2016年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性模拟试题

第一篇：2016年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性模拟试题

2016年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属

性模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000，万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为__。

A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%

2、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益率为。

A：9．26％

B：10％

C：11．32％

D：12％

E：借款合同

3、某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议．现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。

A：2004年10月20日

B：2004年9月20日

C：重新估价的作业日期

D：2004年9月30日

E：工业用地的监测点评估价格

4、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是__。

A．认知价值定价法

B．领导定价法

C．目标定价法

D．成本加成定价法

5、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。

A．482.79 B．448.24 C．467.25 D．498.53

6、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为．【2005年考题】

A：6．19万元

B：6．42万元

C：7．20万元

D：9．58万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。

A：人身

B：社会

C：经济

D：财产

E：执行层的组织协调

8、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A：中国共产党第十一次全国代表大会

B：中国共产党第十二次全国代表大会

C：中国共产党第十三次全国代表大会

D：中国共产党第十四次全国代表大会

E：房地产估价机构必须加盖公章

9、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括__。

A．生活污水

B．生产废水

C．工业污水

D．雨水

10、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

11、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。

A．12.50% B．13.10% C．13.07% D．13.60%

12、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估

价依据。

A．类似房地产的客观

B．类似房地产的实际

C．类似房地产的最高

D．类似房地产的最低

13、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是__。

A．3% B．75% C．133% D．35% 14、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。

A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同

15、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。

A．项目投资所能支付的最高贷款利率

B．将未来收益或收入转换成现值的收益率

C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比

16、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

A：83．51 B：85．26 C：85．36 D：87．16 E：工业用地的监测点评估价格

17、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。

A：工程竣工

B：物业验收合格

C：购房人实际入住

D：开发企业向购房人交付房屋

E：执行层的组织协调

18、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。

A：6 B：10 C：12 D：15 E：执行层的组织协调

19、临街深度价格修正率表的制作形式有__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．以上均正确 20、某人以复利存储1000元，一年半后本利和为1120元，则年利率为__。

A．12% B．8% C．7.85% D．11.2%

21、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额

B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额

C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额

D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额

E：执行层的组织协调

22、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。

A：退房

B：换房

C：买房

D：卖房

E：执行层的组织协调

23、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。

A．不受该抵押权影响

B．应当解除

C．没有效力

D．不得对抗抵押权

24、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。

A．物业的保值增值

B．满足当前的租户和新租户

C．物业的安全

D．实现物业的管理目标

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。

A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调

2、下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有。

A：股票

B：期货

C：工业产权

D：非专利技术

E：建设用地使用权

3、关于城市规划的下列表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

E．城市规划管理不具有政府行政职能

4、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的__。

A．70% B．60% C．50% D．40%

5、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点)。

A：纽约同业拆放

B：中国香港同业拆放

C：伦敦同业拆放

D：新加坡同业拆放

E：借款合同

6、证券可分三类。

A：商品证券

B：货币证券

C：有价证券

D：实物证券

E：资本证券

7、路线价通常为__，也可为楼面地价。

A．土地单价

B．土地总价

C．宗地单价

D．宗地总价

8、下列选项中，属于违法建设的工程有__。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程

B．临时建设工程

C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程 D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

9、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。

A：定向使用

B：安全运作

C：严格时限

D：按时使用

E：执行层的组织协调

10、比准价格是一种__。

A．理论价格

B．市场价格

C．评估价格

D．交易价格

11、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势

B：季节波动

C：年度波动

D：循环波动

E：不规则波动

12、土地储备贷款的风险因素有。

A：土地储备中心自有运作资金严重不足

B：房地产市场状况变化的不确定

C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支

D：土地出让计划不明确

E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险

13、某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金(月租金超出300 万元以外的部分收取超额租金)，该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。

A：5 B：10 C：15 D：12．5 E：借款合同

14、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。(过时)A：0.5 B：1.0 C：1.5 D：2.0 E：3.0

15、下列房产可免征房产税的有（）。

A．企业兴办幼儿园用房

B．公园内营业用房 C．学校图书馆

D．个人居住用房

E．校办企业用房

16、调查计划一般要包括。

A：资料来源

B：调查内容

C：调查手段

D：抽样方案

E：联系方法

17、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日

18、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。

A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

E：执行层的组织协调

19、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。

A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告

B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的

C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策

D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法

E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据

20、下列风险中，不属于系统风险的是__。

A．通货膨胀风险

B．市场供求风险

C．购买力风险

D．比较风险

21、强制拍卖标的须符合以下三个要件。

A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产

C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产

D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产

E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产

22、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通

B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通

C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用

23、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求实际值与估计值的离差平方和为零

B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小

C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零

D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小

24、房地产资产分为__。

A．房地产实物资产

B．房地产开发投资

C．房地产证券

D．房地产置业投资

E．房地产混合投资

25、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价

B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵和大小

E．统一付款方式

第二篇：2016年下半年青海省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试卷

2016年下半年青海省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属

性考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

2、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。A．总经理 B．董事长 C．职代会 D．董事会

3、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】 A：2．4％ B：3．0％ C：3．8％ D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

4、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。A．一般物价指数 B．建筑材料价格指数 C．房地产价格指数 D．定额调整系数

5、下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。A．预购商品房预告 B．房屋转移

C．在建工程抵押权 D．房屋抵押权

6、下列关于利率的叙述有误的是__。

A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率 B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率

C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险

D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施

7、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。A：Z县人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：国务院

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为__元/m2。A．500 B．2500 C．1000 D．1250

9、建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0％，大型复杂的工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

10、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

11、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。A．AA级及以上 B．A级以上 C．BB级以上 D．BBB级及以上

12、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。A：5％ B：10％ C：20％ D：30％

E：执行层的组织协调

13、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权

D．建筑物相邻关系

14、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。A．13．33 B．6.66 C．11.33 D．8.66

15、房地产的行政法规是以颁布的。A：中华人民共和国主席令 B：国务院令

C：国务院房地产行政主管部门部长令 D：省政府省长令

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。A．成本加成定价法 B．价值定价法 C．目标定价法

D．认知价值定价法

17、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工业用地的监测点评估价格

18、是我国的中央银行。A：中国银行 B：中国人民银行

C：银行业监督管理机构 D：证券监督管理机构 E：执行层的组织协调

19、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。A：10 B：20 C：30 D：60 E：执行层的组织协调 20、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。A：委托人

B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立

E：工业用地的监测点评估价格

21、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

22、房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。__ A．通货膨胀风险 B．资本价值风险 C．市场供求风险 D．或然损失风险

23、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。A：独立产权 B：单独产权 C：共有产权 D：双方产权

E：执行层的组织协调

24、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。A．30% B．40% C．50% D．60%

25、物业管理企业的资质管理实行制度。A：备案 B：分级审批 C：分类审批 D：专业审批

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。A．综合利率 B．贷款利率 C．折现率 D．机会成本

2、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。A．客观性原则 B．一贯性原则 C．持续性原则 D．相关性原则

3、下面四个选项中，说法不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押

4、新设项目法人融资形式的特点有．(2005年试题)A：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险 C：从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力

D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

5、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。A．耐水性 B．吸湿性 C．吸水性 D．抗渗性

6、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本在10万元以上 B．注册资本在100万元以上

C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员

7、假设开发法是以__原理为理论依据的。A．收益递增原理 B．均衡原 C．预期原

D．未来趋势原理

8、按国家规定，征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。A：50 B：90 C：100 D：150 E：执行层的组织协调

9、货币的基本职能包括。A：价值尺度职能 B：流通手段职能 C：支付手段职能 D：贮藏手段职能 E：世界货币职能

10、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查

11、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升

12、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。A．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式

B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素 C．我国的城市规划控制基本上属于通则式 D．我国的城市规划控制基本上属于判例式

13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．209.94 B．176.26 C．180.56 D．204.34

14、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题)A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标

15、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。A．90 B．60 C．30 D．10

16、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B：可以完全衡量项目风险性高低

C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D：净现值标准差系数大的方案为优 E：可以反映项目净现值的离散程度

17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064

18、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．经济的 E．间接的

19、下列关于工程量清单，表述正确的是。

A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分 B：工程量清单的描述对象是已建工程

C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式 D：工程量清单作为投标文件的组成部分

E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分 20、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性

21、物业服务企业的工作内容包括。A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算

E：确定物业服务费的收费标准

22、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

23、基准地价是城市中均质区域内的土地__。A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格

24、房屋的建筑等级分为__方面。A．建筑物的耐久性等级 B．建筑物的抗震等级 C．建筑物的耐火等级 D．建筑物的环保等级 E．建筑物的重要性等级

25、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。A：等额年值法

B：差额投资内部收益率法 C：净现值法

D：等额年费用法 E：借款合同

第三篇：2017房地产估价师《经营与管理》复习题

1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

3、下列风险中属于系统风险的是()。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。

A.移动平均法

B.指数平滑法

C.市场因子推演法

D.简单平均法

9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位

10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。

A.购买价格

B.容积率及有关设计参数

C.空置率

D.运营费用

16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

参考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第四篇：海南省2017年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行模拟试题

海南省2017年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行模

拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。A：自行拆迁 B：委托拆迁 C：政府拆迁 D：社会拆迁

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、下列有关平均指标，表述正确的是__。

A．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标 B．简单算术平均数适用于分组的分布数列

C．数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104 D．众数是分布数列中出现频率最高的标志值

3、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．3 B．5 C．7 D．10

4、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。A．门窗翘裂 B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备 D．屋面防水

5、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。(2009年试题)A：形象差异化 B：人员差别化 C：服务差别化 D：产品差别化 E：借款合同

7、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。A．相等 B．不相等

C．可能会相等 D．不能确定

8、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。A．风险性 B．营利性

C．价格的波动性 D．流通性

9、下列关于地籍图，表述不正确的是。

A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据 B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图 C：城市地籍图比例一般为1：800 D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素 E：执行层的组织协调

10、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房产税

C：廉租住房的供应以实物配租为主

D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％ E：执行层的组织协调

11、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院__。A．应在5个工作日内立案受理

B．应在5个工作日内决定是否立案受理 C．应在受理后60日内作出判决 D．不予受理

12、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大 B．周期长 C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

13、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门 D．国务院

14、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％

E：房地产估价机构必须加盖公章

15、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A．房地产周期 B．房地产循环

C．房地产周期循环 D．房地产周期运动

16、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．空置率 B．利息备付率 C．容积率

D．成本利润率

17、路线价法特别适用于对__进行估价。A．单宗土地 B．大量土地 C．部分土地 D．待开发土地

18、下列不属于衡量会计信息质量原则的是。A：客观性原则 B：不相关联性原则 C：可比性原则 D：及时性原则

E：执行层的组织协调

19、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国民收入

D．国民消费水平

20、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。A．成本加成定价法 B．价值定价法 C．目标定价法

D．认知价值定价法

21、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡ E：工业用地的监测点评估价格

22、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。A．国家建设部 B．国家文物局

C．国家建设部和国家文物局 D．国家建设部或国家文物局

23、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是__。A．中国人民银行

B．中国银行业监督管理机构 C．中国保险业监督管理机构 D．中国证券业监督管理机构

24、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是__。A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

25、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A．供给 B．生产 C．投入 D．产出

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署 B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

2、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题)A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率

D：静态投资回收期 E：内部收益率

3、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。A．条形基础 B．独立基础 C．桩基础 D．箱形基础

4、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

5、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

6、收益法公式成立的条件是（）。

A．a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零 B．a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零 C．a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零 D．a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

7、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

8、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

9、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有。A：有顶盖无围护结构的场馆看台

B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C：建筑物外有围护结构的挑廊、走廊 D：屋顶楼梯间、电梯机房 E：建筑物内的变形缝

10、房地产金融的特点包括。A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长

11、假设开发法的操作步骤包括__。A．调查待开发房地产的基本情况 B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．

12、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。A：《工程建设监理单位资质管理实行办法》 B：《工程建设监理单位资质管理若干细则》 C：《工程建设监理单位资质管理实行规定》 D：《工程建设监理单位资质管理具体规定》 E：执行层的组织协调

13、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。A：发行的银行 B：银行的银行 C：国家的银行 D：企业的银行 E：社会的银行

14、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是__。A．先上升后下降的抛物线

B．先下降后上升的“U”形曲线 C．一直上升的直线 D．不受容积率的影响

15、禁止发布房地产广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产 B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产 D．没有选聘物业管理企业的房地产

16、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为万元。A：1．92 B：3．60 C：4．57 D：6．00 E：执行层的组织协调

17、下列行为中，应当缴纳契税的有__。A．房屋赠与 B．房屋继承

C．以土地、房屋权属抵债 D．以土地、房屋权属投资、入股 E．房地产抵押

18、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。A：吸纳率

B：房地产市场的商业周期 C：家庭规模与结构

D：投资购买和使用购买的比例 E：借款合同

19、房地产抵押合同，属于__。A．主合同 B．从合同 C．债权合同 D．担保合同

20、用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是。A：会计主体假设 B：持续经营假设 C：会计分期假设 D：货币计量假设 E：执行层的组织协调

21、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人

D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：不能辨认自己行为的精神病人

22、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后收入-未分配利润

23、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A．低 B．高 C．不变

D．无法判断

24、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人

B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人 C：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人

D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人

E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人

25、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为__元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

第五篇：2017房地产估价师《经营与管理》巩固题

1、下列计算一半建筑面积的是()。

A.无柱的雨篷

B.无顶盖的室外楼梯

C.骑楼

D.无顶盖的阳台

答案：B2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。

A.房管部门

B.物业管理公司

C.住房公积金管理中心

D.售房单位和购房人

答案：D4、契税的课税对象为()。

A.房地产的出售人

B.房地产的购买人

C.房地产的使用权人

D.发生权属转移的房地产

答案：D5、属于直接融资的金融工具为()。

A.存款单

B.保险单

C.支票

D.银行承兑汇票

答案：C6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。

A.商业信用

B.国家信用

C.消费信用

D.A和C

答案：C7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为()。

A.财产损失保险

B.保证保险

C.责任保险

D.信用保险

答案：D8、保险合同的客体为()。

A.保险人

B.保险利益

C.保险金额

D.被保险人

答案：B9、股票与债券的共性是()。

A.收益性

B.偿还性

C.安全性

D.市场价格与票面价值的一致性

答案：A10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是()关系。

A.股权

B.债权

C.契约

D.债务

答案：C11、施工企业的建设工程保修期，自()起计算。

A.已按合同约定完成所有工程项目之日

B.竣工验收之日

C.竣工验收合格之日

D.建设单位同施工单位共同签署保修书之日

答案：B12、转移登记应当在事实发生之日起()内提出申请。

A.30日

B.60日

C.90日

D.10日

答案：C13、房地产评估机构中，三级机构可以()的评估项目。

A.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下

B.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积.5万m2以下

C.在其注册地城市区域内，从事建筑面积.5万m2以下

D.在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下

答案：D14、地形图中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形态

B.地表面上固定的物体

C.土地的编号、利用类别、等级、面积等

D.地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等

答案：A15、电气安装工程属于()。

A.工程项目

B.分项工程

C.分部工程

D.单位工程

答案：C16、自动喷洒系统属于()。

A.生活给水系统

B.生产给水系统

C.消防给水系统

D.热水供应系统

答案：C17、某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是()。

A.相关性原则

B.划分收益性支出与资本性支出原则

C.货币计量假设

D.会计主体假设

答案：D18、从组织形式上看，我国的商业银行实行的是()。

A.分支行制

B.单元银行制

C.集团限行制

D.连锁银行制

答案：A19、下列关于市场失灵的说法错误的是()。

A.对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率

B.外部性可以是正的也可以是负的C.市场可以有效地提供私人物品与公共物品

D.信息不完全可能导致市场失灵

答案：C20、私人物品的特征如下()。

A.既无竞争性又无排他性

B.既有竞争性又有排他性

C.有竞争性、无排他性

D.有排他性、无竞争性

答案：B