“小产权房”是否可以成为被执行物

第一篇：“小产权房”是否可以成为被执行物

“小产权房”是否可以成为被执行物

随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。下面以例对此问题分析：

一、典型案例：

原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元，同时赔偿原告的利息损失。判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。执行中，法院于依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39万元。

二、案件关键：

1、关于被查封房屋的性质

所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩4万元土地补偿费征用该土地。村镇按平方收取管理费、工程配套费。由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证”。该工程的土地经过镇建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”。

2、对被查封的房屋处理的难点

因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房”能否进行拍卖存在疑问。但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。这两点成为本案办理的难点。

三、实际执行中的处理观点：

观点一：“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。

观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵款的方式进行处理。

在实际执行中倾向于第二种处理意见。

《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋理应无法进入拍卖程序。同时《物权法》及相关规定也明确了不动产的转移以变更登记为生效要件，这一点在“小产权房”上无法实现。如果进入拍卖程序，后续问题将更加突出，不利于案结事了。

新农村建设中出现的“小产权房”，由于涉及政策性强、法律法规滞后、后续如何处理尚未确定等诸多因素，在办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。同时，从物权法及执行角度看，“小产权房”是有价值的物，是可供执行的财产。因此，可以采取灵活可行的方式进行处理。

类似本案的处理，可以在双方当事人达成和解协议的基础上采取以物抵款的方式进行。关于被执行财产“小产权房”的权属问题，可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”但同时也需要注意以下几点：

1、尽量避免法院介入的强制抵偿，最好为双方当事人经过协商达成和解协议，自愿交付和接收财物折价抵偿债务。

2、被执行人确无其他财产可供执行。

3、向申请人明确“小产权房”作为以物抵款的“物”在现实中存在的风险，且申请人表示接受。

尽管该处理意见也存在缺陷，但在当前相关法律未完善之前，作为一项可行的方案来推进案件的办理有必要采用。

第二篇：“小产权房”作为被执行财产如何处理

“小产权房”作为被执行财产如何处理

“小产权房”作为被执行财产如何处理 2011年06月18日

核心提示：“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。

随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。

在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。下面以例对此问题分析：

一、典型案例：

原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元，同时赔偿原告的利息损失。判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。执行中，法院依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39万元。

二、案件关键：

1、关于被查封房屋的性质

所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩4万元土地补偿费征用该土地。村镇按平方收取管理费、工程配套费。由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证”。该工程的土地经过镇建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”。

2、对被查封的房屋处理的难点

因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房”能否进行拍卖存在疑问。但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。这两点成为本案办理的难点。

三、实际执行中的处理观点：

观点一：“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。

观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵款的方式进行处理。

在实际执行中倾向于第二种处理意见。

《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋理应无法进入拍卖程序。同时《物权法》及相关规定也明确了不动产的转移以变更登记为生效要件，这一点在“小产权房”上无法实现。如果进入拍卖程序，后续问题将更加突出，不利于案结事了。

新农村建设中出现的“小产权房”，由于涉及政策性强、法律法规滞后、后续如何处理尚未确定等诸多因素，在办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。同时，从物权法及执行角度看，“小产权房”是有价值的物，是可供执行的财产。因此，可以采取灵活可行的方式进行处理。

类似本案的处理，可以在双方当事人达成和解协议的基础上采取以物抵款的方式进行。关于被执行财产“小产权房”的权属问题，可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”但同时也需要注意以下几点：

1、尽量避免法院介入的强制抵偿，最好为双方当事人经过协商达成和解协议，自愿交付和接收财物折价抵偿债务。

2、被执行人确无其他财产可供执行。

3、向申请人明确“小产权房”作为以物抵款的“物”在现实中存在的风险，且申请人表示接受。

尽管该处理意见也存在缺陷，但在当前相关法律未完善之前，作为一项可行的方案来推进案件的办理有必要采用。

第三篇：汤容滨律师谈小产权房是否可以继承

小产权房是否可以继承

所谓小产权房是指：由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上开发建造的房屋，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书的房产。小产权房是特定历史时期的产物，物权法实施后房地产权登记由不动产所在地的登记机构统一办理，客观上使原由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织制作的房屋权属证书失去合法性。同时，小产权房也违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定。因此，小产权房不能进入市场进行交易，当事人签订的小产权房买卖合同是无效的。

小产权房虽然不能交易，但确是可以继承的。原因在于虽然小产权房尚不能依法进行物权登记或变更登记，但其毕竟属于法律意义上的物，符合《物权法》第二十九条规定的：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定。但是，至少到目前为止，处分小产权房仍然是为我国法律所禁止的，即便小产权房可以继承也是不能办理房地产权证的。

附：周×与罗×遗赠纠纷申请案

案情简介：

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：周×。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗×。周×申请再审称：罗×不能证明明春东苑×号楼×单元×号房屋（以下简称明春东苑房屋）是岑某的财产。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，罗×只出示了一份岑泉山的《购房合同》复印件，周×不予认可。岑某购买的房屋属丰台区花乡狼垡村的小产权房，国家法律明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地、农民住宅。岑某是非农民户口，购买明春东苑房屋违反法律规定，不受法律保护。目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对小产权房等违法用地不允许确权发证，也不受法律保护。明春东苑房屋是在集体所有土地上建的农民住宅，房屋管理部门始终不予办理房屋所有权证，一审法院已予以认定，但二审法院认为有“行政审批瑕疵”明显违反法律规定，属适用法律错误。市建委发出的购房风险提示，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能办理产权过户手续。罗×企图通过司法途经使其合法化，是行不通的。明春东苑房屋无产权登记，罗×也未提供任何证据证明该房屋系经相关建设管理部门批准建造的合法建设工程项目。罗×不能向法庭提交岑某合法拥有明春东苑房屋的证据，明春东苑房屋不是岑某的合法财产，不应受到法律的保护。综上所述，请求北京市高级人民法院依法撤销二审判决，维持一审判决，驳回罗×的诉讼请求。

裁判原文节选：

本院认为，遗赠乃单方、无偿、要式、死因民事法律行为，受遗赠人只能是国家、集体或法定继承人以外的自然人。

本案中，岑某所书写的《特此声明》符合法律规定的遗赠遗嘱的形式要件。周×对《特此声明》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑某去世后，罗×在法律规定的时限内明确表示接受赠与。诉争房产属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑某出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。罗×起诉时表明接受遗赠遗嘱并要求确认诉争房屋的使用权，于法有据。

基于上述事实，二审改判支持罗×的诉求正确，并同时指出罗×取得诉争房屋使用权后，如遇国家政策调整等情况，其应按国家相关政策处理诉争房产，符合实际，并无不当。

综上，周×的再审申请缺乏事实、法律依据，再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回周×的再审申请。

第四篇：小产权房买卖合同

小产权房买卖合同

出卖人(甲方)身份证号码：

买受人(乙方)身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于秭归县庙嘴的房屋(建筑面积______平方米)以人民币____仟___佰___拾____万___仟____佰____拾____元整(￥____元)的价款出售给乙方。

二、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

见证人：

年月日

第五篇：2012小产权房最新政策

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据悉，针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

参加本次全国国土资源工作会的河南省国土资源厅厅长张启生坦言，如何解决小产权房问题，是国土资源系统乃至地方政府面临的一道难题，“但不解决肯定是不行，我们在小组讨论的时候，就有地方国土局局长提出，是不是可以在符合规划的地区，探索在征收土地后补交土地出让金，按经济适用房政策发证，禁止上市交易的办法来进行处理小产权房”。

对于这一建议，国土部并未给出明确答复，但工作人员告诉记者，针对小产权房的清理，国土部已和地方政府达成初步意见，决定在今年对小产权房加大查处力度，对新近建设的小产权房项目坚决制止。此外，有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施，考虑对已形成的小产权房项目，进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析，对针对解决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需求问题的项目区别对待。

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