房屋拆迁补偿价如何评估

第一篇：房屋拆迁补偿价如何评估

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房屋拆迁补偿价如何评估

新的《城市房屋拆迁管理条例》提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价?拆迁人如何对被拆迁人进行补偿?这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。

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例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性(个别性)决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。

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没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知，安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期)，不是同一时点的价，这

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样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的;但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。

从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其

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次，表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降低成本费用，至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范，还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重

被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不

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考虑其性质的划分，那么，势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。

我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度)，但是，土地使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值)，也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件，确定科学的估价方法

在基准价格的确定上，应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上，应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体

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赢了网s.yingle.com 的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

 福建省国家税务局转发《国家计委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

 企业财产损失税前扣除管理办法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

  上海市国家税务局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印发《1998

年全省国税工作要点》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

 制发《集体企业总机构提取管理费税前扣除具体管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

 调整省局机关各单位挂钩和联系点制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

 外国企业向境内转让无形资产取得收入征收营业税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

 贯彻实施《契税暂行条例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

 安徽省屠宰税暂行办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

 对外承包工程项目出口退税提供专用税票有关问题的批复 http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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 印发《福建省１９９８年国税工作要点》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

 中远集团对所属公司提取1997年度总机构管理费问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

 对排污费和污染源治理贷款基金免征营业税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

 印发我国对外签订税收协定学生和实习人员条款相关法规2018最

新

一

览

表的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040922.html

 认真贯彻执行有进出口经营权的生产企业自营出口货物实行免抵退税管理办法的 http://s.yingle.com/y/fg/1040921.html

 进一步做好企业所得税汇算清缴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

 有关进出口经营权的生产企业出口货物实行免抵退税后1997年中

央

财

政

与

地

方

财

http://s.yingle.com/y/fg/1040919.html

 煤炭社会保障基金审计实施办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040918.html

 安徽省契税暂行办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040917.html

 厦门市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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 启用无锡市新版营业税普通发票的公告 http://s.yingle.com/y/fg/1040915.html

 调整1998年信息联系点的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040914.html

 广东省武江茶场收取的劳务收入征税问题的批复 http://s.yingle.com/y/fg/1040913.html

 企业所得税若干业务问题的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040912.html

 泰龙电力有限公司增值税征税问题的批复 http://s.yingle.com/y/fg/1040911.html

 转发国家税务总局关于加强涉税行政事业性收费项目发票管理的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040910.html

 中国联通公司实行汇总缴纳企业所得税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040909.html

 国有生产企业出口货物未取得法定的退税凭证税务处理问题批复的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

  福建省财政厅 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落实国务院调整进口设备税收政策有关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

 印发《进一步推进和深化涉外税收征管改革的补充意见》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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 贯彻实施＜注册税务师资格制度暂行规定＞有关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

 印发《企业所得税税源监控办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

 通报企业所得税专项检查情况的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

 深圳市国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

 福建省国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

 中国计生协接受国际计生联无偿援助物资进口税收问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

  开展对邮电部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 个人从事医疗服务活动征收个人所得税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

 印发《企业财产损失税前扣除管理办法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

 中国电子进出口安徽公司上交1997年度总机构管理费税前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

  上海市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市国家税

务局转发

《

财

政

部

http://s.yingle.com/y/fg/1040893.html

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 吉林省契税实施办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040892.html

 企业所得税检查处罚起始日期的批复的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

 煤炭内部审计机构收集

http://s.yingle.com/y/fg/1040890.html

 联通寻呼有限公司所属企业总机构管理费扣除标准的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

 中国航空油料总公司缴纳企业所得税问题的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

 做好1998年税务信息工作的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040887.html

 加强汇总纳税企业所得税管理的几点意见 http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

 中小学校财务收支审计实施办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

  北京市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

农

村

集

体

经

济

审

计

规

定

http://s.yingle.com/y/fg/1040883.html

 核定中国物资再生利用总公司所属企业1997年度总机构管理费税

前

扣

除

标

准的通

http://s.yingle.com/y/fg/1040882.html

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 国有生产企业出口货物未取得法定的退税凭证税务处理问题批复的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040881.html

 日本全日空航空公司有关税收问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

 提高纺织品出口退税率的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040879.html

 省证券公司要求所属地市营业部年终决算汇表统一缴纳企业所得税的复函 http://s.yingle.com/y/fg/1040878.html

 深圳市国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040877.html

 北京市地方税务局委托农业银行北京市分行储蓄机构代收代缴自行车车船使用税 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

 １９９８年申请接收普通高校毕业生的补充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

 财政部对政协八届全国委员会第五次会议第2569号提案的答复 http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

 北京市国有企业上交主管部门管理费税前扣除审批管理办法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

 中港总公司第二航务工程局第四工程公司上缴总机构管理费税前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040872.html

 重新明确交通运输业纳税地点的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040871.html

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 企业实行销售包干办法缴纳所得税扣除问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040870.html

 印发〈国务院公文主题词表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

 印发《企业所得税减免税管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040868.html

  财政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040867.html

核定中国新型建筑材料公司所属企业1997年度总机构管理费税前

扣

除

标

准的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040866.html

 电力部门向用户收取的供配电贴费是否征收企业所得税问题的批复 http://s.yingle.com/y/fg/1040865.html

 军队系统所属企业征收增值税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040864.html

 海洋石油若干税收政策问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040863.html

 《中国监察》《长安》《检察日报》享受宣传文化出版物增值税先征后返政策的 http://s.yingle.com/y/fg/1040862.html

 废止《上海市契税暂行条例施行细则》等１２件规章的决定 http://s.yingle.com/y/fg/1040861.html

 印发《福建省国家税务局普通发票定点印刷企业管理规定》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040860.html

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   财政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040859.html 开展对邮电部 http://s.yingle.com/y/fg/1040858.html 印发《企业所得税税前弥补亏损审核管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040857.html

 企事业单位出售存量房产均应征收土地增值税的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040856.html

  上海市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040855.html 煤炭内部审计机构审计项目计划管理的相关法规2018最新 http://s.yingle.com/y/fg/1040854.html

 印发《对外经济合作企业年度会计报表注册会计师审计暂行办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040853.html

 印发《北京市地方税务局关于实现税务检查四化目标的阶段性工作计划》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040852.html

 核定中国燃料总公司所属企业1997年度总机构管理费税前扣除标准的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040851.html

 四川省国家税务局转发《财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040850.html

 转发国家税务总局汇总纳税企业所得税若干具体问题的通知的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040849.html

 福建省国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040848.html

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 深圳市国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040847.html

 煤炭企业资产保值增值审计实施办法 http://s.yingle.com/y/fg/1040846.html

 外滩房产置换搬迁后的海运

http://s.yingle.com/y/fg/1040845.html

 金融保险企业计税工资的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040844.html

  上海市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040843.html 印发《资源税几个应税产品范围问题的解答》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040842.html

 深圳市国家税务局转发国家计委

http://s.yingle.com/y/fg/1040841.html

 上海市税务稽查工作规程

http://s.yingle.com/y/fg/1040840.html

 贵州省屠宰税征收办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040839.html

 铁道部所属单位恢复征收印花税问题的补充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040838.html

 俄罗斯赤塔航空公司有关税收问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040837.html

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 邮政通信企业缴纳企业所得税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040836.html

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第二篇：房屋拆迁补偿价应如何评估（本站推荐）

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房屋拆迁补偿价应如何评估

推荐房地产律师： 随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。新的《城市房屋拆迁管理条例》提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价?拆迁人如何对被拆迁人进行补偿?这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且

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还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性(个别性)决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑

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房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；(2)政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知，安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期)，不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

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6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其次，表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降低成本费用，至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

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2、市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料；另外房地产交易信息还很不规范，还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重

被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分，那么，势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度)，但是，土地

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使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值)，也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件，确定科学的估价方法

在基准价格的确定上，应以《房地产估价规范》为依据；在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值；在估价方法上，应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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第三篇：南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范

南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范天下房地产法律服务网

南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范

【实施日期】2003/02/20【颁布单位】 通房［2003］17 号【失效日期】

关于印发《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》的通知

市区各开发、建设、拆迁实施单位，各有关拆迁评估单位、各县(市)建设局：

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB/T50291 1999)、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发［2003］16号)规定，现将《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》印发给你们，请遵照执行。

二○○三 年 二 月二十日

南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范

第一章 总 则

一、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号以下简称拆迁《条例》）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（以下简称省《条例》）、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发［2003］16号）及其他有关规定，制定本规范。

二、本规范所称城市房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商确定的市场价。

三、本规范适用于城市房屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。

四、拆迁评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。

五、依照房地产评估的一般规律,拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。

六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。

七、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估时，应将《房屋拆迁许可证》和拆迁公告规定的拆迁时间作为同一工程项目统一的估价时点。

八、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。

第二章 拆迁评估的基本步骤和方法

一、拆迁评估的基本步骤为：

(一)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；(二)根据合法性依据进行实地勘测评估；(三)绘制、填写评估材料；(四)编制评估报告；(五)报告评估结果。

二、拆迁评估的方法

拆迁评估采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，采用同一评估方法实施评估。评估的计量单位为被拆迁房屋的建筑面积。

(一)市场比较法 1．本方法主要适用于城市规划区内国有土地和兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的住宅房屋的拆迁评估。

2．本方法的计算公式为：

城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+ 合法土地使用面积的区位补偿基价（合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿基价）。

兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿额按通政发[2003]16号文件第五章的规定评估。3．本办法修正的因素和标准为：

(1)被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《南通市市区各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》（附表2）和《南通市各类被拆迁房屋成新评定标准》（附表3）、《南通市各类被拆迁房屋成新折旧率》（附表4）对照评估。

(2)被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正。（见下表）

楼层系数（%）

层次二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼

底层00000 二层0+2+3+3+3 三层 0+4+6+8 四层-2+4+6 五层-30 六层-4

(3)被评估成套住宅房屋为多层标准住宅水、电、气配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。

(4)被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育（学校、幼儿园）、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。

（5）对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装璜、装修项目的补偿评估，按《南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢补偿标准》（附表6）单列进行评估。

4、对处于城市规划区边缘集体土地征用后被拆迁，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，经市、县规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋的迁建成本进行补偿。南通市市区被拆迁房屋迁建成本补偿价，按《南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准》（见下表）评估。

南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准

房屋结构混合结构砖木结构简易结构

等级一二三一二三一二 补偿标准元/m2***240180150

(二)路线价法

1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。

2．本方法的计算公式为：

房屋拆迁补偿额=区位价补偿额+被拆迁房屋建安价补偿额

(1)区位补偿价的确定。根据《南通市市区非住宅房屋路线（段）区类划分》（附表7）和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素（按下表“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”），对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按《南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准》(附表8)执行。

非住宅房屋临街状态调整系数计算表

被拆迁房屋临街宽度（米）被拆迁房屋进深度（米）求取的宽度与进深度系数值区位基价调整系数（%）

按实测量，测量数保留至小数点后两位按实测量，测量数保留至小数点后两位1.5以上的+20% 1.2-1.5+12% 1-1.2+7% 所计算的系数值保留至小数点后两位0.8-10 0.6-0.8-5% 0.6以下-10%

附注:求取临街面宽与进深的系数公式:被拆迁房屋临街宽度÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算，只适用于被拆迁非住宅房屋的底层房屋。

非住宅房屋楼层调整修正系数表

房屋楼层地下室一层二层三层四层五层

修正系数（%）-10%0-3%-5%-10%-15%

(2)非住宅房屋建安价评估，按《南通市各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》（附表2）结合房屋成新状况评估确定。

3．对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿

(1)对拆迁非住宅房屋实行产权调换，致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税纳税额年均值给予一次性综合补助。南通市市区具体综合补助数额参照下表确定。

南通市市区非住宅营业用房一次性综合补助表（元/m2）

年纳税额10-100101-500501-10001001-20002001-30003001-40004001以上

补助费***001000 注：①年纳税额指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值；

②前两年营业税纳税额年均值每平方米低于10元的,不享受此项补贴费用；

③前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效票据为依据。

(2)对非住宅房屋内的装璜、装修项目补偿，可参照《南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装璜项目补偿标准》（附表6）单列评估。

(三)其他补偿评估

在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木（含果树）、竹园、祖坟等，需要砍伐或迁移的，南通市市区按下表给予一次性补偿。

元/棵

树木胸围（厘米）

9.0以下9.0-2020-3030-4545-6565以上

杨、柳、梧桐、确树、楝、杨刺槐、泡桐、榆树、水杉0.401.003.5016.020.0030.00 椿、桑、榉、樟、楠、柏、桃、李、杏、石榴1.003.0010.0020.030.0040.00 梨、苹果、柿、枇杷、枣、香圆、橙、桔、广玉兰、黄杨1．006．0025.0040.065.0095.00

元/m

树种树高60厘米以下60-100100-150150以上

槿树、冬青、女贞、大叶黄杨1.002.505.0010.00 枸树等1.003.008.0015.00

注：绿篱按长度及高度分类补偿

 元/棵

名称生长期在3年以下3-5年5年以上

葡萄8.0020.0030.00

成林竹园每平方米30元；各类苗木每平方米10.00元。



南通市市区拆迁范围内坟墓迁移补贴标准

棺木坟墓单位(个)补贴金额1000元自行处理迁移

陶罐、骨灰盒坟墓单位(个)补贴金额800元自行处理迁移

第三章 附 则

一、本规范涉及的补偿、补贴标准和区位地段划分适用于南通市市区，各县(市)由其另行制定。

二、本规范与《南通市城市房屋拆迁管理办法》同时实施。

三、本规范由市房屋拆迁管理部门负责解释。

附表1：南通市市区城市旧区居民被拆迁房屋区位补偿基价

区位等级被拆迁房屋地段范围元/平方米

一类区位A A1友谊桥、和平桥、长桥、人民公园桥、文化宫桥、北濠桥围合范围以内。1600 A2A1以外，东至工农路，西至孩儿巷南（北）路、姚港路，南至青年路，北至濠北路围合的范围以内。1450 A3北片区A2以外，东至工农路，西至孩儿巷北路，南至濠北路，北至钟秀路围合的范围以内。1360 南片区A2以外，东至工农路，西至姚港路，南至虹桥路，北至青年路围合的范围以内。

A4A2、A3以外，东至五一路（规划路），西至工农路，南至虹桥东路，北至钟秀中、（东）路围合的范围以内。1340 A5A2、A3以外，东至孩儿巷南（北）路、姚港路，西至外环西路，南至虹桥西路，北至钟秀西路围合的范围以内。1320 二类区位BB1北片区A3以外，东至工农路，西至外环西、节制闸路，南至钟秀路，北至通吕运河（含节制桥）围合的范围以内。1240 南片区A3以外，东至通启路，西至虹桥、长江交叉路，南至长江路、洪江路，北至虹桥路围合的范围以内。

B2东片区A3、B1、以外，东至外环东路，西至五一路（规划路）钟秀路、工农路，南至通启路，北至通吕运河围合的范围以内。1160 西片区A4以外，东至外环西路，西至长江中路，南至虹桥、长江交叉路，北至通吕运河（含节制闸桥）围合的范围以内。

B3B1、B2以外，东、南至环海港引河（南北与东西向），西至长江岸线，北至通吕运河、长江中路、洪江路、外环东路围合的范围以内1100 三类区位CC1南片区B3以外，东、南向至长江南路、啬园路连裤子港河、普口河，西北向至海港引河（南北向与东西向）连通甲河围合的范围以内；狼山镇旧区。900 北片区B3以外，南至通吕运河，北至越江路、外环北路，东至规划路，西至长江岸线围合的范围以内。

C2南片区C1以外，东、南至裤子港河，西至长江岸线，北至长江南路、啬园路围合的范围以内750 北片区C1以外，南至越江路、外环北路，北至芦泾港河、通扬运河连自然丰产河（东西向），东至英雄河，西至长江岸线围合的范围以内。C3唐闸镇600 其它地区D1天生港地区、观音山镇地区及其C1、C2以外地区。500

附表2

南通市各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准

房屋类别房屋等级房屋主体条件房屋内部条件建安造价元/m2 门窗地面内墙屋顶设备

钢混结构高层全部或承重部分为钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板结构等)，外墙贴面砖、马赛克或水刷石、喷砂、外墙涂料，层高：1-2屋3.2-4.5米，其它层3-3.2米。门铝合金或塑钢窗，较好的钢门窗或较好的木门窗。地107胶地面、水磨石地面、釉面砖地面普通涂料。屋顶钢筋混凝土楼板或现浇平顶或坡顶吊平顶天花。水、电到户、普通卫生设施齐全。1300 多层850 砖混结构一部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙水泥抹面、水刷石、喷吵、涂料粉刷

或好的清水砖墙，内外设备齐全的单元式成套住宅，层高2.8-3.2米。铝合金或塑钢窗，较好的钢门窗或较好的木门窗。107胶地面、油漆水泥地面(底层地面架空)。普通涂料、好的石灰粉刷内墙。钢筋混凝土楼板或坡顶内吊平顶。水、电到户、普通卫生设施齐全。600 二部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙水泥抹面，涂料分刷或清水砖墙的单元式住宅。层高2.8-3米。钢门窗、木门窗或水泥预制门窗框。水泥地面(底层地面架空)普通涂料、好的石灰粉刷内墙。钢筋混凝土楼板、挂瓦板。水、电到户，普通卫生设施独用或公用。550 三部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构简单、设备基本齐全非成套住宅，层高2.8-3米。木门窗或水泥预制门窗框。水泥地面(底层地面不架空)、砖铺地面。普通涂料、石灰粉刷内墙或未粉刷的清水砖墙。水泥楼板顶或挂瓦板顶或水泥桁条、油毡芦苇反粉屋顶。水、电到户500 砖木结构一檐高2.8米以上，桁条直径20cm以上的杉园木或上等松木，七柱到底或有28cm以上的通过梁，结构正规，装修制作较好的木制屋架梁柱，前后墙、山墙为整砖厚墙，外墙水泥抹面或清水砖墙。杉木或红松制作较讲究的老式木门窗。较好的木地板、水磨石地面、架空砖地面。到顶贴壁板或较好的石灰粉刷刷白、油漆内墙。量一指本瓦，好的刨旺砖顶，木楼板天花灰板条粉刷、刷白平顶。水、电到户，有普通卫生设施。580 二檐高2.6米以上，桁条直径17至19.9cm的较好杉木或松木，五柱到底或有22cm以上的通过梁，结构一般，装修制作较好的木制屋架，部分整砖夹墙。杉木或松木制作较好的木门窗。较好砖地、水泥地面、一般的木板地。一般的刷白内墙、隔间板、部分贴壁板。量二指本瓦，浆旺砖、有一般天花或平瓦有天花。水、电到户。530 三檐高2.4cm米以上，桁条直径15至16.9cm，一般松木或杉木三柱到底或有18cm以上的通过梁，结构简单，装修一般砖木承重结构，部分整砖夹墙一般杉木或松木制作普通木门窗或水泥预制门窗框。较差的木地板或整砖地面、水泥地面。较差的刷白内墙或较差的隔墙板。量三指本瓦，旺砖或平瓦油毡屋顶。正常照明设施。480 简易结构一檐高2.2米以上，较差的杉木或杂木桁条直径13至14cm，通过梁16cm以上，水泥桁条或挂瓦板，整砖单墙或整砖空斗墙、部分碎砖夹墙。较差的杉木、杂木制作或水泥预制门窗框。一般的砖地、简易水泥地面。一般的粉刷内墙或未粉刷的清水砖墙。量三指本瓦或平瓦、水泥挂瓦板或油毡芦苇反粉屋顶。正常照明设施。420 二檐高2.2米以上，差的杉木、松木或杂木桁条、水泥桁条，结构简陋，低矮不正规的砖木结构，碎乱砖墙或单墙。普通或简易门窗。一般或较差的砖地、水泥地面。较差的粉刷内墙或未粉刷内墙。一般的本瓦、平瓦、石棉瓦等简易屋顶。正常照明设施。320

附注：老式砖木结构房屋中的假层，在房屋产权登记发证中未计算建筑面积的，评估时可根据其实际高度适当增加建筑安装工程造价系数。

附表4

南通市各类被拆迁房屋成新折旧率(%)

房屋建成年数1-10年11-20年21-30年31-40年40年以上 房屋

现在状况完

好

房

屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋完

好

房

屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋完

好

房

屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋完

好

房

屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋完

好

房

屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋

钢筋混凝土结结构100958572．595908067．***6080756555 砖混结构******57．575706050 砖木结构***2．5807567．557．***．550 简易结构90857562．580756552．5706557．547．565605040

附注：危险房屋按30%以下作价

附表3

南通市各类被拆迁房屋成新评定标准

房 屋

类 别完好房屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋

房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件

钢混

结构基础承载无不均匀沉降，承重屋架等构件垂直牢固，无倾斜、裂缝。预制件拼接处无裂纹、渗漏，混凝土块料面层平整完好，无破损。内、外墙抹面无空鼓、剥落，勾缝砂浆密实。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。水、卫、电设备完好，使用正常。基础承载稍有不均匀沉降，承重屋架等构件有轻度变形、细小裂缝。预制件拼接处稍有裂缝，间隔墙面层稍有破损，屋面防水层稍有龟裂、脱壳，地面稍有裂缝、起砂。内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零件有损坏。基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重屋加等构件局部倾斜或变形、裂缝、剥落露筋、锈蚀。预制件拼接处嵌缝料部分脱落，间隔墙面损坏，屋面局部渗漏，地面部分裂缝、空鼓、剥落。内、外墙抹面部分空鼓、裂缝、剥落。门窗部分松动，木质腐朽或钢门窗锈蚀，开关不灵，玻璃、五金部分残缺，油漆老化、翘皮。水卫设备锈蚀，部分零件损坏残缺，电线部分老化，不量照明装置有损坏。基础承载有明显滑动、压碎、折断、腐蚀等损坏，影响上部结构，承重构件、屋架明显变形、裂缝、剥落、露筋锈蚀，预制件接点严重裂缝，屋面严重渗漏，墙体严重开裂，墙面严重损坏，地面严重空鼓、脱壳、起砂。内、外墙抹面严重空鼓、裂缝、剥落，门窗榫头松动、翘裂，木质腐朽，钢门窗严重锈蚀，开关普遍不灵，玻璃、五金残缺，油漆剥落。水、卫设备锈蚀，漏水，零件损坏残缺，照明线路老化，装置残缺不齐。

砖混

结构基础承载无不均匀沉降，承重墙体平直，无倾斜、裂缝、风化、破损。预制楼板拼缝处无裂缝、渗漏，地面平整、无空鼓、裂缝、起砂。内、外墙抹面无空鼓、剥落，勾缝砂浆密实。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。水、卫、电设备完好，使用正常。基础承载稍有不均匀沉降，承重层墙体有少量细裂缝。预制楼板接处稍有裂缝，渗水，地面稍有裂缝、空鼓、起砂。内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零件有损坏。基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重墙体有部分裂缝、酥松、倾斜、风化等损坏。预制楼板拼接处裂缝、渗水，屋面局部漏雨，砖混凝土块部分破损、裂缝、脱落，地面部分空鼓、脱壳。基础承载有明显沉降，影响上部结构变形，开裂、承受墙体有严重裂缝，弓凸等损坏，预制楼板拼接处裂缝明显、渗水、砖混凝土块料严重裂缝、松动，屋面严重渗漏，地面严重空鼓、裂缝、脱壳、起砂。

砖木

结构承重梁、柱、墙、板、屋架平直牢因，无倾斜变形、腐朽蛀蚀、裂缝。瓦屋面搭接均匀，瓦头整齐，不渗漏，无碎瓦。木板地平整，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝。内、外墙面完整，无破损、剥落。门窗完整、开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。顶棚无破损、不变形、无腐朽，细木装修完整牢固，油漆完好。水、电设备完好，使用正常。承重梁、柱、墙稍有裂缝。木构件稍有变形、倾斜，个别节点稍在松动。屋面少量瓦片破损，稍有渗漏。木板地稍有磨损和稀缝，轻度颤动。内、外墙面稍有空鼓、裂缝、剥落，砖墙稍风化。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光，细木装修稍有松动、残缺。水、电、设备基本完好。承重梁、柱、墙部分裂缝、倾斜，木我件局部下垂、侧向变形，蛀蚀开裂，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀，间隔墙局部损坏，勒脚部分侵蚀剥落。屋面部分瓦片、旺砖风化、破碎、漏雨。木地板部分磨损、翘裂、松动、腐朽，局部变形下沉、有颤动。内、外墙面部分空鼓、裂缝、风化剥落，勒脚部分酥松、侵蚀剥落。门窗部分松动、翘裂、腐朽，开关不灵，油漆老化，玻璃、五金部分残缺，细木装修部蛀蚀、破裂。水管锈蚀，照明线路部分老化，少量装置承重梁、柱、墙严重倾斜、下垂、裂缝、蛀蚀，节点松动，榫头压裂或折断，铁件严重锈蚀，间隔墙、板严重裂缝，弓凸、倾斜、侵蚀剥落，屋面瓦片、旺砖风化、破碎，严重漏雨，木板地严重磨损、腐朽、变形下沉、颤动。内、外墙面严重破损、裂缝、剥落，门窗松动、翘裂、剥落、变形，开关普遍不灵，油漆剥落，玻璃、五金残缺，细木装修木质蛀蚀、腐朽、破裂。水管严重锈蚀，有滴漏，照明线路老化，装置残缺不齐。

简易

结构承重墙、柱平直，无倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔无破损。平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、损坏。内、外墙面平整，无裂缝、剥落。门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全。照归设备齐全，使用正常。承重墙、柱有少量裂缝、变形、倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔稍有破损，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，有渗漏。内、外墙稍有裂缝、风化、剥落。门窗少量变形，开关不灵，有少量残缺。照明设备基本完好，个别零件有损坏。承重墙、柱部分裂缝、倾斜、风化、腐朽，个别节点松动、开裂、变形。木、竹、芦帘、苇箔部分破损，平瓦屋面部分瓦片风化、破碎、漏雨。承重墙、柱严重变形、倾斜、风化、腐朽，节点松动，变形，构件变曲，墙体墙面较多损坏，平瓦屋面脱槽、风化、破碎、严重漏雨，木，竹、芦帘、苇箔严重破损，整个房屋倾斜变形。

附表5：南通市市区农改居与征地拆迁户被拆迁房屋区位补偿基价

区位等级被拆迁房屋地段范围元/平方米

一类区位A A1友谊桥、和平桥、长桥、人民公园桥、文化宫桥、北濠桥围合范围以内。__ A2A1以外，东至工农路，西至孩儿巷南（北）路、姚港路，南至青年路，北至濠北路围合的范围以内。1280 A3北片区A2以外，东至工农路，西至孩儿巷北路，南至濠北路，北至钟秀路围合的范围以内。1230 南片区A2以外，东至工农路，西至姚港路，南至虹桥路，北至青年路围合的范围以内。

A4A2、A3以外，东至五一路（规划路），西至工农路，南至虹桥东路，北至钟秀东路围合的范围以内。1130 A5A2、A3以外，东至孩儿巷南（北）路、姚港路，西至外环西路，南至虹桥西路，北至钟秀西路围合的范围以内。1100 二类区位BB1北片区A3、A5以外，东至工农路，西至外环西、节制闸路，南至钟秀路，北至通吕运河（含节制桥）围合的范围以内。1060 南片区A3、A5以外，东至通启路，西至虹桥路、中至各交汇点、南至长江中路、洪江路，北至虹桥路围合的范围以内。

B2东片区A4、B1、以外，东至外环东路，西至五一路（规划路）、工农路，南至通启路，北至通吕运河围合的范围以内。1040 西片区A5、B1以外，东至外环西路，西至长江中路，南至虹桥路、长江中路交汇点，北至通吕运河（含节制闸桥）围合的范围以内。

B3B1、B2以外，东、南至环海港引河（南北与东西向），西至长江岸线，北至洪江路、通吕运河、长江中路、围合的范围以内1000 三类区位CC1南片区B3以外，东、南向至长江南路、啬园路连裤子港河、普口河，西北向至海港引河（南北向与东西向）南至通甲河与普口河交汇处围合的范围以内；

狼山镇旧区。900 北片区B3以外，南至通吕运河，北至越江路、外环北路，东至外环东路，西至长江岸线围合的范围以内。

C2南片区C1以外，东、南至裤子港河，西至长江岸，北至长江南路、啬园路围合的范围以内750 北片区C1以外，南至越江路、外环北路，北至芦泾港河、通扬运河连自然丰产河（东西向），东至英雄河，西至长江岸线围合的范围以内。C3唐闸镇周边地区580 其它地区D1观音山镇500 D2C1、C3以外天生港地区及其他地区460

附表6： 南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装璜项目补偿标准

名称规格单位单价(元)附注

砖地 M25

釉面地砖 M215

同质地砖 M220

价补偿的标准减半

进口地砖 M240 大理石地面 M250 花岗岩地面 M280 塑料压花地面 M25 地面 M25 简易水泥地 M25 较好水泥地 M210 水磨石地面 M215 马赛克地面 M210 拼花木条地板 M230 复合地板国产 M250 进口 M275

企口木地板水曲柳材质架空M280 进口材质架空M2100 一般硬杂木架空M270 杉、松木架空M260 贴墙纸(国产)M28 贴墙纸(进口)M210 贴墙布 M25 喷塑墙面 M210 水泥漆墙面 M28

木质墙裙水曲柳板凹凸式M230 水曲柳板平面M225 普通三合板凹凸式M220 普通三合板平面M215

榉木三合板平面M230

铝合金门窗地弹门100系列全玻M2240前列标准为收购价补偿，按差平开门100系列全玻M2200平开窗75系列M2160 推拉窗90系列壁厚1.2mmM2140 固定窗38系列M260 沙窗 M230 塑钢门窗地弹门全玻综合M2420 全玻门全玻综合M2300 平开窗综合M2200 推拉窗综合M2180 固定窗综合M2120 电正表 8KW280动力表按现在安装标准计算

电套表 只20拆卸费

石膏吊顶 M215

三合板吊顶 M218

纸面石膏板吊顶 M216 镜面玻璃 M210

一眼灶 座80

两眼灶 座150

围墙单墙M220

围墙夹墙M240

水井0.5M直径以下M2100

水井0.5M直径以上M2300

金鱼池 M210

铝合金网 M230

铝合金栏 M250

钢管防盗栏 M240

不锈钢防盗栏 M270

防盗门 扇200

卷闸门 M2150

壁挂式空调 台100拆装费

窗式式空调 台100拆装费

立柜式空调 台200拆装费

脱排油烟机 台50拆装费

热水器 台200拆装费

吊扇 只10拆装费

纱门、纱窗粘贴式M25

纱门、纱窗框式M220

双层屋面楼板M260

双层屋面挂瓦板M240

有线电视 户 350农村（450元）

有线广播 户 50 煤气管道 户 3580 电话 部158一次性移机补偿

厕所 M230-90 粪池 担2．0

猪圈 M210建筑占地面积

鸡窝 M25建筑占地面积

搁楼 M2180净空高度170CM以上 90100CM以上，170CM以下

建筑材料 吨30自行处理

琉璃瓦 ㎡50 彩钢瓦 ㎡50 不锈钢艺扶手 ㎡100 不锈钢门 ㎡150 铁艺围墙 ㎡50 门套、窗套 ㎡20 坐便器 只80 面池 只60 浴缸 只150 墙面软包 ㎡30 水刷石 ㎡8 PVC扣板 ㎡16 铝扣板 ㎡30 简易雨蓬 ㎡10 玻璃钢雨蓬 ㎡15 彩钢雨蓬 ㎡25 豪华型吊灯 套50 豪华型吸顶灯 盏30 豪华型壁灯 盏20 筒灯、射灯 盏5 水表（正）只50（套表）按50%计算

外墙面砖（平）㎡15 外墙面砖（凹凸）㎡20 凹凸三合板吊顶 ㎡20 公用电话 部208 镜面装饰玻璃 ㎡10 换气扇 台10拆卸费

太阳能热水器 台200拆卸费

霓红灯广告牌 组150一组或一只变压器

喷绘广告牌 ㎡60单面 80双面

附表7：南通市市区非住宅房屋路线(段)区类划分

区 类范 围

一类甲级南大街(钟楼至长桥)、人民路孩儿巷至小石桥

乙级南大街(长桥至青年路)、人民西路(孩儿巷至市罐头厂大门)、环城南路、环城西路(文化宫桥至市地税局大门)、环城东路(人民公园桥至建设路口)、建设路(人民路至北濠桥路口)、濠南路(文化宫桥至怡桥)、桃坞路、跃龙路(人民路至青年路)、健康路、西寺路、姚港路(任港路口至青年路)、万象新路、河东街、孩儿巷南路、孩儿巷北路(人民路至人防宾馆)、濠西路(人民路至万象新路口)、濠东路(人民路至濠南路)、北濠桥路(建设路口至北濠桥)、青年路（工农路至姚港路）。

二类甲级青年西路（姚港路至外环西路）、工农路(通吕运河2号桥至南川河桥)、外环西路(青年路至越江路口)、城山路(濠南路至虹桥路)、濠东路(人民路至濠北路)、北濠桥路(北濠桥至钟秀路)、濠北路(工农路至濠西路)、起凤街、新桥路、任港路(孩儿巷南路至外环西路)、孩儿巷北路(人防宾馆以北)、人民东路(小石桥转盘至五一路)、教育路(工农路至南通职大门口)、环城东路(建设路口至环城北路)、环城西路(市地税局门口至环城北路)、濠西路(万象新路口至外环北路)、启秀路、朱家园路(西被闸至铁星桥)、莘园路(桃坞路至青年路)、建设路(北濠桥路口至环城东路)、新建路(姚港路至河运学校大门)、城山路(狼山镇段)。

乙级青年东路（外环东路至工农路）、外环北路（越江路口至南憩亭大桥西首）、人民西路(市罐头厂大门至南通港)、钟秀路(濠西路转盘至公交公司汽修厂)、环城北路、段家坝路(青年路至虹桥路)、学田新村入口支路、东昇花园、城港新村入口支路、易家桥新村北入口支路、跃龙路(青年路至虹桥路)、唐闸南市街(1路公交车起点站至唐闸房管所楼房)。

三类唐闸镇南市街以外镇区的主要街道两侧、天生港镇主要街道两侧、外环北路(通沙汽渡至越江路口)、教育路(南通职大门口至南通师院)、钟秀路(公交公司汽修厂至外环东路)、外环东路、人民东路（五一路至外环东路）、城山路(虹桥路至解放坝)、工农南路(南川河桥以南)、虹桥路、姚港路(青年路至疏港路)、跃龙南路(虹桥路至狼山港务公司)、任港路(外环西路以西)、中远路、观音山镇主干道两侧、崇川区开发区主要道路两侧、港闸开发区主要道路两侧(含芦泾段)、虹桥新村(含东、西村)、城南新村、城港新村、光明新村(含东、西村)、城北新村、学田新村(含南村、中南苑)、新桥新村(含北村)；北阁新村(含北街、北园)、郭里园新村、新建路新村、南园新村(含银花苑)、易家桥新村、南川园新村、德民花苑(含板桥新村)、洪江路、陆洪闸、唐闸公园新村、曙光新村

附注：

1.非住宅拆迁区类等级划分，凡以路为界限的，对路两侧营业用房按较高等级区类的区位补偿指导价计算。

2.对本表未列入的地段可比照相邻地段区类等级确定。

附表8：南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价

房屋用途区位等级类别指导价标准附注

商业铺面房屋一类甲级40001、两面临街的，以区位等级级别高的临街面路段区位补偿指导价确定。乙级3050 二类甲级2800 乙级2500 三类区位1850 生产仓储办公室等一类甲级2200 乙级1708 二类甲级1550 乙级1400 三类区位1100

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第四篇：如何对房屋拆迁补偿价格评估

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如何对房屋拆迁补偿价格评估

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

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房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、法律咨询s.yingle.com

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完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起

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什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重

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被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法

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在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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 夫妻离婚孩子的抚养费起纠纷

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第五篇：拆迁补偿评估

近年来，由于评估机构出具的加油站拆迁补偿评估结论差距过大，导致当事人之间纠纷事件日益增多。例如，辽宁省西丰县沈丰加油站，第一次评估价364万元，第二次评估价22万元，两次评估价相差342万元。评估结论存在争议，固然有评估技术的原因，但主要是因为相关政策与规则不明确，导致当事人之间对拆迁补偿标准的理解不同。因此，正确把握加油站拆迁补偿标准，对于保护类似特殊类型房屋拆迁当事人的合法利益，具有重要的意义。

一、加油站拆迁补偿的范围

一般的营业用房拆迁之后其营业手续可移地继续使用，经营者直接到工商管理部门办理变更登记即可，补偿标准一般不存在争议。而加油站是特许经营企业，其特许经营权的获得与其房屋的地理位置有着决定性的关系，拆迁后其营业手续能够移地继续使用的可能性很小，如果按照与一般营业用房同等的补偿标准进行补偿，难免会产生争议。

1.迁建加油站一般要按照新建站的审批程序和条件办理。如《吉林省加油站行业至2010年发展规划》中关于新建、迁建加油站的审批程序中规定“迁建加油站视同新建站，其审批程序依照新建站程序办理”。“对因城市建设规划改造而废弃的加油站和中止经营一年以上的加油站，收回《成品油零售经营批准证书》，并由工商部门吊销营业执照。对有长期规划证而被规划掉的加油站，可由中油或中石化两家公司控股，按照规划另行建设。原《成品油零售经营许可证》同时废止，由控股方重新申办”。

2.由于道路的改造升级，会面临加油站站点设置减少而不能获得重新批准。加油站拆迁后重建的难度很大。在拆迁时被拆迁人很难判断是否能获得迁建的批准，实践中多数加油站房屋的拆迁会导致该加油站废业。按照原来的补偿内容（房地产价值+无法恢复的设备和设施补偿金额+搬迁、拆除、安装等费用+停产停业损失）已经不足以补偿被拆迁人由于房屋拆迁而遭受的损失。这就是产生上述纠纷的主要原因。由于各评估机构确定的拆迁补偿范围不一致，考虑企业价值损失的评估值就高，按原有模式只评估房地产价值的评估值就低。笔者认为，在采用货币安置的条件下，加油站拆迁补偿范围就应该是加油站企业价值，具体补偿金额是：拆迁补偿金额=加油站企业价值-成品油存货价值-划拨土地出让金。因加油站资产是一类特殊的资产，目前国家及各省的法律法规及拆迁补偿文件中都没有对其做出明确规定。因此，评估人员接到加油站拆迁评估业务的时候，首先要明确拆迁补偿的范围。委托评估的拆迁补偿范围由拆迁人确定，一般来说有如下情况：（1）包括特许经营权在内的企业价值（2）评估房地产及无法恢复的设备和设施等价值。第一种拆迁补偿范围是在进行货币补偿时的正常范围，评估人员只需选择适当的评估方法、适宜的技术路线、合理的评估参数进行客观公正的评估即可。第二种情况，实际上只是货币补偿时应补偿范围的一部分，评估人员一定要在评估报告中进行披露，强调评估范围及该范围仅是拆迁补偿的一部分，以免使用者误解。

二、加油站拆迁补偿评估方法的选择

企业价值评估基本方法有三种，即市场法、成本法、和收益法。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的方法。成本法也叫资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的方法。加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。虽然加油站的经营是按照授权企业规定的统一的模式进行的，且从目前国内来看，主要是两大授权商即中国石油天然气集团公司和中国石油化工集团公司，但由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站企业价值评估不适宜采用市场法。成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值是不适宜的；另一方面特许权人不允许经营权人私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易的案例，故也无法采用市场法。拆迁评估虽然是资产（企业）终止（废业）使用，但在我国拆迁法规中是假设其能够继续使用（经营）条件下的资产（企业）价值。在这一假设前提下，我们采用收益法对加油站企业价值进行评估。收益法的基本公式为：

三、基于收益法的加油站拆迁补偿评估思路 根据收益法的基本公式进行加油站拆迁评估，就是要客观地确定被评估加油站的剩余经营年限、各年的净利润、净资产收益率等参数。笔者根据多年的实践经验，摸索总结出一套收益法的技术路线。

（一）确定加油站剩余经营年限加油站剩余经营年限，一般是加油站《成品油零售经营许可证》所载终止年限与估价时点的时间差。这里考虑到房屋拆迁的特殊性，应考虑房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考虑续期因素，按房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则计算剩余经营年限。

（二）预测各年净利润首先，应当从委托方或相关当事方获取被评估加油站过去（至少三年）的历史收益资料及未来收益的预测资料（五年，如果经营期短于五年，就是经营期内）。其次，分析被评估加油站经营状况、历史业绩、发展前景和加油站行业相关经济要素及发展前景，收集被评估加油站所涉及交易、收入、支出等业务合法性和未来预测可靠性的证据，充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响。再次，对被评估加油站收益预测进行分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。———营业收入的预测。营业收入的预测可采用趋势分析法。评估人员应根据被评估加油站历史销售资料及未来预测资料，分析该加油站营业收入的历史发展情况和未来趋势，同时结合同行业其他企业的历史销售情况及发展趋势进行对比分析，对该加油站未来营业收入的发展趋势做出合理判断，确定营业收入的预测值。———成本费用的预测。成本预测主要包括：营业成本、主营业务税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用。成本费用预测可采用营业收入百分比法。即确定各项成本费用占营业收入的比值，根据未来各年营业收入的预测值，确定成本费用的预测值。———其他业务利润及营业外收支情况分析和预测。根据被评估加油站提供的历年会计报表，如果历年没有其他业务利润，在未来收益值中将该项按零值计算；如果发生额很小也可忽略不计；如果发生额较大，也可采用营业收入百分比法进行预测。营业外收支一般来说发生额较小，可根据被评估加油站提供的历史资料，分析确定一定的数额，并假设在剩余经营期内每年保持不变。根据以上分析，确定预测期各年净利润，公式为：Et=利润总额-所得税=营业收入-营业成本-主营业务税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+其他业务利润+营业外收入-营业外支出-所得税最后，评估人员应关注，剩余经营年限短于与地上房屋建筑物及土地使用权的剩余使用年限时，相关终值的计算。剩余经营年限是采用房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则确定的。在划拨土地使用权条件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特许经营权熟短来设定。在特许经营权的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限时，按房屋的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的特许经营加盟费的摊余价值进行折现；二者同时到期，只考虑各年净利润的折现；在特许经营权的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限时，按特许经营权的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的房屋建筑物价值进行折现。

（三）确定折现率

与净利润口径对应的折现率为净资产收益率。评估人员应考虑多个因素，合理确定折现率。（1）考虑被评估加油站的历史收益水平，即通过历史资料计算分析其历史净资产收益 率水平。（2）搜集同行业其他企业净资产收益率的资料。（3）采用以下公式：资产报酬率=无风险收益率+行业风险收益率+企业特定风险收益率。其中，无风险收益率可采用同期或近期发行的长期国债利率，行业风险收益率可查阅相关行业统计资料。企业特定风险主要来自企业外部和内部两个方面，外部风险来自于企业所处具体经济地理位置、市场环境、自然与意外等；内部风险主要来自经营风险和财务风险。由于加油站的特许经营其经营风险一般很小，财务风险的判断要结合被评估加油站历年借款情况。最后结合上述三种情况，综合确定折现率。

（四）计算企业价值

将以上步骤计算的各项参数代入公式P= + 中，计算P值。

（五）确定评估结论

根据加油站企业价值确定拆迁补偿金额时要考虑两个问题：一是成品油库存；二是土地使用权的性质。由于加油站经营产品的特殊性，库存成品油必须是由加油站自行处理的一项内容。因此，在评估时库存成品油（包括在加油机、管线及储油罐内的）的价值要从企业价值评估结论中扣除，扣除的金额应该是：库存成品油价值=库存成品油数量×成品油销售单价用收益法计算的企业价值中所含土地价值是全地价（即出让价），如果被评估加油站的土地使用权是划拨地，应考虑在企业价值中扣除企业价值计算期限内土地使用权出让金。评估结论：

拆迁补偿金额=加油站企业价值-库存成品油价值-划拨土地出让金

（六）完成拆迁评估报告

拆迁评估报告是对全部拆迁评估工作的总结，注意应披露以下重要事项：（1）评估对象和评估范围、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制；（2）影响评估分析、判断和结论的评估假设和限定条件，并就其对评估结论的影响进行必要说明；（3）披露相关财务分析、调整情况；（4）其他需要披露的事项。