第一篇：汽配城融资项目计划书
汽配城融资项目计划书
项目名称：汽配城融资项目计划书 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司
撰稿时间：2013年9月2日
第一章 项目背景
从上个世纪90年代初，到今天，汽配城的历史才刚刚走过20年，但在这20年里，汽配城的发展可以说是翻天覆地，是改革开放后，完全市场经济体系下的产物。在市场经济环境中不断历练、不断发展、不断创新。经历了由无到有，由马路店、汽配街到汽配城乃至汽配产业园区的发展阶段，已经成长为影响社会经济发展的汽车后市场经济体。在这样短期内发展起来的专业市场，里面有太多的东西值得我们研究和关注。
第二章 汽配城发展特点
1、赶上了房地产行业的快速发展时期，房地产企业加入汽配城投资开发，以房地产的开发运营思路进行建设、销售，以商业地产项目带动了汽配城商铺的火爆。
2、车辆过了三年期的“三包“后，相继脱保的车辆，有超过70%的车主放弃了到4S店继续维修、保养。其原因非常简单，在4s店修车大都是以换代修，配件虽是原件，但价格奇贵，与其供应商的出厂价格相比至少在3一4倍。非易损件价格,更是高得离谱。选择修理厂、汽配城的几率在不断变大，为汽配城、普通修理厂创造了市场空间。从09年开始，三年后的今天脱保车辆逐渐增多，由此未来的汽车后市场也开始迎来了爆发式增长。2012年也被业内称之为“汽车后市场元年”。
2、汽配城进入发展“白热化”阶段汽车配件利润丰厚以及汽车后市场的庞大，汽配城也在全国遍地开花。数千亿的汽车后市场，如此庞大的市场蛋糕，必然催生市场发展的白热化现象。早几年前就几乎每个城市都有汽配城。甚至出现一个不太大的城市，就建起十几家汽配市场和汽配城。全国兴起了一股汽配城热。市场形势大好的近几年，使汽配市场出现了井喷式的发展。汽配城也由此成为我国汽配流通领域的主服务渠道。汽配城在全国开花，是汽车产业发展的必然。汽车保有量的上升，汽车后市场日益壮大，导致了汽配集散地的需求。房地产商的介入，投资开发汽配城，使得汽配城的发展速度一下子加快了许多。有业内专家表示，汽车保有量猛增、汽配城遍地开花，很容易导致汽配市场“乱开花”而陷入“难结果”的境地。尤其是一些新开发的市场，处于“卖铺容易兴铺难”的尴尬状态。盲目投资、投机行为造成的大量“泡沫”日益显现，一些汽配城甚至唱起了空城计。全国各地投资规模也越来越大。汽配城市场竞争也越来越激烈，目前的状况是一个城市至少有3家汽配城，真正形成品牌市场的寥寥无几。80%的经营户仍以个体商户为主，加上交易手段和流通方式落后，缺乏竞争力。此外，最大挑战，是来自于国际汽配商的先进经营模式。这些都加剧了汽配城之间的竞争，白热化现象将会更加严重。第三章 汽配城发展历程 1978年，中国开始了改革开放的伟大历程。这一年，国务院批准了计划外生产的汽车和相关零部件产品，由各省市自行安排分配，开放了生产资料双轨制的先河。1984年国家又出台了《机械产品浮动价格管理条例》，允许以国家定价基准，在一定幅度内上下浮动。真正意义上的中国汽车行业改革开始了。“双轨制”把计划外商品可自由分配和商品价格差距迅速拉大，表明了计划经济开始向市场经济转变。这为汽配城的建立，储备了坚实的政策基础和市场机遇。中国的改革开放与计划经济向市场经济转变，是汽配城形成的历史必要条件改革开放使中国汽车产业发生了巨大的变化，上世纪八十年代后期，中国汽车产业开始进入了快速发展的轨道，其速度超出常人想象。
1980年全国汽车产量才22.23万辆，到1990年产量达到了51.4万辆。私家车由1985年的28.49万辆，增加到了1990年的81.62万辆。1985年全国就有了1万多家汽车经销单位，到1990年全国汽车保有量为551.36万辆，2000年达到了1608.92万辆，十年翻了三倍，到2010年变成了8500万辆，接下来的十年翻了近5倍。汽车市场容量的成倍增长，必然催生了汽车配件市场空间不断扩大。汽车行业的改革开放，繁荣了中国汽车市场，汽车产业的市场拉动效应，必然带动汽车零部件、汽车用品等后需市场的发展。第四章 现状分析
汽配城里，琳琅满目的品牌车型配件集中，集群效应明显，且选择余地大，品牌和价格公开、透明，有利于消费者比较、购买，同时，规模经营对周边的产业链形成也有辐射和带动作用，但是，汽配城里是馅饼，同时也是陷阱，这也真实体现了当前汽配城的现实状况。
汽车后市场配件流通渠道主要有：零部件制造商（正厂件）通过主机厂配件部、汽配城和配件经销商向外流通，最后通过主、辅渠道到达４Ｓ特约维修店、快修连锁、综合修理厂和路边店等；零部件制造商（副厂件）则通过汽配城和配件经销商，最后同样到达同一市场。纯正件的比率与汽车企业渠道控制力度及上市时间有很大关系。
事实上，汽配城同时拥有正厂件和副厂件的渠道，分食了相当一部分消费者，４Ｓ店的主渠道地位也由此被动摇。目前，有近一半的车主，在保修期后可能放弃４Ｓ店，车型级别越低对４Ｓ店的忠诚度也越低。但是，因消费者大多为一些非专业客户，不容易辨别真伪，在销售员的如簧巧舌下，很容易上当购买假冒伪劣产品。
另外，由于不同商铺会经营同一品牌，竞争导致价格失衡，同质不同价，消费者云里雾里，难以抉择。正厂和副厂的产品看起来大同小异，但价格和质量差距较大。
比如，同样是减震器，价位高点的３００多元，便宜的只要５０、６０元，原厂、副厂、小作坊产品，存在数倍的价格之差。假如碰上诚实的卖主，会坦承产品区别，一旦碰上不道德的卖主，则极容易上当，个别假冒的产品甚至还有防伪标志，一般的车主根本无法辨别。一部分车主担心被“忽悠”，只好放弃汽配城的价格诱惑，选择４Ｓ店。
汽配城在整体经营上也面临诸多难题：第一，缺乏行业管理标准，没有行业归口，管理制度（或者是管理手段）上存在缺失；第二，汽配城建设过多过滥，导致同业竞争，利润下降，部分汽配城经营难以为继；第三，硬件设施相对落后，经营相对粗放。第五章 发展对策
要解决固有问题，需要颠覆和创新传统模式。探索新模式，统一进货渠道，规范市场行为，把好质量关，是汽配城发展壮大的前提，如若在老路上继续前行，终将处于被市场淘汰的边缘。
多元化、信息化、连锁化和国际化是最终路径。首先是经营创新，汽配城需改变传统混业经营的模式，进行专业细分，兼具汽保、汽修、汽车用品、汽车改装服务，专业细分做大规模，真正形成4S功能的一条龙便捷服务，使市场更加规范。同时，将配件价格优势和维修城的维修成本优势相结合，吸引中低端新车车主和拥有３年或５年车龄以上的中高端车主。
其次是管理创新，行业应设立准入门槛，要求产品生产厂家的资质和渠道必须合法；设立技术监督部分，负责消费者投诉，以浮动租金进行奖惩等。近几年来，中国已经成为全球仅次于美国的第二大汽车消费大国。庞大的汽车保有量创造了巨大的汽配流通市场。06年中国汽车售后配件市场规模超过１０００亿元。而汽车售后配件市场的发展将经历四个阶段：即从配件销售店——汽配街——汽配城——汽配园区或汽配连锁。目前正在向第四阶段过渡，但是对最终模式的选择还处于摸索期。
第六章 汽配城项目建设计划 第一节 项目建设主要内容
一、建设规模与目标
二、项目建设内容
三、项目建设布局与进度安排 第二节 厂址选择
一、项目建设地点
二、区位优势分析
三、厂址选择及理由 第三节 原材料保证 第四节 建设工期计划 第五节 主要设备选型 第七章 汽配城项目市场营销
一、概述营销计划
二、汽配城销售政策的制定
三、汽配城销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四、主要业务关系状况
五、汽配城销售队伍情况及销售福利分配政策
六、促销和市场渗透
1.主要促销方式
2.广告/公关策略、媒体评估
七、汽配城产品价格方案
1.定价依据和价格结构
2.影响价格变化的因素和对策
八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
九、汽配城市场开发规划，销售目标 第八章 汽配城项目投资说明
一、资金需求说明(用量/期限)
二、资金使用计划及进度
三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)
四、资本结构
五、回报/偿还计划
六、资本原负债结构说明
七、投资抵押
八、投资担保
九、吸纳投资后股权结构
十、股权成本
十一、投资者介入管理之程度说明
十二、报告
十三、杂费支付 第九章 投资报酬与退出
一、股票上市
二、股权转让
三、股权回购
四、股利 第十章 汽配城项目风险分析
一、资源风险
二、市场不确定性风险
三、研发风险
四、生产不确定性风险
五、成本控制风险
六、竞争风险
七、政策风险
八、财务风险
九、管理风险
十、破产风险 第十一章 管理
一、汽配城组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划 第十二章 汽配城项目财务分析
一、财务分析说明
二、财务数据预测
1.销售收入明细表
2.成本费用明细表
3.薪金水平明细表
4.固定资产明细表
5.资产负债表
6.利润及利润分配明细表
7.现金流量表
8.财务指标分析
第十三章 汽配城项目结论及建议 第十四章 附录 附录一 财务附表 附录二 公司营业执照
附录三 汽配城项目产品样品、图片及说明 附录四 公司及产品的其它资料 附录五 汽配城项目专利技术信息 附录六 竞争者调查 图表目录
图表：2009-2011年汽配城国际市场规模 图表：2009-2011年汽配城国内市场规模 图表：2012-2016年汽配城国际市场规模预测
第二篇：汽配城项目融资商业计划书
汽配城项目融资商业计划书
项目名称：汽配城项目融资商业计划书 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司
撰稿时间：2013年9月2日
第一章 项目背景
汽配城发展到今天已经20多年了，从当初简易厂房的因陋就简发展到如今的豪华商用房地产。借房地产行业发展东风，汽配城的面貌也是日新月异，个别 “城”的设施标准甚至已超过4S店。现代商业化市场日渐成熟。如今的汽配城，已不仅仅是汽车零部件的销售、批发。在发展的过程中，形成了汽车后市场的主战场。涵盖了汽车配件、汽保油品、汽车用品、汽车装潢、快修改装、仓储物流、人才培训、信息共享、渠道管理等专业化商贸集中区。以满足市场需求多元化发展，多渠道、少环节、大规模、低成本的专业汽配交易市场。09年开始，我国的汽车保有量出现了爆发式增长。公安部交通管理局备案数据显示近几年中国汽车保有量分别为，2009年8月底7100多万辆，2010年9月底8500多万辆，2011年11月这个数据达1.04亿辆，均含三轮汽车和低速载货汽车。汽配城的发展速度愈发迅猛。第二章 汽配城发展历程
1978年，中国开始了改革开放的伟大历程。这一年，国务院批准了计划外生产的汽车和相关零部件产品，由各省市自行安排分配，开放了生产资料双轨制的先河。1984年国家又出台了《机械产品浮动价格管理条例》，允许以国家定价基准，在一定幅度内上下浮动。真正意义上的中国汽车行业改革开始了。“双轨制”把计划外商品可自由分配和商品价格差距迅速拉大，表明了计划经济开始向市场经济转变。这为汽配城的建立，储备了坚实的政策基础和市场机遇。中国的改革开放与计划经济向市场经济转变，是汽配城形成的历史必要条件改革开放使中国汽车产业发生了巨大的变化，上世纪八十年代后期，中国汽车产业开始进入了快速发展的轨道，其速度超出常人想象。
1980年全国汽车产量才22.23万辆，到1990年产量达到了51.4万辆。私家车由1985年的28.49万辆，增加到了1990年的81.62万辆。1985年全国就有了1万多家汽车经销单位，到1990年全国汽车保有量为551.36万辆，2000年达到了1608.92万辆，十年翻了三倍，到2010年变成了8500万辆，接下来的十年翻了近5倍。汽车市场容量的成倍增长，必然催生了汽车配件市场空间不断扩大。汽车行业的改革开放，繁荣了中国汽车市场，汽车产业的市场拉动效应，必然带动汽车零部件、汽车用品等后需市场的发展。第三章 汽配城发展过程中暴露的问题
一是汽配城建设面临的问题，汽配城建设“大而杂、多而乱”，重复建设严重，布局凌乱，出现了一些规模小、管理乱、档次低的汽配城充斥着汽配市场。
二是运营经营管理出现的问题。汽配城的建设面临的问题
很多城市缺少统一、合理的规划，缺少官方的市场引导。各地汽配城明显出现了两极分化的趋势。由于开业时间早晚和投入资金的差异，以及所处地域、地理位置的不同，各地汽配市场的发展极为不平衡。一些老市场由于交通便利、管理得法、历经多年产品结构已调整合理，与入驻商户感情也比较深厚，市场进入了良性发展阶段，即使市场情况变化迅速，其旺盛势头仍不减当年。而一些新市场，特别是近两年来投资开业的新汽配城，大部分地处城市的偏远郊区，缺少市场氛围，新汽配城建设中带有强烈的房地产投机性质，出现了不少“泡沫”市场，入住商户稀少，门前罗雀，成为空城。》》运营、经营管理方面的问题，整个汽配市场还是处于无序发展并逐渐饱和其发展不断出现许多意想不到的问题。汽配城采取的主要是承租经营模式经营管理水平基本上局限在初级物业管理阶段导致产品质量、售后服务、税收等方面出现了不少漏洞。第四章 发展对策
要解决固有问题，需要颠覆和创新传统模式。探索新模式，统一进货渠道，规范市场行为，把好质量关，是汽配城发展壮大的前提，如若在老路上继续前行，终将处于被市场淘汰的边缘。
多元化、信息化、连锁化和国际化是最终路径。首先是经营创新，汽配城需改变传统混业经营的模式，进行专业细分，兼具汽保、汽修、汽车用品、汽车改装服务，专业细分做大规模，真正形成4S功能的一条龙便捷服务，使市场更加规范。同时，将配件价格优势和维修城的维修成本优势相结合，吸引中低端新车车主和拥有３年或５年车龄以上的中高端车主。
其次是管理创新，行业应设立准入门槛，要求产品生产厂家的资质和渠道必须合法；设立技术监督部分，负责消费者投诉，以浮动租金进行奖惩等。
近几年来，中国已经成为全球仅次于美国的第二大汽车消费大国。庞大的汽车保有量创造了巨大的汽配流通市场。06年中国汽车售后配件市场规模超过１０００亿元。而汽车售后配件市场的发展将经历四个阶段：即从配件销售店——汽配街——汽配城——汽配园区或汽配连锁。目前正在向第四阶段过渡，但是对最终模式的选择还处于摸索期。
第五章 产品制造（项目产品、技术及工程建设）
中国国际汽车零部件博览会组委会副主任陈望平对中国汽车后市场的发展之路及发展模式表态：在未来的发展中应以自主创新为主，大力发展中国的零部件行业。同时他指出国家目前对汽车零部件行业的政策支持高于任何一个国家，所以应该抓住现有的机遇，大力发展。
中国汽配城未来的发展与中国汽车产业的发展紧紧捆绑在一起。未来5年中国汽车售后市场的格局依然保持“三足鼎立”的局面：独立的汽配或用品营销公司、车业连锁服务企业、大卖场或园区化形式的汽配城。未来5年至10年，新一轮的汽配城建设市场空间更加广阔，但是竞争格局将会发生巨大的变化，如绿色汽车、低碳消费，对汽配城来说都是全新的概念；另外，便随着信息时代的到来，网络营销必将成为中小汽车零部件企业和许多经销商的必然选择。
另一个汽配行业的重大变化，就是大力推进再制造汽车配件行业的发展，如轮胎翻新业等。国家发改委副主任解振华说：“发展再制造产业已经成为我国实现节能减排目标的重要途径之一。再制造理念逐渐被社会接受，产业规模不断扩大，关键技术已由于国际先进水平”。发展再制造产品不仅是实现国家节能减排的目标，也是发展低碳经济的目标，这是全球经济的大趋势。
总之，在未来20年的发展中，随着汽车保有量的增加和私家车的普及，中国汽配城要应对社会需求变化和政府政策变动的因素，要研究与制定区域战略的规划和竞争战略的规划，重视汽配城的营销品牌战略。中国汽配城未来的发展趋势，远景充满信心，征途强手林立。逐鹿中华，谁主沉浮？各地汽配商会的成立、汽车零配件企业在转型升级，政府在规范房地产市场，经销商在变革营销模式，车主们需要更多个性化的服务，这也是市场的需求。所以，全新的、多元化、特色化、信息化、园区化和国际化的汽配城是未来的发展趋势。
第六章 汽配城项目建设计划 第一节 项目建设主要内容
一、建设规模与目标
二、项目建设内容
三、项目建设布局与进度安排 第二节 厂址选择
一、项目建设地点
二、区位优势分析
三、厂址选择及理由 第三节 原材料保证 第四节 建设工期计划 第五节 主要设备选型 第七章 汽配城项目市场营销
一、概述营销计划
二、汽配城销售政策的制定
三、汽配城销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四、主要业务关系状况
五、汽配城销售队伍情况及销售福利分配政策
六、促销和市场渗透
1.主要促销方式
2.广告/公关策略、媒体评估
七、汽配城产品价格方案
1.定价依据和价格结构
2.影响价格变化的因素和对策
八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
九、汽配城市场开发规划，销售目标 第八章 汽配城项目投资说明
一、资金需求说明(用量/期限)
二、资金使用计划及进度
三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)
四、资本结构
五、回报/偿还计划
六、资本原负债结构说明
七、投资抵押
八、投资担保
九、吸纳投资后股权结构
十、股权成本
十一、投资者介入管理之程度说明
十二、报告
十三、杂费支付 第九章 投资报酬与退出
一、股票上市
二、股权转让
三、股权回购
四、股利
第十章 汽配城项目风险分析
一、资源风险
二、市场不确定性风险
三、研发风险
四、生产不确定性风险
五、成本控制风险
六、竞争风险
七、政策风险
八、财务风险
九、管理风险
十、破产风险 第十一章 管理
一、汽配城组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划 第十二章 汽配城项目财务分析
一、财务分析说明
二、财务数据预测
1.销售收入明细表
2.成本费用明细表
3.薪金水平明细表
4.固定资产明细表
5.资产负债表
6.利润及利润分配明细表
7.现金流量表
8.财务指标分析
第十三章 汽配城项目结论及建议 第十四章 附录 附录一 财务附表 附录二 公司营业执照
附录三 汽配城项目产品样品、图片及说明 附录四 公司及产品的其它资料 附录五 汽配城项目专利技术信息 附录六 竞争者调查 图表目录 图表：2009-2011年汽配城国际市场规模 图表：2009-2011年汽配城国内市场规模 图表：2012-2016年汽配城国际市场规模预测
第三篇：项目融资计划书
甘肃黄石投资管理公司项目融资计划书
融资计划书目录
一、公司介绍
二、项目分析
三、市场分析
四、管理团队
五、财务计划
六、融资方案的设计
七、摘要
一、公司介绍
1、公司简介
甘肃黄石投资管理公司成立于2013年11月21日，公司始终坚持“奉献社会、诚实守信”的经营方针和立足甘肃、着眼全国、面向世界的发展战略定位。公司的目标是迅速成长为多元化产业公司。经营范围：工程项目投资、房地产投资、城市建设项目投资、风电项目、商业、农业及教育项目的投资；投资管理及咨询服务等业务。
2、公司现状
公司已投资地产项目景泰塞维利亚生态住宅项目、总投资3.75亿元，天水生态林业项目，总投资2.25亿元，天祝风电项目、投资1亿元，兰州土地平整项目、总投资4.2亿元，业务遍及甘肃省范围内。公司正在积极筹建甘肃最大规模的以养生、养老为特色的旅游养老产业基地。截止目前，公司投资规模已达12亿元人民币。
3、股东实力
4、历史业绩
自2013年以来，已形成集投资、开发、运营为一体的产业体系，具有良好的品牌影响力和强大的核心竞争力。项目倾注了黄石人的理念和追求。
在发展过程中，甘肃黄石投资管理公司秉承“勤奋创业，持之以恒”之企业精神，致力于推动兰州经济发展，为家乡经济再次腾飞奉献着自己的智慧、热情和力量！
5、资信程度
把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
6、董事会决议
对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。
二、项目分析
1、项目的基本情况
位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。
2、项目来历
项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。
3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。
4、资金投入
自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。
5、市场定位
指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等
6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。
三、市场分析
1、地方宏观经济分析
房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。
2、房地产市场的分析
房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。
3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。
4、未来市场预测及影响因素
未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。
四、管理团队
1、人员构成公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。
2、组织结构
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。
3、管理规范性
管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。
4、重大事项
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、财务计划
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
六、融资方案的设计
1、融资方式
(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)
方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
操作步骤：签订风险投资协议书
A、对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、在有关管理部门办理登记手续
(2)债权融资方式
方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
(3)债转股的融资方式
投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。
(4)房地产信托融资
(5)多种融资方式的组合在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。
2、融资期限和价格
融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。
3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。)
对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险
E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)
A、股权方式融资的退出
项目进行中投资方退出;
项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;
B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;
项目完成投资方退出，按时还本付息;
5、抵押和保证
在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。
6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。
七、摘要
长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。
第四篇：项目融资计划书
塔城市星海湾项目融资方案
一、融资项目名称：塔城市星海湾开发项目
二、融资项目主体：新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司
三、融资主体简介：
新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司是一家新成立的房产开发公司，其各个股东都是从事房产开发行业的资深专家。以前合作在全疆各地州均开发有项目。
四、融资项目简介：
1、项目地址
塔城市星海湾开发项目位于塔城市221省道南侧，塔尔巴哈台南路交汇处。东临塔城市最大商业综合体（华宝市场），南面是塔城市新建的塔城火车站，西面是塔城市规划新建大型人工湖。
2、主要规划指标
项目计划总占地80亩，建筑面积：80000平方米 用地性质：商住两用地，商业20%，住宅80% 容积率：1.5 建筑密度：30% 绿地率：40%
2、地块周边规划及环境优势
该地块紧邻面朝塔城市的主干道221省道及塔尔巴哈台南路，根据塔城市政府规划，地块周边将建设医院、幼儿园、小学、中学、文化广场、电影院、人工湖、火车站等公共设施。
沿项目所在地东侧即是华宝市场，西侧即是塔城新建最大人工湖公园，环境优越、交通便捷、10分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。
3、项目建设及进展
我公司与塔城市市政府现已达成框架协议，取得R2地块一处，预估土地80亩，项目土地出让金3200万元。项目建设期为3 年，自2018年5月至2020年11月。
项目地址位于塔城市221省道与塔尔巴哈台南路交汇处，注册资本2000万元。项目拟建设住宅64000平方米，商业16000平方米，地下车库15000平方米。
五、融资规模、期限及还款进度
项目总投资20021万元，资金来源为股东自筹3200万元，拟融资500万元。剩余投资资金由市场销售后收回资金填补。
预计融资资金一次性到账，本金按3年分期偿还，分红按工程和销售节点支付。预计投资收益比按1比4到5。即投资100万元预计总收益最低400万元。
六、项目投资估算
项目计划总投资20021万元，其中土地款及出让金3200万元，前期手续费120万元，建筑安装费14400万元，基础设施费421万元，公司运营成本1000万，销售及财务成本1000万元,。
项目建设期预计3年，自1028年5月至2020年11月。预计3年完成总投资的100%，即完成投资20021万元。
项目共占用规划面积土地使用权80亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入3200万元用于支付土地费用。前期手续120万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等。
建筑安装工程费14400万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方1800的单位造价、建筑面积80000平方米相乘确定。基础设施费421万元，主要包括道路工程费、供电工程费、积水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费，按建筑安装工程费等。
销售及财务成本1000万元，如财务费用、销售及广告费用、销售税费等。
公司运营成本1000万元，如公司员工工资，办公场所，企业车辆等。
七、项目销售收入及税费
项目拟建设住宅公寓面积80000平方米；商铺可售16000平方米。根据塔城市以及项目所在地附近房产项目市场的调查，住宅和公寓的平均售价为3800元/平方米，商铺的价格预计平均售价为11000元/平方米。预计项目可售部分可实现收入24320（住宅）+17600（商业）=41920万元。项目销售期3年，自2018年5月至2020年11月。预计2018年完成销售住宅50%，实现销售额13000 万元；预计2019年完成销售住宅80%，实现总销售额22400万元；
预计2020年完成总销售销售80%，实现收入33536万元；剩余尾盘在小区交付使用后清盘销售。
与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、教育附加税等，预计发生各项税费2400万元。
新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司
2018年3月29日
第五篇：项目融资计划书（推荐）
一、公司介绍
二、项目分析
三、市场分析
四、管理团队
五、财务计划
六、融资方案的设计
七、摘要
一、公司介绍
1、公司简介
主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。
2、公司现状
在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。
3、股东实力
股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。
4、历史业绩
对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。
5、资信程度
把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都
可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
6、董事会决议
对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。
二、项目分析
1、项目的基本情况
位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需
要在报告中指出。
2、项目来历
项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。
3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。
4、资金投入
自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到
预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。
5、市场定位
指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等
6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无
法按期交付使用。
三、市场分析
1、地方宏观经济分析
房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。
2、房地产市场的分析
房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地
产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴
上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。
3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列
一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。
4、未来市场预测及影响因素
未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方
法做出预测。
四、管理团队
1、人员构成公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。
2、组织结构
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。
3、管理规范性
管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。
4、重大事项
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、财务计划
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给
投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财
务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。
其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
六、融资方案的设计
1、融资方式
(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一
种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否
能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)
方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资
人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资
方式。
操作步骤：签订风险投资协议书
A、对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定
再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、在有关管理部门办理登记手续
(2)债权融资方式
方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
(3)债转股的融资方式
投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。
(4)房地产信托融资
(5)多种融资方式的组合在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因
为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。
2、融资期限和价格
融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。
3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克
服这些风险。)
对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险
E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机
制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)
A、股权方式融资的退出
项目进行中投资方退出;
项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购
股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种
投资方享受整个项目的分红;
B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;
项目完成投资方退出，按时还本付息;
5、抵押和保证
在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措
施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。
6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。
七、摘要
长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。
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