第一篇：山东国税发布营改增政策指引解释33个政策问题
山东国税发布营改增政策指引解释33个政策问题
(2014-03-19 12:16:43)转载▼
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原文地址：山东国税发布营改增政策指引解释33个政策问题作者：税务_杜成伟
山东国税发布营改增政策指引解释33个政策问题
来源：山东省国税局 作者：省局营改增试点工作领导小组 日期：2013-07-18 字号[ 大 中 小 ]
1.建设工程监理是否属于营改增范围。《工程建设监理规定》第三条规定，建设工程监理是指监理单位接受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律法规和工程建设监理合同以及其他工程建设合同，对工程建设施工实施的监督管理。第十八条规定，监理单位是建筑市场的主体之一，建筑监理是一种高智能的有偿技术服务。适用分歧：建设工程监理是否属于现代服务业—研发和技术服务-技术咨询服务范围，还是属于建筑业而不在本次营改增范围，建议予以明确。
答：根据总局相关解读，工程监理属于营业税改征增值税“鉴证咨询服务”范围。
2.纳税人在办理电子商务平台中为其客户提供担保而收取的费用是否应纳入增值税征税范围。
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）《应税服务范围注释》和前期试点省市做法，提供担保暂不纳入本次营改增范围。
3．纳税人在为其他客户代办保险业务中收到的“提成”是否应纳入增值税征税范围。
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）《应税服务范围注释》，代办保险业务暂不纳入本次营改增范围。
4．快递企业是否属于本次营改增范围问题。按照我们对《应税服务范围注释》的理解和省局培训材料，快递企业应不属于本次营改增企业范围，属于邮政通信企业，但省局转发的聊城《营改增税目注释执行参考》认为快递企业属于本次营改增范围，希望上级给予进一步明确。
快递公司经营快递业务，部分是以自有车辆进行运输，部分是以货运代理的形式委托铁路、航空等其他运输部门进行运输。快递公司承揽业务时，按照全部收款额向发件人开具发票（包括代收的交通运输费用）。与运输方结算时，按照实际发生业务，取得运输方开具的货运发票。请明确：以自有车辆提供快递服务的，是否确定为交通运输业。以货运代理形式提供快递服务的，是否确定为现代服务业中的物流辅助服务。
答：区分在地税部门缴纳营业税时适应行业的不同，分别作不同的税收处理：
一、在地税部门按照邮政通信业缴纳营业税的快递公司，暂不纳入本次营改增试点范围。
主要依据可参考是否具备邮政业务资质，在地税部门是否按照邮政通信业征收营业税。
二、在地税部门按照交通运输业缴纳营业税的快递公司。可区分两种情况分别处理：
（一）快递公司拥有自有运输工具的，1.运输部分收入与快递公司取得全部收入无法划分的，从高适用税率，按照交通运输业征税；
2.运输部分收入可以划分清楚的，其运输部分按照交通运输业征税，其他收入按照物流辅助业征税。
（二）快递公司没有自有运输工具的，凡同时具备以下条件的，按照货物运输代理服务征税；否则，按交通运输业征税：
1.向委托方收取代理费且只开具代理服务发票；
2.为承运部门代收或代垫运费的，承运部门收取费用后，运输费用发票开具给委托方的；
3.快递公司将运费发票转交给委托方。
5.部分广电网络有限公司收入主要来源于收视费、初装费，只提供对相关影视台发布的影视节目信号的传输，对于传输的内容该企业并不能进行干预和更改。该企业是否属于“广播影视业”。
答：根据总局相关解读，有线电视网络公司向用户收取的有线电视收视费或有线数字电视收视维护费，应按照“广播影视服务-广播影视节目（作品）播映服务”纳入营业税改征增值税范围。
6.拖车服务的行业归属。按照《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）,为故障车提供拖车的服务列入汽车修理与维护。而按照省局《营改增税目注释执行参考》，则归类为物流辅助，而部分纳税人同样愿意按照物流辅助缴纳增值税。
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）《应税服务范围注释》和前期试点省市做法，拖车服务不属于营改增范围。
7.机动车检测的行业归属。省局《营改增税目注释执行参考》，其归类为认证服务，而纳税人不愿意纳入营改增范围。按照《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）,汽车检验服务列入质检技术服务。
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）《应税服务范围注释》，认证服务是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。机动车检测就是专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明机动车符合相关技术规范的行为，属于认证服务，按照“鉴证咨询-认证服务”纳入营改增范围。
8.动产质量勘验的行业归属。纳税人应委托方要求，对其处于海底的采油平台设备进行下潜勘验设备腐蚀程度等情况。我市税务机关对此类纳税人界定为认证服务或者技术咨询服务。
答：技术咨询服务，是指对特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告和专业知识咨询等业务活动。纳税人应委托方要求，对其处于海底的采油平台设备进行下潜勘验设备腐蚀程度，应属于对采油平台设备提供专题技术调查、分析评价的活动，属于营改增范围，按照“研发和技术服务-技术咨询服务”征收增值税。
9.航空票务服务的行业归属。对于飞机场等货运客运场站提供的票务服务，作为物流辅助纳入试点范围；对于旅行社等代理购买、代理销售取得的收入，暂不纳入。
票务代理服务是否属于代理业，不属于《应税服务范围注释》中的试点服务范围？票务服务我们理解为仅限于客运场站内提供的票务服务。《应税服务范围注释》内仅对货运代理、代理报关服务纳入“营改增”范围，对代理业务是否纳入“营改增”范围是否可以扩大理解。
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）文件《应税服务范围注释》和前期试点省市做法，票务代理服务暂不纳入本次营改增范围。
10.现代服务业“物流辅助服务”应税项目下的“仓储服务”，在适用营业税、增值税征税范围问题上，存在异议。一种观点认为，所有“仓储服务”业务均属于营改增范围，应当征收增值税；另一种观点认为，只有为交通运输、物流场所服务的“仓储服务”业务，才属于营改增范围，应当征收增值税，其他“仓储服务”业务收入，仍然征收营业税。例如：不在交通运输企业、物流服务区内的专门为国有粮油、棉花企业存放粮食、棉花的仓储服务业务，在营改增纳税人移交阶段适用营业税、增值税征税范围问题上，存在争议。我们的意见是：所有“仓储服务”业务，均适用营改增范围，应当征收增值税。
粮食收储管理中心。该企业担负着全区的国有粮食储备业务，虽然具有仓储功能，但因其履行的是国有粮食储备职能，并不对外经营，因此不应做为此次营改增纳税人。
答：一是仓储服务是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。因此仓储服务不仅仅限于为交通运输业提供物流中转。因此，凡符合仓储服务定义的纳税人，应纳入本次营改增范围。二是粮食收储管理中心，也符合仓储服务定义，应纳入营改增范围。对于国有粮食储备业务，其获得的中央财政拨款，不征增值税。
11.电信部门未纳入营改增范围，其提供的互联网信息技术服务按电信业征营业税，其他单位提供的互联网相关服务如何确认？
答：邮电通信行业未纳入本次营改增范围，但邮电通信行业外的其他单位提供的互联网相关服务应区别对待。一是在互联网上从事婚姻介绍、职业中介业务收取的中介服务费，虽然依托计算机网络技术，但不属于“信息技术服务”范围，不纳入营改增范围。二是网站对非自有的网络游戏提供网络运营服务，按照“信息技术服务”征收增值税；网站因运营自有的网络游戏而销售网络游戏消费卡、虚拟产品取得的收入，不属于信息技术服务，不纳入营改增范围；三是基础电信运营商、增值电信运营商的基础电信和电信增值业务，暂不纳入营改增范围；四是电信公司、广播电视公司的互联接入业务，暂不纳入营改增范围。
12.打字社的广告设计服务是否属于“营改增”试点范围？
答：设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、广告设计、创意策划、文印晒图等。因此，打字社的广告设计服务属于“文化创意服务-设计服务”。
13.纳税人从事安利产品推广服务，是否属于营改增范围？
答：经与省地税局协调，并参照前期试点省市做法，纳税人为直销公司推广产品,收取的推广服务收入、咨询费收入，属于营业税改征增值税范围，按照“鉴证咨询服务”征收增值税。
14.关于“试点纳税人在试点前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前按照现行营业税政策规定缴纳营业税”这一条款中，对于“尚未执行完毕”的具体把握，以签订合同，还是办理手续，还是收取第一期租金为准？如2013年7月签订租赁合同，8月办理手续，10月开始收取租金，如何界定。若以上问题，非租赁业务，而是技术开发服务项目，若企业也涉及跨期合同，“营改增”以后如何确定增值税纳税义务发生时间。
答：
一、试点纳税人在试点前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前按照现行营业税政策规定缴纳营业税，“尚未执行完毕”是指生效合同的租赁期限截止日期在8月1日试点实施之后。
二、对于技术开发服务项目，若企业涉及跨期合，根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37）文件增值税纳税义务发生时间的有关规定执行。
15.咨询类在本次“营改增”范围中主要涉及技术咨询服务、软件咨询服务、知识产权咨询服务以及鉴证咨询服务，在移交过程中有部分其他咨询服务如投资咨询、保健咨询等不明确包含在本次“营改增”范围内，如何把握。
心理咨询是否纳入营改增范围？
产品直销业户登记的业务范围为健康咨询、还有部分婴幼儿、胎教等咨询业、教育咨询等行业，由于是直接提供直销产品、教育培训等活动。难以判定是否属于提供健康或教育培训方案的策划。不好判定是否属于营改增的咨询服务业。
答：根据《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号），试点地区先在交通运输业、部分现代服务业等生产性服务业开展试点，逐步推广至其他行业。因此，对于与生产性服务相关的咨询类服务纳入营改增范围，与生活性服务相关的咨询类服务，暂不纳入营改增范围。
16.会议展览服务中个别企业并非举办或者组织安排展览和会议而是为其他企业单独提供会议服务，即一切会务均由该企业进行安排，实质上以赚取差价为目的，是否可以认为不是提供会议展览服务。
酒店提供会议室而收取的费用应属于“营改增”范畴，这部分收费相对独立，一般都区别于住宿费和餐饮费，开具的发票上多列明为“会议费”。如果这部分业务在会计核算上实现了独立，那么应属于“营改增”试点范围无疑；如果未进行单独核算，那么是否需要税务机关进行核定区分营业税服务项目和增值税服务项目？
答：
一、会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办或者组织安排的各类展览和会议的业务活动。因此，企业为其他企业单独提供会议服务，即一切会务均由该企业进行安排，属于会议展览服务。
二、由于酒店属营业税征收范围，其提供会议室而收取的费用，暂不纳入营改增范围。
17.律师事务所诉讼代理服务是否属于“营改增”范围。
答：根据总局相关解释，律师事务所、会计师事务所的各种代理事项（如代理记账、代申报、受托打官司等）均纳入营改增“鉴证咨询”范围。
18.出国留学咨询是否属于“营改增”范围
经调研，部分出国留学咨询公司其主要业务是为出国留学人员提供咨询服务、代办出国留学手续等，该类业务是否属于“营改增”范围。
答：根据《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号），试点地区先在交通运输业、部分现代服务业等生产性服务业开展试点，逐步推广至其他行业。因此，对于与生产性服务相关的咨询类服务纳入营改增范围，与生活性服务相关的咨询类服务、代办出国留学手续等，暂不纳入营改增范围。
19.招标代理服务费是否缴纳增值税。
招标代理服务费，是指招标代理机构接收招标人（建设单位）委托，从事编制招标文件（包括编制资格预审文件和标底），审查投标人资格，组织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标，以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务收取的费用。对招标代理机构收取的代理服务费是否按“鉴证咨询服务－咨询服务”缴纳增值税，需上级从税收政策上予以明确。
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）《应税服务范围注释》，招标代理没有对应税目，暂不纳入营改增范围。
20.保安公司服务费是否属营改增范围，还是营业税的物业管理收入？特种车辆武装押运并提供运输服务，是否属交通运输业务？
保安公司通过安装报警设备为客户提供安全保护，并且每年收取安保费，地税按信息和技术服务业登记。经了解，保安公司无偿提供设备并安装，对这类行为是否按无偿赠送货物征收增值税？对定期收取安全保护费是否属于信息技术服务业。按信息技术服务业税目征收营业税？
答：
一、保安公司服务费不属于营改增范围。（港口设施经营人收取的港口设施保安费除外）
二、保安公司安装报警设备的目的是为了向客户提供安全保护，其收取的安保费暂不纳入营改增。
三、特种车辆武装押运并提供运输服务其本质是提供安全保护，与交通运输业有区别，本次暂不纳入营改增范围。
21.关于投资咨询公司
投资咨询公司是否属于营改增范围？我市投资咨询公司较多，虽名称为咨询公司（办理营业执照的需要），但是绝大部分纳税人实际经营为投资业务（大部分放高利贷），实质无咨询业务，建议不列入营改增范围。
答：投资咨询公司是金融活动的一部分，暂不纳入营改增范围。
22.关于婚纱摄影
文化创意服务-设计服务：是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计等，婚纱摄影是否属于文化创意类？
答：根据《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号），试点地区先在交通运输业、部分现代服务业等生产性服务业开展试点，逐步推广至其他行业。因此，对于与生产性服务相关的服务纳入营改增范围，婚纱摄影是与生活性服务相关的服务，暂不纳入营改增范围。
23.目前，广播电视台收取的费用中包括技术服务费（其他社会服务业）、节目制作费、节目联办费、信息服务费、广告费、宣传费、广告发布费（广告业）、广播电视业务培训费（文化艺术业），其中的节目联办费和技术服务费是否属于增值税征税范围？该台将自建大酒店出租，包括楼体、设备、器具等，该项业务既涉及不动产租赁也涉及动产租赁，按整体出租全部纳营业税还是分开核算分别纳税？
答：
一、节目联办费、技术服务费应当纳入营改增范围；
二、自建大酒店整体出租，属不动产租赁，暂不纳入营改增范围。
24.客车快件业务：是指利用客车闲置行李仓，按车辆运营的固定线路、站点托运大件行李、物品的业务。该业务衍生的代收货款业务、保价费、违约金等业务是否全部属于营改增范围，按物流辅助行业6%计税？
答：客车快件业务本质是交通运输服务，其代收货款（业务费收入）、保价费、违约金等业务应当是交通运输服务价外费用，可适用按交通运输业3%征收率征收增值税。
25.代行业主管部门收取的规费
烟台蓬长客港有限公司代替烟台市港航局收取下列规费：（1）旅客港务费。根据发送旅客按1元/人收取。（2）货物港杂费，根据车辆体积吨按0.46元/吨计收。（3）旅客专用附加费，根据蓬长线按照2元/人计收。按照旅客运输举例如下：蓬莱-长岛票价23元/人，其中上缴烟台港航管理局的规费3元(旅客港务费1元，旅客专用附加费2元)。收取的这3元钱50%上缴烟台港航管理局，代扣营业税，剩余50%企业做收入“货港费收入”。这部分收入是否属于营改增项目，是否征收增值税。
答：烟台蓬长客港有限公司代替烟台市港航局收取的旅客港务费、货物港杂费等，应按照“物流辅助服务-货运客运场站服务”纳入营改增范围。
26.行包收入：是指对旅客随身携带的且超过规定标准的行李所收取的款项，该应税服务的标的物虽为货物，但其实质是对旅客提供客运服务所附加的增值服务，是否纳入范围。
答：行包收入实质是旅客因为超过规定（超体积、超重）携带货物，而另外支付的运输费用，应按交通运输业纳入营改增范围，并可适用3%征收率征收增值税。
27.公交公司车身广告业务是否属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”？
我们认为《应税服务范围注释》对广告服务各环节作出了列举，包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。公交公司通过招标等形式，由广告公司在其车内播放广告或制作车身广告向广告公司收取费用的业务符合广告播映、展示的环节，属于广告服务；其营业税按“广告业”申报征收。
答：
一、如果公交公司签订的是租赁合同，根据有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。公交公司出租公交车身，只是公交车使用权的一部分，不符合有形动产经营性租赁，暂不纳入营改增范围。
二、如公交公司签订的是广告合同，则在车内播放广告或车身展示广告，应按“文化创意服务-广告服务”纳入营改增范围。
三、广告公司在公交公司车内播放广告或制作车身广告，应按“文化创意服务-广告服务”纳入营改增范围。
28.客运场站收取的站务费是否缴纳增值税。按照省物价局及山东省交通运输厅联合下发的鲁交财〔1999〕58号文件的规定，一级客运站站务费每票收取1.5元，二级客运站每票收取1元，三级客运站每票收取0.5元，该站务费包含在票价中。站务费的使用也是规定了特定用途，主要用于改善旅客候车环境、场站管理服务设施建设和信息化建设等，与机场建设费性质相同。目前我市该类型企业是按照收取的全额缴纳了营业税。营改增后，建议站务费能否参照财税〔2013〕37号文件附件2第一条第三项第三款对航空运输企业收取的机场建设费不缴纳增值税的规定执行。
答：货运客运场站服务，是指货运客运场站（不包括铁路运输）提供的货物配载服务、运输组织服务、中转换乘服务、车辆调度服务、票务服务和车辆停放服务等业务活动。因此，客运场站收取的站务费应纳入营改增范围。
29.搬家公司不仅为个人提供搬家服务，而且为生产经营单位提供货物运输和办公场所搬迁服务。请明确个人和生产经营单位提供的搬家服务是否分别属于本次“营改增”范围。如属于，应确定为交通运输业还是现代服务业中的物流辅助服务。
答：装卸搬运服务,是指使用装卸搬运工具或人力、畜力将货物在运输工具之间、装卸现场之间或者运输工具与装卸现场之间进行装卸和搬运的业务活动。搬家公司符合装卸搬运服务条件，按照“物流辅助服务-装卸搬运服务”纳入营改增范围。
30.出租车税收管理问题
出租车公司目前的运营方式主要有两种：一是出租车公司的自有车辆，承包给个人经营，收取管理费；二是出租车为车主自有，挂靠在出租车公司。
答：经了解情况，在地税管理时，视每辆出租车为个体纳税单位，实行单车核定，由各出租车公司统一申报纳税。起征点提高到20000元后，按未达点户不再缴纳营业税。出租车公司本身不核算每辆车的营业收入，按照每辆车的管理费（不分自有车辆和挂靠车辆）缴纳营业税。
（一）建议仍按地税的管理模式，对出租车进行纳税申报管理。
（二）对出租车公司收取的管理费，按照交通运输业征收增值税，并按照公共运输的有关规定，按照3%征收率计算缴纳增值税。
31.试点纳税人因地税部门移交营业额数据争议认定一般纳税人问题
答：国税机关按照地税提供2012年3月至2013年2月营业额数据，认定试点纳税人超过一般纳税人标准，应当认定一般纳税人，但试点纳税人对营业额数据存有异议，不愿办理认定手续的，可依纳税人意见暂不认定。“营改增”实施后由相关部门进行后续调查，根据纳税人销售额实际情况予以认定。
另外，如果国税部门掌握了试点纳税人2013年7月31日前连续12个月的实际营业额，且达到了一般纳税人资格认定标准，则国税部门可以通知该试点纳税人及时到国税部门办理一般纳税人资格认定等手续。
32.文化事业建设费的管理问题
答：根据相关文件规定，明确以下三个方面的问题：
一是文化事业建设费的销售额，为纳税人提供广告服务取得的全部含税价款和价外费用，减除支付给其他广告公司或广告发布者的含税广告发布费后的余额。
二是文化事业建设费的收取不区分试点纳税人身份，即无论从事广告服务的试点纳税人属于一般纳税人还是小规模纳税人，或者属于个体工商户，均担负文化事业建设费缴纳或扣缴义务。
三是文化事业建设费的收取，适用增值税起征点的有关规定。对月应税销售额低于20000元的个人（不适用于认定为一般纳税人的个体工商户），免征文化事业建设费。免征文化事业建设费的个人（同上），可以不进行文化事建设费申报。
33.融资租赁业务的税收管理问题
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）文件有关规定，经请示总局，对融资租赁有关问题明确如下：
一是试点纳税人可以扣除的贷款利息，除银行的贷款利息外，也包括非金融机构的借款利息，如从保险公司借款、企业间拆借等产生的利息；
二是除总局明确的贷款利息、关税、进口环节消费税、安装费、保险费等，其他费用（包括银行收取的保理费）不得进行扣除。
三是银行等金融机构收取试点纳税人的贷款利息时，无法向试点纳税人开具发票的，其开具的《结息单》可以作为扣除凭证，扣减销售额，但需要试点纳税人提供贷款合同；
四是售后回租业务中试点纳税人向承租方收取的租金中包含的设备本金部分，也作为销售额的一部分，一并征收增值税，如试点纳税人同时从事直租和售后回租业务，两种业务按照融资租赁业务合并计算销售额
第二篇：山东国税营改增试点政策指引
山东国税营改增试点政策
一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题
部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。
二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题
部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
三、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题
目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。
不影响现有财政利益格局的原则，房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。
五、关于建筑业临时税务登记问题
建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。
六、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题
部分建筑企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以建筑项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
建筑业按项目管理是基本原则，这是针对建筑行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对建筑行业实实在在的利好。遵循这一原则，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑项目为对象的。举例来说，一个建筑企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。
七、关于保险公司个人代理人问题
在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。
为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，拟对保险行业个人代理人问题采取集中代开发票的形式。具体操作如下：保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。对代理人中的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税普通发票。对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上述规定开具发票。
八、关于物业公司代收水电费、暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
九、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016 年第16号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。
对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。
十、关于餐饮业外卖适用税率问题
根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税
“不经常发生增值税应税行为”出自《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。
此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。
十一、关于建筑工程老项目的确定问题
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。
十二、关于个人二手房购买时间的确定问题
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
对于住房购买时间，参照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。
十三、关于一般纳税人资格登记问题
一是落实总局要求。总局23号公告中，对增值税一般纳税人资格登记问题进行了明确，营改增试点实施前销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。
二是核实相关数据。对于个别纳税人反映管户移交数据中营业税不实的问题，主管税务机关应进一步核实，以核实后的数据作为其一般纳税人登记的依据。核实的数据由税企双方共同签字确认并留存。
三是明确登记程序。根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）及相关规定，结合新旧税制衔接的实际，主管税务机关要在试点实施后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在收到《税务事项通知书》后10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。
四是加强宣传辅导。对于应办理而未办理一般纳税人资格登记的营改增试点纳税人，主管税务机关要告知纳税人，如果不办理登记，将按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。同时，向纳税人宣传一般纳税人与小规模纳税人相比，存在的优势，引导纳税人办理资格登记。
十四、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
山东省《全面推开营改增试点政策指引》
（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。
十五、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。
秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。
十六、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题
房地产企业正式销售时，为方便纳税人办理房产过户，避免出现“一套房产、两张发票”的情形，在正式开具不动产发票时建议采取以下方式：
（一）不动产已全额缴纳营业税，本次开票不涉及税款补退
此种情况参照本指引中上条“关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题”进行处理；
（二）不动产已部分缴纳营业税，本次开票需要再征收增值税
此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。
在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现，仅填报增值税应税收入。
十七、关于房地产开发企业预收款范围问题
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
十八、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。
目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第三篇：山东国税全面推开营改增试点政策指引一二三四五六七八九十
全面推开营改增试点政策指引
（一）一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题
部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。
二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题
部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
三、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题
目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。
本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。全面推开营改增试点政策指引
（二）一、关于建筑业临时税务登记问题
建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。
二、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题
部分建筑企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以建筑项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
建筑业按项目管理是基本原则，这是针对建筑行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对建筑行业实实在在的利好。遵循这一原则，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑项目为对象的。举例来说，一个建筑企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。
三、关于保险公司个人代理人问题
在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，拟对保险行业个人代理人问题采取集中代开发票的形式。具体操作如下：保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。对代理人中的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税普通发票。对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上述规定开具发票。
全面推开营改增试点政策指引
（三）一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
二、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016 年第16 号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016 年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1 日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。
对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16 号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。
三、关于餐饮业外卖适用税率问题
根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税
“不经常发生增值税应税行为”出自《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。
此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。
全面推开营改增试点政策指引
（四）一、关于建筑工程老项目的确定问题
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。
二、关于个人二手房购买时间的确定问题
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
对于住房购买时间，参照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。
全面推开营改增试点政策指引
（五）一、关于一般纳税人资格登记问题
一是落实总局要求。总局23号公告中，对增值税一般纳税人资格登记问题进行了明确，营改增试点实施前销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。二是核实相关数据。对于个别纳税人反映管户移交数据中营业税不实的问题，主管税务机关应进一步核实，以核实后的数据作为其一般纳税人登记的依据。核实的数据由税企双方共同签字确认并留存。
三是明确登记程序。根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）及相关规定，结合新旧税制衔接的实际，主管税务机关要在试点实施后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在收到《税务事项通知书》后10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。
四是加强宣传辅导。对于应办理而未办理一般纳税人资格登记的营改增试点纳税人，主管税务机关要告知纳税人，如果不办理登记，将按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。同时，向纳税人宣传一般纳税人与小规模纳税人相比，存在的优势，引导纳税人办理资格登记。
二、景区门票适用征税范围问题
部分地市反映，景区门票适用生活服务中文化体育服务、旅游娱乐服务征税范围界定问题，有关政策指引如下：
（一）根据定义，文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，举办宗教活动、举办科技活动、举办文化活动，提供游览场所。旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。
从二者征税范围注释来看，景区门票不属于组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动，应属于“提供游览场所”的文化服务，因此，景区门票适用文化服务征收增值税。
（二）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，提供文化服务的一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税。
（三）试点纳税人取得景区门票收入中，如包含提供文化服务以外应税行为收入，如游艺等，应分别进行核算。不分别核算的，从高适用税率或征收率。
全面推开营改增试点政策指引
（六）一、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
山东省《全面推开营改增试点政策指引》
（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。
二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。
秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。
三、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题
房地产企业正式销售时，为方便纳税人办理房产过户，避免出现“一套房产、两张发票”的情形，在正式开具不动产发票时建议采取以下方式：
（一）不动产已全额缴纳营业税，本次开票不涉及税款补退
此种情况参照本指引中上条“关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题”进行处理；
（二）不动产已部分缴纳营业税，本次开票需要再征收增值税
此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。
在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现，仅填报增值税应税收入。
四、关于房地产开发企业预收款范围问题
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。
目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
全面推开营改增试点政策指引
（七）一、关于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务代开专用发票问题
近日，接部分纳税人和基层税务机关反映，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，申请在服务发生地代开增值税专用发票时，对于差额计税、全额代开等问题存有疑义。现就该问题明确如下：
根据《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）的规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款，即差额计税。同时，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申报代开增值税发票，即全额代开。
按照上述规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应在建筑服务发生地按差额计税预缴税款，并可在建筑服务发生地主管国税机关申报代开增值税专用发票。但目前在操作层面存在两个问题：一是计税与开票不衔接，差额计税，全额代开，意味着实际预缴税款并不等于代开发票上注明的税款。而目前操作中，代开专票时，需要全额缴税后方可全额代开。二是预缴与代开不衔接。在提交《增值税预缴税款表》时，需要缴纳应预缴税款，同时在代开增值税专用发票时也要先缴税后开票，造成重复征税。对于上述问题，待综合征管软件升级到位后即可解决。为便于纳税人操作，避免出现重复征税问题，在综合征管软件升级到位之前，可暂按以下原则把握：
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴税款后，需要开具增值税专用发票的，暂回机构所在地主管国税机关申请代开。对于在机构所在地代开专用发票形成的多缴税款，按照征管法等有关规定，在机构所在地主管国税机关办理抵缴或退税。
二、小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务享受小微企业免征增值税政策问题
（一）根据《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第26号）第三条规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。因此，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应以在建筑服务发生地取得的全部价款和价外费用，确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。
（二）是否享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策，虽然应以增值税纳税主体来判定，也就是在机构所在地申报时，才能判定是否享受。但由于小规模纳税人跨（县、区）提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴税款时，难以判定该纳税人在机构所在地申报时，是否符合小微企业免税条件。一旦能够符合免税条件，在建筑服务发生地预缴的税款将难以处理。本着有利于纳税人，有利于国家小微企业政策落实的原则，对于小规模纳税人跨（县、区）提供建筑服务的，在建筑服务发生地取得的全部价款和价外费用，按月不超过3万元（按季纳税9万元）的，暂不在建筑服务发生地预缴税款，回机构所在地主管税务机关进行纳税申报，按照申报销售额来确定是否享受小微企业免征增值税政策。
三、房地产开发企业已交营业税补开发票问题
纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日之前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。
对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，并且不受上述条款时间的限制。
四、转租不动产适用简易计税方法问题
转租人于2016年4月30日前租入不动产，于2016年5月1日之后进行转租，视为将2016年4月30日前取得的不动产对外出租，收取的租金可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。
五、其他个人采取预收款形式出租不动产享受小微企业免征增值税政策问题
其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。鉴于根据现行规定，小微企业免征增值税优惠政策，执行期限为2017年12月31日止。为此，对于租赁期较长，在2017年12月31日之后对应的租金收入，应该规定计算缴纳增值税。
例如：纳税人（其他个人）于2016年1月1日将不动产对外出租，收取预收款300万元，租赁期为10年，则2016年1月1日至2017年12月31日2年对应的租金收入免征增值税，2018年1月1日至2025年12月31日8年对应的租金收入按规定计算缴纳增值税。
六、关于人防车位计税问题
对于出售没有独立产权的车位或储藏间，虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重交易双方习惯出发，可暂按照出售不动产进行处理。
七、建筑分包合同老项目的判断问题
纳税人提供的建筑分包服务，在判断是否是老项目时，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也属于老项目。
例如：一个项目甲方与乙方签订了合同，建筑工程施工许可证上注明的开工日期在2016年4月30日前，5月1日之后，乙方又与丙方签订了分包合同，则丙方可以按照建筑工程老项目选择适用简易计税方法。
八、房地产开发企业总分机构之间土地价款扣除问题
房地产开发企业以总机构的名义竞拍土地，并支付土地价款，交由分支机构开发，则相关的土地价款允许按照政策规定在分支机构进行扣除。
九、房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题
房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。
十、钢构等企业混合销售问题
既从事钢结构等的生产销售，又提供安装、工程等建筑服务，判断其是否属于混合销售应该把握两个原则：一是其销售行为必须是一项，二是该项行为必须即涉及服务又涉及货物。因此，对于钢构等企业，如果施工合同中分别注明钢构价款和设计、施工价款的，分别按照适用税率计算缴纳增值税；如果施工合同中未分别注明的，对于钢构生产企业应按照销售货物计算缴纳增值税，对于建筑企业购买钢构进行施工应按照建筑服务计算缴纳增值税。
十一、酒店业视同销售问题
酒店住宿的同时，免费提供餐饮服务（以早餐居多）、矿泉水、水果、洗漱用品等，作为酒店的一种营销模式，消费者统一支付对价，不列为视同销售范围，不需另外组价征收，按酒店实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税；对于酒店明码标价提供的餐饮服务、橱窗内销售物品、房间内餐饮迷你吧等，应分别核算销售额，按适用税率计算缴纳增值税。
十二、金融机构个人实物黄金业务纳税期限问题
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十七条的规定，以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。
对于选择按季申报的金融机构，开展个人实物黄金交易业务，可一并按季进行纳税申报。
十三、旅游服务差额扣除凭证问题
试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
对于将返程火车票、飞机票等交通费发票原件交给购买方，导致旅游企业无法以原件作为扣除凭证的情况，可以以上述交通费发票复印件（购买方签字确认）作为差额扣除凭证。对于无法收回的交通费等发票，不再开具增值税发票。
十四、购入农产品抵扣问题
根据现行政策，现将购入农产品进项税额抵扣问题梳理如下：
（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。
（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。
（三）农产品销售发票
1.生产环节
（1）农业生产者销售自产免税农产品开具的农产品销售发票，可以按规定计算抵扣进项税额。
（2）根据《财政部 国家税务总局关于农民专业合作社有关税收政策的通知》（财税[2008]81号），对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。因此，农民专业合作社销售免税农产品开具的农产品销售发票，可以按规定计算抵扣进项税额。
2.批发零售环节
（1）纳税人批发零售蔬菜、鲜活肉蛋等免税农产品开具的农产品销售发票，不得计算抵扣进项税额。
（2）对不享受免税政策的批发、零售纳税人，依照3%征收率按简易办法计算缴纳增值税而自行开具或委托税务机关代开的农产品销售发票，可以计算抵扣进项税额。
（四）农产品收购发票。
增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。
根据《山东省国家税务局普通发票监控管理办法》，纳税人收购农业生产者自产农业产品的应严格按规定开具农产品收购发票，对收购的货物非农业生产者自产免税农业产品的，应要求销售方开具发票。
全面推开营改增试点政策指引
（八）1、关于保险公司投保车辆维修费进项税额抵扣问题
被保险人投保车辆发生交通事故，由保险公司指定维修厂修理的，保险公司可以凭取得的增值税专用发票申报抵扣进项税额。
2、关于保险公司销售保险时赠送促销品征收增值税问题
保险公司销售保险时,附带赠送客户的促销品，如行车记录仪等，作为保险公司的一种营销模式，购买者已统一支付对价，不列为视同销售范围，按保险公司实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税。
3、关于统借统还业务中“企业集团”的界定问题
统借统还中的“企业集团”，是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。
4、关于登记为增值税一般纳税人的个体工商户出租住房计税问题
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。登记为增值税一般纳税人的个体工商户同样适用上述条款，出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
5、关于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务代开专用发票问题
关于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税专用发票代开事宜，可选择按照指引
（七）第一条把握，也可按以下原则把握：
（１）对于无差额扣除项目的建筑业小规模纳税人，申请在服务发生地代开增值税专用发票的，代开专票并缴纳税款后，该笔业务暂不进行增值税预缴申报；
（２）对于有差额征税项目的建筑业小规模纳税人。
据了解，对于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务代开专用发票，金三系统将分两步升级，第一步实现建筑服务差额计税、全额代开功能；第二步解决预缴表申报与代开专票重复征税问题。在第一步升级后，第二步升级前，申请在服务发生地代开增值税专用发票的，代开专票并缴纳税款后，该笔业务暂不进行增值税预缴申报。
对于以上暂不进行增值税预缴申报的纳税人，需填制《增值税预缴税款表》，报建筑服务发生地主管国税机关留存。
全面推开营改增试点政策指引
（九）一、关于保安服务公司增值税征收管理问题
保安服务公司为满足用工单位对于门卫、巡逻、守护、随身护卫、安全检查等用工的需求，将安保员派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作，符合劳务派遣服务条件，可以按照《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）劳务派遣服务政策计算缴纳增值税。
二、关于县（县级市、区、旗）范围界定的问题
《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》（财税〔2016〕46号）第三条中规定：关于县（县级市、区、旗），不包括直辖市和地级市所辖城区。
这里所指的城区暂按地级市市政府所在区把握。
三、关于个人代理人集中代开发票适用范围问题
山东省国家税务局全面推开营改增试点政策指引
（二）中关于保险公司个人代理人集中代开发票的规定同样适用于证券、电信等行业，相关行业可以参照执行。
全面推开营改增试点政策指引
（十）物业管理企业代有关部门收取水、电、燃（煤）气费增值税征收管理问题
关于物业管理企业代收水电费、暖气费等问题的增值税处理原则，我们已在《全面推开营改增政策指引
（三）》中进行了明确，基于上述原则，现对有关物业管理企业代收业务的操作口径进一步明确如下：
1、物业管理企业代收的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租，在收到款项时向消费者开具收据，并全额转付给水、电等实际提供方的，不作为物业管理企业的增值税销售额，不缴纳增值税。
2、物业管理企业的代收转付行为，不得向消费者开具增值税发票，同时，其接收的增值税发票也不得抵扣进项税额或作为费用列支，否则，将视为增值税的转售行为。
3、物业管理公司向提供方或消费者收取的手续费收入，按照“经纪代理服务”缴纳增值税。
第四篇：营改增试点政策指引
全面推开营改增试点政策指引
（一）2016-04-20 18:06:20
一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题
部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。
二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题
部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
三、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题
目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。
本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。
全面推开营改增试点政策指引
（二）2016-04-20 18:08:18
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一、关于建筑业临时税务登记问题
建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。
二、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题
部分建筑企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以建筑项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
建筑业按项目管理是基本原则，这是针对建筑行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对建筑行业实实在在的利好。遵循这一原则，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑项目为对象的。举例来说，一个建筑企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。
三、关于保险公司个人代理人问题
在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。
为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，拟对保险行业个人代理人问题采取集中代开发票的形式。具体操作如下：保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。对代理人中的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税普通发票。对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上述规定开具发票。
全面推开营改增试点政策指引
（三）2016-04-22 23:09:34
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一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
二、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016 年第16 号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016 年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1 日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。
对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16 号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。
三、关于餐饮业外卖适用税率问题
根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税
“不经常发生增值税应税行为”出自《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。
此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。
全面推开营改增试点政策指引
（四）2016-04-23 13:10:45
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一、关于建筑工程老项目的确定问题
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。
二、关于个人二手房购买时间的确定问题
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
对于住房购买时间，参照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。
全面推开营改增试点政策指引
（五）2016-04-26 21:42:46
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一、关于一般纳税人资格登记问题
一是落实总局要求。总局23号公告中，对增值税一般纳税人资格登记问题进行了明确，营改增试点实施前销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。
二是核实相关数据。对于个别纳税人反映管户移交数据中营业税不实的问题，主管税务机关应进一步核实，以核实后的数据作为其一般纳税人登记的依据。核实的数据由税企双方共同签字确认并留存。
三是明确登记程序。根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）及相关规定，结合新旧税制衔接的实际，主管税务机关要在试点实施后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在收到《税务事项通知书》后10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。
四是加强宣传辅导。对于应办理而未办理一般纳税人资格登记的营改增试点纳税人，主管税务机关要告知纳税人，如果不办理登记，将按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。同时，向纳税人宣传一般纳税人与小规模纳税人相比，存在的优势，引导纳税人办理资格登记。
二、景区门票适用征税范围问题
部分地市反映，景区门票适用生活服务中文化体育服务、旅游娱乐服务征税范围界定问题，有关政策指引如下：
（一）根据定义，文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，举办宗教活动、举办科技活动、举办文化活动，提供游览场所。旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。
从二者征税范围注释来看，景区门票不属于组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动，应属于“提供游览场所”的文化服务，因此，景区门票适用文化服务征收增值税。
（二）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，提供文化服务的一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税。
（三）试点纳税人取得景区门票收入中，如包含提供文化服务以外应税行为收入，如游艺等，应分别进行核算。不分别核算的，从高适用税率或征收率。
全面推开营改增试点政策指引
（六）一、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
山东省《全面推开营改增试点政策指引》
（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。
二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。
秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。
三、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题
房地产企业正式销售时，为方便纳税人办理房产过户，避免出现“一套房产、两张发票”的情形，在正式开具不动产发票时建议采取以下方式：
（一）不动产已全额缴纳营业税，本次开票不涉及税款补退
此种情况参照本指引中上条“关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题”进行处理；
（二）不动产已部分缴纳营业税，本次开票需要再征收增值税
此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。
在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现，仅填报增值税应税收入。
四、关于房地产开发企业预收款范围问题
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。
目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第五篇：山东国税全面推开营改增试点政策
山东国税全面推开营改增试点政策
一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题
部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。
二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题
部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与•房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法‣中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
三、关于房地产开发企业预收款开票问题
•营业税改征增值税试点实施办法‣规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题
目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。
本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。
全面推开营改增试点政策指引
（二）一、关于建筑业临时税务登记问题
建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。
二、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题
部分建筑企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以建筑项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
建筑业按项目管理是基本原则，这是针对建筑行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对建筑行业实实在在的利好。遵循这一原则，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑项目为对象的。举例来说，一个建筑企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。
三、关于保险公司个人代理人问题
在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。
为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，拟对保险行业个人代理人问题采取集中代开发票的形式。具体操作如下：保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。对代理人中的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税普通发票。对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上述规定开具发票。
全面推开营改增试点政策指引
（三）一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
二、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题
•财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税[2016]36号）以及•国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>‣（国家税务总局公告2016 年第16号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。
对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。
三、关于餐饮业外卖适用税率问题
根据•国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告‣（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据•中华人民共和国增值税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税
“不经常发生增值税应税行为”出自•国家税务总局关于明确†增值税一般纳税人资格认定管理办法‡若干条款处理意见的通知‣（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。
此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。
全面推开营改增试点政策指引
（四）一、关于建筑工程老项目的确定问题
•营业税改征增值税试点有关事项的规定‣中规定，建筑工程老项目是指：（1）•建筑工程施工许可证‣注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得•建筑工程施工许可证‣的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
对于现实中存在的•建筑工程施工许可证‣以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。
二、关于个人二手房购买时间的确定问题
•营业税改征增值税试点过渡政策的规定‣中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对于住房购买时间，参照•国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知‣（国税发„2005‟89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。
全面推开营改增试点政策指引
（五）一、关于一般纳税人资格登记问题
一是落实总局要求。总局23号公告中，对增值税一般纳税人资格登记问题进行了明确，营改增试点实施前销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。
二是核实相关数据。对于个别纳税人反映管户移交数据中营业税不实的问题，主管税务机关应进一步核实，以核实后的数据作为其一般纳税人登记的依据。核实的数据由税企双方共同签字确认并留存。三是明确登记程序。根据•国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告‣（国家税务总局公告2015年第18号）及相关规定，结合新旧税制衔接的实际，主管税务机关要在试点实施后10个工作日内制作•税务事项通知书‣，告知纳税人应当在收到•税务事项通知书‣后10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。
四是加强宣传辅导。对于应办理而未办理一般纳税人资格登记的营改增试点纳税人，主管税务机关要告知纳税人，如果不办理登记，将按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。同时，向纳税人宣传一般纳税人与小规模纳税人相比，存在的优势，引导纳税人办理资格登记。
二、景区门票适用征税范围问题
部分地市反映，景区门票适用生活服务中文化体育服务、旅游娱乐服务征税范围界定问题，有关政策指引如下：
（一）根据定义，文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，举办宗教活动、举办科技活动、举办文化活动，提供游览场所。旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。
从二者征税范围注释来看，景区门票不属于组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动，应属于“提供游览场所”的文化服务，因此，景区门票适用文化服务征收增值税。
（二）根据•营业税改征增值税试点有关事项的规定‣，提供文化服务的一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税。
（三）试点纳税人取得景区门票收入中，如包含提供文化服务以外应税行为收入，如游艺等，应分别进行核算。不分别核算的，从高适用税率或征收率。
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