商品房买卖合同解除的情形有哪些

第一篇：商品房买卖合同解除的情形有哪些

赢了网s.yingle.com 遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访

问>>http://s.yingle.com

商品房买卖合同解除的情形有哪些

消费者与开发商签订商品房买卖合同后，遇到哪些情况下可以解除商品房买卖合同呢?我们的法律中有没有关于商品房买卖合同的解除情形作出相关的规定呢?现在赢了网将在下面的文章中为您分析商品房买卖合同解除的情形问题，希望对您有所帮助，更好的维护自己的合法权益。

商品房买卖合同解除的情形有哪些呢?

如遇到以下情景，购房者有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。

1、开发商擅自变更规划设计：指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。

2、商品房面积误差过大：指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。如果购房合同中有约定的则按照约定处理，未约定处理方式的，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。购房者选择退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

3、商品房套型误差：指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。

4、按揭贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者有权要求解除合同;法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月;如购房者没有进行催告的，应当在解除权发生之日起一年内要求解除购房合同，否则，解除权消灭。

6、商品房质量问题：指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。

7、购房者无法取得房屋：指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。

8、开发商故意隐瞒真相：指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

9、延迟办理房产证：指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。

10、其他情况：主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 以上就是我们的法律中关于商品房买卖合同解除的情形的相关解答，希望能够对您的疑问有所帮助。更多关于商品房买卖合同方面的问题，如商品房买卖合同无效的情形有哪些?哪些情形下消费者可以退房?如何对商品房买卖合同进行公证等问题，如果您想要了解更多关于这方面的问题请具体联系我们赢了网，我们会根据您的具体问题为您做专业的法律分析。

来源：（商品房买卖合同解除的情形有哪些http://s.yingle.com/fc/255237.html）房产纠纷.相关法律知识

 签合同后卖方涨价不履约买家定金可以要回来吗 http://s.yingle.com/fc/730180.html

 土地出让合同纠纷可以申请仲裁吗 http://s.yingle.com/fc/730179.html

 借名买房有哪些风险借名买房遇纠纷如何维权 http://s.yingle.com/fc/730178.html

 侵害邻楼居民采光权建盖方被判赔相邻权包括哪些内容 http://s.yingle.com/fc/730177.html

 床下有浮尘都成为拒退押金理由

http://s.yingle.com/fc/730176.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  房屋确权必须是户主吗

http://s.yingle.com/fc/730175.html

 廉租房申请的条件是什么

http://s.yingle.com/fc/730174.html

 交房后发现房屋漏水_业主能否拒交物业费 http://s.yingle.com/fc/730173.html

 成都将建国有住房租赁公司个人出租税率1.5% http://s.yingle.com/fc/730172.html

 承租人不交物管费,物业能向出租方索取吗 http://s.yingle.com/fc/730171.html

 房产赠与过户程序,费用有哪些

http://s.yingle.com/fc/730170.html

 北京房价将长期维持平稳大量供地向租赁市场倾斜 http://s.yingle.com/fc/730169.html

 什么是返迁房,返迁房有房产证吗 http://s.yingle.com/fc/730168.html

 拍卖租赁房屋引争议_买卖不破租赁与财产保全竞合怎样认定 http://s.yingle.com/fc/730167.html

 深圳租房市场规模超千亿高达78.2%的年轻人租房 http://s.yingle.com/fc/730166.html

 二手房过户费都包括什么抚顺http://s.yingle.com/fc/730165.html

法律咨询s.yingle.com

2018年

赢了网s.yingle.com  女儿是否具有房产继承权法定继承的顺序是什么 http://s.yingle.com/fc/730164.html

 北京楼市调控新政出台四月后银行放款仍缓慢 http://s.yingle.com/fc/730163.html

 最后买受人为本村村民非集体与本集体房屋交易是否有效 http://s.yingle.com/fc/730162.html

 空调外机撞到别人房外作为业主应该如何维权 http://s.yingle.com/fc/730161.html

 房屋租赁合同纠纷怎么办

http://s.yingle.com/fc/730160.html

 商品房买卖合同签订后政策有变属商业风险还是情势变更 http://s.yingle.com/fc/730159.html

 房产证满几年可以买卖

http://s.yingle.com/fc/730158.html

 新房质量有问题该咋办

http://s.yingle.com/fc/730157.html

 北京拟调整直管公房租金公房可以转租吗 http://s.yingle.com/fc/730156.html

 受让人能否取得宅基地转让合同约定的土地使用权 http://s.yingle.com/fc/730155.html

 出租房屋的房产税应该怎么处理

http://s.yingle.com/fc/730154.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  学区房从16万跌到12万7月北京二手房成交量暴跌 http://s.yingle.com/fc/730153.html

 物业管理费有哪些,物业费的收取标准(2018年)是什么 http://s.yingle.com/fc/730152.html

 怎样到房管局办无房证明开无房证明需要哪些材料 http://s.yingle.com/fc/730151.html

 房屋转租书写格式2018 http://s.yingle.com/fc/730150.html

 2018购买期房有哪些法律风险购买期房后可以退吗 http://s.yingle.com/fc/730149.html

 中国近七成女性名下有房房产状况与学业家庭职业有关 http://s.yingle.com/fc/730148.html

 北京共有产权房未雨绸缪防止投资客钻空子 http://s.yingle.com/fc/730147.html

 九寨天堂酒店垮塌滞留2800余人安全疏散

http://s.yingle.com/fc/730146.html

 如何确定房屋租赁合同纠纷管辖

http://s.yingle.com/fc/730145.html

 按揭房子怎么出售需要办理哪些手续 http://s.yingle.com/fc/730144.html

 业主拒交物业费物业公司如何维权 http://s.yingle.com/fc/730143.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com   房屋怎么维权 http://s.yingle.com/fc/730142.html 一房数卖情况下买受人如何确定顺位权 http://s.yingle.com/fc/730141.html

 期房与现房不符怎么办

http://s.yingle.com/fc/730140.html

 北京周边楼盘打7折1个月没卖出1套

http://s.yingle.com/fc/730139.html

 青岛楼盘深夜卖房有玄机

http://s.yingle.com/fc/730138.html

  租房问题去哪投诉 http://s.yingle.com/fc/730137.html 小产权房换个名仍挂网上卖购买小产权房有哪些风险 http://s.yingle.com/fc/730136.html

 老宅物权做变更还能再要回吗一家只能拥有一个宅基地吗 http://s.yingle.com/fc/730135.html

  领房产证需要发票吗 http://s.yingle.com/fc/730134.html 房屋出

租

房

产

税

由

谁

来

交

http://s.yingle.com/fc/730133.html

 北京灵境小区加装外挂电梯收费方式未定8月底启用 http://s.yingle.com/fc/730132.html

 第二套房子首付如何规定(2018)的,是多少 http://s.yingle.com/fc/730131.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  购房逾期交房违约金多少合理

http://s.yingle.com/fc/730130.html

 武汉:租购同权读名校系误读生源不足时才可入学 http://s.yingle.com/fc/730129.html

 城镇居民农村买房无效房屋拆迁后仅退购房款 http://s.yingle.com/fc/730128.html

 因房屋拆迁而引发争议_房屋拆迁的日期以哪个日期为准 http://s.yingle.com/fc/730127.html

 商品房保修期具体的保修期限和范围是什么 http://s.yingle.com/fc/730126.html

 北京一共享床铺关门停业管理人员称被警方查封 http://s.yingle.com/fc/730125.html

 房屋产权证印花税贴多少

http://s.yingle.com/fc/730124.html

 新房交契税需要哪些证件

http://s.yingle.com/fc/730123.html

 居住职工住房拒不搬出侵权吗http://s.yingle.com/fc/730122.html

2018  房地产开发商一房二卖引纠纷开发商违约购房者如何维权 http://s.yingle.com/fc/730121.html

 怎么避免房屋装修纠纷签订装修合同应注意什么 http://s.yingle.com/fc/730120.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  恶意串通买卖房屋_合同是否有效 http://s.yingle.com/fc/730119.html

 车辆转让却未过户出了事故要承担什么责任 http://s.yingle.com/fc/730118.html

 商住楼的房产证怎么办理

http://s.yingle.com/fc/730117.html

 北京学区房正退烧西城房价3个月累计下跌近13% http://s.yingle.com/fc/730116.html

 前后签订两份真实意思表示合同应以哪份为主 http://s.yingle.com/fc/730115.html

 避免房屋买卖合同属无效合同二手房买卖应注意哪些 http://s.yingle.com/fc/730114.html

 离婚案件中女方能否分割土地承包经营权 http://s.yingle.com/fc/730113.html

 退房如何计算违约金退房违约金办理程序 http://s.yingle.com/fc/730112.html

 廉租房补贴申请表范文

http://s.yingle.com/fc/730111.html

 2018年最新房产税的征收标准(2018年)http://s.yingle.com/fc/730110.html

 租房签订合同后违约租金退吗租房押金不退怎么办 http://s.yingle.com/fc/730109.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  预售许可证办下来就能办贷款了吗 http://s.yingle.com/fc/730108.html

 未经审批转卖房屋是否应认定为无效 http://s.yingle.com/fc/730107.html

 法院拍卖房子的程序有哪些拍卖所得房屋需注意问题 http://s.yingle.com/fc/730106.html

 通知转让后干扰经营是否违反了合同的约定 http://s.yingle.com/fc/730105.html

 房屋转租合同因未备案引纠纷双方均有过错谁来承担损失 http://s.yingle.com/fc/730104.html

 要和谁签订物业管理合同

http://s.yingle.com/fc/730103.html

 购买二手房需要注意哪些法律法规规定(2018)2018最新 http://s.yingle.com/fc/730102.html

 第三人擅拿他人房产证抵押登记是否应撤销 http://s.yingle.com/fc/730101.html

 哪些房产纠纷可向法院起诉

http://s.yingle.com/fc/730100.html

 29岁小伙卖饺子15年如今年收入超30万市区买房 http://s.yingle.com/fc/730099.html

 新买商品房需要办理土地证吗

http://s.yingle.com/fc/730098.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  哪些是房产税的征收对象

http://s.yingle.com/fc/730097.html

 未经授权擅自整体转租他人转租行为是否有效 http://s.yingle.com/fc/730096.html

 房管部门越权出租他人房产是否应当认定无效 http://s.yingle.com/fc/730095.html

 婚前父母购房登记在双方名下_离婚时如何分割 http://s.yingle.com/fc/730094.html

  房屋转租违法吗 http://s.yingle.com/fc/730093.html 出租违

章

建

筑

_

合同

是

否

有

效

http://s.yingle.com/fc/730092.html

 前期物业管理服务合同的有效期限是多久 http://s.yingle.com/fc/730091.html

 房屋买卖双方均存在违约行为应如何处理 http://s.yingle.com/fc/730090.html

 未按约定办理过户登记协议是否还有效 http://s.yingle.com/fc/730089.html

 夫妻个人房产作为遗产如何处理没有遗产如何进行房产分割 http://s.yingle.com/fc/730088.html

 房屋租赁合同中是驳回起诉还是驳回诉讼请求 http://s.yingle.com/fc/730087.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  夫妻买房子可以只写一方名字吗

http://s.yingle.com/fc/730086.html

 房地产交付的相关法律法规规定(2018)2018最新 http://s.yingle.com/fc/730085.html

 单位房产证和个人房产证有什么区别 http://s.yingle.com/fc/730084.html

 濮阳廉租房申请条件2018 http://s.yingle.com/fc/730083.html

 怎样认定租赁合同是否适用买卖不破租赁 http://s.yingle.com/fc/730082.html

 单亲可以申请公租房吗申请公租房的程序有哪些 http://s.yingle.com/fc/730081.html

法律咨询s.yingle.com

第二篇：解除商品房买卖合同通知书(样本)

解除商品房买卖合同通知书

福建美加德地产开发有限公司：

本人与你公司于201 年 月 日签订《商品房买卖合同》（合同编号：），购买你公司开发的御景湾第幢号房屋壹套，本人已支付全部购房款人民币元（其中：201 年 月 日付款2 元，201年月日付款元）。你公司既未按合同约定交房，又不按合同约定支付逾期交房违约金。为此，本人现依据《商品房买卖合同》第九条第（2）项规定，向你公司发出解除《商品房买卖合同》（合同编号：）通知。自本通知到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。你公司应自本通知书到达之日起30日内退还本人已支付的全部购房款并自本人付款之日起按本人已贷款的年利率%支付违约金至全部购房款退清时止。退款

及违约金请汇入以下账号[户名：，开户行：账号：]如你公司逾期未予办理，本人将向人民法院提起诉讼。

特此通知！

（注：本通知壹式两份，福建美加德地产开发有限公司壹份，通知人存档壹份）

通知人：

二0一四年月日

第三篇：浅谈商品房买卖合同的解除

法进企业

第11期

（总第21期）

江山市司法局编2009年11月20日

*************

浅 谈 商 品 房

买卖合同的解除

*************

一、商品房买卖合同概述

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见，我国的商品房买卖合同可以分为商品房现售合同和商品房预售合同两种。

在实践中，还出现有商品房认购书，即商品房买卖认购，订购，预订等协议，是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售或买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。其性质为商品房买卖预约合同，而非正式买卖合同，是开发商在取得预售许可证之前和买房人所签订的预约合同，但同样对当事人具有法律约束力。根据《解释》第五条的规定，如果商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

目前最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF—2000—0171)(以下称示范文本)。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，1

起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中该示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。

二、商品房买卖合同的解除事由

(一)商品房买卖合同的解除事由种类

商品房买卖合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。

商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来，此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。

在商品房买卖合同纠纷中，约定解除权的解除和法定解除，尤其是法定解除的适用较为普遍。

(二)商品房买卖合同的法定解除事由

《合同法》第九十四条规定的合同解除事由，相对于商品房买卖而言是一般规定，当然可适用于商品房买卖合同，在此不赘述。

《解释》涉及合同解除的条文多达10条，占全部解释条文28条的35．7％，这些条文对解除事由作了明确的列举规定。概括起来，主要有以下几种：

1、根本违约：①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；④房屋主体结构质量不合格；⑤房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

2、迟延履行：①出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；②办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

3、其他解除情形：①面积误差比绝对值超出3％；②商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

三、商品房买卖合同纠纷的类型与合同解除及对策

在司法实践中，下列各类纠纷均可能导致商品房买卖合同解除，也是比较常见的商品房买卖合同纠纷的几个类型：

1、逾期不能正常交付型。逾期交房是非常普遍的现象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。示范文本第九条有关于开发商逾期交付房屋，购房人有权解除合同的规定。不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。建议开发商本着公平对等的原则签订本条，如果出现逾期交房，应及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任；不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。

2、权属证书缺失型。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，如开发商土地使用手续不合法，开发商未支付全部土地使用权出让金，开发商违章建房，开发商不能向主管部门提供规定的相关资料等。在此种情况下，如果双方选择适用示范文本第十五条第1项处理方式，买受人可以解除合同。同时，《解释》第十五条亦规定了买受人的合同解除权。建议开发商按约定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料及时报送房屋所在地房地产行政主管部门。在为业主办理房产证的过程中，一定要履行通知业主的义务，要注意保留证据，证明曾经通知过业主办理房产证，以免因为个别人没有通知到而没有在约定或法定期间内为业主办理房产证。

3、“一房二卖”型。由于两份合同涉及的标的为同一房屋，而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人，该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现，该当事人有权解除合同。《解释》第八条对此予以了明确规定，在司法实践中不乏这样的案例。

4、房屋质量低劣型。包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或交付使用后经检验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形。在上述情形下，《解释》第十二条和第十三条规定了买房人有解除合同的权利。对于买房人来说，在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书，并对交付的房屋进行验收。

5、房屋面积误差型。《解释》第十四条规定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超出3％的，买受人享有解除权。示范文本第五条也有与之相同的供当事人选择的面积差异处理方式。对于开发商来说，应采取措施避免或减少暂测面积与实测面积的差距。这样即使选择该种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。

四、商品房买卖合同解除的程序

(一)商品房买卖合同解除权的行使

《解释》主要从实体上特别规定了解除商品房买卖合同的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人

主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。作为法院，在解除商品房买卖合同的诉讼实践中，应该围绕上述法律规定所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖合同的效力。

(二)商品房买卖合同解除权的期限

根据《合同法》第九十五条的规定，当事人应当在法律规定或者当事人约定解除权行使期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

值得特别注意的是，《解释》第十五条对开发商迟延交付房屋或买房人迟延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特别规定。在上述迟延履行的情形下，经催告后违约当事人在三个月的合理期限内仍不履行，另一方当事人才享有合同解除权。而且，当事人享有解除权后在一定期限内不行使，则会丧失解除合同的权利：如果法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，律师提醒，对于商品房买卖合同的当事人来说，要保留好催告对方的通知手续，在三个月内对方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同时违约一方当事人有权催告享有解除权的一方在合理期限内行使解除权，享有解除权的一方收到催告后应尽早通知是否解除合同，否则超过规定期限就会丧失解除权。

五、商品房买卖合同解除后的损害赔偿

合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。关于商品房买卖合同解除后的损害赔偿，以下两个问题值得注意：

(一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿

首先来看，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件：

1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了

大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；

2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还；

3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

(二)违约和欺诈惩罚性赔偿

《解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约，又构成欺诈的情况（（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实)，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时，购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。

六、商品房买卖合同解除对按揭贷款合同的影响

按揭贷款合同是指在买房人与开发商订立商品房买卖合同之外，由开发商，银行，买房人三方共同订立商品房按揭贷款合同，由买房人首付部分房款给开发商，由银行一次性将剩余房款贷款给买房人，但不直接交付给买房人，而是将贷款打入开发商的银行帐户，买房人将商品房买卖合同让与担保给银行，在房屋交付前由开发商予以保证。在开发商将商品房交付给买房人后，开发商和买房人将商品房抵押给银行。由买房人分期付款给银行，直至付清银行本息为止。如果买房人不能清偿到期本息，银行得以抵押房产优先受偿。

如果商品房买卖合同被解除，这就使得担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除后，银行在此之前收取的那部分贷款利息，在扣除合理的贷款利息后，应当退还给买房人。开发商在合同解除后，应当将收受的购房贷款退还给银行，将收受的购房款本金及利息退还给买房人。

如以下案例：张先生向银行申请了1500万元的贷款，在2002年9月用于购买4套雍景台国际公寓写字楼和 1套公寓。原定于2003年4月30日的交房日，却因“非典”推迟到2004年7月。期间，张先生向开发商提出了退房，却遭拒绝。后经过北京市二中院审理，法院认定开发商延期交房是违约行为，判决解除了张先生与开发商的房屋买卖合同。但让张先生没有想到的是，银行的一纸诉状又将他推上了法院的被告席。银行认为张先生已退房，其没有理由再继续占用上述贷款，且张先生也未按约定按月偿还贷款，已构成了违约，所以起诉要求张先生解除贷款合同并偿还拖欠的贷款本金1280万元，而开发商和张先生的妻子徐女士则作为担保人，应该承担连带清偿责任。张先生认为，全部贷款在开发商手里，应由开发商来偿还。开发商则认为，自己只是贷款合同的担保人，让其还

款没有法律依据，且根据担保法的规定，开发商如果承担了保证责任，还有权向张先生行使追偿权。

法院审理后认为，涉案商品房买卖合同系借款合同存在的基础，在商品房买卖合同已经解除的情况下，借款合同也就失去了存在基础，该合同也应解除。这种解除情况属于法定解除，必须经过法院判决确认。但是，因为当初银行的贷款是直接划至开发商账户，所以当借款合同被确认解除后，开发商应将占用的贷款直接还给银行。本案中，由于开发商的违约行为导致了商品房买卖合同被确认解除，所以开发商应承担相应的赔偿责任，即应向银行支付利息和罚息。被告张某和徐某无需向原告银行返还贷款和承担保证责任。

通过上述案例，律师提示，在房屋买卖合同解除时，购房人应该及时和银行取得联系，协商解除借款合同。同时在解除房屋买卖合同的诉讼中，不要忘记将借贷关系一并解除，以免被银行追款。

第四篇：《商品房买卖合同》解除协议书

《商品房买卖合同》解除协议书

卖方（下称甲方）：

地址：

法 定 代 表 人：

买方（下称乙方）：

身份证 ：

委 托 代 理 人：

委托代理人身份证：

乙方向甲方购买坐落于（以下简称为该商铺）商品房壹套，双方已签订《广东省商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），合同编号：号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：

一、甲、乙双方自愿解除上述商品房的买卖合同。

二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争

议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述商品房，该商品房的产权即与乙方无关。

三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如下：

1元。

2、乙方已缴付楼款/。

3、双方退款事宜另行约定。

四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解

除买卖合同、注销抵押登记事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓推还乙方所有款项。

五、办理解除合同产生的手续费由 乙方 承担。

六、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。除

本协议明确约定外，任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。

七、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式伍份，甲方执 贰 份，乙

方执 壹 份，贰 份留存政府相关部门，均具同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：委托代理人：

年月日

第五篇：商品房买卖合同解除操作实务(青岛)

商品房买卖合同解除操作实务（青岛）

青岛 周海滨律师

以下根据周海滨律师亲身实践整理而成。

一、背景

在青岛地区，购房者与开发商签订的商品房买卖合同，如欲解除，必须要经过法院诉讼程序，取得法院判决书或调解书,这是青岛市房地产交易中心的硬性要求。

二、解除原因

1、开发商延期交房，这是目前较为常见的原因类型；

2、购房者逾期付款；

3、其他原因。

三、诉讼程序

（一）关于诉讼主体

除了购房者、开发商分别担当原告或被告外，特别要注意，如是贷款购房，一定不要忘记把贷款银行列为第三人。

（二）关于诉讼请求

A、常见的诉讼请求如下（以开发商延期交房为例）：

1、依法判令解除原告与被告之间的《商品房预售合同》；

2、判令被告支付延期交房违约金；

3、判令被告返还原告已支付的首付款及利息，判令被告返还原告已向第三人银行偿还的贷款本金及利息；

4、解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分中未偿还的本金、利息及因该合同解除产生的费用；

5、其他。

B、如系开发商延期交房原因解除合同，能否主张房屋差价损失？

在司法实践中，如果仅系开发商延期交房原因解除合同，法院一般不会支持房屋差价损失（购买时价格与解除时价格之差）。

房屋差价损失，一般局限于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形： 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

（三）证据准备 一般常见证据如下

1、商品房买卖合同；

2、贷款合同；

3、付款材料；

4、其他

（四）诉讼中常见的争议焦点

1、是否构成延期交房，是否构成延期付款；

2、违约金如何计算；

3、购房者首付款如何计算利息；

4、银行未偿还贷款，通过何种方式偿还；

5、购房者、开发商、银行资金如何结算，结算程序如何；

6、后续商品房合同备案解除手续如何办理；

7、其他。

四、诉讼之后，如何办理商品房买卖合同备案解除手续？

（一）、首先要办理银行撤押手续

1、购房者要一次性提前还贷；

2、贷款全部还完之后，银行会将还款凭证及抵押权证交付购房者

3、购房者及银行到房地产交易中心办理撤押手续。

补充：2011年操作实践，房产交易中心要求银行办贷人员亲自前往办理撤押，而并不要求购房者到场。

（二）其次要办理商品房预告登记注销手续

1、需要购房者以及开发商共同到房地产交易中心办理；

2、所需材料如下：

登记申请书；营业执照；询问记录；身份证明；组织机构代码证；预告登记证书；民事判决书（调解书）；其他。补充：（1）如委托他人办理，需要对委托书进行公证，房产交易中心收到公证书之后，要发函到公证处进行核实，较为麻烦。（2）如委托他人办理，承诺办理期限为一个月内。

（三）网上合同备案解除 在该阶段要注意以下几个问题：

（1）需要开发商和购房者的网上合同密码，如丢失，需要重置；

（2）如委托他人办理，手续同上；（3）办理期限为收件后十个工作日内。

以上文章，系青岛周海滨律师原创，未经许可，请勿转载。青岛周海滨律师简介： 周海滨律师，毕业于华东政法大学，多次荣获青岛市司法行政系统先进个人、青岛市司法局优秀共产党员等荣誉称号。周律师对房产纠纷有着丰富的实战经验，周律师撰写的《律师解读房地产经纪管理办法》一文发表于2011年4月20日的《人民日报》，全文近1200字。

友情联系：周海滨，***，zhouhaibin1975@163.com