2018——2019关于业主委员会与物业公司的冲突及解决的论文

第一篇：2018——2019关于业主委员会与物业公司的冲突及解决的论文

关于业主委员会与物业公司的冲突及解决的论文

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[摘要]在社区治理过程中，由于物业管理法律法规的滞后或者缺失、开发商选聘的前期物业公司身份异化、物业服务契约的签订和履行处于不完全契约状态等原因，导致业主委员会与物业公司之间的冲突日益加剧，影响了社会稳定与和谐社区建设。因此，针对冲突产生的原因，必须采取相应措施来缓解二者问的冲突，改善社区治理现状，促进和谐社区建设。

[关键词]业主委员会；物业公司；物业管理；对策

[作者简介]王静，山东大学政治学与公共管理学院行政管理专业2009级硕士研究生，山东济南250100

[中图分类号]F29

[文献标识码]A

[文章编号]1672-2728(2011)11-0128-03

城市住房体制改革导致住房产权关系变迁，物业管理随之兴起。物业公司与业主委员会都属于物业管理机构，二者

实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，共同管理一定范围内的物业，从而实现物业的保值和增值。然而，在物业管理实践中，物业公司与业主委员会的矛盾和冲突不断。

一、业主委员会与物业公司冲突的表现

业主委员会与物业公司冲突的表现主要有以下三个方面：首先，物业公司提供的物业服务质量低。在2010年的“国际消费者权益日”，全国电视观众通过手机短信的方式参与中央电视台关于物业服务的调查显示，有40．34％的观众对物业服务不满意，有36．61％的观众对物业服务非常不满意。其次，物业公司乱收费损害业主合法权益引发的冲突。乱收费现象包含两大类，一类是物业公司在收取物业服务费时超过价格主管部门规定的标准；另一类是物业公司在收取水费、电费时自立项目，在原收费标准上强行加收手续费。最后，物业公司利用物业共有部分和共有设施谋取私利侵犯业主利益引发冲突。如利用电梯间、楼宇顶部作为广告展位出租；利用小区公共道路两侧作为停车位收取停车费等。2007年中国社会调查所的调查数据显示：在北京4000家居住小区中，存在物业公司利用物业共有部分和共有设施谋取私利的小区高达90％。

二、业主委员会与物业公司冲突的原因

(一)物业管理相关法律法规的滞后或者缺失

我国物业管理出现比较晚，且是借鉴发达国家的经验，目前还缺乏系统和完善的物业管理的法律和法规体系，全国性、较权威的具有配套性、协调性和互补性的物业管理法律法规体系还未建立起来。有关业主如何对物业公司进行监督、物业服务费的收缴标准和物业服务标准等问题都缺乏一个强有力的、可操作性的法律法规体系来支撑。这在一定程度上导致物业公司侵犯社区业主合法权益、业主不按时缴纳物业服务费、物业公司降低服务水平的恶性循环。

(二)开发商选聘的前期物业公司身份异化。解聘难

目前很多社区中物业公司都是开发商选聘的，前期物业公司与开发商有着天然的利益关系，其只对开发商负责，而面对业主以主人自居，不是“服务”而是“管理”。从理论上讲，物业公司作为一种盈利性组织，其本质是通过向业主提供物业服务来换取经济回报，其与业主委员会之间是一种平等的市场契约关系。按照市场经济的运行逻辑，一旦有一方出现不遵守契约的情况，双方的合同关系可能终止，并且违约方要承担对方相应的损失。“在现实中，物业管理不仅涉及到市场、法律问题，还涉及到行政和利益集团的问题。”在强大的利益集团面前，单个的业主或者没有法律主体资格的业主委员会是无能为力的，业主们只有用欠缴物业费等手段表示抗议，加剧了业主委员会与物业公司之间的冲突。

(三)物业服务契约的签订和履行处于不完全契约状

态

完全契约是指缔约双方都能完全预见契约内可能发生的重要事件，愿意遵守双方签订的契约条款，当缔约双方对契约条框产生争议时，第三方能够强制其执行。而不完全契约则恰恰相反，由于个人的有限理性、信息的不对称性和不完全性、外在环境的复杂性和不确定性，契约的当事人或契约的仲裁者无法证实或观察一切，造成契约条款是不完全的。物业服务契约签订时，业主委员会对物业服务了解不多，与物业公司签订的合同主要是相关部门提供的项目规定简单的合同样本，未就有关事宜在合同中作出详细说明，使物业服务契约变成不完全契约，而具有相对信息优势和专业优势的物业公司，会借助契约的不完全性侵犯业主利益。比如，当前物业服务契约中的突出问题是物业费的收缴问题。我国各地的物业费是物业公司按照契约的规定向业主收取，将收取的物业费存入自己的账户，进行独立核算和管理。这种将所有物业费交给物业公司管理就好比主人将所有的收入交给保姆管理一样危险，不利于降低物业服务成本，也不利于维护业主利益。

(四)业主委员会与物业公司的行为方式不当

业主委员会与物业公司都存在行为方式不当的问题。一方面，业主委员会或者业主对物业公司的行为方式不当。一些业主或业主委员会成员对物业服务了解不深入、法治意识

淡薄、权利意识强而责任意识弱，在出现物业服务纠纷时，往往不与物业公司进行沟通或诉诸法律来解决问题，而采取不恰当的手段。如欠缴物业费、张贴大字报、聚集示威甚至发生暴力冲突等等。业主不按时缴纳物业费侵害了物业公司的合法利益，影响了其正常运行。另一方面，物业公司对业主委员会的行为方式也不恰当。面对业主欠费，物业公司经常强行停水断电、切断通讯以迫使业主履行物业合同。更有甚者，物业公司利用配备的合法的保安力量或者雇佣黑恶势力采用刁难、电话恐吓、跟踪等手段来对抗业主或业主委员会的抗议，加剧了二者的冲突。

三、业主委员会与物业公司冲突的解决

业主委员会与物业公司之间的冲突，严重影响了社区公共事务的治理。只有针对二者冲突原因寻找针对性的措施，才能实现社区物业保值、增值。

(一)有效发挥政府的作用

1．政府在物业服务标准和物业费的收缴问题上发挥作用。政府应该制定物业服务标准，对社区的建筑物、共用设施和设备的管理和维护进行详细规定。目前一些城市着手制定物业服务分等定级的服务和收费标准，物业公司根据不同服务标准进行收费。比如北京市制定了三级《物业服务等级规范》，不同的服务等级有不同的收费标准。这有助于业主按时缴纳物业费，但物业费收缴困难会长期存在，这除了业

主和物业公司存在冲突外，很大程度上还与法律和法规滞后相关。国外关于物业费收缴的法律设计是把业主团体真正看成一个整体来向物业公司缴费的，物业服务是业主团体向物业公司购买的服务，是一种集体消费行为，这样的制度设计大大减低了物业费欠缴率。而我国物业费的收缴还是物业公司面向单个业主收取，这不仅提高了物业公司的服务成本而且降低了业主欠费成本。要想破解这一难题，需要物业管理法律、法规的不断完善。2011年5月，北京市怀柔区作为北京全面落实《北京市物业管理办法》的试点启动，试点中规定，物业费由业主大会整体支付给物业公司。这一法规吸取了各国在物业费收缴问 题上的经验，能有效降低业主欠费，缓解业主委员会与物业公司的冲突。

2．政府在物业纠纷解决问题上发挥作用。当业主委员会与物业公司发生纠纷时，政府应该提供多种纠纷解决机制，而不能只靠司法诉讼这种成本高、周期长的单一途径。首先，沟通调解机制。政府房地产行政主管部门或者街道办事处设立物业管理矛盾调解站，安排专门人员负责调节物业公司和业主委员会之间的矛盾。定期召开业主代表、业主委员会、物业公司、政府基层人员等参与的联席会议，建立起高效、便捷和通畅的沟通渠道。当矛盾发生时，立即启动这一沟通协调机制，使纠纷顺利解决。其次，仲裁机制。面对大量物业纠纷，政府可以仿照针对劳动纠纷设立劳动仲裁机

构的做法，设立一个针对物业纠纷的物业管理仲裁机构。仲裁机制运用其快捷性、经济性、专业性、灵活性等优势为公正和有效解决业主委员会与物业公司之间的纠纷提供保障。最后，诉讼。诉讼具有成本高、效率低的特点，向法院提起诉讼应是其他纠纷解决机制失效情况下的最后选择。

(二)厘清业主委员会与物业公司的角色关系

业主委员会与物业公司都属于物业管理机构，二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，共同管理一定范围内的物业。其区别在于，前者代表全体业主利益来管理物业，后者受业主委员会委托来管理物业。这在客观上决定了二者之间的特定关系。首先，二者在法律上是平等的关系。业主委员会与物业公司是聘用与受用、委托与受托的关系，两者无隶属关系，不存在管理与被管理、领导与被领导的关系。其次，二者在经济上是交换关系。这种交换关系是通过双方签订合同来确定的。物业公司按照合同提供相关的物业服务并取得相应报酬；业主委员会协助、监督物业公司工作并按时缴纳物业费。最后，二者在工作上是合作关系。业主委员会为业主的利益向物业公司提出意见和建议，物业公司在管理社区物业过程中也需要业主委员会的协助和配合。

(三)业主委员会自主选聘物业公司并签订完全性契约

由开发商选聘的前期物业公司，唯开发商马首是瞻，视

业主的利益于不顾。只有业主委员会自主选聘物业公司，才能理顺二者的角色关系，从体制和机制上化解冲突。为选聘出符合业主利益、提供优质服务的物业公司，业主委员会需要召开业主大会来协商，通过拟定符合市场规则的招聘书、召开竞标会、签订物业服务合同等一系列公平、透明、公开的程序来具体操作。物业合同的签订要细化相关条款，必要时聘请律师作为法律顾问以最大程度地避免合同的不完全性。特别提出合同中物业费的收缴与社区共用部分和共用设施收益问题。物业费是业主缴纳的用于物业管理的资金，社区共用部分和共用设施收益所有权归属于全体业主，应由代表业主利益的业主委员会设立公共账户进行收支、保管和独立核算。这种管理体制能有效控制社区公共财产，防止物业公司做假的财务报表侵害业主利益。

(四)规范业主委员会与物业公司的行动方式

首先，建立业主委员会与物业公司之间的信任和尊重关系。应该摒弃业主委员会与物业公司是“死对头”的观念，在信任的平台上沟通、交流与合作。其次，建立业主委员会与物业公司民主基础上的协商会议制度。在协商会议上，业主委员会就业主的需求向物业公司提出要求；物业公司应当向业主委员会报告工作，提供最详实的管理计划、财务状况分析。最后，建立业主委员会与物业公司之间的沟通、谈判机制。通过沟通、协商来处理社区公共事务是业主自治的有

效形式。业主委员会与物业公司之间发生纠纷时，业主委员会要采用理性的方式，有理、有利、有节地同物业公司进行协商、谈判，及时化解纠纷，必要时向司法机关提起诉讼来维护自身合法权益。

第二篇：评析业主委员会与物业公司的制衡关系

评析业主委员会与物业公司的制衡关系

倪斌鹭

厦门市集美区人民法院

案情 原告：厦门鹏来物业公司

被告：厦门东悦庭业主委员会

厦门市东悦庭小区从2005年底起相继有13名业主擅自在楼顶平台上搭建轻体房、在公用楼道安装防盗门、超出外墙体安装防盗窗等等，引起绝大多数业主的不满。2006年初东悦庭成立业主委员会后，业主委员会曾就此事与物业公司沟通未果。

2006年10月，鹏来物业公司收到东悦庭业主委员会的“函件”，要求：鹏来物业公司于一星期内向13名违规业主发出警告函，限定违规业主一个月内拆除违规安装和及时纠正违规行为，否则物业公司将以诉讼手段解决问题。然而一个月过去了，鹏来物业公司未予理睬，也未及时解决矛盾。业主委员会认为物业公司工作不力，2006年11月再次向鹏来物业公司下发“通知书”，要求：物业公司于收到该“通知书”之日起20天内对13名违规业主提起诉讼；如果物业公司不起诉违规业主，业主委员会将对物业公司采取一定的措施，并有可能解聘物业公司，另聘新的物业公司对东悦庭进行物业管理。

鹏来物业公司不满业主委员会的做法，双方产生争执。2006年12月中旬，东悦庭业主委员会在厦门某报上刊登广告，准备于2007年2月1日起要为东悦庭选聘新物业管理公司。2007年初，厦门鹏来物业公司一纸诉状将厦门东悦庭业主委员会告上法庭，要求：

1、东悦庭业主委员会应当停止对鹏来物业公司的侵权行为；

2、东悦庭业主委员会应在厦门某报上登致歉声明，消除影响。原告鹏来物业公司诉称，东悦庭近阶段经常出现部分业主破坏东悦庭环境的恶性事件属实，原告已经根据管理职责进行了调查和劝阻，并会适时采取相应的处理措施。但是，东悦庭业主委员会经常给原告施加压力，并以领导的身份向原告发函、发通知书，责令原告按照业主委员会的处理意见处理违规业主。而且在合同期内，业委会不得登广告另行选聘新物业公司。原告认为业主委员会的行为已经严重干扰了原告履行管理职责，给原告的管理工作带来了压力和影响，其行为已经构成侵权。

被告东悦庭业主委员会辩称，部分业主出现违规行为，给东悦庭其他业主的生活环境带来了严重影响，鹏来物业公司对此种现象置之不理、视而不见，其失职行为已经违反双方签订的物业管理服务合同。被告代表东悦庭全体业主向鹏来物业公司发函、发通知书，只是希望鹏来物业公司引起重视，并及时处理部分业主的违规行为，是为了保护业主的公共利益。被告行为并没有构成侵权，而报纸广告是业主委员会的选聘意向，与原告无关。因此，请求法院依法判决驳回鹏来物业公司的诉讼请求。

裁判 一审法院经审理认为，鹏来物业公司在管理东悦庭期间，拥有自主经营权，不受业主委员会的领导和安排。在本案中，东悦庭部分业主破坏东悦庭环境，东悦庭业主委员会发现此种情况后，要求鹏来物业公司及时处理，但鹏来物业公司怠于处理。鉴于此，业主委员会向鹏来物业公司发函、发通知书，要求鹏来物业公司在30日内向法院提起诉讼，否则解聘鹏来物业公司。

一审法院认为，被告业主委员会的行为已经干扰了鹏来物业公司的自主经营管理权，其强制要求鹏来物业公司按照其提出的处理意见处理违规业主，其行为已经构成侵权，理应承担停止侵害行为的责任。另在双方合同期间，业委会的登报广告违反正常选聘程序，应予停止。据此，一审法院于2007年1月12日依法作出如下判决： 被告厦门东悦庭业主委员会自本判决生效之日起停止对鹏来物业公司的强制行为；驳回原告厦门鹏来物业公司的其他诉讼请求。一审判决后，被告厦门东悦庭业主委员会提起上诉，不久撤诉。

法律评析

一、为什么被告厦门东悦庭业主委员会的行为构成侵权？ 原被告双方的正确定位应该是平等的合作关系，通过物业管理合同确立管理或服务的关系，属于合同关系。具体表现为：二者通过签订物业管理服务合同形成聘任关系，鹏来物业公司向东悦庭业主提供物业管理服务，东悦庭业主支付相应的服务费用，而业主委员会则负责对鹏来物业公司的管理工作进行监督并提出建议。对任何一方的违约行为，另一方都有权要求其承担违约责任，权利的享有、义务的承担在双方协商的范围内发生效力。本案中，业主委员会对于自己与物业公司之间的关系定位发生了错误，同时也没有认清自己的权利范围，将平等的合作关系扭曲为上下级领导与被领导关系，从而导致要求物业公司按照自己的要求进行工作，明显忽视了鹏来物业公司作为独立的经营实体所依法享有的自主经营管理权。就业主违规搭建问题，业主委员会可以与鹏来物业公司协商处理，向物业公司提出合理的工作建议，但绝不能强制要求鹏来物业公司按照自己的要求进行工

作。对于鹏来物业公司来说，物业公司有权从专业管理的角度出发，对业主委员会的建议进行处理，采纳或不采纳该建议，都应当由鹏来物业公司自主决定。在管理小区的过程中，根据双方《物业管理服务合同》的约定，物业公司享有自主经营管理权和处理违规业主破坏小区行为的权利，即物业公司在管理小区时，不受小区业主委员会的领导。因此，东悦庭业主委员会的强制物业公司工作的行为构成侵权。

二、如何从本案理解业主委员会与物业公司的制衡关系？ 目前业主维权难的直接原因之一，就是业委会的工作不能与物业公司相制衡。一方面，业主委员会的“监督乏力”。在很多小区里，业委会大多由一些稍为热心的闲暇或退休居民组成，专业水平与参与度低。业委会基本上只能利用闲暇时间开会，消极履行自己的物业管理活动监督职责，许多业委会形同虚设。即便业委会通过了一些决议，但执行时只能靠自觉。而这些“软肋”恰恰为物业公司所熟知，业主委员会与物业公司各干各的，物业公司高收费却提供低标准服务，对业主委员会的存在及建议视若无物。另一方面，业主委员会的“越位监督”。一些业主委员会常常以业主代表的身份，以“一切为了全体业主”来维护业主利益为依据，要求物业公司听从自己的安排。业主委员会插手于物业管理的方方面面，通过直接下发通知的方式对物业公司提出服从性的强制要求。物业公司方面只能完全听从业主委员会的安排、建议，经常丧失了自己的经营自主性。业主委员会与物业公司的制衡关系是指双方相互制约、平衡的关系。不论是缺乏对物业公司工作的有效监督，还是使物业公司的工作处处受制于业主委员会的监督之下，都是错误的，都不利于物业公司工作的正常开展，都不能保证物业管理的质量。没有监督，必然导致物业公司的服务在短期盈利思想的支配下，无法以业主的利益为重；而过度的监督，则使物业公司的经营自主性受到损害，使其专业性服务的特点无法得到有效发挥。本案法院驳回原告的其他诉求，也可以视为对双方关系的一种“制衡”。其一，东悦庭业主委员会在强制行为前，曾通过正常渠道要求鹏来物业公司及时处理，但鹏来物业公司怠于处理。由此可以认定鹏来物业公司存在管理不力的不当行为，东悦庭业主委员会强制行为事出有因。

其二，本案中东悦庭业主委员会的行为给现任物业公司带来了一定的影响，但其内容并没有诋毁和诽谤物业公司的意图，东悦庭业主委员会在报纸上登报准备选聘是一种意向，并未正式开始履行。因此，鹏来物业公司提出要求业委会致歉的请求，法院不予支持。

三、业主委员会应采取何种措施防止业主权益受损？ 对于本案情况，笔者认为业主委员会可分两种情况处理： 其一，针对违规业主，在物业公司处理不力的情况下，建议受损的其他业主直接起诉违规业主；或经三分之二以上业主授权，由业主委员会起诉违规业主。其二，如果物业公司没有及时采取处理措施，造成东悦庭其他业主权益受损，必须判断物业公司违约侵犯的只是部分业主的权益，还是侵犯了全体业主的公共权益。如果物业公司的行为损害了全体业主的公共权益，业主委员会可以以鹏来物业公司没有按约履行职责为由，向法院提起诉讼；如果物业公司的行为侵害的权益只涉及单个业主或部分业主，业主委员会可以建议受损的业主以鹏来物业公司违约为由，向法院提起诉讼，或由受损业主对侵权业主提起诉讼。但是，无论在哪种情况下，业主委员会都不能仅以物业公司没有接受自己的强制建议为由，要求物业公司承担责任。因此，如果物业公司只是一味地主张自己的经营自主权，而拒绝业主委员会提出的合理建议及监督，也是不对的，业主委员会在必要的时候可以向有关行政部门反映问题，在物业公司的行为构成违约或侵权的时候，也可以按照相关法律规定，以自己的名义或建议业主向法院提起诉讼。

第三篇：看业主委员会解决物业公司入不敷出

看业主委员会解决物业公司入不敷出

■案情：

某配套商品房小区于2003年12月竣工入住，房屋总建筑只有2.2万平方米，物业管理费0.45元/平方米。2005年2月小区刚成立业主大会和业主委员会不久，负责前期管理的A物业公司就表示前期合同已结束，请业主委员会尽快选聘其他物业公司，履行相关交接手续。经新成立的业主委员会深入调查，业主对其满意度都很高，多数业主均表示希望现物业管理能够继续服务广大业主。但是每月物业管理费全额收缴也难以满足物业公司服务成本的支出。业主委员会通过采取以公共收益补贴部分物业管理费等一系列措施，最终与A物业公司顺利签订了物业服务合同，双方对此均表示满意。

■问题：

物业服务费入不敷出的小区如何解决“巧媳妇难为无米之炊”的矛盾？

■提示：

产业规模小、物业管理收费标准低，每月物业管理费全额收缴也不能满足物业公司服务成本的支出，在物业管理费难以上调的情况下，老的物业公司不愿留，新的物业公司不愿来，已成为该类小区业主委员会面临的一个非常棘手问题。本案例的业委会顺利解决这一难题，主要有以下几个原因：首先，业委会工作细致、调查深入。先后走访了小区业主和物业公司并结合居委、房办和镇政府的意见，及时掌握了物业管理费难以上涨的业主意愿、物业公司亏损的原因和维持小区服务成本支出基本额度。其次，业委会突破常规、拟定方案。经过反复讨论，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十五条规定，并结合小区现状，决定把小区停车收益分成二块，一部分用于贴补物业公司，确保小区运作收支平衡并行业平均利润，但前提是物业公司日常管理需达到业主大会所制定的服务标准，另一部分用于补充维修资金。最后，业委会还注重分步实施、总体推进。一方面把小区现状通报给全体业主，一方面又把业委会的拟定方案通过问卷式和座谈式等多种形式向业主宣传解释，期间根据业主反馈的意见对小区的服务标准和停车收益的分配额度作了多次修改，确保了方案合理性和可操作性，最终业主大会以95%的业主同意了与A物业公司签订物业服务合同的决定。

第四篇：业主委员会与建设公司讨论会会议纪要

业主委员会与建设公司讨论会会议纪要

日期：2015年8月2日星期六 时间：140:00-16:00 地点：桃李园对面平桥宾馆二楼

出席：业主委员会主任委员李物权、唐申科、宁左数、陈忠

一、简德普、热心业主、蒲世益、小周 业主总经理胡小恋、康庄建设公司经理王、主持：小周

记录：陈忠一（秘书）

内容：建设公司、业主单位相关人员逐一讨论其提供的有关开发商前期遗留的诸多问题，理清问题的责任人、分析制定解决问题的办法、提出切实可行的工作计划。要求物业公司出具自其接手小区物业管理后的全部财务资料，自10月中旬时开始对前期财务进行全面审核。敦促物业配合做出业主大会经费的预算计划。业委会成员总结小区接入自来水的工作进展和下一步工作方案。本着尊重广大业主的知情权和鼓励业主参与共建和谐小区的宗旨，会议还制定小区文宣工作计划。

一，同物业讨论其提供的开发商前期遗留问题。

1，请物业将所有的开发商遗留问题再次经确认，列好清单；及开发商移交的文件整理出来，列出清单，包括前期与仲量联行物业公司的全部交接资料。1.1关于园区电视信号差的问题，物业强调是由于我们原设备老化造成，物业现正在订购新的设备，来加强电视信号，同时拟向相关部门申请报批正规的电视频道。

2，公共区域存在的问题。

2.1园区消防因地埋线路施工、管井内接线老化短路问题，造成消防主机误报，点位不准。建筑施工时管线入户因周边回填土地基松软下沉，造成地埋管破坏、断裂，从而影响周边设备工作状态。这些均属施工质量问题。属施工过程中工人没按施工规范操作，究其责任在开发商，其必须对施工方的问题负责。值得关注的是：据物业公司称今年已发现5区、6区3条主电缆外缆有破损问题，造成主电缆短路涉及10余户无电使用，正常情况下物业公司解决的办法为换线，每根要15万，一般的维修费为1-2万，显然重新换缆要耗费巨资，物业公司经过综合考虑，从本着一要保障业主正常生活，二要节省费用的目的，制定了将其中2条破损严重的电缆采用将破损点断开重新对接并加接头，另一条暂时不予修缮的方案，共投入费用近4万元暂时解决了问题，但令人担忧的是以后是否还有此类问题出现无法预测。

2.2小区路灯照明电缆为直埋，电缆的绝缘保护不够出现漏电。遇阴雨天气，局部地区控制电源无法合闸，路灯照明无法保障，这些同样属施工质量问题。物业关于路灯照明电缆直埋解决的办法是换线，工期要3-4天一根电缆2000元。2.3环湖水系问题。

2.3.1属原施工单位施工质量问题，目前开发商已投资30万经过20 年 个多月的修缮，使严重渗漏问题得到一定程度的控制，但还需在环湖水放净后经历一个冬季的观察后，才能确定是否最终解决环湖渗漏问题。3，业主户内存在问题。

3.1地下水水质的检验情况：物业在去年7月份和今年9月份分别将水处理泵末端水样提交卫生防疫部门检验，并已得到相关的检测报告。业委会要求物业提供复印的检测报告，并择期向全体业主进行公示。

3.2物业公司称门禁对讲系统已全部入户解决（除业主提出拒绝的），已实现业主同中控室对话的需求。业委会要求由物业提供入户修复门禁对讲的入户记录。3.3入户动力电源电线为隐蔽工程，电源线线管内多因积水造成电线绝缘阻值较低，经常发生住户室内不得不大面积换线的工程。这属原施工质量问题，目前在进行维修时有开发商出资的情况也有业主自己出资的情况。经过讨论大家认为：在业主家出现需大面积换线工作时，业主并未加建改建、破坏现场的，修复费用应由开发商负责。业委会提出希望物业在帮组业主进行维修的时候能够留下影像资料（最好为录像）以便同开发商协商。3.4有部分业主因发展商遗留问题拒绝缴纳物业费。

3.4.1希望物业公司能同欠费业主主动协商，在遗留问题存续期间的物业费可以暂时搁置，问题基本解决之后的物业费应继续支付。

3.4.2业委会将帮助业主同开发商协商解决遗留问题，如已过维保期的质量问题，尽量说服业主告知其缴纳物业费是每个业主必须履行的义务，将物业公司与开发商的各自责任分清楚，保证物业公司的正常运作和服务，有利于前期遗留问题的解决。

4，前期园区规划设计缺陷。

4.1原规划西南大门因道路不够宽及存在安全隐患、道路噪音扰民等原因停用，虽然临时借用东郊农场待征地建设了现在的南门用于业主出行，但一旦农场要开发该地，强行封路，园区业主将面临非常不便的出行问题。大家讨论认为解决办法有两条。

4.1.1改造道路，搬迁游乐区，重新开放西南大门，求得长治久安。但居住道路近处的业主会受到噪音影响。4.1.2在园区集资买下东郊农场用地。

4.2南大门刷卡系统落后问题：由于前期配置设备落后、廉价，目前已经不能满足业主远距离停车刷卡抬杆放行的需要，还时常出现故障，物业已在寻求性价比更好的新设备近期更换。二，审查财务状况。

1，业委会要求物业公司配合提供20 年 月份以后的财务资料。如：财务预算、财务明细、收入、支出分析报告、资产负债表、损益表、季度管理报告。2，业委会要求物业公司提供前期与其它服务公司签订的合同原件复印件。如：前期与会所签订的合同、与保安公司、保洁公司、园林绿化公司及其它服务公司的合同、与开发商签订的物业服务合同。3，还请物业公司协助展开以下工作。

3.1.1统计一下园区业主入住的时间，推算开发商前期售楼时部分房子没有卖出时，开发商应该承担的未售房产的物业费。查证在此期间开发商物业费的缴纳及补足情况，为未来的追缴工作提供证据。

3.1.2根据《小区业主大会议事规则》第20.2款条例 业主大会活动经费来源采用下列两个途径筹集的规定：

2.1从物业管理费中列支，其额度在现有物业收费标准情况下，为物业管理费应收总额的3%；

2.2从小区共用部位、设施、设备经营收益中列支。业委会敦请物业公司做出预算及计划。

3.1.3业委会要求物业做出自备井和水管的维护费用明细。

三，物业人员离席，业主委员会成员讨论接水的进展和下一步工作方案，制定小区文宣工作计划。

1，由负责接水的委员朱利文向大家介绍接水的进程，目前是在等自来水公司对园区平面图管线图的分析结果，和与开发商协商出资的问题。2，文宣工作。由热心业主、协助负责。2.1.在园区大力宣传业委会网址。2.2.增加一个公告栏。

2.3.在业委会进行完一阶段的工作后做季的汇总简报，栏头用彩色大字。3，在每次有会议召开后在园区将会议纪要公示，并且注明欢迎广大业主旁听。

第五篇：物业公司业主欢迎词范文

祝业主乔迁之喜

尊敬的业主：

上海强丰物业管理有限公司廊下镇特色民居家园物业管理处向业主致以衷心的问候，恭祝业主乔迁新居。

为使业主能有一个安全、舒适、文明的居住氛围，我们制定了《物业使用守则》，我们衷心的企盼每位业主详细阅读，合理使用物业。

上海强丰物业管理有限公司廊下镇特色民居小区物业管理处，树立“以人为本，服务业主”的观念，始终坚持“全心全意全为您”的服务宗旨，奉行“服务至诚，精益求精；管理规范，进取创新”的质量方针。这不仅是对全体员工的要求，更是对业主的郑重承诺。你的满意是我们的目标，你的微笑是我们的追求。如果您对我们服务尚有不满意之处，请您及时反馈给我们，我们将认真地总结加以改进。相信在业主的支持和配合下，通过全体物管人员的优质服务，必将营造一个温馨和谐的社区。

上海强丰物业管理有限公司

廊下镇特色民居家园物业管理处

2014年 7 月 31日