山东国税全面推开营改增试点政策

第一篇：山东国税全面推开营改增试点政策

山东国税全面推开营改增试点政策

一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题

部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。

二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题

部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？

房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与•房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法‣中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

三、关于房地产开发企业预收款开票问题

•营业税改征增值税试点实施办法‣规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题

目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

全面推开营改增试点政策指引

（二）一、关于建筑业临时税务登记问题

建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。

二、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题

部分建筑企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以建筑项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

建筑业按项目管理是基本原则，这是针对建筑行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对建筑行业实实在在的利好。遵循这一原则，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑项目为对象的。举例来说，一个建筑企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

三、关于保险公司个人代理人问题

在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。

为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，拟对保险行业个人代理人问题采取集中代开发票的形式。具体操作如下：保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。对代理人中的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税普通发票。对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上述规定开具发票。

全面推开营改增试点政策指引

（三）一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题

物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

二、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题

•财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税[2016]36号）以及•国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>‣（国家税务总局公告2016 年第16号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

三、关于餐饮业外卖适用税率问题

根据•国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告‣（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据•中华人民共和国增值税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税

“不经常发生增值税应税行为”出自•国家税务总局关于明确†增值税一般纳税人资格认定管理办法‡若干条款处理意见的通知‣（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。

此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。

全面推开营改增试点政策指引

（四）一、关于建筑工程老项目的确定问题

•营业税改征增值税试点有关事项的规定‣中规定，建筑工程老项目是指：（1）•建筑工程施工许可证‣注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得•建筑工程施工许可证‣的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

对于现实中存在的•建筑工程施工许可证‣以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。

二、关于个人二手房购买时间的确定问题

•营业税改征增值税试点过渡政策的规定‣中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对于住房购买时间，参照•国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知‣（国税发„2005‟89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。

全面推开营改增试点政策指引

（五）一、关于一般纳税人资格登记问题

一是落实总局要求。总局23号公告中，对增值税一般纳税人资格登记问题进行了明确，营改增试点实施前销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。

二是核实相关数据。对于个别纳税人反映管户移交数据中营业税不实的问题，主管税务机关应进一步核实，以核实后的数据作为其一般纳税人登记的依据。核实的数据由税企双方共同签字确认并留存。三是明确登记程序。根据•国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告‣（国家税务总局公告2015年第18号）及相关规定，结合新旧税制衔接的实际，主管税务机关要在试点实施后10个工作日内制作•税务事项通知书‣，告知纳税人应当在收到•税务事项通知书‣后10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。

四是加强宣传辅导。对于应办理而未办理一般纳税人资格登记的营改增试点纳税人，主管税务机关要告知纳税人，如果不办理登记，将按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。同时，向纳税人宣传一般纳税人与小规模纳税人相比，存在的优势，引导纳税人办理资格登记。

二、景区门票适用征税范围问题

部分地市反映，景区门票适用生活服务中文化体育服务、旅游娱乐服务征税范围界定问题，有关政策指引如下：

（一）根据定义，文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，举办宗教活动、举办科技活动、举办文化活动，提供游览场所。旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。

从二者征税范围注释来看，景区门票不属于组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动，应属于“提供游览场所”的文化服务，因此，景区门票适用文化服务征收增值税。

（二）根据•营业税改征增值税试点有关事项的规定‣，提供文化服务的一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税。

（三）试点纳税人取得景区门票收入中，如包含提供文化服务以外应税行为收入，如游艺等，应分别进行核算。不分别核算的，从高适用税率或征收率。

第二篇：山东国税全面推开营改增试点政策指引一二三四五六七八九十

全面推开营改增试点政策指引

（一）一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题

部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。

二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题

部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？

房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

三、关于房地产开发企业预收款开票问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题

目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。全面推开营改增试点政策指引

（二）一、关于建筑业临时税务登记问题

建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。

二、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题

部分建筑企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以建筑项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

建筑业按项目管理是基本原则，这是针对建筑行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对建筑行业实实在在的利好。遵循这一原则，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑项目为对象的。举例来说，一个建筑企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

三、关于保险公司个人代理人问题

在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，拟对保险行业个人代理人问题采取集中代开发票的形式。具体操作如下：保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。对代理人中的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税普通发票。对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上述规定开具发票。

全面推开营改增试点政策指引

（三）一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题

物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

二、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016 年第16 号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016 年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1 日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16 号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

三、关于餐饮业外卖适用税率问题

根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税

“不经常发生增值税应税行为”出自《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。

此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。

全面推开营改增试点政策指引

（四）一、关于建筑工程老项目的确定问题

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。

二、关于个人二手房购买时间的确定问题

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于住房购买时间，参照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。

全面推开营改增试点政策指引

（五）一、关于一般纳税人资格登记问题

一是落实总局要求。总局23号公告中，对增值税一般纳税人资格登记问题进行了明确，营改增试点实施前销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。二是核实相关数据。对于个别纳税人反映管户移交数据中营业税不实的问题，主管税务机关应进一步核实，以核实后的数据作为其一般纳税人登记的依据。核实的数据由税企双方共同签字确认并留存。

三是明确登记程序。根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）及相关规定，结合新旧税制衔接的实际，主管税务机关要在试点实施后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在收到《税务事项通知书》后10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。

四是加强宣传辅导。对于应办理而未办理一般纳税人资格登记的营改增试点纳税人，主管税务机关要告知纳税人，如果不办理登记，将按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。同时，向纳税人宣传一般纳税人与小规模纳税人相比，存在的优势，引导纳税人办理资格登记。

二、景区门票适用征税范围问题

部分地市反映，景区门票适用生活服务中文化体育服务、旅游娱乐服务征税范围界定问题，有关政策指引如下：

（一）根据定义，文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，举办宗教活动、举办科技活动、举办文化活动，提供游览场所。旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。

从二者征税范围注释来看，景区门票不属于组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动，应属于“提供游览场所”的文化服务，因此，景区门票适用文化服务征收增值税。

（二）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，提供文化服务的一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税。

（三）试点纳税人取得景区门票收入中，如包含提供文化服务以外应税行为收入，如游艺等，应分别进行核算。不分别核算的，从高适用税率或征收率。

全面推开营改增试点政策指引

（六）一、关于房地产开发企业预收款开票问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

山东省《全面推开营改增试点政策指引》

（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。

二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题

23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。

秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

三、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题

房地产企业正式销售时，为方便纳税人办理房产过户，避免出现“一套房产、两张发票”的情形，在正式开具不动产发票时建议采取以下方式：

（一）不动产已全额缴纳营业税，本次开票不涉及税款补退

此种情况参照本指引中上条“关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题”进行处理；

（二）不动产已部分缴纳营业税，本次开票需要再征收增值税

此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。

在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现，仅填报增值税应税收入。

四、关于房地产开发企业预收款范围问题

房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

全面推开营改增试点政策指引

（七）一、关于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务代开专用发票问题

近日，接部分纳税人和基层税务机关反映，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，申请在服务发生地代开增值税专用发票时，对于差额计税、全额代开等问题存有疑义。现就该问题明确如下：

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）的规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款，即差额计税。同时，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申报代开增值税发票，即全额代开。

按照上述规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应在建筑服务发生地按差额计税预缴税款，并可在建筑服务发生地主管国税机关申报代开增值税专用发票。但目前在操作层面存在两个问题：一是计税与开票不衔接，差额计税，全额代开，意味着实际预缴税款并不等于代开发票上注明的税款。而目前操作中，代开专票时，需要全额缴税后方可全额代开。二是预缴与代开不衔接。在提交《增值税预缴税款表》时，需要缴纳应预缴税款，同时在代开增值税专用发票时也要先缴税后开票，造成重复征税。对于上述问题，待综合征管软件升级到位后即可解决。为便于纳税人操作，避免出现重复征税问题，在综合征管软件升级到位之前，可暂按以下原则把握：

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴税款后，需要开具增值税专用发票的，暂回机构所在地主管国税机关申请代开。对于在机构所在地代开专用发票形成的多缴税款，按照征管法等有关规定，在机构所在地主管国税机关办理抵缴或退税。

二、小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务享受小微企业免征增值税政策问题

（一）根据《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第26号）第三条规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。因此，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应以在建筑服务发生地取得的全部价款和价外费用，确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。

（二）是否享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策，虽然应以增值税纳税主体来判定，也就是在机构所在地申报时，才能判定是否享受。但由于小规模纳税人跨（县、区）提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴税款时，难以判定该纳税人在机构所在地申报时，是否符合小微企业免税条件。一旦能够符合免税条件，在建筑服务发生地预缴的税款将难以处理。本着有利于纳税人，有利于国家小微企业政策落实的原则，对于小规模纳税人跨（县、区）提供建筑服务的，在建筑服务发生地取得的全部价款和价外费用，按月不超过3万元（按季纳税9万元）的，暂不在建筑服务发生地预缴税款，回机构所在地主管税务机关进行纳税申报，按照申报销售额来确定是否享受小微企业免征增值税政策。

三、房地产开发企业已交营业税补开发票问题

纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日之前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，并且不受上述条款时间的限制。

四、转租不动产适用简易计税方法问题

转租人于2016年4月30日前租入不动产，于2016年5月1日之后进行转租，视为将2016年4月30日前取得的不动产对外出租，收取的租金可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。

五、其他个人采取预收款形式出租不动产享受小微企业免征增值税政策问题

其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。鉴于根据现行规定，小微企业免征增值税优惠政策，执行期限为2017年12月31日止。为此，对于租赁期较长，在2017年12月31日之后对应的租金收入，应该规定计算缴纳增值税。

例如：纳税人（其他个人）于2016年1月1日将不动产对外出租，收取预收款300万元，租赁期为10年，则2016年1月1日至2017年12月31日2年对应的租金收入免征增值税，2018年1月1日至2025年12月31日8年对应的租金收入按规定计算缴纳增值税。

六、关于人防车位计税问题

对于出售没有独立产权的车位或储藏间，虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重交易双方习惯出发，可暂按照出售不动产进行处理。

七、建筑分包合同老项目的判断问题

纳税人提供的建筑分包服务，在判断是否是老项目时，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也属于老项目。

例如：一个项目甲方与乙方签订了合同，建筑工程施工许可证上注明的开工日期在2016年4月30日前，5月1日之后，乙方又与丙方签订了分包合同，则丙方可以按照建筑工程老项目选择适用简易计税方法。

八、房地产开发企业总分机构之间土地价款扣除问题

房地产开发企业以总机构的名义竞拍土地，并支付土地价款，交由分支机构开发，则相关的土地价款允许按照政策规定在分支机构进行扣除。

九、房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题

房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

十、钢构等企业混合销售问题

既从事钢结构等的生产销售，又提供安装、工程等建筑服务，判断其是否属于混合销售应该把握两个原则：一是其销售行为必须是一项，二是该项行为必须即涉及服务又涉及货物。因此，对于钢构等企业，如果施工合同中分别注明钢构价款和设计、施工价款的，分别按照适用税率计算缴纳增值税；如果施工合同中未分别注明的，对于钢构生产企业应按照销售货物计算缴纳增值税，对于建筑企业购买钢构进行施工应按照建筑服务计算缴纳增值税。

十一、酒店业视同销售问题

酒店住宿的同时，免费提供餐饮服务（以早餐居多）、矿泉水、水果、洗漱用品等，作为酒店的一种营销模式，消费者统一支付对价，不列为视同销售范围，不需另外组价征收，按酒店实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税；对于酒店明码标价提供的餐饮服务、橱窗内销售物品、房间内餐饮迷你吧等，应分别核算销售额，按适用税率计算缴纳增值税。

十二、金融机构个人实物黄金业务纳税期限问题

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十七条的规定，以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。

对于选择按季申报的金融机构，开展个人实物黄金交易业务，可一并按季进行纳税申报。

十三、旅游服务差额扣除凭证问题

试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

对于将返程火车票、飞机票等交通费发票原件交给购买方，导致旅游企业无法以原件作为扣除凭证的情况，可以以上述交通费发票复印件（购买方签字确认）作为差额扣除凭证。对于无法收回的交通费等发票，不再开具增值税发票。

十四、购入农产品抵扣问题

根据现行政策，现将购入农产品进项税额抵扣问题梳理如下：

（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。

（三）农产品销售发票

1.生产环节

（1）农业生产者销售自产免税农产品开具的农产品销售发票，可以按规定计算抵扣进项税额。

（2）根据《财政部 国家税务总局关于农民专业合作社有关税收政策的通知》（财税[2008]81号），对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。因此，农民专业合作社销售免税农产品开具的农产品销售发票，可以按规定计算抵扣进项税额。

2.批发零售环节

（1）纳税人批发零售蔬菜、鲜活肉蛋等免税农产品开具的农产品销售发票，不得计算抵扣进项税额。

（2）对不享受免税政策的批发、零售纳税人，依照3%征收率按简易办法计算缴纳增值税而自行开具或委托税务机关代开的农产品销售发票，可以计算抵扣进项税额。

（四）农产品收购发票。

增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。

根据《山东省国家税务局普通发票监控管理办法》，纳税人收购农业生产者自产农业产品的应严格按规定开具农产品收购发票，对收购的货物非农业生产者自产免税农业产品的，应要求销售方开具发票。

全面推开营改增试点政策指引

（八）1、关于保险公司投保车辆维修费进项税额抵扣问题

被保险人投保车辆发生交通事故，由保险公司指定维修厂修理的，保险公司可以凭取得的增值税专用发票申报抵扣进项税额。

2、关于保险公司销售保险时赠送促销品征收增值税问题

保险公司销售保险时,附带赠送客户的促销品，如行车记录仪等，作为保险公司的一种营销模式，购买者已统一支付对价，不列为视同销售范围，按保险公司实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税。

3、关于统借统还业务中“企业集团”的界定问题

统借统还中的“企业集团”，是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。

4、关于登记为增值税一般纳税人的个体工商户出租住房计税问题

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。登记为增值税一般纳税人的个体工商户同样适用上述条款，出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

5、关于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务代开专用发票问题

关于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税专用发票代开事宜，可选择按照指引

（七）第一条把握，也可按以下原则把握：

（１）对于无差额扣除项目的建筑业小规模纳税人，申请在服务发生地代开增值税专用发票的，代开专票并缴纳税款后，该笔业务暂不进行增值税预缴申报；

（２）对于有差额征税项目的建筑业小规模纳税人。

据了解，对于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务代开专用发票，金三系统将分两步升级，第一步实现建筑服务差额计税、全额代开功能；第二步解决预缴表申报与代开专票重复征税问题。在第一步升级后，第二步升级前，申请在服务发生地代开增值税专用发票的，代开专票并缴纳税款后，该笔业务暂不进行增值税预缴申报。

对于以上暂不进行增值税预缴申报的纳税人，需填制《增值税预缴税款表》，报建筑服务发生地主管国税机关留存。

全面推开营改增试点政策指引

（九）一、关于保安服务公司增值税征收管理问题

保安服务公司为满足用工单位对于门卫、巡逻、守护、随身护卫、安全检查等用工的需求，将安保员派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作，符合劳务派遣服务条件，可以按照《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）劳务派遣服务政策计算缴纳增值税。

二、关于县（县级市、区、旗）范围界定的问题

《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》（财税〔2016〕46号）第三条中规定：关于县（县级市、区、旗），不包括直辖市和地级市所辖城区。

这里所指的城区暂按地级市市政府所在区把握。

三、关于个人代理人集中代开发票适用范围问题

山东省国家税务局全面推开营改增试点政策指引

（二）中关于保险公司个人代理人集中代开发票的规定同样适用于证券、电信等行业，相关行业可以参照执行。

全面推开营改增试点政策指引

（十）物业管理企业代有关部门收取水、电、燃（煤）气费增值税征收管理问题

关于物业管理企业代收水电费、暖气费等问题的增值税处理原则，我们已在《全面推开营改增政策指引

（三）》中进行了明确，基于上述原则，现对有关物业管理企业代收业务的操作口径进一步明确如下：

1、物业管理企业代收的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租，在收到款项时向消费者开具收据，并全额转付给水、电等实际提供方的，不作为物业管理企业的增值税销售额，不缴纳增值税。

2、物业管理企业的代收转付行为，不得向消费者开具增值税发票，同时，其接收的增值税发票也不得抵扣进项税额或作为费用列支，否则，将视为增值税的转售行为。

3、物业管理公司向提供方或消费者收取的手续费收入，按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

第三篇：全面推开营改增试点政策指引(三)

全面推开营改增试点政策指引

（三）2016-04-22 23:09:34

字体：大 中 小

一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题

物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

二、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016 年第16 号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016 年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1 日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16 号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

三、关于餐饮业外卖适用税率问题

根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税

“不经常发生增值税应税行为”出自《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。

此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。

第四篇：全面推开营改增试点问答

全面推开营改增试点问答

5月1日起，将在全国范围内全面推开营业税改征增值税改革，这意味着现行营业税纳税人全部改缴增值税，已在我国实行了20余年的营业税将退出历史舞台。我们就有关问题组织了本期问答。

问：什么是营改增？

答：营业税和增值税，是我国两大主体税种。简而言之，营业税是对企业营业额（全额）进行征税，增值税是对产品或服务的增值部分征税。营改增是原来按照营业税征收的部分行业，现在改为按增值税征收。5月1日起，从餐饮住宿、旅游娱乐到教育医疗、房屋租售，这些市场交易活动都要改缴增值税。

问：全面推开营改增试点有哪些新的措施和改革内容？

答：全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”。一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。二是将不动产纳入抵扣范围。无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

问：全面推开营改增试点有哪些意义？

答：营改增作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，前期试点已经取得了积极成效，全面推开营改增试点，覆盖面更广，意义更大。一是实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。三是进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。四是创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。

问：营改增试点已经实施4年多，试点运行情况如何？

答：目前，营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。

在国务院的统一部署下，改革试点工作平稳有序推进，基本实现了规范税制、减轻税负、促进发展、带动改革的预期目标。截至2015年底，累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。今年减税的总额将超过5000亿元。

营改增试点从制度上缓解了货物和服务税制不统一和重复征税的问题，贯通了服务业内部和二、三产业之间的抵扣链条，减轻了企业税负，激发了企业活力，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级，提升了货物贸易和服务贸易出口竞争力，是推进经济结构转型升级的重要举措。

（责任编辑/王英楠）

第五篇：山东国税营改增试点政策指引

山东国税营改增试点政策

一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题

部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。

二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题

部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？

房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

三、关于房地产开发企业预收款开票问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题

目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

不影响现有财政利益格局的原则，房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

五、关于建筑业临时税务登记问题

建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。

六、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题

部分建筑企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以建筑项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

建筑业按项目管理是基本原则，这是针对建筑行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对建筑行业实实在在的利好。遵循这一原则，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑项目为对象的。举例来说，一个建筑企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

七、关于保险公司个人代理人问题

在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。

为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，拟对保险行业个人代理人问题采取集中代开发票的形式。具体操作如下：保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。对代理人中的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税普通发票。对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上述规定开具发票。

八、关于物业公司代收水电费、暖气费问题

物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

九、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016 年第16号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

十、关于餐饮业外卖适用税率问题

根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税

“不经常发生增值税应税行为”出自《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。

此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。

十一、关于建筑工程老项目的确定问题

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。

十二、关于个人二手房购买时间的确定问题

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于住房购买时间，参照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。

十三、关于一般纳税人资格登记问题

一是落实总局要求。总局23号公告中，对增值税一般纳税人资格登记问题进行了明确，营改增试点实施前销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。

二是核实相关数据。对于个别纳税人反映管户移交数据中营业税不实的问题，主管税务机关应进一步核实，以核实后的数据作为其一般纳税人登记的依据。核实的数据由税企双方共同签字确认并留存。

三是明确登记程序。根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）及相关规定，结合新旧税制衔接的实际，主管税务机关要在试点实施后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在收到《税务事项通知书》后10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。

四是加强宣传辅导。对于应办理而未办理一般纳税人资格登记的营改增试点纳税人，主管税务机关要告知纳税人，如果不办理登记，将按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。同时，向纳税人宣传一般纳税人与小规模纳税人相比，存在的优势，引导纳税人办理资格登记。

十四、关于房地产开发企业预收款开票问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

山东省《全面推开营改增试点政策指引》

（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。

十五、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题

23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。

秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

十六、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题

房地产企业正式销售时，为方便纳税人办理房产过户，避免出现“一套房产、两张发票”的情形，在正式开具不动产发票时建议采取以下方式：

（一）不动产已全额缴纳营业税，本次开票不涉及税款补退

此种情况参照本指引中上条“关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题”进行处理；

（二）不动产已部分缴纳营业税，本次开票需要再征收增值税

此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。

在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现，仅填报增值税应税收入。

十七、关于房地产开发企业预收款范围问题

房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

十八、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。