预售前房屋已抵押是否影响预售合同有效案

第一篇：预售前房屋已抵押是否影响预售合同有效案

预售前房屋已抵押是否影响预售合同有效案(2008-12-30 14:16:47)

分类：案例实务标签：商品房预售 房屋抵押 预售期间抵押 判决书 法院意见 上海一中院意见 |

陈平诉上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷

案

原告陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。

委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。

委托代理人陈山尧，上海市海燕律师事务所律师。

被告上海新瑞房地产开发有限公司。

住所地本市顺昌路10号12A室。

法定代表人范文渊，上海市新瑞房地产开发有限公司董事长。

委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。

委托代理人韦烨，上海市光大律师事务所律师。

原告陈平与被告上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托代理人谢学锋、被告上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、韦烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈平诉称，其与被告签订《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室的商品房预售合同，并支付购房款人民币275500元。后得知被告在签订合同之前已将该房抵押给银行。根据《中华人民共和国担保法》的有关规定，被告未将抵押情况告知其，该转让行为无效。故此要求确认商品房预售合同无效，要求被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。

被告上海新瑞房地产开发有限公司辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》

听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。

本院认为，原、被告之间签订了关于《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋的《上海市内销商品房预售合同》，双方系房屋预售关系，原告所取得的是预售商品房屋期权，而非房屋所有权。故原告要求确认房屋预售合同无效的依据不足，本院难以支持。原告要求因合同无效而返还已付购房款并承担利息损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十五条的规定，判决如下；

一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。

二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。

案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

上诉人（原审原告）陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。

委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海新瑞房地产开发有限公司，地址：本市顺昌路10号12A室。

法定代表人范文渊，董事长。

委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。

委托代理人徐军，上海市光大律师事务所律师。

上诉人陈平因房屋预售纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于1999年10月18日公开开庭审理了本案，上诉人陈平及其委托代理人谢学锋律师与被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、徐军律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。为此，原告诉至法院，要求确认商品房预售合同无效，由被告返还购房款并承担利息损失。被告辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。在原审中，因双方各执己见，致调解不成。原审法院于1999年7月23日作出判决，一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。

二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。

判决后，陈平不服，上诉要求二审法院依法改判双方之间所订立的《上海市内销商品房预售合同》为无效合同，并返还已支付的房款及利息。被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司则不同意上诉人陈平的上诉请求，要求维持原判。

经审理查明，原审法院认定的事实无误。由双方当事人陈述及房地产权证、上海市内销商品房预售合同以及有关其他权利证明等材料佐证。

本院认为，陈平与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日所签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上海新瑞房地产开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定，且在取得上海市房地产权证之前已注销抵押登记，也未损害上诉人陈平的利益。原审法院根据查明的事实依法所作的判决并无不当。上诉人陈平因被上诉人曾将系争房屋抵押给银行，而要求确认房屋预售合同无效的上诉请求，缺乏

法律依据，本院不予支持。原审法院判决主文第一项中有笔误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第二项。

二、撤销上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第一项。

三、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）无效的诉讼请求不予支持。

一、二审案件受理费人民币13285元，由上诉人陈平负担。

本判决为终审判决。

第二篇：房屋预售合同

卖方（以下简称甲方）：____________

买方（以下简称乙方）：____________

甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市________区（县）________地块的国有土地使用权，土地使用面积为________平方米，国有土地使用证件为________。甲方在上述地块上建设的________，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第____号。

乙方自愿购买甲方的________房屋，房屋用途为普通住宅。乙方预购房屋的定金为人民币________元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本合同。

第一条　________房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为________平方米（包括：套内建筑面积________平方米，分摊的共有共用建筑面积________平方米），共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方，土地使用面积（含分摊的共有共用面积）为______平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

第二条　甲方双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±____％（含）时，按照本合同第三条所述房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起____日内，甲乙双方同意按下述第 ________种（大写）方式处理：

1．乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按____利率计算。

2．按照本合同第三条所述房屋单价据实结算。

3．______________________________________________________________。

第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币___元，价款合计为人民币（大写）__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元整（小写）__元。付款方式见本合同附件三。乙方同意按双方订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为________，银行帐号为________。

第四条　乙方如未按本合同附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之____（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过____日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。

第五条　甲方向乙方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据；若双方约定交付初装修房屋的，须按照《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》的要求，提交建设工程质量监督部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款述条件后，甲方交付房屋的日期为____年____月____日。甲方交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方在合同解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外，还应全部退还乙方已付的房价款及利息，利息按____ 利率计算。

第六条　甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方同意按____向乙方补偿。

第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自本合同约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房价款金额的万分之_______（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过____日（遇法定节假日顺延）甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已支付的房价款及利息全部退还给乙方，并向乙方双倍返还定金（利息计算同第五条）。

第八条　本合同签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于____日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日内有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。

第九条　甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定、自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第十条　乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方拽定的物业管理公司负责管理。

第十一条　双方同意在签订本合同后三十日内，持本合同和有关证件共同到北京市________房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。

第十二条　双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地权属证件，并按规定交纳有关税费。

第十三条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第____种（大写数字）方式解决纠纷。

1．提交北京仲裁委员会仲裁。

2．任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。

第十四条　本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

第十五条　本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本共____份，房地产交易管理部门壹份，______________________。

甲方（签章）：________________

法定代表人：__________________

身份证号码：__________________

地址：　______________________

联系电话：____________________

邮政编码：____________________

代理人：______________________

联系电话：____________________

__________年_______月_______日

乙方（签章）：________________

法定代表人：__________________

身份证号码：__________________

地址：　______________________

联系电话：____________________

邮政编码：____________________

代理人：______________________

联系电话：____________________

__________年_______月_______日

第三篇：房屋预售合同

房屋预售合同

售房人：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

联系电话：

购 房 人：

身份证号：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，购房人和售房人在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议：

第一条：项目建设及销售依据

售房人以出让方式取得位于忻顿路小檀村的土地使用权。该地块面积平方米，规划用途为底商住宅。购房人购买的房屋为预售房。

第二条：购房人所购房屋的基本情况：

购房人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第号楼，从南向北单元层户。该住宅楼为砖混结构，六层外墙面涂料滚涂。该合同约定的房屋建筑面积约为平方米。准确建筑面积以房屋产权部门测量的面积为准。

第三条：价款与付款方式

按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米元，合计

经售房人与购房人协商，购房人一次性交清房款。

首付房款中，其中含金一万元，如购房人中途退房，该定金归售房人所有，剩余房款待房屋售出后退还购房人。

第四条：交付期限

售房人应当在年月日前，将该房屋交付购房人。但遇不可 抗力或其它特殊原因，售房人可据实予以延期。其它由售房人原因造成逾 期交房的，逾期不超过二十日，售房人按日向购房人支付已付房款万分之 一的违约金，合同继续履行。逾期二十日后，购房人有权解除合同，售房 人应退还全部预收款。

第五条：交接

房屋达到交付使用条件后，售房人应当书面通知购房人办理交付手续。超出二十日购房人不接收房屋的，售房人可将其所购房屋另行出售，并在 售出后退还购房人已交房款的90％，剩余10％充当违约金归售房人所有。双方验收交接时，应当签署交接单，售房人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

第六条：房屋结构及装修标准

1、内墙面：卫生间、厨房内墙水泥砂浆打底，无面层。其余均为白灰 内墙面。

2、门窗：东西面室外窗为铝合金平开窗、中空玻璃，东立面阳台铝合 合窗封闭，楼梯间为铝合金固定窗。户门为防盗门、单元门为对讲门。居 室、厨房、卫生间、客厅预留洞口，无门框门扇。

3、地面：所有地面只做找平层，无面层，无踢脚线。

4、顶棚：均为白灰顶棚。

5、卫生间、厨房均无卫生洁具、水咀及洗莱池。

6、户内预埋管线、接线盒，光缆费用购房者自付。

7、采暖：分户供暖，为地暖。

8、天然气：天然气由公司统一安装，设置于厨房，费用自理。

9、电表：磁卡电表，分户管理、费用自理。

第七条：保修责任

购房人购买的房屋的《住宅质量保证书》作为合同附件。售房人自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。

第八条：物业管理

购房人在购买房屋后，房屋交付有资质的物业公司统一管理。

第九条：房产证由售房人统一代办，在代办产权过程中税、费及维修基金由购房人自负。交付代办产权证费用及物业维修基金后交付使用。

第十条：本合同为房屋预售合同，售房人交付购房人房屋时，双方重新签订规范的商品房买卖合同。

第十一条：本合同自双方签订之日起生效，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

售房人（签章）：购房人（签章）：

负责人：联系电话：

经办人：联系电话：

年月日

第四篇：预售商品房买卖合同是否有效

预售商品房买卖合同是否有效

威海中立达律师事务所2009-09-10 09:25:41 作者:SystemMaster 来源: 文字大小:[大][中][小]

预购人将购买的预售商品房对外转让，在当前仍然大量的存在。虽然房产行政主管部门对于预售合同的登记变更予以禁止，从程序上截断了预售合同变更的可行性，从民法的角度对该问题进行思考，仍然有其法律意义。

预售商品房的买卖，从合同法的角度讲，这是合同主体的变更，合同权利义务的概括性转移。这种买卖只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。

《中华人民共和国合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》

第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的，只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。

而鉴于房地产市场的异常火爆，房地产泡沫也随之高涨，给经济运行带来了巨大的风险；同时房地产市场的发展趋于畸形，盲目的追求高利润，开发高档住宅及商业地产，不利于房地产市场的长期健康的发展，更不利于国家宏观调控政策的实施，同时也给行政管理及实

施社会福利政策带来了阻力。再者，不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一，国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分，但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度，从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转，不存在对不动产征税问题，致使税金流失，而且加速了房屋财产的流转，给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。

2005年4月30号，经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力，明确予以否定，至此《中华人民共和国房地产管理法》第45条的授权性法律规定已经得到了补充。

《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、法规的强

制性规定的合同无效。《中华人民共和国房地产管理法》第45条的规定就是强制性的法律规定。因此，在2005年4月30日前签订的预售商品房再转让合同是有效的，此后所签订的预售商品房再转让合同是无效的。

第五篇：商品房预售合同是否有效怎么判断

1、预售方主体资格要符合要求

商品房的预售可以由开发商自行销售或者开发商委托中介机构销售。自行销售开发商必须是具有独立法人资格，取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。

2、商品房预售合同双方意思表示真实一致

由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称，承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。

由于是预售，承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在，也不可能对商品房作任何的评价，所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务，以保护承购人的合法权益。也只有如此，承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同，否则此合同为无效合同，并不受到国家法律的保护。

3、商品房预售合同内容与形式的合法性

商品房预售合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，且内容比较复杂。为保护当事人合法权益，我国法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。

商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。《城市商品房预售管理办法》第十条也规定：“商品房预售，房地产开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

小编从三个方面为您总结了商品房预售的效力判定问题。商品房预售不仅要了解效力的有关规定，还需要了解商品房预售的条件问题。如果你有需要了解商品房预售的有关法律问题的，可以咨询网站获得解答。