集资建房政策

第一篇：集资建房政策

集资房

百科名片

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。目录

简介

纳入范畴

如何购买集资房

谨慎购买

办房产证

商品房和集资房的区别

简介

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

纳入范畴

2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。《办法》集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。《办法》未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途、销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，将受到处罚。

如何购买集资房

集资房的建设是需要报建的，且由一家到两家地产开发公司负责，通过当地政府批准，在一系列的专业设计公司设计、规划之下而进行的，集资房的开发是在同一片

区内大规模、大面积地进行。据业内人士的不完全统计，集资房90％的业主用于自住，投资出租等其他用途占约10％。按照房价的承受力分析，集资房最适用于消费金字塔最底层的工薪阶层，一般月收入为2000元左右的人购买集资房的人较多。漂泊不定的工作环境，不稳定的经济收入，使他们拥有了强烈的安家冲动，于是在自己可以承受的经济范围内，在关外拥有一个自我的天空，每日享受关外清新的空气，轻松购房，的确是一桩美事。从某种意义上讲，购买集资房或许是把有限资金发挥效用的最佳渠道。购房者也必须注意到，目前房地产市场对集资房的总体看法是合理不合法。所谓合理就是存在的合理性，集资房的存在，是房地产市场发展过程中的中间产物，是不可争辩的事实。但从某种意义上讲，说它不合法，是因为把集资房与商品房相比，集资房没有像商品房所拥有的房产证。但是，房产证是商品房所特有的东西，集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集资房是以集体名义的房产，单个户主没有房产证也在情理之中。买房毕竟是件大事，为了谨慎起见，在集资房的购买过程中还应注意以下几点：

1.别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。

2.为了避免不应有的损失，看市政规划，向开发商询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。

3.要找专业开发商了解集资房开发商的的背景十分重要，这是让自己的各方面权利得到最大限度的保障的重要关键。

谨慎购买

集资房，原是有关单位在资金困难的情况下，利用自身闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金，共同解决生产、生活用房而出现的。由于集资房与商品房之间的巨大价格差异，一些单位和个人便擅自扩大集资范围和建房规模，甚至公然借机谋取暴利，或采取欺骗手段，损害出资人利益，导致纠纷时有发生。兴建集资房的土地来源主要有：企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地；集体经济组织的非农用地；农村私人宅基地；国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性用地。

兴建集资房的单位或个人通常打着“合作建房的”的招牌，却不能提供国土部门批复的合作建房合同，更不能出示预售许可证。与出资方签定的合同不是国土部门规定的文本，也不能办理公证手续。其承诺的50年或永久使用权以及共有房产证，实际上只属于土地方，不可能转移到出资方名下。出资方权益并无法律保障。

业内人士指出，除了产权没有保证外，由于集资建房的若干特性，决定了出资人还要承担下述风险：集资建房能否顺利完成，首先取决于资金的筹措情况。如果资金不能准确、及时地到位，工程进度便没有保障，工程进度延缓更加剧了资金筹措的困难。这样的恶性循环必然导致资金一去无归、工程遥遥无期的结局。而且，由于某些集资建房单位的暴利动机，选择施工队时只能是降低标准、拼命压价，甚至迫其带资建设，施工企业要生存，必然偷工减料，建筑质量难以保证。

集资房通常较难形成规模，大多是一栋或二三栋楼，由于规模小，客观上造成管理配套难的问题。即使集资者有意完善，结果往往仍是力不从心。水、电、煤气管道的接驳，公共设备的维修等等，都需要相当的资金支持，即使是简单的清洁卫生、安全保卫，也离不开资金，更不用提社区文化建设和其它体育设施配套、正规的物业管理等，这些都是集资者始料不及的，也是开发商不会考虑的。购买住房，是人生一项重大的投资，许多消费者主要是由于资金问题购买了集资房，但即使是集资房也是一笔不小的投资，动辄数万。集资房经常不能按期交货已属正常，最令人烦恼的是货不对板，而又投诉无门，由于集资房没有完备的法律手续，不能受到法律的有效保护。

办房产证

集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的

价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。

商品房和集资房的区别

一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。

“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。

集资房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。

首先，一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。

集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。

其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证 》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式;

集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。

所以，一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。[1]

第二篇：集资建房政策

新华网北京４月１８日电（记者陈芳、邓华宁、郭久辉）以取消福利分房为标志的房改已进行９年，而时下，一些地区的党政机关、大企业集团，却不断推出多样化的住房实物福利分配。委托代建、定向开发、团购商品房„„一股愈演愈烈的集资建房热开始蔓延全国。

单位集资建房究竟是为职工住房解困，还是钻政策空子，套取国有资源为小团体和个人牟利？各种议论也随之而起。[单位自建房备受质疑 究竟是良药还是开倒车？] 保留集资建房政策旨在“济困”

“如果没有集资建房，很多困难企业的职工恐怕一辈子都住不上自己的房子。” １９９８年国家宣布停止福利分房后，住房货币化、产业化成为房改的基本方向。针对一些实际困难，集资建房的“优惠”政策仍得以保留，但对于其单位性质、建设标准等进行严格界定：住房困难户较多的工矿区和困难企业，经批准，可以在符合土地利用总体规划等前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。对象限定在单位无房户和住房困难家庭。

集资建房究竟是什么性质？２００３年国务院下发的关于促进房地产市场持续健康发展的通知规定，集资建房是经济适用房建设的组成部分，建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用房的有关规定执行。任何单位不得以此名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

然而，随着城市土地资源日益稀缺，市场房价越来越高，集资建房由当初解决困难职工的住房问题逐渐变了味。不少有地的特权单位开始加入到集资建房的大军中。２００６年８月，建设部、监察部和国土资源部联合下发通知，严禁党政机关以任何名义、任何方式搞集资建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。记者调查发现，现实中部分单位打着集资建房名义，变相搞住房实物福利分配的现象越来越突出，社会质疑声也越来越强烈。一方面是一些地方党政机关违背禁令集资建房，且规模不断扩大，有的甚至占到当地经济适用房建设总量的三分之一；另一方面，政策允许集资建房的一些企业违规超标建房，住房面积和档次不断提高，分配中向领导干部倾斜等问题突出。政策之间的“缝隙”被人为撕大。

违规集资建房禁而不止

在北京一家印刷厂工作的张华认为，这样的集资建房很容易造成新的社会不公：“集资建房对困难职工而言，就是‘解困房’，但现在感觉都是有权有钱的单位在建，这难道不是福利分房的回潮吗？”

据记者调查，近年来，各地违规集资建房的势头有愈演愈烈的趋势：

中部某省政府事务管理局，在当地老百姓眼中俨然成了实力雄厚的地产开发商。通过政府划拨土地，近年来共开发了上百万平方米的住宅，每套住房建筑面积基本都在１３０平方米以上，绝大多数楼盘都在市区最好地段，而售价则比同地段商品房低三分之一。得到这种“经济适用房”的，主要是省直机关公务员及异地调动工作的领导干部。

安徽省房管部门的一名干部向记者坦言，在他所在的家乡，与房地产相关的规划、建设、税务、银行等部门几乎都通过不同形式建了集资房。而有的垄断集团自房改以来，已经是第二三轮建房了。

江苏省电力系统的一家公司，通过集资建房的形式，为企业职工修建了一片双层连排别墅。有的面积达到２００平方米左右，并配有车库。变相的“福利分房”

记者调查发现，大多数集资房的价格通常比当地商品房价格低四分之一到三分之一，有的只象征性地交几万元钱。

集资房为何这般便宜？究其原因还在于权力介入市场后，降低了集资房的成本。仅从土地获取上就可见一斑：有的集资房用地是无偿划拨，有的是违规占用行政用地，有的则是由规划建设部门“特批”。

“一般的单位和企业要建经济适用房在审批立项阶段就会受阻，但权力机关和垄断集团就不一样，这类单位的领导也许打个招呼或稍做‘沟通’，就能拿到许可证。”北京城建集团一位项目负责人说。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，单位集资建房必须遵循经济适用住房的管理办法，即购买人群以及住宅的套型都要符合经济适用住房的标准要求。

“集资房的标准每套一般应严格控制在６０平方米至８０平方米。”北京市建设系统的一名干部告诉记者：“但现在一些单位却越建越大，装修越来越豪华，有的厅级干部的住房面积已经达到了１８０平方米。有的单位集资建房时，领导干部与一般群众的住宅分区建设，标准相差悬殊，实际上是新形式的福利腐败。”

市场化外衣下的“双轨制”

如今，炙手可热的土地招标拍卖在有的地区大受冷落。ＳＯＨＯ中国市场部负责人说，现在一些开发商持观望状态，不敢再轻易投资。因为有权有钱的单位建集资房，均以大大低于市场的价格卖给单位职工，这种准市场的消费行为，使按市场规则搞建设的开发商感到不公平，也违背了房改的初衷，不利于住房商品化、市场化目标的实现。

专业人士对大量集资房的出现更是忧心忡忡。中国社科院的一位专家指出，目前住房市场存在很大不公平，相当多的权力机关享受着优惠的集资房，最具购买能力的垄断集团购买的也往往是最便宜的政策房。

他说，如果放任集资建房遍地开花，随着房地产价格的持续上涨，住房供应体系的“商品房——经济适用房——廉租房”三支柱设计将很难建立，今后消费者可能会走向两个极端：强势者享受“准福利分房”，弱势者被逼购买高价商品房。

“长三角”某市一名城建干部表示，落实国家政策严禁的党政机关集资建房难度很大，“许多权力部门参与其中，既无法调查，也无法禁止。不久前我们接到群众举报，说是组织部门正在集资建房，当房管部门要调查此事时，上面就有领导来打招呼说情，最后不了了之。”

北京师范大学教授董藩认为：目前一些单位集资建房带有严重的权力色彩，显然背离了住房制度改革的方向，是新的分配不公和变相瓜分公共资源和国有资产。

专家认为，我国虽然于２００３年实行了土地“招拍挂”制度，但依然有大量的工业用地和基础设施用地是通过非市场化方式划拨或转让的，单位自建住宅用地正属于这一范畴。这就导致土地市场没有形成有效的价格与供给机制。一些单位集资建房借助特权之手，强化了部门利益，损害了社会公平，很容易滋生腐败。

广州市国土房管局有关人士回应称，明确在单位自建房分配过程不规范的各责任方，骗购单位自建房的个人，要按照购房时该地段的官方公布均价、按照朝向、楼层等进行细化的补差价，并给予行政处分。

单位自建房疑似福利分房“复辟”

鼓励单位自建房，表面上会解决一些人的住房问题，但在更多单位的摩拳擦掌声中，必然是公权与房产开发关系的越发混乱，越发纠缠不清。鼓励单位自建房，具有病急乱投医、逆社会发展潮流而动的嫌疑，很可能会成为一个饮鸩止渴、开历史倒车的昏招。

政府想把身上包袱卸掉? “单位自建房”应谨慎而行

房地产问题毫不意外地成了正在举行的广州市“两会”上的最热门话题。“广州市允许单位利用历史用地自行建房，主要是出于完善住房保障体系的考虑。”国土房管局局长简文豪接受记者采访时作出表示。据介绍，政策实施需符合三个前置条件。

变相福利分房暗流涌动 两部委联手强推“差价缴个税”

以取消福利分房为标志的房改已进行8年，但单位自建房并低价出售给内部职工的现象一直存在。

单位自建房引争议 市场化方向应坚持 今年广州“两会”期间，市长张广宁透露，广州有地有钱的单位在符合城市建设规划和土地使用规划的前提下，可以自行建房解决单位内职工的住房问题。在全国“两会”期间，张广宁市长对这一政策进行了较为详细的阐释，称其要旨是为了解决企业内中低收入职工的住房困难，并平抑过高的房价

全国人大代表、北京市建筑设计研究院顾问总建筑师李铭陶在今年全国人代会上提交建议称，应允许单位自建房。在他看来，住房市场化是对的，但前提是房价较低，现在房价已经不是在理性地涨，货币政策对房价已达不到推动作用。因此应允许单位自建房，从多渠道缓解房价高的问题。

在房市中牟利了巨额暴利的既得利益者披上公平的外衣，俨然成了弱势群体的代言人，真是太有才了。对单位自建房的好坏暂且不提，如果严格限制单位自建房将会导致什么结局呢？

第三篇：单位集资建房政策

单位集资建房政策

单位集资建房：根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

*《经济适用住房管理办法》的通知

由

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中国人民银行

国家税务总局

联合颁发

建设部 发展改革委 监察部

财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 关于印发《经济适用住房管理办法》的通知

建住房[2007]258号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），经国务院同意，现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部 中华人民共和国财政部 中华人民共和国国土资源部

中国人民银行

国家税务总局

二○○七年十一月十九日

经济适用住房管理办法

第一章 总 则

第一条 为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

第四条 发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

第五条 国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第六条 市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章 优惠和支持政策

第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第三章 建设管理 第十三条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第十四条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

第十五条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

第十六条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

第十七条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十八条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十九条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章 价格管理

第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十三条 价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

第五章 准入和退出管理

第二十四条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

（一）具有当地城镇户口；

（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第二十六条 经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第二十七条 经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

第二十八条 符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第二十九条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第六章 单位集资合作建房

第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第三十七条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第三十八条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第七章 监督管理

第四十一条 市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

第四十二条 市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

（一）擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。

（二）擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

第四十四条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十五条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第八章 附 则

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法，可以制定具体实施办法。

第四十七条 本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。

第四十八条 本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。

第四十九条 建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）同时废止。

第四篇：集资建房政策解读

集资建房政策解读

集资建房是职工享受房改政策的重要形式之一，凡参加单位集资建房即享受了房改政策。什么是集资建房？

答：集资建房是指，利用单位自有土地，按照职工自愿的原则，由职工与单位签订集资建房协议合同，享受国家经济适用住房建设的各项税费优惠政策，按照建房成本价格向职工出售的政策性住房。

2、单位集资建房购买对象有哪些？

答：单位集资建房购买对象是单位内无房户、危房户、住房困难户（人均住房面积在15平方米以下）以及参加房改优惠购房但住房面积未达标的职工家庭。

3、享受房改优惠售房和集资建房政策有哪些具体规定？

答：《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。”

4、哪些情况属于重复享受房改政策？

答：《批转自治区建设厅监察厅关于进一步做好全区清理和纠正干部职工住房工作意见的通知》（新政发〔2006〕26号）规定： “凡参加单位公房优惠出售、集资合作建房以及享受解危解困工程住房、经济适用住房（安居工程）以及租住单位公房等均属享受了房改优惠政策。对于已享受房改优惠售房政策，又参加单位或机关事务管理部门集资建房的，属于重复享受房改政策。”

自治区纪委《关于清理纠正干部住房有关政策问题的答复》（新纪办〔2004〕5号）规定：“单身职工双方在婚前分别按房改政策参加房改购房的，结婚后应按照国发〔1994〕43号文件精神清退一套住房；

夫妻双方参加房改购房后离异的，其已经享受了国家房改优惠购房政策，不应再重复享受房改优惠政策；

丧偶职工重新组成家庭的（含单方丧偶），双方在婚前分别购买的房改房不列入重复享受房改政策范围；

军队转业干部在部队领取了住房补贴的，到地方单位又享受房改政策住房（包括享受福利租金、单位集资建房、单位优惠售房）属于重复享受房改政策。已将部队领取的住房补贴交单位住房资金专户的除外；

军队转业干部配偶已在地方享受了房改政策购房，军队干部又在部队享受福利租金的住房或退役时领取住房补贴的，均属于重复享受房改政策；

通过单位在土地、材料、资金等方面资助自建住房，又享受房改政策住房的，属于重复享受房改政策。”

5、集资建房的住房建设面积控制标准是多少？

答：自治区建设厅、发改委、监察厅《关于进一步规范全区单位集资建房工作的通知》（新建房〔2006〕5号）规定：“一般干部职工75平方米，科级干部85平方米，县（处）级干部100平方米，地（厅）级干部130平方米。”

6、规范清理集资建房的范围是什么？

答：按照自治区人民政府《转发自治区监察厅建设厅国土资源厅关于规范清理单位集资建房工作方案的通知》（新政发〔2008〕114号）文件规定，具体为：

（1）已参加房改优惠购房，又参加本单位或其他单位（包括政府统一组织）的集资建房，重复享受房改政策的；

（2）已将房改房或集资建房交易转让，又参加集资建房，重复享受房改政策的；

（3）原房改房拆迁，已领取拆迁补偿费或拆迁安置，又参加集资建房，重复享受房改政策的(不包括将拆迁补偿费增值部分上缴单位，又参加集资建房的情况)；

（4）在原单位参加房改或集资建房，又在异地参加房改或集资建房，重复享受房改政策的；

（5）夫妻双方参加房改后离异，无房一方又参加集资建房，重复享受房改政策的；

（6）以集资建房名义变相从事房地产开发的；

（7）以委托代建、联建等方式集资建房，变相降低集资建房价格的；（8）将单位集资建房变相转为商品房，以规避政策审查和相关税费的；

（9）单位在建设办公、住房等综合楼过程中，把部分成本摊入办公楼，降低住房价格的；（10）军队转业干部已领取住房补贴，本人或配偶又在地方参加集资建房的。

7、规范清理集资建房的方式有哪些？

答：按照自治区人民政府《转发自治区监察厅建设厅国土资源厅关于规范清理单位集资建房工作方案的通知》（新政发〔2008〕114号）文件规定，具体为：

（1）重复享受房改房政策的，按照自治区人民政府《批转自治区建设厅监察厅关于进一步做好全区清理和纠正干部职工住房工作意见的通知》（新政发〔2006〕26号）文件规定执行，即2006年3月11日之前已批准立项的单位集资建房，凡已参加房改购房又参加集资建房的（含参加房改购房和集资建房分别在两地的），在此次规范清理中，要退出原购住房，或将集资建房按竣工当年同地段社会开发的经济适用房平均价格补足差价。其中，对集资建房中超出住房建筑面积控制标准的部分按照竣工当年同地段相同结构普通商品房价格补足差价。2006年3月11日之后仍然继续集资建房的，要退出房改房，对退房确有困难的，可将集资建房按照当年竣工同地段普通商品房价格补足差价。

涉及按经济适用住房和普通商品房补足差价的具体价格标准，由当地建设（房改）部门会同发改部门选择资质等级高、综合实力强、社会信用好的房地产评估机构进行评估后统一确定。

（2）变相从事房地产开发的集资建房项目，主要是指借单位集资建房名义，将集资建房按商品房价格或高于集资建房价格对外出售的，应将高于集资建房价格的部分全额上缴财政专户。隐瞒不报、查而不纠的，一经发现，除按规定没收非法所得外，还要追究单位主要领导和相关责任人的责任。

（3）以委托代建、联建等方式集资建房，变相降低集资建房价格的，要按照建设成本价由购房者个人予以补足。对个别领导干部和相关人员从中谋取个人私利的，要按照领导干部廉洁自律有关规定予以处理。

（4）将单位集资建房变相转为商品房性质，主要是指单位为规避建设（房改）部门审核和相关税费，以集资建房的形式建房，再由开发商为其办理商品房房屋权属证书。在此次规范清理中，要认真自查自纠，按照竣工当年相同地段、相同结构商品房价格由购房者个人补足差价。隐瞒不报，从严查处。

（5）在单位综合楼建设中，把成本摊入办公楼，以降低住房价格的，应选择有资质的审价部门进行审查，提出处理意见。其中：未参加房改的，按照建设本价补足差价款；已参加房改的，按照重复享受房改政策的规定执行。

（6）军队转业干部已领取住房补贴，本人或配偶又在地方参加集资建房的，按照房改政策规定，将在部队领取的住房补贴交单位住房资金专户，或按照重复享受房改房政策的相关规定执行。

8、清理纠正违规集资建房工作程序有哪些？

答：（1）各单位组织每个干部职工填写《表一》，并将职工住房填报情况进行公示后，由职工单位领导签署意见。这里要求每个职工都得填写，包括离退休职工，而调出的职工在调入单位填报。同时要求各单位应将调出的干部职工住房状况，主动发函告知调入单位。（2）各单位将《表一》及相关资料统一报属地房改办进行审核，房改办主要是根据职工住房档案记载情况，对职工是否已购买过房改政策住房情况进行审核。审核结束后由房改办签署审核意见，并依据规定对重复享受房改政策的职工办理退房手续或按规定补交住房差价款手续。

（3）各单位对按规定需要补交住房的差价款的在房改办办理核算手续，确定住房补交金额。由单位向职工统一收取后上交各级财政部门的清理集资建房专户。

（4）单位完成职工住房审核及补缴手续后，根据本单位摸底调查的情况填写《行政事业单位集资建房情况汇总表》《表二》的内容，签署清退结果，加盖公章，一并将《表一》、《表二》及个人补交房款凭证、单位统一上交专户的凭证、退房证明和规范清理情况的书面材料报各级清理纠正违规集资建房领导小组办公室。自治州州直行政事业单位将以上资料报送自治州清理纠正违规集资建房领导小组办公室，具体地点在州机关事务管理局二楼。电话：2318744

9、集资建房与经济适用住房有何差别？

答：按照国家规定，“经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，列入当地经济适用住房建设计划和土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行”。自治区根据实际情况，确定的单位集资建房与经济适用住房有所区别的主要是以下几个方面：

一是面积标准不同。按照国家《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房建设标准为60平方米左右（小户型），自治区集资建房建设标准仍然按照39号文件规定的房改建房建筑面积控制标准执行，即：一般干部职工75平方米，科级干部85平方米，县（处）级干部100平方米，地（厅）级干部130平方米。职工购买控制标准以内的经济适用住房，超出本人住房补贴面积标准部分的，按市场价格执行”。二是优惠政策不同。经济适用住房按照规定利润控制在3%以内，而单位集资建房是以建房成本价向职工出售，不存在经营销售利润。三是购房对象不同。经济适用住房购买对象主要是城市住房困难的低收入家庭，单位集资建房购买对象是单位内无房户、危房户、住房困难以及需要改善住房条件的且住房面积未达标的职工家庭。

第五篇：单位职工集资建房的政策

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“省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定”搜搜单位职工集资建房的，在取得房改部门颁发的《住房产权卡》后，凭此卡到房管部门直接办理《房屋所

有权证》。

职工集资建房的房子能办下来房产证吗?

集资房按出资比例分为全额集资和部分集资，全额集资拥有全部产权，部分集资拥有部分产权，也就是说与单位共同拥房屋产权。如果您全额集资，在单位拥有合法的手续下，则您同样可以取得房产证。一般情况下，所售楼房项目手续齐全且不存在抵押等情况下，可以办理到房产证。

购买单位集资房是指国有单位或集体单位集资建房时，单位以外的人为同该单位联合建房，共分产权，实际上是向该单位购买房屋，或者直接向该单位购房，其性质就是出售“房改房”，或把“联建房”对外出售。由于上述单位的土地使用权是通过无偿划拨取得，并未计入房价，单位职工购买这种廉价住房属于员工福利，且无完全产权。因此，单位集资房的出售范围仅限于该单位职工，不包括单位以外人士，不得向单位以外人士出售，除非他们已办理建设用地有偿使用手续，拥有《建设用地批准书》和《商品房预售许可证》。

据了解，单位职工集资建房的，在取得房改部门颁发的《住房产权卡》后，凭此卡到房管部门直接办理《房屋所有权证》。

房管局：将调查开发商行为

7日下午，济南市房管局工作人员告诉记者，集资建房是指单位提供国有划拨土地，由单位和职工共同集资缴纳建房款，再委托建设单位开发建设的，属于经济适用房的组成部分。根据国家政策规定，单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。对该楼业主所反映的情况，房管部门工作人员表示将予以调查。

市房管局介绍，根据我市有关文件，在一定时间内，符合下列条件的企业，可以组织职工集资建房：企业是曾经为全市经济发展做出过一定贡献的国有或集体老企业；企业职工平均住房面积低于市区城镇居民平均水平；企业已按规定缴纳了住房公积金；企业集资建房使用土地为自有国有存量土地，权属清晰，土地使用性质为住宅用地或能够调整规划用于住宅建设的土地，并且周边配套条件符合城市规划要求。

企业1999年1月1日以后新征用的使用性质为工业等生产性用地的土地，不得用于集资建房。企业职工集资建房建设标准，一

般控制在每户套内建筑面积75平方米以内。

企业职工集资建房项目，按以下程序报批：企业提出申请，报市城市建设项目审批小组办公室总受理窗口，并提供以下材料：企业基本清况，包括所处位置、占地面积、人员、资产、经营状况等；企业职工住房现状，包括职工平均住房面积、现有住房建筑面积、用地面积、建设年限、户均面积以及无房户、住房困难户等情况；企业现有土地状况和集资建房拟使用土地状况，包括土地面积、现状用途、使用权取得方式等，并提供土地使用证复印件；企业职工集资建房初步方案，包括拟建住宅套数、建筑面积等；市住房公积金管理中心出具的住房公积金证明；有主管部门的企业，需由主管部门提报申请立项文件，无主管部门的可直接提报；出具不变更用途进行

房地产开发的承诺书；规划、环保部门要求提供的其他材料。

总受理窗口受理申报材料后，分别发有关部门，提出初审意见，初审通过后办理规划定点及环保审批等手续。然后，市房管局根据房改政策规定办理集资建房审批手续，有关部门办理正式立项手续，核发建设工程规划许可证手续和土地变更登记手续。

企业职工集资建房所用土地，原为划拨土地使用权的，可以按协议出让方式供应；原为出让土地使用权的，需改变用途为住宅用

地，并按协议出让价格收取出让金差价。

禁止以企业职工集资建房名义进行房地产开发。凡以企业职工集资建房名义进行房地产开发的，市开发办一律不予办理商品房预售许可手续，市

国土局一律不予办理土地使用证，市房管局一律不予办理房产证。由此引发的后果由企业自负，同时按有关规定追究企业负责人责任。

好像要交地产增值税和地价补偿费等:lol :lol

如果是已购经适房满五年后，则可以按市场价出售。但产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，户口所在区县的住房保障管理部门可以优先回购。

如果出售经适房的价格低于市有关部门公布的商品房指导价格，则应按指导价格计算价差。

补交差价可获商品房产权

由于经适房是有限产权，因此按照市场价购买的二手经适房能否获得完全产权，一直是市民关心的问题。对此，昨天发布的政策中规定，购房人按市场价购买的已购经适房，可以取得商品房产权。

此外，房屋的产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益，然后取得商品房产权。

满五年“老房”可市价出售

对于政策发布之前签订购房合同的“老房”，征求意见稿中规定，“老房”满五年后，按市场价出售的要补交10%的差价。

对于市民此前已经购买的经适房，未满五年的也不得按市场价格上市出售，确需出售的，将按照“新房”的有关规定执行，即按原价出售或由住保部门回购。同时，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款将予以退还。满五年的“老房”则可以按市场价格出售。与“新房”不同的是，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款；出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款则在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经适房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

【房产过户费】经济适用住房上市交易应缴税费

一、买卖：

除所得收益缴纳外，以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费：

(一)土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;

(二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所 得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

(三)印花税：0.1%，买卖双方各承担一半;

(四)契税：1.5%，由买方缴纳;

前提是经济适用房双证必须满5年才可以过户。房改房5年内过户收5。5%交易税。如果他名下就一套福利房，那么和房改房过户唯一区别就是 房屋评估价 的5%作为土地出让金。这个房屋评估价水分很大。如果10年的房子，1平方我估计也就是不到1500。你要找关系让他给你评估的少一些。房改房是1%。如果他名下不只这1套福利房，福利房可以是房改房，经济适用房，安居房。那么就是评估价的40%。

其他费用不是很多。比房改房来说就是多了4%的土地出让金。

怎么样，专业吧。我真不是房管局的。

二手经济适用房买卖政策

来源： 作者：佚名 日期：2010-04-10

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建设标准：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60-110平方米。

销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。

购买程序：凡购买经济适用房，须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行审核，符合条件后方可购买。

销售价格：经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。

1、什么房子能卖

一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。

②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

2、卖了房子后的结果

经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。

3、怎么购买

① 已经住满5年的经济适用房

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。

例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×95=342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元的契税，以及342000×0.0005=171元的印花税。

②尚未住满5年的经济适用房

经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

4、如何选购经济适用房

首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。

其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。

第三，根据自身的居住要求，详细了解经济适用房的户型结构及面积大小，以及通风、采光、朝向等基础资料。

第四，对房屋的权属关系要有详细调查，特别要注意房屋是否有共有人，防止购买后，引起不必要的麻烦。另外，特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房。

相关法律规定及政策：

经济适用住房管理办法

第一章 总则

第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。

第四条 发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则，由市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。

二手经济适用房买卖详解

来源： 作者：佚名 日期：2010-04-10

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与新建经济适用房的火爆销售相比,二手经济适用房的交易量一直不温不火;但据链家房地产经纪公司统计显示,同刚出台允许已购经济适用房出售政策时相比(不完全统计),4月—6月的成交量有小幅上扬,幅度为16%。另据“链家”市场调查显示,有一半业主和消费者对于经济适用房上市交易情况了解甚少。为满足消费者需要,本报记者特作详细解析,希望能给您买卖二手经济适用房提供一些帮助。买卖所需提供的证件经济适用房再上市交易的权证过户和完税取证都是到各区房地局进行,只是未满5年的经济适用房上市交易,购买者需要先到北京市房屋交易中心申请到《经济适用房购买审批单》,以证明其购买经济适用房的资格,然后才能进行一般的二手房买卖程序,其交易过程需提供的相关证件如下列附表所示。

买卖双方需要注意的问题

一、注意出售的有效性：首先应该知道经济适用房只有在产权证下发后5年,才能按照市场价格出售给任意人,如果未满5年的确需要出售的,只能按照原始价格出售给具备购买经济适用房资格的购买者,否则出售无效。

二、谨防不法中介陷阱:有的中介公司声称,能为购买二手经济适用房的客户办理过户手续,采取抵押的办法,将房屋买卖变通为抵押借款,然后行使抵押权,实现房屋的过户,规避经济适用房五年内不得上市的规定。这种做法是不可行的,因为不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物,其权利转移受到限制,不仅不能上市交易,也不能设定抵押权,即使该合同由公证机关进行公证,也不能对抗法律的限制性规定。

二手经济适用房交易都要交纳哪些费用？

来源： 作者：佚名 日期：2010-04-10

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经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到;标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易，但有下列情形之一的不得上市交易：

(一)以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的;

(二)住房面积超过省政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未补足房价款及装修费用的;

(三)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

(四)产权共有的房屋，其他共有人不同意上市交易的;

(五)已抵押且未经抵押权人书面同意上市出售的;

(六)擅自改变房屋使用性质的;

(七)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜上市交易的。

职工以标准价购买、拥有部分产权的已购公有住房，应按成本价补足房价款和利息，取得全部产权后，方可上市交易。

经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市交易的，应当向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：

(一)职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表;

(二)房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书，本办法第九条第二款规定的除外;

(三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件;

(四)房屋共有权人和同住成年直系亲属同意上市交易的书面意见;

(五)已购公有住房原产权单位出具的职工住房状况证明，但经房地产行政主管部门催告原产权单位仍拒不提供的除外;

(六)房改部门出具的同意上市出售审查意见。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，房屋所有权人在向房地产行政主管部门提出交易申 请前，应先向同级房改部门申请对拟售房屋是否有不得上市交易情况进行审查。房改部门要在5个工作日内出具书面审查意见。房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所

有权人提出的上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起15个工作日内作 出是否准予其上市交易的书面意见。经房地产行政主管部门审核，准予上市交易的房屋，由交易当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理合同登记(登记备案)、交易过户手续。房屋出售办理交易过户手续时，交易当事人必须如实向房地产行政主管部门申报成交价格，并按照本办法附件规定的标准缴纳土地出让金、所 得收益和有关税费。房地产行政主管部门对所申报的价格进行核实，对申 报价格明显偏低确需评估的房屋进行现场查勘和评估。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，当事人应在办理交易过户手续之日起30日内，向房地产行政主管部门申请办理房屋所有 权变更登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政 主管部门申请土地使用权变更登记手续。鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后 一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房 上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权 交换。购房金额大于或等于原住房出售收入的，免征除印花税、契税外的 各项税收;购房金额小于原住房出售收入的，按差额部分计征税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共 用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。已购公有住房和经济适用住房上市出租的，当事人应到房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案，领取《房屋租赁证》，并按规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房用于抵押的，当事人应到房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押人到期无法偿还债务，以抵押房产 或其拍卖所得抵偿债务的，按本办法规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按本办法规定缴纳土地出让金、所得收益和有关税费后归职工个人所有;出租 的，其租金收入在按本规定缴纳土地收益、有关税费后归职工个人所有。已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政 府提供优惠政策建设的住房。

已购公有住房和经济适用住房上市交易应缴税费

一、买卖：

除所得收益缴纳外，以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费：

(一)土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;

(二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所 得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

(三)印花税：0.1%，买卖双方各承担一半;

(四)契税：1.5%，由买方缴纳;

二、出租：

(一)土地收益：按出租建筑面积每平方米0.5元征收，由出租方缴纳;

(二)营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10%的综合征收 率征收，由出租方缴纳;

(三)土地使用税、印花税：按现行规定征收;