租赁合同逾期违约金条款是怎样的[5篇]

第一篇：租赁合同逾期违约金条款是怎样的

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租赁合同逾期违约金条款是怎样的

租房成为越来越多上班族的选择，在房屋租赁的过程中，租赁合同是必须要签订的，它可以保障承租方和出租方的合法权益，如果一方违约，另一方可以要求违约方支付违约金。那租赁合同逾期违约金条款应该是怎样的?赢了网小编为您提供了一份房屋租赁合同的东西，其中就包括了逾期支付租金的违约金条款。

房屋租赁合同

甲方：_________(出租方)

乙方：_________(求租方)

双方就乙方租赁甲方房屋一事，经协商达成如下协议：

第一条 出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况

1、本合同所出租房屋坐落在___市___区______号(该房屋租赁合同和

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2、房屋的建筑面积___平方米、使用面积___平方米。(该房屋租赁合同和协议不足部分可以补充)

3、所出租房屋的房屋产权编号：_________。

第二条 房屋内部的装修情况及主要设备

(该房屋租赁合同和协议需要写明内的装修情况及主要设备设备情况，如：房屋为简易装修，其内设备为xxx)

第三条 房屋租赁的期限

租赁期限为___(月/年)。从___年___月___日起至___年___月___日。

租赁期限届满前___天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提供提出，由甲方决定是否继续续签合同。

租赁期限内，如甲方出卖房屋，应提前___天通知乙方，乙方在接到通知后___天内决定是否行使优先购买权。如乙方逾期不予答复，那么视为其放弃该权利。

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(该房屋租赁合同和协议租赁的租赁情况至少为一年，具体情况可以适当变通)

第四条 租金及其交纳方式

每月租金___元，大写_________。

租金按月交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金。

以后每月__日前乙方向甲方支付下个季度的租金。(该房屋租赁合同付款方式每季度付一次，也可以根据具体情况变通)

第五条 押金

押金___元，大写_________。该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。

如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。

第六条 房屋修缮和装修

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甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到乙方通知的__天之内予以解决。否则乙方有权提前解除合同，并有权要求甲方支付违约金。

乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约，应向甲方支付违约金。

(该房屋租房合同和协议规定如果人为的破坏由求租房负责维修)

第七条 房屋出卖

租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满。

(该房屋租赁合同和协议规定如果甲方紧急需要出卖房屋，具体解决办法可以协商)

第八条 违约责任

1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收

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1)擅自将房屋转租、转让、转借的;

2)利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;

3)拖欠租金__月。

2、乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的__%

3、乙方擅自转租、转让、转借的，应支付___月的租金作为违约金。

4、一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付___元违约金。

(该房屋租赁合同和协议规定如果乙方由于特殊原因需要转租，需要事先和甲方打招呼)

第九条 优先承租权

租赁期间届满后，如甲方继续出租房屋，则乙方在同等条件下享有优

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第十条 免责条件

因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互补承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。

(该房屋租赁合同和协议规定具体情况可以协商)

第十一条 争议解决的方式

合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商;如协商不成时，可以向房屋所在地法院提起诉讼。

第十二条 合同自双方签字之日起生效。一式三份，双方各执一份，报公安部门备案一份。

第十三条 房屋产权证复印件、甲乙方双方身份证的复印件为本合同附件。附随合同之后。

出租方： 求租方：

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电话： 电话：

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年 月 日 年 月 日

租赁合同逾期违约金条款对逾期支付违约金应当承担的具体后果进行了约定。在房屋出租的过程中，出租人也承受着较大的风险，所以无论是对于房东还是租客，有一份租赁合同对房屋的租赁事项进行约定，是最能够保障双方利益的方式。如果承租人拖延支付房租，房东就可以根据违约金的条款收取承租人的违约金，但违约金有一个上限，它不能超过违约造成的实际损失的30%。

 我国有关网络隐私权立法保护模式之构 http://s.yingle.com/w/dz/674439.html

 用户将ESEAL盘丢失后

http://s.yingle.com/w/dz/674438.html

  关于加 http://s.yingle.com/w/dz/674437.html 我国隐

私

权的其

他

法

律

保

护

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 电子签名的软件是什么

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赢了网s.yingle.com  电子支付的发展情况是怎样的

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 诈骗现象何以成为中国电子商务最大 http://s.yingle.com/w/dz/674433.html

 电子支付的特征是怎样的

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 阿里与海外最大支付平台PayPal打造全球速卖通 http://s.yingle.com/w/dz/674430.html

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 超级网银低调上线第三方支付惊出一身冷汗 http://s.yingle.com/w/dz/674428.html

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赢了网s.yingle.com   泉州电子政府十年 http://s.yingle.com/w/dz/674423.html 电子垃

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 广告主体和广告内容的审查

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赢了网s.yingle.com  关于广告合同书范本2018最新的订立

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件的全

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化

发

展

环

节

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80%  我国在跨国电子商务中应当遵循的税 http://s.yingle.com/w/dz/674406.html

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赢了网s.yingle.com  电子签名法的核心内容

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 基于客户关系管理思想的电子政务策略分 http://s.yingle.com/w/dz/674399.html

 欧盟与美国在电子签名法律与政策上的 http://s.yingle.com/w/dz/674398.html

（电子签名法）如何推进我国电子商务 http://s.yingle.com/w/dz/674397.html

 中国电子商务发展的重要法律保障 http://s.yingle.com/w/dz/674396.html

 电子签名在我国法律上的确认

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 国内外网络金融发展概况

http://s.yingle.com/w/dz/674394.html

 我国隐私权的宪法保护

http://s.yingle.com/w/dz/674393.html

 B2B电子支付的解决对策

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 超级网银能否衍生超值公共利益

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 电子商务概况 http://s.yingle.com/w/dz/674390.html

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赢了网s.yingle.com  电子支付风暴席卷全球

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  电子支付的类型 http://s.yingle.com/w/dz/674388.html 新世纪

著

作

权

制

度的展

望

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 数字加密的基本介绍

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 关于电子合同书范本2018最新的法律问题

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 我国现行风险管理模式不适应网络金融的发展 http://s.yingle.com/w/dz/674384.html

 B2B电子商务市场引发的反垄断

http://s.yingle.com/w/dz/674383.html

 跨国电子商务国际避税产生的

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 国际避税的本质及其与国际逃

http://s.yingle.com/w/dz/674381.html

 电子签名安全认证机构的法律地位 http://s.yingle.com/w/dz/674380.html

 商标与商业域名权利冲突的表现形态 http://s.yingle.com/w/dz/674379.html

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赢了网s.yingle.com  伊核电站或遭袭超级工厂病毒成网络导弹 http://s.yingle.com/w/dz/674378.html

 电子商务中的网络欺诈及其防范探讨 http://s.yingle.com/w/dz/674377.html

 在网上盗用图片属于侵权吗

http://s.yingle.com/w/dz/674376.html

 运营网络电话的法律问题

http://s.yingle.com/w/dz/674375.html

 网络侵权案件的管辖确定

http://s.yingle.com/w/dz/674374.html

  电子签名，真的安全 http://s.yingle.com/w/dz/674373.html 安全

电

子

印

章的功

能

http://s.yingle.com/w/dz/674372.html

 我国网络隐私保护立法模式选择与体系 http://s.yingle.com/w/dz/674371.html

 电子商务有哪些分类

http://s.yingle.com/w/dz/674370.html

 网络在犯罪中的角色

http://s.yingle.com/w/dz/674369.html

 中行率先表态超级网银收费不涨价 http://s.yingle.com/w/dz/674368.html

 酒店网络运营模式 http://s.yingle.com/w/dz/674367.html

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赢了网s.yingle.com   从某网管软件说起 http://s.yingle.com/w/dz/674366.html 电子签

名的法

律

效

力

问

题

http://s.yingle.com/w/dz/674365.html

 电子商务与现代物流

http://s.yingle.com/w/dz/674364.html

 电子商务交易纠纷的管辖

http://s.yingle.com/w/dz/674363.html

 建立网站销售产品合法吗

http://s.yingle.com/w/dz/674362.html

 电子商务中的电子支付及法律问题 http://s.yingle.com/w/dz/674361.html

 超级病毒攻击伊朗核电站疑似国家行为 http://s.yingle.com/w/dz/674360.html

  网络隐私侵权责任 http://s.yingle.com/w/dz/674359.html 关于发布药品电子商务试点监督管理办法 http://s.yingle.com/w/dz/674358.html

 怎样实现税收电子化

http://s.yingle.com/w/dz/674357.html

 网络隐私权法律保护模式比较法考察 http://s.yingle.com/w/dz/674356.html

  互联网支付的特点 http://s.yingle.com/w/dz/674355.html 电子支付安全问题 http://s.yingle.com/w/dz/674354.html

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赢了网s.yingle.com  个人信息保护应注意的问题

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  实现支付的对策 http://s.yingle.com/w/dz/674352.html 电子商

务

犯

罪

类

型的分

析

http://s.yingle.com/w/dz/674351.html

 国际避税及其法律特征

http://s.yingle.com/w/dz/674350.html

 身份认证方法是什么

http://s.yingle.com/w/dz/674349.html

 移动电子支付相关法律问题

http://s.yingle.com/w/dz/674348.html

 政务公开和参与型行政

http://s.yingle.com/w/dz/674347.html

 电子商务欺诈犯罪的刑法定位

http://s.yingle.com/w/dz/674346.html

 电子签名的立法模式

http://s.yingle.com/w/dz/674345.html

 网络隐私权法律的适用

http://s.yingle.com/w/dz/674344.html

 电子商务国际税收分配

http://s.yingle.com/w/dz/674343.html

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赢了网s.yingle.com  以资金流电子商务税收征管方案

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 盘点超级网银的那些是是非非

http://s.yingle.com/w/dz/674341.html

 发展中国家的电子商务税收对策

http://s.yingle.com/w/dz/674340.html

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第二篇：房屋租赁合同,违约金

房屋租赁合同,违约金

篇一：租房合同违约金一般多少

篇一：租房合同违约金

租房合同违约金

1、在房屋租赁关系上，要求解除的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。

2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算并退回押金和多余的房费。

5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

6、租房违约金的处理：

双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。

7、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。

8、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

9、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

10、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

11、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

12、违约金的处理：

双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。深圳律师：黄华(12年律师经验)

律师咨询：132，4296，6417(免费)

执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)

律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦a座14层篇二：【中天置地】租房合同违约金如何收取

【中天置地】租房合同违约金如何收取

1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

2、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

3、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。

4、一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。篇三：提前解除租赁合同违约金

提前解除租赁合同该如何赔偿

问题：租房合同未约定违约金、房屋租赁合同违约金的确定

违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损

失大小来确定的。

不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。

在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。” 提前解除合同要有必要的书面手续：

双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。

另外，还要再多出一份，《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。

篇二：租房合同违约金

租房合同违约金

1、在房屋租赁关系上，要求解除的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。

2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算并退回押金和多余的房费。

5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

6、租房违约金的处理：

双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。

7、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。

8、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

9、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

10、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

11、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

12、违约金的处理：

双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

律师咨询：132，4296，6417(免费)

执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)

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篇三：租房合同,违约金

篇一：租房合同违约金

租房合同违约金

1、在房屋租赁关系上，要求解除的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。

2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算并退回押金和多余的房费。

5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

6、租房违约金的处理：

双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。

7、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。

8、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

9、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

10、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

11、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

12、违约金的处理：

双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。深圳律师：黄华(12年律师经验)

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问题：租房合同未约定违约金、房屋租赁合同违约金的确定

违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。

在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。” 承租人单方解除合同，“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢 最重要双方协商一致。

提前解除合同要有必要的书面手续：

双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。

另外，还要再多出一份，《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。篇三：【中天置地】租房合同违约金如何收取

【中天置地】租房合同违约金如何收取

1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

2、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

3、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。

第三篇：逾期交房违约金案件如何诉讼

逾期交房违约金案件如何诉讼

一如何做诉讼前的准备

逾期交房在一个小区内是普遍的问题，如果不能按时交房，那么开发商会侵害到很多业主的利益，最好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼，这样有很多好处：1 人多力量大，人多首先是会受到法院的重视，对判决结果非常有利；2 人多收集的证据就比较多，一个人的证据大家都可以共同使用，有用的证据多了胜诉的几率就大；3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师，逾期交房违约金案件比较专业，律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据，并且可以代理诉讼的全过程，可以节省你的时间和精力。最重要的是人多每个人所交的律师费就会降低，这样就可以减少诉讼成本。

二关于证据的搜集

逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。

逾期的开始时间是《商品房买卖合同》中的交房时间，那么违约金的截止时间是什么时候？首先开发商要交房必须具备交房条件，在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件，就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。其次，在开发商不具备交房条件的情况下，他会通知你收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，最好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。

三逾期交房违约金的计算

开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房，购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期交房违约金。如果在《商品房买卖合同》中没有约定违约金的支付办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

对于在合同中已经约定的依据约定的支付标准计算，计算公式为：

逾期交房违约金=已交付房款ｘ逾期交房的天数ｘ约定的每日赔付违约金的比例 在计算时需要注意以下问题：已交付房款是指你已经交给开发商的房款，包括你通过银行支付给开发商的贷款；逾期交房的天数从开发商约定交房的时间到开发商实际交付房屋之日，或到开发商取得交房的手续并通知到你收房之日。约定的每日赔付比例一般为第九条的2项中的比例，不与第1项的比例分段计算。

第四篇：浅论合同违约金

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浅论合同违约金

合同违约金是合同内容重要的组成部分，到底合同违约金有什么详细规定?具体操作的时候又有哪些实践意义呢?小编为您带来浅论违约金。

一、概念。

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。

二、类型。

1、法定违约金由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。

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2、约定违约金违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效，违约金合同无效。违约金合同是诺成合同，与定金合同不同，不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同，通常，违约行为发生，违约金合同生效;违约行为不发生，违约金合同不生效。

3、惩罚性违约金惩罚性违约金，是固有意义上的违约金，又称违约罚。此种违约金于违约时，债务人除须支付违约金外，其他因债之关系所应负的一切责任，均不因之而受影响。债权人除得请求违约金外，还可以请求债务履行或者不履行所生之损害赔偿。

4、赔偿性违约金赔偿性违约金，是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又叫做损害赔偿额的预定。由于债权人于对方违约而请求损害赔偿时，须证明损害及因果关系。而此类举证，不但困难，且易产生纠纷，因而当事人为避免上述困难及纠纷，预先约定损害赔偿数额或者其计算方法，不失为良策，一方面可以激励债务人履行债务，另一方面，如发生违约，则其责任承担简单明了。此种损害赔偿的预定，也是一种违约金。此种违约金，如相当于履行之替代，则请求此种违约金之后，便不能够再请求债务履行或者不履行的损害赔偿。

三、法律法规。

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《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。

一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%.但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

四、功能与作用督促当事人履行合同。

补偿一方违约给对方造成的损失;

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制裁违约方;

五、合同违约金如何支付。

1、违约金的支付应体现合理性。

违约金应如何支付?当事人可以依法请求仲裁机构或者法院予以适当增、减，从而保证支付违约金额同违约所造成的损失相符合，以体现违约补救的合理性。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2、违约金的计算办法及支付期限应明确约定。

为了避免在违约金交付问题上发生争议，合同当事人还应在合同的违约条款中，明确约定违约金的计算办法、支付期限及迟交时利息的计算办法等。

六、两种情形下违约金支付的具体标准：

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1、《劳动合同法》第二十二条第二款规定：“劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。”

2、劳动者违反竞业限制约定的，可以设定违约金，具体的违约金数额法律没有做出限制，需要当事人事先明确约定。根据《劳动合同法》第二十三条第二款规定：“对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。”

来源：（浅论合同违约金http://s.yingle.com/ht/148927.html）合同纠纷.相关法律知识

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第五篇：浅析逾期交房违约金的调整标准

浅析逾期交房违约金的调整标准

一、案例简介

2010年10月8日，何某与广州某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），依照合同约定，房地产开发企业应当于2011年12月31日前将房屋交付使用，但在补充协议中对交房时间增加了一项约定，如何某要求房屋交付时已取得政府相关部门出具的认可和证明性文件，则交房时间可顺延一年。此后，何某依约交纳了全部的购房款。而涉案房屋取得政府部门出具的备案证的时间显示为2012年12月27日，备案证明确此时已具备了所有的认可和证明性文件。

2013年3月1日，何某以涉案房屋未能在2011年12月31日满足全部交楼条件存在逾期交楼违约向广州仲裁委员会提起仲裁，并主张合同中约定按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失为由，申请仲裁机构予以增加。

2013年8月26日，广州市仲裁委就该案作出裁决。裁决书的其中一项记载：关于违约损失赔偿额的认定，由于何某作为其实际损失举证的证据《房地产估价报告》，其评估机构未能证明具有合法的评估资质，因此仲裁庭不能将此作为认定损失的具体标准。但仲裁庭认为违约金标准确实低于申请人何某遭受的实际损失，裁决调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算违约损失赔偿金。

二、问题的提出

本案中的争议焦点主要有两个：第一，房地产开发公司是否存在逾期交房；第二，合同中对逾期违约金的约定是否存在需要调整的情形。第一个焦点与双方在整个履约过程中证据的存留和采集息息相关，笔者在此不做赘述。本文旨在围绕第二个焦点逾期交房违约金的调整标准进行简单的梳理与探讨。

现代民事活动有两个重要规则：第一，参与民事活动的当事人意思自治，不违反法律规定是意思自治规则的题中应有之义，因此，关于违约金的性质，既可以约定，也可以不约定。第二，合同自由不是绝对的，民事主体的权利应受到必要的限制，因此才可能存在违约金数额的调整规则，否则便没有其存在的理由。但是，这种限制不应成为常态，否则便违背意思自治这一根本的民法规则，有舍本逐末之嫌。

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则。然而，对合同中的违约金数额进行调整，显然是不顾当事人明确约定的内容而作的一种变更，实质是对意思自治的突破。那么，这种变更与突破则必然寻求依据，以使其正当化。

在裁判实践中，如何把握对约定违约金进行司法干预的度是一个难点，从违约金调整权的启动到违约金调整的数额，都是对度的一个把控。因此，笔者希望通过对本案的法律分析，从具体的个案出发，对法院或仲裁机构调整逾期交房违约金的方式和限度作出一些法律思考。

三、逾期交房违约金的性质认定正确界定和认识违约金的性质，是确立违约金数额调整规则的前提和基础，否则将导致违约金数额调整规则的扭曲，并进一步导致对违约金性质的错误判断和认识。

违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金，违约金的性质可以由当事人约定，也可以不约定。在当事人没有约定违约金性质的场合，关于违约金性质的认定，应当视违约金的具体功能而定。合同的价值取向决定了违约金的功能侧重。在大陆法系，合同的稳定性更被人们所追求，所以大陆法系注重合同的实际履行，反映到违约金中就是强调惩罚性违约金的制裁手段，我国法律则基本沿袭了大陆法系传统。

补偿性违约金与惩罚性违约金最本质的区别表现为：惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失均不影响依约支付惩罚性违约金，而补偿性违约金与实际损失密切相关。商品房买卖合同纠纷中，逾期交房属于一种迟延履行行为，而依据《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”既然支付违约金还应履行债务，表明违约金是专为对迟延履行行为予以惩罚而设定的，这就有惩罚作用。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有改变法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。此外，本案中逾期交房违约金按照每日一定百分比的计算方式也没有与实际损失相挂钩。由此可见，逾期交房违约金属于一种惩罚性违约金。

从理论上来说，惩罚性违约金本身应当不存在低于实际损失的情况，仅可能出现约定过高的情形，违约金条款只要不违反法律的强制性规定即过高的标准，便仍属有效，不再属于法律可以强行干预的范畴。但在司法实践中却往往会采取一种推定的方式来计算法律意义上的实际损失，基于该前提，逾期交房违约金的约定就可能会存在偏低或偏高两种情形。

四、逾期交房违约金调整的法律分析针对《合同法》第一百一十四条确定的违约金调整规则，通常理解该规则的内容包括：

1、违约金的调整以当事人的申请为前提，法官或仲裁员不得依职权主动调整。

2、违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。

3、对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，法官或仲裁员无需审查是否过分低于造成的损失。

4、对于减少违约金问题，应以违约金是否过分高于实际损失作为是否减少违约金的标准。

1.关于违约金调整的举证责任分配当事人因违约金低于实际损失或过高而请求法院或仲裁机构予以调整的，法院或仲裁机构应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?

“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。值得注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。

本案中，购房者何某主张按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失，请求仲裁机构予以调整，理应承担其实际损失大小和高于约定的违约金限额的举证责任。反之，若开发商在逾期交房纠纷中提出违约金过高的主张，则实际损失的举证责任转移由开发商承担。

2.逾期交房给购房者造成损失的认定在商品房预售合同纠纷中，违约金可以根据合同约定进行确定。而对购房者逾期交房实际损失的计算则通常需要考虑购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等多种因素影响，也因此确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失则成为一个司法难题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但本案中，合同已对逾期交房违约金作出约定，严格意义上讲，并不适用该条司法解释的规定。而最高人民法院明确将同地段同类房屋租金标准作为了确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在很大程度上的相似性。但通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种推定，在诉讼或仲裁中，如果购房者可以举示充分证据证明其损失的大小，或者可以举示其除了租金损失外还存在其他损失，那么这种推定便不再具有合理性。

3.法院或仲裁机构作出调整的自由裁量界限《合同法》虽未限制约定违约金的上限，但对违约金上限的限制条款在相关的司法解释中均有体现。其中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说，对于违约金过高的情况，法院或仲裁机构是在超过损失30%的幅度以内予以适当减少，并未强制要求降低至与损失持平，此时，裁判者具有一定的自由裁量权限；而对于违约金低于造成损失的情况，则应当以确定的实际损失（起码也应当是法律“推定”造成的损失）额作为调整增加的依据和标准，实际上杜绝了裁判者可以自由裁量的权限。

因此，本案仲裁庭是否需要对逾期违约金予以调整，则必须建立在逾期交房所造成的损失已经能够完全确定的前提下，比较其中的差额，从而作出相应的裁决。

五、结论回到本案，既然仲裁庭已经认定何某所举证的《房地产估价报告》未能证明由具有合法评估资质的机构作出，显然，何某理应承担举证不能的法律后果，即并没有证明约定的违约金标准低于其实际损失，其申请调整的请求不应得到支持。但该份裁决书在未对证据不予认定的基础上，笔锋一转，在缺乏任何事实建构的基础上，随意的判断出合同约定的违约金标准确实低于实际损失，应当调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算较为合理的认定，并基于此作出了一项任意性的最终裁决。

而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算是作为合同没有约定违约金前提下对逾期付款违约金的裁量标准，这与本案合同已对违约金作出明确约定，且申请调整的对象为逾期交楼违约金的情况完全不相符。该份仲裁裁决书明显陷入了一种似是而非、难以自圆其说的悖论，其造成的后果不但是对当事人契约自由、意思自治原则的随意颠覆，也因此损害了法律的权威和尊严。