土管专业实习报告

第一篇：土管专业实习报告

专业实习报告

牯岭镇土地利用现状报告

学院： 班级： 姓名： 学号：

实习时间 : 2012/9/16至2012/9/22 完成时间 : 2012年10月11

一、时间及参与人员

（1）时间: 2013年9月16日-22日

（2）参与人员：13级国土资源管理与规划（3）指导老师：

二、实习的目的

（1）通过调查牯岭地区，了解各地调查区域土地利用情况。根据作为参考的1:5000的庐山地形图，调查各图斑的土地使用状况。根据实际调查，分析土地利用变更情况，并更新到地形图上；

（2）掌握土地利用状况调查的方法，包括界址的确定，数据的测量，权属的调查；（3）由本组调查分摊区域内的土地利用情况并制作图件。

三、实习的要求

1、配准（全班由一人配准，各组均按配准后的图数字化）

2、数字化庐山主要水系图（标明河流名称）

3、数字化庐山调查范围内主要道路图（注名道路名称）

2、数字化各小组调查范围图：

（1）标明图上任何一个图斑的名称、面积等属性，并按新的土地利用分类标准分类）

（2）各小组的图要迭加成一张完整图，相关属性不得缺失

（3）量算各小组调查范围的总面积

三、实习区概况与主要研究方法

（一）庐山概况

庐山属九江市市辖，位于九江市东部，长江中下游南岸，素有“京九重镇、鄱湖明珠”之称，北与鄂皖隔江相望，西接九江县，东接湖口县，南临星子县，介于北纬28°47′至30°06′，东经113°57′至116°57′。辖区内京

九、铜九铁路，杭瑞、福银高速，长虹大道、庐山大道、浔南大道等交通干线纵横交错，交通十分便捷，区位优势独特，是承东启西，引南接北的重要枢纽。

区内旅游资源丰富，世界地质公园、三叠泉，第四纪冰川遗迹碧龙潭和石门涧，以及马祖洞、剪刀峡、竹泉山庄诸景区落于区内。人文景观积沉丰厚，濂溪墓、白鹿洞书院、东林寺、西林寺，以及女众丛林铁佛寺、莲花洞、太平宫、江矶寺均分布于区内。

近年来，庐山区发挥区位和资源优势，以经济建设为中心，围绕建设“活力新区、实力强区、魅力美区”目标，大力推进沿江开发、项目建设、体制机制创新、新农村建设、民生 2 工程等重点工作，综合经济实力不断增强。2005年，全区国内生产总值22.76亿元，其中第一产业增加值2.18亿元，第二产业增加值11.64亿元，第三产业增加值8.94亿元。总人口24.62万人，城镇人口13.85万人，城镇化率56.26%；农村人口10.77万人。2005年全区共完成社会固定资产投资16.40亿元。随着九江市的城市框架和人口规模的拓展，庐山区将会成为九江市最具发展活力的区域。

（二）牯岭镇概况：

牯岭镇牯岭镇在江西庐山山顶，海拔1164米，以牯牛岭为界分为东谷与西谷的方圆2平方公里的区域，三面环山，一面临谷，形成了“π”型的城镇形态和“一心两翼”的空间结构，其中，“一心”指围绕牯岭街形成的商业中心，“两翼”则是分别指东谷、西谷两个片区，素有“云中山城”的美誉，是拥有世界文化景观、世界地质公园、世界优秀生态旅游景区三块金字招牌。辖日照、正街、橄榄、朝阳、胜利、芦林、花径等7个居委会, 镇属的若干办公机构、银行、邮局、商场、餐馆以及宾馆均掩映在绿荫丛中，形成天街云市般的山镇;疗养院、休养所、宾馆、饭店星罗棋布，接待来山游客。东谷早期作为避暑胜地开发的别墅区，现在则是庐山主要的宾馆疗养区和游览区；而西谷的窑洼地区现在成为了本地居民的居住生活区，而沿慧远路、大林沟一代则是主要的行政办公区宾馆观疗养区。城镇中间的牯牛岭，以山林为主，但是由于早期香山路一带的别墅开发和后来的旅馆建设，呈现出建设用地逐渐被侵蚀的态势。

可以说牯岭镇是一座美丽的、别致的、桃源仙境般的公园式的小山城，是庐山的中心，也是庐山的标志。现在的牯岭镇居民中，除了寥寥几百人的原居民，绝大多数都是从事旅游服务和旅游管理的工作人员及其家属。这里不仅是庐山政治、经济、文化、旅游接待和休、疗养的服务中心，而且是通各景区、景点的交通枢纽。牯岭镇东起庐山的三叠泉景区，南至汉阳峰景区,西到铁船峰、石门涧景区、北至小天池、大寨景区，面积46.6平方公里，常住人口1.2万人。

独特的地理位置形成独特的气候，冬暖夏凉，空气清新。站在街心公园远眺，峰峦葱茏远山含黛，风格各异的别墅式建筑依山而建，错落有致，白墙红瓦点缀在万绿丛中。近观园内绿树芳草，溪流潺潺，与周围环境相和谐。天上不时飘来被夕阳染醉的云朵，景物变幻着如梦的色彩。待到明月高悬，沿着花径小道漫步，自会看到树影斑驳，松涛泉韵。这座钟灵毓秀的小山城，不失为避暑消夏、陶冶性情的世外桃源。

牯岭镇为庐山风景名胜区管理局所在地。是庐山政治、经济、文化、旅游接待的中心，世界上少有如此繁荣的高山岭镇。街道干净整洁，两旁绿树成荫，芳草萋萋，鸟语花香，街区有众多的商店和餐厅。电影院、图书馆、戏院、游泳池、灯光球场、学校等建筑点缀谷中。环岭而设的宾馆、饭店、疗养院、医院、旅行社、邮局、银行等服务设施，错落有致地分布在绿叶丛中。设计独具匠心的街心公园在正街中段，呈半月形。园内有一牯

牛雕塑为牯岭标志。周围花香木茂，绿草如茵。园中又设有多种石桌、石椅供游人休息。这里终日游客不断，或散步消遣，或较量棋艺，或促膝而谈，各得其乐，各得其所。白天可在这里凭栏远眺浩浩长江和九江秀色，入夜，可在这里欣赏庐山、九江灯火，美如幻境，恰似人间天堂。牯岭街又是庐山风景区的交通中心，从这里出发有南北两条登山公路与庐山机场、九江、长江航道、京九铁路、昌九高速公路相连接，形成了四通八达的立体交通网络。

（三）调查的方法：

（1）准备工作：全班分成3个调查小组，把提供的地形图分成3个部分，分配给各小组，再由各组内分成2到3组调查自己所属区域内的土地利用情况。各小组于出发前 3 确定了调查路线，并进行地形图的定向。

（2）外业调绘：9月22日当天，我们小组一行5人从如琴湖宾馆出发，沿大林路一路向东到，途径庐山中学、九江市公安局庐山分局、庐山北斗国际饭店、莲花路、庐山第一小学、汽车公司、民政休养所、鄱阳路等，进行了详细的地类调查，我们按着底图上所标的路线，以道路为依托，并且向周围扩散，一个图斑一个图斑的调查。然后我们依次给每个图斑编号，在外业手薄上记录，图斑的名称，用途等属性。外业调绘时，我们按全国土地二次调查的统一规定地类及含义进行实地判别，准确如实地在图上勾绘出图斑界线并按图例绘出地类符号，另一方面，我们对新增地物或实地有变化时应进行补测，并绘指到底图。

外业调绘的要求：

①地类调查按全国统一规定的地类及含义进行实地判别，准确如实的在图上勾绘出图斑界线并按图例绘出地类符号。

②现状地物的调绘。

③境界与土地权属界的调绘。

④地物补测，新增地物或实地有变化时应进行补测，并绘到底图。

（3）内业处理：回来之后，小组内成员进行了资料汇总，然后开始内业整理。由于之前小组内分成三组，于是先要将三组的调绘情况进行接边。在这个过程中相关属性不得缺失。很方便的一点，因为我们小组当时划分调查区域时，是依托线状地物的，所以接边的工作量小很多。当绘制成一张图后，我们要对图上的内容进行处理。首先，对于各个界限，要黑笔着重加黑；然后，对于各个图斑，我们小组成员根据外业手簿的记录，参照二调的分类要求进行了分类。最后由于经费问题，所以我们直接将图进行扫描。成果如下：

四、实习的主要内容

（1）土地利用的总体情况调查

我们小组调查地区位于庐山东谷，范围以河东路、河西路、普林路和中三路为界，由流向东-西的长冲河贯穿。根据全图土地二次调查所使用的分类标准，该区域包括了7种一级地类，14种二级类用地类型，它们分别是031有林地，033其他林地，051批发零售用地，052住宿餐饮用地，071城镇住宅用地，081机关团体用地，084医卫慈善用地，085文体娱乐用地，087公园与绿地，088风景名胜设施用地，094宗教用地，102公路用地，103街巷用地，113书库水面。这14种二级地类中，以林地面积为最大，商服用地次之。

有林地即树木郁闭度大于等于0.2的乔木林地，包括红树林地和竹林地，集中分布在所调查区域的东南角，以零星的城镇住宅用地为界。牯岭镇虽傍山势而建，有林地的主导地位却随着旅游区的发展而逐渐丧失。居民为了建造住宅或民宿旅馆，不断砍伐树木，有林地一部分转化为了住宅用地或商服用地。我们不难发现，在普林路、鄱阳路和柏树路沿线分布的地类多为其他林地，包括疏林地、未成林地、迹地、苗圃等林地。随着路的延伸，地势走高，树林越发茂密，路的尽头是未开发的有林地。

牯岭镇的商业十分繁荣，我们的调查区域虽然距离牯岭街较远，但商服用地仍然占据很大的用地比例。批发零售用地，即主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地，仅在庐山图书馆旁有一小超市，而其他地方未见，推测此区域对零售业的需求不大，应该与景区内有贩售食品、日用品有关。住宅餐饮用地，包括饭店、酒店、民宿旅馆和部分商业化的疗养院。庐山因其夏季温度适宜，而成为了国内有名的避暑胜地。在我们所调查的这一小片区域内，即有近40家酒店和民宿旅馆。另外，还分布着南昌教工疗养院、农行疗养院、庐山疗养院、武钢休养院等半商业化的疗养区。

除了用作商业用途的民宿旅馆，这片区域也集中分布有大量民居。分布地主要是普林路、鄱阳路和柏树路沿线，以及中一路和中二路沿线。普林路、鄱阳路和柏树路离庐山主要景点较远，游人罕至，民居年代较久远且造型普通，院内多有自种的菜地。而中一路和中二路是主干道，其沿线分布的民居多为别墅规格，显得十分气派。

我们调查的区域还分布着10余处特殊用地。机关团体用地一般指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。我们在普林路沿线发现了分管调查区域的交警大队以及派出所，周围的居民楼墙面上还张贴有巡逻民警的照片和资料。在河东路沿线则有食品药品监督管理局坐落。医卫慈善用地一般指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。河西路中段就坐落着庐山疗养院的门诊部，但病人并不太多。文体娱乐用地一般指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。这片区域没有过多的娱乐设施，只有庐山图书馆和庐山电影院隔街而望。另有地址科学院教育基地一空楼坐落于中三路沿线。宗教用地一般指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。我们在庐山电影院以南发现了基督教礼拜堂。另外，长冲河与河东路交界处有一小公园，而大名鼎鼎的美庐别墅就坐落在河东路中段以东。

（2）调查范围涉及到的土地标的物特征 调查区域历史留存别墅的特点有：

a.石砌：绝大多数别墅就地取材选取石头做外墙许多廊柱、外廊栏杆也选用石材且墙体石面保持粗糙；

b.敞开式外廊；

c.铁皮屋顶：常见的有蓝色铁皮瓦和红色的铁皮瓦，旨在轻便、防雨； d.石烟囱、老虎窗； e.别墅式住宅多独门独院；

f.层数以2~3层为主，鲜见一层的别墅。

调查区域现代所建宾馆、房屋、商店的特点有： 以砖混结构为主，实砌砖墙承重； 屋面以瓦屋面为主； 几乎没有独立院落。（3）水系情况的分布特征

长冲河流向为自东向西，横贯整个调查区域。河流宽约10米，流速缓慢，水量不多。长冲河上游水质较好，但因流经生活区，生活污水的污染致使下游的河水稍有异味。（4）道路情况调查

调查区域道路较多，路况良好。公路以南北向为主，连接了景区内的各个景点。公路均由柏油铺成，路面平坦，宽度在8~10m之间，包括河东路、河西路、汉口峡路、脂红路、中一路、中二路、中三路和中路。次干道以东西向，多为石砌台阶路，方便居民与游人通行，连接各大主干道，道路两侧广植树木。次干道包括普林路、鄱阳路、柏树路和鄱阳横路。另有未具名的街巷若干条。

五、结果与分析

（1）土地利用的总体情况分析：

庐山地区牯岭地区为优良的避暑地，这里的主要用地类型为城镇住宅用地和批发零售用地，而不是农用地，这是由于自然地理情况决定的，海拔高度就决定了这边不适合发展农业。在东谷地区集中了大量的别墅，在新中国成立之前，共有18个国家的业主在庐山建造别墅。东谷地区别墅利用情况多样，别墅多为出租或其他使用情况。随着庐山旅游业的发展，牯岭镇不再仅是原住民的生活区域，也作为景区承担着游客集散、住宿、餐饮、购物等活动。除了为满足当地人生活而建设的超市、学校、菜场、医院、各种机关之外，还修建了大量的宾馆、商店、饭店，以满足游客的食宿与购物需求。由于受地形及规划，该区域内建筑容积率较低，房屋层数低。总体来说，我们小组调查区域以林地和商服用地占主导。而这里的商店几乎是“非”字型特征，这反映了交通通达度会对商业分布产生一定的影响。而之所以道路分布较为多，主要是由于旅游业的发达，导致交通通达度要更高，所以就各种道路汇通。高海拔的山上主要为林地，这是因为山上水、热和温度都适宜。一路所见到的建筑主要是三种，一是解放前的老建筑，都很别致有韵味，二是新建的宾馆、疗养所之类的，形形色色，三是简易的居民房挤在一起。

道路窄而多，主要是因为牯岭镇建设较早，没有预料到旅游业发展之迅速，同时也是因为镇子缺乏一个统一完整、有远见的规划。（2）土地标的物特征分析

①山上资源少，近代建筑多为就地取材，以石砌为主。石头砌成的墙体可抗冰雪，且有冬暖夏凉的效果；

②应当地旅游业的发展要求，牯岭地区兴建了大量的砖混结构房屋； ③由于庐山地区降水多，为方便房屋排水，此地区房屋多为斜屋面。（3）道路分布特征分析

①依附山体山谷走向，牯岭地区以东北西南走向主干道为主，东南西北向次干道为辅助； ②主干道以柏油路为主，汽车出行便利。次干道以石砌路为主，依地势而建，具有景观性。主次干道的设置依地势，节省造价的同时也保证了交通的便利度与通达性。

六、结论

自上世纪末开始，庐山虽然一直在努力限制常住人口，但由于常住人口基数过大，截止到2008年牯岭镇常住人口已达1.2万余人，再加庐山牯岭镇长期以来缺乏统一规划，建设上见缝插针，处于无序和散乱的状态，造成建筑密集，用地性质、功能混杂，面貌、内容均不统一。庐山旅游规划也存在旅游文化开发范围不广、力度不够、开发方式粗放、效益不明显和旅游资源保护有待于加强的问题。大量的不合理的用地和巨量的人流给庐山的生态环境带来了不小的压力，众多的生活废弃物的排放使庐山地区的生态维持与生态保护成为了一个十分重要的问题，杂乱的建筑业对庐山的景观造成了严重影响。因此，牯岭镇的土地利用现状所反映出来的是，同时作为一个旅游中心和一个生活小镇，土地利用必须考虑并兼顾到诸多因素，如：生态环境因素，经济效益与发展因素，当地的社会效益因素等等。这样合理规划土地利用才能更好地服务于庐山地区的健康发展。

第二篇：乡镇土管调研报告

土地管理工作调研报告

近年来，随着农村经济的不断发展，再加上农业自身的内部结构调整，使农村土地的面积不断减少，违法占地、侵占耕地、毁坏耕地的现象在不少地方时有发生。耕地建房、未批先用、少批多用、批东建西、一户多基、等违法违规建房现象有所抬头，建房乱象已成为制约农村土地管理的一大顽疾。加强农村土地管理，加大农村建房乱象整治力度，对农村土地的保护，维护农民利益，加快推进新农村建设具有重大意义。由此可见，保护土地已成为一项刻不容缓的任务，必须予以高度重视。现结合乡镇土地管理方面存在的一些问题，粗浅就如何做好乡镇土地管理提出几点对策建议。

一、土地管理现状

总体来讲，农村违法违规建房主要呈现以下几个特点：

1、公路沿线建房。随着经济的发展，农村基础设施和村民经济条件的不断改善，村民对宅基地的要求也越来越高，公路沿线建房盛行。公路沿线有承包地的，就在自己的承包地里建房；公路沿线没有承包地的，就用臵换加补偿的办法，换得公路沿线土地建房；有的村民干脆弃耕不种私自买卖公路沿线集体土地获取利润，致使土地违法行为逐步向城乡结合部、公路沿线扩散。

2、居民点分布零散。因缺乏统一规划，农民建房选址随意性很大，多数选择在自家的承包地或交通便利的公路两侧，哪里地势好、交通方便，住宅就建到哪里，形成大量路边店、独家院，居民点分布零散，浪费土地现象严重。

3、占用耕地建房。近几年，多数村民喜欢沿公路建房，由于随意性大，宅基地的选择以及住房的朝向、层高、面积等，大量的良田好土被当作宅基地使用，擅自改变了耕地用途，违法占用耕地建房的数量一直存在。

4、一户多基、超占面积。有些农户拥有多处宅基地，农民在新的地点建造住房，又不肯拆除旧房，很多旧房成了破房、危房，形成了名副其实的空心村。在农民建住宅的同时，牛栏、猪圈、厕所、柴草房等附属设施随之建设，形成了互相攀比多占土地的不良风气，多数农民宅基地面积都超过了法定标准。

5、农村干部群众依法用地意识不强。基层干部群众土地管理知识缺乏，土地违法行为时有发生。农村干部群众依法用地意识不强，村民宅基地审批把关不严，违法用地现象时有发生。如部分村民误认为土地承包后即依法取得了土地使用权，另有相当一部分村认为老屋翻建中人不超出原有宅基地范围，无须办理用地审批手续。村级干部越权批准村民建房，出于对村民急需建房的同情，一些村领导将法律臵于脑后，感情用事，擅自表态越权同意村民建房，好心办坏事，造成群众的违法建房。同时，农村干部为增加村级收入，以出租非量化土地方式获取上交款，把闲臵土地擅自出租他人建厂房，在土地管理部门执法过程中多有发现。

6、非法流转。不少农民在经济利益的驱动下，私自买卖土地，非法转让宅基地，私下买卖房屋。绝大多数转让、买卖都是私下协议，未办理合法转让手续，国土部门调查摸底很费劲。

二、违法用地、违法建房产生的原因 造成违法乱占耕地建房的主要原因有：

1、村民法律意识淡薄。农民法律意识淡薄，老百姓对耕地的保护意识不强，只要集体分给自家的耕地，便自作主张，不经审批随意建房。有的农民将土地承包经营权看做是土地的私有权，在土地上想做什么就做什么，对依法用地和保护耕地缺乏必要的认识，致使非法占用集体土地建房的行为履禁不止。当然，也存在村委会和相关部门法律宣传不到位等问题。

2、村级干部对耕地保护意识较淡薄，对违章建筑管理力度不大。有些村委会片面理解土地管理法律制度，他们往往以农村集体土地所有者和管理者的双重身份出现，未经批准擅自将农用地直接出让、转让、出租用于非农业建设，越位行使对集体土地的管理权，违反了国家土地用途管理制度，造成土地违法行为多发。

3、各村没有统一规划，村民建房随意性大。村民要求建房时，村庄规划没有及时跟上，有序建房尚且造成村庄整体不美观，无序建房更使村庄整体效果不佳，土地浪费严重。

4、违法建房查处难。执法氛围尚未形成。镇政府没有执法权，不能直接执法，只能是配合国土部门执法。在国土部门查处违法案件时，大部分违法者拒绝配合或根本找不到违法主体，甚至连村委会也无从知晓，更有少数违法主体抗拒执法，土地执法难以开展，出现执法难的局面。对违法乱占耕地建房的打击不够及时，力度不够大，工作难开展，助长了农村违法用地的发生。

三、治理违法用地、违法建房的建议

1、加大政策法规宣传。土地所要采取集中组织宣讲、进村入户宣传、重点对象访谈等形式，向群众宣传讲解市、县出台的整治农村违法违规用地建房的政策规定，以及国家关于城乡规划和土地管理的法律法规，达到全面“叫停”违法违规建设、制止新增违法违规建房的目的。针对群众的认识误区，着重释疑解惑，做好思想稳定工作，化解矛盾问题，理顺群众情绪，引导群众依法建房。加大宣传教育力度，严格土地管理，保护耕地。重点是教育广大农村干部群众增强土地的忧患意识，通过村干部土地管理知识轮训班、土地管理政策法规下乡等形式，提高农村群众依法用地和保护耕地的自觉性，健全农村违法用地举报制度，在农村形成依法用地的舆论氛围。

2、开展农村建房摸底。要全面掌握农村房屋的总量、分布、结构及使用情况。开展建房专项检查，进一步核实“两违”建房底数。重点查处非法占用耕地建房和非法买卖、乱搭乱建及相关单位收取费用违法违规供地行为。对调查摸底的情况，进行核查公示，受理群众举报。通过核查核实，彻底摸清违法违规建房情况。依法进行分类处理，全力推进违法违规建筑拆除。根据国家法律法规，针对调查摸底的情况进行分析归类，明确拆除、查处和完善的范围和标准，提出处理意见。对确实符合规划和建房条件的无房、危房和住房困难户，在整治工作结束后要给予补办或完善相关手续。

3、完善各村整体规划，开展村庄规划试点。针对土地利用规划存在的弊端，认真调研科学预测，提出符合实际、操作方便、管理便捷的土地利用规划。充分考虑山区现状、结合地形地貌和风土人情，坚持节约集约用地，整治村民建房的散、杂、乱现象，开展村庄规划试点，加强规划的前瞻性和可操作性，逐步实现村民建房相对集中，方便生产生活、降低生产成本，体现本地民居特色，实现既保障农民基本生活设施用地规范用地行为，又保护耕地的目标。

4、规范对农村出租用地的管理。当前，针对农村干部多以出租土地方式增加村级收入的行为，要按规定加以引导和规范，只要不改变土地使用性质，应视其为农村集体土地流转，而对于改变土地使用性质的行为，属违法用地行为，村里无权审批，要坚决予以制止，依法处臵。建议土地管理部门统一出具更为详细的政策依据，以规范农村出租土地行为。

5、加强土地执法的巡查和违法行为的打击力度。要强化土地监察信息网络建设，建立村级土地监察信息员制度，使土地执法人员信息灵、行动快。同时，要努力克服执法过程中存在的措施不力和打击不力的现象，要充分利用舆论导向作用，选择情节严重、影响面大的典型案件为突破口，公开爆光，依法处理，通过对典型案例的公开处理，以达到以案说法，处罚一个教育一片的效果。对一桩违法行为牵涉多个部门的，要采取联合执法形式，彻底打击违法行为。

第三篇：乡镇土管调研报告

荷湖乡土地管理工作调研报告

近年来，随着我乡农村经济的不断发展，各地崛起了栋栋新房。但在这繁荣的背后也存在诸多隐忧，耕地建房、未批先用、少批多用、批东建西、一户多基、切坡建房等违法违规建房现象有所抬头，建房乱象已成为制约农村土地管理的一大顽疾。加强农村土地管理，加大农村建房乱象整治力度，对农村土地的保护，维护农民利益，促进我乡科学发展、加快推进我乡新农村建设具有重大意义。

一、荷湖乡土地管理现状

我乡地处丰城西南，属山区乡镇，基本农田保护区分布广，全乡有基本农田面积3.3万亩。在调查中，发现村民因住房困难、基础设施条件差和国家取消了农业税等原因，致使近几年我乡村民陆续出现违法乱占耕地建房的事情。据统计，2011年全乡共发生农村违法用地有 宗，涉及土地面积亩。其中：占用耕地违法建房有宗，面积亩；占用基本农田违法建房的有 宗，面积亩；占用荒地违法建房的有宗，面积亩。上述违法违规建房的行为，造成了土地资源的较大浪费。同时，严重影响了农村建房的秩序。总体来讲，我乡农村违法违规建房主要呈现以下几个特点：

1、公路沿线建房。随着经济的发展，农村基础设施和

村民经济条件的不断改善，村民对宅基地的要求也越来越高，公路沿线建房盛行。公路沿线有承包地的，就在自己的承包地里建房；公路沿线没有承包地的，就用臵换加补偿的办法，换得公路沿线土地建房；有的村民干脆弃耕不种私自买卖公路沿线集体土地获取利润，致使土地违法行为逐步向城乡结合部、公路沿线扩散。

2、居民点分布零散。因缺乏统一规划，农民建房选址随意性很大，多数选择在自家的承包地或交通便利的公路两侧，哪里地势好、“风水好”、交通方便，住宅就建到哪里，形成大量路边店、独家院，居民点分布零散，浪费土地现象严重。

3、占用耕地建房。近几年，多数村民喜欢沿公路建房，由于随意性大，宅基地的选择以及住房的朝向、层高、面积等大多是根据“风水”而定，大量的良田好土被当作宅基地使用，擅自改变了耕地用途，违法占用耕地建房的数量一直居高不下。

4、一户多基、超占面积。有些农户拥有多处宅基地，农民在新的地点建造住房，又不肯拆除旧房，很多旧房成了破房、危房，形成了名副其实的空心村。在农民建住宅的同时，牛栏、猪圈、厕所、柴草房等附属设施随之建设，形成了互相攀比多占土地的不良风气，多数农民宅基地面积都超过了法定标准。

5、村组干部越权批地。由于税费改革取消了土地管理费，引起了群众的误解，以为农村建房不收费，只要村组同意，就可以按照自己的意愿建房。村组干部更是乱收乱批，收点费、放个线就了事，也不到国土部门办理申报审批手续，从而导致建房秩序混乱。

6、非法流转。不少农民在经济利益的驱动下，私自买卖土地，非法转让宅基地，私下买卖房屋。绝大多数转让、买卖都是私下协议，未办理合法转让手续，国土部门调查摸底很费劲。

二、耕地建房、违法建房产生的原因

造成违法乱占耕地建房的主要原因有：

1、村民法律意识淡薄。农民法律意识淡薄，老百姓对耕地的保护意识不强，只要集体分给自家的耕地，便自作主张，不经审批随意建房。有的农民将土地承包经营权看做是土地的私有权，在土地上想做什么就做什么，对依法用地和保护耕地缺乏必要的认识，致使非法占用集体土地建房的行为履禁不止。当然，也存在村委会和相关部门法律宣传不到位等问题。

2、村组干部对耕地保护意识较淡薄，对违章建筑管理力度不大。有些村委会片面理解土地管理法律制度，他们往往以农村集体土地所有者和管理者的双重身份出现，未经批准擅自将农用地直接出让、转让、出租用于非农业建设，越

位行使对集体土地的管理权，违反了国家土地用途管理制度，造成土地违法行为多发。

3、各村没有统一规划，村民建房随意性大。村民要求建房时，村庄规划没有及时跟上，有序建房尚且造成村庄整体不美观，无序建房更使村庄整体效果不佳，土地浪费严重。

4、违法建房查处难。执法氛围尚未形成。乡政府没有执法权，不能直接执法，只能是配合国土部门执法。国土执法部门下乡执法存在很大的滞后性，对当地情况不熟。在土管部门查处违法案件时，大部分违法者拒绝配合或根本找不到违法主体，甚至连村委会也无从知晓，更有少数违法主体抗拒执法，土地执法难以开展，出现执法难的局面。对违法乱占耕地建房的打击不够及时，力度不够大，工作难开展，助长了农村违法用地的发生。

三、治理耕地建房、违法建房的建议

1、加大政策法规宣传。土管所要采取集中组织宣讲、进村入户宣传、重点对象访谈等形式，向群众宣传讲解市委、市政府出台的整治农村违法违规建房的政策规定，以及国家关于城乡规划和土地管理的法律法规，达到全面“叫停”违法违规建设、制止新增违法违规建房的目的。针对群众的认识误区，着重释疑解惑，做好思想稳定工作，化解矛盾问题，理顺群众情绪，引导群众依法建房。

2、开展农村建房摸底。各村组要按照要求，协助土管

所完成建房普查，全面掌握我乡农村房屋的总量、分布、结构及使用情况。开展建房专项检查，进一步核实“两违”建房底数。重点查处非法占用耕地建房和非法买卖、乱搭乱建及相关单位收取费用违法违规供地行为。对调查摸底的情况，在村组、全乡进行核查公示，受理群众举报。通过核查核实，彻底摸清违法违规建房情况。

3、完善各村整体规划，开展村庄规划试点。针对土地利用规划存在的弊端，认真调研科学预测，提出符合实际、操作方便、管理便捷的土地利用规划。充分考虑山区现状、结合地形地貌和风土人情，坚持节约集约用地，整治村民建房的散、杂、乱现象，开展村庄规划试点，加强规划的前瞻性和可操作性，逐步实现村民建房相对集中，方便生产生活、降低生产成本，体现本地民居特色，实现既保障农民基本生活设施用地规范用地行为，又保护耕地的目标。

4、依法进行分类处理，全力推进违法违规建筑拆除。根据国家法律法规，针对调查摸底的情况进行分析归类，明确拆除、查处和完善的范围和标准，提出处理意见。对确实符合规划和建房条件的无房、危房和住房困难户，在整治工作结束后要给予补办或完善相关手续。

5、规范拆除违法建筑，促进社会和谐稳定。配合国土执法部门做好群众思想工作，注意现场掌控群众对立情绪和防止出现极端行为，维护社会稳定。

第四篇：土管总结

1.土地资源与土地资产的区别联系？

土地功能： 资源功能和资产的功能区别：土地资源是指土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。联系：土地资源是土地成为资产的基础。土地资产是指具有明确的权属关系(有其物主)和排他性，并具有经济价值的土地资源。土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济(价值)和法律(独占权)意义.二、土地的一般定义 土地管理学所研究的土地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被组成的综合体，包括过去和现在人类活动的成果。三．土地的特性

1.面积有限性 2.位置固定性3.永续利用性 4.保值增值性

四、土地管理基本含义

管理：管理者在一定的环境条件下，为有效实现既定目标，运用一定的方式，所进行的一项综合性活动。关键字：管理者、环境、目标、活动（手段、措施）。

土地管理：指国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地经济、社会、生态效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用而进行的计划、组织、控制、协调等综合活动。

理解此概念的关键有6个方面：

1.管理主体：国家及各级政府，执行管理的人是国务院及各级土地行政主管部门

2.客体：土地及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地的关系

3.目的：为提高土地利用经济、社会、生态效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制

4.手段和措施（方法）：行政、经济、法律、技术

5.职能：计划、组织、控制、协调等

6.管理环境：社会环境，即社会制度和土地制度

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三、地籍管理的内容

1.土地调查

2.土地分等定级

3.土地登记

4.土地统计

5.地籍档案管理

第五篇：专业实习报告

11市场营销本科专业实习

调研报告

分 院: 专 业: 班 级: 学 号: 姓 名: 指导老师: 实习单位：

管理分院 市场营销 11市场营销本1

李可乐 孟佳

宁波源正房地产营销策划有限公司

2014年08月30 日

一、实习说明

（1）

实习时间：2014年8月1日至2014年8月31日（2）

实习地点：宁波源正房地产营销策划有限公司（3）

实习性质：暑期专业实习

（4）

实习职位：销售部置业顾问，主要是摆位接待客户、讲解沙盘、带客户去工地看房、回访客户、楼盘销售统计、接电话等。

二、实习目的

本次实习的目的在于通过理论与实际的结合、个人与社会的沟通，进一步培养自己的业务水平、与人相处的技巧、团队协作精神、待人处事的能力等，尤其是观察、分析和解决问题的实际工作能力，以便提高自己的实践能力和综合素质，希望能帮助自己以后更加顺利地融入社会，投入到自己的工作中。

（一）检验自己所学，培养理论应用能力

在学校，我们专注于培养自己的学习能力和专业技能，一年后我们将真正进入社会参与工作，社会和企业更加要求我们具有较好的专业知识和业务能力。参加专业实习，通过对社会工作的了解，以培养自己的适应能力、组织能力、协调能力和分析解决实际问题的工作能力。实践是检验真理的唯一标准，理论联系实践是我们在学习过程中不可避免的。专业实习能够加强我们对市场营销基本理论、基本方法和基本技能认识和掌握。

（二）为毕业实习和就业积累条件

通过实习，我们能更好地找出自身状况与社会实际需要的差距，并在以后的学习和工作期间及时补充相关知识，为正式工作做好充分的知识、能力准备，从而缩短从校园走向社会的心理适应期。作为一个市场营销专业的学生，专业实习不仅仅是一次学习的过程，更是一种磨练或者说一次历李练，也是我们从校园走向工作岗位的过渡桥梁。

三、实习内容

（一）企业概况

宁波源正房地产营销策划有限公司成立于XX，是一家新兴的专业化、高效创新的专业房地产公司，位于浙江宁波鄞州，目前很多资源仍依托于和源房地产有限公司，并与其有很多的密切的合作。源正房产有限公司是主要受开发商等委托人的委托，以委托人的名义从事房地产买卖、租赁、纳税、权属登记、抵押贷款等经济活动，从事房地产市场研究、产品开发、市场营销、投资策划、品牌策划等业务。公司以房产策划和楼盘营销的系统化整合为手段，提供实现楼盘价值增值的一体化终端解决方案和全程营销项目。

公司凝聚了一批博采睿智的创意人才和务实敬业的专业团队，拥有专业的房地产理论和一定的实战经验；具备科学的产品定位设计，先进的信息采集分析系统和不断累积的营销策划经验，致力于为房地产发展商提供全面的专业地产顾问服务，有效地为开发商服务，实现利润的最大化。

自2004年成立以来，源正有限公司先后成功代理了金地银座、南苑上都等楼盘项目，都赢得了较好的口碑和不俗的业绩。

此次我实习的地点是源正近期项目南苑上都售楼中心。南苑上都所在镇是奉化的周边卫星镇，车程为5到10分钟，所以其实当地的很多生活娱乐设施都是直接依托于奉化市区的，而且工业污染较少，生态环境较好，小区基础设施、安全系统都较好，南苑上都已经打造成这个镇首屈一指的高档舒适小区，相对于市区的住宅，价格实惠，在当下楼市相对低迷的时期，销售形势还是比较好的。

（二）行业市场环境

在房地产业迅速发展的今天，我国房地产业不断高速发展，我国房地产市场已出现由卖方市场向买方市场过度的趋势。房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义。面对市场变化，如何迎合消费者的口味，吸引更多消费者成为各房地产企业在激烈的市场竞争中亟需解决的问题。其内容主要包括市场调研、市场细分、项目定位、管理策略等；其方案的设计主要应突出风格、规划、户型、物业管理等；营销方案的实施过程中，要全面贯彻房地产营销策划方案，及时反馈调节房地产营销策划方案，充分运用服务营销策略，以达到提高市场竞争力，取得理想的营销成果的目的。因此，房地产商不得不研究市场规律，重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，以满足消费者需求为目的制定营销策略。

（三）营销部门的职责及内部分工

营销部门主要负责管理发现消费需求、产品定位、主导产品开发、价格策略与竞争、通路管理、推广、组织和部门日常管理、营销战略规划和策略执行等系列工作。以下是源正房地产公司营销部门的结构：

1.策划部职责

策划部就是以企业的品牌、促销、广告为主要工作的部门。主要负责公司品牌推广、企划工作，公司项目企划工作的掌控以及公司对外形象的建立与宣传。策划部的主要职责为：（1）负责制定产品方案与营销计划，统一安排立项和整体方案设计。

（2）负责公司市场研究工作。及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。

（3）组织项目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告。

（4）负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。（5）项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。负责确定项目营销方案的制定与配合实施。

（6）负责销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理客户档案、建立客户数据库。

（7）负责组织客户接待、合同签订等销售活动。并注意挖掘开发新的客户。（8)负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行。

2.销售部职责

销售部为市场营销部的下属三个部门之一，主要负责楼盘的销售。售楼部的主要职责为：(1)掌握市场动态，搜集市场信息，搞好市场预测，不断开发、提高市场占有率。(2)根据市场预测和销售趋势，编制季度、销售计划。(3)按日向总办、财务部上报实现销售情况统计报表。

(4)加强全同管理，建立用户档案，经常走访用户，反馈用户对楼盘的意见。(5)努力做好售后服务工作，树立良好的企业形象，提高企业知名度。(6)配合广告部做好企业楼盘的广告宣传工作。(7)负责合同的签订，回收售楼款，及时清理欠款。(8)加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质。

3.客服部职责

客服部是通过建立完善的客户服务体系，为客户提供完善的优质服务，保持和不断提升客户对企业的满意度，提升企业的品牌知名度和美誉度，提高顾客重复购买率，从而为企业创造源源不断的商机。客服部的主要职责为：

(1)负责收集客户提出的疑问以及投诉，并与各个相关部门衔接，提出整改、解决方案；(2)及时将无法解决的投诉问题上报给客服部领导；(3)每周电话回访客户，及时记录客户建议；

(4)询客户对本公司印象，收集客户对项目的质疑，定期总结形成文字，回馈给营销部领导，以完善销售策略，改进项目销售工作中出现的不足；(5)负责完成营销部领导交代的其它工作。

三、实习结果

（一）源正营销策略

1.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。所以，源正从售楼到售后的服务完整贯彻以人为本的原则，力求为买主提供最大便利

2.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，源正本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，达到让消费者获得知识的目的。此外，宣讲会也同时宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望，推荐楼盘的销售

3.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，源正提出以环境保护为营销理念，绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。在绿色营销上，源正联合开发商，除了重视单纯的绿地的规划以外，还提出了能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，并运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展成为卖点。

（二）给公司的小小建议

通过一个月的实习我发现公司在营销过程中存在一些问题，以下是我就在房产销售过程中发现的问题表达我自己的看法。

1.销售人员对产品不熟悉、对竞争楼盘不了解

该现象主要出现在新进员工和散漫员工身上。偶尔会发现有销售人员答不上客户的提问和质疑，这会使客户对楼盘的印象和信任大大降低，从而使整个销售工作无法良好进行。对策：楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。多讲多练，不断修正自己的措辞。随时请教老员工和部门主管。端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。

2.客户追踪效果不大、销售员之间协调不够

由于客户群比较集中，往往出现一个客户由多个销售人员在进行追踪或一个销售人员同时分散追踪多个客户，这导致了客户追踪效果不明显，从而使销售滞后。

对策：每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。3.销售人员对部分楼层的积极性不高

据我所知，每一套房子的成交销售人员都是有提成的，但是每幢楼层都有最受欢迎的和最不受欢迎的楼层，如这次我参与销售的南苑上都的楼盘都是小高层，一般情况下低层尤其是二层及以下很难被顾客接受。针对低层卖不动的现象公司作出了较好的措施——降低低层住宅的价格，但是销售人员对低层的销售积极性仍旧不高。

对策：对销售人员进行专门的低层楼层销售的培训，并制定低层楼层额外奖励制度，从精神和物质两个方面，推动低层楼层的销售。

（三）自我认知

经过这次专业实习，我不仅对社会和企业有了更大的认知，对自己也有了更多的认知。1.工作热情有余，但恒心不够

刚到岗位上那几天，充满新鲜感和求知欲，表现得十分积极，但过了一个星期，对公司和整个销售过程有了一定的了解，对自己的工作也基本能够掌握，工作积极性就没那么高了。这就需要我有恒心，才能使我在职场上走得更稳更好。2.能够较好地完成任务，但做事仍欠稳妥

做事一直大大咧咧，这次实习也因此犯了一些小错误。生活中的一些小细节不会造成太多的“事故”，但在企业里，一个小数点、一个不当的措辞就有可能给企业造成巨大的损失，今后我会努力注意每一个细节，争取成为一个做事稳妥、细心的从业者。3.待人热情，但说话太直接，不太圆滑

这是父母、很多朋友都跟我提过的我的一个特点，太过直接的话语难免让人不舒服或者尴尬甚至是郁闷生气，不过我已经慢慢在学习如何恰当好处的得体地说话，相信时间会带走我收获。

四、实习总结

虽然只有一个月，但我在源正学到了很多，也成长了许多。

首先对房地产的销售过程和房子的户型等都有一个较完整的了解和熟悉，掌握了一些售楼的基本技巧和专业能力。比如，房地产销售的业务流程：寻找顾客——现场接待——谈判——客户追踪——签约——入住——售后服务。具体些，我还了解了“限购令”的内容，知道了哪几个楼层是最吃香的，知道了第一套购房第二套购房的税收，知道了购房的相关程序需要哪些证件等等。

其次积累了处理有关人际关系问题的经验方法，训练了自己的沟通后能力和交际能力。尽管以前也有一些社会实践经历，但这次的工作在沟通和交际能力上有更大的收获，原因是：跟之前的促销或者导购经历相比，售楼工作的周期较长，从电话预约到现场的接待、沙盘解说、样板房解说等到最后的签约入住，这其中需要花费的时间较长，与客户的接触次数也较多，而且住房是价格偏大的一种产品，客户的考虑时间自然长，这就要求售楼人员具有良好的沟通能力、专业的行业知识以及源源不断的耐心和热情。另一方面，我们在学校与同学的相处轻松愉快，而且大多数都有共同的话题，你可以选择和志同道合的同学一起上课一起共事，但社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟上司同事客户处理好关系真得需要许多技巧。以下是我得出的结论：

1、首先要尊重别人

2、用辨证的方法去分析问题，站在不同的角度去理解别人和事物。

再者我深刻地感受到了社会工作中的艰苦性，也锻炼了自己的意志力，提升了自己的实践能力。实习工作看似轻松，但是也有不少心酸：在学校虽然起得早但是生活节奏没那么快，一节课45分钟，可是上班除了午餐时间和偶尔的午休时间，一天八个小时的工作难免略带倦意；有时候大中午的要带顾客去样板房参观；有时候接连十几个电话累得喉咙沙哑；有时候一份合同或者银行的按揭事项你需要跟客户说上一个小时才能让他明白„„但作为一个即将踏入社会的大学生，我应该明白并且认清自己已经是一个成年人，日后肩上会担负起更多的责任，所以我必须时刻做好吃苦的准备，努力工作，从容生活。

最后在实习期间，朝九晚五早睡早起的生活规律是从未有过的，从中的感受是有规律的生活带给我们身心的健康和从容。但是我也发现，真正开始工作，我们会会很少再有精力去学习了，睡前看会儿书还可以，但是真正的学习是比较难的，这会使我更加珍惜剩余的在学校里的学习时光。

5.附录（实习辅佐材料）

售房相关书面资料：

户型资料：

工作现场：略

楼盘沙盘：