广场定位报告

三门峡宏江中央广场定位报告

一、项目周边商业分析 

1、项目周边商业分布情况 

1)项目周边1公里范围内商业非常集中，核心商业群是以丹尼斯、大中海、大张生活广场为核心的大型集中商业； 

2) 周边新建居住小区较多，沿街底商较丰富，核心以餐饮、服装、便民配套为主；  

3)周边主要商业情况： 

a)丹尼斯：负二层停车场，负一层丹尼斯超市，1-5层百货； 

b)大张百货：一层湖滨广场，边缘有部分儿童游乐和零售，负一层大张百货，负二层华润万家超市； 

c)大中海城A馆：负二层停车场，负一层国美电器，1-2层百货，3层餐饮，4层KTV，五层茶馆、健身馆； 

d)时代百货：1-3层，以男女装为主的中高档百货； 

e)六峰路底商：以餐饮、手机卖场、珠宝为核心； 

f)和平路底商：以餐饮、手机连锁、家纺为核心。 

2.项目周边商业情况总结 

a)商业高度集中：周边一公里内百货有丹尼斯、大中海、大张、时代百货，超市有华润万家、丹尼斯、千禧、华联，电器有苏宁易购、国美，餐饮娱乐更是遍地开花，周边业态齐全。 

b)周边商业形态：周边大型综合类商业为主，街铺以餐饮、手机卖场、珠宝玉器以及配套商业为主，丹尼斯、时代百货中高档，大中海城中档，大张百货、豫州商场皆为低档百货。 

c)消费群：片区为三门峡市核心商业圈，主要消费群分为两大类一小部分，一类周边常住居民及三门峡市区其他常住人群，二类为周边县级常住居民，一小部分为来三门峡市走访旅游等少部分流动人群。  

二、本项目机遇、挑战分析

1、机遇分析 

1)本项目位于三门峡市商业核心圈，莅临主干道六峰路，地理位置得天独厚； 

2)本项目临六峰路综合商业与临上阳路综合商业遥相辉映，中间由商业步行街衔接，整个项目体量巨大，业态可丰富全面。  

2、挑战分析 

1)项目软件问题 

a)本项目虽位于主要商圈，但是地处主流商圈(以丹尼斯为中心)背面，人流基本被丹尼斯、大张等大型商家截流。 

b)门前路面坡度太大，且为螺旋式上升，车流人流爬坡难度大，下坡也难，尤其是雨雪天气。 

2)项目硬件问题 

a)1号商业楼没有设置转换层，剪力墙众多，利用率低。 

b)临街面过窄，有效广告位太少 

三、商业业态定位方案

综上分析，本项目机遇与挑战并存，但总的来说，机遇把握好就可以大于挑战，因此，经本公司论证，对本项目的业态定位方案如下：

1.方案一 

1)1号楼综合商业楼部分  

基于以上分析，又：从2014-2015年的商业大环境来看，整个商业大环境不景气，多数品牌商家都在做战略收缩。因而，本项目想要寻找有品牌有规模的商家，可以选择对三四线城市有成熟运做经验的商家，例如光洋百货，金润万家，建业红利来，万果园等大型商超类，善于在三四线城市核心商圈寻找市场机会的品牌商家。

2)商业街部分 

商业街分为A、B、C三个区，A、B区现为人流车流的主要入口处，南北两面都是住宅聚集区，应以吸睛类业态、辅以社区配套类业态为主，拟：

a)A区为时尚品牌服饰、精品、珠宝玉器类业态 

b)B区一层以烟酒类、婴幼儿服饰、药店、洗衣等业态为主，二楼相对独立，拟以美容、养生、婴幼儿洗浴类为主。 

c)C区临近上阳路高架桥，相对人流导入困难，又远离六峰 路，虽然后期三区开业对其导入人流大有益处，但三区未交工，短期内要招商成功， 降低经营风险，可以以时尚餐饮类业态为主，这类业 态的消费目的性较强，较易吸引人流。  

2.方案二 

为避免整租的风险，综合楼部分拟分层分块招商，方案如下：

1)1号楼综合楼部分 

2)商业街部分业态定位与方案一保持一致。 

2016年3月

商业事业部