2018首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项

第一篇：2018首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项

2018首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项

一、看房注意事项

（1）地理位置：居住地应该交通便利，周边医疗，教学资源应便利。

（2）周边环境：不能太靠近闹市、菜场、垃圾站，不要在交通要道的十字路口和红绿灯处等主干道上，主要是废气和垃圾，人员流动太大，还有噪音、卫生问题等，由其是靠近主干道这面的住宅，积灰很重噪音很大。房屋坐落地点周边不应该全部被大楼房围绕，被大楼围绕的房子通风性和采光性，视野宽广性都不好，这点在确定户型的时候也尤为重要。最好不要选靠近主干道这面的房子。

（3）确定户型和楼层：

①户型

首先查看所选户型在整体楼房中的位置，一定要位于楼房垂直走向平或凸出整体平面位置，不能是垂直走向凹陷平面整体位置。再次查看具体毛坯房户型，户型一定要周正，不要同一区域太多拐角（每个区域最好全部方形成条，不要奇形怪状犄角旮旯或者一个区域里面正方形混合长方形或多边形），不利于采光和装修以及观感一体性。采光要好，包括厨房、卧室、客厅、卫生间。视野要开阔，由其是客厅，一定要开阔，望出去不能是其他楼宇矗立，要能看远。客厅的通风位置不要与其他住户的厨房通风口位置相邻，会影响以后客厅空气质量和晒衣服的味道。

②楼层

考虑有老人和婴孩的不宜太高，一是楼层太高对心脏和呼吸系统不利影响较大，二是现在大部分住宅楼的电梯小于医院抢救床的大小，一旦发生身体突发状况不利于抢救！三者高楼层发生电火灾时，有毒气体和火焰会往上走，对逃生和抢救都不利。一般抢救逃生用缓降绳最大长度约为50米，按现在楼层层高3米算，就算一点不浪费不打结也就只能达到的距离也就16楼位置！高处视野肯定会好些，但对有些恐高的人不利会心慌和不踏实，且过高空气氧含量等各方面空气质量也会有差异。另外声音的传播是扩散和衍射的，受声源大小和介质的影响，所以主干道上即使楼层高可能依然有噪音，只是可能有衰减。

楼层也不宜太低，太低潮湿，对家具和房屋霉变等影响较大，对有关节疾病的人不利，再者雨水季节容易受潮和水土腥味重，还有高楼层坠物和扔垃圾等情况。再者，选择底楼层的人要注意小区绿化是否会挡光（部分绿化植物过高的可以到达3-4楼），蚊虫鼠蚁蟑螂等问题，一定要选的人注意相应防护。

二、核算买房款项并提前准备好所有预付及工本手续费用

1、总房款=单价×套内（或建面）面积

都应标明公摊面积大小及具体位置地点

2、贷款金额＝总房款×贷款比例

如果公积金贷款，最低首付比例可以为总房款的20%，即贷款最高比例为总房款的80%。贷款金额一般都要以万为单位取整。

3、银行可审核贷款月供＝个人银行流水金额×月供贷款倍数

个人流水金额主要是针对公积金贷款，申请公积金贷款的人银行流水主要是每个月银行打到个人账户里的实收工资。月供贷款倍数一般按当地公积金支持的倍数算，一般为0.4倍。

4、贷款年限≥贷款金额÷银行可审核贷款月供÷12月/年 贷款年限为0、5、10、15、20、25、30等整年为单位。

5、实际月供＝房贷计算工具，按上述步骤算出的贷款金额，贷款年限计算

6、维修基金＝建面×维修倍率 或＝总房款×当地维修基金交费率

维修倍率一般为80倍，维修基金缴费率一般为2%，各地可能存在不同。

7、契税＝总房款×第几次购房契税率

首次购房，建面＜90㎡，契税率为1%；建面＞90而＜140㎡，契税率为1.5%；建面＞140㎡，契税率为3%。

二套房相应面积契税率分别为1%、2%、3%。

三套及以上房的不论面积统一契税率为3%。

8、总价＝总房款＋维修基金＋契税＋印花税＋抵押登记费

印花税为房产证贴花印花税，全国5元；抵押登记费为公积金及部分银行办理抵押收费，一般为80，各行可能不一样，目前工行免收。

9、应付首付＝总价－贷款金额

定金于付全部首付前已交给出卖方的，应该在签合同时转为首付一部分从应付首付里面扣除。即补交首付＝应付首付－定金

签约合同前应将预付金额提取到某一银行卡里面，很多地方只支持刷卡。再者，平时将大部分钱存在支付宝里面的，余额宝里每日转出金额是受限的，且部分金额还要收手续费，余额里面的资金不能提现只能用于购物转账！

很多地方公积金贷款银行要求，公积金余额的28倍（部分地方为25倍）应该大于贷款金额，才能通过贷款审核！且公积金连续存缴要＞3月！这些要提前做好准备，余额不足的补交公积金应早些去工作单位行政科或者财务科补交，因为补交到余额里面要一定的时间，以免银行审核不过造成买受方违约。

三、签约住宅订购协议注意事项（此步骤审核协商非常重要，对因买受人对买卖合同有异议或开发商提出不合理要求，如先交钱后签合同等行为，买受人拒签并申请退房退款时有大好处，订购协议跟买卖合同一样重要，非常重要）

流程：

1、一定要先看协议后给定金！！如果开发商以各种理由让你先给钱后看协议，这是不合理且可以拒绝的！

2、最好一步到位，直接签商品房买卖合同，不签订购协议，避免定金纠纷。

3、一定要协商尽可能低的定金！！一定要明确退还定金和全部其他款项的要求和条件（尤其是在买受人预约了签合同但尚未完成签订房屋买卖合同期间，或针对买卖合同有异议或不合理，或开发商及代理商提出不合理要求（如要求买受方先给钱再看买卖合同等行为），买受人拒签买卖合并要求退房退款时，出买方应无条件全额退换定金及其他款项的要求）。

4、保存好所有发票及样本、模板相关文书（非常重要，涉及万一有问题退款或退房依据）。必要时录音和拍照留存。

5、所有要求退还定金及全部其他款项的内容一定要写进协议里面（协议一般由开发商提供了，但买受人可以手写增加及修改，双方盖章后跟正文一样有效），不要相信销售或经理的口头承诺和协议合同不能增改的屁话！开发商翻脸时他们是按合同和协议来的，口头约定不做算！

协议内容审查商议及附加：

（1）明确签约主体：出卖人应为开发商或开发商合同授权的代理（要查阅盖有开放商鲜章的代理授权书和合法经营执照）

（2）明确商品房的基本情况：具体位置到楼号，建面套内面积应以最终房屋产权证为准计算总房款，约定面积差异补偿或责任条款。明确公摊面积量及地点具体范围，避免出卖方将公摊面积算到赠送面积里面。

（3）明确价款与付款方式：明确成交单价计算的方法（套内还是建面）和价格，房屋总款，采取的买房付款方式。应缴纳的购房定金（注意一定是“定金”，而不是订金，因为后者违约是不能双倍赔款，且一般定金金额为5000元，协商越低越好，有问题的时候退房万一不退定金损失会小些，不能协商更低的，最高不能超过房屋总款的3%），定金的退还方式及时间（转为首付款还是现金退还，签约商品买卖合同时退还是？）。

（4）违约责任部分：

①应强调因出卖方原因（如实际提供的草签或网签的商品买卖合同与其提供的模板不符的，草签网签买卖合同不利于买受人或买受人有异议要求修改而出卖方拒绝修改的）导致买受人不能接受或无法及时或最终拒绝签订商品买卖合同的，出卖方应无条件全额退还定金及其他全部款项。（非常非常非常重要）

②在订购协议内，出卖人将协议内的商品房另出售给他人的，买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金及全部其他款项。

③应强调，如签署本协议后，因发现由出卖人虚假房屋和优惠及价格等各方面信息欺诈行为，导致买受人要求换房或者终止认购行为的，出卖人须无条件全额退还买受人全部定金及全部其余款项。

④一定要查阅出卖方公示的各项文件、证书、重要提示、物业管理服务协议、商品买卖合同和补充协议及其附件等样板条款（尤其是商品买卖合同样本，应要求为国家最新示范文本，且买受者应仔细审核相关内容的平等性及合法性并复印。且要求出卖方保证最终提供给买受人签约的格式化文本应该与样本完全一样，空白或横线各自协商议定的可再商议，并要求出卖方盖章）。

⑤对于买卖合同样本中附件条款样本内容一定要仔细斟酌，或拒绝在签订购房协议时同意附件条款模板和内容，留到签商品买卖合同时再议。并强烈要求针对各模板条款，在买受人签约房屋买卖合同中有异议而与出卖方不能达成一致，或出卖方最终提供的合同与模板合同不一致的导致买受方拒签的，买受方可与出卖方协商，如协商不统一，买受人有权拒绝签订房屋买卖合同草签或网签等其他各个文书，且出卖方应无条件全额退房退款退定金及各项手续费用等各个款项。或要求，买受方预约签商品买卖合同当时，原订购协议同时自动失效，定金全额自动转为房款首付的一部分，且因出卖方原因导致买受方拒绝完成商品房买卖合同的，出卖方应无条件退还全部定金及全部其他款项）。

（5）确定合同生效及终止时间：最重要的一条确定终止时间为预约签订商品买卖合同当时时间终止本协议（最好录音）。且约定，因出卖方原因（如实际提供的草签或网签的商品买卖合同与其提供的模板不符的，或买卖合同不利于买受人或买受人有异议要求修改而出卖方拒绝修改的情况，买受方与出卖方存在争议不能达成统一），导致买受方无法正常完成或拒绝签订商品买卖合同的，出卖方应无条件退还买受方全部定金及全部其他款项。

四、签约商品买卖合同注意事项 流程：

①一定要先审核查对无问题，签约合同，后付首付款！！有问题的时候开发商会各种理由拒绝退钱退房！！预先要向开发商索要合同草稿样本（必须是当地国土资源+房管局+工商行政管理局监制的，包括后面要签的草签合同和网签合同都应该是以上三家监制的模板），并对合同草稿模板中各项目认真预审预填，按相关政策自己核算全部钱款，预防开发商或代理商乱写乱改。

②首付应在草签合同或正式网签合同到房管局备案审批通过后再交！！且保存好所有发票和文书！！且应将房款支付到《商品房预售许可证》制订的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介，可以约定支付比例和开放商预取比例。

③带上身份证，户口本去当地房屋不动产登记中心档案查询处，打印产权证明。

④带上产权证明、预填好的草签合同去房地产销售中心签合同。

⑤要签正式网签合同，如果签的是草签合同，应在仔细核对确认无异议后，督促开放商现场提交合同网签，并在此核对网签与草签是否全部一致并现场签章。

草签及网签《房屋买卖合同》注意事项：

（本项目买受人最好提前向开发商索要买卖合同草稿模板进行预填和预审，对有异议的地方标注，签合同当天只需要跟预填预审过的草稿模板一一核对和商议草签合同和网签合同内容是否一致就行，节省时间，也更安全）：

(1)仔细阅读合同内容

拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容（最好跟自己预填的草签合同一条一条的对），如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以多查阅，在自己全部理解之后才开始签约。

(2)认准签约主体——同当事人的约定 ①《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称和证件号完全一致，并进入当地工商管理、网上房地产等网站，根据执照号查阅该企业经营和信誉状况，非正常经营企业的都不要签，以免引起不必要的纠纷。因为商品房销售中，很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。

②确认房屋信息的合法性（是否在预售范围）及准确性（是否与买受人预定房屋信息的一致）。应扫描开发商提供的草签合同上首页的二维码，核对买卖合同中的房屋信息。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

(3)合同第一条——项目建设依据

1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。

2、注意开发商的五证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，《建设用地许可证》《商品房预售许可证》如合同中哪怕就差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。

（4）合同第二条——商品房销售依据

如开发商未取得的《商品房预售许可证》，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号，则构成欺诈。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，未取得《商品房预售许可证》期间，签定的是合同是无效的，买受人可以向人民法院提起诉讼，时间期限是：《商品房预售许可证》取得之前的七个工作日。但是取得之后，之前签定的合同就变成有效合同了，具有法律同等效力。

（5）合同第三条——买受人所购商品房基本情况

购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型（几室几厅）。

（6）、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况

要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、使用权

（7）、合同第五条——计价方式及价款

明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。

（8）、合同第六条——付款方式及期限

此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择；付款时应妥善保存好相关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一；如是选择按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。

此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任，要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行；出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些。

（9）、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任

本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好，尽量不要超过每日万分之三。

（10）合同第八条——面积确认及面积差异处理

面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率；应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购房人的利益。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%

关于商品房面积的计算，但是在这里还需要进一步予以详解：

我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

此外，购房者还须重视的就是套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。最好是在合同中约定好，在交房的时候，面积找补按什么面积结算？是套内面积还是建筑面积？这也是众多开发商忽略的地方。因为现在众多的开发商前期销售的时候是按建筑面积销售的，而签定《商品房买卖合同》时将换算为套内面积。

（11）、合同第九条——交房期限及条件

首先应明确约定交房期限，具体到年月日（越短越好，通常约定为90日，超过90日的可以拒绝签章和接房）；其次应明确约定交房条件，根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由当地建委颁发的《商品房竣工检验存案》+《住宅交付使用说明书》+《住宅质量保证书》，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任；然后在明确约定基础设施，公共配套建筑交付的具体时间；最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。

同时还需注意在《商品房买卖合同》中，商品房的供水、供电的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。

（12）、合同第十条——出卖人逾期交房的违约责任

在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

为保障自己的权益，约定逾期交房时间越短越好，最好不要超过1个月（最长不超过90天），约定出卖人逾期交房违约金越高越好，目前开发商普遍是约定万分之二；此外在购买人的解除权约定中，开发商逾期的时间不超过30日，解除合同的违约金尽量高些。

（13）、合同第十一条——交接

现在很多开发商都是以电话通知的方式交房，应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。

（14）、合同第十二条——规划、设计变更的约定

很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。

因是开发商原因导致购房人解除合同的，开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。开发商普遍是约定的银行同期活期存款利率），买受人要力争。

（15）、合同第十三条——关于办理房地产权属

此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款，可以说已是尽最到力保护消费者的利益了，既然是示范文本中格式化条款，也就只能一带而过。

（16）、合同第十四条——出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。

（17）、合同第十五条——关于产权登记的约定

因开发商的原因，无法办理产权登记，导致购买人解除合同的，约定的违约金尽量高些，最好在10%左右。（开发商常约定1%）同时，购房者还应知道，根据房产局规定，房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与买受人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理《商品房预售合同备案》手续；同时，开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。据国家《城市商品房预售管理办法》建设部令第131号[1995]文，如没有备案和不予备案的，一般是有下列情况之一：

1）未经项目预登记的；

2）预售的商品房项目有转让行为的（已办理项目转让变更手续的除外）；

3）预售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，抵押权人未出具同意出售、再抵押（按揭）的书面证明的；

4）不符合《商品房预（销）售许可证》上规定的预（销）售时限及预（销）售范围的商品房；

5）其它法律法规禁止出售的。

（18）、合同第十六条、十七条、十八条——此三条和该合同第十三条一样为政府

格式化条款，在此就没有必要注解。

（19）、合同第十九条——单方解除合同

建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定，其违约金的比率应保持一致，保持权益的对等。

（20）、合同第二十条——争议解决方式

对于开发商而言，一般会选择仲裁，一则是仲裁具有高效的特点，一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的要求，开发商不必花费太多精力；二则开发商实力相对较强，可以聘请专业律师为其出谋划策，赢得仲裁。对于购房者而言，最好选择诉讼，一则诉讼费用相对低廉，相对于开发商，处于弱势的购房者诉讼时间可以不计，但诉讼成本则会考虑；二则诉讼具有可救济性，如果仲裁裁决实体错误，也只能一声叹息、后悔，而若诉讼裁决实体错误，则可以向法院申请再审，法院会再审改判为其讨回公道。

因此，我们建议购房者在争议的解决方式上，尽量不要约定仲裁条款，目前我市包括我国的仲裁程序还不完善，救济途径不太畅通。

（21）、合同第二十一条——附件中的约定

1、在《商品房买卖合同》附件一商品房平面图：应要求开发商包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。

2、在《商品房买卖合同》附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成：当前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置。

3、在《商品房买卖合同》附件三出卖人对该商品房的说明：此为开发商的格式话、公文话语言，一语带过既可。

4、在《商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准：如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。因此应在合同中明确约定装饰、设备的品种、规格型号。

5、在《商品房买卖合同》附件五前期物业服务内容的约定：现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在附件中中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。

6、在《商品房买卖合同》附件六合同补充协议中我们建议购房者补充以下几条：

1）应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里

购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候（当前市场多为期房），往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。（最常见的就是绿化率达不到标准，相关配套设施没有建设，装饰、设备标准达不到宣传资料中的标准），因此，购房者要将此写入附件六中。

2）否定格式合同法律效力的约定

开发商与购买人签订的合同一般为格式合同，《合同法》对格式合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定，开发商为回避法律的规定，常在合同附件中约定“双方理解一致，不产生格式合同的法律后果”等条款，如果合同中有以上条款，建议购买人不要签约。

3）与开发商签订合同时，应注意每份合同的约定都应填写一致，应要求开发商当面签章，以避免“阴阳合同”的产生。否则可能在购房人主张权利时，购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致。

（22）、合同第二十二条至二十五条

格式化条文，在此不多做详解。

（23）、合同落款——合同印鉴、签字

注意开发商的印鉴名称（都应以《商品房预售许可证》上标明的公司所一致）、签订合同的具体时间，购房人签订合同时亦应注明具体签约时间。

第二篇：买房注意事项之--商品房买卖合同的签订

买房注意事项之--商品房买卖合同的签订

来源：***：日期：2011-11-01 当今，商品房买卖市场的火爆场面人们有目共睹，开发商的暴利人人皆知，他们为自己量身定做的霸王条款更是无处不在地挑战着广大买房者的心灵。房屋作为一个家庭安身立地的居所，购房款更是一笔巨大的家庭财政开支，此作为买房者，在买房时，一定要慎重考虑、认真抉择，以便能购得舒适满意的房屋。本人特意搜集与整理了如下内容，包括阅读售楼书、签订认购书、签订商品房买卖合同等内容，谨供大家在签订商品房买卖合同时参考：

一、如何阅读售楼书，不受开发商的广告宣传所迷惑

售楼书通常是开发商所做的宣传广告，能迷惑购房者，所以我们在阅读售楼书的时候，需要注意如下事项：

第一、要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，不仅需要认真观察售楼中心墙壁上挂的那预售许可证证是否有相关机关的公章、签发日期等，而且，也有必要通过在互联网上查询、核对，核对这家开发商是不是名副其实的，是不是真有预售许可证。

第二、可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，用较少的车程来说明它的地段是多少合适、优越，这里面车程的伸缩性就非常大了（看你是开的小轿车还是坐公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置），这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

第三、应该就售楼书中有关不明白、有歧义等地方，及时和售楼工作人员沟通，要求他们解释，不要盲目顺从售楼书的书面表达。

注意：如何保证售楼书的内容真实，实际所买到的商品房像售楼书中所描述的那些完美？

根据商品房买卖相关司法解释的规定，如果要从法律上确保售楼书的内容具有法律效力，确保其真实性，如果按照售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到随后所签订的商品房买卖合同中。这样的话，一旦开发商没有按照约定的条款履行义务，就要承担责任。

二，认购书的签订注意事项

(一)定金问题

在查阅、审查售楼书后的下一个步骤就是要签订认购书，要交定金了。在这里需要提醒购房人要注意的事，认购书里的“定金”和“订金”的区别。

订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。而对于定金，《合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”

可见，定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，“买房者应该在签订认购书XX之日起买房，否则不予退还。”建议:购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为“买房者应当在签订认购协议之日起XX日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”这样对购房者应该是比较有利的。

（二）认购书问题。

在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般有如下两种情形：

一、是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；

二、是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款（即前面所说到的“定金”或“订金”）。对于第一种情形下的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的。而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”

对于第二种情形下的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院《解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高法院《解释》并未作明确规定，本人认为，如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，未满足商品房合同应具备的基本条款，那么该认购书不应具有法律效力。

故，签订认购书的时候，一定要仔细审查，因为认购书中的条款会直接适用于其后所签的正式的商品房买卖合同。在有条件容许的前提下，买房者在签订认购书的时候就应当聘请专业人士为其提供审查、出具意见和建议，以防在这一环节上被开发商下套。

三，签订正式的商品房买卖合同

（一）五证问题

签订认购书之后XX日之内就是和房地产开发商签订正式的商品房买卖合同了。签订买卖合同应非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理产权证问题，去产权登记部门办理产权登记。下面我介绍一下“五证”：

五证，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，施工证由市建委核发，国有土地使用证由市土地资源局核发，商品房预售许可证是市房屋管理局核发。这五证，最主要的是两证，即国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。

要提醒大家的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买房最重要的产权证，那是物权凭证，没有它不行，万一你以后需要出让、转让、赠予房屋等等，怎么办，定要房屋产权证的。

在购房的过程中还涉及到一个问题，就是在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

（二）和谁签购房合同

签订购房合同，理应上应该是跟房地产开发商签定。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介公司得有开发商的授权且以开发商的名义与购房者签订买卖合同，就是说中介公司不能以自己的名义签定合同。

（三）对合同条款的把握

在签订正式的商品房买卖合同时，一定要审阅清楚里面的合同条款，如下：

1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋；

2、付款方式及其如未依约付款的责任承担问题；

3、房屋交付使用的期限问题，如果开发商未依约交付，就是违约；

4、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长；

5、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。而且，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多；

6、争议解决方式。一般有仲裁和诉讼，仲裁是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要给自己留一条退路。

另外，如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。

四、签订补充协议问题

买房，要签订认购书，要签订购房合同，另外往往会有伴随一个补充协议，这个补充协议往往是房屋买卖合同里没有约定的事项，通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目、具体情况来约定的。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房者的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房者最好不要和开发商签订补充协议。

签订补充条款时应把握以下几方面：

（一）应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。

（二）明确房屋所有权证办理的时间，如果不能依约办理的话，明确责任承担问题。

（三）明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

（四）关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。只是个顺水热情而已。

（五）应该明确装修标准。如果房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准予以明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

（六）退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。

五，最后需要给大家介绍的是，在购买商品房的时候是否需要聘请律师的问题。

在商品房的买卖中，确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，对开发商的惯用经营模式比较陌生，对合同条款中需要注意的事项一时难以把握。因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情交由律师办理，虽然要支付一些费用，但会降低风险，防患于未然，何乐而不为呢

第三篇：商品房买卖合同及网签知识

商品房买卖合同及网签知识

网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。

房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。

这些信息包括购房者最关心的房地产开发企业信息。如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等，以及楼盘信息，如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期，前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。

此外，公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。

根据《办法》，每一个楼盘都将拥有一个电子楼盘表，该楼盘的预定和销售情况在表上一览无余，适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将会失灵，与售楼处里暗藏猫腻的销控表相比，买房人有了更可靠的信息源。

网签前房查所需资料：按照”限购令实施细则“要求，购房人在签订“商品房买卖合同”前，应如实填写“家庭成员情况申报表”，本市户口持身份证、户口本、结婚证（未婚的需去民政局开具单身证明）原件和复印件（期中户口本的复印件有未满18岁孩子的也要求提供孩子的）；外地户口的须持在武汉市一年以上纳税证明或社保证明，到住房查询窗口进行查询，符合购房资格的窗口向购房人出具“购房人家庭成员情况查询证明，房地产开发企业凭该证明与购房人签订”购房合同”，并办理相关住房合同备案手续。

网上签约的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

实行网上签约之后，还可杜绝开发商“一房多卖”的伎俩。购房者与开发商签约后，该合同的具体合同号将反馈至管理部门，如该房已销售或抵押，合同将不能生效。每套商品房信息网上将一目了然

房地产市场信息系统是房地产预警预报系统的一部分。通过该系统，不仅可以查询到商品房楼盘信息，还包括每套商品房的层数、用途销售情况和预售参考均价等详细信息，相关信息将由房地产开发企业报送，主管部门审核，确保真实准确。

第四篇：签买卖合同注意事项

一是交房时间

针对这一条款，房产销售合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易或不知其到底是何含义。我国(民法通则)第一百五十三条规定：“本法所称的”不可抗力“是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

二是房屋面积

一般来讲，对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存有误差，但是误差不应超过合理的范围。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，发展商就应严格遵守。而如果误差超出约定的范围，实际上就是发展商违约，没有履行合同。《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定：“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的，当事a一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任以外，应由责任方负责赔偿。”因此，如销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围，购房者有权要求解除合同，并要求得相应的赔偿。

因此在签订购方合同时，作为买方人当时应该也有权力要求发展商修改该条款内容或另签订补充条款。比如将该条款进行以下两种方式的修改：

(1)测面积误差在3%以内的(假设，下同)，不再结算；误差将超过3%的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿因此而给乙方造成的损失。

(2)或写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3%以内的，甲、乙方双方按销售价格结算；误差超过3%的，乙方有权要求解除合同，甲方应负责赔偿因此而给乙方造成的经济损失。

三是质量问题

目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这些复杂的因素往往使购房者在签约房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来。结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。

按照规范的操作方式，建筑质量的宣传内容应在双方签订的购房合同中体现。建筑质量的问题是一个较为特殊的问题，现有的法规对建筑质量的管理主要是针对施工单位的管理，而施工单位的建筑质量好坏，又不是以发展商是否接受为准，而以质检站的质检结果为准。可是按通常的惯例，质检结果一般只是针对工程主体所下的结论，一些购房者认为的细节性问题，并不包含在质检的内容当中。因为质量好坏并不能简简单单的一句话说清。

一般而言购房者对建筑质量的反映主要集中在装修、格局的变化；水、电、气、管线的通畅；门、窗、家具瑕疵等问题上，而得清楚的。因此要解决这类的问题，购房合同是最有效的武器。消费者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据。

四是违约条款

在签订商品房预售合同中，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不例。因此，在与卖方签订商品声预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。

比如，有的开发商或代理商的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交会给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；并有权要求卖方双倍返还定金。”显然，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。

在商品房买卖中，作为卖方，不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、《工程质量检验书》等)交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是：“卖方未桉合同约定的条件如期将房屋交付给买方，……”。另外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止合同，没收买方支付的定金和房价款，那么也应规定“在卖方逾期20日(不应是180日)时，买方有权终止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款”，才算公平、对等。

此外，“卖方有权没收买方支付的房价款”的条款本身就是不合法的。

五是物业管理

在签定物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前，在签定物业合同中，应主要注意以下几点：

1．入住房的居住地，第一次签定物业管理合同的期限最长应为二年，二年后，购房者组成业主委员会，由业主委员会挑选新的物业管理公司，委托其对物业进行管理。

2．签定物业合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅(住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等)，不同类型的物业，有不同的管理标准，收费标准。

3．有些收费项目是超前征收，违反有关规定。如有的小区的有线电视台尚未接通，却收取费用；有的物业承诺安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费等。

4．有的费用未获批准，就被先执行。物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批，才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时，提前收取，也是不对的。

5．巧立名目的各种费用。有的物业公司为了多收费，巧立各种名目，如装修配合费等。这些都是物价部门和相关部门所禁止的。

第五篇：商品房买卖合同注意事项

商品房买卖合同注意事项

根据目前市场碰到的商品房买卖合同中，普遍存在争议的条款及注意事项，先总结一下几条，大家可以参考一下。

1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照；交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。

2、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。

3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。

6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用（除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的）

9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费，10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

11、其他条款或当事人约定的条款。

12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致

13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行

14、对于付款延期，付款延期的违约责任，可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。

15、商品房质量，与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等；对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定；对于违约条款要明确到具体情况。

对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准；防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

提示：主要查看六证、两书、一照，这关系到产权过户问题。

对于面积的计算方法：

1、设计为入户花园、空中花园等建筑形式与阳台相似的均按阳台投影面积的一半计算面积

2、与阳台相连，设计或实际建成为放置空调机等设备的构筑物，不计算面积

3、落地窗、凸窗、飘窗等，其规划设计及现状均与楼地面处于同一水平标高的，计算面积

4、公摊面积的计算，高层公摊系数一般在0.18～0.26之间：多层公摊系数在0.11～0.16之间。

5、国家规定商品房的面积误差不得超过3%。

6、面积差异应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定，以免交付使用时，对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之

5、新房住房维修基金全国统一标准2%!

提示:对于面积主要注意公摊面积的计算，及公摊面积的比率，公摊具体包括那些。

违约责任与解除合同的约定

1、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算（小心开发商写成：按购房全款的万分之三承担违约责任等相关文字）

2、对于交房日期、办理相关证件的具体日期一定要用肯定的语气，不得使用大概可能等含糊的语句，具体的日期必须约定好，如违约又如何，双方可以协商，写在补充条款里面。

3、双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。

提示：对于违约的条款，一定要说明具体的违约事件及违约金额等相关违约条件，不要倾向于开发商给予您补偿多少，而要您解决此问题的实际问题。

1．购房人同样应要求房开商在合同上注明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。

2．供气是最复杂的问题。入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但有的房开商会以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为说辞，延迟通气或不通。对于“初装修”房，房开商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有“气”供应。如果做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房开商负责采取积极措施，解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。

3．经营者不得在标价之外加价出售商品。另外，《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第九条也明确规定：经营者不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任

何费用。且依《广东省城镇新建商品房销售明码标价管理规则》第八条规定，商品房价格构

成中包括了有线电视网费、电话线路管理费、水电增容费、信报箱工料费等。业主在支付全

部购房款后，不应再承担任何支付义务。而该公司在收取购房款后还要求