第一篇：信托方式解决个人集资建房难题的初步设想
信托方式解决个人集资建房难题的初步设想
作者：苏州信托 林海（项目管理部）
第一部分 前言
自2003年12月北京的于凌罡首倡个人集资建房计划以来，尤其是进入2005年后，引发了全国各地纷纷效仿，在网上略一搜索，可以看到上海、成都、南京、石家庄、杭州、青岛、厦门等地均有发起个人集资建房的倡议，也吸引了众多参与者。这一现象经过新闻媒介的报道，引起了广泛的关注。这股热潮也蔓延到了苏州本地，据2005年3月31日《城市商报》A2版的报道，苏州的俞伟、吕启顺、彭军三个30多岁的小伙子也发起了自建住房的倡议，他们还发起成立了“天堂家园”合作自建房俱乐部，并在“今日苏州”网站上建立了自己的“阵地”—“天堂家园”合作自建房俱乐部网站，迄今已有40多人响应。
“于凌罡现象”的背后表现出的是中低收入群体对现今高房价的不满，是对现在的房地产开发商牟取暴利的房地产开发模式的反抗。然而正如很多分析文章所讨论的，于凌罡式的个人合作建房模式存在着太多的缺陷和困难，归纳起来主要有以下几方面：
一、首先，如果采取非盈利的运作方式，在组织和操作上具有极大的难度。建造住房是一项涉及到许多环节的复杂的系统工程，成立公司、通过竞拍或谈判获取土地、筹集资金、委托规划设计、通过政府相关部门审批、组织招投标、监督工程施工和资金使用、验收和前期物业管理，等等，缺乏专业经验和有效组织的俱乐部很难胜任。
二、许多参与者都是抱着能买到一套便宜的房子的最基本的想法参与的，但这并不意味着即使能使成本最大限度地降低就能使这些参与者接受，可以预见，土地的价格和地段、规划、户型、配套设施等品质上的要求也将最终左右参与者的购买决定，要想使有足够数量的参与者达成一致意见是非常不容易的，并且这些能达成一致意见的参与者还必须满足有足够的支付能力这一前提。能够找到一种合适且被大家都接受的规则，将是成功运作的先决条件。
三、撇开能力不说，俱乐部发起人的公信力也受到质疑。由于个人的资信条件有限，众多参与者汇集而来的巨额资金缺乏可靠的安全性保障。如果发生卷款逃跑或挪作它用造成损失，将会引发严重的社会问题。
难道个人集资建房就只能成为“乌托邦”式的梦想，最终归于失败的结果吗？或者，如某些媒体所分析，“于凌罡”们被房地产开发商“招安”，演变为“团购”的妥协结局。那么，有没有既能够规避庞大的广告宣传费用、开发利润，又能够让集资者们享受专业化服务的途径呢？这是问题的关键。
第二部分 信托方式建房的可行性
信托公司是国家批准设立的、可以通过发行集合资金信托计划合法募集资金投向信托合同指定用途上的专业金融机构，在中国银监会的严格监管下向社会提供规范化、专业化的委托理财服务。信托公司开展委托理财服务的业务范围十分广泛、方式十分灵活，各家信托公司根据自己的战略选择和核心能力的不同而体现出不同的特色，有些信托公司已经具备了为集资建房提供全过
程、综合性服务的能力。以苏州信托为例，苏州信托自2002年重新登记以来，在房地产行业上成功开发运作过多个项目，积累了比较丰富的房地产金融服务经验。而且苏州信托还成功为苏州市政府代建了苏州市疾病预防控制中心、苏州市殡仪馆新馆两个项目，并作为财务代理参与苏州市博物馆建设，在此过程中培养了一批工程管理、技术、财务人员，与政府及各类中介机构建立了良好的互信、合作关系，是推动苏州市政府工程代建制的主体之一。在此基础上，2004年底苏州信托还成立了专业的工程项目管理公司，以更好地拓展和管理今后的工程代建项目。
可见，如果苏州信托作为专业的服务机构介入个人集资建房有着天然的优势。首先是资金的管理运用上，合法而且规范，苏州信托可以通过集合资金信托计划、集合资金信托合同的方式明确资金的用途和管理运用方式，明确界定委托人、受托人的权利义务，苏州信托按照计划、合同的约定并在政府的严格监管下进行运作，因此委托人们不用担心自己的资金被挪用乃至卷逃；其二是专业化的管理贯穿项目建设的始终，使委托人避免了直接参与各个环节工作的烦累之苦，以及组织松散、专业水平低而很可能造成的成本上升；其三是充分运用信托制度的灵活性和公司的资源解决各种可能发生的问题，最大限度地降低成本并保证整个计划的顺利实施，等等。
然而，肯定会有人问，即便苏州信托作为专业机构有实现整个项目从头到尾运作的能力，那么最终委托人能够以什么样的价格拿到自己的房子呢？也就是说，最终的房价与市场价相比能够便宜多少，如果最终房价与市场价相差不多，那由苏州信托来运作这件事就失去了意义。在这里就有必要了解苏州信托的盈利模式：简单地说，苏州信托发起设立的集合资金信托计划，是一种特定目的信托，相当于一个向特定委托人群体发起设立的房地产投资基金，苏州信托管理运作这个基金收取相当于整个计划资金总额5%的固定报酬，由于不需要广告宣传和房地产开发利润，所以作为委托人的购房人就不需要承担后面这部分的成本。
需要提起注意的是，苏州信托将该项目交给旗下的项目管理公司代建，项目管理公司需要收取工程预算总额的3%作为代建管理费，此外在项目筹建过程中发生的建设单位管理费是在工程建设成本中列支的、不超过工程总造价的10%。可以比较一下，这与北京万通公司为于凌罡们代建所收取的10～15%的代建服务费是一个道理。可以理解，这些费用即便是委托人自己成立组织来运作也是要发生的必须支出。也就是说，信托方式建房比自己组织建房，购房人多支出的成本只是苏州信托按集合资金信托计划总额的5%收取的管理报酬，这是选择这种市场化运作方式所必须付出的代价，但它要远远小于目前已知的其他市场化或非市场化运作方式需要付出的代价。在这里还需要解释一下，集合资金信托计划募集的资金总额也并非项目建设的全部成本费用，而只是项目前期必要的投入；作为计算代建管理费基数的工程总造价中也不包括取得土地的成本。
信托公司传统的房地产信托业务的共同特点是，为市场上现有的房地产商服务，信托公司实际上象银行一样，在不同程度上成为房产开发商转嫁风险的工具，尤其是房价已在高位运行的今天，信托公司再开展此类业务将承担更大的风险。当前各家信托公司都在努力探索最适合自己的发展模式，其中房地产基金业务是业界备受青睐的一个发展方向，然而信托公司开展房地产基金业务主流的思路要么是通过发起设立房地产投资基金成为开发商，象现在的房产开发商那样造房卖房；要么是通过发起设立房地产投资基金购买现成的物业，长期持有以获取稳定的租金收入回报。这些思路都还没有跳出现有的房地产开发模式的框框，在根本上存在着很大的风险隐患。现在，在中国的房地产市场上存在着一个很大的空白：由于居民收入差距较大，中低收入者感到房价过高，上涨过快，高收入者可以通过市场途径解决住房问题，低收入及特困家庭有廉租住房等相应的住房保障制度，只有中低收入者缺少专门的住房保障渠道。所以，无论从房地产市场发展的需要，还是从满足中低收入者的住房需求来看，市场上应该有适应不同消费层次需求的住房制度和相应的住房供应体系，以政府的观点来看也是建设和谐社会的需要。如果信托公司能够成功地以信托方式为这部分群体解决建房、购房、住房需求，既是现有的住房供应体系的一个创新性的有益补充，也为信托公司拓宽业务范围、构建适合自身特点的核心竞争力奠定了一定的基础。
从另一方面看，虽然用信托方式造房理论上能够锁定销售风险，但在实际操作中销售风险是否可控还有待严密地论证和设计方案，显而易见的原因主要出自于购房人的个性化需求差异和支付能力上，而这又与土地的取得和确定规划设计方案等前期工作密切相关的。能否锁定销售风险，这是这种模式能否取得得到信托公司支持的关键，也是这种模式不同于其他房产开发模式最显著的特点。
第三部分 方案设计及相关问题分析
信托公司可以运用信托制度很灵活地设计方案解决个人集资建房问题，以下提出的方案可以说只是其中一两种可能性设想。
一、整体操作流程
第一种方案：
1.前期沟通解决必要问题。
2.符合条件的委托人与苏州信托签署集合资金信托合同。3.苏信项目公司取得房地产开发资质。
4.苏州信托与苏信项目管理公司签署委托开发代建协议，将信托资金以零利率贷款给苏信项目管理公司。
5.苏信项目公司参加土地拍卖，取得土地。
6.项目建成后苏信项目公司将住宅以成本价卖给委托人，将经营性物业向社会出售或出租，所有回款在扣除成本后均返回苏州信托信托专户。
7.苏信项目公司负责前期物业管理，发生的相关费用经苏州信托审核后在信托专户中支出。在条件成熟时物业管理移交给小区业主委员会。
8.物业管理移交后，苏州信托进行清算，将剩余收益向委托人分配，信托终止。
第二种方案：
1.前期沟通解决必要问题。
2.符合条件的委托人与苏州信托签署集合资金信托合同。3.苏州信托以信托资金发起设立房地产开发公司。4.房地产开发公司参加土地拍卖，取得土地。5.房地产开发公司与苏信项目公司签署代建协议。
6.项目建成后房地产开发公司将住宅以成本价卖给委托人，将经营性物业向社会出售或出租。成本价中应包含将来房地产公司解散时安置人员可能会发生的费用。
7.房地产公司负责前期物业管理，在条件成熟时移交给小区业主委员会，房地产公司解散并进行信托计划的清算。
8.清算后信托公司将剩余资金向收益人分配，信托计划终止。
其他：
1.苏州信托按房地产开发公司的用款进度向房地产开发公司拨付资金。苏州信托可以将闲置资金投向债券、货币市场基金、苏州信托发行的其他信托计划等低风险和可以随时变现的产品，获得的收益超过银行活期存款利率的部分委托人与受托人按6：4的比例分享。
2.如果受托人未能在信托计划规定的时间内取得符合委托人要求的土地，则可以有几种方案①信托计划终止，清算后将资金返还委托人；②信托计划展期，不愿继续加入该计划的委托人可以将信托受益权转让；③其他。
3.如果需要苏州信托或苏信项目公司代管小区内未出售的经营性物业，则苏州信托或苏信项目公司在经营收益中提取一定比例作为报酬，苏州信托将剩余收益定期向受益人分配。4.如果出现资金瓶颈，苏州信托可以另外发行信托计划为项目开发提供资金支持，如项目开发贷款、购房抵押贷款等。
二、前期沟通中必须解决的问题
1.委托人能否达到计划的足够人数，并且具有相同或接近的意向。委托人应当能通过购房贷款资格审查，并能按期足额支付信托资金。
2.沟通机制：委托人表达意愿的规则，争议的解决方式。3.与愿意支持的银行达成合作意向。4.集合资金信托计划和信托合同的最终定稿。
三、解决相关问题的初步设想
1.“天堂家园”俱乐部应当发挥的作用
“天堂家园”俱乐部以吸纳会员的方式聚集有参加意愿的委托人，并协助苏州信托调查委托人的需求、协商解决遇到的问题、在信托成立后协助组织委托人大会、选举代表监督信托项目运行全过程。
2.委托人的权利
委托人有权查阅该信托项目下所有资料，按信托计划约定的规则监督检查受托人的工作，按约定的规则提出意见或建议。
为了不影响受托人的工作，可以采取委托人大会选举代表的方式行使这些权力。
委托人可以聘请中介机构对工程建设情况和信托项目清算报告进行审计。
委托人可以按照信托计划约定的方式退出。3.委托人的义务
委托人须明确提出自己的要求。
委托人须按合同约定缴纳信托资金、办理银行抵押贷款。
委托人须服从委托人大会的决议。
委托人须承担因自己的原因形成的各种可能不利的结果，如意见分歧导致的进展缓慢。4.销售风险的控制
委托人承诺最终购买房屋是控制销售风险的根本保证，也是实施该计划的出发点和意义所在。为了避免出现房子建好后委托人放弃购买的情况，可以考虑用以下几方面的措施进行控制：
①委托人前期必须投入一定资金加入信托计划方可获得购买权，若将来放弃购买则给予相当的处罚，处罚条款在信托合同中事先约定。
②为了既保证整个计划的顺利实施，又能给予委托人一定的选择权，可以在信托合同中约定委托人若能将受益权转让则免于处罚。5.土地的获取
在信托方式解决个人集资建房中前期最关键的环节就是取得土地，且有足够人数的符合条件的委托人愿意接受在该块土地上建造的房屋。由于能取得的土地在地段、价格都等方面都存在很大的不确定性，在操作上可能必须采取先成立信托计划、再想法获得土地的方式。目前来看取得土地最可行的途径是参加土地竞拍，由于土地供应计划掌握在政府手中，且有众多的市场参与者，所以必须对政府的土地供应计划和历史成交情况进行比较全面的分析，才能预测可能获得的土地情况。另一个途径是从有地的房产开发商手中协议购买，这是组织上困难较小的方式，但可能性也较小。
如果采取先确定土地竞拍意向，再发起信托计划的方式，对控制销售风险有利，但考虑到政府公告土地拍卖到竞拍结束的时间是否足以完成信托计划的发起，这种方式是否可行还需进一步分析。
注意：由于建房过程中其他的成本支出都有比较明确的或成熟的控制手段，所以最终购买价主要取决于土地的获取成本。此外，获得什么样的土地还将影响小区的规划设计。5.如何确定让委托人满意的户型
如果仅仅是满足让委托人获得低于市场价的房子这一条件，可以采取受托人直接委托设计院进行户型设计的方法，这种方法的效率应是最高的，只需要事先收集好各个集资者的面积需求就行了。
但是，一旦委托人有个性化的需求，这个问题就会变得复杂起来，而这种情况现实中恐怕是难以避免的，必须提前策划好解决办法。一种思路是各个委托人明确提出自己的需求，在统计和沟通的基础上提出一个综合的设计要求，然后由苏州信托全权负责委托设计，中间组织一到两次设计沟通。另一种思路是由委托人自己委托设计并组织讨论、修改，直到有足够数量的人能够达成一致意见再将方案交给苏信项目公司报批和实施，但这种方式可能效率较低，时间会拖很长。还有一种方法是委托人选举一到两个代表，全权委托负责与设计院沟通并决定设计方案。6.工程建设成本如何控制
比照政府代建制的要求全部实行招投标。7.工程建设质量如何保证
苏信项目管理公司的专业化管理，并受到政府、苏州信托和委托人自己三方面的监督。8.前期投入和最终购买价估算模型
第一种假设
假设购买一块30亩（20000㎡）的土地，土地价格为2000元/㎡，总价为4000万元。信托成立时委托人数量为200人，则人均信托资金为20万元。
住宅建筑面积20000㎡，200套住宅，户均建筑面积100㎡；公共建筑面积4000㎡，商铺建筑面积2000㎡。总建筑面积26000㎡，住宅容积率1.0，建筑容积率1.3，绿化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程总造价则为3120万元，由于这部分资金须靠融资解决，融资成本按5.5%计，另有代建管理费3%，则建设总成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2万元。
商铺出售价格5000元/㎡，销售总价1000万元。则向住宅购买者出售的价格为[4000万元×（1+5%）+3385.2万元-1000万元]/20000㎡=3292.6元/㎡。
注：该地块附近新建商品房销售均价估计为4200～4400元/㎡。按4300元/㎡计算，房价降低了（4300-3292.6）/4300=23.43%，100㎡的总房价降低了10万元。
第二种假设
假设购买一块30亩（20000㎡）的土地，土地价格为3000元/㎡，总价为6000万元。信托成立时购房委托人数量为190人，人均信托资金20万元；融资委托人10人，人均信托资金（6000万元-190×20万元）/10=220万元，融资成本5%。
住宅建筑面积20000㎡，200套住宅，户均建筑面积100㎡；公共建筑面积4000㎡，商铺建筑面积2000㎡。总建筑面积26000㎡，住宅容积率1.0，建筑容积率1.3，绿化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程总造价则为3120万元，由于这部分资金须靠融资解决，融资成本按5.5%计，另有代建管理费3%，则建设总成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2万元。
商铺出售价格8000元/㎡，销售总价1600万元。则向住宅购买者出售的价格为[3800万元×（1+5%）+2200×（1+5%）+3385.2万元-1600万元]/20000㎡=4042.6元/㎡。
注：该地块附近新建商品房销售均价估计为5400～5600元/㎡。按5500元/㎡计算，房价降低了（5500-4042.6）/5500=26.5%，100㎡的总房价降低了14.57万元。
第四部分 后记
前面虽然提出了以信托方式实现个人集资建房梦想的框架性构想，初步论证了这种模式是可行的选择，对委托人来说具有安全、高效、专业和低成本等益处，但总体来说还是粗略的。本文作者希望有更多的专业人士和希望以集资建房方式圆住房之梦的普通人关注这种方式，积极参与讨论，为完善并最终实现这一构想共同努力。
第二篇：北京市建委上报个人集资合作建房方案
北京市建委上报个人集资合作建房方案———
近日建设部住宅与房地产业司向北京、成都、南京、厦门市建委和上海市房屋土地资源管理局了解关于个人集资合作建房的情况，并征求这五大城市建设主管部门对此事的意见和建议。据了解，北京市建委已经把北京个人集资合作建房的详细情况和对个人集资合作建房工作的建议和意见上报到建设部了，基本意见是否定。
从2004年开始风起云涌的个人集资建房热潮在2005年愈演愈烈，除北京外，上海、南京、成都、杭州、厦门等城市都出现了“于凌罡”，各地相应的购房人都很多。在这种情况下，近日建设部向北京、成都、南京、厦门市建委和上海市房屋土地资源管理局发出“关于请报送个人集资合作建房有关情况的函”，了解关于个人集资合作建房的情况，征求这五大城市建设主管部门对此事的意见和建议。
最先掀起个人集资合作买地建房的北京，据相关管理部门有关负责人透露，北京已经向建设部上报了相关信息，基本持否定态度。一位不愿意透露姓名的负责人告诉记者：首先，在这个特定的时期出现这种个人集资合作买地建房现象是一件正常的事，说明社会有需求，但这种需求绝不是市场的主流，而且和瑞典、德国历史上曾经出现的“个人集资建房”情况不同的是，北京“集资合作建房”的这个群体不像瑞典、德国“个人集资合作建房”的那个群体，是一个稳定的中低收入群体，北京的这个群体是一个在网络上形成、并能在很多地方都买到房的群体，不具备稳定性。其次，于凌罡这个模式在很多方面面临质疑：第一就是前面说的群体问题，不具备稳定性；而且像于凌罡所宣扬的那样的话，如果都是一群中等收入的群体，应该到市场中去购买商品房解决住房问题；第二，对于凌罡模式的实现力的质疑：于凌罡不能证明他这种模式没有风险，而考虑到老百姓的财产问题，个人集资合作买地建房已经不只是一项经济活动，也是一个社会问题。
这位负责人还向记者证实，也正是这些原因，于凌罡对外所说的已经开始办理相关注册手续实际上根本没有开始进展。
观点交锋
张先生：家庭月收入在5000元上下的购房人
我们的房子我们自己盖
放心、便宜、能决定自己的房子盖成什么样是我们全家都热衷这件事的动力。“期房”变成“欺房”、质量没谱等都是我们平时耳闻目睹的常事。在这种背景下，这种自己的房子自己来盖的模式当然吸引了我们。
张宝全：今典集团董事长，有开发商品房和经济适用住房两种经历
想得太简单
于凌罡等人现在致力的个人集资合作买地建房是一种建立在对房地产市场不信任的不成熟情绪之下的“简单”想法，房地产开发是一个系统工程，没有像他们想象得那样简单。
张宝全认为，首先，市场经济条件下房地产开发多种方式并存不是不可能的事，不用对特定背景之下、特定人群中出现的个人集资合作买地建房大惊小怪，没必要说好，也没必要说不好，好不好，得看它未来的走势。
其次，个人集资合作买地建房不可能成为市场主流，因为房地产开发是一项系统工程，个人集资合作买地建房虽然不排除有它本身的优势，但不可能把市场资源优化，而在市场经济的环境下，市场资源优化则是节省成本的有效途径。最现实的是，现有的市场环境，房地产开发涉及到规划、设计、配套、施工、质量等系统工程，没有一定的力量，光有“好心”是不能“做成好事”的。事实上，很多初衷想把房子建好的开发商已经尝到了“无奈”———于凌罡们不做不知道，做了就知道，他们把开发想得太简单了。
李文杰：北京中原地产总经理，房地产资深人士
想得太简单 个人合资建房根本没戏
2005年02月08日 07:26
余美英
政府应该加大监管力度
从社会各方面的反应看，于凌罡们所倡导的“个人自己合作买地建房”最大的卖点是低价格。但是让人深思的是，他们设想的操作模式让人对其是否能真正带来“低价”产生怀疑。
于凌罡的模式是社会上的人集资，形成管理机构，请专业人士设计等，而在这一系列活动中，各个环节都需要把关，没有专业的管理机构显然对成本的控制没有优势；而且在各个环节中，相关的人要涉及利润问题，如何监管也是问题，如果监管不力，把握不好，就有可能走向极端，损害出资人的利益，而这将最终造成社会问题。因此，政府应该对这种现象加大管理力度。如果在房价走高的背景下，这种个人集资合作买地建房的需求越来越多，那么，政府应该考虑牵头加大调控力度，如加强对经济适用住房的销售管理，让更多应该买经济适用住房的老百姓买得到经济适用住房。
至于对参与“个人集资合作买地建房”的个人而言，我认为，还是买在一定游戏规则之下兴建的经济适用住房比较“靠谱”。
胡晶：具有十年房地产项目运作经验的业内资深人士
个人集资合作买地建房好坏因人而异
个人集资合作买地建房比较复杂，是好还是坏，可不可取，具体情况得具体分析。
对有需求，同时也有资源的人而言，个人集资合作建房肯定是好事。在这种情况下，个人集资合作买地建房相当于“厂家直销”，中间省略了很多流通环节，因此，能大大降低成本，成功的案例是：有一人在通州北关环岛东北有一块地，他分别找了建筑设计、施工等房地产开发各个环节有资源的10个人“合作”开发了10栋别墅，最后每栋别墅的综合成本价是27万元，“合作建房”模式让这10个有需求有资源的人住上了便宜且是“自己做主”的房子。
但对于凌罡这种模式，个人看法是不敢苟同。且不说这里面有没有陷阱的问题，单从专业、资质、责任等问题看，房地产开发也绝不是有没有资金的问题，它还有工期问题、质量问题、财务问题、风险控制问题等等，如果最后实现不了了，如何赔付？
无论如何，个人集资建房对政府而言都不是好事，而是件坏事。政府对房地产开发有行业引导、宏观调控、资质审核等手段来监管，但个人自己合作买地建房出问题怎么办？它涉及到了群众的财产问题，是个社会问题。
李忠：华高莱斯国际地产投资顾问公司北京总经理
于凌罡模式还没有成功
我个人对于凌罡的做法一直持反对的态度。现在全国出现的于凌罡模仿热不能说明什么问题，只能说明中国的购房人有点“盲从”，因为于凌罡模式还没有成功。
于凌罡模式的核心有两点：一是自己的房子自己建，自己的房子有自己的意愿；二是自己不赚自己的钱。但商业运营的规则是：利润是风险的补偿机制，否定这条商业规则本身就不科学。除此之外，群体决策在运作中不可能实现以及缺乏退出机制也是这种模式的致命弱点。从这个层面上看，政府对此事责任重大。
之所以出现“于凌罡热”还说明了一点：社会对房地产行业认识不够，更多的人认为房地产行业是“低技术”行业，谁都可以做，没见过房子，还没住过房子？这里需要大家重新认识的是：房地产是“规模经济”，不达到一定经济规模，运转不起来；另外，房地产需要专业———于凌罡说可以请专业公司来做，但大家都知道，专业公司目前鱼龙混杂，水平各不相同，那么，谁来甄别？
第三篇：个人集资建房是对商业社会的反动
龙源期刊网 http://.cn
个人集资建房是对商业社会的反动
作者：乔景中
来源：《现代工商》2005年第04期
前不久，报上报道北京有人自己集资建造房子，称这样做的目的是为节省买房的支出，少花钱，同样也可住好房。开始，我认为这不过是个人对目前过高的房价所作出的一种“抗议”，并不觉得它会成为事实。然而，个人集资建房传开后，各地都有人仿效，有干柴遇烈火之势。最近我又看到了这则新闻的续闻，说那位动议集资建房的人动真格了，准备注册公司正式上马，我不觉为他捏了一把汗：朋友，你这事做不得。
我说这事他做不得，是因为他想得太简单，太书生气了。从理论上说，也许说得通。房产公司卖10000元一平方米给你，而他们的成本只有6000、7000元，你也想用6000、7000元的成本建你的房，可以省下3000、4000元的购房费用，这样算错不错？没错。但他把一个最重要的“关键问题”给忽视了：房产公司用6000、7000元能造下这栋楼，是因为他们有成熟的建房经验、建筑公司有一整套的科学管理方法，有技术有设备的支撑，而他什么都没有。一个零基础的造房者，他凭什么能做到成熟房产公司6000、7000元的建房成本？因此，他的美丽的想法只能是个空中楼阁。既然做不到房产公司的成本价，而就算他房子造成了，成本却在9000、10000元，那么，他这么辛苦地去操劳，还有什么意义呢？除了多此一举，没有别的解释。
这位个人集资造房者，可能不会同意我以上的分析。他可以摆出许多节省成本的具体办法，比如，集资人中什么人才都有，都可以为我所用，省去了设计费什么等等等等。这又是一个不切实际的天真想法。大家同样出资，享受同样的权利，我是设计师，凭什么我要为这栋楼出义工。我同样是设计，为别的单位设计我可以拿钱拿酬劳，我出义工何苦来着。以此类推，所谓用义工来节省成本也只能是他的一相情愿，是根本不可能实现的。更不可设想的是他的几百个集资人，是“乌合之众”，形不成团队，真要操作，不是问题成堆、矛盾百出、不出乱子才怪呢？
个人集资造房，说严重点是逆历史潮流，是对现代商业社会的一种反动，不值得提倡。社会的进步之一，是社会分工的越来越细，做什么都越来越专业，让人们生活得越来越精细，充分享受到物质文明的快乐。而个人集资造房，是小农经济的反映，与当今现代发达的商品社会格格不入，硬要反商品社会的潮流，回到自给自足的年代去，那是自讨苦吃，自找没趣。信不信？咱们走着瞧。
我之所以撰文反对个人集资建房，一是因为这是一件徒劳无益的蠢事，给热心这件事的人泼盆冷水；二是它给社会传导的消费信息是有害的，任其发展，会让社会倒退。
第四篇：个人集资买地建房 能否终结开发商一统天下
个人集资买地建房 能否终结开发商一统天下 据经济参考报报道，在越来越多的人质疑畸形的高房价和中国房地产泡沫的今天，北京首例个人集资买地建房事件备受社会关注，人们急切地想知道当事人是如何筹划合作建房的，其间经历了怎样的过程，此事现在进展又如何„„ 向传统开发模式宣战 2004年12月29日，在北京市朝阳区华严北里小区，记者见到了北京首例个人集资买地建房的倡导人于凌罡，一个为了能有自己理想的居住生活而执著奋斗的年轻人。他告诉记者，搞合作建房，首先是为了让大家用最少的钱买到最舒适的住宅。其次是尝试一种合作建房的新模式。合作与购买不同，它不仅是资金层面的交易，更是参与者在权利、责任、义务方面的一种合作关系。随着社会文明的进步，相信会有更多的人接受合作的概念，以达到在消费过程中减少投入、选择更多自由和得到更好服务的目的。于凌罡是供职于联想集团的一位30出头的工程师，2003年12月1日，他将自己的合作建房倡议书在网上公布，并很快得到了众多网友的响应和支持。对于合作建房，于凌罡更喜欢用合作盖楼来表达。他说，这是一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式，是由一群志同道合、接受合作盖楼制度的业主共同实施的。其宗旨为：在遵守国家有关法律法规的前提下，依托银行服务，公开所有账目，赋予每个参与者协作监督权和建议权。对于建成的住宅楼，根据事先协议的合理分配原则，业主们可以得到：价格便宜、底商分红和物业自主服务的回报。与直接购买商品房相比，合作盖楼具有明显的价格优势和利益回报。于凌罡回忆说，在过去的一年多里，他和一些志同道合者“讨教”了所有与房地产开发相关的部门，包括北京市规划局、国土房管局、银行及开发商等。他们首先探讨了合作建房的合法性。有关部门解释说，在法律法规层面，合作建房没问题。国家和北京市发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》和《北京市城镇住宅合作社管理办法》两个文件，规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。政策允许了，可建房的地在哪儿呢？于凌罡的解决方案是，以房地产开发公司的名义，参加政府的土地竞拍。具体而言，在正式报名参加合作建房结束后，报名的人将作为股东，共同注册一个房地产开发公司。房地产公司的注册资金要求不低于1000万元，这部分钱将由报名者共同筹集——如果有300人报名，每人需要一个3万多元的存折，并被冻结。当然，这部分钱在公司注册成功后将物归原主。按照工商部门的要求，每个公司的股东数不能超过50人。那么，让这300人谁做股东似乎也是一个头疼事。不过，于凌罡等人想出了一个办法——所有人自愿组成50个组，并选出组长，组长就是名义上的股东。当然，每个小组成员都会与组长签订另外一份契约。如此，确保每个人都是实际上的股东。按照公司章程约定，这将是一个非营利的组织。也就是说，于凌罡等人成立的这个公司，将可能成为中国第一个非营利性的房地产开发公司。[!--empirenews.page--] 有消息说，于凌罡他们目前关注的土地有好几块：一块在西城区官园附近，楼面地价在4000元到4500元之间；还有一块在霄云路附近，楼面地价是3000元到5000元之间；此外北京市土地市场正在挂牌公示的中关村几块地，也被列入考虑范围。对此，于凌罡告诉记者，这些说法都不太确切，他已经联系了七八块地，并且已经看了五六块地，但最后确定哪块地还很难说，“我们想稍微等一等，根据参与的人数和大家的要求最后确定。” 在合作建房的旗帜下 “我原来的想法是坚决不买房，挺到高昂的房价崩盘为止，直到合作建房的倡议发布后，才发现原来可以这样买房！”一位不愿意透露姓名的志愿者说。如今，在于凌罡合作盖楼的旗帜下聚集了越来越多的人。他们中有建筑设计师、城市规划设计师，也有注册会计师、律师等。当然，他们都有一个共同的名字叫“志愿者”。于凌罡说，这个团队囊括了房地产开发需要的各类专业人才约百人。城市规划设计师李先生是这个项目的“铁杆”支持者。他说，这次合作建房更大的意义在于给政府做试验田，好让政府调整一些目前不合理的规章制度。在互联网上，于凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地产市场不规范，“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地产发起来的。”一位网友在于凌罡的倡议书后面发牢骚。他认为，在一个近乎垄断的市场里，商人的暴利一定是从消费者身上榨出来的。尽管于凌罡不认可“合作建房能省很多钱”的看法，但对许多支持者来说，省钱可能是合作建房方案最吸引人之处。于凌罡算了一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金15万元，自筹资金可达7500万元，可向银行贷款1.125亿元，即项目最多可承担资金1.875亿元。如果购买霄云路附近的那块地，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元，基本符合资金预算。于凌罡表示，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买商品房时需要承担的4笔费用——广告销售费用、机构维持费用、项目贷款利息和开发商利润，因此房价肯定比商品房要低。还是以霄云路附近的地块为例，粗算下来，该项目加上精装修每平方米的价格在6000元左右，应为周边商品房价格的60%至80%.“最重要的是，业主拥有楼盘底商的收益权和物业等多方面的自主选择权，这在某种意义上更有价值。” 于凌罡的合作建房设想在业界引起了争议。因带领业主维权而闻名北京的中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心认为，这是对目前极不规范的房地产市场的反抗。北京市国土局政策法规处处长丁世华表示，对于个人集资买地，从土地市场法规方面来说是行得通的，至于后期开发是否符合开发土地的资质要求，目前相关法律还不是很明确。国家开发银行相关负责人也表示，于凌罡倡导的是非营利集资建房，不属于非法集资。建设部政策研究中心主任陈淮表示，合作建房的专业术语应该叫做“合伙建房”，是目前房地产市场所欠缺的一个部分。它是房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度上的正常产物。探索资本运作的“方程式” 据了解，不少对此项目感兴趣的人多少有些担心，“我把钱交给你，你们会不会跑掉？”对此，于凌罡向记者讲述了他在合作建房方案中提出的“分次定向转账付款模式”。这种财务模式可以有效控制投资人的风险。他说，在合作建房项目中，根本没有现金流，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成的。按照他的计划，从允许合作建房的参加者支付当月账目开始，有9天的审计期，由正规的财务审计公司进行审计。在审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇来保证自己的资金安全。审计完成后，业主交纳的款项会直接用于支付提交的《当月转账明细表》中的项目开销。没有现金流、转账前经过严格的审计、账目透明、每个月参加者的资金使用还有上限——于凌罡试图用这样的制度来保证项目资金不被卷走或被转账。[!--empirenews.page--] 有人还提出，如果合作建房是走建经济适用房的路子，可以不缴土地出让金，成本会更低。于凌罡解释说，之所以不那样做，一是为了打破购房的户籍限制，让更多的外地来京人员圆上自己的购房梦；二是土地出让金是政府的重要收益来源，我们应该主动交纳，只有国富才能民强；三是只有交纳了土地出让金，所建的房才是真正的产权房。更多的人质疑，这么多分散的个体，该怎样实现合作建房的目标？于凌罡表示，合作建房会遵循以下步骤进行，首先是制定一套符合大多数参加合作建房业主们的意愿的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿参与者，共同讨论并完善这个协议草案，使之成为具有法律效力的、能真正代表业主意愿的一整套协议。之后，进行协议公证，并组织大家按照协议的规定，办理验资手续，成立合作建房的公司，招聘有关工作人员，竞标购地，招标有关设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，并提供相关的物业服务和管理服务。理想距离现实还有多远 于凌罡自2003年底发出倡议之后，开始变得像位布道牧师，一遍又一遍向别人介绍合作建房是怎么一回事，一次讲上两三个钟头是常有的事，从那时到现在，于凌罡已记不清和多少人聊过这事。“外部环境越来越好，我们已经越来越接近理想实现的那一天。” 一年多来，于凌罡已经为他们的宏伟计划开过不下100次会。截至2004年12月29日，于凌罡已经接待了数千名来访者，其中400名来访者通过填写合作盖楼申请表等形式表达了明确的参与意向。如今，于凌罡越来越有信心了，“这个项目征集到300户没有问题。”他告诉记者，他们初步计划在2005年春节前后成立机构，“五一”前后具备拿地实力，如果能按计划顺利竞拍到土地，楼盘将在2006年“五一”前后盖成。于凌罡的具体设想是：需要集资盖房人，每人先交出15万元，利用这15万元，每个业主可从银行贷到22.5万元，用这笔钱支付买地和建房的费用。建好房后，因底层商铺和附属商业设施也属于业主，可以用从商业设施中获得的租金来冲抵银行贷款，这样自己盖的房子比买开发商的房子要便宜40%左右。于凌罡向记者表示，他倡导的合作建房最想体现出两点不同：一是在房产价值上，改变以往业主们只看到房产自身的货币价值，而忽略了房产的价值实际上是由“房产价值+物业服务+底商收益”三个部分组成的错误认识。二是在操作模式上，改变以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式，通过账目透明和良好的团队管理制度以及 项目非营利的操作原则降低成本，并通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾权保证业主在物业的地位。为此，他要走的路虽还很远，但距离其目标却越来越近了。
第五篇：个人集资建房主要法律问题与风险全面分析
个人集资建房主要法律问题与风险全面分析
一、引言
个人集资建房，自去年下半年来在北京亮相以来，现已成为房地产界最引人注目的热点，虽然其组建模式和参与人群结构不尽相同，但已形成了我国房地产市场中的另类潮流。各地电台、报刊杂志、网络等媒体更是炒的不亦乐乎。但从众多城市个人集资建房案例分析，其实这根本就不是法律意义上的个人集资建房，集资建房人对此存在许多法律认识方面的误解。更让人担心的是，相当部分的集资人对投资与出资购买的区别与风险完全没有概念或者相当平浅，这很有可能会涉及到社会稳定问题。因此，我认为，有必要对个人集资建房的主要法律问题作全面的分析，以此提醒那些盲目的集资人，对集资建房失败后会对社会产生不良后果作些预测，以期望引起政府关注。
二、个人集资建房的出现背景分析
目前，我国城市个人要获得居住房屋，不外乎以下五种方式：购买商品房，购买公房，公房承租，单位集资建房，购买二手房。但实际上，除以上四种外，还有一种方式，也是我国法律允许的，那就是个人自建房屋。但由于目前我国在城市规划区内的国有土地上建造房屋，首先必须要取得合法的土地使用权，而要取得合法的土地使用权，则必须要通过出让手续获得土地使用权，这对个人来说，无疑是天方夜谭。因此，个人自建房屋理论上可以，但实际上已行不通。
应该说，在市场经济中，购买商品房是个人获得居住房屋的最佳方式，也是市场经济发展的必然趋势。但由于政府的积极作为导致目前的商品房价不断上涨，已远远超过了普通工薪阶层的经济承受能力。再加上自1998年1月起我国停止货币分房政策以来，又堵住了许多职工尤其是在1998年后参加工作的国有企业职工通过单位谋求居住房的通路。在这种情况下，个人集资建房行为出现也可谓顺应潮流。简言之，之所以在购买商品房改善居住生活已成为主流的情况下出现个人集资建房现象，主要责任就在于地方政府的行政作为与行政不作为。我这里说的地方政府行政作为，就是地方政府不断出台推动商品房价上涨的重要政策，比如说土地储备制度和取消商品房土地使用权的协议出让。由于这些行政政策的出台，使得在商品房价中占据绝大成本的土地成本猛增，从而直接导致了房价的猛涨。至于这两个政策是否合法性，不在这里讨论范围。但地方政府的积极行政行为是推动商品房价上涨是不争的事实。
我这里说的地方政府行政不行为，就是地方政府为了谋取更大的经济利益，为了实施经营城市的战略决策，对我国早就出台的对城市中低收入阶层的个人合作建房的优惠政策倾斜和相关政策规定不予以实施。在目前个人集资建房的呼喊日益高涨之际，地方政府仍然装聋卖哑，还大发空弹，说具体实施细则正在研究讨论等，说这是计划经济时代的政策目前已经不适用等，这不能不让人感到非常地失望。
三、个人集资建房的政策与法律支持 前面已经说过，城镇居民个人造房在我国是允许的。
政策支持： 1991年12月31日，由国务院住房制度改革领导小组颁发的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第六条：“住房投资和建设体制问题。住房投资和建设体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，特别是结合“解危”、“解困”进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。„„” 1994年7月18日，由国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十六条：“鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。”以上从政策上阐述了国家对个人集资建房的态度是鼓励与支持的。
法律支持： 依据是《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国建筑法》。这两个法律是目前我国对城市建设管理的最重要的法律，是直接适用各种建筑物的统筹规划、立项许可、施工审批等法律。在这两部法律中，没有任何禁止个人可以建房的规定。
行政法规支持： 依据是国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》行政法规。该条例的第二条非常明确规定了“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。” 也就是说，以上法律从理论上支持了个人建房的行为是合法有效的。
具体实施方案支持：这就是1992年2月14日，由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》。该《办法》的宗旨：“为了鼓励城镇职工、居民投资合作建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善居住条件，加强对城镇住宅合作社的组织与管理，制定本办法。”该《办法》共计30条，对城镇居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何运行、减免税费的优惠政策、及建造后的房屋归属问题等都作了详细的规定。这些规定，是完全可以具体操作的。而且，其实，该《办法》的出台背景，是国家在结合北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践运作情况的成功经验之基础上才制订出来，并向全国范围内推广应用的。但是，遗憾的是，地方政府为了提高地方财政收入，改善公务管理经济，一直就没有很好地来执行这规章。
四、个人集资建房的概念与主要内容
真正法律意义上的个人集资建房，是指城镇职工、居民为了改善居住条件，共同投资合作建造住宅，在政府指导和管理下成立城镇住宅合作社，在国有划拨土地上建造自用房屋的行为。这与目前社会上流行的个人集资建房是两码事，是完全不同的两种行为。他们的唯一相似之处就是都需要个人出资。两者之间的主要区别： 1）土地：（法律）个人集资建房的建造土地是政府划拨的；而（社会）个人集资建房的建造土地是通过出让竞得；
2）实施主体：（法律）个人集资建房要在政府房管局的指导下成立非赢利性组织即城镇住宅合作社来运转整个建造过程；而（社会）个人集资建房没有这规定；
3）优惠政策：（法律）个人集资建房可以享受国家的税费减免的优惠待遇；而（社会）个人集资建房不能享受；
4）资金来源：（法律）个人集资建房资金来源于：社员交纳的资金，银行低息贷款、政府和社员所在单位资助的资金，其他合法收入的资金；而（社会）个人集资建房只能是个人出资，更无法享受银行低息贷款。
5）房屋产权：（法律）个人集资合作建造好的住宅产权根据不同出资形式，有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等形式；而（社会）个人集资合作建造好的住宅归自己所有。
6）房屋流通：（法律）个人集资合作建造好的住宅不得向社会出租、出售。社员家庭不需要住宅时，须将所住住宅退给本住宅合作社。住宅合作社以重置价结合成新计算房价，按原建房时个人出资份额向社员个人退款；而（社会）个人集资合作建造好的住宅和商品房一样，可以自由流通。
通过以上分析，我们可以很明确的得出结论：如果是（法律）个人集资建房，那么建造好的住宅的价格会远远低于同期同等商品房价，换句话说，建造这样的房屋只需要房屋的建造成本。如根据目前杭州普通商品房的平均建造成本，则不会超过每平方米1000元。而（社会）个人集资建房，省下的只是开发商的销售成本、可得利润和契税。
五、社会上流行的个人集资建房的模式
从目前个人集资建房的组建模式来看，有以下几种方式：
第一种，成立公司（有限责任公司与股份有限公司）。由于集资合作建房需要的投入资金巨大（大中城市一般至少在1000万元以上），这就需用更多的集资人参与。那么，如果是成立有限责任公司，要受到股东50人的限制（隐性股东由于不受法律保护，这里暂不讨论）。如果是成立股份有限公司，那么又受到严格的控制与管理。
第二种，成立个人合伙企业。但由于个人合伙需要承担无限责任的风险，集资合作建房的人又都处于城镇中低阶层的收入水平，因此，不可能来冒这个风险。实际上无法实施。
第三种，成立社团法人。首先，我国政府对社团组织设立非常严格（硬控制与软控制），在没有获得政府或事业单位的支持下，全靠自然人发起设立一个社团组织，困难可想而知；其次，能否成立以建造房屋为目的的社团法人，在目前法律体制下，更是个大大的未知数；再次，就算审批通过，那么又如何取得立项审批、建筑规划许可、施工许可等行政许可？在建造过程中，又如何避免出现经营性行为，比如说勘察设计、工程监理、采购建筑材料、与建筑公司签订施工承包、雇佣人员等等，这些都是存在的大问题。如果成立社团法人组织只是负责筹备集资建房的前期事务，再以社团法人的名义与房地产合作开发，这实际上又成了经营性行为，是社团法人所不容许的。
第四种，与房地产公司合作。这种形式，首先就需依法成立一个法人组织，否则不可能有合作关系。因为让房地产公司与上百个集资人分别签订合作合同来运作房地产开发项目，这在实践中显然是行不通的。根据以上分析，我们基本上就排除了可以个人合伙、社团法人形式集资合作建房的可能性。因此，下面就仅就以成立公司形式的个人集资建房的实践风险予以简要分析。
六、成立有限责任公司集资合作建房的实践风险
如果集资人出资成立有限责任公司，存在的主要法律问题：
首先，由于建造房屋需要大量的资金，因此，集资人低于50人，就无法达到建造房屋的资金规模，集资人高于50人，又受到我国《公司法》的限制。那么，只能把人数按照比例分组，然后以组（第三人）的名义入资，这实际上就成了隐性投资入股，其股东的合法权益就不受公司法的保护，一旦发生纠纷，只能按照民法通则来解决。其次，隐性股东无法直接管理公司，更无法直接参与资金流向与使用决策。如果发生卷资外逃或者转移资产、挥霍公司资产等严重危害性的行为，又不能立即制止，只能假借第三人向违法人追究责任。这里，第三人的及时行使决策权和管理义务就成了至关重要的条件，而约束第三人的违法和不良行为，只能按照民法通则的相关条款来行使，即实际上就演绎成了债权债务关系。这对集资人用辛辛苦苦赚来的钱来投资建房来说，是个极大的风险。再次，由于集资人不是以股东形式参与，又不是公司的职工，因此，假如房屋真的建造完工，则其交付又成了问题。因为我国法律明确规定，只有依法取得房地产开发资质的公司才能依法公开出售没有产权证的房屋。这些集资人既然不是公司股东，也不是公司职工，那么获得房屋，只能通过转移方式获得，这就需要缴纳各种各样的税费。
这里还存在一个问题值得探讨也值得一提：在房屋竣工验收完工，可以交付使用之时，假如房产的价格又上涨了许多，那么，又如何来保证公司的决策人会按时交付房屋，而不会向社会其它人公开销售以获取巨额利润？因为对公司的决策人来说，他只需要对公司的股东负责即可，无须考虑幕后真正的集资人存在。从社会伦理道德来说，如果面对所获得的巨额利益远远超过其所需付出的代价，那么，十之八九都会选择利益。综上，我认为以成立有限责任公司来运转，对集资人来说风险太大，可省的费用又少，可操作性太小。
七、成立股份有限公司集资合作建房的实践风险 如果以成立股份有限公司来运转集资建房流程，在政策法律上没有什么障碍，但其存在的风险仍然比一般的公司要多的多。
首要问题，就是公司注册风险。
成立股份有限公司，必然要先募集至少1000万元的注册资金，上报审批，租赁场所，购买办公设备等。由于目前法律对设立股份有限公司控制的严格，因此，设立时间漫长（少则1年多则达2年以上），注册费用昂贵，审批手续繁杂。成立股份有限公司后，取得房地产开发资质、办理固定资产投资立项、建造规划许可、土地出让手续、签订施工承包合同等等一系列房地产开发项目的办理也是相当繁琐且费时间的。这就会产生一个大问题：就是如何防止在公司注册过程中集资人退出。由于集资人只是出于建造廉价的商品房而加入，因此，谁也无法保证集资人会心甘情愿等待如此久长的时间。
第二个问题，公司管理风险
公司设立后，必然需要各种专业管理人员来专心操作，所以必然需要聘请相当量的外来人员来管理公司的日常运转。如果所有的股东都不参与公司的日常管理，这简直是儿戏。如果需要股东参与公司日常管理，那么，就需要既懂公司管理的又愿意放弃目前工作的股东担任，且该股东应有全心全意参与管理的意愿。那么，这样的股东是否会有，有多少，少了什么办，多了又该如何分配名额？集资人自己参与管理，是否需要薪水？集资人为了投资建造该房，放弃目前的职业，对此如何补偿，又如何平衡发放薪水与原单位收入的不平衡等等。这些都是很现实的问题，而且一旦出现问题无法妥当解决，那么势必影响整个公司的管理。如果让集资人兼职管理，根本无法保证他的管理是否到位。
第三个问题，公司决策权行使的风险
由于每个人的出资额相等或大致相等，即每人持有的股权相等，这就必然会造成决策与管理上的巨大难度与混乱。我们知道股份有限公司的决策权取决于股东大会。一般的股份有限公司，其决策权是由持较大股份的股东来行使，且兼任董事会的董事和公司的日常执行人（总经理）。由于决策权与自己所承担的风险责任相适应（比如说如果亏损1000万，那么他由于股份所占比例大，其亏损额也就最大），这就使得权力能紧紧跟随公司的业务发展变化，权力决策也无可置疑。但如果所有的股东所持有的股份相同或大致相同，那么，由谁来代表公司决策和管理日常运转，就只能通过股东表决选举来决定。由于该代表人的股份与其它股东相同或大致相同，于是就会产生一个关键问题：由谁来保证他的决策意思与自己所承担的风险责任相适应？谁能保证他的公正合理决策选择？又谁能保证董事长、董事、监事、高级管理人员等不会利用自己在公司中地位和职权为自己谋取私利？尤其是公司的董事长，作为公司的法定代表人，他的对外合同签字是具有法律效力的。
其实，这个由集资人共同组建的股份有限公司在运转过程中存在的风险，与国有企业有些类似，都是授权与自己利益无至关重要的他人来管理公司。但如何来约束国有公司的管理人腐败和谋取私利，目前并没有良策。更何况，监管国有公司的管理运转还有大量的专业政策法律法规来制约，而集资人组建的股份有限公司只能依靠公司法的相关规定来防范，风险当然更让人深感不安。
当然，办法是有的，可以在公司章程中具体详细地拟定条款来制约。姑且不说能否穷尽规避这些风险，但关键问题是如何来实施这些条款？我我国对于反腐败的政策法律法规的规定多如牛毛，结果又什么样呢？不能真正落实到人，所有的法律法规都是废话而已。这就是下一个风险。
第四个风险，如何有效保证股东大会的决策权和监督权。
由于集资人的分布非常分散，且来自社会各阶层，又都有自己的工作单位，组建这股份有限公司无非是为了获得一个房屋，并无其它目的。那么，如何及时召开股东大会？如何能让所有集资人都可以在约定的时间内集合在指定的地方？如何表决？如何授权表决权？如何让通过的决议不让集资人产生不满情绪，如何来避免集资人思想动摇等？
集资人素质的参次不齐，每个集资人持有的股份又相同或者大致相同，更是直接影响到股东大会的决策权和监督权如何不迟滞的执行。简而言之，就是集资人如何建立相互信任、相互配合解决利益冲突问题。这决不是以区区公司章程可以解决的。就算能解决，这宏伟浩荡的章程由谁来起草，由谁来监督执行，更是个大大的问题。
第五个风险，建造房屋的土地面积获得风险。
由于集资建房人数是预先约定好的，且资金相当有限。因此，如果是100人，就只要100人或者稍微多个房屋的土地面积即可。那么，如何来保证在一定的期限内恰到好处获得这样的土地面积？大家都知道，位于市区的土地出让金，每平方米是以万元计算的，多100个平方米，就是多100万元。如果先拍卖获得土地再邀请集资人，那么拍卖获得土地的巨额土地出让金（预缴部分）由谁先来承担？是无偿承担还是有偿承担？如果集资人无法凑成数目，那么岂不是由发起人承担这巨额土地出让金的风险了？谁有能力承担？谁会愿意来承担这风险？
其次，我国对国有土地上建造房屋都有详细的控制参数，也就是说你获得土地后必须要按照这些控制参数进行房屋建造。这就使得集资人要事先完全商谈好应采取何种建造规划标准：比如说，集资建房的容积率、绿化率、住宅建筑套密度、公建配套设施等。否则，就算拿到土地，也会因为各人的标准不同而闹矛盾拖延时间。如果以股东大会通过的决议，不赞成的股东就不得不无条件服从，这显然就与集资人团结互助共同建造房屋的初衷相违背了，这对以后合作建造会造成很大的不利影响。后面有详细的分析。所以，集资人获得适当的土地本身就是个非常不确定的因素。
第六个风险，中途增资和集资人中途退出风险。根据我国《公司法》规定，发起人的股份在三年内是不能转让的。由于集资人都是发起人，那么在三年内，任何一个集资人的股份都不能转让。这里就会产生一个问题：如果在以后的建造房屋过程中，需要增加出资额，那么，如有集资人已有退出之意，他就不存在还会及时增资，这就势必会影响其它集资人的再出资。而这种可能性是很大的，比如说房价下跌，政府加大力度建造经济适用住房，其它原因导致资金短缺等等。由于集资人的特殊性，其资金链是相当脆弱的。一旦发生增资困难，那么就会直接影响到房屋的建造进度。随之而来的，就是各种各样的停工待料、合同违约、行政处分等等。房地产开发商因为资金短缺导致的困境都有可能发生。
但公司面临风险后采取措施和后果显然是不同的。房地产开发商一般都是几个人的合作，且大家目标很明确，就是投资房地产以获取投资收益，此类风险是在预期之内，出现问题，由于人少，解决沟通相对而言就简单容易的多，且由于是投资人，心理承受能力强，采取措施相对而言就会很果断。但集资建房就不同，首先大家的资金都不宽裕，再增加出资就会顾虑重重；其次，集资人都是普普通通的工薪阶层，心理承受能力差，认为既然出资了就应获得相应的房屋，一旦发生这种风险，就会很容易动摇人的情绪（相当部分的人甚至还不了解投资建房与出资购房的风险区别）；再次，集资人数又众多，出现问题，相互之间的沟通难度很大，更不要提还需要增加投入资金了。另一方面，如果自公司成立后三年内，房屋还不能竣工交付使用，那么，集资人转股就会成为一个大问题，这问题麻烦更大。这里就不再展开论述了。从目前有经验的房地产开发楼盘的进展速度来说，三年应能满足一个楼盘的开发时间。但集资人自己组建公司开发建造，由于有以上不同于房地产开发公司的风险存在，且设立股份有限公司本身就需要相当长的时间，又需要谋求适当的土地，因此，三年能完工的可能性几乎不存在。
如果集资人事先的预算资金宽裕，在一次实额出资后即无需再增资。这显然大家都高兴。但这里的假设很勉强：因为，由于房地产开发建造整个过程，相当复杂，谁也无法很准确预算需要多少的工程款项，许多需要费用都是临时增加的。这就需要集资人在第一次出资时的预算应超过实际计划资金，但这与集资人经济不宽裕会冲突。其次，根据目前我国的基础建设投资和能源、资源的供应，以及世界普遍存在的能源危机，电力、钢材、水泥等的建造房屋的主要成本上涨的可能性远远大于下跌。再次，一个楼盘从立项开工到竣工交付使用，相当部分费用是隐性支出，是事先无法预测到的。如果是募集设立，那么更是有大问题。集资人互相不认识，后购买股票的集资人可以随时转让股份，这就根本无法控制投机取巧所产生的风险。而且，募集设立，国家对此控制的很严格，审批难度非常复杂和非常大，以建造个人居住房屋为目的，十之八九国家不会允许。
第七个问题，集资建房费用与廉价控制风险
个人集资建房的最诱惑人心的就是建造后的房屋比市场出售的商品房价格要低，至少要低20%以上。果真如此？答案是否定的。根据我国法律的相关规定，办理股份有限公司的各种审批、执照、股票发行所需要费用是相当可观的；办理房地产开发项目所需要的各种审批、执照费用也是相当可观的；股份有限公司的日常管理费用也是相当不菲的。也就是说，在房屋建造项目获得正式立项动工之前，所需要非房屋直接建造费用就至少在上百万元人民币以上，这笔钱，集资人是否愿意缴纳或者说能否理解该费用支出的合理性？
以上计算还不包括隐性创业成本，因为这些隐性成本对没有实践的人士来说，是无法估算的。其实，大家都明白，我国目前各项审批制度都不是完全透明的，又由于法律规定的过于简陋，许多具体的审批手续和获准条件都是授权地方政府自定，当地政府又授权主管部门决定。这又给权力寻租提供了广泛的空间。如果把这些费用全部摊入开发成本核算中，再加上管理成本（公司运转、人员薪水）和管理风险，估计集资建房比市场价格低不了多少，甚至有可能高于市场销售价格。因为，房地产开发公司一般都是有限责任公司，公司设立和管理成本远远低于股份有限公司；其次，开发的项目一般都是连续性的，许多开发费用都是可以作为成本平均分摊每个项目中，比如说开办公司费、办公费、管理费、技术资料费、行政管理费、公共关系费、设备材料进货费等。这些费用在一个工程完工后，紧接的后面开工的项目照样可以继续使用。而集资建房需要一个项目就完全承担。这成本显然会大幅度增加。再次，由于是有经验的业内人士，隐性创业成本和公司运转操作非正常费用（比如说寻租费用）也可以省却或者说平均摊派到每个项目中，就不会显得费用过高问题。但更大问题是，如果在建造过程中遇见房产价格下跌，下跌后的房价与集资建造成本相差无几或者更低，这时候，又该如何来解决集资人的思想动摇问题？或者说，在建造过程中遇见不在预见之内的问题（施工风险、银行贷款政策性调整等）需要增加出资时，又如何来说服集资人继续出资？ 以上几个方面，都是主要的风险问题，还有其它风险这里不多说了。
七、个人集资建房的必要性
综上所述，我的观点，个人自主集资合作建房，实在是个天上的月亮，好看不中用。但这并不是说集资建房就没有理由存在了。相反，从我国国情及社会根本制度出发，人人皆有住所居住，是社会主义本质所决定的，这是不容置疑的。因此，在当前，国家已经取消公房承租和购买房改房政策的情况下，商品房价格又远远高于工薪阶层的可支配收入，经济适用住房的建造量又无法满足正常需求量，那么，另一种解决居住问题的方式就应该启动，这就是由政府牵头组织个人集资合作房屋。这即可避免盲目集资建房的风险，减轻政府财政支付负担，同时又解决了无住房阶层的需要，还可以成为间接地调控房价上涨的政策。要实施该工程，就需要政府的明确支持与参与管理。
点击咨询 