管理办法(项目出售方式附件5)

第一篇：管理办法(项目出售方式附件5)

2.1关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通

知

（证监公司字〔２００１〕１０５号）

各证券监管办公室、办事处、特派员办事处，上海、深圳证券交易所，各上市公司：

为进一步规范上市公司重大购买、出售、置换资产行为，维护证券市场秩序，保护投资者合法权益，现就有关问题通知如下：

一、本通知所称“上市公司重大购买、出售、置换资产的行为”，是指上市公司购买、出售、置换资产达到下列标准之一的情形：

（一）购买、出售、置换入的资产总额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表总资产的比例达５０％以上；

（二）购买、出售、置换入的资产净额（资产扣除所承担的负债）占上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表净资产的比例达５０％以上；

（三）购买、出售、置换入的资产在最近一个会计年度所产生的主营业务收入占上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表主营业务收入的比例达５０％以上。

上市公司在１２个月内连续对同一或相关资产分次购买、出售、置换的，以其累计数计算购买、出售、置换的数额。

二、上市公司已在招股说明书或配股说明书中披露的以募集资金购买资产的行为按照中国证监会的相关规定执行

三、上市公司实施重大购买、出售、置换资产行为，应当遵循有利于上市公司可持续发展和全体股东利益的原则，与实际控制人及其关联人之间不存在同业竞争，保证上市公司与实际控制人及其关联人之间人员独立、资产完整、财务独立；上市公司具有独立经营能力，在采购、生产、销售、知识产权等方面能够保持独立。

四、上市公司实施重大购买、出售、置换资产，应当符合以下要求：

（一）实施本次交易后，公司具备股票上市条件；

（二）实施本次交易后，公司具有持续经营能力；

（三）本次交易涉及的资产产权清晰，不存在债权债务纠纷的情况；

（四）不存在明显损害上市公司和全体股东利益的其他情形。

五、上市公司董事会对重大购买、出售、置换资产做出决议，应当履行下列程序：

（一）在就本次交易达成初步意向后，董事会立即与交易对方签署保密协议，约定交易进程、步骤、双方责任等。

（二）董事会就本次交易形成初步意见后，聘请具有证券从业资格的会计师事务所、律师事务所、财务顾问（由具有主承销商资格的证券公司或中国证监会认可的其他机构担任）、资产评估机构（限于本次交易以资产评估值作为交易定价基础的情况）等中介机构为本次交易出具意见，同时与各中介机构签署保密协议。

（三）各中介机构出具意见后，董事会就有关事宜进行审议并形成决议。

独立董事应当就本次资产交易是否有利于上市公司和全体股东的利益发表独立意见，并就上市公司重组后是否会产生关联交易、形成同业竞争等问题做出特别提示。

全体董事应当履行诚信义务，做好信息保密工作。如有关信息在董事会做出决议前已被市场知悉，董事会应当立即就有关计划或方案及时予以公告。

六、董事会在形成决议后２个工作日内，应当向中国证监会及上市公司所在地的中国证监会派出机构报送决议文本和《重大购买、出售、置换资产报告书（草案）》及其附件等相关文件（相关文件的内容与格式要求见本通知附件），同时向证券交易所报告并公告。独立董事的意见应当与董事会决议一并公告。

七、中国证监会收到上市公司报送的全部材料后，审核工作时间不超过２０个工作日。

上市公司报送的材料不完整，或者未达到信息披露要求，或者报送的资产交易方案与现行法律、会计、评估要求或行业政策不符，或者上市公司实施该项交易不符合本通知第四条的规定，公司应当根据中国证监会的要求补充或修改报送材料。

中国证监会在审核期内要求公司对报送材料予以补充或修改的，审核期限自收到公司的补充或修改意见后重新计算。

中国证监会对报送的材料不提出补充或修改意见，并不表明其对上市公司报送和公告材料的真实性、准确性和完整性做出实质性判断和保证。

八、上市公司下列重大购买、出售、置换资产交易行为应当提请中国证监会股票发行审核委员会（以下简称发审委）审核：

（一）同时既有重大购买资产行为，又有重大出售资产行为，且购买和出售的资产总额同时达到或超过上市公司最近一个会计年度经审计的总资产７０％的交易行为；

（二）置换入上市公司的资产总额达到或超过上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表总资产７０％的交易行为；

（三）上市公司出售或置换出全部资产和负债，同时收购或置换入其他资产的交易行为；

（四）中国证监会审核中认为存在重大问题的其他重大购买、出售、置换资产的交易行为。

属于上述规定的交易行为，公司董事会应当按照《上市规则》的有关规定，向证券交易所申请停牌，停牌期限自董事会决议公告之日起至发审委提出审核意见止。

发审委审核后，提出上市公司在本次交易完成后不符合本通知规定的审核意见，上市公司董事会应当决议修改或终止该项交易。

发审委审核程序参照《股票发行审核委员会条例》执行。已提交发审委审议的交易行为的审核时限不受前条所述２０个工作日的限制。

九、中国证监会审核未提出异议的，公司董事会可以发布召开股东大会的通知；提出异议的，董事会应当及时报送补充或修改的内容；经审核，中国证监会不再提出异议后，董事会可以发布召开股东大会的通知。

经中国证监会审核，对公司董事会披露的相关信息内容提出意见的，董事会应当在公告召开股东大会通知的同时，全文披露修改后的《重大购买、出售、置换资产报告书》，有关补充披露或修改的内容应当作出特别提示。

十、上市公司股东大会就重大收购、出售、置换资产事宜进行审议并形成决议。有关交易涉及关联交易的，关联股东应当回避表决。如交易对方已与上市公司控股股东就直接或间接受让上市公司股权事宜或因向上市公司推荐董事达成默契，可能导致公司实际控制权发生变化的，则上市公司实施的该项购买、出售、置换资产的交易属于关联交易，应执行有关法律、法规或者规则中关于关联交易的规定；交易对方在与上市公司达成购买、出售、置换资产的协议时，应当同时向中国证监会和证券交易所报告其拟受让股权的情况并公告。

十一、股东大会批准进行上述交易事项的，上市公司应当及时实施有关购买、出售、置换资产方案，聘请具有证券从业资格的律师事务所对实施结果出具法律意见，并将该法律意见与实施情况一并公告。

上市公司在股东大会作出有关购买、出售、置换资产决议９０日后，仍未完成有关产权过户手续的，应当立即将实施情况报告证券交易所并公告；此后每３０日应当公告一次，直至完成有关购买、出售、置换资产过户手续。

十二、上市公司在重大购买、出售、置换资产行为完成后六个月内，应当按照中国证监会《关于对拟发行上市企业改制情况进行调查的通知》（证监发〔１９９９〕４号）的有关要求，向上市公司所在地的中国证监会派出机构报送规范运作情况的报告。

十三、上市公司实施重大购买、出售、置换资产后申请发行新股或可转换债券，距本次交易完成的时间间隔应当不少于一个完整会计年度。但上市公司同时满足下列条件的情形除外：

（一）本次交易前上市公司符合新股发行条件；

（二）注册会计师为公司本次交易完成后的中期财务报告和年度财务报告出具标准无保留意见的审计报告；

（三）依据本通知第一条计算的相关指标介于５０％至７０％之间。

十四、上市公司实施本通知第八条所述交易行为后，申请发行新股或可转换债券的，如满足下列条件，本次交易完成前的业绩在考核时可以模拟计算：

（一）通过购买或置换进入上市公司的资产是一个完整经营实体，该经营实体在进入上市公司前已在同一管理层之下持续经营３年以上；

（二）上市公司购买或置换资产完成后经营稳定，效益良好，且购买或置换资产的盈利水平不低于本次交易实施前的盈利水平；

（三）上市公司已聘请具有主承销商资格的证券公司进行辅导，并已经中国证监会派出机构检查验收。

十五、上市公司重大购买、出售、置换资产交易完成后，利润实现数未达到盈利预测水平的，按照《上市公司新股发行管理办法》的有关规定执行。

十六、上市公司实施重大购买、出售、置换资产的行为，除应当遵守本通知的规定外，还应当遵守其他法律、法规或证券交易所上市规则的相关规定。

十七、上市公司接受他人赠与资产的，如该项资产的金额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表总资产的比例达５０％以上，或该项资产在最近一个会计年度所产生的主营业务收入占上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表主营业务收入的比例达５０％以上，应当参照本通知有关规定履行信息披露和报告义务。

十八、上市公司及有关各方在重大购买、出售、置换资产交易中有重大违法违规行为的，中国证监会将依法予以处罚。

十九、上市公司实施本通知规定之外的其他购买、出售、置换资产的交易行为，应当按照证券交易所的有关规定执行。

二十、本通知自２００２年１月１日起施行，原《关于规范上市公司重大购买或出售资产行为的通知》（证监公司字〔２０００〕７５号）自本通知生效之日起废止。在本通知生效前已按证监公司字〔２０００〕７５号文有关规定办理报送和披露事宜的公司，按该文件规定办理后续事宜。

附件： 上市公司重大购买、出售、置换资产报送材料内容与格式

一、上市公司董事会关于重大购买、出售、置换资产事宜的报告

二、董事会决议文本

董事会决议中应就该项交易是否有利于上市公司的发展和全体股东的利益发表明确意见，并说明董事投票情况；董事投反对票的，应单独予以说明。

独立董事就该项交易发表的意见。

三、购买、出售、置换资产的协议或协议草案

四、上市公司重大购买、出售、置换资产报告书（草案）

报告书至少应当包括以下内容：

（一）交易对方情况介绍（交易对方是指在重大购买、出售、置换资产交易中作为上市公司交易对手的当事方）：

１、名称、企业性质、注册地、主要办公地点、法定代表人、注册资本、税务登记证号码；

２、主要业务最近三年发展状况；

３、以方框图或者其他有效形式，全面披露与交易对方相关的股权及控制关系，包括交易对方的直接持有人、间接持有人、各层之间的股权关系结构图，以及与上市公司之间的股权关系结构图，直至披露到出现自然人或国有资产管理部门为止；并以文字简要介绍交易对方的主要股东及其他关联人的基本情况，以及其他控制关系（包括人员控制）；

４、最近一年财务会计报表；如果交易对方是专为本次交易而设立的，则应当披露交易对方的实际控制人或者控股公司的财务资料；

５、向上市公司推荐董事或高级管理人员的情况；

６、最近五年之内受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁：处罚机关或者受理机构的名称，处罚种类，诉讼或者仲裁结果，以及日期、原因和执行情况。

（二）交易标的，如资产、股权等：

１、购买、出售、置换的标的如为实物资产或无形资产，披露内容至少应包括资产的名称；帐面价值（包括帐面原值、已计提的折旧或摊销、帐面净值）；评估价值（如评估）；资产运营情况；在该等资产上设定担保（包括抵押、质押及其他财产权利）的情况；涉及该等资产的诉讼、仲裁或司法强制执行或其他重大争议的事项。

２、购买、出售、置换的标的如为公司股权，披露内容应包括该公司名称、主要股东及其持股比例、主营业务等基本情况；如收购有限责任公司股权，还应披露是否获得该公司其他股东的同意。

（三）本次交易合同的主要内容：

１、交易价格及定价依据（交易定价与帐面价值、评估值差异较大的，应说明原因）；

２、支付方式（一次或分次支付的安排及特别条款）；

３、交易标的的交付状态；

４、交付或过户时间；

５、合同的生效条件；

６、生效时间。

（四）与本次交易有关的其他安排（如人员安置、土地租赁、出售资产所得款项的用途、收购资产的资金来源等）；

（五）本次交易对上市公司的影响（包括是否构成关联交易）；

（六）本次交易是否符合《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》（以下简称《通知》）第四条的要求（逐项说明）；

（七）上市公司在本次交易实施后，是否具有完善的法人治理结构，与实际控制人及其关联企业之间在人员、资产、财务上是否分开，上市公司的人员、财务是否独立，资产（包括无形资产）是否完整；是否具有独立经营能力，在采购、生产、销售、知识产权等方面能否保持独立；

（八）上市公司在交易完成后与实际控制人及其关联企业之间是否仍存在持续的关联交易、关联交易的具体内容和减少关联交易的具体措施；

（九）上市公司是否存在资金、资产被实际控制人或其他关联人占用的情形；或上市公司为实际控制人及其关联人提供担保的情形；

（十）上市公司负债结构是否合理，是否存在通过本次交易大量增加负债（包括或有负债）的情况；

（十一）上市公司如在最近１２个月内曾发生重大购买、出售、置换资产的交易行为，应说明本次交易与前次交易的关系，以及进行本次交易的原因；

（十二）其他能够影响股东及其他投资者做出合理判断的、有关本次交易的所有信息；

（十三）中国证监会要求披露的其他信息。

报告书应当在显著的位置载明“本公司及董事会全体成员保证本报告书内容的真实、准确、完整，对报告书的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带责任”。

五、上市公司重大购买、出售、置换资产报告书的附件

（一）上市公司就本次交易完成后的经营状况出具的交易当年和（或）次年的盈利预测报告以及具有从事证券业务资格的会计师事务所就该盈利预测报告出具的审核报告。

上市公司如无法做出盈利预测，应当说明原因，并做出特别风险提示。

（二）上市公司和相关中介机构以及其他知悉本次购买、出售、置换资产内幕信息的法人和自然人在最近六个月内买卖上市公司股票情况的自查报告。

（三）财务顾问报告。

报告至少应对以下问题发表意见：

１、交易是否符合上市公司和全体股东的利益；如属于关联交易，还应说明交易是否损害非关联股东利益；

２、对本《内容与格式》第四条第（六）至第（十二）项内容逐一进行核查的说明；

３、如该项购买、出售、置换资产行为须提供资产评估报告，财务顾问还应当对所选取的评估方法的适当性、评估假设前提的合理性独立发表意见。

（四）具有从事证券业务资格的会计师事务所对拟购买、出售、置换的相关资产最近三年的财务状况和经营业绩所出具的审计报告（下半年报送材料的，应提供交易当年经审计的中期财务会计报告；不能出具审计报告的，应说明原因，并出具有关资产状况的审阅报告）和依据上市公司拟购买、置换入的资产状况模拟计算的上市公司最近三年备考财务报告的审计报告（适用于《通知》第八条规定的交易）。

（五）具有从事证券业务资格的资产评估机构对拟购买、出售、置换的相关资产出具的资产评估报告。

评估机构采用收益现值法评估相关资产价值的，上市公司应当以特别提示的方式披露评估机构采用收益现值法评估该类资产的理由和评估机构对于评估假设前提（如折现率、价格、销售量、未来市场增长率等）合理性的说明。

如评估机构不能提供充分合理的理由，说明收益现值法是对该类资产进行评估的唯一方法，上市公司应当报送并披露由评估机构出具的采用可选择的另外一种评估方法进行评估的结果。

（六）具有从事证券业务资格的律师事务所出具的法律意见书。

法律意见书至少应对以下问题发表明确意见：

１、公司本次重大购买、出售、置换资产行为及相关协议和整体方案是否合法有效，上市公司和交易对方是否具备主体条件，交易的实施是否存在法律障碍；

２、公司实施本次重大购买、出售、置换资产行为，是否符合《通知》的要求；

３、本次交易所涉及的债权债务的处理及其他相关权利、义务处理是否合法有效，实施是否存在法律障碍；

４、交易各方是否履行了法定披露和报告义务，是否存在应披露而未披露的合同、协议或安排；

５、其他可能对本次交易构成影响的问题。

六、中国证监会要求的其他文件。

第二篇：管理办法附件（模版）

附件：

“十二五”期间进口种子种源免税政策管理办法

经国务院批准，“十二五”期间对进口种子（苗）种畜（禽）鱼种（苗）和种用野生动植物种源（以下简称种子种源）免征进口环节增值税，为加强管理，制定本办法。

一、种子种源进口免税政策目标

种子种源进口免税政策旨在支持引进和推广良种，加强物种资源保护，丰富我国动植物资源，发展优质、高产、高效农林业，降低农林产品生产成本，增加农民收入，改善人民生活。

二、种子种源进口免税条件

（一）免税进口种子（苗）种畜（禽）鱼种（苗）应同时符合以下条件：

1．与农、林业生产密切相关，直接用于或服务于农林业生产的下列种源：

（1）用于种植和培育各种农作物和林木的种子（苗）；（2）用于饲养以获得各种畜禽产品的种畜（禽）；（3）用于培育和养殖的水产种（苗）；

（4）用于农、林业科学研究与试验的种子（苗）种畜（禽）水产种（苗）。

2．进口种子（苗）不得用于高尔夫球场、足球场、度假村或俱乐部等场所的建设；进口种畜（禽）鱼种（苗）不得用于度假村或俱乐部等高档消费场所。

3．在每年财政部、海关总署、国家税务总局核定的进口计划产品范围内。

（二）免税进口野生动植物种源应同时符合以下条件： 1．进口单位是动植物科研院所、动物园、专业动植物保护单位、养殖场、种植园。进口单位应具备研究和培育繁殖条件。

2．用于科研，或育种，或繁殖。以科研为目的免税进口种源，应说明具体科研项目并适时提供科研项目成果。以育种或繁殖为目的免税进口种源，进口数量应以确保野生动植物存活和种群繁衍的合理需要为限。

3．在每年财政部、海关总署、国家税务总局核定的进口计划产品范围内。

三、种子种源进口免税申请

种子种源进口单位应适时向种子种源进口免税政策执行单位（以下简称执行单位，即农业部或国家林业局）提出种子种源进口免税申请。

执行单位根据行业发展规划及实际需要，于每年1月31日前将核定后汇总的本免税进口计划和上一的免税进口执行情况（数据具体报送格式按产品种类分别采用附1、2）报财政部，抄报海关总署和国家税务总局。

四、种子种源进口免税核定 每年3月31日前1，财政部会同海关总署、国家税务总局核定并通知本免税进口计划。

执行单位在核定的免税品种、数量范围内签发种子种源免征进口环节增值税的证明文件（以下简称免税证明文件）。执行单位应核定、确认种子种源进口单位的资质、进口种子种源最终用途以及免税进口申请数量合理性等事项，确保其符合本办法第二条规定的免税条件。

经核定的种子种源免税进口计划以及执行单位签发的免税证明文件在公历内有效，不得跨结转。未经核定或未列入计划的进口种源应照章征收进口环节增值税。

在本种子种源（不包括警用工作犬、繁育用的工作犬精液及胚胎）免税进口计划下发前2，对于上一免税进口计划中已列名的种子种源品种，执行单位可以在上一确定的免税进口额度的30%以内，提前签发免税证明文件3，有关进口单位可凭免税证明文件向海关申请办理免税手续。

五、监管及处罚

关于第四条提前签发免税证明文件：

（一）若有关执行单位超出规定数量范围提前签发，财政部、海关总署、国家税务总局将相应扣减其本的免税进口额度。

（二）若上一有关品种违反本管理办法免税条件等有关规定，财政部商海关总署、国 12 自2012年起。

自2012年起。3 按照第五条暂停提前签发免税证明文件的情况除外。家税务总局后暂停执行单位提前签发有关品种的免税证明文件。

若有关执行单位超过核定计划数量签发免税证明文件，应暂停有关公务人员签发免税证明文件的资格，对其予以书面通报批评。

若有关执行单位上一超过核定计划数量签发免税证明文件，财政部、海关总署、国家税务总局暂停核定该执行单位本有关品种的免税进口计划。

免税进口的种子种源，未经合理种植、培育、养殖或饲养，不得擅自转让和销售。但种子种源进口单位在向执行单位申请免税进口额度时，已经执行单位核准可以转让和销售的，可转让和销售。对违反规定的种子种源进口单位，按照有关规定处罚，并暂停其1年免税资格；依法被追究刑事责任的种子种源进口单位，暂停其3年免税资格。

六、本办法有效期为2011年1月1日至2015年12月31日。

附：1.201*年种子（苗）种畜（禽）鱼种（苗）免税进口计划执行情况表

2.201*年野生动植物免税进口计划执行情况表

第三篇：军队现有住房出售管理办法

军队现有住房出售管理办法

1999-12-31 0:0 【大 中 小】【我要纠错】 发文单位：总后勤部

文

号：[1999]后营字第530号

发布日期：1999-12-31

执行日期：1999-12-31

第—章 总则

第二章 售房范围与对象

第三章 购房面积限额

第四章 售房价格与计算

第五章 住房产权与变更

第六章 售房程序

第八章 住房售后管理与维修

第九章 附则

第—章 总 则

第一条 为了规范军队现有住房出售管理工作，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》和中央军委《进一步深化军队住房制度改革方案》及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。

第三条 购买军队现有住房，应当遵循住户自愿的原则。一个家庭只能享受一次房改购房的优惠待遇。

第四条 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。

第五条 任何单位或者个人不得对现有住房进行扩建或改建。对住户私自搭建的建筑物、构筑物，应当进行清理拆除。

第六条 对违反本办法规定，未经批准擅自出售军队现有住房，增加或者扩大优惠政策变相低价出售住房的主管人员和直接责任人，依据《中国人民解放军纪律条令》的有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二章 售房范围与对象

第七条 军队现有住房出售范围：

（一）独立院落的于住所住房；

（二）售房区内住房。

第八条 产权不明确、列入改造规划、具有历史纪念意义的住房和非单元式楼房，平房，简易房，危破房，独门独院的住房，以及军区级单位认为不宜出售的住房，均不得出售。

第九条 军队现有住房出售对象：

（一）由军队管理并安置住房的离休、退休干部（含已去世离休、退休干部的配偶）；

（二）移交政府安置尚未列入建房计划的离休、退休干部和退休士官（含已去世离休、退休干部和退休士官的配偶）；

（三）在职的军职、师职、团职干部；

（四）配偶在当地有城镇户口的营职以下干部（含双军人）、高级士官；

（五）配偶在当地有城镇户口的军队正式职工（含离休、退休职工）；

（六）在职时去世的干部、士官的已随军遗属。居住在售房区内的转业、复员人员和已故军队人员的子女，以及从军队调出的正式职工，凭其所在单位劳动人事、纪检、年房管理部门出具的住房情况证明，经售房单位按照“先清后售”的原则清理核实后，确无其他住房的，经总后勤部批准，也可购买军队现有住房。另有住房的，按照总参谋部、总政治部、总后勤部[1991]后联字9号文件规定处理。

第十条 军队人员及其配偶已在军队或地方参加房改购房的，以及由军队安置的离休、退休干部在干休所已分配住房，但尚未进住或者已经进住但原住房未腾交的，不得购买住房。

第十一条 出售军队现有住房一般应当整栋、整院落进行。居住在售房区内的住户不愿购房或不符合购房条件的，售房单位可视情将其住房调整出售给符合购房条件的其他人员。

第三章 购房面积限额

第十二条 符合购房条件的军队干部、士官购买现有住房的面积，按照不高于中央军委[1999]19号文件规定的购房补贴建筑面积标准执行。

第十三条 符合购房条件的军队职工购买现有住房的面积，按照不高于当地人民政府公布的购房补贴建筑面积标准执行。

第十四条 符合购房条件的转业、复员人员购买现有住房的面积，按照本人转业、复员时的职级面积标准执行。

第十五条 符合购房条件的已故军队人员的子女购买现有住房的面积，参照总参谋部、总政治部、总后勤部［1996］政联字第10号文件的有关规定执行。

第十六条 符合购房条件的军队调出正式职工购买现有住房的面积，按照本人调出时的职级面积标准执行。

第十七条 所售住房以外的地下室（含半地下室）、储藏室等附属用房一般不出售，与住房难以分割但又需要出售的，由军区级单位基建营房部门批准，按其建筑成本另行定价。

第十八条 军队人员购买现有住房，应当如实填报家庭住房情况。两处以上住房的，其中一处达到或者接近本人购房补贴建筑面积标准的，其余住房不予出售并即退出。对弄虚作假骗取优惠政策、两处以上超面积标准购房的，取消其购房资格。

第四章 售房价格与计算

第十九条 军队现有住房出售价格，一般按照所在城市同地段经济适用住房价格出售。近期，军队人员也可以按照所在地方人民政府公布的房改成本价购买现有住房。地方人民政府未公布经济适用住房价格和房改成本价及最低限价的，由军区级单位根据国家和当地人民政府的有关规定组织测算，报总后勤部批准后执行。

第二十条 军队人员购买现有住房，选择经济适用住房价格或者房改成本价，由个人自主决定。按经济适用住房价格购房的，个人享受住房补贴，补贴额在售房款中抵扣，抵扣后有剩余的记入个人住房帐户，专项用于个人住房消费。按房改成本价购房的，按规定给予折扣，不享受住房补贴。已购买现有住房的军队人员，不予退房；购房实际面积未达到购房补贴建筑面积标准的，不补面积，给予货币补差。补差办法由总后勤部另行制定。

第二十一条 出售军队现有住房，应当先评估后出售。住房的实际售价，应当根据住房所处的地段、结构、层次、层高、朝向、设施、环境和装修标准等因素进行调节。调节系数按照当地人民政府规定执行。

第二十二条 军队人员按房改成本价购房，给予下列折扣：

（一）军队干部、士官购买现有住房，给予8％的军队职业折扣。解放战争时期、抗日战争时期和红军时期参加革命工作的，另分别增加2％、4％、6％的折扣。军队职工及已去世干部、士官的配偶购买现有住房的，参照上述办法计算。

（二）根据购房者建立住房公积金制度前的军（工）龄（以下统称工龄）给予工龄折扣。工龄以购房者夫妇二人工龄之和计算。由购房者所在单位于部、军务、劳动人事部门根据国家和军队有关规定核定，并出具证明。购房者的工龄按照下列规定确定：

（1）在职干部、士官、职工及配偶的工龄，以本人参加工作的时间至本人参加住房公积金的当年计算；

（2）住房公积金建立前已办理离休、退休手续的干部、士官、职工及配偶的工龄，按其离休、退休前的实际工作年限计算；

（3）工龄30年（含）以上的干部、士官和职工，其配偶的工龄不足20年，或者没有工作以及去世的，按照20年计算：9超过20年的，按照实际年限计算。工龄不满30年的干部、士官和职工，其配偶的工龄不足干部、士官和职工的一半，或者没有工作以及去世的，按照干部、士官和职工工龄的一半计算；超过一半的，按照实际年限计算；

（三）按照住房竣工年限给予房屋成新折扣，年折扣率为2％，不满一年的按1年计算，超过30年的按30年计算。经过大修或者设备更新的住房，应当按照有关规定经评估后确定成新折扣；

（四）现有住房折扣按照当地人民政府规定执行；

（五）购房者一次付清全部房款的，2001年以前给予应付房款20％的折扣，2002年以后按照国家规定执行。分期付款的，首次付款额不得低于应付房款的30％，余额10年内付清；从次年起，每年付款不得少于欠款额的10％，并按照国家政策性抵押贷款利率支付利息。

第二十三条 军队人员按房改成本价购买现有住房，按下列公式计算：

（一）地方人民政府已公布负担价和年工龄折扣额的；实际售价＝{[房改成本价×（1一军人职业折扣率）一年工龄折扣额×夫妇双方工龄之和]×（1一年折扣率×住房竣工年限）×（1+调节系数之和）一负担价×现有住房折扣率1×住房建筑面积×（1－一次付款折扣率）；

（二）地方人民政府未公布负担价和年工龄折扣额的：实际售价＝房改成本价×（1－军人职业折扣率－0.6％×夫妇双方工龄之和）×（1－军折扣率×住房竣工年限）×（1+调节系数之和）×（1－现有住房折扣率）×住房建筑面积×（1－一次付款折扣率）。

第二十四条 军队人员按房改成本价购买现有住房，超过本人购房时相应职级购房补贴建筑面积标准以上部分，按经济适用住房价格计算房价，只给予房屋成新折扣。房屋成新折扣，按照本办法第二十二条第三款规定执行。

第二十五条 军队人员按经济适用住房价格购买现有住房，按下列公式计算：实际售价＝经济适用住房价格×（1一年折扣率×住房竣工年限）×（1+调节系数之和）×住房建筑面积。

第二十六条 符合购房条件的地方人员购买军队现有住房，原则上按照所在城市同地段经济适用住房价格出售。住房实际售价按照本办法第二十五条规定执行。

第二十七条 符合购房条件的转业、复员人员和已故军队人员的子女，以及从军队调出的正式职工，属于中低收入家庭，夫妇双方所在单位未建立住房补贴的，由个人提出申请；所在单位和城镇房改部门出具证明，报经军级单位批准，在2001年以前，也可酌情按房改成本价出售军队现有住房，给予房屋成新和一次付款两项折扣。一次付款折扣，按照当地人民政府规定执行。其中，转业、复员人员购买现有住房，建筑面积超过本人转业、复员时职级面积标准的部分、已故军队人员的子女购买现有住房，建筑面积超过92平方米的部分，军队调出正式职工购买现有住房，建筑面积超过本人调出时职级面积标准的部分，均按经济适用住房价格计算房价，只给予房屋成新折扣。住房实际售价参照本办法第二十三条、第二十五条有关规定执行。

第二十八条 住房建筑面积计算办法，按照国家和军队有关规定执行。

第二十九条 购房者按照国家和地方人民政府有关规定，减免有关税费。

第五章 住房产权与变更

第三十条 按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有。

第三十一条 军队人员购买现有住房后，不得再参加住房调整和分配，离休、退休干部和退休士官不再安置其它住房。

第三十二条 军队人员购买现有住房后，因异地调动工作需要置换住房的，可申请在军队内部进行差价置换。

第三十三条 已出售的住房，因国家和军队建设需要征购或收回的，其住房安置及经济补偿按照国家和军队有关规定执行。

第三十四条 购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的，住房由售房单位按法律程序接管，其他任何单位或个人不得侵占。

第六章 售房程序

第三十五条 出售军队现有住房，由军区级单位基建营房部门统一组织，按下列程序办理：

（一）对拟出售住房，由售房单位填写军队现有住房出售审批表，经军区级单位联勤（后勤）部门审查后，于每年1月底和7月底前报总后勤部；

（二）对申请购房的人员，按照本办法第九条规定，逐户进行资格认定；

（三）确定房屋结构和竣工年代；测量每户建筑面积；核定住房大修和设备更新后的折旧率；根据当地人民政府有关规定，核定超过或低于有关标准的项目和数量，提出加价或减价的意见；确定房屋的地段、结构、层次、层高、朝向等调节系数；

（四）依据评估确定的参数和购房者情况，计算房价，填写军队现有住房出售房价计算表；

（五）售房单位与购房者签订军队现有住房出售协议书，明确售购双方各自的权利与责任；

（六）收缴售房款；

（七）办理产权登记。

第三十六条 个人房屋产权登记手续，由售房单位按照国家建设部、总后勤部《关于军队房改售房权属登记发证有关问题的通知》（建房[1997]18号）规定，统一到当地房地产管理部门办理，分期付款的，在未付清全部房款前，其房屋所有权证由售房单位负责保存，待其付清全部房款后发还购房者。

第三十七条 售房单位组织出售军队现有住房后，未购房的零星人员要求购房时，必须按照售房程序另行办理报批手续。

第三十八条 军队现有住房出售评估工作，由军区级单位基建营房部门组织，由有评估资格的专业人员实施，按照国家和军队的有关政策规定，做到公平准确。

第七条 售房款收缴与管理

第三十九条 售房单位收缴售房款时，必须使用套印国家财政部和中国人民解放军票据监制章的军队统一的收费票据，并加盖军区级后勤财务、营房部门的印章。

第四十条 现有住房出售收入的使用，全额用于住房管理和发展。其中，30％留给住房管理单位，用于建立住房公共维修基金；40%由军区级单位向总后勤部挂帐，用于个人购房抵押贷款；30％按后勤财务渠道上缴总后勤部，用于住房改革和发展。

第四十一条 现有住房出售收入，实行收支两条线管理，单独核算，不得自收自支。

第四十二条 公共维修基金实行专项管理、专款专用。

第八章 住房售后管理与维修

第四十三条 住房出售后的维修、管理，应当与现行营房管理体制脱钩。具备物业管理条件的，可委托地方物业公司管理；不具备物业管理条件的，应当积极引进社会化管理机制，参照物业管理方式组织管理。

第四十四条 住房自用部位和自用设备的维修开支，由购房者负担。住房的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线、供暖设施和自用阳台。

第四十五条 住房共用部位和共用设施设备的管理维修，应当由住房管理单位或物业管理机构负责，所需费用从公共维修基金中支付。维修基金不足时，由产权人按照住房建筑面积的比例分摊。住房的共用部位和共用设施设备，按照国家建设部的有关规定划分。

第四十六条 购房者应当合理使用共用部位和毗连部位，保证走廊、楼梯、通道畅通。不得影响建筑安全和他人正常使用以及营院管理。住房需要装修改造时，必须报经住房管理单位或者有关设施设备管理部门批准，擅自拆改或使用不当造成损坏或发生事故的，按照有关规定由责任者负责修复或赔偿，情节严重的应当追究法律责任。

第九章 附则

第四十七条 军队企业化单位的住房出售，按照总后勤部有关规定执行。

第四十八条 军区、军兵种和武警总部联勤（后勤）部，可依据本办法制定实施细则。

第四十九条 本办法由总后勤部基建营房部负责解释。

第五十条 本办法自颁发之日起施行。总后勤部1995年印发的《军产住房出售暂行办法》即行废止。

总后勤部

第四篇：投资项目评估附件

投资项目评估的概念：在项目可行性研究的基础上对投资项目建设的必要性、可行性和合理性进行的评审与估价。基本分类：按评估活动的时间及所处阶段分：1.项目前评估：在项目投资前期为项目决策提供依据所做的评估。2.项目中评估：在项目建设过程中对项目进行的投资效果分析。3.项目后评估：在项目投产时乃至投产若干年依据项目实施结果而做的总结性评价。按项目评估的角度分1.企业评估 即站在企业角度上对项目进行评估（微观评估）。2.国民经济评估即站在国民经济角度上对项目进行评估（宏观评估）3.社会评价即站在社会角度上对项目进行评估（宏观评估）。按项目评估的内容分：1.建设背景、规模、条件的评估 即从建设背景、建设规模和建设条件等角度对投资项目的必要性进行评价2.技术评估 即从技术角度对投资项目的可行性进行评价3.经济评估 即从经济角度对投资项目的合理性进行评价。按项目评估的范围分1.单项评估 亦称分项评估，是按照项目评估的内容分别对有关内容进行的分析和评价2.总评估 亦称综合评估，是在单项评估的基础上对项目建设的综合评价。投资：是指经济主体（自然人或法人）为未来获得收益而现时投入生产要素，以形成资产的经济活动。简言之：经济主体（法人和自然人）为未来获得收益而现时投入的资金或资本。投资的特征：投资是一种独特的经济活动，有其自身的特征：1.投资的基本特征之一是效益性 包括经济效益、社会效益和生态效益 必须正确处理好三者之间的关系2.投资的基本特征之二是风险性投资与风险成正比：投资越大，风险就越大。3.投资的基本特征之三是长期性 投资是一次性投入，长期收益。另外，由于投资过程中只从社会上取走劳动、生产资料和生活资料，而不向社会提供任何有用效果。因此，客观上要求投资的实施过程应具有连续性。一个项目一般包括以下几个因素或其中的几个因素： 1.资金:用于土建工程或机器设备及其安装工程； 2.技术:提供有关工程设计、技术方案、施工监督、改进操作和维修等服务；3.组织:协调各方面关系，促进各类要素合理配置； 4.政策：改进与项目有关的价格、补贴、税收和成本回收等方面的政策，是项目能与所属部门和整个国民经济的发展目标协调一致，并提高项目自身的效益； 5.目标：明确项目目标以及项目的具体实施计划。项目发展周期，简称项目周期，是一个发展过程，是指项目从动议开始，经过建设和生产（或营业），直到报废为止的全过程。1项目设想（形成新的设想）2项目初选（形成项目概念）3项目拟定与准备（形成具体项目）4项目评估与决策（审查与批准）5项目实施与监督6项目投产与经营7项目评价与总结项目评估的程序：

一、准备和组织：确定评估人员，成立评估小组；审查和分析可行性研究报告；综合评估人员意见，编写评估报告提纲。

二、分析和编写：数据的调查与分析，报告的编写。

三、论证和修改：报告的分析与论证，报告的修改。可行性研究的概念：在项目投资决策前，对拟建项目进行技术、市场、财务、经济和社会等方面的调查研究、分析比较、效益测算，并据此提出该项目投资可行性的评价和如何进行

建设的意见，为项目投资决策提供科学、客观、公正依据的一种科学方法。可行性研究阶段：研究阶段机会研究阶

段 初步可行性研究阶段（详细）可行性研究阶段研究性质项目设想 项目初步选择 项目拟定准备工作目的 寻求投资机会鉴定项目的选择依据和标准 方案比选侧重点 必要性 技术可行性 效益性工作要求与作用 编制项目建议书 编制初步可行性研究报告 编制可行性研究报告估算精度 小于30% 小于20% 小于10%。投资机会研究的划分：一般机会研究就是对某个特定的地区、行业或部门鉴别各种投资机会；或是识别利用某种自然资源或工农业产品为基础的投资机会。项目机会研究是将项目的设想转变为概略的项目投资建设，以引起投资注意，做出投资响应，并从几个有投资机会的项目中迅速而经济地做出抉择。可行性研究与项目评估之间的关系

一、项目评估与可行性研究的联系：均处于项目发展周期的同一个阶段，学科内容基本相同，目标与要求相同。

二、项目评估与可行性研究的区别：角度类别项目可行性研究，项目评估行为主体建设单位或其委托人，贷款银行或其委托人立足点直接投资者，贷款银行或其他部门侧重点项目必要性与技术论证，项目建设的可能性与偿还能力作用投资主体的决策依据，银行贷款与否的依据时序研究时间在先，研究时间在后项目投资者的考察与评估一）投资者的经济技术实力：1历史沿革2经济实力分析 3技术实力分析 4经营状况分析 二）投资者的管理水平1管理人员的素质2机构的设置及合理性3经营管理方面的主要业绩4已实施的投资项目的管理情况5对将来发展的设想与安排三）投资者的资信程度1投资者的资信程度是指投资者的筹资能力和信用程度2投资者的筹资能力3投资者的信用程度是指投资者的金融信用和经营信用。项目必要性评估 一宏观必要性评估一）项目建设是否符合国民经济平衡发展的需要 二）项目建设是否符合布局经济的需要三）项目建设是否符合国家的产业政策。二微观必要性评估一）项目产品是否符合市场的要求二）项目建设是否符合地区或部门的发展规划三）项目建设是否符合企业发展的要求四）项目建设是否能把科研成果转化为社会生产力五）项目建设是否可取得较好的经济效益、社会效益和环境效益。规模经济：在一定的规模下或一定的规模区间，企业可取得比较好的效益。或者，企业采用一定的生产规模可获得经济上的利益。项目生产规模的制约和决定因素

一、国家经济计划和产业政策一）国家经济计划二）国家产业政策

二、市场需求量

三、工艺设备的限制

四、资金和基本投入物的限制

五、专业化分工与协作配套条件

六、其他建设因素

七、经济效益。项目建设和生产条件是指保证项目建设和生产经营顺利进行的必要条件，它包括两个方面的涵义：一是指项目本身的建设施工条件；二是指项目建成或交付使用后的生产经营条件。项目建设施工条件

一、广义：建设资金条件，建设场地条件，设备供应条件，设计力量条件，施工力量条件

二、狭义：建设场地条件。影响项目建设和生产的主要因素：建设和生产的制约和影响因素，市场因素、资源因素和技术因素。项目建设和生产

条件评估中，投资项目的厂址选择条件。厂址选择的原则：1.应服从国家经济布局及城镇建设规划2.应遵循合理利用土地的原则3.应有利于节省投资4.应既有利于生产也有利于生活5.应有利于专业化协作6.应充分考虑环境保护和生态平衡的要求。厂址选择要考虑的因素：1）厂址的生态条件（土壤、场地上的危险因素和气候等）2）环境影响（限制、标准、准则）3）社会经济条件（限制、鼓励、要求）（4）厂址所在地的基础设施（现有的工业基础设施、经济和社会基础设施，关键性的项目投入物如劳动力和燃料动力的来源情况）5）战略问题（有关将来可能的发展、供应和销售政策的公司战略）6）土地费用。厂址选择的方法：1.方案比较法 是通过对项目不同选址方案的投资费用和经营费用的对比，做出选址决定。2.评分优选法 可分三步进行。首先，在厂址方案比较表中列出主要判断因素；其次将各判断因素按其重要程度给予一定的比重因子和评价值；最后，将各方案所有比重因子与对应的评价值相乘，得出指标评价分，其中评价分最高者为最佳方案。3.最小运输费用法 如果项目几个选址方案中的其他因素都基本相同，只有运输费用是不同的，则可用最小运输费用法来确定厂址。资源条件评估：1．矿产资源要有国家矿产储备委员会批准的关于该资源储量、品位、开采价值以及运输条件的报告。2．分析和评价项目所需资源的种类、性质3.分析和评价项目所需资源的供应数量、质量、服务年限、开采方式和供应方式、成本高低及运输难易等。4分析和评价技术进步对资源优势利用的影响。5．分析和评价稀缺资源的供需情况，注意开发新资源的前景和寻找替代途径。6．对农产品资源要分析其质量、供应数量和来源，同时要注意观察农村经济的发展及世界农产品市场的变化。原材料供应条件评估：1.分析和评价原材料的质量是否符合生产工艺的要求。2.分析和评价原材料的供应数量能否满足生产能力的要求。3.分析和评价原材料的价格、运费及其变动趋势对项目产品成本的影响。4.分析和评价原材料的存储设施条件。技术是由系统的科学知识，成熟的实践经验和操作技艺综合在一起而形成的一种从事生产的专门学问和手段。技术评估的原则一）先进性：指工艺、设备、设计方案及产品方案具有国际水平或领先于我国现有技术水平二）适用性：指拟采用的技术必须适应其特定的技术条件和经济条件，可以迅速消化、投产、提高并能取得良好的经济效益三）经济性：以最小的代价获取最大的收益四）安全性：对项目采用的工艺技术及设备的安全性，要有足够把握。要从社会角度、劳动保护角度加以分析评价。工艺选择应考虑的因素：对所选择的工艺有效地消化和吸收的程度；要考虑环境对工艺的影响。项目总投资：指项目从前期准备工作开始到项目全部完成为止所发生的全部投资费用。反映的是建设期末的投资总额。项目总投资的构成一、建设投资：固定资产投资，固定资产投资方向调节税，无形资产投资，开办费（递延资产投资），建设期借款利息。

二、流动资产投资。建设投资构成：1．固定资产投资构成2、固定资产投资方向调节税构成3．无形资产投资构成4．开办

费构成

5、建设期借款利息构成。固定资产投资构成 ：（1）工程费用： ①建筑工程费②设备购置费③安装工程费（2）其它费用：项目建设过程中不包括在上述工程费用中的其他投资费用。（3）预备费用：指在投资估算时用以处理实际与计划不相符而追加的费用。基本预备费主要用于，设计变更；自然灾害损失（预防自然灾害而采取必要措施所支付的费用）；破坏性验收。涨价预备费主要用于因项目建设期的投入物价格上涨而需要增加的费用。固定资产投资估算：

1、扩大指标估算法是套用原有同类项目的固定资产投资额来进行拟建项目固定资产投资额估算的一种方法。a）单位生产能力投资估算法 b）指数估算法 c）比例估算法。2）概算指标估算法是指先将构成固定资产投资的各个组成部分分别加以估算，然后汇总得出固定资产投资总额的一种估算方法。a）建筑工程投资估算b）设备购置费估算c）安装工程投资估算 d）工程建设其他费用估算e）预备费估算将上述a）e）项合计，即可得出拟建项目固定资产投资总额。3）工程系数估算法以主体工程或设备交货价格为基数，然后以系数计算其余部分投资的一种方法。流动资金企业在生产过程中处于生产和流通领域、供周转使用的资金。1.定额流动资金是指规定有最低限度经常需要量的那部分流动资金； 2.非定额流动资金是指无需规定最低需要量的那部分流动资金。流动资金估算 1．扩大指标估算法 1）销售收入资金率法 2）总成本（或经营成本）资金率法 3）固定资产价值资金率法 4）单位产量资金率法 2．分项详细估算法 1）储备资金估算 2）生产资金估算 3）成品资金估算资金筹措 ：从投资者的角度来看，建设项目筹资渠道主要有两大类：一是投资者自有资金，形成资本金；二是外部筹资。资本金是投资者进行直接投资的本钱。投资项目资本金，在项目总投资中，由投资者认缴的出资额，是项目的非债务性资金。对投资、筹资的鉴定与分析

一、对固定资产投资的鉴定与分析

二、对建设期借款利息的鉴定与分析

三、对无形资产投资和开办费的鉴定与分析

四、对流动资金投资的鉴定与分析

五、对筹资方案的鉴定与分析。对固定资产投资的鉴定与分析：1.鉴定投资估算的内容是否完整；2.分析各项支出估算的依据和方法是否符合规定要求；3.对投资水平和结构是否合理进行分析评估；4.对涨价预备费的鉴定分析。财务数据估算：在项目市场、资源、技术条件评估的基础上，从项目（或企业）的角度出发，依据现行的经济法规和价格政策，对一系列有关的财务数据进行调查、搜集、整理和测算，并编制有关的财务数据估算表格的工作。财务数据估算的内容：生产期估算，总成本费用估算，销售收入、销售税金及附加的估算，利润总额及其分配估算。项目生产期：项目从投产年份起到项目报废为止所经历的时间。项目生产期的长短是由项目所采用的主要固定资产的寿命决定的。一般说来，项目的生产期取决于主要固定资产的寿命期经营成本的含义：总成本费用扣除折旧费、摊销费和利息支出后的成本费用固定成本的含义：在一定的产量范围内不随着产量变化而变化的成本费用变动成本的含义：在一定的产量范围内随着

产量变化而变化的成本费用国民经济评价：按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数（包括货物影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等）计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法货物影子价格：当社会经济处于某种最优状态下时，能够反映社会劳动的消耗、资源稀缺程度和对最终产品需求情况的价格价格调整方法（定价原则）：－）外贸货物影子价格的确定方法 １产出物（以出厂价计）的定价方法２投入物（以进厂价计）的定价方法二）非外贸货物影子价格确定方法1产出物 2投入物 三）特殊投入物影子价格确定方法 1．劳动力 2土 地外贸产出物的定价方法：（1）直接出口的产出物。影子价格＝离岸价格×影子汇率一国 内运费一贸易费用（2）间接出口的产出物。影子价格＝离岸价格×影子汇率－原供应厂到口岸的运输费用及贸易费用＋原供应厂到用户的运输费用及贸易费用－项目到用户的运输费用及贸易费用（3）替代进口的产出物。影子价格＝到岸价格×影子汇率＋口岸到用户的运输费用及贸易费用－用户到拟建项目的运输费用及贸易费用。外贸投入物的定价方法：（1）直接进口的投入物。影子价格＝到岸价格×影子汇率+口岸到拟建项目的运输费用及贸易费用。（2）间接进口的投入物。影子价格＝到岸价格×影子汇率+口岸到原用户的运输费用及贸易费-供应厂到原用户的运输费用及贸易费用+供应厂到拟建项目的运输费用及贸易费用。（3）减少出口的投入物。影子价格＝离岸价格×影子汇率-供应厂到口岸的运输费用及贸易费用+供应厂到拟建项目的运输费用及贸易费用。土地影子价格的确定方法：土地影子价格即为土地的影子费用。土地作为项目的一项投入，国民经济为此而付出的代价为增加的资源消耗和土地的机会成本，因而：土地影子费用可用国民经济为项目使用土地而增加的资源消耗和土地的机会成本来度量;实际操作中，只能用土地的机会成本来度量。国民经济为土地投入而增加的资源消耗是指项目所支付的拆迁费、安置费等。投资项目的不确定性分析：是以计算和分析各种不确定因素（如价格、投资费用、项目寿命周期、产品生产规模等）的变化对投资项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法。几种主要的不确定因素 一）价格的变动 二）生产能力利用率的变化 三）科技进步引起的技术装备和生产工艺的变化四）投资费用的变化五）项目寿命期的变化 六）经济形势的发展 盈亏平衡：当年的销售收入扣除销售税金及附加后等于其总成本费用。在这种情况下，项目的经营结果既无盈利又无亏损。盈亏平衡分析：通过计算盈亏平衡点（BEP）处的产量或生产能力利用率，分析拟建项目成本与收益的平衡关系，判断拟建项目适应市场变化的能力和风险大小的一种分析方法。社会价格：在效率影子价格的基础上，考虑收入分配影响所确定的价格，即社会价格等于效率影子价格与收入分配影响之和。社会价格＝效率影子价格（国民经济评价中的影子价格）＋收入分配影响（收入用于消费、积累以及分配于不同地区的作用。通过赋予一定的权数来反映其作用大小）

第五篇：项目立项申请报告及其附件

项目立项申请报告

一、建设条件 1.地块解析

本项目位于开封市尉氏县，项目选址于尉氏县城北环附近韩庄村西南角，总用地面积164.35亩,建筑容积率××,建筑密度××,建筑面积××平方米，其中商业用房××平方米，商品住宅××平方米，…。项目总投资××万元。2.项目提出的理由

（1）拟建开封市尉氏韩庄村西南角工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要

经过近几年的城市改造，周边地块都相继进行了改造，面貌唤然一新，但该地块由于种种原因至今未能得到规划利用，破旧不堪的房屋与周围的环境极不相称，严重影响着该地段的城市整体形象。因此，拟建开封市尉氏韩庄村西南角工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要。

（2）拟建开封市尉氏韩庄村西南角工程项目符合城市整体规划的要求

开封市尉氏韩庄村西南角的拟建项目东靠交通银行泰州分行、南沿西城河、西接住宅区、北与九州商厦隔路相望。项目按照城市规划的要求，并结合拟建区的周围环境进行布局，在拟建区的北侧设有一定规模的商业用房，使周围的商业圈得到了延伸，并形成一个整体；在拟建区的东、南侧布置的高层住宅，与西面的住宅群连成一片，为目前城市的最繁华地段增添了一个新的亮点，同时也为西城河的沿河绿化提供了足够的空间。因此，拟建开封市尉氏韩庄村西南角工程项目符合城市整体规划的要求。

（3）拟建开封市尉氏韩庄村西南角工程项目是满足不同消费群体消费需求的需要

据统计：城区和周边乡镇部分较高收入家庭人均可支配收入已达一定程度，对好区位、高品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，中高档商品房的建设也正成为新的经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，将要建设的尉氏韩庄村西南角工程项目将满足乡镇和县城中等收入人群的居住需求，为尉氏的城镇化建设做贡献。

（4）拟建开封市尉氏韩庄村西南角工程项目是合理使用城市土地资源的需要。

良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大的对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩化、绿化、是我国城市发展的目标。人多地少，建设用地不足是尉氏县的基本情况，拟建该项目对于加强土地市场的宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要的意义。3.项目提出的过程

为了积极参与尉氏县房地产市场的竞争，在竞争中求生存，求发展，___置业有限公司根据自身的实际情况，经过充分的市场调研，决定参与韩庄村西南角这地块土地使用权的规划建设。

二、项目概况

1、地理位置

拟建开封市尉氏韩庄村西南角工程项目位于泰州市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南小街，北至西仓路。

2、建设规模与目标

拟建XX幢XX层XX楼。总用地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，其中：住宅面积XXX平方米（住宅楼XXX平方米、公寓楼XXX平方米），商业面积XXX平方米，地下建筑面积XXX平方米，工程总投资约为XXXX万元。

目标是建成一个具有时代气息和鲜明个性集住宅、公寓、商业为一体的综合性建筑。

企业投资项目核准登记表

（房地产项目）

附件2 房地产项目申请报告的基本内容

可行性研究的目的，主要是从技术、经济及协作配套等方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论证。第一章 项目概况

一、建设条件

二、项目研究工作依据

三、项目开发公司状况（经营性质、经营范围、管理架构、工程技术力量和财务状况分析）

四、项目建设规模和建设内容

五、项目建设招投标形式 第二章 项目投资环境

一、宏观经济环境

二、房地产市场分析（一、二级市场）

三、项目所在区域房地产发展规划和趋势

四、项目环境建设条件

第三章 项目对公共设施需求影响分析

一、项目对公共设施的需求

二、项目住户子女教育解决方案

三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案

四、项目物业管理

第四章 项目分析及市场定位

一、项目SWOT分析

二、市场定位（包括房屋户型结构、客户群体定位等）

三、房地产市场承载力分析

四、销售价格及销售预测

五、项目营销方案

第五章 项目开发建设进度安排

一、工程计划

二、施工安排

第六章 投资估算和资金筹措

一、总投资估算

二、资金筹措和资金平衡分析 第七章 财务分析

一、销售利润分析

二、赢利能力分析

三、借款偿还能力分析 第八章 不确定性分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目风险分析

附件3 关于核准××公司××房地产项目的通知

××公司: 你公司报来“××项目立项申请”收悉。经研究，同意该项目的建设，现核准如下：

××市发展和改革委 ×年×月×日

主题词：城乡建设 房地产 项目 抄送：

附件4 关于××公司××房地产 项目不予核准的通知书

企业：

你单位送来的××项目核准申请表收悉。经审核，该项目在以下方面不符合法律、法规及有关政策规定，不予核准。特此通知。1、2、对本决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

（项目核准机关盖章）年 月 日