型物流园区。同时构建以交通设施、信息平台为重点的现代物流支撑体系。采取多种方式，努力培育现代物流产业经营主体。力争把白峰建设成为宁波港主物流园区，努力使物流业成为区域经济发展的引领产业。
——依托区域经济优势与特色，完善工业园区建设。以小门工业区现有规模为基础，向东、南扩展，力争到2010年工业园区面积达到45万平方米，延伸现有工业产业链，为工业经济拓宽发展空间，加快中小企业和个私经济向园区集聚，推进相关产业集聚，构筑区域规模优势，加快块状经济发展。同时，加大现有镇区污染严重的工业企业整改或向外搬迁力度，尽可能减少工业项目对生态环境的破坏。——充分发挥产业优势，做大做强民营经济。利用现有修造船、保险箱、线机设备制造和冷冻仓储等产业优势，推进工业结构战略性调整，突出重点企业，构筑优势产业群，用新型工业化的思路，提升产业层次，增强竞争实力。实施港区联动招商，整合优势，创建品牌，提高技术含量，扩大生产规模，主动承接相关临港产业转移，增强行业关联度和辐射能力，带动相关产业发展，提升行业整体竞争力。——围绕副中心城区建设，稳步推进商贸流通业。重点加快中心生活区商贸配套网点建设，完善扩大专业批发市场，加速发展房地产业发展，合理布局，优化环境，增强对周边区域的吸纳能力。突出山水滨海特色，适时发展休闲观光旅游业。营造特色，提高档次，推动餐饮业的快速增长。大力发展交通运输业，努力培育运输市场，发展港口型配套服务业。着力打造商业一条街，进一步扩大消费，引导劳
动就业等中介服务业进入市场，全力推动农村经济社会结构向城区型转变。
——优化农业经济结构，大力发展城郊型特色效益农业。强化政府服务职能，加强生态和农业资源保护，全方位、多渠道、深层次为农业经济发展创造良好环境，支持和鼓励民营经济投资农业领域。进一步推进农业结构调整，优化产业布局，努力培育特色产业，创新经营管理模式，积极推进产业化经营。切实加强农业基地建设、农业龙头企业建设、科技信息服务体系建设和生态农业建设。充分开发利用浅海、滩涂资源，大力发展名特优品种养殖，提高农业生产的规模化和组织化程度，增强抵御市场风险能力。
二、加快推进城镇化，加大基础设施建设力度，着力打造北仑东翼副中心城区。——按照城区发展要求，进一步优化城镇功能布局。围绕白峰综合组团（中心区）、上阳人居组团和郭巨工业组团，建设功能明确、设施完善的东部新城区，构建以镇区为中心、社区为基础的新型城镇结构体系。突出发展中心城区，拉开框架，明确功能，优化环境，提升形象。依托老城区，向南、向东扩建，以现政府办公大楼为中心，集中布置办公、商业、文化等各种功能设施，在镇北部区域积极打造最佳人居环境的生活区，南侧以官庄、门浦地段建设郭巨拆迁移民安置区。积极完善村镇布局，按照社区布局规划，加快推进撤村建居工作，全面推进农村管理向城区管理的转变。建成面积超过5平方公里，常住人口达到5万人左右的城镇中心。——切实加大投入，加快基础设施建设。按照“统一规划、分步实施”的原则，建设城镇道路、公共交通、水电供应、邮政电讯等基础设施，实施城区绿化、亮化、美化工程，完善城镇功能，提高承载能力。完善道路交通网络，重点建设城区主干道、次干道和城区出口道路，实施城区道路配套工程，道路铺装率城区达到100%。完善城镇供水设施建设，自来水普及率达到95%以上。规划建设城镇污水处理设施，改造城区排水系统。加快城镇功能设施建设，着力打造完善行政、商贸、文化、教育、医疗五个中心。
行政中心：投资1000万元，装修行政大楼，逐步完善行政中心的周边环境，形成副中心城区的政治中心。
商贸中心：一是投资4000万元，新建白峰综合市场，目前已进场施工；二是
投资4500万，新建三星级酒店一个，一期投资2000万，目前土地正在报批中。三是投资700万元，改造峰城路商业一条街。
文化中心：投资1500万，新建青少年活动中心，目前已完成设计，等待用地报批。
教育中心：一是投资600万元，设24班，新建白峰中心幼儿园；二是投资800万元，扩建白峰小学，到人口达到5万时，再新建标准小学1所（24班），需投资5000万；三是投资3000万扩建白峰中学。
医疗中心：投资3000万元，新建一级甲等白峰卫生院，建成后可供4万常住人口就医、保健。
三、坚持以人为本，加大投入，全面推动社会各项事业发展。
——推动科教文卫事业全面发展。积极改善办学条件，合理调整学校布局，优化师资队伍结构，继续巩固提高义务教育。全面推进素质教育，完善社区教育，普及幼儿教育，构建终身教育网络。深入实施东海明珠工程，加快青少年活动中心建设，实施镇村有线电视网络改造升级，积极开展形式多样的文体活动，丰富群众文化生活。加快镇卫生院新建改造和社区卫生服务站建设，使镇卫生院达到城市区属医院的设施标准和医疗水平，加快疾病防控体系建设。
——进一步完善社会保障体系。全面落实“四位一体”的最低生活保障制度，加强低保申请、评议、审批、发放工作，规范困难家庭大病医疗救助和残联工作，关爱残疾人生活，认真落实就业安置和帮扶工作。完善社会救助工作体系，切实保障老、弱、病、残群体的基本生活，做到应保尽保。加大失土农民养老保险力度，全面落实失土农民生活保障，积极做好农村大病合作医疗保险，力争投保率达到95%以上。大力推进再就业工程，探索农村劳动力培训新路子，重点解决被征地人员再就业问题，拓宽培训阵地和内容，加强培训的针对性和实效性，加强劳动力市场建设，提高岗位适用性和针对性，为农村劳动力转岗就业创造条件。
——加强社会公共安全管理。切实解决群众关心的社会问题，继续保持安全生产高压态势，严格落实安全生产责任制，建立健全社会预警体系和应急救援、社会
动员机制，提高处置突发性事件、群体性事件和抵御自然灾害的能力，加强依法有序的信访工作，建立健全基层矛盾化解工作机制，及时化解矛盾纠纷，完善利益协调和纠纷调处机制，维护改革发展稳定大局，努力构建和谐社会。
四、加大统筹城乡发展力度，扎实推进社会主义新农村建设。
——拓宽增收渠道，大力促进农村集体经济发展。积极探索发展集体经济的有效途径，通过政策扶持、盘活土地资源、异地引办项目等措施，增加村级集体经济收入。加大对中心村扶持力度，科学规划，合理布局，发挥中心村的辐射带动作用。对集体经济欠发达村安排和引办的二、三产业项目，给予扶持和奖励。争取在五年内，使所有村集体经济收入达到人均190元以上，90%以上的村达到人均240元以上。
——完善农村基础设施建设，加快建设农村新社区。强化城乡一体化理念，按照“规划先行，财政引导，突出中心村，服务全覆盖”的思路，优化村庄布局，做好建制村的布局规划调整，增强中心村功能，按照形成15分钟生活服务圈的要求，增强其对基层村的吸引力和辐射力。在巩固农村供电、供水、通讯、广播电视等基础设施建设成果的基础上，推进农村信息化建设，扩大农村信息化覆盖面。加快农村公路联网工程和城乡公交一体化建设。完善村庄排水排污体系，逐步实现雨污合理排放。大力推进农村居住环境和生态环境建设，逐步实现镇村垃圾无害化处理。——积极实施样板村工程，以点带面促新农村工作。全面实施小门区级新农村示范村建设，力争通过3—5年的努力，把小门村建设成为全省新农村建设的样板工程。同时，加快建设镇级示范村和一般合格村，争取到2010年，全镇10%的村达到示范村标准，80%的村达到合格村标准。
——创新体制机制，加大农村改革力度。深化农村经济合作社股份制改革，扩大实施面，积极探索村级集体资产保值增值管理新机制。进一步健全农村财务管理制度，全面推行网络化监管，规范财务公开制度，落实三年一轮的村级财务审计制度。重点加强对征地拆迁村的财务管理和使用
第三篇：房地产住宅项目市场调研及定位报告框架(完整版)
住宅项目市场调研报告框架 1宏观环境研究
1.1城市简介
1.2人口环境
1.3历史文化
1.4政策环境
1.5交通环境
1.6经济环境
1.7投资环境
2房地产市场研究
2.1城市房地产市场概况
2.1.1供应方面：
2.1.2需求方面：
2.1.3消费方面：
2.1.4前景方面：
2.2城市房地产市场现状
2.2.1土地市场分析
2.2.2存量房市场表现
2.2.3各类型物业售价分析
2.2.4当地特别的房地产消费观念
2.3房地产住宅市场现状
2.3.1住宅市场板块简析
2.3.2住宅市场产品特点分析
(1)产品层次及价位特点
(2)产品分布特点
(3)产品类型比例
(4)产品配套特点
(5)产品风格特点
(6)产品营销特点
2.3.3房地产市场现状总结
2.3.4住宅市场发展趋势
2.4各区域板块市场竞争分析
2.4.1各板块区域划分
2.4.2各板块市场市场现状概述
2.4.3各板块竞争力分析
2.4.4各板块竞争发展趋势
2.5项目所在区域板块市场竞争分析
2.5.1市场供应体量分析
2.5.2类型分析
2.5.3产品特点、独特卖点（独特销售主张，UPS）
2.5.4户型规划面积设定与配比情况
2.5.5价格分析
2.5.6销售情况
2.5.7营销手段（营销动态）
2.5.8消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）
2.5.9未来走势分析
2.5.10潜在竞争项目分析（未来拟建设、拟上市楼盘分析——规划体量、上市时间等）
2.5.11附：主要竞争个案市调分析表
2.6明星楼盘分析（同价、同档次、同类型、同规模楼盘分析）
2.6.1规模及规划分析
2.6.2类型分析
2.6.3产品特点（独特销售主张，UPS）
2.6.4户型规划面积设定与配比情况（含畅销与滞销户型、特色户型等）
2.6.5价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）
2.6.6销售情况
2.6.7消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）
2.6.8小区配套分析
2.6.9市场表现综述（优势、劣势分析汇总）
2.7可类比替代型项目分析（主要指售价接近的其他建筑形态产品）可选
2.7.1市场表现特点
2.7.2类型分析
2.7.3价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）
2.7.4销售情况
2.7.5消费客群分析
2.7.6市场表现特征
2.8城市住宅消费市场研究（时间允许或作业要求需要，可选）
2.8.1潜在消费者市场调查方式（调查问卷）
2.8.2消费者调查结果分析
①消费者特征
②消费者心理研究
③消费者需求研究
2.9市场结论
2.9.1市场竞争态势分析
2.9.2住宅项目综合分析
2.9.3住宅市场的主流产品
2.9.4住宅市场的空缺产品
2.9.5住宅市场的机会与空间
附:《楼盘调查汇总表》、《竞争楼盘调查个案表》等
3项目分析
3.1项目开发条件分析
（1）地理位置
（2）区属概况
（3）基地环境
（4）景观资源分析
（5）交通条件
（6）市政配套
（7）项目参数
（8）城市规划条件
3.2项目资源分析
（1）规模资源
（2）品牌资源
（3）开发公司资源
3.3项目SOWT分析
（1）项目优势分析
（2）项目劣势分析及对策
（3）项目机会分析
（4）项目风险分析及对策
3.4项目竞争力分析：
（1）挖掘优势和把握机会
（2）化解劣势和规避风险
3.5项目定位
(1)项目整体定位
(2)项目形象定位
(3)产品定位
(4)目标客群定位
3.6项目开发建议
3项目分析（市场部分＋项目分析部分＋项目发展定位＝企划报告）
3.1项目立地条件分析
（1）地理位置
（2）区属概况
（3）基地环境
（4）景观资源分析
（5）交通条件
（6）市政配套
（7）项目参数
（8）城市规划条件
3.2项目资源分析
（1）规模资源
（2）品牌资源
（3）开发公司资源
3.3项目SOWT分析
（1）项目优势分析
（2）项目劣势分析及对策
（3）项目机会分析
（4）项目风险分析及对策
3.4项目竞争力分析：
（1）挖掘优势和把握机会
（2）化解劣势和规避风险
3.5结论
4项目发展定位
4.1本案独特优势提炼
4.2项目总体定位思路（包括：项目形态、核心物业构成，销售以及建筑层数、主要部分面积构成等。）
4.3项目市场定位
1、定位遵循要点
2、市场定位方向
3、定位的诠释
4、定位的支撑点
4.4项目形象定位
4.5目标客群定位
1、潜在目标客户
2、首期目标客户
3、关注目标客户群
3、非目标客户群
4、重点目标客户群
（1）区域来源
（2）年龄层次
（3）职业构成（4）购买动机
（5）消费特征
5、后期目标客户
4.6项目价格定位
定价原则
1、以类比项目作为参照
2、以本项目投资回报分析作为基础
3、结合市场设置合理的利润空间
4、品牌的附加值
5、市场加权系数分析法
4.7主题定位
5核心价值的体系建立
5.1基础核心竞争力体系
1、强势品牌效应竞争力
（1）品牌竞争力的体现
（2）主题理念竞争力
2、价值优化竞争力
5.2越升核心竞争力体系
1、优势资源竞争力
2、越升核心竞争力
5.3本项目的核心价值体系
核心价值体系的运用主线：
1、形成本项目的魅力价值，赢得消费者的感性认同（心理认同、品牌认同、生活附加值认同）
2、形成本项目的核心价值，赢得消费者的理性认同（购买价值认同）
5.4本项目核心价值体系的实施战略
1、本项目方向性发展策略
2、核心价值体系的实现 6项目规划建议
6.1项目分期发展策略
1、项目分期开发原则
2、建筑类型的选择
3、项目分期开发计划
4、分期发展的策略方针
5、项目总平面布局要点建议
（1）建筑设计总则
（2）建筑设计原则及规格
（3）建筑排列
（4）建筑朝向
（5）建筑立面
6.2房型设计要求
1、户型设计原则
2、房型面积比例及控制（首期）
3、产品户型特点建议
6.3产品类型及量的控制 7配套设施建议
第四篇：住宅产业化“十二五”发展思路
住宅产业化“十二五”发展思路 一、十一五期间基本情况
（一）大连市住宅产业化 “十一五”期间工作回顾 “十一五”期间所开展的主要工作包括：（1）建立健全法律法规体系
编制完成了《大连市环境友好型住宅建设管理规定》，出台了《关于推进成品住宅建设的通知》、《关于推进环境友好型住宅示范工程建设的意见》、关于印发《大连市环境友好型住宅示范工程建设标准》的通知、《关于开展大连市住宅智能楼盘星级评定工作的通知》。为进一步推进住宅产业化工作奠定了基础。
（2）标准体系不断完善
编制完成了《大连市环境友好型住宅示范工程建设标准》、《大连市住宅智能化配置规定》。
（3）示范工程建设进展顺利，坚持样板引路，以点带面，推广成套技术应用，推动住宅建设整体水平提升。
1.开展环境友好型住宅示范工程建设工作。
按照市政府“继续推广大有恬园住宅建设模式”的要求，在总结环境友好型住宅示范工程（以下简称示范工程）建设经验的基础上，深入推进示范工程建设，已有15个住宅项目成为环境友好型住宅示范工程，累积建筑面积330万平方米。
2.成品住宅建设市场日趋成熟。
以点带面，发挥示范工程的引路作用。每年组织5—— 10个成品住宅示范工程建设项目，通过组织成品住宅示范工程建设经验交流，加大媒体宣传，营造成品住宅销售市场等多种方式，推进了我市成品住宅建设市场的快速发展，至2010年底，我是成品住宅建设比率将达到30%。
3.住宅智能化示范工程建设及相关工作有了新的进展。从2005年开展住宅智能化示范工程建设工作以来，我市住宅智能化建设标准逐年提高。启动了住宅智能化产品技术备案工作，为规范我市住宅智能化建设市场提供了保障。
4.“四节一环保”等住宅建筑成套技术领域取得突破性成果。
示范工程以普通住宅为重点，在着力提高住宅规划、建筑水平，提高土地利用率和提高功能空间合理性外，在墙体改革、节能、节水、全装修成品住宅等技术领域取得了突破性的成果。
1）淘汰落后非环保、节能产品，大力推广新型墙体材料（产品）及技术。
示范工程以推广新型建筑体系及新型节能环保产品为宗旨，如示范工程中大多采用了商品混凝土、商品砂浆、新型模板、清水混凝土免抹灰技术、新型防水材料、新型排烟道、地漏等，有效地解决了住宅质量通病问题。
2）推广系统技术集成，提高住宅建筑整体节能效能。建筑节能是示范工程的重点，所有示范工程都要求从能 源高效利用、围护结构、设备选型和运行管理全方位采取节能措施。建筑围护节能方面，推行了屋面、外墙、门窗、楼地面一体化的系统节能技术集成，并率先在住宅建筑围护体系中推广应用双层中空节能门窗（有的还采用了三玻双空）技术等，提高了住宅建筑整体节能功效。示范工程部分已达到节能75%，成为住宅节能示范样板。
3）推广太阳能等新能源技术应用。
示范工程在太阳能的使用率近100%。用于热水系统（100%）和照明（光伏发电50%）。同时，部分示范工程推广应用了地源热泵技术、海水源热泵技术等新能源技术。到2010年，太阳能应用将达到80%。
4）推行全装修成品住宅建设。
示范工程把全装修成品住宅作为新的突破口，要求项目必须有30%以上比例的全装修。通过示范工程带动，全装修住宅的理念已经被多数开发商和消费者所接受。并已成为商品住宅项目销售的亮点。我市公寓式住宅基本上实行全装修。集合式住宅装修比率逐年提高。
5）推广应用中水回用、雨水收集技术。
示范工程率先在住宅小区建设中采用中水回用和雨水收集技术，用以解决小区绿化景观、冲厕等用水，受到了良好效果。
6）推广垃圾生化处理技术。
示范工程积极推广垃圾生化处理技术，有机垃圾通过生物处理，达到了居住区垃圾减量化，对城市可持续发展是一个重大的贡献。同时，24小时新风换气技术、立体停车技术、箱式变电技术、生物制气等节能新技术以及施工建造成套新技术在示范工程也大量推广应用，也取得了良好效果。
（4）与媒体合作，采用多种方式加大住宅产业化与建筑节能宣传。组织住宅产业相关企业考察学习国外先进的住宅产业化工作经验，同时到我国住宅产业化工作先进的城市（广州、深圳、上海）学习，并于建设部住宅产业化促进中心及相关单位举办住宅产业化相关政策、规范、标准等培训班。
（二）大连住宅产业化发展存在的问题
（1）政府推进住宅产业化的机构还应健全，工作机制还应明确；
（2）住宅产业化的相关法律、法规的制定还相对滞后；（3）缺少推进住宅产业发展的激励政策和创新机制；（4）缺乏成品住宅建设规范、标准及相关激励政策；（5）住宅示范工程的组织与监督管理尚待加强；（6）科研及成套技术体系还有待完善；
（7）对住宅产业化的宣传力度还需要加强，要充分运用各种媒体进行宣传，提高全社会各方面对住宅产业化工作的重视。
二、大连市住宅产业化“十二五”规划编制的指导 思想和依据
（一）指导思想
指导思想是：依靠科技进步和创新，加快住宅产业和相关行业结构调整、优化，提高住宅建设的质量和效率，初步实现我市住宅产业现代化。
（二）主要目标
大连市住宅产业现代化发展的主要目标是：以住宅建设为中心，以工业化住宅的生产方式及成品住宅建设为突破口，围绕增加品种、改善质量、提高性能、节能降耗、保护 4 环境、增加科技含量和提高劳动生产率，促进住宅产业的改组改造，加快住宅产业和产品结构的优化升级，提高住宅建设工业化、信息化、集约化水平，推进住宅产业由粗放型向集约型转变，并在生态型、智能型住宅建设方面有所突破。
到2015年，1、城市人均住房建筑面积将超过30平方米；
2、开发建设节约型住宅。城市新建住宅全部达到建筑节能65%的标准，成品房建设比例达到80%，建筑建造和使用中的节水率在2010年基础上提高20%，材料利用率提高20%；
3、开发利用可再生能源，太阳能热水器采用率达到90%； 太阳能光伏发电应用率达到50%。
4、建立住宅性能评定制度，提高住宅的适用性、环境性、经济性、安全性、耐久性，新建住宅80%以上通过A级住宅性能认定。
三、大连住宅产业化“十二五”规划重点工作
（一）加强住宅产业化工作领导，健全机构，明确职能 住宅产业关联度大，涉及到许多行业和部门，已经不仅仅是建筑业的范畴。上游涉及到：建材、冶金、轻工、石化等；下游涉及到设计、施工、装修、物业管理、部品生产及配件等，而且各个环节都有一个优化和配合的问题，同时还涉及到诸多政府管理部门。调整大连市住宅产业现代化领导小组成员，健全机构，明确职能，使住宅产业相关管理部门共同支持住宅产业化工作。
（二）加快相关标准、规范的编制工作
1、编制成品住宅设计导则（标准）、建设监理要点、建 设施工企业要求、及建设技术、材料（部品）选用目录。
2、出台示范工程建设管理办法。
3、住宅建设成套技术指南。
4、出台《大连市成品住宅建设导则》。
5、编制太阳能光伏与建筑一体化设计标准
6、编制太阳能热水器与建筑一体化施工规程
（三）建立大连住宅产业化集成基地
1、产业化基地应研发、推广符合居住功能要求的标准化、系列化、配套化和通用化的新型工业化住宅建筑体系、部品体系与成套技术，提高自主创新能力，突破核心技术和关键技术，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化发展道路，提升产业整体技术水平。
2、鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟，选择对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术，集中力量开发攻关，形成产学研相结合的技术创新体系，带动所在地区的住宅产业发展。
3、将产业化基地逐步发展成为所处领域内的技术研发中心，积极参与相关标准规范的编制与国家住宅产业经济、技术政策的研究。
4、支持和引导产业化基地的先进技术、成果在住宅示范工程以及其它住宅建设项目中推广应用，形成研发、生产、推广、应用相互促进的市场推进机制。
（四）通过住宅产业化基地的建设，培育我市与住宅产业化相关的科研、设计、施工、建材及部品生产和房地产开发的先进企业8个。建成生态、环保、节能及成套技术应用 住宅产业化综合示范和专项示范小区30个。
（五）增创国家住宅产业化试点城市
通过创建试点城市，研究制定推进住宅产业化的相关机理政策和机制，以加快住宅产业化进程。
（六）在推进新农村建设中，加快农村住宅建设的产业化进程。
四、大连住宅产业化“十二五”规划保障措施
（一）加快住宅产业化的法律法规建设
适时制定《大连市住宅产业化发展条例》，编制《大连市推进住宅产业现代化实施方案》，明确政府在推进住宅产业化过程中的职能、专门职能机构和相关部门的职责，规范住宅产业各主体的行为，并维护其权益，提出相关的推进机制、经济政策和技术政策，努力提高住宅建设的科技含量和住房质量，使我市今后住宅产业化工作在法律规定下规范运作。
（二）建立并完善推进住宅产业化的扶持性政策
1、设立大连市住宅产业化发展专项资金
设立“大连市住宅产业化发展专项资金”，由住宅产业化主管部门和财政局共同管理，主要用于我市住宅产业科技基地启动资金、促进住宅企业技术改造、鼓励科研单位、生产企业、开发企业组成联合体、扶持承担住宅科技转化和技术集成的企业集团以及支持我市中小型住宅服务机构的发展等方面。
2、给予积极开展住宅产业化工作的企业在融资、土地供给、税收等方面优惠政策。
（三）构建住宅产业发展的技术政策和标准体系
1、建立住宅性能认证体系
出台我市住宅性能认定实施办法，并试行由专门的住宅性能评定机构负责的方式，全面推进住宅性能认定工作。
2、初步建立统一的住宅标准化体系
根据国家关于住宅产业化的72号文件以及促进房地产市场持续健康发展的18号文，结合我市具体情况，综合各企业的标准体系，成立相关组织机构和评估机构，初步建立统一的住宅标准化体系，通过标准和规则的制定与完善，规范住宅产业的发展，完善技术创新、孵化和推广的体制，进一步加强技术创新在住宅产业化中地位和作用。
3、建立住宅部品认证体系
以节约型住宅建设和全装修成品房建设作为切入口，实行部品认证制度，推广使用环保、节能、节材、节水的部品（材料），提高住宅部品的质量，扩大优质部品的使用覆盖面。
（四）建立健全住宅产业信息服务制度
完善住宅产业化网站建设，由住宅产业化主管部门牵头，对住宅产业化的工作进行整体评估，为住宅产业的预测和规划提供有力的信息支持；及时对有关部门和公众公开住宅产业统计信息，实现健全的住宅信息统计及公报制度。
（五）、扩大开放，引进消化国外先进适用的技术、产品
积极引进和消化吸收国外先进适用的成套新技术，借鉴和采用国际先进的理论、标准以及管理模式。提高对外开放水平，有计划、有步骤地开放住宅建设市场，积极合理有效地利用外资，引导外资更多地投向产业发展导向项目，促进大连住宅产业结构调整和技术水平的提高。扩大国内外技术 交流与合作，加大国际间政府、行业协会、企业之间的信息交流、科研合作，提高科技与管理创新能力。
（六）加强宣传，加快成套技术的应用和普及 加强对住宅产业现代化的学习宣传，提高全社会对住宅产业现代化的认识，增强推进住宅产业现代化的自觉性。加强住宅产业从业人员的培训，提高管理部门、生产企业、房地产开发企业等与住宅产业相关人员对住宅产业现代化有关政策、技术标准、产品的了解，增强职业素质、业务技能，加快成套技术的应用普及，推动住宅产业现代化发展。每年举办一次住宅产业现代化论坛，普及推广住宅产业现代化知识。
大连市建筑节能管理处 二〇〇九年十月二十八日
第五篇：PPT汇报思路——住宅项目
一、项目概况
1、区位分析
2、用地环境分析
3、周边配套分析（公共服务设施：教育、医疗、商业等；市政基础设施）
4、现状交通分析
二、规划设计
1、用地条件
2、规划定位
3、设计理念
4、空间布局推导图
5、天际线推导图
6、规划布局图
7、规划分析图（功能结构分析；消防分析；交通流线分析、景观分析）
三、建筑设计
1、户型设计
2、建筑造型设计
四、景观设计
1、地块组团 示意图
2、景观小品 示意图
3、景观绿植 示意图
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