委托销售包销方式

第一篇：委托销售包销方式

委托销售包销方式

D公司采取包销方式。合同约定：D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。

根据国税法[2009]31号文的规定，包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现；

包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。

另外，国税函发[1996]684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

甲公司账务处理如下：

借：银行存款 765万元

贷：销售收入 765万元

税务机关检查后的处理：D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝950（万元）。如果D公司把300平方米售出时，在按销售不动产征税。

第二篇：包销方式委托销售开发产品的税收风险

包销方式委托销售开发产品的税收风险

包销期内没有参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业没有应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

根据国税法[2009]31号文的规定，包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现；

包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。另外，根据国税函发[1996]684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

基于以上税收政策规定，房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司D公司签订采取包销方式代理销售合同。合同约定：D公司包销售甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2013年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。甲公司账务处理如下： 借：银行存款 765万元（4500×1700米）贷：销售收入 765万元

2、涉税风险分析

根据国税法[2009]31号文的规定，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。本案例中，D公司还有300平方米未售出，D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝950（万元），如果D公司把300平方米售出时，再按销售不动产征税。因此，甲房地产公司应该按照4500×（1700＋300）＝950（万元）确认收入，而本案例中，甲公司按照765万元（4500×1700米）确认收入，明显是少计收入，少申报企业所得税。

第三篇：房地产代理销售协议(底价包销合作方式)改

房地产代理销售协议

委托代理方（甲方）：

代理方（乙方）：

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，在平等互利的基础上，本着“精诚合作，互惠互利，共同发展”的原则，就甲方委托乙方（独家）代理销售甲方开发经营或拥有的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿项目达成以下协议，并承诺共同遵守：

一、委托项目概况

1、项目名称

2、项目地理位置

4、该项目为商业及住宅项目，一期可销售房源为＿＿套，共计＿＿平方米。

5、销售价格由甲乙双方确定为＿＿＿平方米的＿＿＿元／套，＿＿＿平方米的＿＿＿元／套。

二、委托内容

甲方委托乙方就该项目进行独家策划与销售代理工作，乙方根据当地市场情况向甲方提供项目策划整合推广与销售代理服务。（具体委托销售房源见本合同附件1）

三、合作方式及代理区域

甲乙双方合作方式为底价包销的形式，甲方指定乙方为在（韩国）的独家销售代理工作，不得另设销售机构。

四、代理佣金及支付

1．乙方的代理佣金为实际销售价格超出销售基价的所有款项（税后），代理佣金由甲方以人民币形式支付。

2．甲方同意按下列方式支付代理佣金： 甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，以签订《商品房购销合同》的总金额为依据按套全额结算，由甲方在结算后的1天内将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具合法有效的凭证；

3．因客户对临时买卖合同违约而没收的定金和签订《商品房购销合同》后收取的违约金，由乙方支配。

五、合作期限

1．本合同约定的代理期限自月日至月日为＿个月，现场及售楼部包装完毕后开始计算销售时间；

2．在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同；

3．在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他代理商。

六、费用负担

本项目的推广费用、销售人员薪金及日常费用由乙方承担，项目现场的整合包装及售楼部办公场所及办公设备等各项费用由甲方承担。

七、甲方的责任

１．甲方应向乙方提供以下文件和资料：（１）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；（２）新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设＿＿＿＿＿项目批准的五证（包括：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证》）； 旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。（３）关于代售项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格及物管费的估算等；（４）乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方。以上文件和资料，甲方应于本合同签订后 3天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的＿＿＿＿＿的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责；２．甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不发生冲突；

３．甲方应按时按本合同的规定向乙方支付各项费用。

八、乙方的责任

１．在合同期内，乙方按照约定的销售计划进行销售，并配合甲方财务人员进行账款的催受事宜；

２．乙方在销售过程中，应根据甲方提供的＿＿＿＿＿项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

九、合同的终止和变更

1．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

2．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

十、违约责任

1.如甲方不按期向乙方支付应得的代理费或应返还的保证金，则每延迟一天，甲方须向乙方支付 所售房屋5 ‰的滞纳金，超过15天则按甲方违约处理，并向乙方补偿相应的损失。

2.因不可抗力的因素造成经济损失，由甲、乙双方各自承担。

3.在签署本合同后至合同期满止，如甲方违约不将该项目交由乙方总代理或中途无故终止合同，则甲方负责赔偿乙方相应所有损失。

4.在签署本合同后至合同期满止，如乙方违约中途无故终止合同，则乙方负责赔偿甲方相应所有损失。

十一、其他条款

１．甲方派设专职财务人员负责收款，办理银行按揭，乙方全力进行协助。

2.如有未尽事宜，双方应本着友好合作的态度协商解决，修改条款由甲、乙双方共同签定补充合同。补充合同与本合同享有同等法律效力。如协商不能解决，约定由该项目所在地仲裁机构或人民法院裁定。

3.本合同一式肆份，双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

委托代理人：委托代理人：

联 系 电 话：联 系 电 话：

签约时间：年月日签约时间：年月日

第四篇：房地产代理销售协议(底价包销合作方式)改

房地产代理销售合作协议

委托代理方（甲方）：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司、代理方（乙方）：长沙市老友投资有限公司

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国协议法》的有关规定，在平等互利的基础上，本着“精诚合作，互惠互利，共同发展”的原则，就甲方委托乙方代理销售甲方开发的湖天一色地下商业项目，达成以下协议，并承诺共同遵守：

二、委托项目概况

1、项目名称

2、项目地理位置

3、该项目为商业项目，共计建筑面积约（以实际发生面积为准，（但不得低于15000平方米）.4、包销价格由甲乙双方确定为每平方米。

二、委托内容：湖天一色项目地下商业的全程策划、招商和销售 甲方委托乙方就湖天一色地下架空层项目进行独家全程策划与销售代理工作，乙方根据当地市场情况向甲方提供项目策划整合推广与销售代理服务。（具体委托内容、销售范围以双方确认的附件为准）。

三、合作方式

1、由乙方进行代理销售、商业策划、宣传和招商、经营管理等事宜；

2、在包销售价格的基础上销售产生的溢价部分归乙方所有。

3、甲乙双方合作方式为底价包销的形式，甲方指定乙方为独家销售代理工作，不另设销售代理机构，即乙方按照2150元每平方米进行包销，首先由乙方先行支付甲方645万元（在签订该协议时，乙方支付50万元，签订正式协议后15天内付595万元）。

4、乙方销售的回款，统一进甲乙双方指定的专用帐户。

5、甲方工程维修完成，双方验收合格后：在三个月内付至正式协议约定房款总金额的50%（含已付645万元）；在六个月之内，付至正式协议约定房款总金额的80%；在九个月之内，付至正式协议约定房款总金额的90%；开业后，一个月内，付清实际结算应付甲方的全部房款。

四、代理佣金及支付

1、乙方的代理佣金为实际销售价格超出销售约定底价（2150元每平方米）的所有款项，代理佣金由甲方以人民币形式支付。

2、甲方同意按下列方式支付代理佣金： 甲方在正式销售协议签订并收到全部应收房款后，乙方对该销售协议中的代销责任即告完成，以签订的《商品房买卖协议》的总金额（甲方已收到该款项，未收到全款不予结算）为依据，按月（每月最后一个工作日为结算期）全额结算，由甲方在结算后的5个工作日内，优先抵扣乙方应付甲方的代销房款后，将代理佣金全部支付给乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后，应开具合法有效的凭证。

3、因客户对买卖协议违约而收取的客户定金和签订《商品房买卖协议》后收取的违约金归甲方所有。

五、合作期限

本协议约定的代理期限自年日至年月12个月。

六、甲方的责任

1、甲方对本项目所有权负责。

2、负责对本协议房屋以下方面进行质量整改：漏水、排水系统、地面、结构修补、消防五方面。整修后质量符合原设计施工图纸要求，经甲乙双方验收合格，并办理交接手续。其余事项由乙方自行负责。

3、乙方根据项目经营需要分割成小商铺进行销售，甲方负责在与购房者签订销售协议之日起一年内办理商铺的产权分割相关手续，办理房地两证的费用由客户承担，由乙方在销售时代收。

4、负责缴纳总房款底价部分的相关税金。

5、协助乙方对外的公共关系，包括市政、工商、税务、公安、以及各级政府相关部门的关系。

6、由甲方指派专人就本项目的工作事项与乙方进行接洽。在合作期内收到乙方提交的工作函时，应在有效时限内进行审核并提出修订或确认意见，以授权代表签字或盖章认可为准。

7、在本协议有效代理期内，甲方不得指定其他代理商。

8、甲方应向乙方提供以下文件和资料。

（1）甲方应提供本项目房屋所有权证书、国有土地使用权证书复印件。

（2）关于代售项目的所需的有关资料，包括：总平面图、地理位

置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积及物业服务费的估算等。

（3）乙方代理销售该项目所需的收据、销售协议，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方。以上文件和资料，甲方应于本协议签订后，按乙方书面需求向乙方提供。

（4）负责提供《商品房买卖协议书》。

七、乙方的责任

1、自愿承担项目运作的策划费、广告费、营销团队费用和其他运营费用，负责项目招商与销售过程中所需要的公共部位装修工程。

2、负责缴纳溢价款所产生的相关税费。

3、不超越甲方授权向购房方做出任何书面承诺，否则应向客户或甲方承担损害赔偿责任；由于乙方超出授权范围内做出的口头承诺而引起的纠纷甲方不承担法律责任。

4、不得出现一房两卖或其他违法违规的销售情况，在销售过程中出现因销售过程或销售人员的过失，而引起的经济纠纷均由乙方负责，并承担经济及法律责任，同时应及时消除不利影响。

5、在协议期内，乙方按照约定的销售计划进行销售，并负责账款的催收事宜。

6、乙方在销售过程中，应根据销售房屋的真实状况向客户做如实宣传介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或超过协议约定事项承诺。

7、乙方在本项目对外销售、招商、后续经营时，不得对小区相邻业主造成干扰，否则由乙方承担因此造成的责任。

八、违约责任

1、乙方逾期付款30日内按日向甲方支付应付款项的万分之一作为违约金。逾期30日以上，甲方有权解除协议。

2、协议签订后，双方应共同遵守。任何违反本协议规定的行为均属违约。如有违约，违约方应承担相应的违约责任，并且守约方有权要求违约方继续履行协议义务。

3、协议有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、火灾）等自然灾害及战争等人力无法抗拒的事件；而一方不能履行本协议的在取得有关部门的不可抗力的认定后视为不违约。无支付能力，破产等不视为不可抗力。因不可抗力的因素造成经济损失，由甲、乙双方各自承担。

4、如甲方不按期向乙方支付应得的代理佣金或应返还的保证金，则每延迟一天，甲方须向乙方支付 所售房屋万分之一的滞纳金。

5、在签署本协议后至协议期满止，如甲方违约不将该项目交由乙方总代理或中途无故终止协议，则甲方赔偿乙方所交保证金的双倍。

6、在签署本协议后至协议期满止，如乙方违约，中途无故终止协议，保证金不退，并承担甲方相应所有损失。

7、在本协议有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本协议。

九、协议的生效、终止和补充

1、本协议甲乙双方签字、盖章，乙方向甲方交纳50万元之后，该协议生效。

2、在本协议到期时，双方若同意终止本协议，应通力协作妥善处理终止协议后的有关事宜，结清与本协议有关的法律、经济等事宜。本协议一但终止，双方的协议关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但本协议一方未按本协议的规定向另一支付应付费用的除外。

3、经双方同意可签订补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力。

十、其他条款

1、如有未尽事宜，双方应本着友好合作的态度协商解决，修改条款由甲、乙双方共同签定补充协议。补充协议与本协议享有同等法律效力。如协商不能解决，约定由该项目所在地仲裁机构或人民法院裁定。

2、本协议一式肆份，双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

委托代理人：委托代理人：

联 系 电 话：联 系 电 话：

签约时间：年月日签约时间：年月日

第五篇：房地产代理销售协议(底价包销合作方式).剖析

房地产代理销售协议(底价包销合作方式 委托代理方(甲方 : 地址: 代理方(乙方 : 地址: 甲乙双方经过友好协商, 根据 《中华人民共和国民法通则》 和 《中 华人民共和国合同法》的有关规定,在平等互利的基础上,本着“精 诚合作,互惠互利,共同发展”的原则,就甲方委托乙方(独家代 理销售甲方开发经营或拥有的_____项目达成以下协议, 并承诺 共同遵守: 底价包销合作方式

1、合作范围 甲方指

2、定乙方为在(地区的独家 销售代理，3、销售甲方指

4、定的，5、由甲 方在_____兴建的_____项目，6、该项目为住宅，7、销售面积共计_____平方米。

二、包销价格 销售基价(本代理项目的均价由甲乙双方确定为_ ____元/平方米。

三、保证金支付方式及数额:

1、代销协议签订后十个工作日以内乙方支付甲方定金人民币 万 元;

2、五证齐全后乙方再支付甲方人民币 万元;

四、代理佣金及支付

1.乙方的代理佣金为实际销售价格超出销售基价的所有款项, 代 理佣金由甲方以人民币形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付代理佣金:甲方在正式销售合同签 订并获得首期房款后, 乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即 告完成,以签订《商品房购销合同》的总金额为依据按月全额结算, 并按比例同期返还乙方所交纳的保证金, 由甲方在结算后的3天内将 代理佣金和返还的保证金全部支付乙方, 乙方在收到甲方转来的代理 佣金后应开具收据;3.因客户对临时买卖合同违约而没收的定金和签订《商品房购销合 同》后收取的违约金,由乙方支配。

五、合作期限

1.本合同约定的代理期限为___个月, 五证齐全后开始计算销 售时间;2.在本合同有效代理期内, 除非甲方或乙方违约, 双方不得单方 面终止本合同;3.在本合同有效代理期内,甲方不得指定其他代理商。

六、费用负担 本项目的推广费用、销售人员薪金及日常费用由乙方 承担。

七、甲方的责任

1.甲方应向乙方提供以下文件和资料:(1甲方营业执照副 本复印件和银行帐户;(2新开发建设项目,甲方应提供政府有 关部门对开发建设_____项目批准的五证(包括:国有土地使用 权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许 可证、商品房销售(预售许可证》;旧有房地产,甲方应提供房 屋所有权证书、国有土地使用权证书。(3关于代售项目的所需 的有关资料,包括:外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设 标准、电器配备、楼层高度、面积、规格及物管费的估算等;(4 乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同, 以实际使用的数量为准, 余数全部退给甲方。以上文件和资料,甲方应于本合同签订后 天 内向乙方交

付齐全。甲方保证若客户购买的_____的实际情况 与其提供的材料不符合或产权不清,所发生的任何纠纷均由甲方负 责;2.甲方应积极配合乙方的销售,并保证乙方客户所订的房号不 发生误打;3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付各项费用。

八、乙方的责任

1.在合同期内,乙方按照约定的销售计划进行销售,并配合甲 方财务人员进行账款的催受事宜;2.乙方在销售过程中,应根据甲方提供的_____项目的特 性和状况向客户作如实介绍, 尽力促销, 不得夸大、隐瞒或过度承诺。

九、合同的终止和变更

1.在本合同到期时, 双方若同意终止本合同, 双方应通力协作作 妥善处理终止合同后的有关事宜, 结清与本合同有关的法律经济等事 宜。本合同一但终止,双方的合同关系即告结束,甲乙双方不再互相 承担任何经济及法律责任, 但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付 费用的除外。

2.经双方同意可签订变更或补充合同, 其条款与本合同具有同等 法律效力。

十、违约责任

1.如甲方不按期向乙方支付应得的代理费或应返还的保证金, 则每延 迟一天, 甲方须向乙方支付 ‰的滞纳金, 超过 30天则按甲方违约处 理,并向乙方补偿相应的损失。

2.因不可抗力的因素造成经济损失,由甲、乙双方各自承担。

3.在签署本合同后至合同期满止, 如甲方违约不将该项目交由乙方总 代理或中途无故终止合同, 则甲方需向乙方双倍返还已经支付的保证 金;如乙方违约无故终止合同, 则乙方需向甲方赔偿经济损失 万 元人民币。

十一、其他条款

1.甲方派设专职财务人员负责收款,办理银行按揭,乙方全 力进行协助;2.本合同自双方签字盖章之日起生效,委托期限结束,代理费在 十天内结算,如未能按时结算,该合同继续生效,结清后合同自动终 止。

3.如有未尽事宜, 双方应本着友好合作的态度协商解决, 修改条款由 甲、乙双方共同签定补充合同。补充合同与本合同享有同等法律效力。如协商不能解决,约定由该项目所在地仲裁机构或人民法院裁定。4.本合同一式四份,双方各执两份,具有同等法律效力。

甲 方:乙 方: 法定代表人:(盖章 法定代表人:(盖章 委托代理人:委托代理人: 地 址:地 址: 邮 政 编 码:邮 政 编 码: 联 系 电 话:联 系 电 话: 签 约 时 间 :年 月 日 签 约 时 间:年 月 日