买卖合同的违约责任裁判规则是什么

第一篇：买卖合同的违约责任裁判规则是什么

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买卖合同的违约责任裁判规则是什么

买卖合同是买方和卖方确定买卖关系的书面证明，一旦签署买卖合同，便明确了双方的权利和义务，因此，在签订买卖合同前，应仔细的阅读合同条款，维护自己的合法权益不受到损害。其次一般情况下，买卖合同中会规定双方的违约责任，本文中从法律的角度对买卖合同的违约责任裁判规则进行介绍，希望对您有所帮助。

一、买卖合同违约责任裁判规则

1、买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。

2、买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。

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3、标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。

4、买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

5、买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

6、买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，昆明刑事辩护律师出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

7、买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

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8、出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持。

9、买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

10、买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。

11、一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。

12、买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

13、买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益

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损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

14、买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

15、买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。

16、合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。

17、买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

对于买卖合同中的违约行为，一般需满足四个条件，一事实行为，一方必须有不履行或不按照合同方式履行的行为;二主观过错，因不可抗力引起的过错一般不予追究;三损害事实，因事实行为导致财产等利益受到损害;四是因果关系，即事实行为引起损害的必然关联。因

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此，双方如因合同产生纠纷，应明确对方的行为是否满足以上的条件，其次，再通过法律手段维护自己的合法权益。

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第二篇：【推荐下载】房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权

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【推荐下载】房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权

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买房之事涉及诸多繁杂严谨手续问题。但是，如若碰到房屋合同违约的情况之时，管辖权是如何规定？在此，我们必须了解房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权的相关信息呢。下面是小编为您整理的相关资料。

一、房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权怎么确定

我国《民事诉讼法》中的法院管辖分为：级别管辖、地域管辖、专属管辖、协议管辖等多种。关于不动产有关纠纷的管辖法院问题，我国《民事诉讼法》第33条第一款规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”该条“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷，不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系发生争议，之所以专属管辖是因为不动产标的便于该地法院进行调查、勘验，及时查明案件，也为了便于该案件审理终结生效后得以顺利执行。如果将涉及不动产买卖合同所产生的纠纷均列为不动产纠纷应属超出该条的文意范围。不动产纠纷情况是复杂的，应根据案件情况分别对待，涉及物权纠纷的应适用专属管辖。如果不涉及物权纠纷的不应适用专属管辖的规定。

二、房产买卖合同违约赔偿问题

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%

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为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。(要由原告方提出证据)《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

房屋买卖纠纷，违约责任是如果补充协议有约定按补充协议处理，没有约定按合同处理;补充协议一般理解为是对合同的补充或变更;合同变更指当事人约定的合同的内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。而且，变更合同也应贯彻协商的原则。

当事人一方应向对方提出变更合同的要约(先做出意思表示);对方对要约的承诺与否(是否完全同意要约的内容);双方在没有达成新的协议之前，单方面变更合同属违约行为。其次变更合同的协议最好采用书面形式。新的协议未达成之前，原合同仍然有效(变更解除的电报、图表、书信等也应作为资料保管)。

综上所述，法院管辖有以上四种基本类型区分。而房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权主要涉及到不动产方面，一般情况下于所在地人民法院管辖。关于违约金是否过高也有法院明文做出相关规定。本文仅供参考，若您需要更为专业有效的法律指导，请到来咨询，我们会为您提供详细专业指导。

第三篇：买卖合同案例加裁判文书

卖合同纠纷成功案例

作者: 时间:2013-03-28 浏览量 42 评论

【王建功律师点评】：本律师作为上海和芳货运代理有限公司承办律师，从该案的质量异议期限入手，结合标的物在使用过程中产生的一系列问题，抓住问题的核心，该案历时一年多的审理，上海和芳货运代理有限公司终于赢得了这场诉讼，通过该案件本律师认为案件入手应当分析合理，切入点就是法律审理中的焦点。

上海市宝山区人民法院

民事判决书(2011)宝民二(商)初字第1422号

原告(反诉被告)上海瑞鑫汽车销售服务有限公司，住所地上海市宝山区长逸路28号。

法定代表人徐有选，总经理。

委托代理人宋某，男，1961年12月30日生，汉族，户籍地上海市杨浦区政立路545弄###室。

被告(反诉原告)上海和芳货运代理有限公司，住所地上海市宝山区长逸路28号。法定代表人张士和，董事长。

委托代理人王建功，上海朋洋律师事务所律师（原上海薛廷尧律师事务所）。

原告上海瑞鑫汽车销售服务有限公司(反诉被告，以下简称原告)与被告上海和芳货运代理有限公司(反诉原告，以下简称被告)买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。同年11月25日，本院受理被告提起的反诉。原告法定代表人徐有选及委托代理人宋某，被告法定代表人张士和及委托代理人王建功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海瑞鑫汽车销售服务有限公司本诉诉称：2010年8月5日，原、被告签订工业品买卖合同，由被告向原告购买规格为zLJcRs45—5的集装箱正面吊运起重机一台，合同总价为270万元。次日，原告将涉案起重机交付给被告，被告予以签收。嗣后，被告仅支付了货款81万元，余款至今未付。2011年4月，被告提出涉案起重机存在质量问题，原告经与涉案起重机的生产商湖南中联重科专用车有限责任公司(以下简称“中联重科公司”)对涉案起重机进行检查，发现被告未检查空气滤芯，造成空气滤芯损坏后不及时更换，脏空气进入发动机进而导致早期磨损，烧机油，在此情况下，原告建议被告停止使用，并提出更换发动机或整机，但被告均不予理睬。为维护自身权益，原告诉至本院，请求判令：

1、被告支付货款189万元；

2、被告支付逾期付款利息(以189万元为基数，自2010年11月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算)；

3、诉讼费由被告负担。被告上海和芳货运代理有限公司辩称及反诉诉称：被告依约履行了付款义务，向原告支付了8l万元，剩余货款本来是准备通过融资付给原告的，但由于被告在使用涉案起重机过程中发现质量问题，被告遂停止融资。涉案起重机存在严重的质量问题，主要反映在：涉案起重机上装载的发动机系旧发动机，在交付前已使用了近500小时；涉案起重机防倾翻固定装置上防倾翻螺丝容易断裂，无法修复；涉案起重机起吊装置油缸严重磨损，液压油漏油，无法修复；涉案起重机的空滤设计不合理，不能起到净化作用；涉案起重机存在严重啃胎现象，无法修复。同时，被告认为涉案起重机设计制作不合理，且涉案起重机的销售在上海没有售后服务。因此，被告不同意原告本诉请求，并提起反诉，请求判令：

1、解除原、被告于2010年8月5日签订的工业品买卖合同；

2、被告将涉案起重机退还给原告；

3、原告退还被告货款8l万元，并赔偿损失79，525元(审理中，被告撤回赔偿损失的诉请)；

4、本案反诉诉讼费由原告承担。原告针对被告反诉辩称：涉案起重机并非二手设备，在交付给被告时，涉案起重机是正常的，被告也使用了，且被告在本案诉讼后仍在使用涉案起重机，如果涉案起重机存在质量问题，被告是不会接收的；发动机烧机油，是被告的管理问题导致的，并不表明涉案起重机存在质量问题；被告支付81万元后，剩余款项双方同意由被告通过融资解决，如因被告原因不能办理融资手续，则由被告付清全款，后来正是因为被告拒不配合，导致融资未能成功。综上，原告不同意被告的反诉请求。

经审理，本院查明事实如下： 1、2010年8月5日，原告(卖方)与被告(买方)签订编号为RX-XSHT-01的工业品买卖合同，合同的主要内容为：被告向原告购买规格为ZLJCRS45-5的集装箱正面吊运起重机一台，合同总价为270万元；越野轮胎起重机按JB/T8716-1998，JB/T9738-2000技术要求生产，正面吊生产标准按国家标准；标的物所有权自付清全款时起转移，买方未履行支付价款义务的，标的物属于卖方所有；付款方式为2010年8月5日首付20万元，2010年9月5日前支付20万元，2010年10月5日前支付40万元，如规定时间内逾期2天未付款卖方有权停止此车作业；经双方协商并请示专车公司自2010年10月底前，通知中联重科融资公司办理融资业务及合同变更，如因买方原因不能办理融资手续的，由买方全款付清车款；在三个月内按规范操作，如产品出现重大质量问题无法作业(经第三方质量部门检测)，则买方有权要求更换新车或退车；在三个月内，如停工2天以内每天3个小时以上，由卖方调车确保买方正常作业，在三个月内停工2天以上，由卖方租车确保买方正常作业或支付3,000元/天。2、2010年8月6日，原告将涉案起重机交付给被告，同时交付的其他物品包括：产品规格说明书一份(包括技术参数、随车备件清单、特性表)；中联重科交车记录一份；产品合格证(复印件)一份；产品使用说明书一本；产品操作手册(英文版)一本；沃尔沃发动机质保服务手册(英文版)一本；沃尔沃发动机维修记录表三份；汽车钥匙六把；DANA变速箱报关清单两份；零部件报关单4张；卡子(塑料)一只；贴纸两张。3、2010年8月11日，同年9月7日，同年11月23日，2011年4月1日，被告分别向原告支付货款20万元，20万元，40万元，l万元。至此，被告共计向原告支付货款81万元。4、2010年10月11日，被告致函原告，表示涉案起重机在华东地区尚无使用先例，在三个月的试用期内，涉案起重机存在严重质量问题，主要表现：在设计方面，后桥啃胎，8月13日发函原告已整改，但后桥两个轮胎已无翻新的价格；灯光太暗，由于灯光设计不合理，夜晚在吊20GP集装箱时操作人员根本无法看清集装箱卡扣。在功能方面，空调不制冷，该问题已整改多次无效果；计量不准；吊具方面存在问题更多，间歇性不工作，14米以上不工作(理论上可伸17米)，四点相差近20公分；在制造方面，启动行走有异常响声；驾驶室漏雨；外表油漆脱落，螺栓全部生锈，整车锈迹斑斑。因此，被告认为涉案起重机为非成熟产品，希望原告拿出方案，被告保留退货的权利。5、2010年10月14日，原告回函被告，表示被告于2010年10月11日致函后，现予以回复，主要内容为：原告已就2010年10月11日的函件内容转给中联重科公司的相关人员，中联重科公司的相关人员会前往被告处作出处理，同时希望被告能够妥善安排涉案起重机的付款事项。

6、审理中，原告提交一份中联重科专用车维修记录表，证明被告提出质量问题后，原告派人进行了维修或提出了处理意见。该维修记录表反映出2010年10月22日至25日相关人员对涉案起重机存在的灯光太暗、计量不准、行车启动异常等问题进行了维修或提出处理意见。被告对该维修记录表无异议。7、2010年11月17日，原告致函被告，函件主要内容为：被告在使用涉案起重机50天后于2010年10月11日对该设备的后桥啃胎、灯光太暗、空调不制冷、计量不准、吊具方面及制造方面等八个存在的问题向原告提出后，原告及时向中联重科公司反映，中联重科公司也于同年10月22日至25日派技术人员进行了维修处理，虽然解决了部分问题，但遗憾的是没有全部解决。原告感到抱歉，并表示原告已向中联重科公司领导反映，会认真做好三包工作，请被告放心使用；中联重科公司答应整车做漆；同意赔偿一只轮胎；关于防倾翻螺丝断裂的问题，承诺保修两年。

8、审理中，原告提交案外人上海瑞宝重车服务有限公司(以下简称“瑞宝公司”)对涉案起重机的发动机进行检测后于2011年4月12日出具的检测报告一份，该报告的主要内容为：“2011年4月11日接到报修，中联重科正面吊发动机烧机油严重，4月12日上门检查，发动机表面有油灰，启动发动机发现排烟管冒蓝烟，下排气大，具体情况需开缸进一步检查。造成此现象原因：涡轮增压器进气管破裂，属胶管材质不符要求导致，破裂造成未经过滤的空气进入汽缸燃烧，引起早期磨损；第一次保养周期长(800h)，可能造成早期磨损。”。9、2011年4月，原、被告及案外人远东国际租赁有限公司共同签署购买合同，拟对被告尚未支付的货款189万元进行融资，原、被告确认该合同未能履行。10、2011年5月23日，被告致函中联重科公司，表示其提出质量问题后，中联重科公司态度诚恳地进行了沟通。被告在该函件中提出了四点条件：其一，补偿前期损失。液压油漏油导致被告自行购买3桶低冷液压油，计7，200元；发动机早期磨损，烧机油，导致多加机油17桶，计6，375元；发现质量问题因检查、鉴定等因素，涉案起重机停止作业四天，租赁正面吊而支付15，750元；其他诸如换水箱循环水管、发生问题无售后人员到场延误作业等问题，放弃追究。其二，要求延长保修期一年，即售后服务期为两年。其三，要求滞留30%的质保金，待产品无任何质量问题一年后付清。其四，建立完善的售后服务体系。

11、2011年6月17日，中联重科公司致函原告，就被告反映的问题进行了回复，主要内容为：中联重科公司同意以新车换回被告正在使用的正面吊；中联重科公司同意3桶低冷液压油费用7,200元及17桶机油费用6,375元，共计13，575元；中联重科公司提供的是国家颁发产品合格证的新车，不能同意。30%质保金；关于售后服务，新车享有三包服务，中联重科公司有做好三包服务的义务，对于设备使用中出现的问题，会第一时间尽快解决。12、2011年10月8日，原告致函被告，表示就被告未付清余款事宜提出以法律程序维护权益。

13、2011年12月29日，原、被告现场确认涉案起重机路码表上显示数字为1，304。依据被告申请，并经原告同意，瑞宝公司于2012年3月22日对涉案起重机的发动机进行检测，并于同年3月28日出具检查报告，内容为：“3月22日上门检查(Enginetype：TWDl240ve，No．2012642840)，连接检测电脑Vodia，发动机工作小时1,764.05h，未见异常报警。”。

14、审理中，依据被告申请，本院委托上海华碧检测技术有限公司微量物证司法鉴定所(以下简称“华碧司法鉴定所”)对涉案起重机的防倾翻螺丝断裂问题及起吊装置液压油漏油问题进行鉴定，华碧司法鉴定所于2012年12月7日出具司法鉴定报告书，主要内容为：涉案起重机的防侧翻盖板螺丝的头部紧固性和硬度符合GB/T3098．1-2010《紧固性机械性能螺栓、螺钉和螺柱》的要求，但防侧翻主轴装配间隙过大，致使防尘盖板承受过大压力，进而导致防尘盖板螺丝与禁锢螺孔位置发生偏差，导致螺丝断裂。涉案起重机所用液压油的运动粘度、外观和水分符合JB/T9737．3-2000《汽车起重机和轮胎起重机液压油选择与更换》中对机械液压油选择的要求，不影响起重测试。现场对起吊装置进行勘查，各起吊部件连接正常，但起吊后臂有漏油现象，并且起吊装置的伸缩缸存在严重拉伤现象，不符合JB/T9。738.2000《汽车起重机和轮胎起重机技术要求》的要求。检验结果为：涉案起重机的防侧翻固定装置中的防尘盖板螺丝断裂与防侧翻主轴装配间隙过大的物证特征存在因果关系；涉案起重机的起吊装置的伸缩缸存在严重拉伤现象的物证特征，不符合相关行业质量标准要求。”

原告对司法鉴定报告书的真实性无异议，但对鉴定结论不予认可。被告对司法鉴定报告书无异议。另查明，原告系中联重科公司上海区域代理商，授权期限自2009年4月1日至2011年8月30日。涉案起重机现存放于本市宝山区水产路1699号的原告处，并由本院依法原地查封。

以上事实，可由工业品买卖合同、原告与被告往来函件、检测报告、维修记录表、司法鉴定报告书等书面证据及当事人陈述予以证实。

本院认为：原、被告之间的买卖合同关系依法成立，受法律保护，双方均应严格履行各自义务。原告将涉案起重机交付给被告后，被告支付了货款8l万元，现原告要求被告支付剩余货款，而被告则提出涉案起重机存在严重质量问题，要求解除涉案合同并返还已支付的货款。

结合庭审查明的事实，本院认为，被告要求解除涉案合同的主张应予支持，理由在于：从原、被告及中联重科公司的函件往来情况来看，被告在涉案合同签订后三个月内即提出质量问题，且至本案起诉前一直就涉案起重机的质量问题与原告交涉，原告虽派人进行了维修，但仍无法全部解决，原告在其发出的函件中亦表示了歉意。中联重科公司作为涉案起重机的生产商，在函件中表达了更换新车的建议，原告在本案审理中亦表示只要被告付款就可以更换新车。以上事实证明涉案起重机自交付以来一直存在质量问题，且已影响到了被告的正常使用。瑞宝公司于2011年4月12出具的检测报告结论为涡轮增压器进气管破裂，属胶管材质不符要求导致，破裂造成未经过滤的空气进入汽缸燃烧，引起早期磨损。瑞宝公司于2012年3月28日出具的检查报告结论为发动机实际使用时间为1，764.05小时，但路码表上显示数字为l，304，两者相差较大。华碧司法鉴定所的鉴定报告书结论为防尘盖板螺丝断裂与防侧翻主轴装配间隙过大的物证特征存在因果关系，起吊装置的伸缩缸存在严重拉伤现象的物证特征不符合相关行业质量标准要求。

综合上述理由，本院认为，涉案起重机确实存在重大的质量问题导致被告无法正常使用，而防侧翻装置与起吊装置均属于涉案起重机的关键装置，该两个装置存在质量问题更影响涉案起重机的作业安全，被告购买涉案起重机的合同目的无法实现，故被告要求解除涉案合同并将涉案起重机退还给原告的诉讼请求，本

院应予支持。对原告要求被告支付剩余货款及逾期付款利息的诉请，则难以支持。涉案合同解除后，原告已收取的货款81万元应返还给被告，而对于被告使用涉案起重机产生的诸如使用费等问题，原告同意另行主张，本院在本案中不作处理。

另因检测结果与鉴定结论均与原告主张不符，故检测费及鉴定费应由原告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法))第一百二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告上海瑞鑫汽车销售服务有限公司与被告上海和芳货运代理有限公司于2010年8月5日签订的工业品买卖合同解除；

二、原告上海瑞鑫汽车销售服务有限公司返还被告上海和芳货运代理有限公司货款81万元，于本判决生效之日起十日内付清； ‘

三、被告上海和芳货运代理有限公司于原告上海瑞鑫汽车销售服务有限公司履行上述第二项付款义务后三日内将涉案起重机返还给原告上海瑞鑫汽车销售服务有限公司；

四、对原告上海瑞鑫汽车销售服务有限公司的本诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费21,810元，财产保全费5,000元，合计26,810元(原告已预缴)，由原告负担；反诉案件受理费17,758元(被告已预缴)，由原告负担17,440元，被告负担318元；原告负担部分的诉讼费于本判决生效之日起七日内缴至上海市宝山区代理法院收费专户（开户行：中国农业银行股份有限公司上海友谊支行，账号：033319—***）。检测费1，800元，鉴定费60,000元，合计61，800元，由原告负担，于本判决生效之日起七日内直接支付给被告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并按不服判决部分的上诉讼请求数额预缴上诉案件受理费(缴付办法同上)，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长罗有敏

代理审判员朱志磊

人民陪审员郭凤英

二O一二年十二月二十日

书记员万初雪

第四篇：商品房买卖合同无效的裁判规则

商品房买卖合同无效的裁判规则

【法律规定】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。【裁判规则】

1、双方签订的定向合同符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同的性质应当认定为商品房买卖合同。若双方在签订该定向合同时出卖人未取得商品房预售许可证明的，则该定向合同应当被认定为无效。——徐建与富临公司商品房买卖合同纠纷案件

裁判要旨：富临公司与徐建签订的《商业网店定向建设合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故双方签订的合同系商品房买卖合同。根据上述司法解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，富临公司至今未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此徐建与富临公司签订的《商业网点定向建设合同》应认定为无效合同。

2、双方之间签订的商品房买卖合同无效后，买受人有权要求出卖人返还购房款并赔偿利息损失，但是对于因合同无效无法收房而另外租房产生的租金损失，因合同被确认为无效后，即不存在继续履行问题，买受人就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋，那么基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。——徐建与富临公司商品房买卖合同纠纷案件

裁判要旨：根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。富临公司作为房地产开发公司，在明知未取得涉案房屋销售许可证明的情况下，与徐建签订《商业网点定向建设合同》，对合同无效的后果存在过错。徐建在明知富临公司没有取得诉争房屋预售许可证的情况下仍与其签订合同，对合同无效的后果亦存在过错，双方应当各自承担相应的责任。合同无效后，徐建已交付的共计为453万元的房款，富临公司应予以返还，同时富临公司应对徐建的合理损失予以赔偿，其标准应参照中国人民银行同期贷款利率计算，应按照徐建缴纳购房款之日起计算至判决确定的给付之日止。徐建要求按50%加收罚息没有法律依据，不予支持。关于徐建主张富临公司赔偿租房损失问题，因徐建明知富临公司未取得诉争房屋而与其签订《商业网点定向建设合同》，徐建对合同无效、合同无法履行的风险应有所预见。合同被确认为无效后，即不存在继续履行问题，徐建就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋，那么基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。再者，该房屋租金属于徐建开办公司和批发中心的经营成本，并不是合同无效必然造成的损失，徐建诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。

3、买受人与出卖人签订的《认购协议》的性质被认定为商品房预售合同后，因出卖人未取得商品房预售许可证明导致协议无效的，若买受人不能够证明出卖人在签订协议时主张上存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的，则不能要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。——内蒙古峰宇房地产集团有限公司与曹晓丽房屋买卖合同纠纷裁判要旨：峰宇房地产公司在对外销售涉案房屋时，与曹晓丽签订的是《房屋认购协议书》，在该协议书中并未载明峰宇房地产公司已经取得房屋预售许可证，且曹晓丽也未就是否取得房屋预售许可证的事实尽到核实义务，故曹晓丽不能证明峰宇房地产公司在签订协议时主观上存在故意隐瞒、欺骗的情形；另外，曹晓丽所举的电话录音，该内容也不能客观反映双方签订协议时，峰宇房地产公司存在故意隐瞒的情形。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定了房地产开发企业预售商品房时负有出示商品房预售许可证明的义务，但是根据协议名称和内容来看，不能排除买受人在购买时，对所购房屋的情况已知情，在认为并不影响购买房屋最终目的的情形下而与开发商达成购买意向并签订《房屋认购协议书》。故本案的相关事实并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的适用条件，曹晓丽要求峰宇房地产公司返还购房款一倍赔偿责任的诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。

4、商品房买卖合同认定无效后，出卖人应当返还买受人支付的购房款并按照其过错程度赔偿出卖人的经济损失。——海南昌旺达置业顾问有限公司与海南宇昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

裁判要旨：（1）因办理商品房预售许可证的义务属于宇昌公司，因宇昌公司未积极履行该义务，违反诚实信用原则，于上述两合同订立后长达两年多的时间里未能办理约定的房产预售许可证，最终导致合同无效，宇昌公司对合同无效负有主要过错，应承担60％的过错责任。昌旺达公司在与宇昌公司签订商品房预售合同时，未能尽到谨慎审查的注意义务，存在一定的缔约过失，应承担40％的过错责任。（2）严格来说，无效合同不存在可信赖利益和期待利益的问题，但造成本案合同无效的主要责任和原因在于宇昌公司，昌旺达公司作为守约方，因本案合同无效，其所丧失的不仅仅是合同约定的房产，还丧失了利用同等交易机会在国际旅游岛大背景下获取巨大利润的机会。如果因宇昌公司故意不作为的行为，获得合同无效、房价大幅上涨带来的全部利益，昌旺达公司作为守约者，反得不到预期的利益，才是真正的利益失衡。故可以参照有效合同的信赖利益和可期待利益计算原则，按照相关评估机构的鉴定报告，以该房屋的实际价差作为昌旺达公司的经济损失，判决宇昌公司按照其过错给予昌旺达公司损失赔偿。

（3）昌旺达公司与宇昌公司签订合同时交易房屋的价格分别为2200元／㎡和2550元／㎡，交易总价为3140万元。根据海南明正房地产评估有限公司2012年4月出具的评估报告，目前合同交易房屋的市场单价为5835.3元／㎡，合同交易房屋的总价值为7585.84万元。因此，合同交易房屋价值的差额4445.84万元即为昌旺达公司的信赖利益损失。宇昌公司依照合同法第四十二条、第五十八条的规定，应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿昌旺达公司的信赖利益损失。故宇昌公司应按昌旺达公司损失总额的60％承担过错赔偿责任，赔偿昌旺达公司损失2667.5万元。

（4）但又鉴于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的三种情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，若判决宇昌公司支付赔偿金2667.5万元超过了昌旺达公司实际支付的购房款2570万元，确实存在宇昌公司主张的赔偿数额过高的问题，故宇昌公司的赔偿数额应以2570万元为限。

5、双方以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的非法目的而签订的商品房买卖合同无效。商品房买卖合同无效后，买受人以其名义与银行签订的《个人住房抵押贷款合同》仍然有效，买受人仍应向银行承担偿还贷款及利息。——交通银行股份有限公司大连金州支行与徐晶金融借款合同纠纷裁判要旨：（1）本院查明如下事实：被告徐晶（买受人）未实际支付首付款，亦未实际向原告大连金州支行还款，该贷款实际上由第三方政鑫公司（出卖人）偿还，且在第三方政鑫公司将该房屋交付于第三人于忠鑫后，亦未向出卖人主张交付该房屋。上述一系列事实及证据已形成有效的证据链，足以证明徐晶与第三人政鑫公司之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是双方共同合意的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款的规定，被告徐晶与第三人政鑫公司签订的房屋买卖合同应当认定无效。

（2）鉴于徐晶与交行大连金州支行签订的《个人住房抵押贷款合同》中贷款部分不存在合同无效的法定情形，交行大连金州支行请求合同相对人徐晶偿还借款本息有事实根据和法律依据，应予以支持。

此外，笔者认为在签订《个人住房抵押贷款合同》时银行应当把开方商作为担保人承担阶段性连带担保责任，即在买受人尚未取得该房屋的产权证书时，由开发商与买受人就按揭贷款共同向银行承担连带赔偿责任。因为在买受人未办理房屋产权证之前，买受人与银行根据抵押贷款合同约定进行的房屋抵押登记实质上为抵押预告登记，而抵押预告登记很明显不具有抵押登记的效力，是不能够优先受偿权的，在这种情形下，约定由开发商承担连带担保责任，则扩大了责任主体的范围，以确保银行的债权能够得到受偿。

第五篇：买卖合同因延迟交付产生的违约责任承担

买卖合同因延迟交付产生的违约责任承担

【案情介绍】

2006年12月7日，罗某与张某签订了水泥购销合同，张某以每吨340元的价格向罗某购买鄱阳产“胜牌32。5”水泥，合同未约定付款方式。2007年6月1日经双方结算，张某向罗某出一张30000元的欠条，欠条上注明了欠款在10日内付清。但之后欠款张某一直未还。

2008年12月22日罗某诉讼至法院要求张偿还货款30000元及逾期付款的利息5400元，法院受理后，张某经传唤无正当理由未到庭参加诉讼。

【争议焦点】

逾期付款是否需付违约金

种意见认为，罗某主张的货款30000元应予支持，但逾期付款的利息5400元不予支持，因为罗某与张某在进行货款结算时没有约定逾期付款的违约责任，法律上也没有对双方没有约定逾期付款的违约责任作出规定，故罗某要求张某支付逾期付款的利息没有依据，而且在水泥的销售过程中罗某已获取了利润，不能重获得。

第二种意见认为,罗某要求张某支付货款及逾期付款的利息应予支持，逾期付款的利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2007年6月11日起算至2008年12月22日止。

第三种意见认为,罗某要求张某支付货款及逾期付款的利息应予支持，逾期付款的利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2007年6月11日起算至判决书指定的给付日止。

【律师说法】

同意第三种意见。理由如下：

根据《中华人民共和国合同法》百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故当事人一方不履行合同义务应当承担赔偿损失的违约责任。因违约给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约所造成的损失。违约金是确定违约损失的根据之一，作为一种责任方式，它不仅包括约定的违约金，还包括法定的违约金。虽然本案中罗某与张某没有约定违约金，但是，根据《人民法院关于修改〈人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》中的规定：如果双方约定了违约金，按照约定;没有约定违约金的，逾期付款违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即银行同期贷款利率加收30%-50%计算的标准计算。故罗某要求张某支付逾期付款的利息应予支持。

逾期付款违约金的计算应该到何时为止在司实践中意见不一，有计算到起诉之日止;有计算到实际给付之日止;有计算到判决给付之日止;有计算到约定之日止等多种说法。笔者认为违约金计算到判决指定的给付之日止这种计算方法比较符合实际。因为法院的作用就是对当事人之间的纠纷作出一个公正合理的评断，在确定一方违约后依法作出判决支付约定或法定的违约金。如果违约方不履行判决，债权人可向法院申请执行，债权人可以按民诉法第二百二十九条的规定，要求债务人加倍支付迟延履行期间的债务利息，债务人则应按民事诉讼法第二百二十九条的规定承担迟延履行期间的双倍利息。债务人不能再承担迟延履行期间逾期付款违约金，否则就是债务人重复处罚，也是没有依据的。由于违约金计算到判决确定给付之日，是明确无误、确定不变之时间，以此为时限，可以准确地计算出违约金的具体数额，使义务人承担的责任数额明确具体，避免在履行时可能发生的计算争议，便于当事人的自觉履行和法院的执行。

由于法律没有对未约定逾期付款违约金的计算时限作出明确的规定，导致司法实务中理解不一，作出的裁判各不相同，既不利于公平界定义务人的法律责任，也有违法律的统一和权威，由此带来的负面影响不可小视。合理地界定逾期付款违约金的计算时限，既有利于公平界定义务人的法律责任，又有利于维护权利人的合法权益，既有利于有利于准确计算违约金的数额，又有利于敦促义务人自觉履行裁判义务。因此，建议通过司法解释的形式，对逾期付款违约金的计算时限作出明确的规定。

买卖合同的违约责任裁判规则是什么

第一篇：买卖合同的违约责任裁判规则是什么

第二篇：【推荐下载】房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权

第三篇：买卖合同案例加裁判文书

第四篇：商品房买卖合同无效的裁判规则

第五篇：买卖合同因延迟交付产生的违约责任承担

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