东方泌尿医院2010年度策划营销计划书

第一篇：东方泌尿医院2010年度策划营销计划书

东方泌尿医院2010年度策划营销计划书

一、市场分析（根据市场做一简短描述）

二、医院现状（根据医院现有状况做一简短讲述）

三、数字诊断：

下面为医院营销用部分数据统计调查： 门诊量统计：

３月份平均日初诊量：

人次；３月份平均日复诊量：

人次； ３月份平均日门诊量：

人次；

４月份平均日初诊量：

人次；４月份平均日复诊量：

人次； ４月份平均日门诊量：

人次；

５月份平均日初诊量：

人次；５月份平均日复诊量：

人次； ５月份平均日门诊量：

人次； 营业额统计

３月份平均日营业额：

万元；４月份平均日营业额：

万元； ５月份平均日营业额：

万元； 广告额统计

３月份广告宣传总额：

万元；４月份广告宣传总额：

万元； ５月份广告宣传总额：

万元； 广告咨询统计

３月份电话咨询总量：

个； ４月份电话咨询总量：

个； ５月份电话咨询总量：

个；

５月份电视广告电话咨询总量

个； ５月份报纸广告电话咨询总量

个； ５月份活动广告电话咨询总量

个； ５月份其他广告电话咨询总量

个； 医院基本情况统计

现医院内设立科室：

医院在职总共员工

人；

医生

人；医生

人；护理

人； 导诊

人；后勤

人；管理

人； 其他

人

现医院内单项利润最高科目：

； 现医院内单项利润最高药品：

； 现医院内单项利润最高手术：

； 现医院内单项利润最高单项：

； 年度内新投入项目

总金额

回报率

竞争医院情况调查

民营竞争对手：

经营规模：

经营状况：

宣传投入：

四、营销策略：

在市场竞争日益加剧的今天，信息化战略已经充分体现出其重要的地位。我们去买衣服的时候都会记下自己身体的尺寸，这些数字可以使我们在最短的时间里挑选到适合自己的服装。在医院体检也是需要通过检测得到身体各项基础数据，通过分析得知我们是否健康。同样数字化分析报告在企业管理中也是起到了了解市场、分析对手、检测自身的作用。现代化管理是在科学化和经验化的基础上发展起来的，不关心自己身体数据的企业，就不可能制定出切实可行战略方案用于战胜对手占领市场。

在了解信息调查的重要性后，我还要强调一点就是数字出来后的科学分析，要从中了解我们在执行策划过程中又没有出现问题，哪里是我们需要及时修正的问题，哪次广告或者活动在当地起到了预想不到的效果，这些数据都会告诉我们。但是在医院大部分数据丢失或延迟，说明我们缺少专业的数据统计和分析人员。

另外在当地竞争对手的情况以及他们的数据就更不用说统计了，根本就没有进行过细致的调查。经营市场不是看出来的，是调查出来的，“知己知彼，百战百胜”要在当地做大做强，这个功课是不可缺少的。

一、医院管理思想

医院要做到经营与管理分开，设专职负责经营的总经理，医政管理及科室管理由院长负责。总经理负责整个医院内部经营和整体宣传策划，院长负责医疗行政。院长不是摆设也不是挡箭牌，他的职能就好像是工业中的生产部长，主抓医疗质量及服务体系。

企业化内部经营的根本之道在于建立成本会计及责任中心，订立年度目标，达到目标有奖赏，达不到目标则辅导。同时运用科责任经营制来刺激大家的荣誉心和责任感以发挥最大的潜能。最重要的是计算单项服务的成本，并计算出合理的利润作为营运的参考。医院企业化经营的要素有成本管理、目标管理、绩效管理、科责任经营制等。

建立完善的服务体系，种种服务活动如同医院的营销策略一样，始终是围绕一个中心而展开的，这个中心就是要让顾客满意。就是“以病人为中心”。

１．医院应在门诊部和病区设立投诉接待处，专人负责接待处理病人的投诉。有效解决患者投诉的问题，会对患者满意度、忠诚度、信任感产生重大影响，从而将转变成医院的信誉度和盈利。

２．因势力导地满足病人。让就医者通过医院的个性化服务，使他们的不同需求都得到相应满足，并超越他们需求的期望值，达到高度满意。３．注重病人的感受，推行微笑服务和全程导诊服务。“以顾客为导向”的经营理念。注重病人的关注或意见，在病人关心的收费方面实行住院病人一日清单制，明码标价。４．建立患者客服部门，定期回访患者，逢节假日邮寄小礼品。

二、宣传策略 １）宣传定位

“专科、专人、专病、专治”应该是我院作为专科医院的“专”的定义，但是到底“专”在哪里？现定位非常模糊，能够突出的科室全部突出了，在宣传上面对的是所有患者，希望能够拉到的患者都要拉到，市场不够细分在患者看来概念非常模糊。从名称中山东方泌尿医院来看，突出的是大专科的概念。要重新寻求准确的定位点，可以从以下几个方面考虑： 1.中西医结合（广义细分市场）

现在大多数医院提出中西医相结合，这种说法不应只是停留在广告宣传上，而是需要推出以此为特色的诊疗服务。中西医结合在社会上具有广泛的关注度，患者更关心的是除了高科技的西医以及各种诊疗设备以外，中医应该更可以标本兼治。这样的医院定位可以在短时间内迅速提高医院的综合评价，并且具有吸引力可以很快提升营业额。2.突出某一项诊疗技术或手术（中等细分市场）我院现引进男科微创手术，这也可以作为医院本阶段整体定位。突出微创手术和传统手术的区分，从专家到病例，从设备到价格不无巨细的从每个细节方面整体包装我院成为中山最权威、值得信赖的微创手术治疗中心。要给患者一种概念就是男科微创手术在中山地区只有东方泌尿医院是做得最好的，比大医院要专业的多。3.突出某一种病症（全面细分市场）

与微创手术同样的概念，需要在微创手术的病症中选取一种病症最普遍的、手术成功率最高的作为医院整体定位，将市场再度细分。例如把前列腺炎、性功能障碍等2、3种手术作为宣传重点，突出我们的专家组在这几项手术中已经有近万例成功经验，这样一个概念作为医院定位可以将80%以上的此类患者吸引到我院就诊。２）院内宣传

医院内的宣传可以说是重中之重，就好像商场为了促进消费是非常讲究商品美陈和商业氛围的渲染的。这里可以将医院宣传品分为如下几个部分： １．发放类宣传品

宣传图册为医院行销必备之物，就像地产行业的楼书，不仅是介绍医院的必需品，还可以作为来院诊治后的患者向其他潜在患者介绍医院的利器，并具有长时间的保留价值。图册要制作高档精美体现医院的良好形象，要求做成铜版纸36开、16p手册。

院报可以作成双月刊或单月刊，现在很多医院大量印刷院报因其具有时效性和印刷量大的特点，对院内的各类活动可以做到适时报道，在社区活动和促销活动中起到不可替代的作用。

院报取名“中山健康园地”，内容分为2大块，一方面以科普教育为主，包括男性多发病的病因及预防知识，与夫妻生活相关的小常识小知识；另一方面是我院的整体宣传。采用楼宇投递和定点发放的行式将其传递到目标客户手中。2．摆放类宣传品

活动期间为了突出活动内容和请来的知名专家，需要制作X展架，以便增添活动的气氛。

3．使用类宣传品

医院内用品要求形象统一，具有大医院的整体形象，从服装到使用品都要求印有医院标志。

３）广告宣传

广告并不是营销市场的唯一手段，它只是一种策略的表现方式，如果要整合现今的营销体系，就要将广告的费用降低４０％——６０％。突出每次广告的直接价值，增加广告的含金量发布。

平面广告整体策略

如果要在平面媒体上招揽更多的患者就要做到ａ．统一VI系统、统一版面整体形象，明确规定版式设计；ｂ．图文并茂，插图要使用医院自己的照片，不可以使用不相关图片；ｃ．淡化广告色彩，与报纸内容形势、字体以及色调保持一致；ｄ．专业方面的内容力求简单易懂，不要把相关资料不加修改直接利用；ｅ．内容要贴近生活真实感人，不要为了广告而做广告，做完后的广告要看看是否可以吸引自己，如果自己都不认为是好广告就不要发布出来浪费钱。

制作广告的系列篇，增强受众的阅读性。通过１３篇不同主题的宣传，可以比较系统和全面的对我医院的整体形象和所经营的项目细致地作个介绍，并且对收集全十三篇的读者给与奖励。

１．形象篇：根据整体宣传定位体现标本兼治，概念不可以模糊，要和医院诊疗紧密结合，创造新概念“中山首家泌尿专科医院”、“东方泌尿医院赢在疗效”、“ 东方泌尿医院造福中山男性一百年”、“绝对隐私，绝对保密”等等。２．专家篇：“汇聚京津名医，齐集中山会诊”突出专家的照片、职称、头衔、简历、专著等。这里要确保是真正的专家，可以夸大宣传但不可以失真。３．医护篇：“爱心、仁心、亲情、友情”以医生护士形象为宣传点，感人至上，扭转医院整体医护在百姓心目中的形象。４．医技篇：主推男科微创手术，突破医学新疆界。主要以我院最新的微创手术作为推广点，全面介绍我院手术的高安全性，高成功率。

５．价格篇：让百姓看得起病，不再使用“最低价格”、“低价位”等宣传用语，提出“看病到东方，一次治愈不反复，就是省钱！”的新口号。

６．设备篇：这是以医疗器械为主体，大量的高科技、现代化诊疗器械，可以向患者证实我院的医疗实力，让他们对确诊和治疗的病症达到放心。

７．服务篇：以导诊为核心形象，突出我院全程陪诊，病症的化验结果更加保密，让患者感受到星级宾馆一样细心照顾。

８．疗效篇：借鉴医药广告，以大量的诊断治疗案例，说明诊疗效果。解决存在百姓心中的疑虑，让他们看病更安心。

９．科普篇：对我院主要治疗的病症进行科普宣传，讲解它的发病原因和治疗方法。

１０．ＶＩＰ篇：推广会员制，对于会员病人或会员推荐的病人，开辟绿色通道，负责专车接送，免诊疗费用等服务。

１１．社区篇：根据社区活动的形势，凸现我院在地面营销活动中受到的广泛关注度。１２．体检篇：借用“天下第一关”的形象，塑造我院“中山男性第一检”保护男性健康的形象，并说明男性年检的重要性。

１３．活动篇：根据我院在不同时期所搞得社会性公益活动或者是大型义诊活动，进行跟踪报道。

所有系列篇内容可长可短，比如需要重点介绍篇幅专家篇、医技篇、科普篇、社区篇等都要根据当时活动和医院的整体宣传策略进行改进和出新。如形象篇、医护篇、服务篇、价格篇、科普篇就可以每一篇幅做出固定的样式，不定期在媒体上发放。

在平面广告的媒体投放上做到遍地开花，再要集中媒体优势加强每次广告的整体质量，减少投放次数，达到降低广告费用的目的。影视广告整体策略

在当地的医疗广告中短篇形象广告基本上占据了所有时段，因其不能在有限的时间内将医院非常复杂和大量的信息有效传递给受众。大量的事实证明垃圾段的的时间价位是非常低的，也同样存在一定数量的收视群体。

在中山地区此类广告成为了所有民营医院的主要宣传手段，大量的同类同质医疗广告充实了黄金时段，在大众心里此类时间段的广告无形中成为了垃圾广告，完全无法吸引受众，只是起到了告知民众我院还存在的作用。

因此我院要减少一些１５秒、３０秒广告，保留电视剧的角标，广告以２０分钟专题片为主，制作“中山健康园地”的专家访谈节目，播放时间选在深夜或者上午的垃圾时段。利用比较长的时间，可以将我院的特色讲解清楚，并且可以用纪实短篇或场景再现的方式用讲故事的方法介绍我院的各项治疗科室。固定时间段可以将我院的广告做成一档健康类的栏目，不论它的时间是否垃圾都会吸引相当的人群收看。

电视角标制作一定要符合视觉习惯，现在很多的角标字数过多，颜色搭配不合理，不是仔细观看就根本不会看出是哪家医院，这样的广告就是在浪费广告费。从广告收视效果上分析，角标和１５秒广告是同样的效果，根据我们的角标尺寸，单面不要超过10个字，以8个字为最佳，字数过多可以使用横向滚动。颜色上以蓝底白字为最佳，可以使用红底白字，或黑底白字，但是黑底白字对于医院的形象终究是不好，所以不提倡使用。其它类广告策略

户外媒体广告提倡使用，如果提议添加主干道灯杆广告。

网络媒体可以考虑制作专署网页，在上面添加一些手术征集货援助活动，内容不用过多，可以直接提高医院就诊率。

广播媒体宣传的范围很广，更容易吸引城市周边地带的病源，提倡使用。

一、公关活动策略

一个被当地民众唾弃，招惹政府部门反感的医院是不可能，单靠简单的宣传广告来蒙蔽视听的。在整个营销体系中，广告只是单方面可以提高医院的知名度，而公关活动作为医院树立良好形象的关键，不仅可以相应提高知名度，更可以树立大众值得信赖的美誉度，非常有利于医院在当地健康的发展壮大，并取得直接的经济效益。

公关活动主要分为两大模式，一为政府形象活动的支持者（以下简称政府公关）；二为免费民众诊疗活动（以下简称民众公关）。政府公关

与当地各政府机关或民政团体合作，连搞活动。通过这种潜广告的宣传是在人们不经意间传达商业信息，而且通过大众媒体的传播使我院的品牌深入民心。

和当地红十字会合作爱心救助活动，为一些贫困的农民或需要救助的弱势人群提供帮助，博得民众的同情之心。

与当地媒体共同创办百姓生活栏目，反映百姓生活中的点点滴滴，凡是与医疗有关的问题均可以由我院专家来作相应的解答，增加我院专家在民众心目中的地位和可信度。

与甲级医院建立良好的合作伙伴关系，开辟重大病症绿色通道，在医疗人员和设备上做到共享，依靠其在当地庞大的势力寻求更加广泛的合作空间。民众公关

继续走大型义诊的路线，但是在操作过程中增加技术含量，不要单纯的就是专家和打折。选定目标群体，提供相应证明后，超低价位诊疗。操作的方法可以是以１０天作为一个区间，第一个优惠期指定目标客户为出租车司机，只要携带工作证件就可享受诊疗；第二个优惠期指定目标客户为农民，只要携带农业户口就可享受诊疗；第三个优惠期指定目标客户为公务员，只要携带工作证件就可享受诊疗；第四个优惠期指定目标客户为个体工商业者，只要携带相关证件就可享受诊疗；之后对不同人群的诊断结果作出相应的民众健康报告，指导其正确的生活习惯和就医保健时间。

二、社区活动策略

社区作为医院地面营销的主要阵地，绝对不可以忽视。传统的社区活动，就是指派医生护士到指定社区进行义务的诊疗服务。这种简单的家庭保健大夫的社区活动，只是地方卫生部门责令要求的做法，并不会给医院带来丰厚的经济回报。

我们现今要改变以往的做法，就要寻求新的突破，在有策略、有计划的行动中逐步完成社区行，使其成为医院重要的经济来源。目标市场

城镇人口因地处当地政治经济中心，医疗条件相对完善，国营公立甲级以上医院又基本都有着20——４０余年的历史，人们已经形成了传统的就医习惯。反之城镇近郊或农村医疗条件相对落后，对生殖健康的教育又只停留在简单的计划生育基础上，正是各类生殖疾病多发地区，加上因教育落后，对此类疾病又难以启齿使农民看病往往要费尽周折。而近几年来民营医院的蓬勃发展，正好满足了中国农村人口的就医问题。因为民营医院主要的经营方式就是想对隐私的男女生殖疾病，所请医生又都打着北京、上海、武汉等大城市专家的名号，使本来就受教育少的农民产生了前所未有的就诊热情。所以我院要主动将目标是场定位到农村，应采取农村包围城市的战略。组织团队

建立一支由男科专家护士组成的宣传小分队，作为社区行动组。还需要培养一支营销队伍，联络我院周边地区以村为单位建立网络。市场操作

因农村的病症多位男科炎症和不育，首先要派营销人员和当地领导和卫生院取得联系，经同意后在当地由我方专家进行两天的门诊咨询，接受患者预约，并在当地发放大量的医院宣传手册及健康手册。因不带任何检查器具可以告知当地咨询的患者到医院进行确诊，用以吸引患者人群。

第二篇：2012医院营销计划书

２０１１年医院营销总计划

第一部分：

前期的医院背景：

一年来医院问题总结：

一、市场分析

1、医疗市场整体布局

2、主要竞争对手产品分析

二、消费者行为分析

三、民营医院在经营中所出现的问题分析

1、社会环境问题

2、广告表现乏力问题

3、产品规划问题

4、营销问题

5、病号问题

四、医院目前的情况（优势和劣势、成绩）解决方法及机会 第二部分：

一、经营目标（经营）

（一）、经营思想

1、明确医院定位

2、突出技术和服务特色

3、规范医疗以患者满意和疗效为重点，规范医疗行为。

4、完善细节强化医疗服务各环节和连接点的管理。

5、实现突破知名度和经济效益突破。

（二）、总体收入目标

1、成本控制

2、患者满意度（%）

3、日挂号人数（人）

4、初诊率（%）

5、复诊率（%）

6、人均金额

二、经营战略（营销）

经营总战略：在平价的基础上，实行差别化经营战略，针对目标群体，提供医疗增值服务，提升医疗服务总价值。

（一）品牌推广

1、品牌定位

2、品牌定位支持点

3、统一品牌形象

4、公益活动策划

5、医院口号、宗旨、理念等提炼

（二）广告策略

1、医疗市场传播特征分析、走势预判和媒体投放策略--------目标聚集战略（精、准、高）

主要表现在以下几个方面：

（1）病源地区和层次分析

（2）集中资金人力投入重点科室建设；

（3）广告资源抓主流媒体和黄金时间或版面，集中力量进行地面活动；

（4）医院内部管理的重点在科室的建设和管理上。

2、差别化战略

（1）技术差别化

（2）服务差别化

（3）科室特色化

（4）专家权威化

3、其他营销战略

社区营销、体检营销、会议营销、转诊营销、价格营销、与各大国有医院合作方案、务工人员策略、高校营销、高端家庭医生、健康俱乐部等，我要提的是对你们来说，第二年是医院发展年，更要搞几个活动来提升你们医院的各项指标。

三、经营管理突破要点（管理）

1、明确目标、分解目标

2、部门及科室突破要点：包括部门的计划（客服部门一定要重点说明：包括导医和热线、内部各部门的连接配合）

3、企业文化建设

第三篇：2014医院营销计划书 大纲

2014医院营销计划书 大纲 第一部分：

前期的医院背景：

一年来医院问题总结：

一、市场分析

1、医疗市场整体布局

2、主要竞争对手产品分析

二、消费者行为分析

三、民营医院在经营中所出现的问题分析

1、社会环境问题

2、广告表现乏力问题

3、产品规划问题

4、营销问题

5、病号问题

四、医院目前的情况（优势和劣势、成绩）解决方法及机会 第二部分：

一、经营目标（经营）

（一）、经营思想

1、明确医院定位

2、突出技术和服务特色

3、规范医疗以患者满意和疗效为重点，规范医疗行为。

4、完善细节强化医疗服务各环节和连接点的管理。

5、实现突破知名度和经济效益突破。

（二）、总体收入目标

1、成本控制

2、患者满意度（%）

3、日挂号人数（人）

4、初诊率（%）

5、复诊率（%）

6、人均金额

2014医院营销计划书

第一部分：

前期的医院背景：

一年来医院问题总结：

一、市场分析

1、医疗市场整体布局

2、主要竞争对手产品分析

二、消费者行为分析

三、民营医院在经营中所出现的问题分析

1、社会环境问题

2、广告表现乏力问题

3、产品规划问题

4、营销问题

5、病号问题

四、医院目前的情况（优势和劣势、成绩）解决方法及机会 第二部分：

一、经营目标（经营）

（一）、经营思想

1、明确医院定位

2、突出技术和服务特色

3、规范医疗以患者满意和疗效为重点，规范医疗行为。

4、完善细节强化医疗服务各环节和连接点的管理。

5、实现突破知名度和经济效益突破。

（二）、总体收入目标

1、成本控制

2、患者满意度（%）

3、日挂号人数（人）

4、初诊率（%）

5、复诊率（%）

6、人均金额

二、经营战略（营销）

经营总战略：在平价的基础上，实行差别化经营战略，针对目标群体，提供医疗增值服务，提升医疗服务总价值。

（一）品牌推广

1、品牌定位

2、品牌定位支持点

3、统一品牌形象

4、公益活动策划

5、医院口号、宗旨、理念等提炼

（二）广告策略

1、医疗市场传播特征分析、走势预判和媒体投放策略--------目标聚集战略（精、准、高）主要表现在以下几个方面：

（1）病源地区和层次分析

（2）集中资金人力投入重点科室建设；

（3）广告资源抓主流媒体和黄金时间或版面，集中力量进行地面活动；

（4）医院内部管理的重点在科室的建设和管理上。

2、差别化战略

（1）技术差别化

（2）服务差别化

（3）科室特色化

（4）专家权威化

3、其他营销战略

社区营销、体检营销、会议营销、转诊营销、价格营销、与各大国有医院合作方案、务工人员策略、高校营销、高端家庭医生、健康俱乐部等，我要提的是对你们来说，第二年是医院发展年，更要搞几个活动来提升你们医院的各项指标。

三、经营管理突破要点（管理）

1、明确目标、分解目标

2、部门及科室突破要点：包括部门的计划（客服部门一定要重点说明：包括导医和热线、内部各部门的连接配合）

3、企业文化建设

第四篇：医院策划工作计划书

策划工作目标：

1.完成并达到以xx医院的名称为第一要素品牌推广和品牌建立的总目标。

2.让企业的销售工作更轻松，使销售额不断上升。

3.参与企业的经营和发展战略制定，并对企业的管理水平和管理质量等诸方面经营内容提出自己的见解和意见。

为了完成和达到以上3点目标，我将战略高度来初步的制定一下几点工作要点：

1.用最短的时间来客观且准确的了解掌握xx医院的综合经营状态；了解哈尔滨市医疗企业的综合经营状态。

2.对各个方面的信息和数据进行整理和分析，在对过去客观经营优劣认知的基础上，扬优弃劣，进一步实行开放式经营。

3.用站在哈尔滨市和全省的高度视野来看待和整合企业各项资源，突出优势资源。与xx医院的内行人士和企业的高层共同制定新一阶段的企业经营与销售战略。

4.整合企业各项资源过程中，尽量利用已有的资源，有效建立起本部门的组织架构，并合理的进行岗位设置和人员配置，并且按照既定的销售战略和宣传思路对有关人员进行必要的指导性的培训。

5.我的工作重点是以整体销售战略为出发点，品牌的有效推广为主，以市场信息反馈，医院的销售额和品牌推广费用的节约化和使用多样化为运作思路来制定具体的操作模式.6.运用包括宣传在内的多种运作模式来有效的进行品牌推广运作。

7.与各个部门沟通，协调，以品牌经营为基础，品牌销售战略为枢纽，品牌建立为目标，统筹管理，销售，品牌推广等运营部门共同协作.并提出自己的见解和建议，以供其他部门参考。

8.让人们知道并了解xx医院是黑龙江省一家有品味，值得信赖的有着突出医疗优势的重点医疗单位。

总结：品牌的推广和有效建立是一个长期，综合，复杂的系统工程，但却是我国医疗企业在新经济环境下的必由之路。我个人希望与xx医院的全体员工共同为xx医院美好的明天而努力奋斗。

第五篇：《东方营销智慧》

《东方营销智慧》作业

华东师范大学MBA09级7班 赵鹏 学号51099602287

心理营销案例

北外滩某豪宅的户外广告“北外滩、精装、小户”即采用了心理营销的方式进行营销。位于武昌路、乍浦路，地处黄浦江、苏州河交汇点，距离苏州河300米，距离外滩500米，处于北外滩规划板块，与外滩万国建筑博览群、陆家嘴金融贸易区三圈交汇。周边共享高档消费场所：外滩3号、外滩18号、外滩茂悦大酒店、永利商务会所、玫瑰游艇俱乐部、海湾会等，另有洛克菲勒外滩源项目、北外滩规划及苏河湾三大规划。

其地处北外滩，是其最大的卖点。众多的房地产开发企业都是寻找概念，甚至是制造概念。比如所谓的“浦东”“正浦东”“世博板块”“迪斯尼板块”“大虹桥板块”等等。有的的确是如概念所描述，但大多数都比较牵强，甚至和概念相去甚远。多数的房子是买的时候一个样、交房时候一个样、住进去又是另外一个样。

1、来电邀约 房产销售一般通过接听来电邀约客户。通常认为接听来电非常重要，大部分客户先是通过电话简单了解而后有下一步的行动。对来电的接听有严格的要求。即在短短的三分钟内搞清楚客户的需求、消费能力、消费意愿。基本符合要求的客户，会主动邀约，比如告知，我们的楼盘已经销售了大半，剩下的房源已经不多了。给顾客一种紧迫感，使顾客有不买会后悔的感觉。同时会给顾客定看房的时间。通常是二难选择，“您周六还是周日有时间？”那么，给您定在周六上午10点钟。为什么定在周六周日，因为通常大家在周六周日比较空闲，选择的时间也是相对固定的，上午10点，许多组顾客同时到来，会给顾客感觉销售火热。电话邀约是在客户来电询问后，还未到现场来看房，业务员再次打电话给客户，邀请他到现场的电话行为。电话邀约的关键是强调买房要多看现场，而我们的楼盘绝对是值得一看的。通常会告知有样板房推出，可以亲身体会下。一般的顾客是愿意接受的。

2、来人带看 如果邀约的客户未到，业务员会打电话，比如“张先生您好！我是永新花园的小王啊，我昨天等了您一下午，您没有来。” 然后马上约对方找个理由，不要让对方感觉有负担。例，“不过还好昨天下午人很多，我也没闲着，相信您一定很忙或者有重要事，像您们这样的我知道抽点时间也不容易。” 同样的，提高层次，业务员则可能压迫客户，使客户产生负罪感，答应了不来，在以后的销售中，客户会一直存在这种感觉。当顾客到达楼盘时，在楼盘附近会看到巨大的高炮、楼幅或者户外展板，这些即可以显示出开发商和楼盘的实力，也起到很好的宣传效果，又能将施工的场景遮挡。通常会配有精美的图片、挑逗的文字来吸引顾客的注意力。高端楼盘在路口或附近都有保安，他们会及时通知销售中心顾客的人数、年龄、性别、车辆情况。而此时，又是对客户的甄别。

当到达售楼中心，通常的是豪华精美的营销中心，使得顾客感觉非常好，有些顾客会感觉我买的房子会和售楼中心一样，其实不然。售楼中心为彰显品味，会给顾客提供非常周到的服务，比如饮料，咖啡、红茶、绿茶、纯净水一应俱全。会给顾客看到区域规划图，当然，这里的区域规划短则一两年，长则三年五年，甚至有的规划不段变化，但呈现给顾客的是最好的，未来前景无限，升值空间巨大的一幅画面，所谓的“造梦”，有人形容，销售中心销售的过程，就是给顾客不断造梦的过程。当然，许多早期开始炒房、投资房产的人收益颇丰，但也有许多梦破裂的，这都是后话。

3、样板房参观 样板房一般为所在小区楼层、朝向较好的若干个房间。通常销售员会将房间的弱点一笔带过，或者直接回避，实在无法回避的问题都会有较为稳妥的“缺转优说词”。高端房产会采用精装修，所采用设备，比如地暖、空调、电器等通常会采用进口品牌，让顾客有直接的体会，我们是高端，高档，高品味会物有所值，一般精装修价格为房价的10%，至于真实的情况其实未必。很多时候样板房会和自己的房间有很大的差距。也因此，在看房时，要看到自己房子的真实情况，不能听之，而要有自己判断。比如日照，冬天和夏天是不一样的，早晚也不一样，即使是上午和下午也会有差别，通常售楼中心会在最“合适”的时间让顾客看自己的房子。

4、再次参观 因为房子为大额消费品，甚至是金融产品，一般不会一次下定。销售员会判断谁是具有拍板权，通常会针对性的做工作。让其家人、朋友带来一起参观。甚至有的会带设计师来参观。对此类顾客，因为是再次造访，购买的几率会大增，不然也不会再来看房。对次，售楼中心会将销售流程重复。顾客有时会遗忘，再次加深顾客的印象。对于有赞成、反对的，通常还会将“说词”告知，帮助其做工作。

5、守价逼定 通常客户会杀价，而对此，议价、守价显得尤为重要，不会轻易让步，让步会让顾客感觉不同，同时也可能影响以后的销售，对于价格防线守不住的时候，即给顾客较多优惠的时候会让顾客签订保密协议，我们的优惠只针对您，必须签订保密协定，既可以给顾客感觉享受了最大优惠，又能避免真实价格外漏。

综上所述，房地产营销过程中，大量采用心理营销，很多时候加上国家政策、媒体报道等共同左右了消费者的行为。

功能营销案例

最典型的功能营销产品就是王老吉，其广告词是“怕上火喝王老吉”。暗示消费者如果害怕上火，就要喝王老吉，准确的定位，让许多客户很容易记住王老吉这个品牌。而这种饮料，是典型的功能型饮料。王老吉是中国广东一带著名的凉茶，因那里气候炎热，故凉茶有较好的市场，其产品也较成熟，实际是广东人经常引用的茶品。

广东的凉茶种类很多，并非王老吉一家，但现在消费者，特别是北方的消费者能知道的降火饮料，恐怕也只有王老吉一家，王老吉的成功之道就在于其典型的功能型营销，而这一功能型营销做到了精准。

为了更好地唤起消费者的需求，王老吉在电视广告选用了消费者认为日常生活中最易上火的五个场景：吃火锅、通宵看球、吃油炸食品薯条、烧烤和夏日阳光浴等等，画面中人们在开心享受上述活动的同时，纷纷畅饮红罐王老吉。结合时尚、动感十足的广告歌反复吟唱“不用害怕什么，尽情享受生活，怕上火，喝王老吉”，促使消费者在吃火锅、烧烤时，自然联想到红罐王老吉，从而促成购买。甚至在重庆、四川一带，王老吉挨个火锅店做推广。推广的办法是，消费到一定金额，免费赠送王老吉。让消费者让心的吃火锅，放心的吃辣椒，而不必担心上火，因为有“王老吉”。

质量营销案例

以我以前所在公司做例子。“三联家电”三联家电，是山东省大型家电销售连锁企业，在山东省内市场份额绝对第一位。也是早期可以和苏宁、国美相抗衡的企业。在2008年，国美从二级市场收购“三联商社”股票，并通过拍卖的形式，大手笔持有近30%的股份，而此项，国美黄光裕则耗资20个亿，其中层数次从香港证券市场减持股票，筹备资金并购“三联商社”，国美取得了上市公司控制权，但也因此折戟沉沙于齐鲁大地，媒体评论其深陷泥潭，无法自拔。“三联商社”没有足够的资金进行正面还击，退而求其次，依靠其控股的数家著名媒体公司开展舆论攻势，甚至包括中央内参，也因此，黄光裕的前尘后世统统呈现在世人的眼前。这里要讲的是“三联家电”的质量营销。

“三联家电”的口号是“买家电，到三联”这个口号从创立初期就采用，一直沿用至今。三联家电成立于1985年，当时国内产品市场不够发达，产品质量更是无从谈起，三联家电就是紧紧抓住这一点，大打质量牌。例如，高于国家产品质量标准，提出“三联家电，保修终身”，另外提出“如果厂家不保修，三联保修”，“七天包退、十五天包换”“免费送货上门”“空调免费移机一次”“消费者永远是对的”“领先半步，创造无竞争领域”因而，三联家电的价格虽然要比其它商场卖得略贵，消费者还是认可的。买就是买得放心。事实上也做到了大家电三年内免费保修，三年后有偿保修，并且有偿保修的利润要远远高于卖新产品的利润。消费者在90年代认为家电是奢侈品牌，买家电就要买得放心，买得无后顾之忧。也因此，三联家电快速获得了消费者的认可，在山东省17个地市和123个县全部建立了自己的连锁店，牢牢掌控山东市场。