无权处分和无权代理买卖房屋的合同是否有效[共五篇]

第一篇：无权处分和无权代理买卖房屋的合同是否有效

无权代理或处分买卖房屋的合同是否有效？

作者：裴净净 河南焕廷律师事务所

在房屋买卖的合同纠纷中，经常会出现第三人代表房屋所有人或者瞒着所有人进行买卖的情况，在合同书的签订过程中，在出卖人中有些会填写房屋所有人的名称，而有些会填写代表人的名称。表面上看没有多大的区别，而在法律意义上却是两种截然不同的行为和效果。一种有可能会构成无权处分，另一种有可能构成无权代理。这两种情形在合同法上有明显区分，效力也不同。典型案例

李大爷名下有一套拆迁房，在办理拆迁手续时，李大爷委托其儿子李某某去办理，事后，李某某在未告知李大爷的前提下，将拆迁安置房以李大爷的名义卖给不知情的第三人——张某并签订合同，张某当场将购房款交付给李某某，事后，张某找到李大爷要求其按照约定，协助张某办理产权过户手续，李大爷才知房屋被卖的事实，因为李大爷除了这套安置房没有别的房产，自然不同意，而卖房的李某某却不知所踪。案情分析

在这起案件中，李某某作为李大爷的儿子，所实施的是无权代理的房屋买卖行为，合同法第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，本案中，张某与李某某进行的房屋买卖行为无效，由李某某承担相应的责任。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种： 1 房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2 产权未登记过户，合同无效。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。4 侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。单位违反规定购房，合同无效。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。价格欺诈，显失公平，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。7 非法转让，合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：

1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、依法收回土地使用权的；

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5、权属有争议的；

6、未依法登记领取权属证书的；

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。签《房屋认购书》流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。

第二篇：论合同法中的无权处分（共）

论合同法中的无权处分

姓名：余超婷班级：10商英本一学号：10203023333

[内容提要] 《合同法》第51 条是我国法律关于无权处分及其合同效力的具体规定，此规定涉及许多民法制度，尤其与善意取得制度、不当得利、权利瑕疵担保制度密切联系，内容丰富。根据对当前关于几种无权处分理论的分析，我认为对此类案件的处理，应首先确认无权处分合同的效力，其次考虑受让人是否构成善意取得。

[关键词] 无权处分合同；法律行为；善意取得；权利瑕疵担保

根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第51 条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定是我国法律关于无权处分及其合同效力的具体规定，此规定涉及许多民法制度，尤其与善意取得制度、不当得利、权利瑕疵担保制度密切联系，内容丰富，颇值探讨。

一、处分权及无权处分

财产所有权是指财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。处分权是所有权的四个权能中最重要的权能，是所有权人变更、消灭其物或者变更消灭其对物的权利的权能。处分又可分为事实处分和法律处分。变更消灭其物是对物进行的事实处分。变更消灭其对物的权利，是所有权人进行的法律处分。

无权处分是指没有处分权而处分标的物的行为。所谓无权处分人，就是对归属于他人的财产没有权利进行处置或者虽对财产拥有所有权，但由于该财产上负有义务而对此不能进行自由处分的人。

二、无权处分所涉及的法律关系

出卖他人之物的无权处分，即当事人签订买卖合同处分他人享有所有权的财产。出卖他人之物的法律关系涉及权利人、无权处分人和受让人三方。

（一）无权处分人与受让人之间的买卖合同关系。当事人在平等的基础上签订买卖合同。该买卖合同是双方协商一致的产物，体现双方意思自治原则。但无权处分人在订立买卖标的物合同时应承担权利瑕疵担保责任。

根据传统民法理论，卖方出卖标的物应当是其所有或有权处分的物品。我国合同法第132 条第1 款也规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。”可见我国法律对此理论也予以认可。无权处分人在处分权利人享有处分权的标的物时处于卖方地位，其在订立合同的同时，承担对该标的物的所有权担保义务，即权利瑕疵担保责任。

（二）权利人与受让人之间是基于物上请求权产生的法律关系。权利人，是指对财产拥有处分权的人。如果无权处分人事后未取得处分物的处分权，权利人也未追认他的处分行为，那么所有权人可以向无权处分合同的受让人提起返还所有物之诉，此诉讼行为是所有权人在行使其物权行为。

（三）权利人与受让人的侵权法律关系。无权处分人没有取得标的物的处分权，便将权利人享有所有权的标的物处分给受让人，无权处分人的处分行为侵犯了所有权人的所有权，不论权利人能否从受让人处追回标的物，都可以对无权处分人提起侵权之诉。

综上，我认为，无权处分涉及三种不同的法律关系。无权处分人与受让人之间的合同关系仅在当事人之间产生债权债务关系，这一债权债务关系受债权法的调整，属于合同法规定的内容，无权处分人负有向受让人交付标的物所有权的义务；而约束权利人与受让人之间法律关系的规则不是债权关系而是物权制度，受物权法的调整，即权利人只能依据其拥有该物所有权要求受让人返还所有物，同时受让人可以依据善意取得制度对抗权利人行使其所有权；权利人可以以侵权或不当得利为由要求无权处分人返还原所有物或赔偿损失。

三、无权处分合同的效力

无权处分的合同就是无权处分人处分他人财产而与第三人订立的合同。关于无权处分合同效力，现行有如下三种观点：

（一）合同无效观点。该观点以给付不能为理论基础，由于无权处分合同中，出卖人对标的物没有所有权或处分权，属于以不能履行的给付为合同标的的情况，应认定合同无效。

法国采取这种观点，法国民法典第1559 条规定：“就他人之物所成立的买卖，无效。在卖受人不知标的物属于他人的情形，出卖人负损害赔偿之责。”[1]

法国民法典之所以认定出卖他人权利之契约无效，主要是因为其对买卖标的物所有权之移转，采意思主义认为所有权因契约之成立，即移转与买受人之故。

[2]

我认为，此种观点过于绝对，如果无权处分人事后取得处分权或权利人也予以追认，仍将该买卖合同认定为无效，对权利人、无权处分人及受让人三方均不公平，不利于保护各方当事人的利益。

（二）合同有效的观点。该观点认为，买卖合同的出卖人既非标的物的所有人，又非标的物的有处分权人，出卖他人之物的买卖合同仍是有效的合同。

台湾学者王泽鉴先生在其所著的《民法学说与判例研究》中曾多次论及无

权处分问题。王先生认为一个涉及物的买卖等处分物的合同可分为二个行为即：负担行为和处分行为。负担行为是指发生债法上给付义务效果之法律行为，亦称债权行为或债务行为。处分行为是指直接使权利发生得丧变更之法律行为。

处分行为生效，除具备上述要件外，尚以处分人有处分权为必要。处分权

原则上属于标的物所有人，所以无权处分行为效力未定，仅在权利人承认或处分人事后取得标的物权利时该处分行为才自始有效。在具备善意取得要件时，无权处分人纵使未取得上述权利，该善意取得人仍取得标的物之权利。出卖他人之物之买卖契约为负担行为，负担行为之人不必有处分权。

出卖人对标的物纵无处分权，其买卖契约仍属有效，在当事人间产生债权

债务关系，无需标的物权利人之承认。出卖人负有交付其物并移转其所有权之义务，出卖人不能履行此项义务时，就负债务不履行责任，受让人得请求损害赔偿或解除契约。

王先生还指出负担行为与处分行为之主要区别，在于前者不以处分权为必

要，因而产生了另一项重要差异即处分行为适用次序原则，而负担行为适用平等原则。[3]

对此观点持反对态度的人认为，处分行为独立的理论与传统的一般做法不

一致，可能会制造混乱。因为根据其理论，对于无权处分人同受让人订立的合同，可确认为二个行为，其中债的行为可能有效但处分行为可能无效，由于债的行为有效不能判决或裁决其返还价金，因此只能判决或裁决无权处分人返还不当得利；由于处分行为无效，受让人应向无权处分人返还标的物。而按照我们传统的做法就简单的多，即判决或裁决合同无效。无权处分人返还价金，受让人返还标的物。这二种做法殊途同归。而王泽鉴先生的观点迂回曲折，会使当事人糊涂，近乎法律的游戏。[4]

（三）合同效力待定的观点。该观点认为出卖他人之物并不发生买卖合同的效力，属于无权处分行为。我国《合同法》将无权处分合同规定为效力待定的合同，即合同生效与否尚未确定，需由第三人做出承认或拒绝的意思表示才能确定其效力。双方当事人订立合同后，作为第三人的权利人对此承认，合同有效；对此拒绝，合同无效。在权利人承认或拒绝前，该合同效力属于未定状态。如果无权处分人事后未取得该处分物的处分权或该处分行为未取得处分权人的追认，则该买卖合同无效，双方可以依据《合同法》第58 条关于无效合同的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方各自返还财产，权利人可以物主身份向受让人请求返还标的物。

另外，如果此买卖合同的卖方即无权处分人主观上存在欺诈的故意，则该合同属于可变更可撤销的合同，法律赋予受让人即买方以变更或撤销合同的权利，即受让人可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销该买卖合同。即在我国现行法律制度下，受让人可以有二种选择：一是因无权处分行为使买卖合同归于无效，受让人可以要求无权处分人承担过错赔偿责任；二是如果无权处分人主观上存在欺诈的故意，则受让人可以行使撤销权。

我认为，首先，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；其次，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效，此种说法过于绝对，存在不妥，应区分情况，分别对待：

1、对于动产，由于受让人与无权处分人意思表示一致达成协议，且该协议已经履行，动产所有权自交付之日起转移，同时动产存在善意取得制度，善意第三人可以取得标的物的所有权，所以应认定涉及动产的无权处分合同有效，这样有利于保持法律概念和体系上的一致性；

2、对于不动产，因法律规定其物权变动不以交付为要件，应进行登记备案，同时不存在善意取得。为保护原所有权人的所有权，应认定涉及不动产的无权处分合同无效，要求无权处分人赔偿受让人的损失。

四、善意取得制度

我认为，在讨论合同有效性同时，必须应论及善意取得制度。

善意取得制度，是物权的基本制度，虽未被明文规定在我国的法典之中，但在我国理论界还是认可的。凡是法律为维护交易安全而设定的制度，对善意取都得采取保护的原则。动产的善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将该动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得该动产的所有权。[5]

五、结论

在现行的法律制度下，无权处分人对符合善意取得的动产的买卖，应认定合同有效。原因在于我国不承认物权行为及其独立性与无因性，受让人依据善意取得制度取得标的物的所有权仍是基于其与无权处分人之间的买卖合同，受让人通过善意取得制度取得财产所有权前提在于合同的有效性。如果合同本身无效，则受让人取得财产的所有权欠缺合法性要素，尽管处分财产的人没有处分权，但合同的效力不受其无权处分的影响，至于无权处分人与权利人之间的关系，则可依据侵权行为或不当得利解决。

虽然，关于合同有效的观点，学者们逻辑严密，说理透彻，令人叹服。但其并不符合我国现行的法律制度。为了保持法律概念和体系的一致性，如果我国今后可以承认物权制度及其无因性和独立性，此种观点倒是可以借鉴。

综上，我认为，在现行的法律制度下，应认定无权处分合同效力待定，但对于符合善意取得的动产，则可认定合同有效，受让人不必返还标的物，取得财产的所有权。但对于不动产，因法律规定其物权变动不以交付为要件，应进行登记备案，同时不存在善意取得。为保护原所有权人的所有权，可以认定合同无效，要求无权处分人对受让人承担赔偿损失。

参考文献：

[1] 李浩培等译.拿破仑民法典[M].北京：商务印书馆，225.[2] 王泽鉴.民法学说与判例研究（第一册）[M].北京：中国政法大学出版社.[3] 民法学说与判例研究[J].北京：中国政法大学出版社，1998.[4] 肖峋，魏耀荣，郑淑娜.中华人民共和国合同法释论[M].北京：中国法制出版社，1999，191.[5] 佟柔.中国民法[M].243.

第三篇：买卖房屋代理合同

审核人：甲方：江门市新会区会城明胜置业信息部

乙方（权属人）：身份证号码：经甲、乙双方协商一致，就乙方委托甲方代理销售物业一事，达成以下协议：

一、乙方从的物业全权委托甲方代理销售，该物业的委托底价为人民币（大写）：，建筑面积平方米、规格、楼龄，发证日期：发票价：，土地权来源（□ 出让；□ 划拨），（□ 是；□ 否）房改房；（□ 是；□ 否）配售（□ 车房；□ 车位）；号□ 车房、□ 车位，（□ 有；□ 无）产权证；买卖双方过户费由地价由，交楼标准。

二、该物业现状：（□ 出租、□ 在住、□ 空置）每月租金为：____________，租期至________年______月止，（□ 有；□ 无）办理银行按揭，在银行按揭。（□ 是；□ 否）已供满1年。尚欠供楼款万元。

三、乙方必须确保该物业有关买卖的证件齐全、产权清晰、且未将该物业作任何抵押（不含银行按揭），乙方（□ 有；□ 无）将该物业的房地产权证和土地证的复印件各一份及锁匙_____条、出入卡____个交给甲方保管，以便甲方展开销售工作。

四、代理期间，甲方在促成该物业成交后，销售所得房款全部归乙方所有。

五、乙方向甲方支付代理费的方式按下第【】点执行：【（1）按销售总金额的_____%计提给甲方；（2）高出底价以上的收入作为甲方的代理费；（3）乙方一次性支付________元代理费给甲方。】乙方必须在物业过户当天或之前一次付清代理费给甲方。

六、该物业成交后的一切按揭、过户等手续由甲方代办，乙方协助，过户所产生的费用按第一点的约定执行，若因乙方的物业因质量或其他问题引起的经济纠纷和损失，均由乙方负责解决。

七、该物业成交时，乙方委托甲方代收客户的购房定金，在买卖双方办理过户手续的当天，甲方将购房定金交给乙方，具体房款收支约定以买方签订的《二手买卖合同》为准。

八、乙方委托甲方代理销售期为售完，为独家代理，期间乙方自卖，或委托其他代理人售卖，仍需按合同约定，支付代理费。

九、在签订本合同后，乙方必须履行本合同条款，在未成交前若有变动须及时与甲方协商。乙方授权甲方与买方签定，上述房屋买卖协议书，代乙方收取买方订金。乙方不得违约，若有违约所造成的损失由乙方全额承担，并按约定支付代理费用给甲方。

十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。本合同自签字之日生效，并具法律效力。补充内容：

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________

甲方（盖章）：________________乙方（权属人）签名：________________经办人：_________________委托代理人：________________电话：________________电话：________________

日期：_________________日期：________________

第四篇：合同解除条件未成就,卖方无权解除房屋买卖合同(精)

合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同 发表时间:2010年08月03日 关键词:房屋买卖合同 韩涛 693109716 摘要 房屋买卖合同法定解除条件与适用。【案情介绍】 2009年4月，李丽与王宇签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李丽购买王宇位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室房屋一套。房屋总价款人民币108万元。同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：李丽以商业贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付王宇定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万元，其余购房款73万元，由李丽所申请的贷款机构支付。贷款期限不晚于2009年5月31日，即李丽支应于2009年5月31日前，支付全部购房款。王宇在2009年5月31日前将房屋交付李丽。协议签订后，李丽依约于2009年4月22日向王宇支付了购房定金2万元；于 2009年5月11日向王宇支付了购房首付款32万元，同日，王宇将房屋交付李丽，李丽对房屋进行了装修。此后，贷款银行以李丽无北京市常住户口为由，不予办理商业贷款。李丽为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措资金改由现金形式支付，并于 2009年6月25日电话通知王宇，王宇表示同意。2009年7月13日，李丽通知王宇办理收款、过户事宜。但王宇却以李丽延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。2009年8月28日，王宇向李丽发出《房屋买卖合同解除通知书》，以李丽延期付款为由再次提出解除合同。鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，李丽委托北京市正海事务所韩涛，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件提交北京市仲裁委员会，要求王宇继续履行合同，办理房屋过户手续。王宇遂提出反请求，依据《合同法》第九十四条第（三）项等规定，要求解除合同并且要求李丽腾退房屋、赔偿损失。【仲裁庭意见】 仲裁庭经过审理，认为：

1、李丽因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于 2009年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。但是王宇据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。

2、王宇请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。【裁决结果】

1、双方应当继续履行房屋买卖合同。李丽于仲裁裁决书送达之日起五日内，向王宇支付购房款74万元，王宇拒不接受的，李丽应立即办理提存公证。王宇配合李丽办理房屋过户登记手续。

2、李丽向

王宇支付违约金4800元。

3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。【法律分析】

一、《合同法》对于合同解

除的规定本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定： 所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：

（一）约定解除，它包括两种情况：

1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件。

2、在合同签订后，经双方协商解除合同。

（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情况：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

5、法律规定的其他情形。

二、王宇行使法定解除权的条件与程序 就本案而言，王宇认为李丽迟延履行付款义务，但是合同未约定在此情况下王宇拥有合同解除权；故王宇只能依据《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方解除权。该条规定的单方解除权必须满足以下条件：

1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；

2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；

3、经另一方催告；

4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。在满足上述行使解除权的条件后，王宇还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。本案中，鉴于王宇在双方变更付款方式后，并未明确向李丽催要欠款抑或给李丽合理的时间去履行付款义务，不符合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除权的条件，故王宇不享有合同解除权。

三、李丽收到王宇解除合同的通知后，提出异议的期限。李丽收到王宇发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）》第二十四条规定，在一方

依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方当事人后，对方当事人行使异议权的

期限有两种情况：

（一）双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

（二）当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。韩涛 93109716

第五篇：无权处分效力待定合同与善意取得制度的法律适用

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无权处分效力待定合同与善意取得制度的法律适用 &

案例：甲将其所有的一幅古画寄存于乙处，乙没有经得甲同意而擅自将古画卖给了不知情的丙，小偷丁又从丙处窃取该古画，并将古画卖给戊。之后小偷被公安机关抓获，供认：古画是从丙处盗来的。甲、丙得知消息后，均要求戊返还古画。戊又以古画系他花钱买来的为由，拒绝返还。

问：究竞古画应归谁?

第一种观点认为古画应归丙所有。理由是，乙虽然未经甲同意擅自出让古画，但丙在不知情的情况下受让该古画，也支付了相应的价款，丙是善意第三人，依据善意取得制度的有关规定，丙取得古画的所有权。公安机关在将丁抓获之后，应进行追赃，即将古画返还给丙。

第二种观点认为古画应归甲所有。理由是乙没有经得甲同意擅自处分受托保管的古画，乙是无处分权人。按照《合同法》第51条的法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，显然甲是拒绝追认的，按《合同法》第51条的反面解释，甲拒绝追认，该合同应为无效。无效合同的后果是依据无效合同取得的财产应予以返还给对方当事人，因而，公安机关应将古画返还给甲。

我认为，这两种观点均有法律依据，第一种观点的法律依据是善意取得制度，第二种观点的法律依据是无处分权效力待定合同制度。自从我国《合同法》出台后，由于《合同法》第51条所确立的无处分权效力待定合同制度不很完善，才导致本案法律适用上的冲突。

我国《合同法》确立的效力待定合同有三种，一是限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力、精神健康状况不相适用而订立的合同，二是无撤销权。

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离

婚

协

议

书

范

本

2018 http://s.yingle.com/w/mf/526493.html

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工

商

行

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管

理

局

调

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书

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议

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范

本

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一

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婚

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范

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