存在重大法律风险的买回迁房购房指标借名买房案件（共5篇）

第一篇：存在重大法律风险的买回迁房购房指标借名买房案件

存在重大法律风险的买回迁房购房指标借名买房案件

（为保护当事人隐私，本文所用当事人信息均系化名）

基本案情：

一、原告张义称：张和丽系姑姑，韩刚是姑父。姑姑在丰台区的房屋拆迁，姑姑向拆迁公司交了购房定金1000元欲购买位于丰台区某小区房屋。后姑姑将购房资格转给张义，并由张义交纳了全部购房款。张义与姑姑签订了协议，并与拆迁公司签订合同，办理了准住证等相关手续。张义说，姑姑曾以办房产证手续为由，拿过自己的身份证。后张义多次朝姑姑要房产证，未果，后得知姑父又与拆迁公司重新签订了购房合同。张义认为自已才是该房屋合法所有权人，以恶意串通为由请求确认姑父与拆迁公司签订的购房合同无效。被告姑姑和姑父称他们才是合法被拆迁人，也是合法的购房人。房屋交付后，由我们长期居住并收益，现已经1 2年之久，原告起诉已经超过了诉讼时效。应驳回原告的诉讼请求。拆迁公司述称：张和丽、韩刚具有被拆迁资格的，应与他们签订合同不同意原告的诉讼请求。法院经审理查明： 2 0 0 0年，张义与拆迁公司签订了《房屋认购书》，其上载明：乙方初步认定购买甲方提供的经济适用住房，乙方同意交纳定金1000元，待拆迁时签订购房合同”，后张和丽将购房资格转给张义。《房屋认购书》署名韩刚之后增写“换张义”，张义交纳了购房款。此后，张和丽与韩刚签订《协议书》，约定甲方同意将房产权更名为韩刚，又在前述《房屋认购书》“换张义”后面补写“换韩刚”。后韩与公司签订《北京市经济适用住房买卖合同》，约定乙方购买学方开发的*号房，房价款1 0 3 0 05元。之后，公司为韩某出具了购房款发票，同时在记账凭证后面背书“更名换发票，原名张义。2 0 0 3年8月2 2日，有关部门发放*号房所有权证；载明房屋所有权人为韩刚。庭审中，拆迁公司否认与张义签订过合同，亦未为其办理过准住证。张义不认可，但未提交相关证据。另查，现房由韩刚与张和丽占用。

法院审理：

法院院认为：该房系张和丽、韩刚因拆迁获得的定向安置房，拆迁公司作为拆迁人，将该房出售给被安置人韩某，并与之签订《北京市经济适用住房买卖合同》，该行为未违反法律、行政法规的强制性规定，故所签合同合法有效。韩刚与公司签订房屋买卖合同后，双方办理了产权过户登记手续，韩某已依法取得了涉案房产的所有权，根据不动产物权的公示、公信原则，该所有权应受法律保护。虽然张和丽有将房屋资格转给张义的意愿，并由张义交纳了购房款，但张义不是被安置人，拆迁公司亦未与之签订正式的房屋买卖合同，又未办理产权过户手续，因此张义对此仅享有债权，并未取得房屋的所有权，且现有证据不足以证明韩某与某公司之间存在恶意串通的行为，故张和丽的诉讼请求，证据不足、理由不充分，法院驳回了张义的诉讼请求。

安居房地产律师靳双权点评：

定向安置房属于二类经济适用房，国家没有禁止买卖，早些年回迁时，亲戚之间转让资格的情况很多，实际上是一种借名买房，法律上允许，因借名买房发生的纠纷也很多，法院处理这类案件时，要看当事人之间是否有借名买房的合同，还综合考虑由谁装修及居住。如果有借名买房的正式合同，法院通常会认定合同有效。如果没有合同，但是实际出资，并且出资人与拆迁部门签订合同，并且实际出资人装修并居住房屋，法院也会认定借名买卖存在。但本案中，张义与姑姑没有正式的书面合同，后姑父与拆迁公司签订了正式合同，更为关键的是房屋一直由姑姑居住。所以张义的请求不能得到支持。欢迎访问安居房地产律师网

第二篇：借名买房存在哪些法律风险

赢了网s.yingle.com 遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访

问>>http://s.yingle.com

借名买房存在哪些法律风险 案例1

2017年原告曹某购买住房一套，为向银行贷款，将该房登记在朋友丁某名下，后顺利取得住房贷款人民币24万元。在此过程中产生的一切费用均系原告支付，相关权证、贷款凭证等均由原告保存，贷款也由原告按月偿还。2017年10月，原告曹某将该房出售给案外人李某，双方签订购房协议，李某支付定金人民币8万元。后因被告丁某拒绝协助办理过户，交易未能成功。原告曹某按法律规定双倍返还定金16万元。原告诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令被告赔偿经济损失人民币8万元。被告丁某辨称房屋所有权应以登记为准，对原告与李某之间的买卖并不清楚，不应承担原告的损失。

问题：曹某能否要回他出资购买的房屋?曹某能否得到8万元的赔偿? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 告潘某协商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份证，以潘某的名义购买了位于市东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房，建筑面积106.67平方米，总价款282676元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名义与中国农业银行北京市某区支行(贷款银行)及北京某房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人住房按揭合同》，借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为潘某。潘某未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋某某在该房内居住。

2017年1月，潘某诉至北京市昌平区人民法院，称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后，由于其工作需要长驻外地，为避免房屋空置和无人管理，遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后发现上述房屋已由宋某某居住，由于不能联系到同事，也不能劝说宋某某腾房，故起诉：请求法院判令宋某某向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。

问题：宋某某有没有失去他出资购房的房子?

结果：一个胜诉，一个败诉

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 评析：

两个案子都是借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中，常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人名义购买房屋，从而引发了一系列纠纷。实际出资人对房屋的权利是否受法律保护，应首先把握以下两个法律问题：一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;二是认定房屋产权归属的依据是什么。

关于第一个问题，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。

关于第二个问题，根据《城市》第60条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据，《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条-规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)—方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一力谊当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为厂规避国家有关经济适用房的法律规定。，政府推出经济适用房的目的，主要是为了解决中、低等收人家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用用房的购头首，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

综上，在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之问的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此，本案中级人民法院判令宋某某腾退房屋，至于其已支付的房价款，可以潘某构成不当得利为由，另行提起诉讼，要求其返还。

提醒：

借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。

2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(1)名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、，不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

规避风险的一些办法：

1、签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证;

2、将房屋抵押给实际出资人;

3、实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上;

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

4、名义产权人立一份。

 侵权行为的分类与构成要件

http://s.yingle.com/w/xt/679760.html

 工伤和人身损害赔偿可以同时主张吗 http://s.yingle.com/w/xt/679751.html

 过错推定责任原则是什么,其免责事由有哪些 http://s.yingle.com/w/xt/679745.html

 侵权损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679738.html

 交通事故损害赔偿给赔偿权利人侵权责任人保险责任人的建议 http://s.yingle.com/w/xt/679735.html

 最高人民法院人身损害赔偿案件适用法律问题的解释 http://s.yingle.com/w/xt/679729.html

 根据侵权责任法能否主张被抚养人生活费 http://s.yingle.com/w/xt/679722.html

 2018年山西省人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679718.html

  体育课上摔伤致残 http://s.yingle.com/w/xt/679712.html 帮工

死

亡

赔

偿

有

哪

些

http://s.yingle.com/w/xt/679706.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  其他科技成果权纠纷

http://s.yingle.com/w/xt/679700.html

 雇员受侵害后的求偿选择权

http://s.yingle.com/w/xt/679697.html

 交通事故人身损害赔偿司法解释有哪些 http://s.yingle.com/w/xt/679693.html

 关于人身伤害的赔偿标准(2018http://s.yingle.com/w/xt/679686.html

年) 2018陕西人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679680.html

 人身损害赔偿的责任构成

http://s.yingle.com/w/xt/679670.html

 补充责任的含义及其合理性

http://s.yingle.com/w/xt/679665.html

 人身损害赔偿纠纷诉讼时效起算的几种情形 http://s.yingle.com/w/xt/679659.html

 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》之解读 http://s.yingle.com/w/xt/437860.html

 2018江苏省人身损害赔偿标准(2018年)规定(2018)http://s.yingle.com/w/xt/679650.html

 网络名誉侵权是什么 网络名誉侵权如何认定责任 http://s.yingle.com/w/xt/679645.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  “闲言碎语”中的法律风险

http://s.yingle.com/w/xt/679639.html

 侵权责任中举证责任是什么,怎么举证 http://s.yingle.com/w/xt/679633.html

 人体轻微伤的鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679620.html

 环境污染侵权的归责原则及其责任承担 http://s.yingle.com/w/xt/679615.html

 2018年甘肃省人身损害赔偿标准(2018年)及计算公式 http://s.yingle.com/w/xt/679608.html

 非法删帖需不需要承担法律责任 雇佣网络水军需要承担法律责任吗 http://s.yingle.com/w/xt/679602.html

 人身损害赔偿计算公式

http://s.yingle.com/w/xt/679597.html

 劳务派遣工干活受伤 工伤赔偿谁负责 http://s.yingle.com/w/xt/679586.html

 关于印发四川省2018有关统计数据的通知 http://s.yingle.com/w/xt/679581.html

 人体损伤程度鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679576.html

 2018年河南省交通事故及人身损害赔偿最新标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679570.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  伤残鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679565.html

 人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679561.html

 侵权责任实务问题律师解答

http://s.yingle.com/w/xt/679552.html

 违约责任与侵权责任竞合

http://s.yingle.com/w/xt/679547.html

 用人单位替代责任是什么

http://s.yingle.com/w/xt/679541.html

 论对生命的紧急避险

http://s.yingle.com/w/xt/679535.html

 金融机构高级管理人员任职资格管理办法(2017最新)http://s.yingle.com/w/xt/392641.html

 山东省人身损害赔偿标准(2018年)及计算公式 http://s.yingle.com/w/xt/679526.html

 灶间住租客出事房东赔

http://s.yingle.com/w/xt/679521.html

 无偿帮工受重伤责任该谁承担

http://s.yingle.com/w/xt/679515.html

 发生空难后，受害者可以得到哪些赔偿 http://s.yingle.com/w/xt/679508.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  如何确定建筑物致人损害的责任人 http://s.yingle.com/w/xt/679503.html

 孩子在学校受伤，如何确定责任

http://s.yingle.com/w/xt/679496.html

 从一案的审理谈无意思联络数人侵权责任的承担 http://s.yingle.com/w/xt/679491.html

 紧急避险交通事故判决书

http://s.yingle.com/w/xt/679487.html

 2018年河南省人身赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679481.html

 中华人民共和国侵权责任法

http://s.yingle.com/w/xt/679475.html

  损害商业信誉罪 http://s.yingle.com/w/xt/679469.html 关于

医

疗

事

故

损

害

赔

偿

http://s.yingle.com/w/xt/679463.html

 职工工伤与职业病致残等级分级

http://s.yingle.com/w/xt/679459.html

 如何计算人身损害赔偿诉讼时效

http://s.yingle.com/w/xt/679452.html

 人身损害鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679441.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  什么是共同危险行为 如何认定共同危险行为 http://s.yingle.com/w/xt/679436.html

 关于人身损害赔偿费用项目有关问题的解答 http://s.yingle.com/w/xt/679428.html

 信托公司管理办法(2017最新)http://s.yingle.com/w/xt/519008.html

 公平责任原则的适用条件是什么

http://s.yingle.com/w/xt/679422.html

 哪些因素影响残疾赔偿金的获赔数额 http://s.yingle.com/w/xt/679416.html

 紧急避险与正当防卫的异同

http://s.yingle.com/w/xt/679411.html

 车损未修拒赔偿 修理与否车主自主定 http://s.yingle.com/w/xt/679405.html

 关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 http://s.yingle.com/w/xt/679396.html

 网络服务商名誉侵权将承担哪些民事责任 http://s.yingle.com/w/xt/679388.html

 精神损害赔偿责任的成立条件有哪些 http://s.yingle.com/w/xt/679382.html

 意外死亡赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679378.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  解析票据类信托业务暂停的起因和结果 http://s.yingle.com/w/xt/430579.html

 2018年西安市最新人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679373.html

 什么叫个人劳务 个人劳务侵权谁来赔 个人劳务责任是什么 http://s.yingle.com/w/xt/679367.html

 老师打学生耳光怎么办

http://s.yingle.com/w/xt/679361.html

 学生在学校受伤谁负责

http://s.yingle.com/w/xt/679357.html

 起诉时尚未进行伤残评定的，残疾赔偿金应如何确定 http://s.yingle.com/w/xt/679349.html

 小区车位权属问题的完整总结

http://s.yingle.com/w/xt/679345.html

 学生课间相互打闹受伤，学校是否要承担责任 http://s.yingle.com/w/xt/679339.html

 人身损害案件被抚养人生活费法律适用研究 http://s.yingle.com/w/xt/679335.html

 确认不侵害知识产权纠纷

http://s.yingle.com/w/xt/679329.html

 四川省2018年损害赔偿案件标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679322.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  被人打成轻伤可以要求民事赔偿吗 http://s.yingle.com/w/xt/679317.html

 窨井伤人 该谁来赔偿

http://s.yingle.com/w/xt/679310.html

 人身损害赔偿司法解释

http://s.yingle.com/w/xt/679305.html

 紧急避险会产生哪些后果

http://s.yingle.com/w/xt/679301.html

 人身损害赔偿的司法解释

http://s.yingle.com/w/xt/679295.html

 紧急避险引发交通事故谁有责呢

http://s.yingle.com/w/xt/679289.html

  人身伤害损害赔偿 http://s.yingle.com/w/xt/679284.html 储户存款被他人冒领,谁来承担责任 http://s.yingle.com/w/xt/679276.html

 人体损伤程度鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679271.html

 职工因第三人的原因受到伤害能否得到双份赔偿 http://s.yingle.com/w/xt/679262.html

 人身损害伤残赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679256.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  2018年山东省人身损害赔偿标准(2018年)及计算公式 http://s.yingle.com/w/xt/679250.html

  紧急避险行为 http://s.yingle.com/w/xt/679241.html 聚会喝酒出现人身伤害 下述四种情形要担责 http://s.yingle.com/w/xt/679233.html

 2018年河南人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679225.html

 网络名誉侵权责任的主体 网络名誉侵权的主要形式 http://s.yingle.com/w/xt/679218.html

 发包人使用未验收工程 承包人仍应承担保修责任 http://s.yingle.com/w/xt/679214.html

 用人单位支付违约金,经济赔偿金,赔偿金的几种情况 http://s.yingle.com/w/xt/679209.html

 火患无情怎可大意归责有法莫愁赔偿 http://s.yingle.com/w/xt/679203.html

 中华人民共和国侵权责任法

http://s.yingle.com/w/xt/679197.html

 地面施工致人损害案件浅析

http://s.yingle.com/w/xt/679191.html

 16岁男孩捅死人了会进监狱吗

http://s.yingle.com/w/xt/679185.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  中华人民共和国侵权责任法

http://s.yingle.com/w/xt/679181.html

 诽谤信息被转发500次可判刑

http://s.yingle.com/w/xt/679175.html

 产品责任险的内容_产品责任险的赔偿怎么处理 http://s.yingle.com/jr/875662.html

 社会医疗保险要交多少钱_社会医疗保险有什么好处 http://s.yingle.com/jr/875661.html

 关于审理船舶碰撞和触碰案件财产损害赔偿的规定(2018)http://s.yingle.com/jr/875660.html

 保险赔偿中的绝对免赔率是什么_绝对免赔率怎么算 http://s.yingle.com/jr/875659.html

 保险指定受益人的注意事项_人寿保险合同的内容有哪些 http://s.yingle.com/jr/875658.html

 家财险投保的原则是什么_投保家财险注意事项是什么 http://s.yingle.com/jr/875657.html

  海事诉讼时效 http://s.yingle.com/jr/875656.html 什么因素在影响保险合同的生效_保险合同的内容是什么 http://s.yingle.com/jr/875655.html

 办理人寿保险的程序是什么_寿险公司拒赔的情况是什么 http://s.yingle.com/jr/875654.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  什么是基本医疗保险_基本医疗保险包括哪些人 http://s.yingle.com/jr/875653.html

 私募基金认购费纳税问题该如何处理 http://s.yingle.com/jr/875652.html

 家财险可以网上投保吗_家庭财产险投保的细节有哪些 http://s.yingle.com/jr/875651.html

 基本医疗保险覆盖哪些范围_可以补缴医疗保险欠费吗 http://s.yingle.com/jr/875650.html

 私募基金合格投资者规避100万有规定(2018)吗 http://s.yingle.com/jr/875649.html

 人身保险合同范本是什么_人身保险合同涉及哪些方面 http://s.yingle.com/jr/875648.html

 如何缴纳养老保险金_养老保险金交多少年才可以领取 http://s.yingle.com/jr/875647.html

 企业财产保险责任内容有哪些_财产保险责任包括什么 http://s.yingle.com/jr/875646.html

 什么是长期资本公司债券

http://s.yingle.com/jr/875645.html

 投保人的资格是什么_被保险人的资格是什么 http://s.yingle.com/jr/875644.html

 养老保险金什么时候可以领取_领取时间怎么规定2018最新 http://s.yingle.com/jr/875643.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  公司进行债券发行的条件有哪些

http://s.yingle.com/jr/875642.html

 再保险合同的基本内容_再保险合同的条款有哪些 http://s.yingle.com/jr/875641.html

 什么是盗抢险_全车盗抢险的保险责任有哪些 http://s.yingle.com/jr/875640.html

 保险公司不赔划痕险的情况有哪些_划痕险保险金额 http://s.yingle.com/jr/875639.html

 船舶所有权的公示方式是什么

http://s.yingle.com/jr/875638.html

 产品责任险谁来投保_产品责任险不赔的情况是什么 http://s.yingle.com/jr/875637.html

 出口货物损失如何理赔_办理保险理赔要什么材料 http://s.yingle.com/jr/875636.html

 为什么聘请保险经纪人_客户聘请保险经纪人的必要性 http://s.yingle.com/jr/875635.html

 怎么管理养老保险个人帐户_保险费怎么记入个人账户 http://s.yingle.com/jr/875634.html

  海事诉讼管辖 http://s.yingle.com/jr/875633.html 投保人如何解除合同_保险人如何退还保险费 http://s.yingle.com/jr/875632.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  债券投资有没有什么风险

http://s.yingle.com/jr/875631.html

 海洋货物运输保险单格式是什么_如何填写保险单 http://s.yingle.com/jr/875630.html

 交通事故如何进行保险理赔_保险理赔中注意什么事项 http://s.yingle.com/jr/875629.html

 哪些人需要投保交强险_交强险保单丢失后怎么补办 http://s.yingle.com/jr/875628.html

 如何选择家庭财产险_投保家财险注意事项有哪些 http://s.yingle.com/jr/875627.html

 买人身意外险怎么选择保险公司_如何购买意外险 http://s.yingle.com/jr/875626.html

 海域使用管理法包含什么内容

http://s.yingle.com/jr/875625.html

 单位上社会保险吗_职工的社会保险是什么 http://s.yingle.com/jr/875624.html

 基本医疗保险指什么_基本医疗保险缴费率是多少 http://s.yingle.com/jr/875623.html

 什么是产品责任险_产品责任险不赔的情况有哪些 http://s.yingle.com/jr/875622.html

 填写保险单怎么规定_保险合同的内容有哪些 http://s.yingle.com/jr/875621.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  社会保险包括哪些内容_如何办理社会保险登记 http://s.yingle.com/jr/875620.html

 国内货运保险包括哪些_货运保险理赔应注意事项是什么 http://s.yingle.com/jr/875619.html

 交强险的费率怎么制定_交强险价格是多少 http://s.yingle.com/jr/875618.html

 什么是车损险_车损险什么情况不用赔偿 http://s.yingle.com/jr/875617.html

 交强险续保时的费率是多少_交强险续保要注意什么 http://s.yingle.com/jr/875616.html

 什么是货运保险_货运保险理赔应注意什么 http://s.yingle.com/jr/875615.html

 交强险什么情况下免赔_酒后驾车可以免赔吗 http://s.yingle.com/jr/875614.html

 如何在网上投保意外险_旅行意外险如何投保 http://s.yingle.com/jr/875613.html

 保险合同无效的情况有哪些_保险合同无效怎么办 http://s.yingle.com/jr/875612.html

 保险合同暂保单重要吗_怎么订立保险合同 http://s.yingle.com/jr/875611.html

 放弃保险受益权是什么意思_怎么看是否放弃受益权 http://s.yingle.com/jr/875610.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  人寿保险索赔需要哪些材料_人寿保险索赔时效如何规定 http://s.yingle.com/jr/875609.html

 车险理赔的程序有哪些_车险理赔有哪些特点 http://s.yingle.com/jr/875608.html

 指定保险受益人重要吗_如何制定保险收益人 http://s.yingle.com/jr/875607.html

 保险合同的宽限期条款是什么_复效条款怎么规定 http://s.yingle.com/jr/875606.html

 保险公司禁止承保哪些项目_违反禁止承保的后果有哪些 http://s.yingle.com/jr/875605.html

 人身意外保险的内容是什么_如何投保旅行意外险 http://s.yingle.com/jr/875604.html

 中小企业板块证券上市协议范本是什么样子的 http://s.yingle.com/jr/875603.html

 意外险如何购买_意外险如何选择_要注意什么 http://s.yingle.com/jr/875602.html

 提前退休养老保险金怎么计算_退休养老保险金计算公式 http://s.yingle.com/jr/875601.html

 保险合同有效订立如何规定_购买保险注意哪些问题 http://s.yingle.com/jr/875600.html

 拟发行可交换公司债券具体是什么 http://s.yingle.com/jr/875599.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  人身意外伤害保险是什么_人身意外伤害保险如何投保 http://s.yingle.com/jr/875598.html

 货物保险的赔偿范围是什么_具体如何规定 http://s.yingle.com/jr/875597.html

 什么是保险索赔_老人购买寿险注意的问题有哪些 http://s.yingle.com/jr/875596.html

  可转换债券如何理解 http://s.yingle.com/jr/875595.html 意外保险合同包括哪些_人身意外保险的具体内容是什么 http://s.yingle.com/jr/875594.html

 交强险怎么理赔_交强险的理赔要注意哪些事项 http://s.yingle.com/jr/875593.html

 私募股权投资基金备案程序,需要什么材料 http://s.yingle.com/jr/875592.html

 如何认识定期寿险_为什么要购买定期寿险 http://s.yingle.com/jr/875591.html

 社会保险提供哪些保障_社会保险费分担方式是什么 http://s.yingle.com/jr/875590.html

  共同海损谁来承担 http://s.yingle.com/jr/875589.html 家财险能超额投保吗_家财险的主要种类有什么 http://s.yingle.com/jr/875588.html

 轻微交通事故如何保险理赔_保险理赔程序是什么 http://s.yingle.com/jr/875587.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  私募基金合格投资者核查方法是什么 http://s.yingle.com/jr/875586.html

 医疗保险的报销比例是多少_职工医保的报销比例是多少 http://s.yingle.com/jr/875585.html

 老人购买寿险注意什么问题_寿险公司拒赔的情况有哪些 http://s.yingle.com/jr/875584.html

 什么是保险索赔_寿险公司拒赔的情况有哪些 http://s.yingle.com/jr/875583.html

 可转换公司债券的发行条件有哪些 http://s.yingle.com/jr/875582.html

 家财险能超额投保吗_家财险可以网上投保吗 http://s.yingle.com/jr/875581.html

 保险代理合同是什么_保险代理合同包括哪些条款 http://s.yingle.com/jr/875580.html

 想要私募基金外包怎么办

http://s.yingle.com/jr/875579.html

 保险公司不予理赔的情况_无照车辆理赔须具备哪些条件 http://s.yingle.com/jr/875578.html

 机动车有责任赔偿限额是多少_无责任的赔偿限额是多少 http://s.yingle.com/jr/875577.html

 私募基金收益分成比例是什么样的 http://s.yingle.com/jr/875576.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  乘客算不算强制险的保护对象_申请给付应提供哪些单证 http://s.yingle.com/jr/875575.html

 保险代理人的职责是什么_选择保险代理人注意哪些方面 http://s.yingle.com/jr/875574.html

 汽车划痕险多少钱_买划痕险有什么风险 http://s.yingle.com/jr/875573.html

 证券咨询服务合同范本

http://s.yingle.com/jr/875572.html

 如何选择保险代理人_如何选择保险代理商 http://s.yingle.com/jr/875571.html

 人身保险合同中除外责任是什么_除外责任的范围有哪些 http://s.yingle.com/jr/875570.html

 工伤保险和人身意外伤害保险有区别吗_有什么不同 http://s.yingle.com/jr/875569.html

 保险公司垫付抢救费的情况有哪些_商业三责险效力如何 http://s.yingle.com/jr/875568.html

 企业发行外债怎么备案登记

http://s.yingle.com/jr/875567.html

 人身保险合同无效的后果是什么_哪些情形保险合同无效 http://s.yingle.com/jr/875566.html

 如何投保交强险_投保交强险时要注意哪些问题 http://s.yingle.com/jr/875565.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  社会养老保险金要交多少钱_养老保险缴费的计费依据 http://s.yingle.com/jr/875564.html

 海运索赔函范文书写格式2018 http://s.yingle.com/jr/875563.html

法律咨询s.yingle.com

第三篇：借名购房存在的法律风险

律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

借名购房存在的法律风险

将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有,这些人都是为了省钱或者是掩盖其非法的目的。因此，借名买房是存在一定风险的，那么借名买房协议有效吗,借名买房的法律风险有哪些?下文详细为大家解答，欢迎阅读!

下面我们通过典型案例对借名购房纠纷的法律特征进行分析。

案例一:

徐先生与林先生为表兄弟关系。2005年3月，林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《》一份，约定由林先生购买出卖人开发的位于北京市东天通西苑房屋一套，该房屋性质为经济适用房。徐先生支付了全部购房款。房屋交付后，徐先生进行装修后入住了诉争房屋。诉争房屋于2006年6月取得房屋产权证书，登记所有权人为林先生。诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在徐先生处保管。林先生起诉至法院，主张诉争房屋是借给徐先生居住的，自己是房屋的所有权人，要求法院判决徐先生返还房屋。

案例二:

2013年，韩女士想在北京买房，但自己不是北京户口没有购房资格，便找到自己的姑姑，两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑的名义购买一套普通商品房，房屋的一切权利属于韩女士。协议签订后，韩女士支付了首付款，并以姑姑的名义每月偿还银行贷款。2014年，韩女士的姑姑突然去世，姑父不承认房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士无奈也起诉，要求确认房屋所有权归她所有。

借名人的动机分析

借名人出资购房，却将房屋登记在其他人名下，归根结底是为了享受本不应由其享有的利益，主要有以下几种情况：

1、规避因身份带来的购房限制。

这是借名购房最常见的情况，占到了借名购房案件总数的90%以上。前述案例一、二均属于此种类型。在实践中，不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房，或为了规避“限购令”，或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限，或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋，如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利益，采取借用他人名义购房的方式。

2、为了转移财产或逃避债务。

律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有，能够满足一些不愿意“露富”的官员的“需求”;也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩，在诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用购买的情形。

3、为了节约将来可能发生的过户费用。

父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系，产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共住在登记在自己名下的房屋，父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。

借名购房的法律风险分析

在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议要回房屋，在无法取得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，借名购房的风险主要有以下类型：

1、借名购房合同被确认无效。

在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。

在司法实践中，针对经济适用房的借名购房合同，法院会进行更为细致的审查与区分，满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效：

(1)借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。此类借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害，从而可以得到法院的认可。

在案例一中，林先生与徐先生之间就购买经济适用房存在借名购房协议，诉争的商品房买卖合同签订于2005年3月，2006年取得房屋所有权证后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限届满，若林先生的房屋并非通过摇号而取得购房资格，则应当认定借名购房协议有效。

2、借名购房的事实认定困难。

借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任的规定，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言，其提交的证据必须

律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。在一中院2014年审理的52件借名购房纠纷中，因证据不足，有10件案件法院没有认定借名购房的合同关系存在。

3、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。

根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。

4、出名人的购房资质受到影响。

对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受首套房的优惠政策。

借名人的救济路径

发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。双方的诉讼主张具体有以下情形：在2014年一中院审理的52件与借名购房有关的案件中，由借名人提起诉讼的为31件，由出名人提起诉讼的为16件，另有5件存在反诉，即双方均提出了诉讼主张。

1、借名人主动起诉的情形：

借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。在前述借名人主动起诉的31件案件中，有5件案件因诉讼请求选择不当而被驳回。

2、出名人起诉的情形：

出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。

律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

法官建议借名购房看似一种能够规避法律限制的变通做法，能够获取眼前的利益，但实际上却暗藏着许多意想不到的风险，建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话，借名人要注意和出名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时，实际出资人有证据意识，注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止出名人擅自处分房屋，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。

律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

文章来源：律伴网 http://www.lvban365.net/

律伴让法律服务更便捷！

第四篇：借名购房的法律风险

借名购房的类型及其法律风险

作者：麻增伟律师 联系电话：***

案例：

刘某和王某系同事，刘某的户口在河北，王某的户口在北京，2001年，刘某借用王某的北京居民身份，在天通苑小区，购买了一套经济适用房，购房合同以王某的名义签订，所有的购房出资款均由刘某提供，房屋交付后，一直由刘某占有使用，并且在房产证办下来后，也交由刘某保管。但在2010年5月，王某突然找到刘某，要借用所购房屋用于抵押贷款，被刘某拒绝，后刘某认为房屋登记在王某名下，存在很大的安全隐患，就向法院提起诉讼，要求确认王某名下的房屋归刘某所有。

后法院经过审理认为，刘某不具有购买经济适用房的资格，刘某借用王某名义购房行为无效，房屋归王某所有，但刘某、王某在本案中均有过错，王某应退还刘某的购房款，并应依据房屋评估价值，将该房屋升值金额的一半赔偿给刘某。

本案是一起典型的因借名购房引发的房屋确权纠纷，在房价不断攀升和限购政策频出的时期，很多人是为了节省购房成本，享受某种优惠，或者为了规避某种购房的资格而借名购房，而有的则是因为其他原因不便以自己的名义购房，而借用他人名义购房。

目前，借名购房的类型主要有以下几种：

第一种：本人具有购房资格和权利，但因某种原因（比如家庭问题、婚姻问题或其他原因），不便将房屋登记在自己名下，而借用他人名义购房。

第二种：本人不具有购买某种政策性保障房的资格，为了规避购房资格的限制，而借用具备资格的他人名义而购房，比如购房经济适用房、两限房等政策性保障房。

第三种：本人不具有某种购房资格或权利，而借用他人名义购房，但所购房屋并非政策性的保障房，而是某单位自行集资所建房屋，但该房屋原则上限于本单位符合一定条件的人员购买。

针对第一种借名购房情形而言，因其借名人本身具有购房的资格和条件，其具备获得所购房屋所有权的条件，尽管房屋登记在被借用人名下，但根据《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

此种借名购房的法律风险在于：若借名人能够提供借名购房协议、购房款由其提供或者能够证明借名购房事实存在的，法院一般都会确认房屋归借名人所有。但若借名人无法证实借名购房事实的，法院一般会将出资购房的行为认定为一般借贷行为，借名人只能要求被借用人返还购房款，而不能获得所购房屋的所有权。另外，因房屋登记在被借用人名下，根据物权的公示原则，若被借用人在借用人不知情的情况下，擅自将房屋卖给或抵押给善意第三人的，那么借用人是不能以其为房屋的实际出资人来对抗善意第三人的，最终，借用人很可能无法取得所购房屋的所有权，或者需要提前代为偿还所抵押债权为代价来消除房屋的抵押权。

针对第二种借名购房情形而言，其法律风险是最大的，不仅存在第一种情形所述的法律风险，而且这种借名购房的行为，因违反了国家关于政策性保障住房的规定而确定无效。也就是说，借名人本来期望借用别人名义或资格购房的目的，是根本无法实现的，而且还会因此产生很多不必要的麻烦和纠纷。这种借名购房的方法本身是违法的，也是不可取的。

针对第三种借名购房情形而言，其法律风险在于，除了存在第一种借名购房的风险外，还可能因为集资单位的种种限制性条件而无法取得房屋所有权，或者因侵犯了集资单位的某种优先回购权而无法取得房屋所有权。但由于这种房屋与完全政策性的保障住房在性质上是有所区别的，在限制条件上也是相对宽松的，若单位未在购房合同中，对所购集资房屋的转让作出限制性规定的，那么在房屋具备过户条件时，借名人是可以通过法院确权，取得房屋所有权的。

第五篇：借名买房的法律风险有哪些

借名买房的法律风险有哪些

一、借名买房的原因分析

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

(二)贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

(三)转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。(四)简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析(一)借名买房的法律风险

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

(二)借名买房合同的效力问题

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

三、借名买房的风险防范及建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。