第一篇：上海市高级人民法院关于审理二手房买卖解答（共）
上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
关于下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的通知
第一、二中级人民法院民一庭、民二庭，各区、县法院民一庭、民三庭，浦东新区法院、黄浦法院民四庭，宝山法院速裁庭，各人民法庭：
随着本市房地产业的快速发展，相关的房地产纠纷有所增加，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，统一一类案件的法律适用，我庭在调查研究基础上，广泛听取了相关法院意见，出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，现将该解答下发给你们，供你们审理案件时参考。执行中如发现问题，请及时向我们反映。
2005年12月16日
关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
1、本解答的适用范围
答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。
2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。4、2004年4月26日“期房限转”政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？
答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。
5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？
答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。
如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。
6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从其约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
7、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？
答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？
答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？
答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。
10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？
答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
第二篇：上海市高级人民法院：关于审理保险合同纠纷案件若干问题的解答(一)
上海市高级人民法院：关于审理保险合同纠纷案件若干问题的解答
（一）上海市高级人民法院
关于印发《关于审理保险合同纠纷案件
若干问题的解答(一)》的通知
沪高法民五〔2010〕4号
市第一、第二中级法院民六庭，浦东法院民六庭，黄浦、杨浦、卢湾法院民五庭，各区、县法院民二庭：
为统一保险合同纠纷案件审理中的法律适用标准，规范法官自由裁量权，高院民五庭在充分调研的基础上，对此类纠纷审理的若干法律适用问题提出相关处理意见。现将《关于审理保险合同纠纷案件若干问题的解答(一)》印发给你们，供审理相关案件时参考。在适用中如遇到新情况和新问题，请及时上报高院民五庭。
附件：《关于审理保险合同纠纷案件若干问题的解答(一)》
二○一○年十二月十七日
关于审理保险合同纠纷案件
若干问题的解答(一)
一、裁判文书中引用修订前、后保险法的，名称如何表述?
答：在裁判文书中引用修订前的《保险法》，一律称“2002年《中华人民共和国保险法》”；引用修订后的《保险法》，一律称“《中华人民共和国保险法》”。
二、投保人向保险公司的分支机构投保，但保单由保险公司盖章的，如何确定保险合同纠纷案的当事人?
答：依法成立并领取营业执照的分支机构虽然不具有法人资格，但具有独立的诉讼主体资格。在审理保险合同纠纷案时，应当以与投保人订立保险合同的保险公司或保险公司分支机构作为当事人。
实务中，有的保险公司分支机构虽然直接向投保人推销保单、接受投保单，但其出具给投保人的保单加盖的是保险公司总公司或省级分公司的公章。接受投保单的保险公司分支机构不是保险合同当事人，亦不能作为该案诉讼的当事人。
三、商业责任保险的被保险人向保险人请求赔偿保险金的诉讼时效期间的起算点，如何确定? 答：被保险人向保险人请求赔偿保险金的，诉讼时效期间从被保险人向受害人履行民事赔偿义务之日起计算。
四、商业责任保险中，被保险人与受害人在保险人未参与的情况下达成调解或和解协议，其效力如何确定?
答：人身损害赔偿和保险合同属于不同法律关系。被保险人与受害人在保险人未参与的情况下达成的调解或和解协议只能约束被保险人和受害人，对保险人不具有法律上的约束力。在审理后续财产保险合同纠纷案中，法院应当根据法律的规定和保险合同的约定审查并确定保险人的保险赔偿责任。
五、保险人以被保险人未在指定定点医院就医或指定维修点维修车辆为由拒绝承担保险赔偿责任的，如何处理?
答：保险公司是经营风险的企业，保险公司指定定点医院或维修点的目的，是将其经营活动的某一环节，交由具备专门技术的单位协助把关。故保险合同对此有明确约定，且保险人已尽到提示和明确说明义务的，应当认定上述合同条款有效。被保险人应按约履行，违反约定所产生的费用，保险人有权拒绝赔偿，但被保险人因情况紧急必须立即实施必要的救护或维修的除外。
六、保险人根据《保险法》第四十九条第三款、第五十二条第一款的规定作出增加保险费或者解除合同的决定前，发生保险事故的，如何处理?
答：因保险标的转移或危险显著增加，受让人或被保险人通知保险人后，保险人有权增加保险费或者解除合同。但在保险人行使变更权或者解除权前，保险合同仍然有效，发生保险事故的，保险人应当根据保险合同承担保险赔偿责任。
七、主、挂车均投保责任保险，主、挂车连接使用时发生交通事故的，如何处理?
答：在交强险中，保险业对此问题已达成较一致的观点。中国保险行业协会《机动车交通事故责任强制保险承保、理赔实务规程要点(2006年版)》、《交强险承保、理赔实务规程(2008版)》和《交强险互碰赔偿处理规则(2008版)》均规定，主车和挂车在连接使用时发生交通事故的，主车与挂车的交强险保险人分别在各自的责任限额内承担赔偿责任。保监会《转发交通运输部等五部委关于促进甩挂运输发展的通知》(保监厅发[2010]11号)也指出，“认真做好挂车交强险承保和理
赔服务工作。各公司不得拒绝或拖延承保挂车交强险；对于主车和挂车在连接使用时发生交通事故的，要严格按两个责任限额累加进行赔付。”上述行业惯例和保监会的意见，可以作为审理交强险案件的参考依据。
在商业责任保险中，如合同明确约定“主车和挂车连为一体发生事故，两车的保险赔偿限额以主车的保险限额为限”等内容，并且保险人履行了提示和明确说明义务的，法院应当认定上述合同条款有效，并根据合同约定确定保险赔偿责任。如保险合同对此没有约定或者约定不明的，可以参照交强险的行业惯例处理。
八、精神损害抚慰金应列为交强险还是商业责任保险的赔偿范围?
答：如人身损害赔偿纠纷案的判决明确判令交强险保险人承担精神损害抚慰金的，商业责任保险保险人不再承担。
前诉判决主文未明确交强险保险人是否承担精神损害抚慰金的，后续审理保险合同纠纷案的法院应当询问交通事故受害人，由其确定交强险赔付范围是否包括精神损害抚慰金。受害人选择由交强险保险人承担的，按前款规定处理。受害人选择不由交强险赔偿精神损害抚慰金的，商业责任保险合同又明确约定精神抚慰金不予赔偿的，商业责任保险保险人可以不承担精神抚慰金。
九、保险标的转让、保险事故、理赔、代位求偿等行为或事件，部分发生于《保险法》施行前，部分发生在《保险法》实施后的，如何适用法律?
答：《最高人民法院关于适用(中华人民共和国保险法)若干问题的解释(一)》对此类情形的法律适用没有作出规定。因其法律适用特别复杂，个案处理遇到问题后，可及时逐级上报我庭。
第三篇：上海市二手房买卖合同范本3篇
上海市二手房买卖合同范本3篇
对于二手房买卖要注意的是，双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。以下是小编为大家精心准备的：3篇上海市二手房买卖合同范本。欢迎阅读!
上海市二手房买卖合同范本一
二手房卖方(甲方)：
二手房买方(乙方)：
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。
第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)转让给乙方。房地产具体状况如下：
(一)房地产座落在上海市***[区][县](部位：***)房屋类型***结构：;
(二)房屋建筑面积***平方米，该房屋占用范围内的土地使用权[面积][分摊面积]***平方米。
(三)房地产四至范围
(四)该房地产土地所有权性质为[国有][集体所有]土地;土地使用权以[出让][划拨]方式获得;
(五)房屋平面布局及附属设施状况、套内装饰标准
(六)甲方依法取得房地产权证号：***;乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解，自愿买受上述房地产。
第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述二手房买卖转让价格为(币)计***元。(大写)：千百拾万千百拾远整。甲、乙双方同意，在本合同自签订之日起的***天内，乙方将上述二手房买卖转让价款分__付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。
第三条甲方装让的房地产为[出让方式][划拨方式]取得国有土地使用权的，供下列第[一][二]款办理。
一、甲方取得国有土地使用权的使用年限为年(从***年***月起至***年***月***日止)，其中乙方按本合同约定受让上述房地产，拥有国有土地使用权的年限为_____年(从***年***月***日至***年***月***日止)，为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。甲方将上述二手房买卖转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
二、按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，[应办理][可以不办理]土地使用权出让手续的，应由[甲方][乙方]按规定[办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金][将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家].第四条甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于***年***月***日将上诉房地产交付(转移占有)乙方。交付标志：***。
第五条除房地产交易管理机构依法作出不予过户决定外，上述房地产权利转移日期以[市][区][县]房地产交易管理机构受理该二手房买卖转让过户申请之日为准。
第六条上述房地产风险责任自该房地产[权利转移][转移占有]之日起转移给乙方。
第七条本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税、费。在上述房地产[权利转移][转移占有]前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气、电讯费等其他费用，按本合同附件四约定支付。自[权利转移][转移占有]后该房地产所发生的费用，按本合同附件四约定支付。
第八条甲方转让给乙方的房地产根据原房地产权证记载的属[居住][非居住]房屋，其相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五，业主公约见附件六。
乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质，乙方对该房地产有关联的公共部位、通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务，并应维护公共设施和公共利益。乙方确认上述受让房地产的业主公约，享有相应的权利和承担相应的义务。
上述房地产在办理转让过户变更登记后，甲、乙双方共同到物业管理单位办理该二手房买卖转让后变更使用、维修管理户名及有关手续。
第九条甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述二手房买卖转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。
卖方(甲方)： 买方(乙方)：
**年**月**日 **年**月**日
上海市二手房买卖合同范本二
立房地产买卖合同人
卖方(甲方)：
买方(乙方)：
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。
第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)转让给乙方。房地产具体状况如下：
(一)房地产座落在上海市***[区][县](部位：***)房屋类型***结构：;
(二)房屋建筑面积***平方米，该房屋占用范围内的土地使用权[面积][分摊面积]***平方米。
(三)房地产四至范围
(四)该房地产土地所有权性质为[国有][集体所有]土地;土地使用权以[出让][划拨]方式获得;
(五)房屋平面布局及附属设施状况、套内装饰标准
(六)甲方依法取得房地产权证号：***;乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解，自愿买受上述房地产。
第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为(币)计***元。(大写)：千百拾万千百拾远整。甲、乙双方同意，在本合同自签订之日起的***天内，乙方将上述房地产转让价款分__付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。
第三条甲方装让的房地产为[出让方式][划拨方式]取得国有土地使用权的，供下列第[一][二]款办理。
一、甲方取得国有土地使用权的使用年限为年(从***年***月起至***年***月***日止)，其中乙方按本合同约定受让上述房地产，拥有国有土地使用权的年限为_____年(从***年***月***日至***年***月***日止)，为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
二、按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，[应办理][可以不办理]土地使用权出让手续的，应由[甲方][乙方]按规定[办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金][将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家].第四条甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于***年***月***日将上诉房地产交付(转移占有)乙方。交付标志：***。
第五条除房地产交易管理机构依法作出不予过户决定外，上述房地产权利转移日期以[市][区][县]房地产交易管理机构受理该房地产转让过户申请之日为准。
第六条上述房地产风险责任自该房地产[权利转移][转移占有]之日起转移给乙方。
第七条本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税、费。在上述房地产[权利转移][转移占有]前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气、电讯费等其他费用，按本合同附件四约定支付。自[权利转移][转移占有]后该房地产所发生的费用，按本合同附件四约定支付。
第八条甲方转让给乙方的房地产根据原房地产权证记载的属[居住][非居住]房屋，其相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五，业主公约见附件六。
乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质，乙方对该房地产有关联的公共部位、通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务，并应维护公共设施和公共利益。乙方确认上述受让房地产的业主公约，享有相应的权利和承担相应的义务。
上述房地产在办理转让过户变更登记后，甲、乙双方共同到物业管理单位办理该房地产转让后变更使用、维修管理户名及有关手续。
第九条甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。
第十条乙方未按本合同约定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款之日止，利息按计算。逾期***天后，甲、乙双方同意按下列[一][二]款内容处理。
一、乙方除应支付利息外，还应按逾期未付款的***%向甲方支付违约金，合同继续履行。
二、甲方有权通知乙方单方解除合同，甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款***%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起日向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
第十一条除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的，应按已收款向乙方支付利息，利息自约定交付之日起第二天至实际交付之日止，利息按计算。逾期***天后，甲、乙双方同意按下列第[一][二]款内容处理。
一、甲方除应支付利息外，还应按已收款的***%向乙方支付违约金，合同继续履行。
二、乙方有权通知甲方单方解除合同，甲方除应在接到书面通知之日起日内向乙方返还已支付的房款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已支付房款的***%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
第十二条惊甲、乙双方协商一致，本合同未尽事宜，在不违反本合同原则的前提下，可订立补充条款或补充协议，甲、乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
第十三条本合同由甲、乙[双方签定][公证处公证]之日起生效。甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利，义务清楚明白，并按本合同规定履行。
第十四条本合同使用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在旅行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，选定下列一种方式解决：(不选定的划除)
(一)提交仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院起诉。
第十五条本合同一式份，甲、乙双方各执份，[市][区][县]房地产交易管理机构一份，[市][区][县]房地产登记机构一份(本合同经公证的公证部门留存一份)。
卖方(甲方)： 买方(乙方)：
**年**月**日 **年**月**日
上海市二手房买卖合同范本三
卖方：_______________________________(以下简称甲方)
买方：_______________________________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1.房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)
房 屋 座 落
幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方)用途
2.该房屋的土地使用权取得方式“√”：出让()、划拨()。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关：_______________
代理人(签名或盖章)_____________________ 代理人(签名或盖章)______________________
签订日期：___________年____月____日
第四篇：江西省高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的解答（定稿）
江西省高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的解答
（2008年8月）
解读《江西省高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件适用法律若干问题的解答》（上）
目前，我国审理婚姻家庭纠纷案件，主要适用新修订的《婚姻法》及其两个司法解释。但随着社会和经济的发展，在处理一些新型案件时会出现“同案不同判”的结果。
为了便于统一审判的尺度，便于审判实际操作，给基层法官审理此类案件提供指导、参考的作用，省高院历经一年多时间，广泛征求基层法官、律师及法学专家的意见，于今年8月下发《江西省高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件适用法律若干问题的解答》。29日，本报记者邀请省高院民一庭邓相红法官进行解读。
首提赡养方式包括物质和精神两方面
问题：如何确定赡养方式？
解答：子女对父母的赡养应当包括物质和精神两方面。子女履行赡养义务不仅仅局限于给付金钱的义务，只要有利于被赡养人的身心健康，且具有可操作性的方式均可，如对被赡养人生活上的照顾、为其提供居住条件等方式。而以往，通常是要求子女给父母一些赡养费就了事，而很少关心老人的精神生活。其实，子女对于父母的赡养的方式可以根据实际情况而定，方式也是多种多样的。此外，赡养方式的选择应当尊重被赡养人的意见。
轻微伤丙级3次以上构成家庭暴力
问题：如何理解“给家庭成员的身体造成一定伤害后果”的家庭暴力？
解答：《婚姻法》解释
（一）第一条对家庭暴力的定义作了明确规定，但对伤害后果的程度没有明确，使法官难以认定。
因此，针对行为人以殴打、捆绑、残害的方式给家庭成员的身体造成伤害的家庭暴力，在司法实践中可以根据法医鉴定结论来确定伤害后果，即对家庭成员的伤害达到了轻微伤丙级三次以上、轻微伤乙级两次以上、轻微伤甲级一次以上的，一般可理解为构成家庭暴力。
问题：如何审理一方当事人“下落不明”的婚姻案件？
解答：离婚案件的缺席审理制度有明显的弊端。目前，法院主要以报纸刊登公告的方式告知，可行性不高，不能真正查明是否真正“下落不明”。因此，在审理一方当事人“下落不明”的婚姻案件时，起诉一方应当举证证明对方“下落不明”，人民法院亦应对“下落不明”的事实进行审查，比如向下落不明人的近亲属或组织调查、在下落不明人住所地张贴公告等，经审查确属“下落不明”的，再行缺席审理。宣判后亦应将审理结果告知“下落不明”一方的近亲属或组织。子女要求改变抚养关系父母为被告
问题：父母离婚后随一方生活的未成年子女，如希望改随另一方生活，可否要求改变抚养关系？
解答：在审理实践中，改变抚养关系，只能是父母提出，一般是父母做原、被告，子女无选择权。但子女作为一个民事主体，他们也有权利行使自己的权益。因此，离婚时子女的抚养权是根据当时的情况确定的，如以后父母任何一方或子女的情况发生改变，以前的抚养方式已经影响到子女的利益或一方生活的，父母 及子女都可以要求变更抚养关系。对于子女要求改变抚养关系的，子女为原告，父母为被告。以子女名义登记的产权视为赠与
问题：如何理解《婚姻法》解释
（二）第二十二条规定的父母为子女购置房屋出资构成对一方或双方的赠与？
解答：《婚姻法》解释
（二）第二十二条中的“应当认定为„„赠与”是指父母实际出资的具体意思表示不明情形下，拟视为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不适用该条规定。实践中，夫妻一方的父母在婚姻关系存续期间为子女出资购买房屋，产权登记在出资者自己子女名下的，可推定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为出资人子女的个人财产；若产权登记在出资人子女的配偶名下，除非出资人明确表示赠与其子女配偶，否则应认定为向双方的赠与，该部分出资应认定为夫妻共同财产。现在不少父母在为子女出资购买房子时，十分担心子女由于离婚而出现财产分割的纠纷。因此，统一尺度，比较符合社会常理和父母的初衷。
问题：父母离婚分割财产时，子女是否有财产份额
解答：在离婚案件分割夫妻共同财产时，只能就夫妻共同财产进行分割。成年子女因参与家庭经营共同积累的财产，属于子女的财产份额依法应受法律保护；未成年子女通过演出、转让智力成果等形式获得的劳动收入或报酬，以及受赠、继承所得的属于子女个人的财产亦应受到法律保护。父母离婚分割财产时，不得将属于子女的财产作为夫妻共同财产进行分割，但可以为未成年子女指定财产代管人。
也就是说，由于财产形态的多样化，未成年子女的也有自己的财产，也应受到保护。只有准确地确认财产性质和归属，才能正确分割财产，避免矛盾的发生。
——解读《江西省高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件适用法律若干问题的解答》（下）核心提示
改革开放后，家庭的财产形态发生了很大的变化，从以前的储蓄、房屋等单一的财产，发展到现在的有价证券、股票、知识产权等财产形态，呈现多元化、复杂化，成为法官在审理中的一个难点。
修改后的《婚姻法》将财产分为三类：约定财产、个人财产和共同财产。在审判实践中，难以准确地认定和区分上述三类财产，易导致同案不同判的结果，激化夫妻双方之间的矛盾，影响了司法的权威性。
另外，流行了上千年的彩礼习俗仍在广大农村地区普遍存在，并伴随着不可避免的纠纷。有些纠纷没有法律来规定的话，只会使矛盾更加突出。《婚姻法》解释
（二）虽规定了彩礼的处理方法，但相对简单，仍然不能解决复杂的婚姻纠纷。
问题：可撤销或变更离婚财产分割协议如何认定？
解读：《婚姻法》解释
（二）第九条规定男女双方协议离婚后一年内就财产分割协议如存在“欺诈、胁迫等情形的”，可以请求撤销或变更。可见撤销和变更的理由不仅仅限于“欺诈和胁迫”。如果当事人以“显失公平”、“重大误解”、“乘人之危”为由，依据《合同法》的相关规定，请求法院撤销或变更财产分割协议，不宜简单依《合同法》的有关规定认定撤销和变更事由。只有在一方利用对方生病、行为能力受限等特殊情况下，迫使对方签订明显损害其合法权益的协议，方可认定为“乘人之危”。
个人财产自然增值部分归个人
问题：在婚姻存续期间夫妻一方个人财产取得的收益，哪些属于“一方个人财产”，哪些属于“夫妻双方共同所有的投资收益”？
解读：夫妻一方个人财产所产生的收益，如果夫妻双方有约定则按约定决定其归属。如没有约定则应根据收益产生的原因来确定其归属。
夫妻一方个人财产的法定孳息，属于在婚姻关系存续期间的自然增值部分，如存款利息、有价证券收益、未经共同经营管理的房屋租金等，应认定为夫妻一方个人财产。
用个人财产在婚姻存续期间从事投资或进行生产经营活动所产生的收益应当属于夫妻共同财产。如个人财产投资公司或企业所取得的利润；个人所有的房屋经夫妻共同维护修缮、经营管理所取得的租金等，应认定为夫妻共同财产。
知识产权收益以婚姻存续为界
问题：在婚姻存续期间，实际取得或已经明确可以取得的知识产权的财产性收益如何归属？
解答：知识产权财产性收益作为一种无形资产，有的知识产权的创造是发生在婚前，直到婚后才出现收益；有的甚至过了十几年后，才出现知识产权收益。
因此，以知识产权财产性收益明确时间是否在婚姻关系存续期间作为判断该部分收益归属的标准。知识产权财产性收益明确时间在婚前，即使收益实际取得在婚后，该收益为个人婚前财产。知识产权财产性收益明确时间在婚姻关系存续期间，无论收益的实际取得是在婚姻关系存续期间还是在离婚之后，该收益为夫妻共同所有。知识产权财产性收益明确的时间在离婚后的，该收益为个人财产。
买断工龄补偿款离婚后可不对半分
问题：买断工龄补偿款是否属于夫妻共同财产？
解答：买断工龄补偿款属于职工与单位解除劳动合同的经济补偿金，是单位发给职工的一次性费用。
婚前的工龄所得的买断工龄款为夫妻一方个人财产，夫妻关系存续期间的工龄所得的买断工龄款为夫妻共同财产。
如买断工龄一方当事人因离婚导致自己生活困难的，在分割买断工龄款时可适当照顾买断工龄一方的权益，多分或全部分配给买断工龄一方。
共同财产购房按共同财产分割
问题：离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权如何处理？
解答：《婚姻法》解释
（二）第十九条规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权房的，该房屋为夫妻共同所有。现实生活中有的公房使用权是婚前通过出资购买取得的，在审理这类案件时，应当将婚前个人出资确定为出资方的个人财产，剩余部分价值按共同财产分割。
一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，可不考虑公房使用权的价值，按共同财产分割。
已转化为公司财产不宜直接分割
问题：夫妻一方个人名义用共同财产投资于有限责任公司，如何处理此部分夫妻共同财产？
解答：此部分共同财产已转化为公司财产，离婚时不宜直接分割。夫妻协商同意由非公司股东一方取得相应出资额成为股东的，可依照《婚姻法》解释
（二）第十六条的规定进行处理。
若非公司股东一方不愿意承受出资额成为股东的，则可对公司现有净资产进行评估，公司净资产为正值的，按夫妻一方出资比例计算出相应的净资产价值，再按共同财产的分割原则，由取得出资额的一方给付另一方相应的价款或财产。
共同财产归还部分贷款按比例划分
问题：夫妻贷款购置的房屋、车辆等财产，在离婚诉讼中如何处理？
解答：夫妻一方婚前贷款购置的房屋、车辆等财产，如婚前已全部还清贷款的，该财产为婚前财产。
夫妻一方婚前贷款购置的房屋、车辆等财产，婚后用夫妻共同财产归还了部分贷款的，应按比例划分个人财产和共同财产。婚前归还部分贷款的相应财产及其增值或损耗部分为婚前个人财产，婚后共同归还部分贷款的相应财产及其增值或损耗部分为夫妻共同财产。由于婚前购买方系买卖合同和借款合同的相对人，在分割时可根据实际情况适当照顾购买人的利益，将该财产分配给购买方，由购买方向对方支付相应的对价；如购买一方能证明婚后其仍以个人财产单独偿还贷款的，可认定为个人财产。
对以一方名义贷款购置房屋等财产，离婚时尚未还清贷款的，法院不宜强制变更借款合同当事人。原则上可将该财产判归贷款一方，由贷款方支付对价。
恋爱赠送对方小额财物属赠与
问题：恋爱期间赠与对方的财物可否要求返还？
解答：恋爱期间为表达感情而馈赠对方的小额财物，属赠与关系，不在彩礼之列，不得请求返还。小额的认定可根据当地的经济状况、当事人的经济能力等条件综合判断。
彩礼返还额度应考虑共同生活时间。
问题：彩礼返还额度如何认定？结合哪些因素考虑？
解答：彩礼返还额度应根据当事人的请求，综合考虑双方共同生活的时间长短、给付方的经济状况以及过错责任等因素，根据公平原则，全部或部分返还。
宴请费用未实际取得不能返还
问题：男女双方在筹备婚礼过程中为款待、宴请亲友所支出的费用，可否要求返还？
解答：筹备婚礼宴请亲友所支出的费用，属于共同支出的消费性费用，接受的一方亦未实际取得，故不得要求返还。
未结婚引起的彩礼纠纷酌情返还
问题：男女双方未办理结婚登记，但按照传统习俗举办了结婚仪式而同居生活后产生的彩礼纠纷，要求返还的，如何处理？
解答：彩礼返还的规定是基于我国农村习俗的特殊情况所作出的。考虑农村中未办理结婚登记而同居生活情形的广泛性，《婚姻法》解释
（一）作出了追溯补办结婚登记手续效力的规定。根据该精神，未办理结婚登记而同居生活引起的彩礼纠纷，如符合《婚姻法》解释
（二）第十条规定的情形，可以参照该规定精神，酌情返还。
第五篇：上海市高级人民法院关于印发《关于审理涉及债权转让纠纷案件若干问题的解答》的通知
上海市高级人民法院关于印发《关于审理涉及债权转让纠纷案件若干问题的解答》的通知
（沪高法民二[2006]13号）
市第一、第二中级法院民三庭、民四庭，各区、县法院民二庭：
针对目前本市法院在审理涉及债权转让纠纷案件中存在的若干问题，高院民二庭在调研的基础上形成了倾向性观点。现将《关于审理涉及债权转让纠纷案件若干问题的解答》印发给你庭，供你庭在民商事审判工作中参考。在审判中如遇到新情况和新问题，请及时报告高院民二庭。
附件：《关于审理涉及债权转让纠纷案件若干问题的解答》
2006年6月23日
关于审理涉及债权转让纠纷案件若干问题的解答
为正确审理因债权转让引发的民商事纠纷案件，进一步统一本市法院的审理与裁判思路，规范法律适用，针对本市法院在审理此类案件中遇到的若干问题，高院民二庭在调研的基础上，就相关问题解答如下：
一、债权受让人基于受让债权的事实，以债务人为被告提起诉讼，要求债务人履行债务，经审理作为转让标的的债权不成立，应如何处理？
债权转让法律关系包含三个法律关系，一为债权让与人与债务人之间的债权债务关系（以下简称基础债权关系），二为债权让与人与受让人之间的债权转让关系，三为债权受让人基于债权转让关系，与债务人之间形成的债权债务关系。债权受让人因债权转让行为，享有对债务人的债权请求权。法院经审理，债权让与人与债务人之间的基础债权关系不成立。据此，法院应当判决驳回债权受让人的诉讼请求。债权受让人应依据债权转让关系另行追究债权让与人的民事责任，如要求债权让与人承担违约责任，或请求解除与债权让与人之间的债权转让合同。
二、债权受让人以债务人为被告提起诉讼，要求债务人履行债务，债权让与人作为第三人参加诉讼的，在债权受让人对债务人的诉请不能成立的情形下，债权受让人能否变更诉请，直接要求债权让与人承担民事责任或在诉讼中提起预备诉讼主张？
鉴于债权受让人对债务人提起的诉请是基于债权受让人与债务人之间的法律关系，与债权转让关系不属于同一法律关系，且债权转让人仅处于诉讼第三人地位，故债权受让人不能在诉讼中直接变更诉请，要求债权让与人承担民事责任，应通过另行起诉解决。在此种情形下也不宜由债权受让人对债权让与人提起预备诉讼。预备诉讼是在同一诉讼中，同一原告针对同一被告在主要诉讼请求得不到满足时的备位诉讼请求。如果预备诉讼的被告与主要诉讼的被告非同一对象，将导致当事人诉讼地位、诉讼请求及争点、审理范围等发生较大变化，将会给案件审理带来诸多不便。因此，在债权受让人起诉债务人履行债务的纠纷案件中，不应准许债权受让人将债权让与人列为预备诉讼的被告提起备位诉讼。
三、债权受让人依据债权转让合同，要求债务人履行债务，债务人对债权金额提出异议，债权受让人以此为由请求确认债权转让协议未生效如何处理？
债权转让合同系债权让与人与受让人就债权转让达成的协议，如双方未就合同生效作出特别约定，债权转让合同成立即生效。债权受让人与债务人就债权金额的争议，不影响债权转让协议的生效。因此，一般情形下，债权受让人不得以债权金额存在争议为由请求债权转让合同不生效。
四、债权受让人依据债权转让合同诉请债务人履行债务，债务人对债权金额的部分提出异议，经审查该异议成立的，法院应如何处理？
法院经审理认定债务人对债权金额的部分提出异议成立，则对于没有异议的债权部分，判决债务人对债权受让人进行清偿。债权受让人未获支持的债权部分，应另行向债权让与人主张违约责任或请求赔偿。
五、债权让与人虚构债权事实与受让人签订债权转让合同，债权受让人据此要求撤销债权转让合同，法院应如何处理？
债权让与人采用虚构债权事实等欺诈手段，导致债权受让人与之签订债权转让合同的，如符合《合同法》第五十四条第二款规定情形，债权受让人据此请求法院撤销该债权转让合同的，法院应当予以支持。
六、债权受让人对债务人提起诉讼，债务人以合同法第八十三条规定主张抵销，是否需提起反诉？
根据合同法第八十三条的规定，债务人对债权让与人享有债权，且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向债权受让人主张抵销。该抵销权的行使无须债务人提起反诉，法院在审理中应查明债务人对债权让与人的债权是否真实存在后，作出相应判决。
七、债权让与人、受让人与债务人在债权转让合同中对转让的债权金额予以确认，债权受让人请求债务人履行债务时，债务人对该债权金额予以否认的，应如何处理？当事人在债权转让合同中对转让的债权金额予以确认，债务人在嗣后予以否认的，如无充分的证据或理由，债务人不能推翻其在三方协议中对债权金额的确认。因此，对债务人就债权金额提出的异议，法院一般不予采信。
八、当事人将人民法院生效裁判文书确定的债权予以转让，法院应如何处理？权利人享有人民法院生效裁判文书确定的债权，并将该债权予以转让，只要该债权不属于合同法第七十九条规定的情形，应当认可该债权转让的效力。经相关人民法院审查后，债权受让人可依生效裁判文书向债务人主张债权。
九、债权受让人因受让香港法院生效裁判文书确定的债权，要求对内地债务人提起诉讼，人民法院应如何处理？
鉴于最高法院尚未就内地法院与香港特别行政区法院之间民商事案件的司法裁决相互认可程序作出安排，因此，目前香港特别行政区法院作出的民商事裁决，在内地尚不能被认可并得到执行。债权受让人受让香港法院生效裁判文书中确定的债权，继而请求债务人按照香港法院裁决确认的债权履行债务的，法院依法不予支持。(地方法规)
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