XX等诉XX房地产开发公司房屋预售合同纠纷案

第一篇：XX等诉XX房地产开发公司房屋预售合同纠纷案

XX等诉XX房地产开发公司房屋预售合同纠纷案

承办律师江苏道多律师事务所 周晓菲

【成功案例入选理由】 律师认真、深入、细致的工作，有时是可以扭转不利的诉讼走向的。

【基本案情】 甲向乙房地产开发公司缴纳定金2万元并与乙房地产开发公司签订《商品房认购协议》，约定甲、乙双方于2012年4月签订《预售合同》。签订正式《预售合同》时，甲认为正式《预售合同》中，乙曾经口头许诺的条件未能得到体现，因此，自己不愿意按照不含有乙曾经口头许诺条件的《预售合同》与乙签订《预售合同》，要求乙房地产开发公司返还定金。乙房地产开发公司认为，甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容，现在甲拒绝签订《预售合同》属于违约，自己不能返还甲已经缴纳的定金。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，即使甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容，但是，已经约定认可的内容，并不排斥甲、乙双方在内容以外另有约定。问题的关键是如果在内容以外另有约定或没有约定，应该如何证明、证明的责任又在谁。因此，如果甲需要依法实现自己的诉求，甲必须解决证据和举证责任问题。

承办本案的周晓菲律师针对上述甲必须解决证据和举证责任问题，认真的研究了本案的案情，周晓菲律师认为，如果甲以乙曾经口头许诺条件作为自己的维权点，甲势必面临加大自己举证责任的问题。乙现在是矢口否认曾经有过口头许诺，因此，就口头承诺是否存在的举证责任问题而言，乙是可以合法而且轻易推卸的。据此推理，本案的诉讼前景对甲而言，并不有利。但是，周晓菲律师发现，乙否认曾经有过口头许诺的理由是“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”，因此，如果能在这一事实环节打开突破

口，整个诉讼形势就会向有利甲的方面转化。

根据自己对以上问题的深入研究，周晓菲律师向法院提出，因为甲、乙之间是否存在口头约定，目前仅仅存在甲、乙双方一比一的言辞证据。因此，甲、乙双方各自的主张能够依法得到法院的支持，都是没有充足理由的。但是，由于乙主张“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”，因此，根据谁主张谁举证的举证规则，乙应该向法院举证证明“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”不存在，否则，乙就要承担举证不能的法律后果。由于周晓菲律师向法院提出的观点，符合法官对举证责任的一般理解规则，因此，本案的主审法官初步认同了周晓菲律师的意见。

周晓菲律师认为，主审法官初步认同了自己的意见，并不等于本案主审法官就一定会做出对甲有利的判决。要想获得法官做出对甲有利的判决，还需要进一步让法官根据审判规则得出有利于甲的判断。于是，周晓菲律师继续围绕自己选定的问题焦点，仔细研究了与本案有关的所有材料。周晓菲律师发现，根据本案的证据材料，完全没有任何证据可以表明乙在与甲签订《商品房认购协议》的过程中，乙向甲出示过《预售合同》样本；乙既未将《预售合同》样本要求甲签字，也没有将《预售合同》作为《商品房认购协议》的附件。周晓菲律师敏锐的感觉到，这一事实，在通常情况下，对法官认定案件事实，意义并不重大。但是，在本案主审法官已经初步认同“由于被告主张‘甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容’，因此，乙应该向法院举证证明‘甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容’，否则，乙就要承担举证不能的法律后果”这一观点的情况下，这一事实必然会坚定本案主审法官向乙分配举证责任之决心的。

于是，周晓菲律师向本案的主审法官反映了自己发现的问题。至此，一个甲原来很难完成举证责任的案件，诉讼走向开始向有利甲的方向发展。

【裁判结果】 经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。乙返还甲已经缴纳的定金。本案圆满得到解决。

第二篇：中国建设银行股份有限公司中山市分行等诉林东川等商品房预售合同纠纷案

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中国建设银行股份有限公司中山市分行等诉林东川等商品房预售合同纠纷案

广东省中山市中级人民法院

民事判决书

(2014)中中法民一终字第161号

上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行。

法定代表人：张真理，行长。

委托代理人：郑祝远、丁金石，均系该公司职员。

被上诉人（原审原告）：林东川。

委托代理人：李建蓉，广东格林律师事务所律师。

委托代理人：彭书清，广东格林律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司。

法定代表人：张其。

委托代理人：张嘉慧。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。

原审第三人：祁美江。

上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）因与被上诉人林东川、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人祁美江商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第327号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明：2006年12月30日，林东川与吉雅公司签订了广东省商品房买卖合同约定，林东川向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺，建筑面积共18.6平方米，商铺单价为每平方米11331.6元，按套内建筑面积（15.5平方米）计算，商铺款合计175640元，买受人在签署广东省商品房买卖合同时已付清，交楼期限为2007年1月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同于2007年1月4日由中山市菊城公证处办理了公证。2007年1月5日，林东川向吉雅公司一次性支付购楼款175640元，吉雅公司向林东川出具了不动产销售发票。2007年1月5日，林东川与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书约定，林东川认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼63号商铺，认购楼价175640元；同日，林东川又与吉雅公司签订了商铺租赁合同，约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅公司使用，第一年月租金1190元，第二年月租金1451元，第三年月租金1823元，租赁期限从2007年1月1日至2009年12月30日止。林东川称吉雅公司向其交纳租金至2008年1月26日。林东川认为，林东川已依约向吉雅公司付清了购房款，但一直未为林东川办理房地产权属登记证书。诉讼中，就签订认购书及合同的先后时间问题，林东川述称应吉雅公司要求，先签订购房合同并缴付楼款，后到公证机关办理公证手续时再补签认购书及返租合同，故出现购房合同签订时间早于认购书时间。

2010年3月15日，林东川向原审法院提起诉讼称：林东川于2007年1月5日向吉雅公司认购了位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼63号商铺，并签订了认购书。2006年12月30日双方签订了商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同自 法律侠客在线lawbingo

签订之日起生效。合同签订后，双方到中山市公证处办理了合同公证手续。根据合同约定，林东川已足额支付了购商铺款，且吉雅公司已将商铺交付给了林东川使用。但吉雅公司并没有为林东川办理相关产权证明书，其行为已构成违约。为维护林东川的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：

1、吉雅公司为林东川所购位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺办理备案登记手续及权属证书；

2、吉雅公司向林东川支付违约金1756.4元；

3、吉雅公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，林东川变更诉讼请求为判令：

1、备案登记人祁美江与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；

2、备案登记人祁美江与建行中山市分行签订的个人住房借款合同无效；

3、吉雅公司继续履行与林东川签订的商品房买卖合同，并协助林东川办理中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺的权属证书；

4、吉雅公司向林东川支付违约金1756.4元；

5、吉雅公司承担本案诉讼费用。

原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层61／62／63号商铺买方姓名为祁美江，建筑面积为144.15平方米，购房总价为1946025元，签约日期为2006年4月3日，备案登记日期为2006年5月17日。

原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，祁美江与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层61号／62号／63号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。

原审法院再查明：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案林东川；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺，借款人为祁美江，贷款银行为建行中山市分行。2006年6月17日，建行中山市分行与祁美江、吉雅公司签订个人住房借款合同，约定由祁美江向建行中山市分行贷款1167000元用于购买涉讼商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。

原审法院又再查明：中山市三乡镇中心区综合市场10号楼已经于2007年5月23日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格。

诉讼过程中，原审法院就中心区综合市场10号楼商铺的返租情况询问张其，张其称买受人将商铺返租给吉雅公司后，商铺没有出租给其他人使用，基本上都是吉雅公司垫付租金给买受人。

本案审理过程中，原审法院于2012年11月5日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现没有人使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之 法律侠客在线lawbingo

日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。

原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；如因吉雅公司的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2007年1月5日，林东川向吉雅公司一次性支付购楼款175640元，吉雅公司向林东川出具了不动产销售发票。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却已另将涉案商铺登记备案在祁美江名下，又以祁美江的名义与建行中山市分行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在建行中山市分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，祁美江与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，祁美江与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，祁美江与建行中山市分行及吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在林东川与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故林东川要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，原审法院应予支持。至于林东川主张吉雅公司支付违约金的问题。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订广东省商品房买卖合同后，于2007年1月5日，双方又签订了商铺租赁合同，约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅公司使用。实际上，吉雅公司并没有将涉案商铺出租给其他人使用，租金基本上都是由吉雅公司垫付给林东川，此为变相售后包租方式。诉讼期间，原审法院派员到涉案商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，涉案商铺没有人使用。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房”，林东川与吉雅公司的售后返租行为违反了上述规定，且林东川虽然主张涉案商铺已经交付，但却一直未能提供涉案商铺的交接手续，故不能视为涉案商铺已交付给林东川。鉴于林东川与吉雅公司对涉案商铺至今尚未交付使用均存有过错，根据双方商品房买卖合同的约定，吉雅公司无需向林东川支付违约金。经查，涉案商铺所处的三乡镇中心区综合市场10号楼已经建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等相关单位竣工验收合格。鉴于双方于商品房买卖合同中约定的交付期限早已届满，且林东川亦已支付完全部购房款，故吉雅公司应于原审判决生效之日起三十日内将涉案商铺交付给林东川使用及协助林东川办理涉案商铺的相关权属转移登记手续。祁美江经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认祁美江与吉雅公司于2006年4月3日签订的广东省商品房买卖合同无效；

二、确认祁美江与建行中山市分行及吉雅公司于2006年6月17日签订的个人住房借款合同无效；

三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助林东川办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63 法律侠客在线lawbingo

号商铺的房地产权属证书；

四、驳回林东川的其他诉讼请求。案件受理费3848元（林东川已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。

上诉人建行中山市分行不服上述判决，向本院提起上诉称：

（一）原审判决认定事实不清。林东川于2006年12月30日与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案商铺，该房产已抵押给建行中山市分行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，建行中山市分行已经善意取得抵押权，林东川在订立商品房买卖合同时存在重大过错。

（二）原审判决法律依据不充分。建行中山市分行和其他利害关系人没有看到原审法院张贴的通知，早在2008年中山市政府“三乡吉雅专责组”已联合公安机关要求吉雅案件所有相关利害关系人，一切产权和实际控制权维持现状，不得私下争执，所以目前商铺的实际控制权不能说明任何问题。即使相关利害关系人没有申报，也不能导致任何法律后果。原审法院适用合同法第五十二条第（五）项作为判决的法律依据，但祁美江与吉雅公司签订的商品房买卖合同并不属于认定无效的范畴，该法律适用是错误的。尽管吉雅公司与祁美江签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：„„

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实„„”，故林东川应当主张债权而非物权。综上，请求二审法院判令：

（一）撤销原审判决；

（二）本案一审、二审的诉讼费由林东川、吉雅公司承担。

被上诉人林东川答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回建行中山市分行的上诉请求。

被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

原审第三人祁美江经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。

二审期间，本院召集建行中山市分行、林东川共同到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺进行现场勘察。综合市场管理处口头答复称管理处登记的63号商铺套内面积为15.5平方米，管理处根据此面积收取管理费，商铺的业主只需对综合市场全部楼梯的面积进行平均分摊来作为公摊部分计入建筑面积，而商铺门前的空地属公共道路，并不作为公摊面积计入建筑面积。对此建行中山市分行称，确认管理处对商铺套内面积以及公摊面积意见的真实性，但商铺的实际面积仍应以国土部门测量为准，建行中山市分行还称在审批涉案商铺贷款时，商铺还没有完全建好，仅可以看到一片工地，并未区分楼层以及将商铺进行分割，张其事发后，建行中山市分行曾到现场核查，商铺面积大约是18平方米，吉雅公司向建行中山市分行称商铺门前的空地也属于公摊面积。林东川称，确认管理处对商铺套内面积以及公摊面积意见的真实性，管理处陈述的商铺状况正好与林东川购买涉案商铺的面积基本一致，即使三间商铺的面积也仅为54平方米左右，而建行中山市分行却依据张其提交的虚假资料办理了近150平方米的贷款审批手续，说明建行中山市分行发放贷款过程中并未现场核实商铺面积，并没有尽到谨慎审查义务，其存在过错。

本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制 法律侠客在线lawbingo

性规定，且经公证机关公证，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。合同签订后，林东川付清了全部购房款，又于2007年1月5日与吉雅公司签订商铺租赁合同，由吉雅公司将涉案商铺以返租的形式交付给林东川使用，林东川亦确认收取了吉雅公司支付的租金。虽然吉雅公司售后返租的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，但经查，涉案商铺所处的三乡镇中心区综合市场10号楼已经建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等相关单位竣工验收合格。鉴于商品房买卖合同约定的交付期限已经届满，林东川亦付清全部购房款，故原审法院判决吉雅公司协助林东川办理涉案商铺的权属登记手续，处理适当，本院对此予以维持。因吉雅公司隐瞒其早于2006年4月3日与祁美江签订商品房买卖合同，2006年5月17日为祁美江办理了登记备案，以及2006年6月17日又与祁美江、建行中山市分行签订个人住房借款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，祁美江与吉雅公司买卖涉案商铺签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故祁美江与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、祁美江与建行中山市分行签订借款个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，处理并无不妥，本院对此予以维持。另，经本院二审期间召集建行中山市分行、林东川到涉案商铺进行现场勘察，综合双方的意见可以认定，涉案商铺实际面积与林东川签订合同所载面积基本一致，61、61、63号商铺面积无论是按套内面积还是按建筑面积计算，三套商铺的实际面积合计不足60平方米，而建行中山市分行审批贷款过程中，对于以61、61、63号三间商铺作为抵押物，即办理出抵押商铺面积多达144.15平方米的贷款手续，该面积与商铺实际面积明显不符，建行中山市分行在办理抵押贷款过程中显然未尽到谨慎审查义务，存在过错。在林东川与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约履行合同义务，原审法院对林东川要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。

综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理3848元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 孟 晋 审 判 员 曾 玲 代理审判员 朱 滔 二〇一四年三月二十四日

书 记 员 易嘉璇

第三篇：房屋预售合同

卖方（以下简称甲方）：____________

买方（以下简称乙方）：____________

甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市________区（县）________地块的国有土地使用权，土地使用面积为________平方米，国有土地使用证件为________。甲方在上述地块上建设的________，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第____号。

乙方自愿购买甲方的________房屋，房屋用途为普通住宅。乙方预购房屋的定金为人民币________元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本合同。

第一条　________房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为________平方米（包括：套内建筑面积________平方米，分摊的共有共用建筑面积________平方米），共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方，土地使用面积（含分摊的共有共用面积）为______平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

第二条　甲方双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±____％（含）时，按照本合同第三条所述房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起____日内，甲乙双方同意按下述第 ________种（大写）方式处理：

1．乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按____利率计算。

2．按照本合同第三条所述房屋单价据实结算。

3．______________________________________________________________。

第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币___元，价款合计为人民币（大写）__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元整（小写）__元。付款方式见本合同附件三。乙方同意按双方订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为________，银行帐号为________。

第四条　乙方如未按本合同附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之____（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过____日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。

第五条　甲方向乙方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据；若双方约定交付初装修房屋的，须按照《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》的要求，提交建设工程质量监督部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款述条件后，甲方交付房屋的日期为____年____月____日。甲方交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方在合同解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外，还应全部退还乙方已付的房价款及利息，利息按____ 利率计算。

第六条　甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方同意按____向乙方补偿。

第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自本合同约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房价款金额的万分之_______（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过____日（遇法定节假日顺延）甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已支付的房价款及利息全部退还给乙方，并向乙方双倍返还定金（利息计算同第五条）。

第八条　本合同签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于____日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日内有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。

第九条　甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定、自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第十条　乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方拽定的物业管理公司负责管理。

第十一条　双方同意在签订本合同后三十日内，持本合同和有关证件共同到北京市________房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。

第十二条　双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地权属证件，并按规定交纳有关税费。

第十三条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第____种（大写数字）方式解决纠纷。

1．提交北京仲裁委员会仲裁。

2．任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。

第十四条　本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

第十五条　本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本共____份，房地产交易管理部门壹份，______________________。

甲方（签章）：________________

法定代表人：__________________

身份证号码：__________________

地址：　______________________

联系电话：____________________

邮政编码：____________________

代理人：______________________

联系电话：____________________

__________年_______月_______日

乙方（签章）：________________

法定代表人：__________________

身份证号码：__________________

地址：　______________________

联系电话：____________________

邮政编码：____________________

代理人：______________________

联系电话：____________________

__________年_______月_______日

第四篇：房屋预售合同

房屋预售合同

售房人：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

联系电话：

购 房 人：

身份证号：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，购房人和售房人在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议：

第一条：项目建设及销售依据

售房人以出让方式取得位于忻顿路小檀村的土地使用权。该地块面积平方米，规划用途为底商住宅。购房人购买的房屋为预售房。

第二条：购房人所购房屋的基本情况：

购房人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第号楼，从南向北单元层户。该住宅楼为砖混结构，六层外墙面涂料滚涂。该合同约定的房屋建筑面积约为平方米。准确建筑面积以房屋产权部门测量的面积为准。

第三条：价款与付款方式

按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米元，合计

经售房人与购房人协商，购房人一次性交清房款。

首付房款中，其中含金一万元，如购房人中途退房，该定金归售房人所有，剩余房款待房屋售出后退还购房人。

第四条：交付期限

售房人应当在年月日前，将该房屋交付购房人。但遇不可 抗力或其它特殊原因，售房人可据实予以延期。其它由售房人原因造成逾 期交房的，逾期不超过二十日，售房人按日向购房人支付已付房款万分之 一的违约金，合同继续履行。逾期二十日后，购房人有权解除合同，售房 人应退还全部预收款。

第五条：交接

房屋达到交付使用条件后，售房人应当书面通知购房人办理交付手续。超出二十日购房人不接收房屋的，售房人可将其所购房屋另行出售，并在 售出后退还购房人已交房款的90％，剩余10％充当违约金归售房人所有。双方验收交接时，应当签署交接单，售房人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

第六条：房屋结构及装修标准

1、内墙面：卫生间、厨房内墙水泥砂浆打底，无面层。其余均为白灰 内墙面。

2、门窗：东西面室外窗为铝合金平开窗、中空玻璃，东立面阳台铝合 合窗封闭，楼梯间为铝合金固定窗。户门为防盗门、单元门为对讲门。居 室、厨房、卫生间、客厅预留洞口，无门框门扇。

3、地面：所有地面只做找平层，无面层，无踢脚线。

4、顶棚：均为白灰顶棚。

5、卫生间、厨房均无卫生洁具、水咀及洗莱池。

6、户内预埋管线、接线盒，光缆费用购房者自付。

7、采暖：分户供暖，为地暖。

8、天然气：天然气由公司统一安装，设置于厨房，费用自理。

9、电表：磁卡电表，分户管理、费用自理。

第七条：保修责任

购房人购买的房屋的《住宅质量保证书》作为合同附件。售房人自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。

第八条：物业管理

购房人在购买房屋后，房屋交付有资质的物业公司统一管理。

第九条：房产证由售房人统一代办，在代办产权过程中税、费及维修基金由购房人自负。交付代办产权证费用及物业维修基金后交付使用。

第十条：本合同为房屋预售合同，售房人交付购房人房屋时，双方重新签订规范的商品房买卖合同。

第十一条：本合同自双方签订之日起生效，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

售房人（签章）：购房人（签章）：

负责人：联系电话：

经办人：联系电话：

年月日

第五篇：A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词 审判长、审判员：

国浩律师集团（天津）事务所接受原告A公司的委托，指派我担任A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案案第一审代理人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。

一、原被告之间签订的《房屋租赁合同》应依法予以解除 2007年10月31日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的的强制性规定，应认定为合法有效的合同。该合同约定由原告向被告出租位于天津市南开区复康路XX号房屋。该合同第五条第一款约定：“拖欠房租累计壹个月以上”，原告有权解除合同、收回房屋。截至2010年7月24日（先予执行之日），被告已经累计拖欠房屋租金共计21个月之久，且经多次催要未果。

代理人认为，《合同法》第227条明确规定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；此外，《天津市房屋租赁管理规定》第27条规定：“拖欠租金累计6个月以上的”，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋。本案中，被告拖欠房屋租金长达21个月，无论是法律规定的6个月还是当事人约定的1个月，均成就了合同解除的条件。

二、被告应向原告支付房屋租金3850000元

《房屋租赁合同》第二条第1款约定：“出租房屋价格全年总计人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整”。由于被告已经累计拖欠房屋租金21个月，故应向原告支付房屋租金共计3850000元（220万/12月×21个月）。

对于被告提到的房屋面积问题，代理人认为，房屋面积问题不属于本案的争议焦点，不应作为被告拒付租金的抗辩理由。

其一，本案租金计算标准为整体计租而非按面积计租 《房屋租金合同》第一条明确约定：“甲方将位于天津市南开区复康路XX号总面积双方认定为3700㎡出租给乙方”。第二条第1款约定：“出租房屋价格全年共计人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整”。

根据合同的约定，原告的计租方式是出租房屋的整体（1-3层）而不是依据具体的面积。按照通俗的讲法，本案属于典型的“打包出租”。因此，房屋的面积问题不应成为本案的争议焦点。

其二，租赁物的面积与合同约定的面积并不冲突 由于原被告双方对于出租房屋的面积没有明确约定为使用面积或建筑面积，根据《合同法》第61条的规定，应按照交易习惯确定。

合同中之所以约定为“双方认定为3700㎡”，便是因为在面积计算时，累加了天津市高层房屋公摊系数为1.33的公摊面积。因此，本案中出租房屋的实际面积与约定的面积并无冲突。

其三，被告放弃房屋面积鉴定申请，应当承担不利后果 庭审中，被告曾要求对涉案房屋的面积进行司法鉴定，但由于被告未支付鉴定费用，故未对此进行鉴定。

代理人认为，被告逾期不预交鉴定费用，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果。

三、被告应向原告支付违约金770000元

《房屋租赁合同》第四条第9款约定：“如任何一方违约而致使本合同无法依照约定履行的，应向无过错方支付本合同项下租金总额中尚未交纳部分的20%作为违约赔偿金”。代理人认为，该条款是双方关于违约责任的约定，约定的内容和比例均符合相关法律的规定。鉴于被告拖欠房屋租金共计3850000元，因此，被告应向原告支付违约赔偿金770000元（385000元×20%）。

四、被告应向原告支付2008年、2009年采暖费266400元 《房屋租赁合同》第二条第3款约定：“供暖费由乙方负责，以上收费如市政府有关部门有变动，按市政府要求相应变动”。

截至2010年7月24日（先予执行之日），被告连续拖欠了2008年及2009年两个采暖期的费用。根据天津市物价局《关于我市调整非居民供热价格的通知》，2008年、2009年采暖期非居民供价格为每平方米36元。因此，被告应向原告支付2008年、2009年采暖期供热费用共计266400元（36元×3700㎡×2年）。

五、被告应向原告支付物业服务费56666元

《房屋租赁合同》第二条第4款约定：“全年物业服务费40000元”。

自2009年2月15日至2010年7月24日，被告已经累计拖欠物业服务费长达17个月之久。根据合同的约定，被告应向原告支付物业服务费56666元（40000元/12月×17个月）。

六、被告应向原告支付由原告垫付的保证金等费用476200元

因涉诉房屋如不能及时腾交原告，将严重影响原告的正常经营。故原告于2009年5月4日向南开区人民法院提出先予执行申请。

由于被告拖欠商场租户保证金等费用，导致商场租户拒绝腾交房屋。为了减少各方经济损失，原告为被告垫付了本应由被告支付的保证金等共计476200元。

原告认为，商场租户的保证金等费用均交纳给了被告。因此，本应由被告向商场租户返还全部费用。鉴于原告已经为被告垫付了全部保证金等费用，因此，被告应向原告支付保证金等共计476200元。

七、被告应向原告支付由原告垫付的评估费112000元 庭审中，被告提出对于涉诉房屋的装修、设施等进行评估鉴定，但拒不交纳评估费用。为了使庭审能够顺利进行，原告为被告垫付了评估费用共计112000元。代理人认为，该评估费用依法应由提出申请的被告承担。鉴于原告为被告垫付了该评估费用，因此，被告应向原告支付评估费共计112000元。

综上，代理人认为本案事实清楚、正确充分，依照法律规定及合同约定，原告的诉讼请求理据充分，依法应当予以支持，以维护国有资产保值增值。此致

天津市南开区人民法院

代理人：国浩律师集团（天津）事务所 杨超

2010年4月12日