如何认定房产属于夫妻共同财产还是个人财产

第一篇：如何认定房产属于夫妻共同财产还是个人财产

如何认定房产属于夫妻共同财产还是个人财产

作者：彭建平律师 来源 广东万勤律师事务所

【编者按】房产作为标的大、保值增值较高的财产，其归属问题在离婚案件中往往是财产分割的争议焦点。本文根据万勤律师长期提供房产法律服务经验，结合现行《婚姻法》及其三个司法解释的规定，对房产与夫妻共同财产关系进行了一次梳理。希望对大家有所帮助。

【关键词】房产 夫妻共同财产 个人财产 划分

一、哪些属于夫妻共同财产？

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，属共同财产：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；

二、哪些属于夫妻个人财产？

有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

三、婚前全款购买的房产，婚后的增值部分，是否属于共同财产？

不属于。因为该房产为婚前财产，婚后增值属于自然增值，不属于共同财产。

四、婚前全款购买的房产，婚后的出租收益，是否属于共同财产？

属于。虽然该房产为婚前财产，但婚后出租所得属于夫妻一方的生产、经营收益，属于主动增值范畴，为共同财产。

五、婚前全款购买的房产，婚后出卖后的收益，是否属于共同财产？

不属于。婚前财产为个人的财产，婚后出卖的收益，仅是该个人财产的替代物，应认定为个人财产。

六、婚前全款购买的房产，婚后出卖，将出卖的收益再购置房产，登记在个人名下，是否属于共同财产？

不属于。婚前财产为个人的财产，婚后用出卖的收益再买房，仅仅是财产的形式发生变化，不影响属于婚前财产的认定。

七、婚前个人支付首期款，婚前登记在个人名下，婚后是否属于共同财产？ 分阶段来看，婚前个人支付首期款及婚前个人还贷部分，属于个人财产。婚后还贷及增值部分，属于共同财产。

八、婚前个人支付首期款的房产，婚后还贷及增值的共同财产部分如何计算？ 可考虑公式：共同财产=婚后共同还贷部分÷实际总房款（总房款本金+已还利息）×房屋市场价值。

九、婚后父母给一方子女全款购买的房产，房产登记在该子女名下的，是否属于共同财产？

不属于。对于父母全款给子女买房，属于婚后夫妻一方接受赠与，且该赠与是明确给夫妻一方。

十、婚后父母给一方子女支付首期款购买的房产，房产登记在该子女名下的，由子女还贷的，是否属于共同财产？

属于。因该首期出资发生在婚后，应认定为父母对夫妻双方的赠与，应视为共同财产；但有证据证明父母曾明确表示赠与一方的除外。

十一、婚后购买的房产，登记在未成年子女名下，是否为共同财产？

分情况，如果夫妻双方共同明确登记在子女名下，为对子女的赠与，不属于共同财产；如果夫妻双方不明确是对子女的赠与，虽然该房产登记在子女名下，还是属于共同财产。十二、一方住房公积金是否属于共同财产？ 属于。住房公积金为工资性收入，属于共同财产。

第二篇：婚前房产婚后增值部分,是个人财产还是夫妻共同财产

婚前房产婚后增值部分，离婚时如何分割2011年8月13日最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

（三）的实施，使一方婚前房产婚后增值部分如何分割有了明确的法律依据。

情形一：一方婚前全额出资购房，房产登记在出资人名下。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

（三）第五条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。因此，如果房产增值是婚后双方共同劳务所致或另一方对房产进行了修缮、装修等，那么房产增值部分属于婚后产生的收益，应按夫妻共同财产来分割；如果房产增值是纯自然的原因，比如受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约等，导致房屋的交换价值上升，则房产增值部分仍为个人财产，另一方无权要求分割。

情形二：一方婚前支付首付款并在银行贷款，且婚后用夫妻共同财产还贷，且房产登记在首付方名下。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

（三）第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款

规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。《婚姻法》第三十九条第一款：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。因此，婚前支付首付款并在银行办理贷款的房产，对于婚后增值部分，需结合双方共同还贷的情况来具体确定分割方案。

薛建强律师黑龙江高盛律师集团二0一三年三月九日

第三篇：夫妻共同财产和个人财产的认定标准

夫妻共同财产和个人财产的认定标准

一、现行婚姻法关于财产的有关规定

夫妻间的财产关系是婚姻关系的一项重要内容，新修订的婚姻法对这一关系做了重要的补充和完善——明确规定了夫妻约定财产制的方式，完善了原有法定夫妻财产制的内容。

夫妻间的法定财产制又称补充财产制，是指夫妻在婚前或婚后没有对其选择适用的夫妻财产制进行约定或其约定无效时，依照法律规定所直接适用的夫妻财产制。设置法定夫妻财产制的目的，是为了保障夫妻在婚姻家庭共同生活中的经济需要，解决在夫妻没有对其选择适用的夫妻财产制进行约定或约定无效等情况下的夫妻财产所有权的归属问题。法定财产制是法律预先设置而仅在无财产制约定或约定无效的情况下才能直接适用的一种夫妻财产制，是对约定财产制的必要补充。

只要存在婚姻关系，就必然存在夫妻间的财产法律关系。婚姻关系当事人要么选择事先约定夫妻间的财产关系，要么就直接适用法律关于夫妻财产制度的规定。从这个意义上说，法定财产制的适用也是当事人对夫妻财产关系的一种选择。因此，法定夫妻财产制是一种普遍适用的财产制度。

修订后的婚姻法第十七条规定： “夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。从上述新规定可以看出，修订后的婚姻法在法定夫妻财产制上沿用了婚后所得共同制，共同财产制是指夫妻双方财产的一部分或全部合并为共有财产，夫妻双方按共同共有原则行使权利，承担义务，婚姻关系终止时才予以分割。共同财产制符合婚姻生活共同体的本质特

征，有利于保障夫妻中经济能力较弱一方（往往是妻方）的权益，实现夫妻家庭地位事实上的平等。采取夫妻共同财产制的国家，又分别采用一般共同制、劳动所得共同制、婚后所得共同制等不同共有范围的共同财产制。一般共同制，指夫妻各自的财产，不论是婚前财产还是婚后财产，一律属于夫妻共有。巴西、荷兰等国以此种制度为法定夫妻财产制。劳动所得共同制，指仅以夫妻在婚姻关系存续期间的劳动收入作为共同财产，其他财产仍旧归个人所有。婚后所得共同制，指婚姻关系存续期间夫妻双方所得财产原则上属于夫妻共有财产，婚前财产仍归各自所有。法国的法定财产制即是婚后所得共同制。我国1980年《婚姻法》规定的法定财产制为婚后所得共同制，这次婚姻法修订并未对此加以修改，而是将这一制度贯彻得更加彻底（取消了司法解释中的转化共有财产）。这样做是有充分理由的：首先，婚后所得共同制在二十年的婚姻法律实践中已经为广大人民群众所接受，适用这一制度，我国绝大多数家庭的夫妻财产归属是明确的（实践中的夫妻财产纠纷多因共有财产分割而引起，并非因共有财产归属不明才产生）。其次，婚后所得共同制充分考虑到男女双方在经济收入和承担家庭义务等方面的实际差距，体现了男女平等和保护妇女合法权益的原则。再次，婚后所得共同制将夫妻个人财产、夫妻共有财产和其他家庭成员的财产作了严格界定，有利于保护公民个人的合法财产。

夫妻的个人财产是指归夫妻一方个人所有的财产，具体分为五类：

婚姻法第十八条规定：”有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。“

在无法确定为个人财产或夫妻共同财产时，应推定为夫妻共同财产。

二、审判实践中遇到的问题

以上是现行婚姻法的有关规定，符合法定的财产情形，对共同财产及个人财产的认定和分割有了明确的法律依据，在离婚案件中比较容易解决。但审判实践中的财产问题错综复杂，种类繁多，却并非能够生搬硬套的。

笔者从事民事审判工作多年，处理的婚姻家庭类的案件颇多，在离婚案件中有这样两类问题比较普遍，亦颇具有争议。一是登记时间与举行结婚仪式时间不一致而形成的财产如何定性？二是婚前个人购置的房产婚后交了部分房款取得房产证，该房屋如何定性及分割？笔者围绕这两个问题进行分析。

（一）登记时间与举行结婚仪式时间不一致而形成的财产如何定性及分割。

笔者在基层法院，90％的当事人来自农村，按照农村的风俗习惯，男女双方只有在民政机关进行登记以后，双方父母才会选择黄道吉日为儿女举行结婚仪式。因此，按农村的风俗习惯举行结婚仪式才算真正意义上的”结婚“。”结婚“的同时，女方父母要为女儿陪送嫁妆，结婚当天将该财产送至男方家中，男方父母也同样要为儿子购置结婚必备的生活用具。男女双方的以上财产均是在登记以后，举行结婚仪式之前购买，离婚时该类财产如何认定和分割？

对这个问题有两种观点：

一种观点认为该财产应认定为夫妻共同财产，并按共同财产的有关规定进行分割。理由是，根据《婚姻法》第八条的规定：”要求结婚的男女必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。符合本法规的，予以登记，发给结婚证。取得结婚证，即确立夫妻关系……“。因此，男女双方只有到婚姻登记机关进行结婚登记，取得结婚证，才是确立

夫妻关系的前提，而是否举行结婚仪式不是法定的，只是风俗而已，与婚姻关系是否确立没有必然的联系。从结婚登记直至婚姻关系解除时为止的一段时间，称为夫妻婚姻关系存续期间；根据《婚姻法》第十七条第一款第（四）项的规定，双方父母为儿女结婚购置的财产，是父母赠与的财产，且是在登记以后举行结婚仪式之前购买，系夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，故应为夫妻共同财产。当然也有例外，即赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。综上，登记时间与举行结婚仪式时间不一致而形成的财产应认定为夫妻共同财产，并按共同财产的有关规定进行分割。

另一种观点认为，该财产应认定为夫妻一方的婚前个人财产。笔者同意这种观点，理由如下；

1、从出资情况分析。男女双方为结婚购置的财产，虽然是在登记以后，举行结婚仪式之前购买，但夫妻双方没有实际生活在一起，没有共同的劳动和收入。购买财产的资金大多是各自的父母或其他的近亲属，少数也有夫妻一方婚前个人的收入。谈到出资问题，在具体的离婚案件中也有这样的抗辩：女方陪嫁的财产系婚前收受男方的彩礼而购买，故陪嫁的财产应属男方财产，归男方所有。笔者认为，人民币系种类物而非特定物，是否是彩礼所购买无法查清，但即使能够查清也不能混为一谈，因为彩礼与陪嫁的财产不是同一法律关系。陪嫁的财产争议的是权属问题，彩礼则争议的是是否返还的问题。况且关于彩礼是否应该返还，婚姻法解释

（二）已经作出了明确规定。故从出资情况看，该财产属夫妻个人财产更为合理。

2、关于赠与行为。所谓赠与，是指赠与人将自己的财产无偿的给与受赠人，受赠人表示接受该赠与的行为。其中转让财产的一方为赠与人，接受财产的一方为受赠人。因赠与合同是诺成合同，只要双方当事人意思表示一致，赠与合同即成立，依法成立的赠与合同自成立时生效。登记后，举行结婚仪式前该财产已经购置，父母与子女间

已达成了赠与的意思表示，赠与合同在举行结婚仪式并共同生活之前已经成立并生效，该财产的赠与人和受赠人已非常明确，即自己的子女是受赠人。”结婚“后该财产才会随女方”陪嫁“到男方，双方购置的财产才会合二为一，双方共同占有、使用。因此不管是从法理、情理还是从父母的本意出发，该类财产应认定为父母对自己子女的个人赠与。

3、符合公序良俗，避免矛盾激化。审判实践中，离婚案件的当事人对该类财产的归属一般不持异议，认为女方陪嫁的财产就是其个人财产，男方购置财产就是男方的财产，这是毋容置疑，天经地义的。这样处理起来也比较符合风俗习惯，当事人容易接受，避免矛盾激化。

（二）婚前个人购置的房产婚后交了部分房款取得房产证，该房屋如何定性及分割？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：”国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度"。第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。从房管法的以上规定可以看出，婚前个人购置的房产，因没有取得房产证而不具有所有权，依法只能占有、使用、收益，但没有处分的权利。婚后交了部分房款取得房产证，证明该房产是在婚后取得了所有权。根据婚姻法的有关规定，夫妻关系存续期间取得的财产属夫妻共同财产。房产的定性确定了，那么如何分割呢？笔者认为该房产应按当时的市场行情确定价格，该价格与所交房款形成的差额即是房屋的升值。如果婚前个人购置房产的一方分得该房，其扣除婚前所交房款及升值的价款后，剩余部分价款的一半支付对方；反之，如果另一方分得房产，将把婚前所交房款及升值的价款支付给对方后，共同所交房款和升值部分价款的一半支付对方。

第四篇：夫妻共同财产的认定要点

夫妻共同财产的认定要点

【找法网 夫妻共同财产】导读：夫妻共同财产，是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意。具体的夫妻共同财产包括哪些，小编认为应从下文的三大要点来认定。

一、夫妻共同财产的认定

新婚姻法第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，属于夫妻共同财产：

1.工资、奖金。

这里的“工资、奖金”应作广义的理解，泛指工资性收入，目前我国职工的基本工资只是个人收入的一部分，在基本工资之外，还有各种形式的补贴、奖金、福利等，甚至还存在着一定范围的实物分配，这些共同构成了职工的个人收入，当然，在一些现代企业或外资企业中，也存在着一定比例的高工资、高收入，甚至年薪、股份期权等，这些收入都属于工资性收入，属于夫妻共同财产范围。

2.生产、经营的收益。

这里的“生产、经营收益”，既包括农民的生产劳动收入，也包括工业、服务业、信息业等行业的生产、经营收益。随着市场经济的发展，有越来越多的人买卖股票和债券，投资于公司、企业经营，还有不少人依靠自己的资本或筹资兴办公司、企业，这些人成为大量资本的拥有者，经营收益丰厚。这些经营收益也属于夫妻共同财产。

3.知识产权的收益。

知识产权是一种智力成果权，它既是一种财产权，也是一种人身权，具有很强的人身性，与人身不可分离，婚后一方取得的知识产权权利本身归一方专有，权利也仅归权利人行使，作者的配偶无权在其著作中署名，也不能决定作品是否发表。但是，由知识产权取得的经济利益，则属于夫妻共同财产，如因发表作品取得的稿费，因转让专利获得的转让费等，归夫妻共同所有。

4.因继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。

关于因继承所得的财产，有人提出，根据我国继承法的规定，女婿、儿媳不在法定继承人的范围之内，如果将一方继承的财产作为夫妻共同财产，等于扩大了法定继承人的范围，与继承法的规定相违背;而遗嘱继承则体现了强烈的个人意志性，遗嘱人将其财产指定由特定的人继承，体现了对其所拥有财产的处分权，如果将夫妻一方因遗嘱继承而得到的财产视为夫妻共同财产，等于变更了遗嘱，这违背了遗嘱人的意愿，限制了其对财产的自由处分权，因此，婚姻存续期间，一方继承的财产不宜作为夫妻共同财产。

5.其他应当归共同所有的财产。

随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，夫妻共同财产的范围在不断地扩大，共同财产的种类在不断地增加，目前，夫妻共同财产已由原来简单的生活用品发展到汽车、房产、股票、债券乃至整个公司、企业等，今后还将出现一些

新的财产类型。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

二、夫妻共同财产的特征

根据本条的规定，我国的夫妻共同财产具有以下特征：

1.夫妻共同财产的主体，是具有婚姻关系的夫妻，未形成婚姻关系的男女两性，如未婚同居、婚外同居等，以及无效或被撤销婚姻的男女双方，不能成为夫妻共同财产的主体。

2.夫妻共同财产，是在婚姻关系存续期间取得的财产，婚前财产不属于夫妻共同财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。

3.夫妻共同财产的来源，为夫妻双方或一方所得的财产，既包括夫妻通过劳动所得的财产，也包括其他非劳动所得的合法财产，当然，法律直接规定为个人特有财产的和夫妻约定为个人财产的除外。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有，如果一方在婚前获得某项财产如稿费，但并未实际取得，而是在婚后出版社才支付稿费，此时这笔稿费不属于夫妻共同财产。同理，如果在婚后出版社答应支付一笔稿费，但直到婚姻关系终止前也没有得到这笔稿费，那么这笔稿费也属于夫妻共同财产。

4.夫妻对共同财产享有平等的所有权，双方享有同等的权利，承担同等的义务。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是夫妻一方对共同财产的处分，除另有约定外，应当取得对方的同意。

5.不能证明属于夫妻一方的财产，推定为夫妻共同财产。最高人民法院1993年11月的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(以下简称《意见》)中规定：“对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。”此规定即是这一原则在法律上的体现。国外也有类似的规定，瑞士民法典第226条规定：“凡无证据证明属于夫妻一方个人财产的财物均视为夫妻共同财产。”

6.分割夫妻共同财产，原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况，由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

7.夫妻一方死亡，如果分割遗产，应当先将夫妻共同财产的一半分归另一方所有，其余的财产为死者遗产，按照继承法处理。

三、结婚几年，婚前个人财产才算夫妻共同财产

1.新婚姻法颁布后已经取消了关于夫妻结婚几年算共同财产之说。

2.新婚姻法规定，婚前财产为个人财产，婚姻期间取得的财产为夫妻共同财产，婚前个人财产不会因为结婚而转化为夫妻共同财产。

3.只要婚前没有进行财产公证和登记，那结婚后的第一秒就是共同财产了。以上是夫妻共同财产的认定要点的介绍。总的来说，夫妻结婚后除约定的财产、一方婚前财产、一方的生活补助或赔偿金等，其它所得的财产均属于夫妻共同财产，夫妻对共同财产享有平等的所有权，双方享有同等的权利，承担同等的义务。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是夫妻一方对共同财产的处分，除另有约定外，应当取得对方的同意。

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第五篇：拆迁房屋是夫妻一方的婚前个人财产还是婚后共同财产 - 副本

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拆迁房屋是夫妻一方的婚前个人财产还是婚后共同财产

导读：目前，离婚案件中涉及到房屋拆迁问题的越来越多，已成为分割夫妻财产的难点问题。离婚案件一旦涉及房屋拆迁问题，首先要确定被拆迁房屋的性质，即被拆迁房屋是夫妻一方的婚前个人财产还是婚后共同财产?

确定被拆迁房屋的性质，通常有以下几种情况：

1、被拆迁房屋是夫妻一方婚前财产，安置房是按使用人口标准安置的，夫妻另一方有一定的产权份额。

2、被拆迁房屋是夫妻一方的婚前财产，夫妻双方婚后对房屋进行了扩建或者添附，夫妻另一方也有一定的产权份额。

3、被拆迁房屋是夫妻一方父母的财产，安置房是按使用人口标准安置的，夫妻双方均有一定的产权份额。

4、被拆迁房屋是夫妻一方父母的财产，夫妻双方在与父母共同生活期间对房屋进行了扩建或者添附，夫妻双方均有一定的产权份额。另外还有其他一些特殊情况。前两种情况下，夫妻双方占安置房所有权的分额有较大悬殊，在具体分配房屋时，应着重考虑所有权分额较多的一方，给予对方相应的补偿;后两种情况下，安置房所有权的主要分额是夫妻一方父母的，夫妻双方所占分额相对较少，应结合实际情况予以处理。

在审理涉及房屋拆迁问题的离婚案件时，按《民事诉讼法》的规定，主要有以下几种做法：

一、依法分割。夫妻双方因离婚而导致夫妻关系终止时，夫妻共同财产关系也终止。分割夫妻共同财产时，应坚持平等原则和采取各半分受主义，对妇女和未成年子女利益适当予以照顾。夫妻离婚时分割拆迁安置房也应当遵循上述原则进行。

二、调解处理。离婚案件中涉及到拆迁房屋处理的，只要关系到案外人的民事权利，只能进行调解。大多数情况下，促成当事人和案外人就拆迁房屋问题的处理达成一致意见，法院仅就其中的夫妻共同财产部分对拆迁房屋处理意见中具有可执行内容部分制作民事调解书。

三、另案处理。通常情况下，法院只能就离婚问题和范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理，而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理，可告知当事人另案起诉。

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