单位集资建房对外销售行为无效（精选）

第一篇：单位集资建房对外销售行为无效（精选）

单位集资建房对外销售行为无效

——山东日照中院判决中铁二十三局一公司诉张耀华房屋买卖合同案

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裁判要旨

单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，不得向社会公众公开销售；如对外售卖，其行为违反国家关于经济适用住房管理的有关政策，损害社会公共利益，应当认定无效。

案情

中铁二十三局第一工程有限公司（以下简称中铁公司）为解决本单位内部职工住房难问题，申请职工集资建房。经有关部门批准，原则同意将中铁公司申请的建房纳入集资合作建房管理，按建设成本价出售给该工程公司内部职工。2007年6月30日，中铁公司与非本单位内部职工张耀华签订购房协议，双方约定：由张耀华购买中铁公司开发建设的该公司第二生活区16号楼3单元11层中户楼房一套，总价款281670元，首付84670元，余款197000元由张某办理按揭贷款后支付，2008年3月20日竣工交房。当日，张耀华付款84670元，余款至今未付。该协议签订之前，中铁公司曾因超出核准经营范围从事房地产开发经营活动和未经登记擅自发布户外广告，被当地工商行政管理部门予以行政处罚。中铁公司以张耀华至今未付余款为由诉至山东省日照市东港区人民法院，请求解除购房协议。

裁判

日照市东港区人民法院经审理认为，购房协议系双方真实意思表示，但中铁公司从订立协议至今一直未取得商品房预售许可证，购房协议依法应认定为无效。协议无效，双方均有过错，中铁公司收取的购房款84670元，应当返还给张耀华并赔偿张耀华因此所遭受的利息损失。

东港区人民法院判决：中铁公司与张耀华签订的购房协议无效，中铁公司返还张耀华购房款84670元及相应利息。

张耀华不服一审判决，向日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决，改判确认购房协议有效。

日照市中级人民法院认为，中铁公司违反国家关于经济适用住房管理的有关政策，对外销售集资合作建成的房屋，其行为损害社会公共利益，原审认定购房协议无效正确。2011年11月20日，日照市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位已取得的国有划拨土地上兴建的福利性或保障性住房。一般情况下，由单位进行补贴，个人出资购买，产权归本单位内部职工个人所有。

按照建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的有关规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,不得向非经济适用住房供应对象出售，而是由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售或以成本价收购后用作廉租住房。

根据合同法第五十二条第（四）项的规定，损害社会公共利益的合同无效。社会公共利益通常包括公共秩序与公共道德即公序良俗两个方面的内容。公共秩序主要包括社会政治秩序、经济秩序与生活秩序。单位集资合作建房属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。因此，单位集资合作建房并出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理的有关政策性规定，破坏社会管理秩序。因此，合同应当依法被认定为无效。

本案案号：（2010）日开民一初字第41号；（2011）日民一终字第830号

案例编写人：山东省日照市中级人民法院张宝华杨荣国

第二篇：单位集资建房政策

单位集资建房政策

单位集资建房：根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

*《经济适用住房管理办法》的通知

由

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中国人民银行

国家税务总局

联合颁发

建设部发展改革委监察部

财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知

建住房[2007]258号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），经国务院同意，现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部中华人民共和国财政部中华人民共和国国土资源部

中国人民银行

国家税务总局

二○○七年十一月十九日

经济适用住房管理办法

第一章总则

第一条为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

第四条发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

第五条国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第六条市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章优惠和支持政策

第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十二条严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第三章建设管理第十三条经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第十四条在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

第十五条经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

第十六条经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

第十七条经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十八条经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十九条经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章价格管理

第二十条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

第二十一条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十二条经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十三条价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

第五章准入和退出管理

第二十四条经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

第二十五条城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

（一）具有当地城镇户口；

（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第二十六条经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第二十七条经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

第二十八条符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第二十九条居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十一条已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第三十三条个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第六章单位集资合作建房

第三十四条距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第三十五条单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第三十六条任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第三十七条单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第三十八条向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

第三十九条已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十条单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第七章监督管理

第四十一条市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

第四十二条市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

（一）擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。

（二）擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第四十三条对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

第四十四条国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十五条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第八章附则

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法，可以制定具体实施办法。

第四十七条本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。

第四十八条本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。

第四十九条建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）同时废止。

第三篇：单位集资建房协议（本站推荐）

单位集资建房协议

甲方： ######单位（单位）

乙方：（职工）

乙方身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》和自治区人民政府《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》（新政发[2008]33号）及有关法律、法规支规定，在甲、乙双方平等、自愿、协商一致的基础上，就集资建房达成如下协议：

第一条：集资人所购住房的基本情况

该幢房屋位于：####县人民北路新金鑫大厦南侧、镇政府商住楼北侧。用途为办公住宅一体，地上九层，地下一层；商用为地下一层及地上一至三层；住宅为：地上四至九层；框架结构乙方所购住房为：楼号。

该房屋建筑面积为平方米，包括公用分摊面积，合同约定面积与产权登记面积有差异时，以房管所产权登记面积为准。

第二条：按建筑面积计算，包括公用分摊面积，该住房面积为：120.50㎡首次付款壹拾万元整，二次付款伍万元整；面积为85.60㎡首次付款柒万元整，二次付款肆万元整。两种户型尾款等楼房总体决算后，根据决算价格缴纳，届时多退少补。

第三条：付款方式

乙方在选房后，根据第二条规定首次购房款在2013年12月前缴纳；第二批房款住户必须在工程交工后10内缴清。否则视为自动放弃。在办

理产权登记时乙方还应当向收房单位一次性缴纳房屋总价2%的公用部分、设备设施的维修金和办理房层产权证费用。

第四条：入户装修时间及相关事项

1、乙方在缴纳第二批房款后方可领钥匙，入户装修。

2、乙方第二批房款缴纳时间较早，在工程尚未完全交工决算前缴纳的，在入户装修前乙方需自行检查房屋内水电及其他各项，是否完好。如果检查无任何问题方可装修；如发现问题及时汇报甲方且不能装修，待问题解决后乙方方可装修，并且以后房屋内发现问题乙方自行承担。乙方改水改电及其他改动，需找专业人员操作，如果因装修操作出现问题影响其他住户的乙方因承担相关责任。

第五条：保修责任

乙方购买的房屋，由受托代建单位提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《承诺书》作为本合同附件。在保修范围和保修期内发生质量问题，有委托代建方履行保修义务，如果双方无法确定是否为保修范围的，有甲方申请有关机构就此问题进行评定。因不可抗力或者乙方自身原因造成的损坏，委托代建方不承担责任，但必须协助维修，维修费由乙方承担。

第五条：面积确认及面积差异处理

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差额部分多退少补。

第六条：房屋的外观设计、小区配套设施以及室内装修、配备等均按照设计图纸进行施工建设。

第七条：房屋竣工验收后，甲方应当及时为乙方办理《房屋所有权证》

（《国有土地使用证》不予办理，此住宅楼使用土地为国有土地。）

第八条：特别约定

乙方所购房屋在使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，确需变更的，需交相关部门审批

第九条：本协议一式三份，甲乙方各一份，送交县集资建房办公室一份。

第十条：本协议双方签订之日起生效，合同未尽事宜，双方协商解决。

甲方（签章）：##########单位乙方（签章）：

法人代表人：

联系电话：联系电话：年月日年月日签于：######单位办公室签于：######单位办公室

第四篇：单位职工集资建房的政策



“省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定”搜搜单位职工集资建房的，在取得房改部门颁发的《住房产权卡》后，凭此卡到房管部门直接办理《房屋所

有权证》。

职工集资建房的房子能办下来房产证吗?

集资房按出资比例分为全额集资和部分集资，全额集资拥有全部产权，部分集资拥有部分产权，也就是说与单位共同拥房屋产权。如果您全额集资，在单位拥有合法的手续下，则您同样可以取得房产证。一般情况下，所售楼房项目手续齐全且不存在抵押等情况下，可以办理到房产证。

购买单位集资房是指国有单位或集体单位集资建房时，单位以外的人为同该单位联合建房，共分产权，实际上是向该单位购买房屋，或者直接向该单位购房，其性质就是出售“房改房”，或把“联建房”对外出售。由于上述单位的土地使用权是通过无偿划拨取得，并未计入房价，单位职工购买这种廉价住房属于员工福利，且无完全产权。因此，单位集资房的出售范围仅限于该单位职工，不包括单位以外人士，不得向单位以外人士出售，除非他们已办理建设用地有偿使用手续，拥有《建设用地批准书》和《商品房预售许可证》。

据了解，单位职工集资建房的，在取得房改部门颁发的《住房产权卡》后，凭此卡到房管部门直接办理《房屋所有权证》。

房管局：将调查开发商行为

7日下午，济南市房管局工作人员告诉记者，集资建房是指单位提供国有划拨土地，由单位和职工共同集资缴纳建房款，再委托建设单位开发建设的，属于经济适用房的组成部分。根据国家政策规定，单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。对该楼业主所反映的情况，房管部门工作人员表示将予以调查。

市房管局介绍，根据我市有关文件，在一定时间内，符合下列条件的企业，可以组织职工集资建房：企业是曾经为全市经济发展做出过一定贡献的国有或集体老企业；企业职工平均住房面积低于市区城镇居民平均水平；企业已按规定缴纳了住房公积金；企业集资建房使用土地为自有国有存量土地，权属清晰，土地使用性质为住宅用地或能够调整规划用于住宅建设的土地，并且周边配套条件符合城市规划要求。

企业1999年1月1日以后新征用的使用性质为工业等生产性用地的土地，不得用于集资建房。企业职工集资建房建设标准，一

般控制在每户套内建筑面积75平方米以内。

企业职工集资建房项目，按以下程序报批：企业提出申请，报市城市建设项目审批小组办公室总受理窗口，并提供以下材料：企业基本清况，包括所处位置、占地面积、人员、资产、经营状况等；企业职工住房现状，包括职工平均住房面积、现有住房建筑面积、用地面积、建设年限、户均面积以及无房户、住房困难户等情况；企业现有土地状况和集资建房拟使用土地状况，包括土地面积、现状用途、使用权取得方式等，并提供土地使用证复印件；企业职工集资建房初步方案，包括拟建住宅套数、建筑面积等；市住房公积金管理中心出具的住房公积金证明；有主管部门的企业，需由主管部门提报申请立项文件，无主管部门的可直接提报；出具不变更用途进行

房地产开发的承诺书；规划、环保部门要求提供的其他材料。

总受理窗口受理申报材料后，分别发有关部门，提出初审意见，初审通过后办理规划定点及环保审批等手续。然后，市房管局根据房改政策规定办理集资建房审批手续，有关部门办理正式立项手续，核发建设工程规划许可证手续和土地变更登记手续。

企业职工集资建房所用土地，原为划拨土地使用权的，可以按协议出让方式供应；原为出让土地使用权的，需改变用途为住宅用

地，并按协议出让价格收取出让金差价。

禁止以企业职工集资建房名义进行房地产开发。凡以企业职工集资建房名义进行房地产开发的，市开发办一律不予办理商品房预售许可手续，市

国土局一律不予办理土地使用证，市房管局一律不予办理房产证。由此引发的后果由企业自负，同时按有关规定追究企业负责人责任。

好像要交地产增值税和地价补偿费等:lol :lol

如果是已购经适房满五年后，则可以按市场价出售。但产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，户口所在区县的住房保障管理部门可以优先回购。

如果出售经适房的价格低于市有关部门公布的商品房指导价格，则应按指导价格计算价差。

补交差价可获商品房产权

由于经适房是有限产权，因此按照市场价购买的二手经适房能否获得完全产权，一直是市民关心的问题。对此，昨天发布的政策中规定，购房人按市场价购买的已购经适房，可以取得商品房产权。

此外，房屋的产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益，然后取得商品房产权。

满五年“老房”可市价出售

对于政策发布之前签订购房合同的“老房”，征求意见稿中规定，“老房”满五年后，按市场价出售的要补交10%的差价。

对于市民此前已经购买的经适房，未满五年的也不得按市场价格上市出售，确需出售的，将按照“新房”的有关规定执行，即按原价出售或由住保部门回购。同时，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款将予以退还。满五年的“老房”则可以按市场价格出售。与“新房”不同的是，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款；出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款则在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经适房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

【房产过户费】经济适用住房上市交易应缴税费

一、买卖：

除所得收益缴纳外，以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费：

(一)土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;

(二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方;成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

(三)印花税：0.1%，买卖双方各承担一半;

(四)契税：1.5%，由买方缴纳;

前提是经济适用房双证必须满5年才可以过户。房改房5年内过户收5。5%交易税。如果他名下就一套福利房，那么和房改房过户唯一区别就是房屋评估价的5%作为土地出让金。这个房屋评估价水分很大。如果10年的房子，1平方我估计也就是不到1500。你要找关系让他给你评估的少一些。房改房是1%。如果他名下不只这1套福利房，福利房可以是房改房，经济适用房，安居房。那么就是评估价的40%。

其他费用不是很多。比房改房来说就是多了4%的土地出让金。

怎么样，专业吧。我真不是房管局的。

二手经济适用房买卖政策

来源：作者：佚名日期：2010-04-10

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建设标准：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60-110平方米。

销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。

购买程序：凡购买经济适用房，须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行审核，符合条件后方可购买。

销售价格：经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。

1、什么房子能卖

一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。

②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

2、卖了房子后的结果

经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。

3、怎么购买

① 已经住满5年的经济适用房

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。

例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×95=342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元的契税，以及342000×0.0005=171元的印花税。

②尚未住满5年的经济适用房

经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

4、如何选购经济适用房

首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。

其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。

第三，根据自身的居住要求，详细了解经济适用房的户型结构及面积大小，以及通风、采光、朝向等基础资料。

第四，对房屋的权属关系要有详细调查，特别要注意房屋是否有共有人，防止购买后，引起不必要的麻烦。另外，特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房。

第五篇：集资建房政策

集资房

百科名片

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。目录

简介

纳入范畴

如何购买集资房

谨慎购买

办房产证

商品房和集资房的区别

简介

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

纳入范畴

2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。《办法》集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。《办法》未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途、销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，将受到处罚。

如何购买集资房

集资房的建设是需要报建的，且由一家到两家地产开发公司负责，通过当地政府批准，在一系列的专业设计公司设计、规划之下而进行的，集资房的开发是在同一片

区内大规模、大面积地进行。据业内人士的不完全统计，集资房90％的业主用于自住，投资出租等其他用途占约10％。按照房价的承受力分析，集资房最适用于消费金字塔最底层的工薪阶层，一般月收入为2000元左右的人购买集资房的人较多。漂泊不定的工作环境，不稳定的经济收入，使他们拥有了强烈的安家冲动，于是在自己可以承受的经济范围内，在关外拥有一个自我的天空，每日享受关外清新的空气，轻松购房，的确是一桩美事。从某种意义上讲，购买集资房或许是把有限资金发挥效用的最佳渠道。购房者也必须注意到，目前房地产市场对集资房的总体看法是合理不合法。所谓合理就是存在的合理性，集资房的存在，是房地产市场发展过程中的中间产物，是不可争辩的事实。但从某种意义上讲，说它不合法，是因为把集资房与商品房相比，集资房没有像商品房所拥有的房产证。但是，房产证是商品房所特有的东西，集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集资房是以集体名义的房产，单个户主没有房产证也在情理之中。买房毕竟是件大事，为了谨慎起见，在集资房的购买过程中还应注意以下几点：

1.别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。

2.为了避免不应有的损失，看市政规划，向开发商询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。

3.要找专业开发商了解集资房开发商的的背景十分重要，这是让自己的各方面权利得到最大限度的保障的重要关键。

谨慎购买

集资房，原是有关单位在资金困难的情况下，利用自身闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金，共同解决生产、生活用房而出现的。由于集资房与商品房之间的巨大价格差异，一些单位和个人便擅自扩大集资范围和建房规模，甚至公然借机谋取暴利，或采取欺骗手段，损害出资人利益，导致纠纷时有发生。兴建集资房的土地来源主要有：企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地；集体经济组织的非农用地；农村私人宅基地；国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性用地。

兴建集资房的单位或个人通常打着“合作建房的”的招牌，却不能提供国土部门批复的合作建房合同，更不能出示预售许可证。与出资方签定的合同不是国土部门规定的文本，也不能办理公证手续。其承诺的50年或永久使用权以及共有房产证，实际上只属于土地方，不可能转移到出资方名下。出资方权益并无法律保障。

业内人士指出，除了产权没有保证外，由于集资建房的若干特性，决定了出资人还要承担下述风险：集资建房能否顺利完成，首先取决于资金的筹措情况。如果资金不能准确、及时地到位，工程进度便没有保障，工程进度延缓更加剧了资金筹措的困难。这样的恶性循环必然导致资金一去无归、工程遥遥无期的结局。而且，由于某些集资建房单位的暴利动机，选择施工队时只能是降低标准、拼命压价，甚至迫其带资建设，施工企业要生存，必然偷工减料，建筑质量难以保证。

集资房通常较难形成规模，大多是一栋或二三栋楼，由于规模小，客观上造成管理配套难的问题。即使集资者有意完善，结果往往仍是力不从心。水、电、煤气管道的接驳，公共设备的维修等等，都需要相当的资金支持，即使是简单的清洁卫生、安全保卫，也离不开资金，更不用提社区文化建设和其它体育设施配套、正规的物业管理等，这些都是集资者始料不及的，也是开发商不会考虑的。购买住房，是人生一项重大的投资，许多消费者主要是由于资金问题购买了集资房，但即使是集资房也是一笔不小的投资，动辄数万。集资房经常不能按期交货已属正常，最令人烦恼的是货不对板，而又投诉无门，由于集资房没有完备的法律手续，不能受到法律的有效保护。

办房产证

集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的

价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。

商品房和集资房的区别

一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。

“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。

集资房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。

首先，一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。

集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。

其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式;

集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。

所以，一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。[1]

单位集资建房对外销售行为无效（精选）

第一篇：单位集资建房对外销售行为无效（精选）

第二篇：单位集资建房政策

第三篇：单位集资建房协议（本站推荐）

第四篇：单位职工集资建房的政策

第五篇：集资建房政策

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