借名买房存在哪些法律风险

第一篇：借名买房存在哪些法律风险

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借名买房存在哪些法律风险 案例1

2017年原告曹某购买住房一套，为向银行贷款，将该房登记在朋友丁某名下，后顺利取得住房贷款人民币24万元。在此过程中产生的一切费用均系原告支付，相关权证、贷款凭证等均由原告保存，贷款也由原告按月偿还。2017年10月，原告曹某将该房出售给案外人李某，双方签订购房协议，李某支付定金人民币8万元。后因被告丁某拒绝协助办理过户，交易未能成功。原告曹某按法律规定双倍返还定金16万元。原告诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令被告赔偿经济损失人民币8万元。被告丁某辨称房屋所有权应以登记为准，对原告与李某之间的买卖并不清楚，不应承担原告的损失。

问题：曹某能否要回他出资购买的房屋?曹某能否得到8万元的赔偿? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原

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赢了网s.yingle.com 告潘某协商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份证，以潘某的名义购买了位于市东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房，建筑面积106.67平方米，总价款282676元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名义与中国农业银行北京市某区支行(贷款银行)及北京某房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人住房按揭合同》，借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为潘某。潘某未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋某某在该房内居住。

2017年1月，潘某诉至北京市昌平区人民法院，称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后，由于其工作需要长驻外地，为避免房屋空置和无人管理，遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后发现上述房屋已由宋某某居住，由于不能联系到同事，也不能劝说宋某某腾房，故起诉：请求法院判令宋某某向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。

问题：宋某某有没有失去他出资购房的房子?

结果：一个胜诉，一个败诉

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赢了网s.yingle.com 评析：

两个案子都是借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中，常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人名义购买房屋，从而引发了一系列纠纷。实际出资人对房屋的权利是否受法律保护，应首先把握以下两个法律问题：一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;二是认定房屋产权归属的依据是什么。

关于第一个问题，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。

关于第二个问题，根据《城市》第60条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据，《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条-规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无

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赢了网s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)—方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一力谊当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为厂规避国家有关经济适用房的法律规定。，政府推出经济适用房的目的，主要是为了解决中、低等收人家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用用房的购头首，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资

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赢了网s.yingle.com 人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

综上，在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之问的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此，本案中级人民法院判令宋某某腾退房屋，至于其已支付的房价款，可以潘某构成不当得利为由，另行提起诉讼，要求其返还。

提醒：

借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。

2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：

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(1)名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、，不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

规避风险的一些办法：

1、签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证;

2、将房屋抵押给实际出资人;

3、实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上;

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4、名义产权人立一份。

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第二篇：借名买房的法律风险有哪些

借名买房的法律风险有哪些

一、借名买房的原因分析

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

(二)贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

(三)转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。(四)简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析(一)借名买房的法律风险

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

(二)借名买房合同的效力问题

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

三、借名买房的风险防范及建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。

第三篇：借名买房的法律风险及防范

借名买房的法律风险及防范

针对高房价，国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控。作为“新五条”调控政策中的撒手锏，“限购令”正在向全国主要城市蔓延。在房产新政出台后不久，便有人想出以他人名义购房，以此规避限购政策的“对策”。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷，笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。

一、借名买房的原因分析。

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

（一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

（二）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。

（三）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。

（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析。

（一）借名买房的法律风险。

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；

其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

（二）借名买房合同的效力问题。

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

三、借名买房的风险防范及建议。

我国《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。借名买房的法律风险是不言而喻的，所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

河南国银律师事务所丁保勇律师认为，借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。

第四篇：借名买房的法律风险及防范

借名购房要选择可靠之人并签订书面协议 房产律师团

本期出场律师：辽宁槐城律师事务所 刘甲明

利用银行按揭贷款的方式购买房是许多购房者的首选，但受条件所限，如部分年纪较大的购房者往往被排除在按揭贷款申请范围之外。于是，父母借用子女的名义购买房屋的情况经常出现。市民刘先生就认为这是一种安全、稳妥的手段，但刘先生自己掏钱借用女儿名所买的房子在女儿的婚姻**中险遭分割。辽宁槐城律师事务所刘甲明律师介绍，在之前司法实践中，法院往往以存在债权债务关系而判决子女将购房款返还给父母，但随着《物权法》的出台，房产确认权利之诉成为此类纠纷中的最佳选择方案。买房借用女儿名字 首付、按揭父亲逐笔付

2000年9月，某高校退休老师刘先生欲在沙河口区的某新开发小区购买一套面积为100多平方米的商品房，由于刘先生无法一次性支付全部的房屋款项，就想通过银行按揭贷款的方式进行购买，而当时已退休的人员不能办理房屋按揭贷款，为此，刘先生就和女儿、女婿协商借用了女儿的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，以女儿的名义交纳了首付，并以女儿的名义交纳了其他费用。银行贷款审批后，该房屋全部银行贷款的清偿，都由刘先生亲自去办理并自己支付。该房屋所涉及的相关款项，都是刘先生和老伴独自支付的，并且银行取款单、买房协议、还款凭证、文书的签字等凭证原件都在刘先生处保存，女儿和女婿没有支付过任何的款项。房屋交付后，刘先生和老伴居住使用该房屋至今。

2003年下半年，刘先生看到女儿与女婿经常吵架，虽经说合，但效果不佳。刘先生和老伴担心自己出资以女儿名义购买这套房屋的安全性问题，因此与女儿签订了一份借女儿名义购买商品房的协议书，约定该房屋是借女儿名义购买的。女儿离婚 女婿要分割借名房产

2008年，刘先生担心的事情终于出现了，女婿到法院起诉要和女儿离婚，并且女婿还主张要平分刘先生借用女儿名义购买的该房屋。为了保住自己的房屋，刘先生将女儿、女婿告上了法院，请求确认女儿名下的该房屋归刘先生所有。

在法庭上，女婿认为，我国不动产实行登记制度，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不论是《城市房地产管理法》，还是《物权法》，对此都有明确的规定。本案争议的房屋，已登记在配偶名下，并持有房屋管理部门颁发的房屋所有权证，故配偶应是该房屋的合法有效的权利人，应作为夫妻共同财产进行分割。

经法院审理后认为：公民合法的民事权益受法律保护。2003年刘先生与女儿所签订的协议是双方真实意思的表示，应属合法有效。虽然女儿拥有产权证，但不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据所签订的协议及从履行情况看，可以明确刘先生是以女儿的名义购买了该房屋。根据付款凭证来看，刘先生持有交付房款的发票原件，房款来源的凭证，还持有储蓄存款存折的原件，并能够证明每月实际存款的数额等情况。因此，法院认为刘先生实际支付了购房款和月供。至于房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。最终，法院判定涉案房屋归刘先生所有的诉讼请求依据充分，法院依法予以支持。■律师提醒

在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。刘甲明介绍，判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。

人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

借名买房的法律风险及其防范

为了打击投机、投资买房，针对高房价，国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控，矛头直指多套房购房者。作为“新五条”、“新国八条”、限购、限贷、银行加息等是层出不穷，外加各地遏制房价上涨、相关限制购房措施的陆续出台，使得大多数手头攥有闲置资金的投资客一时间只能望房兴叹。为了应对政策，一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。在中央颁布了„新国八条‟、„限购令‟以后，希望通过钻政策的空子，投机买房的人还想尽了乱七八糟的法子。”诸如：找个临时的挂靠单位，补交养老保险获取购房资格；假离婚假结婚谋取购房资格；以单位名义购房，再转卖个人；制造虚假诉讼，以资抵债牟取房产等等伎俩。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷，笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。

一、借名买房的原因分析

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

（一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

（二）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

（三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。

（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析

（一）借名买房的法律风险

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；

其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；

再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；

最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

（二）借名买房合同的效力问题

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

三、借名买房的风险防范及建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。

相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。

其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。

此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。

因此，为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。

(作者单位：安徽省明光市人民法院)

房产证上的人是名义上的买房人，而实际房主是另外一个人。双方心知肚明甚至签订了协议说明是借名买房。但这些协议到了法庭是否被认可呢？法院又如何判决这些借名买房纠纷呢？

对于“借名买房”纠纷，法院判决的原则是，依据《物权法》规定，以房本上的名字为准，即房本上是谁的名字，房子就归谁。如果出资人能证明自己出资或者装修等，则由对方返还出资人的全部出资。

审理过多起该类案件的陈历杰法官解释，退还实际买房人的出资（包括几万元的买号费或者借名费等），是按照当时买房时的房价退还的，不是按现在的市场价退还，这样实际买房人就非常吃亏。

因此，法官提醒买房人，借名买房在法律上是不被认可的，用他人姓名买房（或者买房号）有一定风险，出借姓名的人一旦失去“诚信”反悔，买房人则无法用法律手段来惩罚这种“不仗义”的人。

(《法制晚报》2009.12.29 杨京瑞文)

借名买房的代价

北京的刘小姐花了几十万买了一套房子，住了两年多，却突然被人告了，说这房子根本就不是她的，房主另有其人。刘小姐觉得很奇怪：自己的买房手续都很齐全，为什么会惹来这样的官司？这究竟是怎么一回事？让我们一起往下看。

刘苗，是一家保险公司的业务主管。她从东北来北京打工多年，一直在外租房。2001年她花了多年的积蓄终于买了一套属于自己的房屋。然而今年二月的一天刘苗却突然接到了法院的传票，有人起诉她占了别人的房子。

刘苗：我记得当时我听完了之后，我觉得我非常震惊。

起诉刘苗的人叫王学梅，是她一位同事的妻子。

刘苗：我觉得我怎么会有官司呢，我觉得这个很莫名其妙我很奇怪，为什么会有这样的事儿发生，而且我对王学梅这个人也不了解。

记者在刘苗那儿看到了房屋的产权证，上面确实写的是刘苗的名字，发证日期是2003年6月，刘苗没有想到房产证都已经拿到手大半年了，却突然有人说房子不是她的。

刘苗：这是一个真实的证件，现在的房屋所有人还是我刘苗。

房产证上明明写的是刘苗的名字，为什么会有人站出来说房主另有其人？这个把刘苗告上法庭的王学梅究竟是什么人？记者在王学梅的父母家找到了王学梅。王学梅向记者拿出了一份购房合同，房子的地点也是天通苑68号，跟刘苗现在住的确实是同一套房子。购房合同的签订日期是2001年7月3日，在购房人一栏及相关的地方都写着同一个人的名字：彭泽奇，而彭泽奇正是王学梅的丈夫。

王学梅：你看这个是彭泽奇签的字，这是房地产公司的章，这是7月3号办的房产，这是付房（款）的发票的复印件。

同一套房子，王学梅手里拿着购房手续说，这房子是丈夫彭泽奇出钱买的，房子属于自己，而刘苗却指着房产证上自己的名字说，她才是这套房子的合法主人。从购房合同和房产证来看，这两份材料还都是真实的，那么，彭泽奇买下的房子怎么会跑到了刘苗的名下？

面对我们的疑问，王学梅的表情显得十分无奈，她说由于夫妻间在彭泽奇闹离婚，她已搬回娘家居住。她也是从别人的口中，才知道丈夫背着自己买了一套房子。

王学梅：房子不是小件，不是随心买的两斤三斤的菜，那是一件大房子几十万，跟我商量都不商量？

王学梅连买这套房子都不知道，更不了解房子怎么到了刘苗那儿。看来最清楚这个问题的人应该是彭泽奇本人，记者在彭泽奇的家门口找到了他，但是他拒绝对此事做出任何解释。彭泽奇王学梅这对夫妇对于此事，一个是不愿意回答，一个是不知道情况。我们只能回过头来接着找刘苗了解当时的情况，刘苗说其实事情并不复杂。

刘苗：我们是在2003年的时候转让的。

刘苗告诉我们，房子原来的确是彭泽奇的，2003年彭泽奇把房子转让给自己。

刘苗：在这个期间我们还签了一个购房合同协议。

从转让协议上我们可以看到，2003年5月彭泽奇的房子转到了刘苗的名下，6月刘苗拿到了房管局发的房屋产权证。彭泽奇愿卖，刘苗愿买，彭泽奇和刘苗两人不但完成了交易，刘苗连房屋产权证也顺利地拿到了。这样一桩看起来很圆满的交易在王学梅看来根本不合法。

王学梅：我觉得是侵犯了我的权益的，这房子是有我一半，连跟我说都不说，把我放在何种位置，我是彭泽奇的合法妻子。

依据二手房买卖的相关规定：房屋所有权共有的，其他房屋共有人应出具同意出售的书面意见。假如王学梅不知道丈夫卖房子的事情，那么当时的过户手续又是如何办理的？

王学梅：尤其是这张表上，除了我的名字对，身份证工作单位一概不对，它表上写的单位叫太平人寿保险有限公司北京分公司，而我的单位是劳动和社会保障部劳动工资研究所。这个除了名字对，这个身份号也不对。

刘苗向我们解释过户手续是他们委托中介办理的，王学梅对此事确实不知情。对于卖房这么重大的事情，丈夫为什么当时没有告诉妻子呢？刘苗向我们透露了一个重要的情况：不让王学梅参与此事其实是她与彭泽奇事先约定好的。

刘苗：第五条我们约定了甲方家属在任何情况下，是无权参与和提出要求，如有上述情况发生，甲方赔偿乙方所花费的一切费用，及承担违约责任。

王学梅：不让我知晓，没有我的签字，那么没有我的签字干嘛还要加上一句话，甲方家属无权，现在都什么时代了，作为女性在家庭中也是有一定平等的地位的，我觉得这不是我们感情的问题了，这已经是对我一种人格的侵犯了。

王学梅不能容忍丈夫在这么大的事上瞒着她，还把她过问此事的权利都剥夺了。今年二月王学梅把刘苗和彭泽奇告上法庭，要求法院判决他们签订的买卖合同无效。

我手里拿的是中华人民共和国婚姻法，依据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。如果彭泽奇在转让时真的没有经过王学梅的同意，那刘苗就是拿到了产权证，恐怕也未必能保得住这套房子。可是在法庭上买主刘苗出人意料地提出，她与彭泽奇的交易与一般的二手房交易不同。她买的这套房子根本不用得到彭泽奇妻子的同意。刘苗为什么这样说呢？她和彭泽奇的交易又有什么特别之处呢？

面对彭泽奇妻子王学梅的质问，刘苗表现得相当平静。刘苗告诉我们她之所以在过户得时候没有经过王学梅的同意，其实另有原因。

刘苗：我们当时商量就是说这个房子是我借用他的名字来买的这个房子，那么房子真正的所有人是属于我的。

刘苗的一番话真可谓是语惊四座。按照刘苗的说法，彭泽奇只不过是这套房子名义上的主人，真正的房主是自己，交易只不过是个手续，是个让本来属于自己的房子合法归于自己名下的一个手续。既然真正的房主不是彭泽奇，那么这套房子与彭泽奇的妻子王学梅也就一点关系都没有了。可是刘苗为什么不用自己的名义，而是要借用别的名字买房？彭泽奇真的只是个名义上的房主吗？刘苗说事情还得从三年前开始讲起。

2001年北京首批经济适用房陆续开盘，其中一个名叫天通苑的楼房卖得格外火爆，正在北京工作的刘苗也动了心。

刘苗：我当时买经济适用房，还是本着是因为我想选一处比较便宜的房子，而且各方面的地段相对好一点，就是说经济实惠的房子，所以还是首选天通苑。

兴冲冲的刘苗来到天通苑售楼处，一问才知道自己竟然没有资格购买。原来经济适用住房是一种带有福利性质的政策性住房，价格比较低廉，国家对这类住房的购买对象有着严格的限制。根据《北京市城镇居民购买经济适用房有关问题的暂行规定》，购买经济适用房的资格之一就是必须是北京市城镇居民，有北京户口。就在刘苗发愁之际，她的朋友给她出了这样一个点子。

刘苗：我觉得作为外地人的话，虽然我不具备这个资格，但是我也可以通过国家合理合法的手续，我也可以得到这个房子。所以当时呢也就信了这个办法，通过北京人把这个房子买到，然后我一次二手房转让。

自己出钱，用别人的名字买房，这是一件风险很大的事情。刘苗说当时自己为了找到合适的人选，也是挖空了心思。经过多方面的综合考虑，她决定找多年的工作搭档彭泽奇来帮自己这个忙。

刘苗：因为一方面他已经有房了，他觉得呢，买房对来说不是很重要，另一方面他觉得他帮了我这个忙，在以后的工作呢，我觉得就是在某些方面，在利益方面，分配方面我会有一些因为这些感激他的因素在里边，所以我会有一些让步。

那么彭泽奇对于这件事情又是怎么说的呢？在彭泽奇向法院出具的材料中，记者看到了这样的话：“经协商以彭泽奇名义通过商业贷款方式购房”。在解释自己这么做的原因时，彭泽奇是这样说的：“不缺房、无意愿也无经济实力再购买新房”。刘苗说，在彭泽奇的帮助下2001年7月3日她以彭泽奇的名义买了这套房子。

刘苗在法院上的一席话让王学梅十分震惊，本来自己只是不让丈夫私自转让自家的房产，说来说去房子却成了别人家的，而且自己的丈夫还在法庭上与买家刘苗站在一起。

王学梅：不可能是刘苗买的，房子是丈夫彭泽奇买的。

王学梅为何做出如此判断?为了证明自己的说法,她特意带记者去了曾经和彭泽奇共同生活过的家。

王学梅：您再看一下这屋。这就是我们98年单位分的福利房就这么小,建筑面积刚50，使用面积刚41都不到。

四十平方米的房子对于一个三口之家来说相当拥挤。王学梅告诉我们自己是国家公务员，按级别应该住70平方米的房子，买一个大一点的经济适用房一直是全家人的愿望，丈夫怎么可能把这样的机会轻易让给别人？

王学梅：我相信这话跟任何人讲了，任何人都站在我这头了，帮助别人要在他自己不需要的情况下。同等条件下，首先应满足自己的条件，然后有这个力量可以去帮助别人。

在王学梅的家里，记者看见房子不仅面积很小，屋内的装修也很简陋,就连天花板都已经开裂了。王学梅告诉我们房间里的吊灯原来有六个灯泡，为了节约用电，现在只装了两个灯泡,因此屋内的光线显得很昏暗.对于这样一个生活并不宽裕的家庭来说，丈夫竟然主动放弃唯一一次可以享受的住房福利，这自然让王学梅心存疑虑。

王学梅：那么我们自己都没有地去住了，那让我拿这个东西去报恩，这话谁信呀。

面对王学梅的疑问，刘苗似乎早有准备。她拿出了一份早在2001年7月10日就已经签订的协议书，上面写着：刘苗利用彭泽奇名义购买两居室经济适用房一套。刘苗享有此房的产权。结尾处还有彭泽奇和刘苗双方的签字。

刘苗：因为当时他是已婚人士，我妈妈也担心，她说亲兄弟姐妹因为房产闹纠纷，何况你们是同事关系。有他的话在里面，当时我们觉得还是预防万一，还是签一个法律文书，作为我们双方的约定。

由于买房是件大事，而且是借别人的名字买房，所以刘苗格外谨慎。在买房后的第七天，她特意和彭泽奇签订了这份委托协议。刘苗认为有了这份协议作保证，自己就万无一失了。

刘苗：当时我觉得是一个法律依据，我想我当时没想过会有官司的事情发生，我觉得既然我手里有这个法律依据，而且彭泽奇他也承认这个事实的话，那我觉得对我来讲那就是有利的。

刘苗拿出这份委托协议，是想证明这套房子本来就是自己的，后来的过户只是补办了一个手续。白纸黑字写得清清楚楚，房子的产权属于刘苗。看到对方拿出了一份跟丈夫签的协议来堵自己的嘴，王学梅心里非常着急。她绞尽脑汁终于想出了一个办法，来推翻这份协议。

王学梅：我认为是后来补的。

记者：为什么？

王：因为是这样，我偶然一次机会给事务所的一个姓田的女士打的电话，她跟我讲的天通苑刘苗的事儿。

我们从王学梅那儿得知，她为了找出对方的破绽，在没表明身份的前提下，打过咨询电话。

王学梅：首先我没表明身份，其次我也没提这个案子，我只是说很多情节跟她相似，我说了解一下你们处理过相关案子吗？怎么处理的？她给我出一个主意，赶快去补一个借款的借条，相关的协议。

王学梅回忆，接电话的人为了证明补签协议是可行的，恰好拿刘苗他们的例子来让她放心。

王学梅：她当时讲起刘苗的这个，她说他们就是做的这个借条（协议），我说那是不是你们很早都做过，我都这个时候，她说嗨，她说她呀，03年1月31号来的，特着急，她说要不赵主任那天就不来了，本来过春节。

王学梅告诉我们，事后她再次给对方的律师事务所打电话，并把双方的通话录了音。在法庭上王学梅向法院提交了这份录音证据。但是法院认为由于这份证据的真实性有待考证，并且与本案没有直接关系，所以没有采信王学梅手中的这份录音证据。虽然录音证据派不上用场，但是王学梅一直坚持认为这份协议是后补的。那么她有没有向法院要求对这份协议做司法鉴定呢？

王学梅：提出过这个问题，也跟公安部二所的专家联系了，他说做这个鉴定这个人，提供出当时的墨水和笔，在法庭上法官也向对方提出，对方拒绝提供，他说所以这些都非常难做。

看到王学梅想推翻协议的努力遇到了麻烦，刘苗那边趁乘胜追击，法庭上她又拿出了更有说服力的证据，那就是她当初买房交钱的出资凭证。她告诉记者尽管自己早就搬进了新房，但是心中的石头却始终没有落地。为了怕日后引起纠纷，她一直保留着自己买房的出资凭证。

刘苗：这个存折上面体现了，就是我用我自己的农行存折，还清了230514.44的这个房屋余款，这上面是我的存折原件。这是我的卡付款，这个是在销售部我复印了我的原件。因为我这个卡呢，我现在已经取消了。那么原先的原件是在销售部财务科来保管。这里面注明了我的这个50775元是我的付款，同时上面也有日期，这两个都是可以供查询的。

为了证明这套房子确实是刘苗出资购买的，刘苗的妈妈还专程从东北赶到北京，带来了她那里保存的付款凭证。她告诉我们正是由于家里拿出了多年的积蓄，刘苗才能一次性还清剩下的高达二十多万的贷款。

刘妈：刘苗这个卡的来源呢就是说一部分是她的工资收入，再一个部分就是大家汇过来的钱，其中有我跟她爸爸汇过来的钱的凭证，在这儿。这是爸爸经手的刘锡文，这是汇给刘苗，这是三万。这是我经手的，刘苗就是说在还贷款之前，因为她钱不够，这是我经手的这是五万。

刘苗拿出种种证据想证明是自己家出钱买的房子，那么此案的另一关键人物——彭泽奇对于出资的问题又是如何解释的？在彭泽奇本人向法院出具的书面材料中，记者看到了他的说法:出资贷款均由刘苗出资，彭泽奇仅协助办理相关手续。对于彭泽奇的这种解释，王学梅提出质疑。

王学梅：如果他想证明是刘苗挣的钱，那他所挣的钱都哪儿去了。他工资一分不交家的，尤其从2001年开始，晚上非常晚回来。

王学梅告诉记者，自己靠着每月一千多的收入养活全家相当困难，而丈夫彭泽奇却以种种理由拒绝向家里交钱。

王学梅：我曾经多次问过他，他就是闭口不谈。或者就是像2001年的时候，我当时的的确确有点急了，我说因为有孩子，你必须得跟我说清楚这些。他要么就不谈，要么就说了一个攒钱买车，我一想攒钱买车也行啊，过一段也差不多了吧，那么差不多的时候，也就是02年，就向我提出离婚了。

王学梅认为这套房子是丈夫出钱买的，那么她能拿出什么证据来证明自己的观点呢？

王学梅：这些证据我拿不出来，为什么？从始至终钱都是他控制着，他们这些钱，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做这证据就怎么做吗。

可丈夫为什么硬要将自己买的房产说成是别人的？硬要将一套价值三十多万元的房子送给不相干的人呢？王学梅说原因只有一个。

王学梅：夫妻财产在我没有同意的情况下，你在婚前马上转移过户你是什么意思，这不是属于隐蔽财产？

记者：你认为他是转移财产是吗？

王学梅：对。

一场夫妻财产处置纠纷在法院的审理过程中变得越来越复杂，究竟谁才是房子的原始主人，竟然变成了双方争执的最大焦点。那么是刘苗借用名义，还是彭泽奇在转移财产？真假房主之争又会对这起夫妻财产纠纷产生什么样的影响？法院又会支持谁的主张呢？

2004年8月19日，北京市第一中级人民法院做出终审判决。法院认为该房是在双方夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。彭泽奇擅自与刘苗签订房屋买卖合同，侵犯了王学梅的合法权益。

法官：本案中彭先生与刘苗签订了《房屋转让协议》，没有征得王学梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相关规定，所以我们确定这个买卖合同是无效的。现在社会上有不少人借别人的名义买房买车,表面上可以得到一些实惠,但是到头来会给自己带来不少麻烦.法院判令：刘苗和彭泽奇签订的买卖合同及委托协议无效，这套房屋的产权归彭泽奇和王学梅共同所有。关于房屋的出资情况不属于本案的范围，应另行起诉。

自己住了两年多的房子已经判给别人了，刘苗和她丈夫现在不得不寻找新的住处。就在法院判决下来之后不到一个月，刘苗又把彭泽奇和王学梅告上法庭，要求他们返还购房款，自己再想办法另外购置一个安身的地方。

刘苗：既然这个房子是人家的这个事实不能改变，我肯定要把我父母和我们多年辛苦的血汗钱我们要要回来，房子是人家的但是出资是我的，房款一定要还给我。

在我们的记者采访刘苗的时候，刘苗一直说她的这场官司输得有点冤，钱花了，房子也住上了，到头来却没能成为房子的主人。那么究竟是什么原因导致了这种鸡飞蛋打的结果呢？在本案当中刘苗的做法其实一开始就是想用一种貌似合法的方式来达到一个不合法的目的，借用别人的身份来购买她本来没有资格买的房子。不仅如此，刘苗跟彭泽奇签订的二手房买卖合同客观上又侵害了王学梅的利益。所以这套房屋的所有权，刘苗肯定是要不回来了，唯一可以补救的是，如果她有足够的证据来证实房子是她购买的，那么她可以到法院起诉要求返还购房款。

第五篇：借名购房存在的法律风险

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借名购房存在的法律风险

将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有,这些人都是为了省钱或者是掩盖其非法的目的。因此，借名买房是存在一定风险的，那么借名买房协议有效吗,借名买房的法律风险有哪些?下文详细为大家解答，欢迎阅读!

下面我们通过典型案例对借名购房纠纷的法律特征进行分析。

案例一:

徐先生与林先生为表兄弟关系。2005年3月，林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《》一份，约定由林先生购买出卖人开发的位于北京市东天通西苑房屋一套，该房屋性质为经济适用房。徐先生支付了全部购房款。房屋交付后，徐先生进行装修后入住了诉争房屋。诉争房屋于2006年6月取得房屋产权证书，登记所有权人为林先生。诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在徐先生处保管。林先生起诉至法院，主张诉争房屋是借给徐先生居住的，自己是房屋的所有权人，要求法院判决徐先生返还房屋。

案例二:

2013年，韩女士想在北京买房，但自己不是北京户口没有购房资格，便找到自己的姑姑，两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑的名义购买一套普通商品房，房屋的一切权利属于韩女士。协议签订后，韩女士支付了首付款，并以姑姑的名义每月偿还银行贷款。2014年，韩女士的姑姑突然去世，姑父不承认房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士无奈也起诉，要求确认房屋所有权归她所有。

借名人的动机分析

借名人出资购房，却将房屋登记在其他人名下，归根结底是为了享受本不应由其享有的利益，主要有以下几种情况：

1、规避因身份带来的购房限制。

这是借名购房最常见的情况，占到了借名购房案件总数的90%以上。前述案例一、二均属于此种类型。在实践中，不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房，或为了规避“限购令”，或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限，或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋，如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利益，采取借用他人名义购房的方式。

2、为了转移财产或逃避债务。

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将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有，能够满足一些不愿意“露富”的官员的“需求”;也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩，在诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用购买的情形。

3、为了节约将来可能发生的过户费用。

父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系，产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共住在登记在自己名下的房屋，父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。

借名购房的法律风险分析

在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议要回房屋，在无法取得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，借名购房的风险主要有以下类型：

1、借名购房合同被确认无效。

在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。

在司法实践中，针对经济适用房的借名购房合同，法院会进行更为细致的审查与区分，满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效：

(1)借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。此类借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害，从而可以得到法院的认可。

在案例一中，林先生与徐先生之间就购买经济适用房存在借名购房协议，诉争的商品房买卖合同签订于2005年3月，2006年取得房屋所有权证后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限届满，若林先生的房屋并非通过摇号而取得购房资格，则应当认定借名购房协议有效。

2、借名购房的事实认定困难。

借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任的规定，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言，其提交的证据必须

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能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。在一中院2014年审理的52件借名购房纠纷中，因证据不足，有10件案件法院没有认定借名购房的合同关系存在。

3、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。

根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。

4、出名人的购房资质受到影响。

对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受首套房的优惠政策。

借名人的救济路径

发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。双方的诉讼主张具体有以下情形：在2014年一中院审理的52件与借名购房有关的案件中，由借名人提起诉讼的为31件，由出名人提起诉讼的为16件，另有5件存在反诉，即双方均提出了诉讼主张。

1、借名人主动起诉的情形：

借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。在前述借名人主动起诉的31件案件中，有5件案件因诉讼请求选择不当而被驳回。

2、出名人起诉的情形：

出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。

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法官建议借名购房看似一种能够规避法律限制的变通做法，能够获取眼前的利益，但实际上却暗藏着许多意想不到的风险，建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话，借名人要注意和出名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时，实际出资人有证据意识，注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止出名人擅自处分房屋，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。

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