商品房预售款监管指南

第一篇：商品房预售款监管指南

一、《广东省商品房预售管理条例》第六条、第三十条

第六条 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。

二、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]53号）

（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

三、《关于商品房预售款使用实施差异化管理的通知》（东建房〔2013〕35号）

一、商品房预售款实施差异化管理。根据房地产开发企业（以下简称预售人）的资质等级、诚信守法、在莞经营等情况，设定A、B、C三个监管等级。

（一）A级（信誉监管）

房地产开发企业符合下列条件的，可申请A级监管。

1、本市房地产开发二级及以上资质的，或由本市二级及以上资质的房地产开发公司为主要股东（占50%以上股份）成立的项目公司（母公司同意担保的）；

2、近两年，未发生因未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误，或因开发企业自身原因造成延期交楼；

3、积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷的。

（二）B级（常规监管）

房地产开发企业符合下列条件的，可申请B级监管。

1、已取得房地产开发资质（含暂定资质）的；

2、近两年，未发生因未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误，或因开发企业自身原因造成延期交楼；

3、积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷的。

（三）C级（特别监管）

房地产开发企业近两年有下列情形之一的，直接确定或降为C级监管。

1、发生提供虚假申报材料骗取预售款的；

2、不积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷的；

3、发生因未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误，或因开发企业自身原因造成延期交楼；

A级（包括项目公司，及同意担保的母公司）、B级的企业发生上述行为，因项目公司被降低监管等级的，母公司及其担保的其他项目公司将全部降为同一监管等级。

六、有下列情形之一的，市住建局将暂停审核使用预售款申请：

（一）经质量监督机构确定预售项目存在严重质量问题的；

（二）开发企业未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误、预售项目未按期交付使用的；

（三）其他违反商品房预售款监管规定的行为。

第二篇：商品房预售款监管考察报告

加强房地产市场监管探索我市商品房预售款监管模式

——赴淮安、南京、深圳、东莞考察报告

6月7日至12日，我们一行6人，在 的带领下，为加强房地产市场监管，积极探索适合我市的商品房预售款监管模式，赴淮安、南京、深圳、东莞四市进行实地考察。现将考察情况报告如下：

一、考察概要

本次考察的目的地——淮安、南京、深圳、东莞四市，地处经济发达地区，房地产市场起步早，市场成熟，对商品房预售款监管工作早已进行了有益的探索和尝试，从实践的效果来看，对于规范商品房预售款的监督管理，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险等方面起到了积极的防范效果。通过实地考察，留下了至深的印象，一是运作模式多样；二是操作方法灵活；三是管理经验成熟；四是管理手段先进。

这三个城市之所以运作顺利，主要依托于他们现代化的信息管理手段，即他们都搭建了自己的信息平台，建立了较为完善的信息系统，设置了专门的信息管理机构（信息中心），配备的信息专业人员数基本上都在15人以上，主要负责本单位业务信息系统的建设、开发、日常维护、信息更新与发布。

二、淮安、南京、东莞等市商品房预售款监管的主要模式

通过梳理归纳淮安、南京、东莞等市以及通过东莞、南京介绍广州、天津等地的商品房预售款监管，其主要运作模式主要有三种。即“政府监管、商业银行监管、担保机构监管”三种模式。开发企业在申请商品房预售许可证前，由主管部门指定或企业自行委托商业银行设立监管账户，并签订商品房预售款监管协议，协议各方按照协议约定的内容对商品房预售款的收缴、管理、使用进行监管，确保使商品房预售款用于相关工程建设。

预售商品房在取得竣工验收备案证书后，终止预售款监管协议，撤销商品房预售款监管。

1、淮安市。淮安市采用的是政府监管为主，担保机构监管为辅的混合模式。淮安市房产管理局（现住建局）是商品房预售款监管的主管部门，由房地产开发管理处负责具体实施。即预售人在申请商品房预售许可证前，应委托一家商业银行作为预售款监管银行，设立商品房预售款专用账户，并由预售人、商业银行、担保公司和房管局四方签订统一格式的“商品房预售款专用账户监管协议书”，明确四方的权利和义务。

（二）南京市。南京市采用的是商业银行监管模式。市房产管理局为商品房预售款监管的主管部门，由产权市场处负责 2 具体实施。预售人在申请商品房预售许可证前，应当与设立监管账户的银行共同签订商品房预售款监管协议，二者签订的监管协议应到市房产管理部门备案。市房产管理局在预售款监管工作中履行督促检查商品房预售款监管的实施情况；办理商品房预售款监管协议的备案；受理商品房预售款的收缴、使用中的违法违规行为的投诉。监管银行按照监管办法及监管协议的要求，实行专款专用，对所收取的房款（含按揭贷款）按形象进度计划拨付建设资金。

（三）东莞市。东莞市采用的是政府监管模式，于1998年开始实施商品房预售款监管，广东省于1998年通过省人大立法，明确商品房预售资金监管由政府部门进行监管，收取千分之二的管理费。东莞市建设局为商品房预售款监管的主管部门，由房地产开发管理科负责实施。

三、淮安市、南京市、东莞市预售款监管的具体操作方法

（一）淮安市。淮安市是我们考察之行的第一站。淮安市与商丘市一样，同属地级市，其机构设置与职能和我们大体相同，房地产开发企业资质及商品房预售许可职能均设在房地产开发管理处，现有人员7人。淮安市现有房地产开发企业300多家，其中二级资质150多家。市规划区年房地产开发投资完成量在100亿元以上，新开工面积700多万平方米，竣工量 3 200多万平方米，规划区内现有房地产在建项目170多个。

淮安市房产管理局（现住房和城乡建设局）与中国人民银行淮安市中心支行2007年11月15日联合下发《关于印发〈淮安市商品房预售款监管暂行办法〉的通知》（淮房管[2007]122号），并于发布之日起执行。

开发管理机构对商品房预售款日常监管履行下列职责：一是组织实施商品房预售款监管工作；二是组织商品房预售款使用的受理和审查工作；三是负责对有资格的担保公司开展商品房预售款担保活动的准入备案工作；四是受理商品房预售款收缴、使用中的违法违规行为的投诉，依法查处违法使用商品房预售款的行为；五是其他与商品房预售款有关事项的监管。

在实施过程中，开发管理机构委托房产中介机构（房产局下属机构）代为行使资料的审查及工程进度核查职责，并加强对被委托房产中介机构工作的指导与检查。经开发管理机构确认后作为“监管协议书”的附件和付款依据。

预售人也可以委托符合条件的担保公司向房管局提供监管责任，如出现预售人未按规定使用预售款造成预售商品房工程不能按期施工的，先由担保公司垫资，确保施工进度，然后再向预售人追偿。造成其他损失的，担保公司先行赔偿后，再向预售人追偿。目前在淮安市采取担保公司监管方式相对较少。

监管银行按监管办法及银行业务的有关规定，做好金融服务工作，配合主管部门、开发企业，方便担保公司及购房人办理预售款存取业务手续。

商品预售款收存和使用的具体程序是：

1、预售人告知预购人按购房合同约定的付款时间，直接将预售款存入商品房预售款监管银行专用账户。

2、南京市。南京市房产管理局、中国人民银行南京分行营业管理部2007年9月6日联合下发《关于印发〈南京市商品房预售款监管办法〉的通知》（宁房管[2007]233号），并于2007年10月1日起实行。同时为便于《监管办法》实施，南京市房产管理局又制定下发了《商品房预售款监管操作细则》（宁房管［2007］250号），从监管账户的设立、监管协议的备案、预售款的入账、预售款的申请使用、监管账户资金情况的动态管理、监管账户结算及注销都做了明确的规定，真正实现“全程监控、有限监管，专款专户、专款专用”。

（1）设立监管账户。

开发企业在申请商品房预售许可证前，应当与设立监管账户的银行共同签订商品房预售款监管协议，明确双方的责任和义务。

商业银行与开发企业签约前，应核对开发企业所提交的项目工程预算清册和投标、中标通知书，确定该标的所需监管资 5 金的总额度。为防止不可预见事件的发生，保证扫尾工程的资金，监管资金的总额度应为监管标的的建设资金总额加上建设资金总额度乘20%的不可预见费支出。

监管协议应明确所设立的银行监管账户和账号，同一个项目可以按项目也可按幢为单位设立监管账号。

2、监管协议的备案。

开发企业应持与商业银行签订的监管协议（一式三份）到房产管理部门办理备案手续，并按《办法》要求提交相关材料；

房产管理部门加盖备案专用章后留存一份，并按监管标的建立文档，同时将相关信息录入商品房预售款监管信息系统，并实行全过程监管。

3、预售款入账

开发企业或代理销售机构在预售中所收取的预售款（含按揭贷款），由购房人持交款单至监管银行进行付款。

监管银行应按监管办法与监管协议的要求，严格实行专款专用，对所收取的房款（含按揭贷款）按形象进度计划提供建设资金。

开发企业所收的商品房预售款总额小于监管标的所需监管资金总额时，除可按所收取的款项提取税金外，不得截留或进入其它账户。、预售款申请使用

四、几点启示 建议

1、尽快建立并完善信息网站。用先进的信息手段代替现有的手工操作，以减少

实现

2、结合我市实际，适时在我市试行商品房预售款监管，以防止交易风险，减少购房纠纷。

3、

第三篇：商品房预售款监管协议

商品房预售款监管协议

编号：字号

XXX 市房地产管理所监制

商品房预售款监管协议

根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》及其他有关规定，甲方（监管方）乙方（开发方）双方本着平等、自愿、公开的原则，经双方友好协商达成如下协议：

第一条项目建设

1、乙方________________________以方式取得位于土地证编号为_____________________________的地块的土地使用权。

2、该地块土地面积为______平方米，规划用途为___________土地使用年限为_________________至___________________。

3、在上述地块上建设商品房、名称______________________，建设工程规划许可证__________________________号，建设用地规划许可证_______________号。

第二条商品房预售款监管方式

为加强商品房预售款的监督和管理，确保商品房预售款的专款专用，以保障房地产开发项目的如期完工，同时保护购房者的合法权益，甲方对乙方开发销售的上述项目商品房预售款归集、使用进行管理。为加强商品房预售款的监督和管理，确保商品房预售款的专款专用，以保障房地产开发项目的如期完工，同时保护购房者的合法权益，甲方对乙方开发销售的上述项目商品房预售款归集、使用进行管理。

1、乙方在该项目办理商品房预售证前，需到甲方开立商品房销售款专户，开户银行名称为：________________________________账号：__________________________，甲方协助乙方向人民银行办理开户许可证手续，并为乙方提供优质的结算服务。

2、乙方销售该项目的商品房预售款必须全部存入在甲方开立的销售专户中。

3、乙方预售商品房，在签订《商品房买卖合同》后10日内需向甲方提交商品房预售款报表，在甲方销售专户内存入商品房预售款额，同时向甲方出具 《 商品房买卖合同 》 供甲方复核。

第三条商品房预售款项监管内容

1、甲乙双方在签订协议时，乙方向甲方提供项目投资计划、施工计划、用款计划、施工合同书等项目资料。

2、乙方在甲方设立项目销售户资金必须专款专用，甲方对乙方资金具有监控权，对单笔__________万元（含_______万元），每日累计______________万元（含__________万元），以上的资金使用须经甲方专管员审核确认与该项目实际完成工作量及约定付款计划相符并审批后方可支取。对符合条件的开支项目，甲方要予以及时审批支付，不得无故拖办。

第四条商品房预售资金监管有效时限从该开发项目预售的第一笔房款起至建设竣工时止。

第五条商品房预售款监管所需资料。

1、乙方支用土建、施工工程款时，需提供有施工单位付款申请，监理公司同意支付意见，乙方支款凭证等附件，甲方才能支付。

2、乙方支用购建材或设备款时，在施工合同（或补充协议）中要有乙方采购材料的条款，并需提供商品房买卖合同、配套款付款通知、与工程进度实用数相符的采购材料清单，乙方支款凭证等附件，甲方才能支付。

3、乙方使用销售费用、管理费用、报建费及缴纳税费时，支款凭

证中收款单位及用途必须与预售项目所支费用内容相符。

第六条双方责任事项

1、乙方积极配合甲方对本协议项目的预售款回笼和使用情况、施工现场工程进度情况的调查了解及监督，定期向甲方（每月）提供项目工程实际进度情况，最新投资计划情况；向甲方提供预售款收款凭证、预售款收支明细帐、银行帐等财务资料，并向甲方提供现场审查有关资料便利。

2、如出现向甲方提供虚假支款证明套取专户资金等情况，甲方有权提请房地产管理部门对甲方采取相应的法定行政措施。

第七条协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

第八条本合同共_____页，一式叁份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲方壹份，乙方壹份，房地产管理部门备案一份。

第九条本合同自甲乙双方签字盖章后生效。

甲方（盖章）:乙方（盖章）:

营业执照号：营业执照号：

法定代表人:企业资质证号：

联系电话：法定代表人：

联系电话：

年月日年月日

第四篇：商品房预售款监管办法

商品房预售款监管办法

第一条为加强商品房预售款的监督管理，确保商品房预售款用于房地产开发项目，保障当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、等有关法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条市区经批准预售的商品房建设项目，其预售款监督管理适用本办法。

第三条商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管担保公司提供责任担保的方式实施的原则。

第四条本办法所称的商品房预售款，是指购房人按《商品房买卖合同》约定支付给房地产开发企业的全部房价款。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。

第五条市住房保障和房产管理局、中国人民银行市中心支行、中国银行业监督管理委员会市监管分局共同制定市区商品房预售款监管政策，并建立监管工作联动机制。

第六条市住房保障和房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门（以下简称“监管部门”），负责市区商品房预售款监管工作的组织实施，对商品房预售款监管情况进行监督和指导，并会同人行对监管机构监管预售款和商业银行监管账户的设立与运营等情况进行检查，依法查处房地产开发企业违法使用商品房预售款的行为。

监管部门根据商品房预售款监管工作的需要，可委托相关机构 —1—

（以下简称“监管机构”）具体负责商品房预售款监管工作。监管机构提供责任担保，按国家有关规定收取担保费。担保费用可计入工程成本。

第七条设立商品房预售款监管专用账户的商业银行，应当根据本办法规定，认真履行监管协议，积极做好金融服务工作。

第八条商品房预售款监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后终止。

第九条市区建立统一的商品房预售款监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对商品房预售款实施信息网络管理。

第十条房地产开发企业申请办理商品房预售许可证前，应当按照一个预售许可证对应一个账户的原则，选择商业银行开设商品房预售款监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与监管机构、商业银行共同签订《商品房预售款监管协议》（以下简称“监管协议”），明确三方的权利、责任和义务，并报房产管理部门备案。监管协议内容和格式由监管部门会同人行统一制定。监管协议应包括以下主要内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落位置；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）监管资金使用计划；

（六）新建商品房预售资金的收存、支出、使用方式；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式。

监管协议一式四份，预售人、监管机构、监管银行各执一份，2报房产管理部门备案一份。

第十一条商品房预售款应全部存入监管账户。预售款监管分重点监管预售款和非重点监管预售款。用于保证监管项目取得房屋初始登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关工程建设等费用为重点监管预售款。其他部分为非重点监管预售款。重点监管预售款设定标准为工程造价及相应配套费用的120%。工程造价及相关配套费用由监管机构依据市建设工程造价管理部门发布的建设工程单位综合造价和中标通知书综合评定。

第十二条房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时，应在商品房预售方案中注明监管账户，并提交监管协议。市住房保障和房产管理局在公示《商品房预售许可证》时,一并公布监管账户。未按规定实施预售款监管的，不予颁发《商品房预售许可证》。

第十三条房地产开发企业预售商品房时，应在《商品房买卖合同》中注明监管账户的开户银行、账号及缴款方式、时间、金额等信息，并告知购房人按合同约定将首付款、分期付款等房价款全部存入监管账户，预售人依据监管银行出具的交款凭证为购房人开具购房专用发票。购房人应将《商品房买卖合同》约定的房价款全部存入监管账户。房地产开发企业不得在监管账户外收存预售款。

第十四条房地产开发企业应以监管项目的工程进度为依据，按工程建设进度分期申请使用重点监管预售款。监管机构按照工程建设进度核拨一定比例的重点监管预售款。监管项目完成房屋初始登记前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管预售款的10%。

第十五条监管账户内预售款超过重点监管预售款标准后，房地产开发企业可按以下条款向监管机构申请使用重点监管预售款：

（一）取得预售许可证的，首次可使用资金额度不超过重点监 —3—

管预售款的30%。

（二）单位工程主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的60%。

（三）单位工程竣工验收的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的80%。

（四）项目竣工验收备案的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的90%。

（五）监管项目完成房屋初始登记后，全额拨付剩余的重点监管预售款。

第十六条监管机构受理申请后，应审核预售人提交的申请材料并现场查看，应在3个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意拨付通知书；不符合条件的，出具不予拨付通知书。

（一）用于支付施工进度款的，应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工进度计量单等证明核准用款。

（二）用于支付购买建筑材料、设备的，应根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款。

（三）用于支付其它款项的，应根据有关合同、通知等证明核准用款。

第十七条监管账户内资金超出重点应监管预售款额度后，房地产开发企业可以通过监管系统向监管机构申请使用非重点监管预售款，优先用于项目工程建设。监管机构应当在1个工作日内核准拨付。

第十八条 预售款的收存、申请使用、核准拨付以及相关权利和义务等监管事项应按照监管协议的有关条款执行。

第十九条 房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开

4发企业自行结算退款。

第二十条 监管项目完成房屋初始登记后，房地产开发企业持房屋初始登记证明等材料向监管机构申请撤销预售款监管。

第二十一条 房地产开发企业如有未按规定将商品房预售款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管、出具虚假证明申请使用预售款等违规行为，监管部门必须立即责令限期整改。整改期间，暂停违规项目的商品房预售和预售款拨付，并将违规行为予以公示，并记入企业诚信档案和人民银行的征信系统。

第二十二条 商业银行必须将预售人监管账户资金日终归集至监管机构监管账户。如有未按监管协议约定及时入账、及时拨付、擅自拨付、挪用资金等违约行为，应承担相应的法律责任。

第二十三条 监管部门、监管机构的工作人员在商品房预售款监管工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，要依法、依纪予以处理。监管机构因为不履行监管责任或监管不力造成经济损失的，应当承担赔偿责任。

第二十四条 市住房保障和房产管理局可根据本办法制定实施细则。

第二十五条 本办法自年月日起施行。

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第五篇：商品房预售款委托监管协议书

商品房预售款委托监管协议书

委托单位：（甲方）

受托监管单位： 中国建设银行股份有限公司上海市分行（乙方）

甲方经批准，在区号地块项目(第批预售套)预测面积为平方米，于年月日开工，至年月日止，为申请预售，特委托乙方作为监管单位，对预售款进行监督。

乙方根据有关规定和市区商品房管理部门对银行的要求，应甲方所托，对上述商品房预售款进行监管。

为保证预售款用于预售项目，确保商品房如期交付，保护购房者利益。经双方协商，协议如下：

一、甲方委托乙方为本项目预售款监管单位。

二、经批准预售后，乙方为甲方开列专户（或沿用原账户），专门用于本项目预售款的收

入和支出。

三、甲方保证做到专款专用，本项目的预售款不挪作他用。

四、甲方保证按月提供本项目预售情况清单和资产负债表，损益表（根据具体情况，乙方

可提出要求提供其他资料，如明细账页等）

五、乙方应为甲方提供优良服务，可应甲方要求向客户提供本项目资金的运转情况。

六、本协议不构成乙方对任何第三方的承诺或担保。

七、本协议经双方法定代表人（负责人）或授权代理人签字或加盖公章后生效。

甲方

（公章）

年月日

年月日乙方（公章）