【和讼说法】借名买房法律问题：七大风险及四招降险策略[本站推荐]

第一篇：【和讼说法】借名买房法律问题：七大风险及四招降险策略[本站推荐]

【和讼说法】借名买房法律问题：七大风险及四招降险策略

众所周知，买房无疑是人们的头等大事，无论是农村的打工仔还是城里的上班族，能在自己喜欢的城市买一套属于自己的房子，这将是多么幸福的一件事。

其实在买房的过程中也是有许多问题的，即使你有钱但如果条件受限，你一样很难买到心仪的房子，因此也导致很多人挖空心思去找解决办法，而借名买房正是这其中的一种办法，虽然办法是可行，但和讼网小编不得不说，借名买房仍然有诸多法律问题存在着一定的风险，下面详细为你介绍借名买房会涉及哪些风险呢？该怎么防范？

一般借名买房的原因

第一、为规避法律政策，如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策。

第二、借用他人资格享受某种购房优惠。

第三、转移财产以逃避债务。

借名买房带来的法律问题

借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。

当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。借名买房双方当事人面临的风险

(一)出资人所面临的风险

1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。

2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。

3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。

4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。

(二)登记权利人面临的风险

1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。

2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。

3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。

另外，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏，从亲人变仇人的不乏其人。

如何降低“借名买房”风险

鉴于借名买房的诸多风险，新环境房地产建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。

借名买房不值得提倡，所面临的法律风险当事双方一定要考虑清楚，免得后期带来更多的麻烦让你后悔不已。另外和讼网小编要提醒人们，当面临重要合同签署或借名买房等重大事务时，记得要全面了解法律风险，最好是找律师或咨询专业网站如和讼网，通过专业的解读让我们免去后顾之忧。

第二篇：借名买房行为法律问题初探

摘要：借名买房在绝大多数情况下是体现借名人和出名人双方真实意思的法律行为。借名买房合同属混合合同，规制了双方的权利和义务，一般应当认定为有效合同。在不涉及第三人时，借名人的事实物权可以对抗出名人的法律物权;在涉及第三人时，应维持物权登记的推定力，保护善意第三人的利益。

关键词：限购令;借名买房;无名契约;事实物权;法律物权

中图分类号：df521 文献标志码：a 文章编号：1001-862x（2015）04-0084-004

由于国家户籍政策、限购政策等的相继出台，现实生活中存在大量房屋登记人和实际使用人不一致的情况，伴随房屋价值的攀升，凸现出来的纠纷也日益增多。在我国现有的不动产相关法律中，没有具体的针对此问题的解决方法。因借名买房而引发的纠纷往往出现同案不同判的现象，因此对借名买房行为相关法律问题进行研究有很强的理论及实践意义。

一、借名买房的性质

（一）我国大陆地区

一般认为，在借名买房协议中约定，由出名人以自己的名义与相对人进行房屋交易，并以出名人的姓名进行房屋登记，交易相对人并不知道借名人的存在，此时将此法律行为认定为间接代理。[1]反之，如果交易相对人很容易就能推断出出名人系以本人（借名人）的名义从事的买房行为，此时并不要求本人的姓名或者名称被明确地提出来，此时即构成直接代理。由此可见，依据第三人是否知情作为判断标准，如第三人知情，则为直接代理;如第三人不知情，则为间接代理。

当然，在某些借名购房协议中，出名人仅提供一个名字，借名人经过与出名人协商，出名人因为房屋登记簿上的记录而取得房屋所有权，之后待借名人可以进行房屋登记时，出名人再将房屋的所有权转移于事实购房人。有学者认为此时并不能构成代理，其认为“代理应该是代理人代替本人实施法律行为，由此行为而产生的后果由本人承担。”[2]代理人（借名人）以被代理人（出名人）的名义进行的法律行为，但最后终法律效果直接归属于代理人（借名人）来承担，代理人是为自己的利益实施的购房行为，很明显此时借名人并非代理人，也非被代理人，此种购房行为不宜认定为代理。

从上述分析可以看出，我国大陆地区在认定借名买房行为的法律性质时，需要对相对人是否知情、谁与相对人进行交易、相对人是否善意等因素进行考量。在借名买房的法律关系中，是借名人主动采取的一种风险行为，此时应首先考虑相对人的意愿，相对人承受的风险不应大于借名人，这才符合民法中的公平原则。

（二）我国台湾地区

借名购买普通住房协议的性质，台湾地区的学者经历了从信托―脱法行为―无名契约的转变。学者认为信托中“受托人就信托财产承受权利人之名义，受托人须就信托财产依信托契约之内容为积极之管理或处分[3]”，但是在借名买房中，房屋是由借名人进行实际的占有、使用、管理以及处分，受托人与信托人协商一致，对于信托财产的管理、处分均由受托人依据信托协议进行，如果由信托人对信托财产进行管理、处分，但在名义上该财产属于受托人，则构成消极信托。认为属脱法行为的理由大致是：借名人以迂回手段规避强行规定之行为。被规避之强行规定，常为禁止规定，或关于租税的法规等。当事人利用合同自由原则，双方签订协议，以达成规避法律相关规定的目的。[4]此处与借名登记在外观上相似，但依据借名买房协议成因不同，不能将全部借名买房协议均认为是脱法行为，亦即借名登记契约是否构成脱法行为，应依具体个案认定。将其认定为属于无名契约的学者认为借名买房关系的成立主要是源于双方之间的信任关系，出名人也可能从借名人处获得一定的劳务报酬，但此并不属于法律上所定的其他契约种类之劳务给付契约性质，如果该协议的内容不违反强制性、禁止性规定或公序良俗，应当认为其具有无名契约上的法律效力。在现行法下，借名登记契约为无名契约。该观点也是台湾学说上的代表性观点。

由此可见，我国台湾地区学者关于借名买房协议的性质经历了信托、脱法行为，现今主流观点为“无名契约说”，类推适用劳动契约的有关规定。

（三）本文见解

借名买房的法律行为分为内外两方面，内部出名人与借名人的借名买房协议，外部又分为两部分：与相对人订立购房合同、以出名人名义进行房屋登记。在借鉴我国大陆地区学者观点的基础上，吸收我国台湾地区的研究思路，尤其是从信托关系到无名契约转变的历程，同时结合大陆地区的司法实践进行简要的分析。

第一，对借名买房的内部关系进行分析，借名人与出名人双方多为亲属、朋友关系，双方基于感情的信任达成协议，其目的是以出名人的名义购买一套最终由借名人实际占有、使用、支配的房屋。双方意思表示真实，但是基于信任，彼此多为口头约定，并没有同谋虚伪意思表示。

第二，与第三人订立房屋买卖合同主体的不同可以分为：借名人与第三人订立买房合同、出名人与第三人订立买房合同。本文按照相对人是否知情，将其分为三种情况。1.出名人与第三人订立买房合同，如果第三人可以依据一定的情形推断出出名人系替本人（借名人）行事，如果第三人选择继续交易，则该交易直接约束第三人与借名人，但借名人没有实际出现在交易过程中，可以类推适用隐名代理。2.出名人与第三人交易，第三人并不知借名人的存在，签订的协议最终由借名人承担法律效果，此时构成间接代理，也即英美法上的本人身份未披露的代理。3.借名人以出名人的名义与第三人订立买房合同使其形成借名人即出名人本人的表象，如果第三人不知情，但由于借名人与出名人之间本来没有代理的意图，而只是借用其名字，为了保护第三人的交易安全，此时可以类推适用表见代理。

第三，依据借名买房协议，出名人出借自己的名义购买房屋，并以其名义进行登记，借名人交纳房屋各类款项，其实际占有、使用、支配者为借名人，双方在协议中进行了物权归属的配置，因此产生了物权关系的属性，属于物权行为。在借名登记的情况下，双方当事人的直接目的并不是共有房屋，也非修改既有的登记，而是直接制造登记权利与客观权利不相一致的状态。借名登记房屋之后，在房屋登记簿上权利人为出名人，而借名人作为事实权利人与出名人之间即负有了债权债务关系，待时机成熟之时，出名人负有将房屋过户登记到借名人名下的义务。最后，由于借名双方多为亲属、朋友关系，彼此多为口头约定，且出名人并不从借名人处取得报酬，房屋的各种费用是由借名人负担，最终登记权利人却为出名人，由此出名人和借名人之间产生债权债务关系。

综上所述，借名买房协议是双方真实意思的反应，该协议规定了彼此的权利及义务，双方依照该协议实施法律行为，借名买房协议应视为合同。由于该合同由数个不同的部分构成，且在大多情况下，借名人并不支付出名人报酬，该协议应属混合合同，且为类型结合合同。

二、借名买房行为的效力

依据借名买房的原因不同，本文拟从以下几个角度对借名买房协议的效力进行分析。

（一）规避法律或政策类的借名买房

为应对日益上涨的房地产价格，保障居者有其屋，国家制定了许多针对低收入家庭的政策，包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房等。现实生活中，许多不具备有关优惠政策所必须身份的购房人，因为不能享受该政策所提供的优惠条件，便通过一系列手段或方式规避保障性住房政策，实现低价购房的目的。[5]“借名买房”便应运而生。

就现有的司法实践表明，大部分法院将其定性为无效合同。理由有两点：一是，《经济适用住房管理办法》第25条规定：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口，家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭标准，无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。依据上述规定，不具有购房资格的人不得拥有经适房的房屋所有权。此时认定购房协议有效无疑会助涨本不具备购房资格的人通过该渠道购买房屋，侵犯到其他适格家庭获得房屋的权利，违背政府出台经适房的初衷。二是，依据《合同法》第52条第3款的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本文认为，对于规避法律或政策类的借名买房协议并不能一概认定其无效。第一，为规避限购令、经适房主体资格受限而借名买房，表面上看具有“以合法形式掩盖非法目的”，但是限购令和经济适用房的相关规定作为部门规章不属于法律的禁止性规定，故其不能作为判断合同无效的依据。第二，经济适用房属于国家保障性住房，其购房指标是一种权利，在借名人利用出名人的名义购买经适房、规避限购令的同时，出名人同意以自己的名义购买房屋，会造成其日后不得购买经适房等保障性住房，这也相当于行使了属于他的权利。第三，由于近年来司法实践倾向于鼓励当事人在意思自治的基础上进行交易，较多采用有效解释优先原则，对于明确违反法律规定的合同，才会视为完全无效，如果借名人确有购买房屋的迫切需求与现实理由，反倒符合限购政策的设立初衷，其私人利益若未侵犯到社会公共利益，则并不能笼统地认定其无效。

（二）转移财产或逃避债务类的借名买房

现实生活中，借名人因为某些原因，利用借名买房的方式将其财产隐匿或转移：公务员的灰色收入、夫妻之间隐藏自身的财产、负有较大债务未清偿等。实践中，以第三种情况最为常见，借名买房可以避免因为不能偿还债务导致房产被法院强制执行。

依据合同法的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益，该合同无效。为了逃避债务，借名人与出名人协商，以出名人的名义购买房屋，此时双方虽有串通之嫌，但是对于房屋出售方来说，该协议并没有损害其利益。协议损害的是与借名人有债权债务关系的债权人的利益，但是该债权人并非借名购房协议中的相对人，依据合同相对性原理，其并不能作为合同的当事人。但是根据《合同法》第74条的规定，借名人利用他人名义购买房屋，最后房屋登记在他人名下，虽然实际占有支配者为借名人，但是可以类推“无偿转让财产”的相关规定，由债权人行使撤销权，此时借名购房协议应归于无效。

总之，对于转移财产的借名买房协议，只有双方当事人恶意串通损害第三人利益时，才可认定该合同无效，否则应视为该合同有效。

（三）贪图便宜享受优惠类的借名买房

根据我国商品房购房政策，不同身份的购房者在购房时享受的优惠条件不同，例如：对于首套房购买者，北京首套房贷款的平均利率为9.2折;不同单位的住房公积金也大有不同，并且有住房公积金的人，其享受的公积金贷款比商业贷款要优惠很多。对于没有公积金而又需要买房的人来说，利用借名买房的方式，可以避免利息较高的商业贷款而购买到自己想要的房子。还有的情况是单位集资建房，本单位的职工可以低于市场的价格买到房子，如果有住房需求的人，其可以与该单位享有集资房资格的人协商，借其名义，购买房屋。

本文认为，此种借名买房合同中购买的房屋类型一般都为普通住房，并非经适房、保障房等政策类房屋，如双方当事人意思表示真实，没有恶意串通损害国家、集体以及第三人的利益，则该合同原则上有效。为了规避高额的银行贷款利息，而与他人协商借名买房，享受较低的银行贷款利息，此为双方当事人真实意思表示，并非恶意串通的虚伪表示，享受贷款优惠也非非法目的，出名人是以放弃自己的优惠条件使借名人购买房屋，借名人的收益是出名人让与的，本文认为该购房协议应属有效合同。

（四）简便手续、减少税费类借名买房

2013年我国发布了《中华人民共和国遗产税暂行条例》的草案，开征遗产税已列入中国税制改革的议事日程。房屋作为不动产来说一般具有较大价值，为了规避可能产生的遗产税，父母用子女的名义买房，亲属之间、朋友之间借名买房的现象时有发生。

借名买房合同一般是双方当事人意思表示一致的结果，本不应存在欺诈、胁迫的情形。对于“损害国家利益”的界定，梁慧星教授认为，该条中的“损害”应缩小解释为“直接损害”，“国家利益”应解释为“社会公共利益”。借名人为规避将来可能开征的遗产税而与出名人签订借名买房协议并不属于损害国家利益，因为此时该税种还没有开始实行。如果双方当事人规避的税种属于我国已开征的税种，则依据第一款和第二款的规定，属于以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，此时应当认定借名买房合同无效。

三、借名登记房屋的物权归属

在借名买房的法律行为中，事实物权与法律物权相分离：出名人以其名义在房屋登记机关进行房屋登记，此时其享有法律上的物权，该登记具有公示效力;借名人虽然在名义上不是房屋的所有权人，但实际上对房屋进行占有、使用、支配，此时其构成真实权利人。依据不动产登记具有的推定力和公示效力，本文以是否涉及第三人利益划分借名登记房屋的物权归属。

（一）不涉及第三人

在不涉及第三人的情况下，法律以保护事实权利人为原则，借名人的事实物权可以对抗出名人的法律物权。由此可见，登记推定力在不涉及第三人的情况下，并非无条件的只保护登记权利人而忽视事实权利人的利益。如果事实权利人有确切的证据，例如房屋付款收据、房屋由谁实际控制等，即可以通过举证来证明自己享有不动产的所有权，从而推翻不动产登记的推定力取得房屋的所有权。因此，登记推定力并不是绝对的，其意义也并非它能确定标的物的真实权利人，而在于它减轻了登记权利人的证明负担。

（二）涉及第三人

在涉及第三人的情况下，此时应该维持物权登记的推定力，保护善意第三人的利益。在借名买房行为中，借名人与出名人协商一致，使得事实物权和法律物权在进行房屋登记的时候相分离，该分离产生的法律风险是借名人自愿承担的，且双方之间的法律关系属于内部法律关系，对于第三人来说并不具有对抗效力，第三人只需根据物权登记的公信力，推定出名人享有房屋的所有权，善意有偿并公示后，即可取得房屋的所有权。

由此可见，法律保护第三人的利益，但并不是无限制的以牺牲借名人的利益为基础，只有当第三人符合不动产的善意保护时，法律才对其予以保护，以第三人善意与否来确定在何种程度、范围内保护其利益也体现了法律对真实权利人和第三人利益的平衡。

第三篇：借名买房存在哪些法律风险

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借名买房存在哪些法律风险 案例1

2017年原告曹某购买住房一套，为向银行贷款，将该房登记在朋友丁某名下，后顺利取得住房贷款人民币24万元。在此过程中产生的一切费用均系原告支付，相关权证、贷款凭证等均由原告保存，贷款也由原告按月偿还。2017年10月，原告曹某将该房出售给案外人李某，双方签订购房协议，李某支付定金人民币8万元。后因被告丁某拒绝协助办理过户，交易未能成功。原告曹某按法律规定双倍返还定金16万元。原告诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令被告赔偿经济损失人民币8万元。被告丁某辨称房屋所有权应以登记为准，对原告与李某之间的买卖并不清楚，不应承担原告的损失。

问题：曹某能否要回他出资购买的房屋?曹某能否得到8万元的赔偿? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原

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赢了网s.yingle.com 告潘某协商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份证，以潘某的名义购买了位于市东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房，建筑面积106.67平方米，总价款282676元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名义与中国农业银行北京市某区支行(贷款银行)及北京某房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人住房按揭合同》，借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为潘某。潘某未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋某某在该房内居住。

2017年1月，潘某诉至北京市昌平区人民法院，称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后，由于其工作需要长驻外地，为避免房屋空置和无人管理，遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后发现上述房屋已由宋某某居住，由于不能联系到同事，也不能劝说宋某某腾房，故起诉：请求法院判令宋某某向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。

问题：宋某某有没有失去他出资购房的房子?

结果：一个胜诉，一个败诉

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两个案子都是借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中，常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人名义购买房屋，从而引发了一系列纠纷。实际出资人对房屋的权利是否受法律保护，应首先把握以下两个法律问题：一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;二是认定房屋产权归属的依据是什么。

关于第一个问题，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，法律咨询s.yingle.com

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关于第二个问题，根据《城市》第60条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据，《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条-规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无

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赢了网s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)—方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一力谊当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为厂规避国家有关经济适用房的法律规定。，政府推出经济适用房的目的，主要是为了解决中、低等收人家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用用房的购头首，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资

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赢了网s.yingle.com 人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

综上，在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之问的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此，本案中级人民法院判令宋某某腾退房屋，至于其已支付的房价款，可以潘某构成不当得利为由，另行提起诉讼，要求其返还。

提醒：

借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。

2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：

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(1)名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、，不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

规避风险的一些办法：

1、签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证;

2、将房屋抵押给实际出资人;

3、实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上;

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4、名义产权人立一份。

 侵权行为的分类与构成要件

http://s.yingle.com/w/xt/679760.html

 工伤和人身损害赔偿可以同时主张吗 http://s.yingle.com/w/xt/679751.html

 过错推定责任原则是什么,其免责事由有哪些 http://s.yingle.com/w/xt/679745.html

 侵权损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679738.html

 交通事故损害赔偿给赔偿权利人侵权责任人保险责任人的建议 http://s.yingle.com/w/xt/679735.html

 最高人民法院人身损害赔偿案件适用法律问题的解释 http://s.yingle.com/w/xt/679729.html

 根据侵权责任法能否主张被抚养人生活费 http://s.yingle.com/w/xt/679722.html

 2018年山西省人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679718.html

  体育课上摔伤致残 http://s.yingle.com/w/xt/679712.html 帮工

死

亡

赔

偿

有

哪

些

http://s.yingle.com/w/xt/679706.html

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赢了网s.yingle.com  其他科技成果权纠纷

http://s.yingle.com/w/xt/679700.html

 雇员受侵害后的求偿选择权

http://s.yingle.com/w/xt/679697.html

 交通事故人身损害赔偿司法解释有哪些 http://s.yingle.com/w/xt/679693.html

 关于人身伤害的赔偿标准(2018http://s.yingle.com/w/xt/679686.html

年) 2018陕西人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679680.html

 人身损害赔偿的责任构成

http://s.yingle.com/w/xt/679670.html

 补充责任的含义及其合理性

http://s.yingle.com/w/xt/679665.html

 人身损害赔偿纠纷诉讼时效起算的几种情形 http://s.yingle.com/w/xt/679659.html

 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》之解读 http://s.yingle.com/w/xt/437860.html

 2018江苏省人身损害赔偿标准(2018年)规定(2018)http://s.yingle.com/w/xt/679650.html

 网络名誉侵权是什么 网络名誉侵权如何认定责任 http://s.yingle.com/w/xt/679645.html

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赢了网s.yingle.com  “闲言碎语”中的法律风险

http://s.yingle.com/w/xt/679639.html

 侵权责任中举证责任是什么,怎么举证 http://s.yingle.com/w/xt/679633.html

 人体轻微伤的鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679620.html

 环境污染侵权的归责原则及其责任承担 http://s.yingle.com/w/xt/679615.html

 2018年甘肃省人身损害赔偿标准(2018年)及计算公式 http://s.yingle.com/w/xt/679608.html

 非法删帖需不需要承担法律责任 雇佣网络水军需要承担法律责任吗 http://s.yingle.com/w/xt/679602.html

 人身损害赔偿计算公式

http://s.yingle.com/w/xt/679597.html

 劳务派遣工干活受伤 工伤赔偿谁负责 http://s.yingle.com/w/xt/679586.html

 关于印发四川省2018有关统计数据的通知 http://s.yingle.com/w/xt/679581.html

 人体损伤程度鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679576.html

 2018年河南省交通事故及人身损害赔偿最新标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679570.html

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赢了网s.yingle.com  伤残鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679565.html

 人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679561.html

 侵权责任实务问题律师解答

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 违约责任与侵权责任竞合

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 金融机构高级管理人员任职资格管理办法(2017最新)http://s.yingle.com/w/xt/392641.html

 山东省人身损害赔偿标准(2018年)及计算公式 http://s.yingle.com/w/xt/679526.html

 灶间住租客出事房东赔

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 无偿帮工受重伤责任该谁承担

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 发生空难后，受害者可以得到哪些赔偿 http://s.yingle.com/w/xt/679508.html

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赢了网s.yingle.com  如何确定建筑物致人损害的责任人 http://s.yingle.com/w/xt/679503.html

 孩子在学校受伤，如何确定责任

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 从一案的审理谈无意思联络数人侵权责任的承担 http://s.yingle.com/w/xt/679491.html

 紧急避险交通事故判决书

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 2018年河南省人身赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679481.html

 中华人民共和国侵权责任法

http://s.yingle.com/w/xt/679475.html

  损害商业信誉罪 http://s.yingle.com/w/xt/679469.html 关于

医

疗

事

故

损

害

赔

偿

http://s.yingle.com/w/xt/679463.html

 职工工伤与职业病致残等级分级

http://s.yingle.com/w/xt/679459.html

 如何计算人身损害赔偿诉讼时效

http://s.yingle.com/w/xt/679452.html

 人身损害鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679441.html

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 关于人身损害赔偿费用项目有关问题的解答 http://s.yingle.com/w/xt/679428.html

 信托公司管理办法(2017最新)http://s.yingle.com/w/xt/519008.html

 公平责任原则的适用条件是什么

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 紧急避险与正当防卫的异同

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 关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 http://s.yingle.com/w/xt/679396.html

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 2018年西安市最新人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679373.html

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 老师打学生耳光怎么办

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 学生在学校受伤谁负责

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 起诉时尚未进行伤残评定的，残疾赔偿金应如何确定 http://s.yingle.com/w/xt/679349.html

 小区车位权属问题的完整总结

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 学生课间相互打闹受伤，学校是否要承担责任 http://s.yingle.com/w/xt/679339.html

 人身损害案件被抚养人生活费法律适用研究 http://s.yingle.com/w/xt/679335.html

 确认不侵害知识产权纠纷

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 四川省2018年损害赔偿案件标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679322.html

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赢了网s.yingle.com  被人打成轻伤可以要求民事赔偿吗 http://s.yingle.com/w/xt/679317.html

 窨井伤人 该谁来赔偿

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 人身损害赔偿司法解释

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 紧急避险会产生哪些后果

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 人身损害赔偿的司法解释

http://s.yingle.com/w/xt/679295.html

 紧急避险引发交通事故谁有责呢

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  人身伤害损害赔偿 http://s.yingle.com/w/xt/679284.html 储户存款被他人冒领,谁来承担责任 http://s.yingle.com/w/xt/679276.html

 人体损伤程度鉴定标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679271.html

 职工因第三人的原因受到伤害能否得到双份赔偿 http://s.yingle.com/w/xt/679262.html

 人身损害伤残赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679256.html

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  紧急避险行为 http://s.yingle.com/w/xt/679241.html 聚会喝酒出现人身伤害 下述四种情形要担责 http://s.yingle.com/w/xt/679233.html

 2018年河南人身损害赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679225.html

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 发包人使用未验收工程 承包人仍应承担保修责任 http://s.yingle.com/w/xt/679214.html

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 火患无情怎可大意归责有法莫愁赔偿 http://s.yingle.com/w/xt/679203.html

 中华人民共和国侵权责任法

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 地面施工致人损害案件浅析

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 16岁男孩捅死人了会进监狱吗

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赢了网s.yingle.com  中华人民共和国侵权责任法

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 诽谤信息被转发500次可判刑

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 产品责任险的内容_产品责任险的赔偿怎么处理 http://s.yingle.com/jr/875662.html

 社会医疗保险要交多少钱_社会医疗保险有什么好处 http://s.yingle.com/jr/875661.html

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 保险赔偿中的绝对免赔率是什么_绝对免赔率怎么算 http://s.yingle.com/jr/875659.html

 保险指定受益人的注意事项_人寿保险合同的内容有哪些 http://s.yingle.com/jr/875658.html

 家财险投保的原则是什么_投保家财险注意事项是什么 http://s.yingle.com/jr/875657.html

  海事诉讼时效 http://s.yingle.com/jr/875656.html 什么因素在影响保险合同的生效_保险合同的内容是什么 http://s.yingle.com/jr/875655.html

 办理人寿保险的程序是什么_寿险公司拒赔的情况是什么 http://s.yingle.com/jr/875654.html

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赢了网s.yingle.com  什么是基本医疗保险_基本医疗保险包括哪些人 http://s.yingle.com/jr/875653.html

 私募基金认购费纳税问题该如何处理 http://s.yingle.com/jr/875652.html

 家财险可以网上投保吗_家庭财产险投保的细节有哪些 http://s.yingle.com/jr/875651.html

 基本医疗保险覆盖哪些范围_可以补缴医疗保险欠费吗 http://s.yingle.com/jr/875650.html

 私募基金合格投资者规避100万有规定(2018)吗 http://s.yingle.com/jr/875649.html

 人身保险合同范本是什么_人身保险合同涉及哪些方面 http://s.yingle.com/jr/875648.html

 如何缴纳养老保险金_养老保险金交多少年才可以领取 http://s.yingle.com/jr/875647.html

 企业财产保险责任内容有哪些_财产保险责任包括什么 http://s.yingle.com/jr/875646.html

 什么是长期资本公司债券

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 投保人的资格是什么_被保险人的资格是什么 http://s.yingle.com/jr/875644.html

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赢了网s.yingle.com  公司进行债券发行的条件有哪些

http://s.yingle.com/jr/875642.html

 再保险合同的基本内容_再保险合同的条款有哪些 http://s.yingle.com/jr/875641.html

 什么是盗抢险_全车盗抢险的保险责任有哪些 http://s.yingle.com/jr/875640.html

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 船舶所有权的公示方式是什么

http://s.yingle.com/jr/875638.html

 产品责任险谁来投保_产品责任险不赔的情况是什么 http://s.yingle.com/jr/875637.html

 出口货物损失如何理赔_办理保险理赔要什么材料 http://s.yingle.com/jr/875636.html

 为什么聘请保险经纪人_客户聘请保险经纪人的必要性 http://s.yingle.com/jr/875635.html

 怎么管理养老保险个人帐户_保险费怎么记入个人账户 http://s.yingle.com/jr/875634.html

  海事诉讼管辖 http://s.yingle.com/jr/875633.html 投保人如何解除合同_保险人如何退还保险费 http://s.yingle.com/jr/875632.html

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赢了网s.yingle.com  债券投资有没有什么风险

http://s.yingle.com/jr/875631.html

 海洋货物运输保险单格式是什么_如何填写保险单 http://s.yingle.com/jr/875630.html

 交通事故如何进行保险理赔_保险理赔中注意什么事项 http://s.yingle.com/jr/875629.html

 哪些人需要投保交强险_交强险保单丢失后怎么补办 http://s.yingle.com/jr/875628.html

 如何选择家庭财产险_投保家财险注意事项有哪些 http://s.yingle.com/jr/875627.html

 买人身意外险怎么选择保险公司_如何购买意外险 http://s.yingle.com/jr/875626.html

 海域使用管理法包含什么内容

http://s.yingle.com/jr/875625.html

 单位上社会保险吗_职工的社会保险是什么 http://s.yingle.com/jr/875624.html

 基本医疗保险指什么_基本医疗保险缴费率是多少 http://s.yingle.com/jr/875623.html

 什么是产品责任险_产品责任险不赔的情况有哪些 http://s.yingle.com/jr/875622.html

 填写保险单怎么规定_保险合同的内容有哪些 http://s.yingle.com/jr/875621.html

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赢了网s.yingle.com  社会保险包括哪些内容_如何办理社会保险登记 http://s.yingle.com/jr/875620.html

 国内货运保险包括哪些_货运保险理赔应注意事项是什么 http://s.yingle.com/jr/875619.html

 交强险的费率怎么制定_交强险价格是多少 http://s.yingle.com/jr/875618.html

 什么是车损险_车损险什么情况不用赔偿 http://s.yingle.com/jr/875617.html

 交强险续保时的费率是多少_交强险续保要注意什么 http://s.yingle.com/jr/875616.html

 什么是货运保险_货运保险理赔应注意什么 http://s.yingle.com/jr/875615.html

 交强险什么情况下免赔_酒后驾车可以免赔吗 http://s.yingle.com/jr/875614.html

 如何在网上投保意外险_旅行意外险如何投保 http://s.yingle.com/jr/875613.html

 保险合同无效的情况有哪些_保险合同无效怎么办 http://s.yingle.com/jr/875612.html

 保险合同暂保单重要吗_怎么订立保险合同 http://s.yingle.com/jr/875611.html

 放弃保险受益权是什么意思_怎么看是否放弃受益权 http://s.yingle.com/jr/875610.html

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赢了网s.yingle.com  人寿保险索赔需要哪些材料_人寿保险索赔时效如何规定 http://s.yingle.com/jr/875609.html

 车险理赔的程序有哪些_车险理赔有哪些特点 http://s.yingle.com/jr/875608.html

 指定保险受益人重要吗_如何制定保险收益人 http://s.yingle.com/jr/875607.html

 保险合同的宽限期条款是什么_复效条款怎么规定 http://s.yingle.com/jr/875606.html

 保险公司禁止承保哪些项目_违反禁止承保的后果有哪些 http://s.yingle.com/jr/875605.html

 人身意外保险的内容是什么_如何投保旅行意外险 http://s.yingle.com/jr/875604.html

 中小企业板块证券上市协议范本是什么样子的 http://s.yingle.com/jr/875603.html

 意外险如何购买_意外险如何选择_要注意什么 http://s.yingle.com/jr/875602.html

 提前退休养老保险金怎么计算_退休养老保险金计算公式 http://s.yingle.com/jr/875601.html

 保险合同有效订立如何规定_购买保险注意哪些问题 http://s.yingle.com/jr/875600.html

 拟发行可交换公司债券具体是什么 http://s.yingle.com/jr/875599.html

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赢了网s.yingle.com  人身意外伤害保险是什么_人身意外伤害保险如何投保 http://s.yingle.com/jr/875598.html

 货物保险的赔偿范围是什么_具体如何规定 http://s.yingle.com/jr/875597.html

 什么是保险索赔_老人购买寿险注意的问题有哪些 http://s.yingle.com/jr/875596.html

  可转换债券如何理解 http://s.yingle.com/jr/875595.html 意外保险合同包括哪些_人身意外保险的具体内容是什么 http://s.yingle.com/jr/875594.html

 交强险怎么理赔_交强险的理赔要注意哪些事项 http://s.yingle.com/jr/875593.html

 私募股权投资基金备案程序,需要什么材料 http://s.yingle.com/jr/875592.html

 如何认识定期寿险_为什么要购买定期寿险 http://s.yingle.com/jr/875591.html

 社会保险提供哪些保障_社会保险费分担方式是什么 http://s.yingle.com/jr/875590.html

  共同海损谁来承担 http://s.yingle.com/jr/875589.html 家财险能超额投保吗_家财险的主要种类有什么 http://s.yingle.com/jr/875588.html

 轻微交通事故如何保险理赔_保险理赔程序是什么 http://s.yingle.com/jr/875587.html

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赢了网s.yingle.com  私募基金合格投资者核查方法是什么 http://s.yingle.com/jr/875586.html

 医疗保险的报销比例是多少_职工医保的报销比例是多少 http://s.yingle.com/jr/875585.html

 老人购买寿险注意什么问题_寿险公司拒赔的情况有哪些 http://s.yingle.com/jr/875584.html

 什么是保险索赔_寿险公司拒赔的情况有哪些 http://s.yingle.com/jr/875583.html

 可转换公司债券的发行条件有哪些 http://s.yingle.com/jr/875582.html

 家财险能超额投保吗_家财险可以网上投保吗 http://s.yingle.com/jr/875581.html

 保险代理合同是什么_保险代理合同包括哪些条款 http://s.yingle.com/jr/875580.html

 想要私募基金外包怎么办

http://s.yingle.com/jr/875579.html

 保险公司不予理赔的情况_无照车辆理赔须具备哪些条件 http://s.yingle.com/jr/875578.html

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赢了网s.yingle.com  乘客算不算强制险的保护对象_申请给付应提供哪些单证 http://s.yingle.com/jr/875575.html

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 汽车划痕险多少钱_买划痕险有什么风险 http://s.yingle.com/jr/875573.html

 证券咨询服务合同范本

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 人身保险合同无效的后果是什么_哪些情形保险合同无效 http://s.yingle.com/jr/875566.html

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赢了网s.yingle.com  社会养老保险金要交多少钱_养老保险缴费的计费依据 http://s.yingle.com/jr/875564.html

 海运索赔函范文书写格式2018 http://s.yingle.com/jr/875563.html

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第四篇：借名买房的法律风险有哪些

借名买房的法律风险有哪些

一、借名买房的原因分析

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

(二)贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

(三)转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。(四)简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析(一)借名买房的法律风险

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

(二)借名买房合同的效力问题

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

三、借名买房的风险防范及建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。

第五篇：借名买房风险的认识和防范

借名买房风险的认识和防范

一、定义及背景

所谓借名买房，是指以其他人的名义购买房屋，但购房款项却由实际购房人自己支付的一种变通的房屋买卖行为。目前，由于我国关于房屋限购的政策出台，还有有关遗产税即将施行传闻，因此有些想进行房地产投资或者投机的人为了逃避房屋限购政策的监管，或者为了规避所谓的遗产税的义务，绞尽脑汁想出了“借名买房”这种变通的方式予以应对。殊不知其貌似聪明的行为背后实际上已经隐含着一定的法律风险。

二、法律风险

实际上，这种借名买房的变通方式存在很大的法律风险。房屋属于不动产中的一种。根据我国物权法的规定，不动产买卖实行区分原则，即不动产买卖合同以符合合同生效要件时生效，但不动产物权的取得则以依法登记为生效要件。在借名买房的情况下，产权登记部门不动产登记簿上记载的房产所有权人是他人，暂且叫名义产权人，而实际出资买房的人叫实际产权人。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将登记在他名下的房屋转让给别人，而别人受让时如果是善意且支付了合理的价格，并且已经依法办理了登记手续。这种情况下别人（受让人）依法取得了该房屋的所有权，而实际产权人则无权追回其房屋。当然，实际产权人可以向名义产权人请求赔偿损失，但不一定能达其所愿。

三、风险的防范

1、如果有些人一定要采取借名买房的方式购买房屋的话，建议其一定要与名义产权人签订书面合同，以白纸黑字来明确双方的权利义务关系。此外，实际产权人在付款时必须以银行转账的方式（从自己的账户转账）支付购房价款，并保留好转账回单，以防以后双方就该房屋发生产权纠纷。如果出现那种情况，实际产权人便可以通过法律途径保护自己的权益。

2、实际产权人还可以要求名义产权人将该房屋抵押给他，并双方一起到产权登记部门办理抵押登记手续，这样一来，名义产权人就成了抵押权人，名义产权人成了抵押人。根据物权法的规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。这样实际产权人的权益在一定程度上得到保障。