第一篇：物业管理服务合同的违约责任
物业管理服务合同的违约责任
物业管理服务合同是物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守并履行物业管理服务合同的约定是业主、业主大会与物业管理公司双方合同当事人的基本义务。只要合同的双方当事人中有一方违反合同规定，另一方就可以按照法律的规定追究对方的合同违约责任。在物业管理不断走入市场化的今天，对物业管理服务合同的违约责任的正确认识，对于依法行使和维护业主、业主大会以及物业管理公司的合法权益有着重要的现实意义。
一、违约责任的概念和特征
违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件而所应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任。为了维护合同行为的公开、公平、公正的经济秩序，确保合同基本原则的实现，各国民事法律都建立了违约责任制度。以为合同中民事权利的实现提供切实保障。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
违约责任是一种民事责任，与其他民事责任相比，具有以下特征：
1.违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。违约即是指当事人违反其约定的义务。因此，违约责任以存在合同义务为前提。例如，物业管理服务合同中约定业主要按月交纳物业管理费、维修基金，如果业主不按时交纳就构成违约责任，物业管理公司就可以依据物业管理服务合同要求业主履行按时交纳物业管理费、维修基金的违约责任，同时要业主承担缴纳滞纳金的违约责任。当事人间无约定的合同义务，也就不会发生违约，当然也就不能成立违约责任。
2.违约责任是财产责任。违约当事人一方依法应承担违反合同的不利后果，这种后果为财产性的。因此，违约责任是财产责任，而不能是非财产责任。
3.违约责任只能发生在特定当事人之间。因违约责任以合同义务存在为前提，而合同义务只能发生在合同当事人之间。不为合同义务人的，不承担违约责任。物业管理服务合同的特定当事人就是业主、业主大会和物业管理公司。当然，当事人一方违约可能是因第三人的行为或者上级机关的行为造成的，但于此情形下也应由违约方向对方承担违约责任，违约方可以在承担责任后以债务的形式向第三人或上级机关追偿。例如，业主用租约或其他形式约定由租户或非业主使用人交纳物业管理费，而租户或非业主使用人却不按时交纳，造成了物业管理费、维修基金的拖欠，物业管理公司自然要依据物业管理服务合同找业主承担未按时交费的违约责任，业主也只有先承担违约责任后，再追讨租户或非业主使用人。
4.违约责任可由当事人约定。违约责任不同于侵权的民事责任，当事人可以在合同中约定。当事人既可以在合同中约定违约的责任形式，也可以约定违约责任的范围及损失的计算方法等。但是，违约责任可由当事人约定，决非是说当事人未约定违约责任的，不发生违约责任。当事人一方违约应承担违约责任，这是法律赋予合同的效力。即使当事人未在合同中规定违约责任，违约方也须依法律的直接规定承担违约责任。
二、违约责任的构成要件
违约责任的形式不同，所要求的责任构成要件也不同。就各种违约责任的共同要件而言，违约责任的构成要件为违约行为和过错两类：
(一)违约行为
违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的条件。所谓不履行合同义务，是指义务人完全未履行合同义务，例如，义务人拒绝履行合同义务或者因无能力履行合同义务。所谓履行合同义务不符合条件，是指义务人虽履行合同义务，但其未按照合同约定或者法律规定的要求履行合同义务，例如，业主虽然履行了交纳物业管理费的合同义务，但交纳的物业管理费却远低于物业管理服务合同中规定的应该交纳的标准，或者不按规定的时间交纳等等。
违约行为可以是积极的行为，也可以是消极的行为。例如，业主违反物业管理服务合同不得违章装修的规定，违章装修，为积极的违约行为;业主违反交纳物业管理费的义务，而不交纳物业管理费的。为消极的行为。
广义的违约包括预期违约。所谓预期违约，是指在合同履行期到来之前合同当事人一方无正当理由而向另一方明确表示不履行合同或者以其行为表明不履行合同义务。例如，在物业管理招投标中标后，要求更改物业管理费收费标准等标的的行为就是典型的预期违约。发生预期违约时，另一方当事人可以在合同履行届满前请求违约方承担违约责任。又例如，在物业管理服务合同未届满，物业管理公司自动撤除自己公司的员工，而停止物业管理服务工作也属于预期违约。
违约行为是多种多样的，常见的违约形态有以下三种：
1.拒绝履行，是指合同履行届满至后，合同当事人无正当理由拒不履行合同的行为。拒绝履行是一种公然毁约行为，因而是一种极严重的违约，违约的过错程度较重，应承担的法律责任也重。
2.不适当履行，有广义与狭义之分，广义的不适当履行包括履行合同义务不符合约定的或者规定的条件的行为;狭义的不适当履行仅指合同当事人未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为。
3.迟延履行，是指超过合同规定的时间期限而延迟履行合同的行为。
(二)过错
过错，包括故意和过失。违约责任也以过错责任为原则。除法律另有规定外，只有违约方有过错时，才能发生违约责任。但是，在违约责任中，实行过错推定原则。也就是说，只要当事人一方有违约行为，就推定其有过错，违约方须证明自己在违约上没有过错。
除上述条件外，违约方承担赔偿损失的违约责任时，还须具备以下两个条件：
1.当事人另一方受到损失。损失仅指当事人的财产利益的减少，而不包括精神损害。这里的损失既包括现有财产利益的损失，也包括可得利益的损失。
2.另一方的损失与一方的违约行为有因果关系。只有另一方的损失是因违约方违约造成的，即违约与损失间有因果关系时，才能构成赔偿损失的违约责任。因为违约当事人只对自己的违约行为所造成的损失负责。如果合同当事人的损失并非违约方的违约行为造成的，则违约方并不承担赔偿损失的违约责任。
三、物业管理的违约责任形式
物业管理合同的违约责任具体的形式就是指业主、业主大会、物业管理公司违反物业管理服务合同所应承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等民事责任。
1.继续履行合同，即强制履行合同，是指业主、业主大会或物业管理公司违约后，另一方得请求强制违约方继续履行未履行的物业管理服务合同的合同义务，以实现物业管理服务合同预期目标。从合同的本质看，合同之所以存在，主要在于促进交易、保护交易、救助交易。当一项交易出现问题时，合同的作用就象医生治病一样尽力使交易脱离危险及重新获得新生，而不是动辄将其扼杀。继续履行合同是合同当事人不履行或不完全履行下的一种补救方法。在合同当事人一方违约后，请求强制履行合同是法律赋予另一方当事人的一项权利。
2.采取补救措施，是指合同当事人一方违约，另一方有权要求违约方采取补救措施予以补正。例如，物业管理公司未按物业管理服务合同的规定作好公用设施维修养护，业主、业主大会可以要求采取补救措施对公用设施重新进行维修养护或者进行修理、更换等等。合同当事人采取补救措施若于履行期内完成予以补正的，不承担其他违约责任;若于履行期届满后完成的，违约的合同当事人还应承担延迟履行的违约责任。
3.违约金，是指合同当事人在合同中约定的或者法律规定的一方违约后应向另一方支付的金额。例如，业主、业主大会违反招投标法的规定，不与中标的物业管理公司签署物业管理服务合同，或者在中标后要更改物业管理费这种招投标的核心内容，物业管理公司就有权按照招投标的约定要求违约的业主、业主大会支付违约金。又例如，在物业管理服务合同中双方约定，经过约定的期限，物业管理服务要达到某种程度的水平，而在期限届满后未达到，则应按照合同的约定，由违约方支付违约金。
4.赔偿损失，是指一方违约给对方造成损失时依法应承担的赔偿对方损失的违约责任。赔偿损失是最常用的重要救济措施。它既可以与其他责任形式并用，也可以单独适用。
赔偿损失的范围，在物业管理服务合同中有约定的依其约定。在物业管理服务合同中对赔偿范围的约定，可以是对具体赔偿数额的约定，也可以是对损失计算方法的约定。只要合同中有关于赔偿的约定，当事人就有权依约定请求违约方赔偿。在物业管理服务合同中未约定赔偿范围的，违约方应赔偿因违约所造成的全部损失，包括合同履行后可以获得的可得利益损失，但不能超过违反合同一方订立合同时能够预见到的损失。
违约方违约后，对方可以采取适当措施防止损失的扩大而没有采取适当措施的，无权就因此而扩大的损失要求赔偿。合同当事人因违约方违约同时受到损失和利益的，在计算损失时应扣除其所受利益。
赔偿损失，除物业管理服务合同另有约定外，应以支付赔偿金的方式进行。
四、物业管理违约责任的免责条件
违约责任是以国家强制力保证实施的民事权利救济措施，是合同权利的公力救济，违约方只能无条件地接受，没有讨价还价的余地。这就是法律的强制性。合同法将违约责任的归责原则明文表述为严格责任，即不以过错为要件，当然也不需要证明什么过错。当事人只要违反合同就要承担责任，没有价钱可讲。要求免责，唯一的一个途径是证明自己有免责事由。如果证明了有免责事由就给予免责，证明不了，就追究责任。这有利于促使当事人认真地对待合同，严格遵守合同、合同法、合同纪律。按照诚实信用原则和民法的精神，自己约定的违约责任一旦具备了该条件就要承担责任，不需要讲其他什么理由，这本身就具有合理性。这一点与一般的侵权责任不一样，因为侵权责任通常发生在没有权利义务关系的当事人之间。
通常物业管理违约责任的免责条件有以下三个方面：
1.不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，不承担民事责任。但是，在因不可抗力不能履行合同时，第三人应当及时通知另一方，以减轻可能给另一方造成的损失，并且应当在合理期间内提供有关机构出具的证明。当事人未及时通知的，应就未及时通知而给另一方造成的损失承担民事责任。具体而言，以下情况属于不可抗力：⑴.自然灾害，即天灾人祸类的事实，例如，地震、台风、洪水等，但对台风而言，明知台风可能会使广告牌或建筑物的某一部分吹落而坠地，却不采取有效的防护措施，这种不作为的行为属于滥用不可抗力的免责权，同样也要承担违约责任;⑵.某些政府行为。指当事人在订立合同后，政府颁布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行;⑶.社会异常事件。例如罢工、战争等。
2.合同约定的免责条款中免责事由出现。免责条款是合同条款之一，其目的是免除或者限制合同当事人的责任，因而当免责条款中约定的免责事由出现时，第三人可依其约定不承担民事责任或者减轻责任。但是，免责条款与合同其他条款一样，必须具有合法性、公平合理性，否则不能有效，违约方仍应承担违约责任。
3.另一方当事人的过错。合同当事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同，是因另一方当事人的过错造成的，不承担民事责任。但是。若双方都有过错，都违反合同，则应当分别承担各自应承担的违约责任。
第二篇：保安服务合同违约责任
有权对乙方所派驻的保安人员的工作进行监督检查，对乙方及其人员提供的保安服务的质量提出异议；对表现不好的人员，甲方可直接向乙方提出退换调整的意见，乙方应及时做出调整。、告知乙方应遵守的甲方有关规章制度及安全守则。
第六条
乙方保安人员的具体岗位、事务安排，由甲乙双方在法律法规允许的范围内协商确定，作为本合同的附件。
四、违约责任
第七条乙方提供虚假资质证明文件或隐瞒真实情况，不具备合法资质或甲方要求资质的，甲方有权解除合同；乙方应向甲方支付违约金
元。
第八条
在未取得对方书面同意的情况下，任一方均不能将本合同有关权利义务转让给第三方，否则视为根本违约，另一方可以立即解除合同，并要求违约方承担因此造成的损失。
第九条
甲方在对乙方服务质量考评中发现未达到合同约定的，以视情从服务费用中扣除部分金额。
第十条
乙方人员在服务过程中发生重大失职、严重违纪的，甲方可以提出退换要求，乙方应予以支持并于日内给予调换。遇乙方保安辞职的，乙方应及时补充人员。乙方未及时予以调换或补充人员的，甲方有权视情减少支付服务费。
第十一条
因乙方未完全履行义务，导致甲方发生安全事故（包括但不限于人身财产损失、单位秘密泄露）的，乙方应承担赔偿责任；或者由于乙方未完全履行义务致使事故损失扩大的，乙方应就扩大的损失承担赔偿责任。在发生前述两种情况时，乙方还需按本合同总服务费用的 %向甲方支付违约金，且甲方有权单方解除合同。
十二条
如果因乙方原因导致其派往甲方的保安人员不能提供优质服务，影响到甲方工作的，甲方有权向乙方询问、调查原因，也有权了解向乙方支付的服务费的使用情况，必要时甲方可以视情暂停支付服务费用。如经甲方催告，乙方限期仍不能改正的，甲方有权
终止本合同。
第十三条本合同中乙方应承担的赔偿金、违约金，甲方有权从未支付的服务费用中予扣除。
泰德苑小区保安外包服务合同（2017）
发包方（甲方）：某物业公司
承包方（乙方）：某保安公司
项目方（丙方）：泰德苑业委会
第一条 保安范围、工作量及质量标准
保安范围：为泰德苑所有公共区域提供日常保安及阶段性保安。
质量标准：乙方应具有行业一级资质，乙方向丙方提供加盖公章的营业执照、组织机构代码证复印件及相关秩序维护资质的证明文件。监控岗从业人员应持有专业岗位资质证书，应按甲方承诺丙方的物业服务标准进行保安，保证达到上海市房地局物业服务分等收费标准中秩序维护服务标准四级的约定。详见合同附件一《秩序维护服务的标准》。
合同期内的工作量及工作范围以合同附件二《2017保安服务费用清单》、附件三《2017保安岗位设置》、附件四《2017保安工作项目明细表》的设定为准，包含但不限于工作项目明细表所列。乙方对员工的保安服务时间、保安岗位、保安服务工作内容及次数可按实际情况适当调配及更改，这种调配及更改将不会影响本合同内议定的保安服务费用，并征得甲方、丙方同意。
如合同期内发生重大变更对保安费用产生重大影响，须由乙方向甲方提出书面申请，由甲方予以核实，报丙方同意后签署三方补充合同。
第二条 保安服务费用金额及付款方式与期限
本合同根据甲乙双方协商达成，经丙方同意。在合同期内，泰德苑小区保安工作设置5个保安岗位，编制11人（详见附件三），东南两处保安岗办公室，其中东门24小时值班，南门12小时值班。保安人员年龄在45周岁以下。
合同期间，乙方先行提供7人，其余4人暂由甲方保安人员担任。以下价格为单价固定，合同期间如有调整，按协商确认的乙方实际派驻人员结算。合同期间，丙方委托甲方支付给乙方保安费用含税总价为： 352800 元（大写：叁拾伍万贰仟捌佰圆）。
其中，保安费用为
4200 元/人/月，此项保安服务费用包含但不限于：
1)
员工基本工资 2)
社会保险、意外保险 3)
工作餐、通讯费、员工高温费 4)
国定节假日加班费、服装装备、清洗费 5)
住宿费、员工上岗证培训费 6)
保安服装/器材费 7)
管理费 8)
税金
乙方于每月10日前向甲方提交正式有效的增值税专用发票，税率 3 %。甲方于收到乙方增值税专用发票后，将应付乙方上月的保安服务费转划到乙方指定账户，若有变更，变更方需提前一个月，以书面形式通知对方。
第三条 考核及奖金
乙方接受甲方每日监督考评，接受丙方或其委托的第三方不定期抽查。甲方接受丙方或其委托的第三方不定期抽查。乙方向甲方或丙方提供专业保安的有效建议，应纳入考评结果。
每季度结束后30日内，由乙方提报工作报告，经甲方审核并将该季度考核结果与奖励方案报丙方核准，丙方由其委托的第三方根据抽查结果发表是否达到质量标准的顾问意见，考核结果须达到四级服务标准方能发放奖金。奖励金额由丙方按甲方考评得分予以衡量确认。乙方的考核结果同时作为甲方保安服务工作考核结果，由丙方按约处理。
由丙方委托甲方支付乙方的考核奖金不超过
5000 元/季，该类奖金由公益性收入支付，奖金付款时间为该奖金方案经丙方同意后的30天内支付。
第四条 甲方的权利和义务
一、甲方根据《服务标准》所列工作范围和质量标准考核乙方的工作。甲方接受丙方及其指定的第三方顾问机构的考核评价。
二、甲方安排专人负责检核乙方员工到岗情况、检查、监督服务质量，发现问题及时向乙方提出，包括对违章违纪、工作不力、屡教不改的员工更换要求，因工作人员或岗位频繁更换影响服务质量等情况，甲方须提出整改意见。乙方对甲方的书面整改要求须及时书面回复，回复时间不得超过3个工作日。
甲方有权对不合格项目按 50-1000 元/项计列罚金，在应付乙方当月保安服务费中累计扣除，同时要求乙方整改直至检查通过。若有住户对保安工作有效投诉，经确认后，视情况按50-1000元/次扣款。对操守不良、违反操作、严重违反规章制度的乙方员工，甲方可向乙方提出更换要求，乙方应在收到书面通知后三个工作日内，重新派遣合格的保安员。（详见附件五）
三、丙方同意甲方提供给乙方员工更衣、就餐、存放工具、驻场休息的场所，除岗位责任需要，甲方不得提供乙方员工在小区住宿。
四、丙方同意甲方提供乙方在保安服务过程中所需的水、电等必要的设施设备，根据本合同规定乙方的保安工作所消耗的水、电费用统一由丙方缴纳的物业管理费支付。
五、保安服装器材由甲方清点后交乙方使用和保管。涉及固定资产设备的由甲方须纳入统一的资产管理，建立设备台账，乙方使用固定资产须办理出入库手续。甲方和乙方应保障固定资产完整其完好，损坏或丢失须按责任归属照价赔偿。
六、未经丙方书面许可，乙方不得将保安人员、保安器材及固定资产设备等借给其他小区或人员使用。经许可的转借人员或物品的收入归全体业主所有，计入公益性收入。
第五条 乙方的权利和义务
一、乙方在规定区域中必须遵守丙方及甲方的管理制度，按照本合同规定的要求与标准进行保安服务。乙方知悉泰德苑小区为实施酬金制物业管理的高档住宅小区，所有保安费用，均由甲方代理泰德苑业主大会支付给乙方，所有费用明细中的工具、服装、器材、设备等均归全体业主所有。
二、乙方接受甲方及丙方指定第三方顾问机构的考核评价。
三、乙方根据本合同和《服务标准》的要求，结合小区的实际情况编制岗位责任书，含岗位职掌、上下班时间、工作流程表等，如有修改，须提前通知甲方。
四、乙方提供身体健康能胜任本职工作的保安员工，并确保驻场保安工按时到岗，乙方保安员工须穿着统一的制服上岗作业，并保证于上岗前制服干净整洁。乙方须向甲方提供保安人员的相关人事信息资料。乙方负责对员工进行培训，并遵循丙方所提供的与保安工作相关的规章制度。乙方对人员或岗位的更换，须提前告知甲方。
五、乙方在保安服务过程中，不得损坏丙方设施、物品，节约各类资源。在进行保安工作时，乙方须做好相关的安全防范措施，确保员工的安全，否则，由此引起的一切责任由乙方承担。乙方负责提供保安工的人身安全及第三方责任险，乙方员工在泰德苑小区工作场地因非丙方、甲方原因的意外事故或违法行为所造成的后果均由乙方自行承担。乙方员工在泰德苑工作场地因乙方原因造成丙方、甲方以及工作场地内的人员受伤或财产损失，由乙方承担责任及赔偿费用。
六、乙方驻小区员工在保安过程中，发现公共部位的设施、设备发生故障或损坏，以及发现业主单元有异常现象，有义务向甲方现场管理处报修及报告，报修及报告内容填写在《工作联系单》，交现场管理处前台。
七、乙方在合同期限内所需的服装器材费用清单包含在本合同中，乙方保证所采买并使用的服装器材均达到国家标准。
八、乙方保安人员与丙方、甲方之间不存在任何劳动合同关系，乙方人员的工资、福利、劳动保护、保险等待遇由甲方负责按时支付。严禁本项目保安人员在泰德苑小区工作时间内向其他单位或个人提供有偿服务。
九、乙方员工须遵守丙方之管理规定，服从甲方及丙方的合理指示和管理。未经甲方许可，乙方不得擅用丙方委托甲方管理的任何设备和物品或擅入任何禁入场所。乙方员工不得在丙方工作范围内口出污言秽语，酗酒、赌博、吸毒、打架。（包括向客户索取任何金钱、财产、礼物或擅自处理，倒卖甲甲方财产等）由此引起的一切责任由乙方承担。
十、乙方不得将本合约所述内容全部转包或部分转包或分包。
第六条 丙方的权利和义务
一、丙方委托甲方按合同约定监督管理并考评甲方的保安服务工作，代付保安服务费。
二、丙方委托第三方按合同约定监督并考评甲方的保安服务工作，审核保安服务费用水平及安保方案的合理性。
第七条 合同期限
一、自
2017 年 月 日至
2017
年 12 月
日止。二、三方可于合同期满前两个月，就续约事宜进行协商，续签服务合同。
第八条 合同的变更、终止及解除
一、本合同有效期内，任何一方未经对方同意，不得擅自变更或终止本合同。确因不可抗力或者其他因素致使本合同无法继续履行的，经双方协商一致后，可另行签订补充条款。
二、若乙方因工作完成情况不能令丙方或甲方满意，丙方或甲方均可提前一个月通知乙方，终止本合同的履行，并结清实际保安费用，丙方或甲方对此不承担其他任何责任与费用。若因乙方或乙方员工发生重大错误，或给丙方或甲方带来重大损失的，丙方或甲方可解除本合同，并追偿乙方造成的损失。
三、合同有效期内，经双方协商一致可以解除本合同。但合同的解除不影响违约责任和纠纷解决条款的效力。
四、如果有丙方发现乙方、甲方有重大违约行为，丙方有权单方面解除合同，并要求违
约方支付违约金。
五、若甲方连续三个月未支付保安费，乙方有权解除合同，并有权向丙方主张除付清保安费用以外的违约金。如乙方因其他事项提出解除合同，须提前一个月通知甲方，由甲方报告丙方协商解决。
六、若甲方发生物业服务合同解约或到期不续约，影响本合同正常履行，甲方应按《物业服务合同》的约定通知丙方，并应在确认该项事件的10天内通知乙方。各方可随时单方面解除本合同，且不承担任何违约责任。
第九条 违约责任
一、甲方违反本合同的约定，使乙方未能完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
二、乙方违反本合同的约定，使甲方未能完成规定管理目标的，甲方有权要求乙方在一定期限内解决。逾期未解决的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
三、在本合同有效期内，如因一方发生根本性违约导致合同目的无法实现的，经协商后仍无法解决，守约方有权以书面方式通知对方后解除本合同，违约方应向守约方支付违约金，本合同自守约方通知到达违约方处自动解除。本合同违约金按合同总金额的20%计算。
第十条 附加条款
一、本合同附件一《公共区域秩序维护服务标准》、附件二《2017保安服务费用清单》、附件三《2017保安岗位设置》、附件四《2017保安管理方案》、附件
五、《2017年保安考核奖惩制度》。
二、所有附件与本合同有同等法律效力。
三、本合同未尽事宜双方协商解决，可签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律
效力。
第十一条 其他事项
一、合同自签订之日起生效。
二、本合同一式叁份，甲乙丙三方各执一份。
甲方：
乙
方：
地址：
详细地址：
电话：
联系电话：
代表人：
附件一：《公共区域秩序的维护服务》
服务要求
1人员要求
（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2门岗
（1）主出入口（汇站街主入口）24 小时值班看守，主出入口双人值勤，至少保证高峰时段7:00-9:00以及16：00-18：00两次立岗；次出入口（蒲汇塘路入口）一人值勤，值勤时段为7：00-19：00；所有出入口要有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3巡逻岗
（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。
（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
4技防设施和救助
（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的应急预案演习。
5车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
附件二：2017保安服务费用清单
项目说明
金额
工资
队长1人，8小时白班，保安员白班4个人（东门/南门各一个），夜班2个人（东门一个），365天，12小时/班，做一休一，其中至少4人拥有监控机房资格证书，即每班配备至少1人持证、注：甲方保安部门总编制为11人，调整期乙方提供7人，其余4人暂由甲方保安人员担任。以上价格为单价固定，如有调整，按协商确认的乙方实际派驻人员结算。
附件三：2017保安岗位设置
1.根据《中华人民共和国劳动法》规定和现场管理的需要，入驻现场我司总共拟安排 11名保安人员，竭力完成现场的保安工作。
2.以上人员配置及岗位职责仅限于目前乙方对泰德苑项目考察后所初定的人员和时间安排，乙方可在实际操作中进行调整，以确保乙方对保安合同的履行。
3.休息时间不得作为工作未完成或应急事件不处理的借口，乙方应合理安排员工弹性休息时间。
附件
四、2017保安管理方案
（一）保安主管岗位职责
1.在甲方专业对口人员及物业总部直管领导下，全面负责区域保安人员之日常工作。2.协助与有关甲方及物业相关部门及公安机关等其他部门间的协调工作。3.熟悉并掌握所辖区域保安动态及消防工作性能等。
4.编制保安轮值表，作出精细安排，如需要时，调派适量员工当值，避免有人手不足或人员过多的情况。
5.定期检讨班组工作表现，确保班组运作的正常及有效。
6.合理安排好保安人员之轮值，并做好保安人员的培训及教育工作。
7.负责制定保安及消防管理制度及各项应急方案，并定期检查所属区域保安及消防设施设备巡检落实情况，组织消防演习。
8.所辖区域内发生治安、消防方面突发事件时，应立即赴现场并组织员工及时处理，事后应配合有关部门做好调查、取证等相应工作。
9.定期检讨保安员的工作表现，确保所辖区域保安工作的正常及有效开展。10.负责起草有关所辖区域保安、消防方面的有关文件、报告及有关报表。11.要定期对消防物品、器材进行检查，及时更换，过时失效的器材。
12.定期向所辖区域甲方物业直管，人员书面汇报所辖区域保安工作的情况。
A.每日应不低于3次到各岗位检查队员形象、着装、服务质量及岗位操作规范等情况，对存在的问题立即整改。
B.每日早晚到物业部听取物业工作安排及汇报工作。C.每日定时检查宿舍卫生情况，发现问题立即整改。D.每日参加早晚交接班召开的班前班后会议。(二)、领班岗位职责
1.执行主管的工作指示，监督下属完成工作，及时查处偏差行为，并积极向主管提供合理有效的建议。
2.协助主管确保所有队员按编写时间值勤，如遇病、事假时，及时合理调动其他队员补位。或请求主管安排其他组调配人员支援。
3.巡视所辖区域并检查巡逻记录是否正常，如有疑点立即跟进了解情况，并采取适当措施修正。
4.定时巡查所辖区域公共区域和设施，如发现有任何损坏或潜在危险，应立即通知相关部门采取适当措施。
5.协助主管对当值队员之工作安排、监督、检查、考核和违纪队员的处理。6.协助相关部门对所辖区域各公共区域的门锁进行检查。7.做好值班记录，定时巡查各岗位。8.切实落实治安、消防报警的查处工作。
9.注意各项不安全因素和可疑事故隐患，对可疑人员进行布控并报告管理处。
10.保持各岗位的通讯联系，协调对突发事件处理，在紧急情况下可全按突发事件应急方案处理(一般以甲方公司已定的预案实施)。
11.对所辖区域内各区域的清洁和绿化进行检查，发现问题告知相关清洁人员及报告贵司相关负责人。
12.协助主管督促各组队员保持各自按照执勤区域的环境卫生和对保安用具的管理。[作业规范要求] A、每日应不定时到各岗位检查队员形象、着装、服务质量及岗位操作规范等情况，对存在的问题立即整改。
B、每日定时检查宿舍卫生情况，发现问题应立即整改。
C、每日组织早晚交接班并召开的班前班后会议，布置和总结当日工作情况。D、利用工作间隙和休息时间找队员进行工作交流、谈心、帮助队员解决一些问题、做好留人、用人和培养人的工作。
E、做好当班员工的考勤记录，领班交接班记录。[白班工作安排操作流程] 7:20带领全班人员集合，召开班前会。7:30由白、夜班领班带队，逐岗位进行交接岗。
7:45领班清点所有移交物品，安排巡逻岗对小区内所有设施设备、车辆进行检查。同时在主门岗增加副岗，主要由队长和领班担任，提高服务质量。
8:20领班到各岗亭检查物品摆放、卫生状况和交接班登记情况是否按规定填写。9:00带领领班到各岗位查看执勤情况，巡视小区内设施设备是否有损坏现象。
11:00安排领班配送午餐并做好相关工作记录，调节人员到指定地点就餐。12:30监督督促所有员工是否履职情况，包括物品摆放及执勤登记情况。
14:00带领领班巡视小区内各处是否有违规堆放物品及周边环境设施设备的检查，出现情况及时与向物业汇报。
16:00带领领班巡视小区，检查设施设备是否有损坏并做好登记，出现问题及时向物业前台汇报。
18:00巡视小区和岗亭内的物品摆放、登记情况是否合格。
19:00对全天各岗位执勤质量情况进行汇总，准备班后会及点评内容，整理交接班事宜。19:30带队交接岗，与夜班领班进行各项工作交接。19:40带领全班人员集合，召开班后会及常规的训练培训。20:00准时下班带队返回宿舍。
备注：领班每2小时对各岗位巡查一次，并做好登记，队长每天不低于三次巡查。巡逻岗，领班保证服务质量，服务速度，保证小区地面不出现长时间停车现象。物业管理圈。主门岗要保证车辆临时卡，发票要有备用。不间断的查看收费情况，任何人员不得动用收费物资。监控室不得随意人员进入，顶岗由领班担任，进入监控室要及时登记，保证监控系统运行正常。保证门岗双人双岗。
[夜班安排及操作流程] 19:10带领全班人员集合，召开班前会。19:20由领班组织本班队员进行训练及培训。19:30带队交接岗，与白班领班进行各项工作交接。19:50夜班领班巡视检查各岗位交接及执勤情况。
23：00进入人员询问、确认身份后放行，保证人员进出安全。
24:00至06:00组织每半小时报岗一次，保证在监控下面报岗，领班每两小时巡视查看各岗位执勤情况一次。
6:00领班安排巡逻岗根据天气情况关闭大堂灯和路灯，组织各岗位开始打扫岗亭卫生。7:00在会议室对本班各岗执勤质量情况进行汇总，准备班后会及点评内容，整理交接班事宜。
7:30带队交接岗，与白班领班进行各项工作交接。
7:45带领全班人员集合，召开班后会,准时下班带队返回宿舍。领班巡视五要点
1、人员形象及精、气、神，仪容仪表是否规范。
2、劳动纪律遵守是否严格。
3、岗位执勤登记是否及时规范。
4、岗位操作是否标准规范。
5、岗亭（位）及周边卫生和物品摆放是否达标。(三)固定岗位职责
1、立岗时间：
白班：1号岗（主门岗岗）07：30--19：30立岗，每1小时互换，确保执勤形象。2号岗（非机动车岗）07：30--19：30立岗，由领班进行互换。
夜班:2号岗晚班19:30--07:30，晚19：30—22：00，早上06:00--07:30为立岗。其余时间为坐岗。
2、岗位职责： 2号岗：（立岗）
1、对来人及非机动车进行识别、询问、核实、登记、指引、跟进、反馈。
2、对小区门口收废品等无关人员控制至监管区外。
3、对外出人员、物品、进行观察、询问、查看外出物品是否使用的本服务中心的出门单、业主及服务中心经办人是否签字盖章确认、外出物品与出门单上的物品是否一致。
人员管控岗操作流程
1、（小区业主）由跨立换成立正——敬礼——问好！
2、（内部工作人员）由跨立换成立正——敬礼——您好！请出示工作证——谢谢您的配合请进。
3、（中介人员）由跨立换成立正——敬礼——您好！请问您看几号楼几单元的房，——麻烦您登记一下，这边请——谢谢您的配合请进（对所带客户人数确认）——通报中控跟进。
4、（访客人员）由跨立换成立正——敬礼——您好！请问您到几号楼几单元——我帮您联系一下，请稍等，——麻烦您登记一下，这边请——谢谢您的配合请进（若无法联系，不好意思我们无法与业户联系，请您自己和他联系）。
5、（闲杂人员）由跨立换成立正——敬礼——您好！都必须进行核实——确认——登记——引导放行——通报中控跟进。（收废品的三轮车不得进入小区）。
6、（外出携物人员）对携带和贵重物品外出人员必须开具《物品出门单》确认无误后方可放行。
备注：装修施工人员必须上午9点至12点进入，下午必须14点至18点，其余时间和
节假日不可进入。若有业主接领进入，门岗必须做好登记并及时通报当值领班。
主门岗：（立岗）
1、做好来车的礼仪接待服务。
2、对行来车辆进行识别、（对有证车辆行举手礼放行、对无证车辆示意停止，进入第二步询问）询问、（对访客和外来车辆进行询问，询问至具体楼号、单元、楼层室号、及访客的姓氏，进入第三步骤核实）核实、（利用电话呼叫业户是否吻合），登记、跟进（由地库岗跟进到访客车位、指引到目的地）、反馈（地库巡逻岗、中控岗将信息反馈至门岗）。
3、指引行人按规定通道行走，并协助其他岗位完成门岗各项工作。
4、出现行人问路，礼节周到，动作规范，体现出保安人员服务质量。主门岗：（坐岗）
1、对发放记时卡的车辆做好登记，对执勤中发生的事物认真填写到执勤记录本上。
2、对外出记时卡的车辆付费后放行，并使记时卡有效循环使用。
3、配合协助门岗做好人员及车辆的疏导指引工作。机动车进口操作流程：
1、（业主车辆）敬礼——您好！
2、（外来车辆）指引手势示意停车——敬礼——您好！请问您到几号楼几单元，——请稍等（发记时卡）请妥善保管好此卡，谢谢您的配合请慢行——登记（时间、车牌号、所到楼号及单元）——通报巡逻岗跟进。
3、（载客出租车）指引手势示意停车——敬礼——您好！请问您到几号楼几单元，谢谢您的配合请慢行——通报巡逻岗跟进。
4、（电调出租车）指引手势示意靠边停车——敬礼——您好！请靠边停车——请问是几
号楼叫车，我们需要核实一下，请稍等——呼叫迎宾岗核实，待确认无误后请其进入。
5、（特种车辆：公、检、法车辆、120救护车、消防车、燃气公司车、电力公司车、自来水公司车辆、）指引手势示意停车——敬礼——您好！请问您到几号楼——登记（时间、车牌号、楼号）——放行、通报车管岗跟进——立即通报当班领班和项目队长——当班领班和项目队长迅速赶往现场了解情况，待了解清楚后立即上报部门经理或项目经理，并做好详细记录。
备注：所有送货车辆必须从车行岗进入，如有特殊情况呼叫当值领班前来处理，并做好详细记录。
主门岗出口操作流程：
1、（业主车辆）您好！敬礼。
2、（记时卡）指引手势示意停车——您好！请稍等，（电脑显示收费，必须按指定金额收取，若有异议及时通报领班。如：您好！请付费10元。）请拿好发票，谢谢您的配合请慢行——登记（时间、车牌号、收费、发票号码填写到备注栏内）特种车辆和出租车直接放行，对所有外出车辆行举手礼（敬礼）。
3、（无物品车辆）指引手势示意停车——敬礼——您好！我们需要对您的车辆进行开箱检查——登记——谢谢您的配合请慢行。
4、（有物品车辆）指引手势示意停车——敬礼——您好！我们需要对您的车辆进行开箱检查——收取 《物品出门单》核对物品——登记——谢谢您的配合请慢行。
备注：装修及建筑材料（水泥、黄沙、红砖、一律确认好后进入，若有业户带领进入立即通报当值领班前来处理，并做好详细记录）。易燃、易爆（烟花爆竹、液化气瓶、氧气钢瓶）等违禁物品一律不得进入，若有业户带领进入立即通报当值领班前来处理，并做好详细记录。
[作业规范要求]
A.服从命令、听从指挥、言行一致。B.着装整齐、精神振作、工作细致。C.提高警惕、发现问题立即上报。[车管岗操作内容]
1、对进入小区车辆做好指挥手势，指引车主有序停放到自己车位或访客车位，不得出现占道占位现象，跟进工作。指引其停放在车位上。
2、当车辆停放好后如有车主忘记关门窗时要提醒车主及时关上，无人时报监控联系业主完成安全工作。
3、对进入地库的来访车辆进行指引到访客车位，并带领访客人员到达访客楼栋。
4、对地面及地库进行不定时安全巡查如有人员在地下车库吸烟时要及时制止、并告知为了安全起见请到吸烟点去吸烟。
5、在巡查时仔细检查地库消防设施有无损坏严禁擅自挪用消防器材等设备。严禁堵塞消防通道及安全防火门。或队长通知工程部前来查看并及时处理排除故障。
6、做好按时登记制度、关注人员和车辆动态，保证巡逻区域的卫生整洁。
7、如遇到车被划或有任何异常，车辆爆胎立即上报领班、监控，通过车牌联系业主，及时处理。随时掌握车辆信息，如遇有变动，及时上报领班，并做好登记。
8、查看和清理本岗位本区域的卫生清洁工作，保证执勤及监管区域内的良好环境，做好地面车辆停放的引导及交通秩序的维护工作。
[中控管理员操作程序] 岗位职责
概述：中控员在中央控制室岗位职责主要涵盖消防与监控两大部分，在实际工作中应分
清所属类型予以认真处理。
监控室职责如下：
1、做好交接班交接工作，查看物品是否齐全，卫生是否干净，设施设备是否运转正常，有无遗留未尽事宜需要处理。
2、在岗期间对业主来电做好传达，上报，解释工作并做好登记。
3、在岗期间提醒队员按时开灯及其他注意事项。
4、在岗期间做好监控室人员的管控，进出人员应予以登记。
5、对监控视频应恪守职业道德，不私自下载，不外传，无关人员无物业领导签字批准严禁查看，下载监控视频。
6、在岗期间对设施设备运转情况应按时予以记录，对出现故障的应及时保修。
7、在岗期间配合地库巡逻队员处理好车位问题，及时提供信息以及联系车主。
8、在岗期间配合好地面巡逻队员处理好地面秩序以及发现的问题，对其反应的问题及时上报，对监控画面发现的问题及时通知跟进。
9、在岗期间配合好车辆进出岗工作，提供给其需要的车辆信息，对监控画面发现的问题及时向其通知。
10、在岗期间配合好人员进出岗工作，提醒其注意事项，配合其进行人员跟进。
11、完成好领导交代的其他任务及配合协调好各岗位进行工作。消防控制室职责
1.2人24小时值班，须持证上岗，严禁脱岗。
2.消防控制柜可置于手动状态，消防泵开关必须置于自动状态。
3.接到火警信息，第一时间通知队员赶赴现场，如为误报，查明原因，做好登记。4.确认火警信息属实后，第一时间将消防柜控制开关从手动状态切换到自动状态，拨打119电话，详细说明起火地点，燃烧物，燃烧情况并留下报警人的姓名及联系方式，上报公司领导，启动本单位火警应急预案。
5.本岗位须严守职业道德，严禁玩忽职守，敷衍了事，发生火警必须通知人员到位，确认情况，一旦发生警情，本岗位人员要坚守岗位，做好联系、汇报工作，严禁私自离岗。
情况处置：
1、当有送快递人员进入小区时，非机动车岗通过对讲机汇报，接到通知后，及时调整监控画面予以跟进，查看送快递人员是否到达该楼层，有无逗留现象，当任务结束后及时向门岗反馈。
2、当有送外卖人员进入小区时，通过对讲机汇报，接到通知后，及时调整监控画面予以跟进，查看送外卖人员是否到达该楼层，有无逗留现象，当任务结束后及时及时通知人行岗人员做好检查工作。
3、当有访客人员进入小区时，通过对讲机汇报，接到通知后，及时调整监控画面予以跟进，查看访客人员是否到达该楼层，当访客人员为初次进入小区不熟悉所访人员所住楼层时，及时通知巡逻岗进行跟进指引。
4、当有人员进入小区推销物品时，应及时调整监控画面，观察并通知巡逻队员及时进行跟进，上报领班员和队长，并做好记录事情经过。
5、当有外来人员进入小区向信箱投放广告时，确认后通知领班员和巡逻岗到达现场，做好监控画面跟进，配合巡逻岗和领班员进行巡查并及时通知保安主管，认真做好详细记录和事情经过。
6、当小区内发生车祸时及时联系领班员和巡逻岗到达现场，提醒维护好现场的正常秩序并做好监控画面跟进，通知物业管理处相关领导，并做好详细记录。
7、当公共部位财产发生损坏时，根据巡逻岗汇报，及时报告物业前台和相关负责人，调取监控画面做好证据采集工作，记录详细经过。
8、当防区系统显示业主家发生警情时，应第一时间致电询问，确认误操后，通知领班员前往其家做系统恢复工作，如若事实警情应及时通知上级领导，根据领导指示做好下一步工作，并做好登记。
9、当有业主需要帮忙叫出租车时，应问清目的地，然后联系门岗人员进行出租车代叫，叫到出租车进入小区后通知该业主，调整画面认真做好观察跟进工作。出租车离开时做好反馈。
10、当小区车库发生占位现象时，应第一时间通知地库巡逻岗到达占位地点，安抚好业主，报上占位车牌号到监控，通知占位车主挪车并做好登记。
11、当监控画面显示小区有单元门大门未关时，及时通知地面巡逻队员前去关闭，杜绝安全隐患（同时提醒相关人员请随手关门），监控员可以利用电梯对讲提醒未关门人员。
12、当监控画面发现有业主将机动车停放在小区道路或单元门口时，通知巡逻队员上前询问是否是短暂停留?若停留时间较长，可指引其停到地库访客车位。
13、若发现保安、家政、外送人员从小区带有可疑包裹以及其他物品时，及时通知门岗人员进行查验核实，确认后予以放行。
14、当有周界防区报警信息显示后，及时通知巡逻队员前去警情发生地点，确认是否误报，如误报查明原因做好登记，如警情属实上报领导，根据指示采取相应的措施并做好登记。
15、当有业主未带门卡时，做好确认并及时通知巡逻队员予以刷卡，并提醒巡逻岗跟进上楼，待业主将家中房门打开，确认后方可离开，任务完成。
16、当有业主投诉所住楼层有噪音发出时，及时通知巡逻岗前去确认是否属实，然后致电噪音发出住户的对讲进行联系，告知其家噪音已经影响到邻居，如该住户家对讲无法接通，通知巡逻队员前去其家敲门通知，并做好记录。
17、当小区突然停水停电时，监控员要做好安抚业主的工作，并通知领班或小区工程人员，查看停水停电的原因，并通知相关部门做好值班记录。
18、当电梯在运行期间出现人员困在轿厢内，立即拨打该轿厢内的电话，安抚被困人员，并通知巡逻岗、工程人员、电梯维护人员进行解救并询问被困人员的身体状况做好记录。
19、当监控发现有人员堆物、车辆占用消防通道、消防门或各楼栋的消防登高点时，立即通知巡逻岗或领班员前去处理，实施监控跟进，并做好处理结果记录。
20、当遇到雷、雨、雪、冰雹、雾霾天气或台风黄色预警及时在 LED屏幕上呈现，通知小区业主提前做好防范工作，并通知巡逻岗查看各楼层的门窗是否关闭，查看业主阳台是否有花盆和各种杂物避免高空坠物的危险。
21、监控定期通知巡逻岗对感温、感烟探头敏感的测试，对楼宇间消防通道消防报警器的测试，并做好测试结果记录。
22、当监控员接到消防主机火警信息时，先消音，并立即通知巡逻岗到报警区域查看，是否发生火警，如发生火警，及时通知上级领导，并启动火警紧急预案。如出现误报应及时上报物业前台，并做好记录，23、当监控发现小区业主有醉酒状态时，立即通知巡逻岗跟进，询问确切住址并通知其家人，陪同护送其安全回家，并做好记录。
24、当监控发现小区内有打架斗殴现象时，立即通知巡逻岗或领班前去了解情况，必要时报警处理，并做好详细记录。
25、当监控发现小区内有燃放鞭炮或烟花爆竹时，立即通知巡逻岗前去制止，说明原因，并引导到指定地点燃放，安排人员摆放木板，并做好记录。
26、当监控接到小区老年人、儿童、孕妇或残疾人求助电话时，立即通知巡逻岗或领班员前去了解情况必要时拨打相关部门的电话，并做好记录。
27、对进入小区的行政、公益等相关部门车辆，进行监控跟进并通知巡逻岗进一步了解情况，并做好记录。、当监控接到业主保修电话时，首先做好记录，通知巡逻岗或领班前去了解情况并联系工程人员上门维修。
29、当监控发现电梯发生故障无法正常运行时，通知巡逻岗或领班员前去查看核实，并摆放好明显提示牌联系工程人员前去维修，并做好记录。、监控员配合车库巡逻岗，对业主车辆未关车灯或车窗的，通过对讲电话告知业主，同时做好记录，并通知巡逻岗做好跟进。
31、配合地面巡逻岗对小区垃圾乱扔乱放、未入桶的现象进行管理，调取监控录像，找到责任人，向管理处领导汇报。
32、当有盗窃警情发生时，及时通知巡逻岗及领班员赶到现场做好现场维护，上报领导同时调取监控画面，了解事发概况并做好登记。
33、当有大卡车进入小区送货时调整监控画面配合巡逻岗进行跟进，卡车离开时通知门岗人员做好检查。
34、当有施工材料进入小区时，及时通知巡逻岗进行跟进，调整监控画面，防止出现公共设施损坏并做好记录。
35、当有保安人员进入监控室更换电板时，应告知其该换几号电板并询所充电板号码然后做好时间登记。
36、当有人员进入监控室需要领取钥匙时，应问其原由并做好登记。
37、当有公司及客户公司领导进入监控室检查指导工作时，应转体面向领导敬礼问好，然后向领导介绍监控室基本概况。
[交接班制度]
1、按时交接班，接班人员应提前二十分钟到达岗位，由领班组织召开班前会议，明确工作任务及工作要求。
2、交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清，并做好交班后的签收确认。
3、接班人员要详细了解上一班值勤情况和本班应注意事项，应做到三明：上班情况明，本班接办的事情明，物品、器械清点明，并做好接班后的签收确认。
4、交接班时，交班人员有未完成的工作可视情移交接班人员协助处理，有重大或他人委托的问题和事情时要及时处理直至完成，不能移交给接班人员处理。
5、在交接班过程中，如有物品、器械出现损坏时，接班人员要向交班人员查询清楚，并及时做好详细记录，否则责任由接班人员负责。
6、接班人员未到达前，当班人员不能擅自离岗，否则按脱岗予以处理。
7、每班交接班之前，由交班人员打扫好值勤区域的环境卫生，否则接班人员可拒绝接班。
保安队员基本要求
白班：年龄：18-40岁 身高172cm以上，品行端正，无犯罪前科。
晚班：年龄：20-45岁 身高170cm以上，品行端正，无犯罪前科。
现场管理重点及岗位常见情况
1、对进出装修人员及车辆进行严格查证和开箱检查工作。
2、做好进出人员车辆的询问、核实、登记、指引、跟进工作。
3、对小区外装修、收垃圾人员严格控制在监管区域外。
4、对外出人员、物品、进行观察、询问、查看外出物品是否使用的本服务中心的出门单、业主及服务中心经办人是否签字盖章确认、外出物品与出门单上的物品是否一致。
5、对小区内的设施设备看管、检查、防损、防盗、保修等。保证各防线正常运转。执勤岗亭物品摆放及卫生标准
执勤物品：桌子、凳子、登记本、笔、电话、电脑、水杯、抹布、灭火器。
卫生标准：物品摆放整齐、有序、无灰尘，地面干净无杂物，周边15米以内无杂物。
备注：人员做到分工不分家，保证执勤安全。
现场管理机制
1、主管每天不定时对现场进行3次检查。主要检查内容“岗位五要点”。
2、主管每月夜查不少于4次，并有书面的夜查报告上交物业。
3、领班每天对现场进行巡查，巡查频率按2小时一次，对现场各岗位进行“岗位五要点”检查。
4、领班每天于晚19:00向主管汇报当班各岗位工作情况及各类突发事件。
5、夜班每天于早7:30向主管汇报当班各岗位执勤情况及各类突发事件。
6、主管每周向物业部门领导汇报当周工作情况，如有突发事件，第一时间通知物业相关负责人。
装修管理
装修管理的目的：为了更好的维护所辖区域的正常办公和生活，本着预防为主的指导方针，立足安全本职，开展有针对性的装修现场巡视检查工作，降低由现场装修管理引来的各种突发事件的频发率，做好现场装修工作的监督、指引及相互配合的工作，形成一种积极】有力、和谐、健全的安全现场装修管理服务秩序。
(一)装修管理的内容
1、是否办理《装修许可证》，并张贴在门上、玻璃等明显位置。
2、装修人员是否办理《人员临时出入卡》，并对人员、照片、日期、管理处公章进行仔细礼貌的检查。
3、消防设施的配备及日检，根据装修现场的面积和不同的装修环境配置相应的灭火器具。
4、装修材料的把控，现场所有的装修材料进行登记询问，对违章材料一经发现，灵活制止，同时通知相关人员进行处理。
5、现场装修产生的垃圾统一实行装袋制，必须存放在指定的垃圾堆放地点。
6、严格控制装修时间，特殊情况可相应放宽装修时间。前提是要做到客户不投诉，不影响正常的生活和办公秩序。
7、严禁装修人员现场违章留宿或在现场生火做饭，特殊情况需得到业主的许可和物业管理处的同意。
8、着重核实现场装修人员的数量检查相应的有效证件，对不符合或者身份不明的人员立即进行处理或者进行跟踪处理。特殊情况可以求助于执法部门进行配合处理。
9、高度留意装修现场是否超出装修申请内容，如：乱接电线，钻孔，破坏防水层等严重影响房屋结构和整体环境的现象出现。一经发现应立即通知物业管理处装修相关负责人进行处理。
10、如有进行高空或明火作业时，必须告知注意事项及鉴定《高空作业责任书》《明火作业责任书》并让责任人签字，在施工现场设立明显的警戒标识。
(二)方法控制与过程
1、查验施工人员有无出入证证件与所持有人是否相符有无过期，发现情况应立即与装修现场负责人进行核实。无关人员应当立即清理出场。
2、检查施工场地是否按照要求配备灭火器，所用易燃易爆物品是否妥善安置到安全区域，施工过程是否违反装修深秋所核定的内容。如有违反，立即通知物业管理处相关装修负责人进行处理。
3、检查施工现场从事特殊工种人员（电工、电焊工）相关资质，是否在物业管理处进行登记备案。
4、监督施工人员只能使用货梯和指定通道进出，搬运材料，装修施工人员搬运垃圾按照物业管理处规定的时间进行，禁止装修人员在垃圾清运车进场之前，把垃圾搬出户外。
5、发现超时施工应当予以制止，同时督促无留宿证明人员立即离开管理区域，如需留宿的施工人员应当出示物业管理处开出的留宿证明。在指定的时间对所有非留宿人员进行清场，同时检查门窗是否关闭，上锁，照明系统是否关闭，玻璃是否完好，配套设施等。如发现问题，做好记录，上报物业管理处。
后勤建设管理及卫生标准
宿舍管理集体化，床铺上不得有任何杂物，只有盖被、垫背、床单、枕头。
学习室有电视、会议桌、凳子。洗刷用具摆放整齐，舍内无异味，地面无杂物、积水，卫生值日表，宿舍管理制度，部分文化娱乐物品，给所有员工提供，干净整洁，安全和谐的生活环境。
应急预防
Ø
发现或接到报警后，当班领班和当班保安队员迅速赶赴现场，同时立即通过对讲机呼叫或求援或立即打“110”报警。
Ø
秩序维护人员要保持镇静，在保障他人及自身安全的前提下设法制止犯罪行为。Ø
当班领班接到呼叫求援后，应组织人员赶到现场及时疏散围观群众，对现场进行警戒，避免现场遭到破话。
Ø
发现打架斗殴的现象时，设法制止以达到和解、防止人身伤害的目的，持有器械的，须注意自身防护。
Ø
保安队员赶到现场后应听从现场指挥员的统一指挥。
Ø
若犯罪分子逃跑，一时追赶不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等，并及时报告当班领班和客户方管理处，并接受公安部门的询问。
Ø
如现场有伤者，应立即拨打“120”尽快送医院抢救。
Ø
有案发现场，要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等。将案发现场围护起来，不得让其他人员进入现场，公安机关人员现场勘察未结束前不能蛮干。
Ø
若是运动过程作案无固定现场的，对犯罪份子遗留下的各种物品作案工具等，应带手套、用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理。
Ø
做好现场记录并在《保安员值勤交接班记录》中反映时间、地点、事件过程、处理结果等，填写《突发事件应急处理报告》报管理处。
附件
五、2017年保安考核奖惩制度
一、奖励
序号
员工符合下列条件之一者给予嘉奖并通报，颁发奖金
（奖金随当月工资发放）
奖
励
对工作方面有益的改进，提出合理化建议并取得成效时
100元—500元的经济奖励、100元—300加薪、通报表扬
2预防灾害或救灾有功时
3为公司的社会形象做出重大贡献者、为公司争得重大荣誉者 4对公司业务推进有重大贡献者
5为公司节约大量成本支出或挽回重大经济损失者
6对突发事件、事故妥善处理者；妥善平息重大客户投诉事件者 7培养和举荐人才方面成绩显著者
8工作努力、业务纯熟，能适时完成重大或特殊任务 9品行端正，恪尽职守，堪为全体员工楷模 10全年满勤，无迟到、早退、病假、事假
11工作认真、忠于职守成为公司楷模者（颁发荣誉证书）50元—200元的经济奖励、50元—200元加薪、通报表扬
12领导有方、落实公司制度有相当成效者 13参与、协助事故、事件救援工作者 14遵规守纪，服从领导，敬业楷模者 15拾金（物）不昧者
二、处罚
序号
员工违反下列条件之一者给予处罚并通报
经济处罚
50—200元 1迟到、早退、不着工装，不戴工牌。仪容仪表不合格者
2不能及时、认真清扫执勤区域卫生、执勤区内（桌面、地面）凌乱，不整洁者 3在执勤区域抽烟、扔废纸等垃圾、吃零食者 4接听电话不礼貌，使用不规范用语，影响公司形象者 5上班时间串岗聊天者。说脏话、粗话者
6工作时间和工作场所，衣冠不整、奇装异服影响公司形象者 7在执勤区内打闹，大声喧哗者
8在执勤区域内，有长明灯、长流水者。离开现场所用电器电源未切断者 9未能及时传达、执行公司下发的文件者200—300元 10私自留客在员工宿舍留宿者
11工作时间内手机关机，无法取得联络者
12工作时间看与本职工作无关的书籍、网站、做与工作无关事情者 13上班时间打私人电话时间半小时以上者 14纪律松散，当月内累计迟到三次以上者 15未经批准擅自串岗怠慢工作者
16对上级交办的工作不及时办理，不能按时完成任务，又不及时复命者 17私自移动消防设施，因操作不当，造成设备损坏，经济损失在500元以下者 18工作中发生意外却不及时报告公司者
300—500元
19损坏公物，影响公司正常秩序者 20管理不力，对下属放任自流者 21知情不举，隐瞒他人的违纪行为者
22搬弄是非、挑拨离间、中伤他人、损害团结、互相谩骂吵闹，影响正常工作秩序者 23不认真执行公司规定，推卸责任，刁难顾客，使矛盾上升造成顾客不满或投诉，产生恶劣影响者
24工作时间睡岗、酗酒者
25不服从主管人员合理指导，屡劝不听者
26对能够预防的事故不积极采取措施致使公司利益受到损失者 27泄露公司秘密事项者 500—1000元
28不服从安排，对上级指示或有期限命令，无故未能如期完成致影响公司发展 29违反部门工作流程，给工作造成损失的 30伪造病假单证明或提供虚假病历者 31私自将客人或同事遗忘的物品收归己有者
32对同事暴力威胁、恐吓、恶意攻击或诬害、伪证、制造事端、妨害团体秩序者 辞退
（对造成的损失，公司将依法追究其法律责任）
33对下属正常申诉打击报复经查事实情节严重者
34擅自挪用公款和同事财物或者有贪污盗窃行为者（同时移交司法机关处理）35工作时间聚众打牌、玩麻将者
36无理取闹、聚众闹事、打架斗殴、影响工作秩序和社会秩序者 37故意损坏公司重要文件或公物者
38携带公安管制刀具或易燃、易爆、危险品入公司者 39在职期间刑事犯罪者
40因违反国家法律法规被司法机关拘留、审查或追究刑事责任者 41以不正当手段窃取公司机密，并向外界泄露、宣示、收受好处者 42擅自涂改各种原始记录、单据、合同者
43为谋私利，利用公职权力或工作时间为其他公司工作，从事第二职业者 44严重违反公司劳动纪律及各项规章制度者 45严重失职，营私舞弊，对公司利益造成重大损害者 46在公司内煽动怠工或罢工者
第三篇：物业管理服务合同
物业管理服务合同
物业管理单位：临江市**物业管理有限公司（以下简称甲方）
购房人：（以下简称乙方）
根据有关法律、法规，双方在自愿、平等，协商一致辞的基础上，就乙方选聘甲方为东嘉花园小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。
第一条 物业公司基本情况
物业名称：临江市东嘉物业管理有限公司
资质类型：暂定三级
坐落位置：临江市新市大街
建筑面积：约735平方米
乙方所购买房屋销售合同编号：房屋位置号楼单元室建筑面积平方米。
第二条 双方的权利和义务
（一）乙方的权利和义务
1．审定甲方制定的物业管理服务工作计划，听取物业管理情况报告。
2．确定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度。
3．决定专项维修资金的使用、统筹方案并监督实施。
4．审查甲方提出的财务预算和决算。
5．参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。
6．监督甲方物业管理服务行为，并就有关问题向甲方提出意见和建议。
7．依据本合同向甲方缴纳物业管理服务费和物业公司收取的相关费用及需要代缴的供电费、供水费、供暖费、卫生费等相关费用。
8．装饰装修房屋时，就遵守国家及吉林省《城市住宅室内装饰装修管理办法》，遵守业主与物业公司签订的《望到装饰装修管理协议》。
9．不得占用、损坏本物业公司部位，公用设施设备的，就事先通知乙方征得同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的应给予赔偿。
10．严禁高空抛物，严禁向窗台外侧，无护栏平台、露台、阳台等无保护设施的地方放置物品否则应承担因故意或过物向地面抛弃物品而发生的一切后果。
11．转让房屋时，事先通知甲方与甲方签订本协议。
12．对承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度造成的损失、损害，承担民事责任。
13．按照安全公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的邻里关系，不得分割他人的合法权益。
（二）甲方的权利和义务
1．根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内，提供物业管理服务。
2．有权要求乙方、业主委员会、业主及房屋承租人配合甲方的管理服务行为。
3．向业主和交费义务人收取物业服务费。
4．甲方可采取批评、规劝、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主公约和物业管理规章制度及合同的行为。甲方根据违约情节给予相应的处罚。
5．每向乙方报告物业管理服务实施情况。
6．每年向乙方公布物业管理收支帐目。
7．提前交装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面通知乙方，并与乙方签订《房屋装饰装修管理协议》。
8．根据甲方的决定，申请和使用专项维修基金。
9．不得占用本物业的公用部位，公用设施、设备或改变其使用功能。
10．向乙方提供自用部位，自用设施、设备维修养护等有偿服务。
11．本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业管理区域，协助业主委员会做好物业服务的交接和善后工作，移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目。
第三条甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利和义务：
1．根据业主大会的授权，代表业主大会签订本合同。
2．检查、监督和协助甲方旅行物业服务合同。
3．督促全体业主遵守《业主公约》《业主议事规则》，和物业管理规章制度。
4．督促业主和交费义务人按规定交纳物业服务费。
第四条物业管理服务内容
1．在物业管理区域内，甲方提供的物业管理服务包括在下内容：
（1）物业共用单位的维修、养护和管理，包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋顶等。
（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括绿地、道路、化粪池、污水池、雨水池、垃圾中二轻局、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设备、监控设施、避雷设施、共用天线、机动车库、露天停车场、共用设施设备用房、物业管理用房等。
（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通。
（4）公区秩序维护、安全防范等事宜的协助管理。
（5）公共绿地的养护和管理。
（6）车辆行驶、停放管理。
（7）装饰装修管理服务。
（8）档案资料管理。
第五条物业管理服务质量标准
1．甲方提供的服务质量按《吉林省物业服务等级》等级执行。（服务等级标准见市价｛2007｝71号《临江市物业服务收费管理实施办法》）
2．甲方提供服务质量执行双方约定的物业质量标准，具体为：
（1）房屋外观
A 房屋外观完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、无悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置、整齐有序。
B 阳台封闭（防盗网）、空调安装统一有序。
C 房屋装修符合规定，有装修管理服务制度与业主、装修管理协议，查验装修公司的违规行为并有权制止；对进出小区的装修车辆、装修人员衽出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构的损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理。
（2）设备运行
A 公共设施设备项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，对设备、故障及重大突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
B 实行24小时报修值班制度。急修报修半小时到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。
C 水、电、电梯、监控等设备运行，人员技能熟练，严格遵守操作规则。
D 楼道灯、公共照明设备完好率95%以上。
E 雨水井、化粪池每季检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。F 在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间通知用户。
G 道路平整畅通，停车泊位划定整齐。
（3）公共秩序维护
A 门岗室整洁，人员统一着装、设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
B 按规定线路和时间进行巡逻，每日不少于8次，对小区重点部位每三小时巡查一次，并做好巡查记录。
C 对出入住宅区内的机动车进行引导，行驶有序并停放在指定位置，非机动车停放整齐
D 中央监控室初稿24小时安全监控并及时记录。
E 管理好公共财产，包括消防器材及表、井盖、雨篦子、花划、树木等。对火灾、水灾等突发事件有应急处理预案。
F 定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材能随时启用。
（4）保洁服务
A 住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每日清扫一次，干净整洁，室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭一次。
B 公共区域日常设专人保洁，保护干净整齐无杂物。
C 公共楼道每周清扫两次，扶手每周擦拭两次，保持干净整洁。
D 合理布设垃圾筒、果皮箱，每天定时收集垃圾。
E 公共区域玻璃每月擦试两次，对小区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时清扫。F 进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱现、乱堆放现象。
G 建立消杀制度根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑螂、蚊、蝇等害虫滋生。
H 饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
（5）绿化养护管理
A 花草树木生长正常，绿化效果好，有较好 的观赏效果。无枯死，树木无歪斜。发现死树及时清除补种。
B 草坪生长整齐，及时修剪，无杂草、无垃圾、无烟头纸屑。
C 根据气候季节变换，适时组织灌溉、施肥、松土，防冻和预防病虫害，花草树木长势良好。
D 园林建筑和辅助设施完好整洁无损。
E 绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
（6）综合管理服务
A 按规定签订物业管理服务合同，并按约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
B 服务人员统一着装、配戴标志、语言规范、文明服务。
C 建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等）各种基础资料、台帐报表、图册建全、保存完好。
D 设置“服务中心”，公示服务联系电话，受理住户咨询和投诉，有效投诉处理率90%。E 提供有偿特殊服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
F 建立共用部位设施设备维修基金台帐，帐目清楚、准确。每年公布一次物业管理服务费收支情况。按规定使用设施设备维修基金，定期公布维修基金和使用情况。
第六条服务费用
1．物业服务费由业主按其拥有的建筑面积和房屋用途交纳。管理服务费按国家和省市物价规定收取，具体标准如下：
（1）住宅：每月每平方米0.6元，电梯费每月每平方米0.35元（一、二楼免交）
（2）商企用房物业费每月每平方米1.5元/平方米。
（3）办公楼、商场、商厦等物业管理费每月每平方米2.2元。
2．甲方出租物业时，物业服务费由四方交纳。
3．四方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。
4．物业服务费标准按省、市物价部门有关规定调整。
5．乙方每年8月1日交纳物业管理服务费。逾期不交的，甲方有权采取停水，停电，直到缴费为止，并自行承担一切损失。
6．乙方占用车位收费，按省、市物价局，《关于规范我市住宅区车辆停放服务费标准的通知》规定标准收取。
7．乙方自用部位的维修服务及特殊服务项目的收费标准，按市场价确定。
8．代收代缴的消费、电费、燃气费、供热费、卫生费等收取标准，按政府及有关部门的最新文件规定执行。
9．维修基金的管理和使用，按照国家和省、市政府有关规定执行。
10．业主、物业使用人，门、走廊、室外照明的耗电、楼宇对讲门损坏等所产生的费用，由业主、物业使用人分摊。
11．乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。
第七条 违约责任
1．甲方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济及法律责任。
2．四方违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；甲方已经收取的，业主和物业使用人有权要求甲方返还。
3．甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济及法律责任。
4．业主及物业使用人不按合同约定，未按足额交纳物业服务费等相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并按每日千分之五支付违约金。
5．为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如天然气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助生命，协助公安机关执行任务等突发事件，甲方采取紧急措施造成乙方财产损失的，由责任方或事件引起方承担责任。
6．本合同执行期间，如遇见不可抗拒的因素等自然灾害导致物业管理服务中断的，双方按有关法律规定处理。
7．甲方因维修养护共用单位、共用设备需要事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用造成损失的，甲方不承担责任。
8．因非甲方责任出现供水、供电、供热、天然气、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的，甲方不承担责任。
9．本合同中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
10．本合同在履行中发生争议时，甲乙双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商调解无效时，可向人发法院诉讼。
本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日生效。
甲方：乙方：
执行机构：法定代表人：
负责人：年月日
第四篇：物业管理服务合同
物业管理服务合同
甲方：
乙方：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方协商一致，就甲方选聘乙方对其居住环境的卫生、安全、绿化管理服务达成一致，订立本合同。
第一章服务内容与质量
第一条乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
1、水电设施设备维修，包括管、线、常用水电设施维修更换，消防设施设备的维护保养。
2、小区内门卫安全及公共区域的清洁和保洁工作。
3、物业共用部位排雨排污管道（含阴沟、化粪池）等的疏通工作。
4、对院内绿化进行除草、施肥、修剪整型、防虫打药等管理。
5、公共秩序维护、安全防范管理。
6、交通与车辆停放秩序的管理。
7、物业档案资料管理。
第二条乙方提供的物业管理服务应达到约定的服务质量标准，物业管理服务质量标准见附件一。
第三条甲方可委托乙方对本合同未约定的服务内容提供服务，其费用由双方另行商定。
第二章服务费用
第四条本物业管理区域物业收费以包干制方式收取。甲方应向乙方支付物业管理服务费为：每户统一按0.40元/m计算，每月一次性交纳物管费。
第五条其他项目费用约定
1、房屋维修和设施设备、给排水管道及龙头、供电线路的大中型维修、更新、改造。根据甲方提出的项目及标准，在甲乙双方就维修事宜达成一致意见后，由乙方负责维修，甲方支付费用。
2、房屋、车位、设备设施、外墙的保险、建筑物维修、改造以及设备的更新、改造，综合治理、城市绿化、外墙清洗等均由甲方负责。
第三章物业的使用与维护
第六条委托管理期间，甲乙双方可根据实际情况考试是否共同制定有利于加强管理、可操作性强的各项规章制度，要求业主与物业使用人共同遵守。
第七条乙方应及时向甲方通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第四章违约责任
第九条以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、因维修养护物业公共部位、公共设施设备需要且事先告
2知甲方，暂时停水、停电、停止设施设备使用等造成损失的；
3、因非乙方责任出现供水、供电、通讯及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第五章其他事项
第十条本合同期限自年月日起至年月日止。
第十一条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于甲方业主所有的财产及时完整地移交给甲方。
第十二条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十三条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下两种方式处理：
1、向宜宾县仲裁委员会申请仲裁；
2、向宜宾县人民法院提起起诉。
第十四条本合同一式四份，甲方双方各执两份，经双方签字盖章后生效。
附件：物业管理服务质量标准
物业服务理赔范围：
本全区无专用车场，业主车辆自行停放，产生损失自行负责。
甲方（盖章）：乙方（签章）：
物业管理服务内容及标准
1、设施的维修、管理
（1）负责院内的公用、灯架、插座、开关、装饰灯具等的日常维护和更换。
A、保证院内的灯、灯架、插座、开关等随时处于正常状态
B、对出现异常的部分及时处理修复、更换。
（2）负责院内户外水管的日常维护和更换
A、按规定经常对上下水管道进行巡视，检查球阀的使用情况，管道有无破裂、渗水、漏水、积水、有无堵塞等异常情况，并进行及时处理。
B、负责一般水龙头、挂钩的更换。
上述所列各项，若因物管人员在维修过程中，工作失误或操作不当所造成的损失由物管赔偿；若因建筑、安装或设备提供方施工质量、设备质量造成的损失，损坏由该责任方负责。
2、安全范围工作
（1）车辆停放与先例秩序的管理
A、自行车、机动车分别按照规定停放在小区内指定位臵；
B、做好停放车辆的出入检查、登记工作；
C、负责所有出入大院车辆无乱停和堵塞交通的现象发生。
（2）维修公共秩序的管理
A、门岗实行24小时秩序维护服务；
B、夜间巡逻人员实行不定时、不定路线，对小区内责任范
围进行全方位巡视，发现异常及时向管理人员、业主单位及公共机关报告并采取措施；
C、对可疑人员及车辆进行查询，如有异常及时向管理人员及业主单位及派出所报告并采取措施。
（3）安全防范的管理
A、大院内严禁小商贩进入，对可疑人员仔细查问，出现异常情况及时向管理人员、业主单位或公关机关报告并采取措施；
B、对小区内、治安、公共卫生等突发事件及时处理，同时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施；
C、积极配合公安机关加强院内的安全工作，预防各类治安案件的发生。
注：乙方相关专业技术人员需持证上岗。
3、卫生清扫保洁工作
（1）小区内公共地段、院坝、楼梯间、过道、栏杆及户外灯具；
A、地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹等；
B、栏杆清洁、无灰、无水迹；
（2）院坝：
A、保持环境幽雅整洁；
B、院坝地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹等；
4、绿化工作
对院内绿化带进行除草、施肥、修枝整形、防虫打药。
小主物业总代理人：
第五篇：物业管理服务合同
物业管理服务合同
物管方：
业主方：
为加强小区物业管理，保障小区内房屋及公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、舒适、文明的居住环境。资阳市世纪房地产开发建设有限公司的委托资阳市恒诚物业有限公司对世纪城三区桂花苑组团二栋单元层号，建筑面积m²的房屋进行物业管理，现与业主（使用人）签订本物业管理服务合同，以下由双方共同遵守。
一、物业管理公司的职责
1、负责小区各类房屋其附属设施、设备的日常管理，房屋装修进行监督管理，保证房屋整体结构不受损坏，保证住宅内整体功能的正常使用。
2、负责小区内房屋及水、电共用部位、公共设施、共用设备的保养、维护。如需维修、大修或个更新改造其费用在房屋维修基金中支付，未预付维修基金的，其费用由相关业主户数按住宅面积分摊支付。
3、负责小区内公共场所、道路、绿化（地带）、建筑景点等管理与维护。
4、负责小区内公共场所、通道、梯步等公共地方的环境卫生。
5、协助有关行政管理部门搞了安全防范工作，维护小区公共秩序，协助业主（使用人）处理公众突发事件，做好室内大件物品出大门登记。
6物业管理公司未提供人身安全和财产保管和保险的专项服务业务故不承担业主（使用人）的人身安全和财产保险保管、保险责任。
7、业主房屋在保修期间，若出现房屋质量问题，物业管理公司有义务与开放、建筑单位联系，按《建筑保修办法》的规定，为乙方提供免费维修（认为损坏由责任人自负）。超过保修期或不属保修范围的，物业管理公司只受理有偿维修。
8、协助市房管局房屋安全管理科搞好房屋装饰装修管理工作，审核装修方案，填报装修手续，签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，收取装修保证金、装修管理服务费，实施装饰装修全过程的监督管理。禁止拆打房屋主体结构（屋盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等），改变房屋使用功能等及禁止在房屋、私家花园内搭建房屋（硬化地面）、遵守城市管理的有关规定。
二、业主（使用人）的权利、义务
1、依法享有房屋的所用权、使用权，享有小区内公共设施、公共设备的使用权和维护
权，承担共用部位、公共设施、共同设备的维护费用，凡属人为损坏的由肇事责任人承担赔偿责任。
2、遵守《物业小区管理规约》、《治安消防安全管理公约》、《关于创建平安小区加强治安防范的通知》和物业管理的各项规章制度，以及各级政府对物业管理所颁布的政策法规等。
3、有权对物业管理公司的工作提出合理化建议和意见。
4、在房屋保修期内，房屋若出现质量问题，业主有权委托物业管理公司与开发、施工单位联系，按建设部有关规定维修。
5、业主（使用人）如需装修房屋，应严格按建设部（2002）110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、资阳市房地产管理局《关于切实加强住宅室内装饰装修管理的通知》精神和物业管理公司制定的《住宅室内装饰装修管理规定》及相关的法规执行。禁止拆打房屋主体结构（屋盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等）。改变房屋使用功能等，禁止在屋面、私家花园内搭建房屋（硬化地面），遵守城市管理的有关规定。
装饰装修前应办理的相关手续（详见相关资料）：填写《装饰装修申报表》、《住宅室内装饰装修承诺书》、签订《装饰装修管理服务协议》，如需改变房屋主体结构，应填写《城市房屋装修结果安全申请表》经市房管局房屋安全管理科审查批准后实施，动工前应向物业管理公司暂交装修保证金1000元/户，依法装修，接受物业管理公司的监督管理；支付管理服务费150元/户；办理装修工人临时出入证、转公休出入证押金10.00元/人，其中收取工本费、管理费2元；装修建渣清运费2.00元/m²收取，特殊装修按3.00元/m²以上收取，其金额在保证金中扣除，如无违章装修行为余额退还。
业主（使用人）如因装修造成下水管阻塞或损坏防水层、地面、渗漏、停电、火宅、损坏他人财产及气体影响相邻业主利益的，由装修业主及时负责修复或赔偿经济损失，情节严重的，应承担法律责任。
6、业主（使用人）不得随意增大用电负荷和加大导线直径。未经允许擅自增大用电负荷，造成停电或损坏公共设施的，由当事人赔偿全部损失，直至移交司法机关处置。
7、业主（使用人）在自身物业使用过程中，应提高警惕，增强治安防范意识，门、窗锁是否保持坚固结实，安全可靠，勤检查、勤完善；贵重物品妥善保管，现金应及时存入银行；室内大件物品出入大门应进行登记，做好防火防盗工作。
8、业主（使用人）应自觉遵守《物业小区车辆停放管理规定》等各项物业管理制度和相关规定。
9、业主（使用人）积极参与市委、政府关于创建开展“城市环境综合治理”“文明卫生
城市”活动，将自行车、电瓶车、摩托车停入专用停车库内（由守车人承担保管理责任），不得随意乱停阻碍交通秩序，影响小区园林景观，执意乱停乱放如丢失责任由车主自负。汽车停入停车线内，请车主谨慎驾驶，如发生车辆擦挂、损坏由车主相互协商解决。努力保持小区良好的交通秩序，创建和谐、平安、文明小区。
10、禁止在消防通道内停放一切车辆，保持道路畅通，确保消防车和其他特种车辆能及时进入现场，以便处理一切突发事件。预防治安翟海事故是每个公民应尽的义务，执意阻塞相仿通道的车主，如影响抢险救灾等、将承担相应的民事责任和法律责任。
11、本小区物业服务收费参照物价局核定的标准，每户每月按房屋建筑面积每平方元，全额想物业管理公司交纳物业管理公共性服务费（含电梯费、二次共水电费、电梯维保费及年检费）共计元/月；从接房之日起计缴。
12、发电费用由业主分摊。
13、垃圾处理费：业主按市环卫主管部门、物价部门核定的收费标准，按时全额交纳，符合优惠免交条件，凭有效证件报环卫部门核准免交。
14、业主（使用人）应积极支持物业管理服务企业工作，按时交纳应交的费用、如逾期不交者，物业管理公司每天按应交总额的1%向业主（使用人）方收取滞纳金；逾期不缴，物业公司发催款通知催收，仍不交费者物业公司停止服务，并通过法律程序追究违约方的一切经济责任。
15、业主（使用人）每月按时缴纳小区公用（含梯步间）路灯电费。
16、使用电梯搬运灰、沙、水泥时，必须实行袋装，不得污染环境，如因使用不当损坏电梯设施、设备者承担经济和法律责任。
17、电梯使用人必须遵守电梯使用守则，熟悉勒戒电梯乘客须知，患有心脏病、高血压等高危病人应有人陪伴乘用，自行做好安全保护工作。
三、本合同有效期
甲、乙双方从合同签字生效之日起至日常物业管理合同签订之日止。
四、其他约定事项
1、本合同未尽事宜，以业主公约、政策法规及有关文件规定为准。
2、本合同执行期间，如遇人力不可抗拒的自然灾害致使无法履行时，双方均不承担违约责任，并按有关法规、政策规定及时协商处理。
3、本合同执行过程中如出现国家市场物价指数上涨，物管费应相应上调。
4、纠纷解决方式：业主之间，业主与物业管理公司之间出现纠纷，若协商不成，提请市
物业管理主管部门调解或向人民法院提请诉讼解决。
5、本合同一式两份，由双方各持一份，双方签字盖章之日起正式生效。
物业管理公司（签章）业主方：
联系电话：
签订时间： 代表方： 联系电话年月日
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