世郡商业地产项目规划方案 [精选多篇]

第一篇：世郡商业地产项目规划方案

世郡商业地产项目规划方案第一条区域位置及用地范围

1、区域位置位于天津市中心城区东南部、津南区西北部双港组团西部，世郡商业地产项目规划方案。该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区--梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子产业园区，东侧是台湾工业园区和津南开发区。

2、四至范围及项目总体量该商业项目位于领世郡地块东北角，东至微山路，南至现状国际学校，西至规划领世郡1#地块，北至现状赤龙河，占地面积311亩(约合21万平米)。

3、交通状况紧邻外环线快速路，外环线与京津塘，唐津，京滨，京沪，津保等多条高速连接，可以快速向整个华北区辐射。市区道路交通比较方便。地块北靠外环线，北侧有友谊路、解放南路、洞庭路、微山路通达市区，西侧紧邻规划的津沽二线高速公路。1)项目北侧紧邻外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带(拟将高尔夫主题公园和部分高尔夫球场置于其中)，外环线是市区主要交通干线。2)地块沿津沽二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。3)地块沿津沽二线一侧，规划要求预留300米绿化隔离带(拟建27洞高尔夫球场)4)地块南侧梨双公路道路红线40米；5)地块东侧微山路道路红线30米；6)地块距友谊路3公里。7)地块距天津国际机场10公里。8)地块距津滨高速9公里。9)地块距津塘公路6公里。10)地块距津沽路2公里，地块西侧紧靠津沽二线(规划高速路)。11)地块距津港公路1.5公里。附图1：地块城市位置图和宗地区域位置图附图2：地块现状图附图3：领世郡总体规划图附图4：项目一期平面图第二条项目运作背景领世郡项目作为一个复合型地产项目，集高档住宅、高尔夫、休闲娱乐、教育等于一身，其项目在运作之初，就引起了市场极大的关注，其商业地产项目对于一个大盘而言更是优势互补的过程。除了集团公司倾其全力打造之外，更得到了来自市政府及区政府的大力支持，更有众多的合作单位的关注，因而本项目是极为可行的。项目面积规划：商业部分主题公园别墅部分高尔夫球场国际学校311亩600亩3498亩839亩100亩总面积5348亩领世郡商业地产项目是天津市红磡房地产开发有限公司进军商业地产市场的旗舰型商业项目，本项目面向天津市所有中高收入阶层人士，并依托于天津市政府全面开发大南部板块的政策优势，及便捷的交通条件，旨在打造津城时尚生活新天地。第三条项目相关情况介绍

1、人文环境1)本项目地处天津南部，而南部地区历来是天津的发展方向即经济商贸重心偏移的方向2)天津南部地区是天津市家居建材业态聚集的地方，人们的消费意识习惯已形成3)南部地区多水景，别墅集群，生态环境好，是人们休闲娱乐、享受生活的首选地区

2、人口情况本项目地处津南区，与东丽区、西青区与河西区相邻，与滨海新区(包括塘、汉、大、津南葛沽镇、东丽)关系密切。1)天津滨海地区位于华北平原东部,环渤海湾中心,包括塘沽、汉沽、大港三个滨海区，以及海河下游东丽区和津南区的部分区域，陆域面积约2270平方公里，约占全市面积的20%，常住人口近百万人，占全市11%，特别是2003年更是创造了相当于天津市GDp总额三分之一的GDp，人均GDp超过万元。2)津南区是天津市四个环城区之一。位于天津市东南部，海河下游南岸，规划方案《世郡商业地产项目规划方案》。总面积420.72平方公里，耕地22万亩，人口42万，3)西青区位于天津市西南部，全区总人口31万人，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一--杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。4)东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。全区总人口30.4万,非农业人口10.8万。

3、交通优势本项目拥有市内繁华商业中心无可比拟的交通通达性、便利性，通过近年来天津快速路的建设，在不远的未来，市区内或周边地区的消费者都能以20-40分钟的车程到达本地，未来地铁一号线的开通更为本项目源源不断的输送大量的消费人群，因此在本区域内开设这样一个购物中心，在满足周边高收入人群的购物需求的同时，也能对天津市区的消费人群产生极大的辐射作用。

4、项目特点本项目是天津市乃至全国首个美式购物中心，购物中心内的各个商业设施和经营业态既是相对独立存在，同时又通过各种业态合理和有效的安排组合，充分利用该区域的土地资源优势和交通优势，将该项目打造成为一个集购物、餐饮、娱乐与休闲一身，兼有大尺度空间、大停车场的商业建筑群。区别于国内其他购物中心各商业设施相对集中的特点，本购物中心着力营造一种开放式的模式，消费者除了享受购物的乐趣之外，通过各经营业态的合理组合，让消费者真正体会到舒适性和随意性，为中高收入人士购物、娱乐、休闲开辟一片体验特区，让十分注重购物环境和质量的拥有双重身份的高收入群体在优雅、时尚的环境中得到享受。因此引导时尚消费观念是本项目的亮点之一。第四条项目定位

1、定位思路1)目前天津市未来城市发展及物流、商贸中心南移的战略2)津南区大力发展第三产业的政策规划3)天津市高档商业及娱乐业态的相对匮乏4)项目自身的发展优势

2、客户定位有车一族，成长中的中产阶层、白领阶层、金领阶层、富豪阶层、政府中高层官员、外籍人士；集团消费客户。

3、主题定位?天津商贸南移战略下，未来南部商业的核心地带?打造津城时尚生活新天地?强调功能性与品牌档次的复合型商业地产项目?休闲、体验、购物、娱乐、文化

4、品牌档次定位中高档次新颖时尚名家名品

5、业态定位经营业态强调差异化、创新型，业态组合是新形式复合型，强调购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游的价值。专业市场--大型高档餐饮、洗浴、娱乐聚集地家居家饰用品专业市场百货精品店名品折扣店大型超级市场

6、形象定位时尚、高品质、健康、舒适。第五条设计要求

1、规划风格通过该地块的规划设计，营造一个开放式的、注重生态、集购物、娱乐、休闲功能为一体，以休闲娱乐为主，高档次的美式娱乐景观型Mall。

2、规划设计要点①使用功能要求集购物、休闲、娱乐、餐饮各项功能为一体，为前来购物的人群创造一种舒适的购物环境，更加强调购物中心的休憩功能、最大限度地延长购物者的停留时间。原则：符合科学、合理、经济、美观的要求，各项技术经济指标符合有关规范及文件规定，功能及布局要求详见经济技术指标表；②景观要求突出项目的个性特征，以完整的整体设计，使商业空间、休闲空间与景观环境溶为一体，形成具有特色的景观环境。本项目内的相关植被应符合天津的气候特点、植物种类的搭配适应季节变化，四季常青，并要求在购物中心内部合理地布置一些符合本购物中心特色的小品，旨在为购物中心营造一种良好的生态和休憩环境，使之有别于市区购物中心的拥挤与局促。③道路设计商业项目的出入口安排在微山路一侧，实现货流与客流交通的分离，设置集中停车场，保证项目有充足的停车位。科学合理的进行交通组织。④建筑设计

1、建筑立面体现美式购物中心的风格；

2、购物中心的各个商业建筑相对独立存在，同时又相互关联，以使整个SHOppING MALL浑然一体；

3、各个商业建筑在尊重各商户自身对外檐的特定需求外，强调整体建筑风格的统一。

4、在整个SHOppING MALL的建筑群体内，应至少有一个地标性建筑物。⑤建筑规划弹性要求应考虑到招商进程中的变更事宜及进驻商家的不确定性，尽量给后期的招商进驻留出一定的规划设计调整空间。第六条规划设计经济技术指标

1、业态分布：娱乐休闲：餐饮：购物40：20：40

2、各业态所占面积功能业态类别占地面积建筑面积合计比例合计购物百货业7,000 14,000 92,000 10 37综合超市8,000 24,000 8名品折扣卖场7000 14,000 5家居建材类大卖场28,000 40,000 14餐饮餐饮28,000 53,000 53,000 14 14休闲娱乐休闲健身3,000 9,000 63,000 322娱乐业态54,000 54,000 19 TOTAL 132,000 208,000 208,000 73 73综合停车场75,000 75,000 75,000 27 27 SUBTOTAL 210,000 283,000 283,000 100 100

第二篇：商业地产项目规划设计

【摘 要】商业地产在中国已进入高速发展期，如何科学合理地规划设计商业地产项目，项目定位十分关键，本文从规划设计各流程进行阐述，对商业地产项目的规划设计流程进行了总结。

【关键词】商业地产；规划设计；项目定位；概念设计；施工图设计；设计变更

自2000年开始，我国商业地产开发进入了高速发展期。仅仅用了几年的时间，我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程，从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心、城市综合体。商业地产作为房地产开发的重要发展方向，受到越来越多大中型房产公司的重视。万达地产、宝龙地产、华润置地、世茂地产等近十几年来一直以商业地产作为房地产开发的主要业务进行发展，并取得了较大的成就。万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地多年来以住宅开发为主业的房产巨头，其总部纷纷通过不同渠道表示，2010年将进军商业地产领域。然而要做好商业地产，科学、系统的规划设计与招商管理是重点。

然而，规划设计好坏并不仅仅取决于设计本身。项目所处位置周边环境、配套设施、政府规划部门对地块的控制性条件、区域人口规模、经济水平、当地政策、开发商整体实力等对项目设计有着极大的影响。商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

投资开发阶段，在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的分析。在完成分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项目业态定位――明确项目的业态，回答项目是什么的问题。

2、项目功能定位――明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。

3、项目主题定位――明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。

4、项目形象定位――明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。

5、项目目标客户定位――明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。

6、项目目标消费群体定位――明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。

7、项目战略定位――确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。

概念性方案设计阶段，有了投资开发阶段扎实的基础工作，建设单位可结合规划条件、相关法律法规、项目定位、商家资源等对各种业态组合进行对比分析，寻找经济效益最大、符合市场需求的业态布置方案。城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式。通常城市综合体项目涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业街和购物中心各类建筑。只有建

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设单位对产品提出明确的设计要求，并经充分论证取得一致意见后，才能委托设计单位从建筑整体风格、日照分析、交通流线、环境评价、规划指标、建设单位要求等方面着手，构思项目的两、三种设计方案。建设单位对各种方案进行分析、比较，综合评分选择评分最高的方案为最终的概念方案，作为后续设计的基础。

概念方案一旦确定，即可进入方案设计阶段。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：

1、城市基础设施发展状况。

2、城市未来规划发展趋势。

3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。

4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。

方案设计阶段重点是对总平面布置及地下室进行进一步优化设计，明确规划红线与建筑物的位置关系、场地道路与建筑物之间的关系、建筑单体相互位置关系、地下车库出入口位置，以及完成建筑单体的平面布置、外立面造型、外立面材料确定。从满足产品标准、政府各部门审批要求等角度进行审核，确保在满足较好经济效益的同时，方案能满足建设单位目标成本和政府审批要求。

初步设计阶段，建设单位应统筹建设单位资源，加强与设计单位的沟通，形成初步设计委托书，委托书的主要内容包括：设计依据，项目准予建设的批文，经过科研取得的建设条件的技术资料，环境部门批准的环境影响报告书和环境评价书，人防工程部门的批示，建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件，各单位工程的详细使用要求，批准的相应地勘报告，科研报告，自然环境资料，测量资料等。设计单位根据委托书展开初步设计工作，初步设计文件应明确建筑做法，外立面设计满足节能要求，机电系统设计深度满足施工图设计的准备工作要求。

施工图设计应根据建设单位批准的设计任务书进行编制，并不得违反初步设计的设计原则和方案。如确实需要更改初步设计文件时，建设单位要组织相关部门进行详实的论证后实施。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。建设单位拿到施工图后，首先要审核施工图纸的完整性和全面性。其次审核工程施工设计的总布置图和总目录。各专业图纸是否存在无法合理规避，相互碰撞现象，以及设计是否违反专业规范或国家法律法规的规定。施工图首先由设计单位自身审核，建设单位应要求设计单位提供审核意见，以便核实设计单位内部审核流程完整；建设单位在设计单位自审完成后，组织公司相关部门进行集中审核，从建设单位角度提出审核意见；设计单位根据审核意见对图纸进行完善后，由建设单位组织将施工图报第三方图纸审查、政府相关部门审核。

施工图完成后，进入设计交底及变更管理阶段。设计单位应充分准备，将各专业的重点、难点在交底时向建设方、施工、监理单位交待清楚，并形成书面纪要。设计变更有可能节约成本，产品功能更加符合建设方要求，也可能产生不好的影响，导致费用增加，影响工程进度。要想减少设计变更次数，关键是将设计变更的风险前移，也就是将设计变更的可能性尽可能在设计管理阶段提出来，予以解决。概括来说，就是在设计过程中编制好设计任务书、加强过程控制与沟通、做好设计评审工作。

参考文献：

[1]尹青.建筑设计构思与创意.天津：天津大学出版社，2002

[2]刘力编著.商业建筑.中国建筑工业出版社，1999年

[3]韩放、李浩、何泽联著.《商业购物空间设计与实务》.广东科技出版社出版

[4]齐康 城市环境规划设计与方法 中国建筑工业出版社 1986年botxt

第三篇：规划设计决定商业地产项目成败

规划设计决定商业地产项目成败

来源： 作者： 发布时间：2007-06-27

商业地产作为新兴的开发领域，因为缺少完整的规划设计体系，造成目前许多商业项目设计不当，不符合商家需求甚至空置。比如在一些大城市，众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段，基本上与以住宅代理为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，而将商业裙楼作为附属品，很少进行认真的布局考量，最终成为住宅的牺牲品。

在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计有先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。

商业地产规划设计存在五大问题

1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。

目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。

在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度等，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。

2、发展商以销售为导向的开发模式，造成商业地产规划设计草草上马。

发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好。这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。

3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。

尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计、配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。

4、商业地产的规划设计与商业的实际经营者脱节严重。

商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。令人遗憾的是，在实际的规划设计过程中，极少有某一方与经营者沟通和求教，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。

5、策划行业有其自身的运作规律，开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。

商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理，更关注招商、销售代理收益，如果单独做前期策划，不但投入人力多，而且收费太少，往往兴趣不大。同时，开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识，更不愿意在前期策划投入资金。于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪，而规划设计没有策划的导航，就只能跟着感觉走了。

规划设计缺乏定位的五大弊端

1、缺乏必要的业态论证，造成盲目定位。

商业地产的盲目定位者往往对商业本质一无所知，对商业经营的地段、交通、消费市场等基本概念都看不清楚，只看到商铺租售价值高于住宅的表面现象，于是乎，不管地理位置，不论项目周边商业氛围和人气状况，先盖个万儿八千平方米的商场再说，等项目建成了去招商，才发现项目根本无法满足经营要求，造成了商业项目的严重空置。盲目定位的结果，必然导致方向性的错误，这对于商业地产来说，无疑是毁灭性的。

2、缺乏对商业业态的了解，导致建筑设计货不对板。

笔者接触过不少商业项目，先前在没有定位的情况下，为提升商场的品质，都规划设计了中庭，这些项目一旦未来引进超市市场，就必须将中庭填平，才能满足超级市场开放式陈列货架的需要。

3、规划设计重住宅轻商场，导致商场空间难用。

目前除商业中心有一些纯商业项目之外，绝大多数都是商住项目，发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。在商场的内部，比如由于住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字形动线；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，使得室外商业街的商业气氛荡然无存。

4、缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重。

在超市租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足，如超市必须有的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计欠考虑或者考虑得不够，尤其是前文提到的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。

5、主力店规划之前不能确定，规划设计难以度身定做。

尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。

先定位再设计才是成功之道

首先，要确立策划为先的观念。

商业地产项目，没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。一个地块周边人口及消费状况、现有市场竞争环境、未来发展倾向等，只有通过策划公司的深入调研才能明确；项目适合做什么、做什么才能生存下去，更是需要进一步分析研究，并与对应的商家深层次地沟通，才能把握市场的脉搏。

由于有些规划设计有着一定的盲目性，发展商对设计方案迟迟不能定案的事情也时有发生，弄得设计单位被无休止的修改搞得精疲力尽，发展商自身也是一头雾水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一个没有策划方向的规划设计运作。

其次，要摒弃“先做后改”的操作模式。

对于商业地产的规划设计，开发商普遍有一种“先做后改”的心态，为了抢时间，首先规划设计一味要快，然后不行再改；设计院对市场及各方想法未能全部吃透，时间又紧，于是先出规划，等策划公司介入后，规划设计上一些先天不足暴露无遗，规划设计随之进入艰难的修改状态。修改之所以艰难，一方面是因为原有方案可能要彻底否定，重新再来，一方面是因为方案已经报建不能大改，加上工期紧迫，没有回旋余地„„

“先做后改”的初衷就是图快，而实际结果却是欲速则不达。

其三，要调动策划者、设计者、经营者全体参与。

商业地产的开发者，必须通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。

第四篇：天津领世郡住宅社区项目可行性报告

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天津领世郡住宅社区项目可行性报告

目 录

一、领世郡简介 2

二、项目分期方案 6

三、项目成本利润测算 7 3．1 领世郡项目主要经济技术指标 7 3．2 主要配套公建项目一览表 8 3．3 成本估算表 9

四、天津独栋住宅市场分析 13 4．1 天津独栋住宅市场的特征 13 4．2 天津独立独栋住宅市场的发展机会 15 4．3 周边项目比较 17 4．4 资金回笼形势分析 17

五、项目的SWOT分析 18 5．1 项目的优势（Superiority）18 5．2 项目的劣势(Weakness)19 5．3 项目面临的威胁(风险)(Threat)19 5．4 项目的机会点----（针对竞争项目的对策）(Opportunity)19 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com

六、风险分析和规避措施 19 6．1 政策风险 20 6．2 财务风险 20 6．3 经营性风险 20 6．4 市场风险 20 6．5 建设和配套工程工期风险的规避 21

一、领世郡简介

领世郡（暂命名）项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。位于我市中心城区东南、津南区双港组团西部。地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津沽二线300米城市绿化带，南部为双港湖，领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线延将伸入双港组团。它同时处于市区与滨海新区的交通走廊肩部。地块位于我市上风口，具备良好自然生态环境。项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。

领世郡总占地为5348亩，其中：外环线控制绿化带占地2250亩，规划shopping mall商业用地311.5亩，现状国际学校占地108亩，规划名校81亩，规划住宅用地2598亩。本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米，规划容积率为0.4。绿化带内将建设1800亩国际标准运动房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 主题公园一座和拥有34个打位的高尔夫练习场一座，建成之后，将成为我市距市中心最近、展示国际化都市面貌、具备商务交流、经贸洽谈的高尚休闲运动场所。

即将于2004年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。项目由02年全美住宅设计排名第一的NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。

本项目计划分五期。首期住宅占地约400亩，首期住宅建筑面积约10万平方米。SHOPPING MALL占地400亩，二到五期基数400亩，届时再依市场和项目发展情况调整。每期开发周期为1年-1年半，项目总开发期为5-6年。

项目总体规划图的规划说明 领世郡拟建设项目构成

1、运动主题公园 1800亩 运动主题公园

2、高尔夫练习场 450亩 34打位练习场

3、SHOPPING MALL 311.5亩

4、泰达国际学校天津分校 108亩 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com

5、规划名校 81亩

6、规划市政主干道

7、小镇中心 72.9亩

8、小镇副中心 22.5亩

9、组团分会所 共6个

10、居住区用地 2598亩（含小镇中心、副中心、会所区）

图纸简要说明：

道路系统由一纵、两横、一环构成路网主骨架，路网包含小区主干路、小区支路和组团内道路三个结构层次。

小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所3个结构层次。

小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共8个层次。

二、项目分期方案

二、项目分期方案

领世郡项目住宅部分共2598亩，分为5期，领世郡分期方案 a由北向南，逐步推进；

b根据市场每年消化容量，每期大约500亩； 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com c产品线每期平衡发展，即每期均有豪华产品、标准产品和经济型产品，使得产品总体销售速度最快； d结合土地批次的安排； e便于配套、土建工程施工安排；

期数 地块号 面积（亩）面积（万平方米）一期 1----6 475.1 31.7 二期 9----15 517.7 34.5 三期 16—18，20---22 445.2 29.7 四期 23----30 539.9 36.0 五期 31----33 417.5 27.8 合计 2395.4 159.7

小镇中心 7----8 177.3 11.8 小镇副中心 19 36.8 2.5 现状国际学校 35 87.5 5.8 规划学校 36 113.4 7.6 Shopping mall 34 311.9 20.8 备注 面积数值为毛地面积，含道路中线。

三、项目成本利润测算

3．1 领世郡项目主要经济技术指标

项

目 计量单位 数值 所占比重（%）人均面积（平方米/人）

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 居住区规划总用地 ha 206.50房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 3．2 主要配套公建项目一览表

类型 项目 数量（个）

建筑面积（M2）

一、居住区内市政公用建筑项目 3914.00 市政 土建变电站 16 2080.00 箱式变电站 30 320.00 煤气调压站 2 84.00

有线电视、电话、智能化用房 6 480.00 换热站 6 900.00 公交首末站 1 环卫清扫班点 1 50.00 居民停车场、存车处

二、非经营性公建配套 19200 教育 保育院（幼儿园、托儿所合并设置）小学

中学

体育 居民户外健身设施和活动广场

绿化 小区中心绿地

行政 派出所驻现场办公室 1 200.00

三、经营性公建配套 7090.00 医疗 卫生站 1 300.00 中西药店 1 100.00 金融邮电 储蓄所 1 300.00 19000 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 邮电所 1 130.00 大型餐饮店群 1 2600.00 阳光花房 1 300.00 宠物店、宠物诊所 1 200.00 综合百货超市 1 650.00 净菜市场 1 150.00

洗车(含汽车美容佩饰)店 1 400.00

其他经营设施（洗染类、美容美发类、照相影像冲洗类、修理类、时装店类、咖啡茶屋类、网吧影视类、花店类、糕点类、家饰家具类、日常用品类、文具类）1 1500.00

食品或百货类社区便利店 6 160.00 糕点店 1 100.00

小餐饮店（早点、快餐、正餐等）5 100.00 书店、音像店 3 100.00

四、社区服务用房 10460.00 门卫 60.00 业主主会所 4000.00

分会所和社区服务用房 2400.00 物业公司用房 400.00 保安、保洁住宿楼 3500.00 居委会 100.00

五、园林绿化公司用房 300 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 合计 40964

3．3 成本估算表 重要参数表 居住区面积 亩 2598 住宅规划总建筑面积 万平米 70.82 成本估算表（地上住宅部分）

序 成 本 分 项 名 称 单方造价 计 算 公 式 合 价 号（元/m2）（万元）土地成本 1241.04 土地交易合同：23万元/亩*2598亩=59754万元 87890.34 交易手续费：0.6%*59754万元=358.52万元

土地交易契税：3%*59754万元=1792.62万元

土地登记费：0.0066万元/亩*2598亩=17.15万元

小计： 61922.29万元/2598亩=23.83万元/亩

不可预见费10万元/亩

（10+23.83)*2598=87890.34万元

87890.34/70.82=1241.04元/m2 拆迁费 35.30 拆迁费：240*50*0.2+100=2500万元 2500 3 高压线迁移费 21.18 1500万元 1500 4 项目大配套费 132.30 9369.41

其中：锅炉房及一次网 65 锅炉房征地：20亩*23.83万元/亩=476.6万元 锅炉房及一次网：65元/m2*80万m2=5200万元 小计：5676.6万元/80万m2=70房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 元/m2（单方造价）5676.60

地块内组团外的其他大配套费用 67.30 只计算区内规划市政路的配套工程，未计算微山路及梨双公路的配套设施，包括雨、污水、自来水、中水、煤气、道路、绿化、路灯。4766.11 5 前期相关费用 147 10410.54 其中：策划费用 5

设计费用 70 按一期支出设计费用推算

测绘费、定位验线、沉降观测等： 4

地名费 1

人防费 40 总面积的2%；按2000元/平方米

勘察费 3 按独栋住宅考虑

勘察设计监理施工合同审查费 2 每项1元/平方米

施工图审查费 3 按独栋住宅考虑

建设工程执照费 1

建设工程监理费 8 按外环外考虑

质量监督费、文明施工费 0 争取免费政策

墙改基金 4

散装水泥基金 1

招标代理费、定额编制费 3

环保测试、排污代扫等等 2 区内部分配套 388 27478.16 其中：电力配套 83 标准收费

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 土建站和箱变基础 5 含土建费用

一户一表 10

燃气配套 28 标准收费

气源基金 10 标准收费

一户一表 2

煤气调压站 1

自来水 25 标准收费

一户一表 5

中水 5

供热二次网 25 标准收费，含换热站。

热计量表 8

排水 30 考虑容积率小，部分使用承插式混凝土管。

小区智能化 50 通讯及宽带网由网络运营商代为建设

有线电视 3

配套设计费 2

路灯 15

信报箱 3

围墙 20

非经营性公建配套费 50 我方出地，别人建设

临时水 3

临时电 5 区内绿化、道路（按面积122.68万m2计算)200 按150元/m2计：房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 122.68*80%*170/70.82=240元/m2 14164 8 工程费 1450 各单项建筑面积（万m2）*各自单价（元/m2)/总建筑面积(万m2）102689 9 物业用房建安费 60 按8500平方米，5000元/平方米计算。4249.2 0.85*5000/70.82=60（元/平方米）

直接费 3674.82 管理费 146.99 按直接费的4%计算。10410.03 12 不可预见费 73.50 按直接费的2%计算。5205.02 13 直接投资额 3895.31 销售代理费 90 按销售收入的1.5%计算。6373.8 15 企划宣传费 150 按销售收入的2.5%计算。10623 16 财务费用 112.96 8000 17 大修基金 60 按销售收入的1%计算。4249.2 18 税前合计 4308.27 营业税（暂按返税优惠政策考虑）133.2 按销售收入的2.22%(5.55%*60%)计算。9433.224 20 所得税（暂按返税优惠政策考虑）118.8 按销售收入的1.98%(10%*33%*60%)计算。8413.416 21 含税总成本 4560.27 322958.44 22 销售收入 6000 424920

各单项建筑面积（万m2）*各自销售价格（元/m2)/总建筑面积(万m2）=均价 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 23 销售利润 1439.73 101961.56 24 销售利润率 32%

说明：

1、本测算没有含地下室费用；

2、土地成本没有考虑到地价上涨因素，本表按现时成本推算，但由于天津市土地招牌挂政策的落实和土地价格的上涨，因此本项目第四批次土地、项目西青区约350亩的土地价格很有可能上涨，从而使项目成本上升。

3、土地成本仅为住宅部分，不包括规划学校100亩（属第2批次）、shopping mall（属第1批次，311.5亩）的购地费用。因此，实际土地成本大于本表所列成本。

成本估算表（地下室部分）重要参数

住宅规划总建筑面积 万平米 70.82 住宅地下室面积估算 万平米 31.9

序 成 本 分 项 名 称 单方造价 备注 号（元/m2）土地成本 0.00 拆迁费 0.00 高压线迁移费 0.00 项目大配套费 0.00 5 前期相关费用 90 区内部分配套 300 不含供热、排水、智能化、户表、路灯围墙等 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 7 区内绿化、道路（按面积122.68万m2计算）0 工程费 1550 含基础处理费用。10 物业用房建安费 0 直接费 1940.00 管理费 0.00 按直接费的2%计算 13 不可预见费 19.40 按直接费的1%计算。14 直接投资额 1959.40 销售代理费 17.6 按销售收入的0.8%计算 16 企划宣传费 17.6 按销售收入的0.8%计算

财务费用 90 按贷款1年计算 17 大修基金 22 按销售收入的1%计算。18 税前合计 2106.60 营业税（暂按返税优惠政策考虑）48.84 按销售收入的2.22%(5.55%*60%)计算。所得税（暂按返税优惠政策考虑）43.56 按销售收入的1.98%(10%*33%*60%)计算。21 含税总成本 2199.00 销售收入 2200 70111.80 23 销售利润 1.00 31.87 24 销售利润率 0%

说明：

1、联排独栋住宅没有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面积的45%来估计，建筑面积约为31.9万平米； 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com

2、地下室主要解决车库、储藏室、工人房、设备用房的功能需求，但仅按成本价进行销售，起到控制销售总价，促进住宅销售的作用。

3、地下室的成本计算不同于地上，很多成本不摊入地下室成本中，但基础处理成本主要含在地下室成本中，故地下室单独计算成本。

四、天津独栋住宅市场分析

一、天津独栋住宅市场分析

对于京、沪、穗等发达城市的独栋住宅市场，我市严格意义上的独栋住宅项目还比较少，市场上以联排住宅为供应主流，独栋住宅市场尚处在培育阶段，可以认为没有形成一个纯粹独立独栋住宅的细分市场。开发和销售都没有有效的实例展开，因而市场分析存在一定难度。但这样也同时为领世郡项目留下了最大的市场想象空间。永泰红磡地产作为我市较早引入独立独栋住宅产品并进行大胆实践探索的企业，需要借鉴先进城市的理念，在他们成功经验的基础上，深入研究天津市场，通过市场创新、理念创新、产品创新、服务创新，挖掘市场潜在需求。4．1 天津独栋住宅市场的特征

1、产品类型：当前的独栋住宅市场是“TOWNHOUSE”市场

2001年天津的TOWNHOUSE开始热起，从整体市场看，联排独栋住宅充斥了90%以上的独栋住宅市场，但独体、双拼住宅也逐渐浮出水面，但在售的独体、双拼住宅都为联排独栋住宅项目甚至普通住宅项目的一部分。仁爱濠景庄园就由公寓、联排、双拼、独体等混合产品组成，并在2期加大了独体、双拼的比例，显示了开发商经过1期增强了对高端市场的信心，房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 自然说明了市场有潜在需求，“汐岸国际”和“半岛兰湾”也有少量独体或双拼，占据了项目最好的区域，是其项目的坐庄产品，售价较高，单价约在1万5左右，总房款在400万以上，“第六田园”项目在项目中央位置设计了双拼约20套联排约120套，单价约6000元/平米，城市西线有蒙地卡罗独栋住宅有独立独栋住宅推出，单价为不到6000元/平米，而本属于普通住宅项目的“蓝水假期”、“太阳城”，也在小区内建起独立独栋住宅，但更多做为一种象征产品和炒作成分，市场成分很少。部分项目纷纷推出标价上千万的“楼王”，更多应该视为开发商摇旗呐喊的道具，“多少客户已经盯上”纯属销售说辞。开发商纷纷标榜自己有天津市最贵的独栋住宅，其意在吸引高端客户的注意力，因此产品供应上只此1套，不能用来验证市场需求。从国内独栋住宅市场实践来看，真正能在市场引起客户购买欲的真正独栋住宅产品，应该有两种，一种是京、沪、穗市场纷纷出现且市场火爆的中产化独栋住宅产品----小独栋住宅，或叫经济型独栋住宅，如纳帕溪谷、橘郡、亲爱的villa、康桥半岛、凤凰城、天津暂还未现，另一种是纯顶级独栋住宅产品，如碧海方舟、天籁、碧水庄园、汤臣高尔夫、九溪玫瑰园等。在天津暂还没有纯粹独体产品的社区，这说明独体独栋住宅市场仍在培育期。

由于独立独栋住宅供应量实在有限，市场有待展开。，因此，我们认为以上独体独栋住宅的案例只能作为参考，不能就此得出天津独体独栋住宅可靠结论，可以认为独立独栋住宅几乎是处女地市场。

2、区域：南部地区备受青睐

天津人历来都以城南地区为上风口，所以城南地区也就成了高档住宅特别房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 是独栋住宅项目的风水宝地，五大道就是当年的“梅江南”，与领世郡与城市的关系可谓惊人的相似，早在上世纪90年代初，就陆续建设了不少独体联体独栋住宅，如宁家房子一带的“阳光独栋住宅”、“侯台独栋住宅”、“科馨独栋住宅”“蒙地卡罗”等。

天津独栋住宅的位置更靠近中心城区环境良好的地段以及城乡结合部、经济开发区等，“城市独栋住宅”、“仁爱濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛蓝湾”等以联排独栋住宅为主的项目是目前区域市场的代表。仁爱濠景以地段和奥园板块为优势，但在产品上没有更进一步；汐岸国际和半岛蓝湾依傍大梅江300万平米的生态大环境，在交通、环境、人文上占有优势。另外，在滨海新区的泰达开发区，“万联独栋住宅”、“泰丰家园”、“鸿泰花园独栋住宅”、“阳光新干线”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了开发区高端住宅产品的需求。

3、客户：本地客户为主

天津的外地客户不多，独栋住宅消费群体以本土消化居多，约占80-90%，购房者多为私营业主，均为二次置业或三次以上置业，相当一部分作为第二居所或投资使用，“城市独栋住宅”、“仁爱濠景”因紧邻市区而被购房者当第一居所的比例较高。

摩托罗拉、三星等外资企业在津着陆多年，并已形成一定规模，也占有一部分市场份额，但基本上租赁形式自己居住。投资的不多。

4、价位：经济型一枝独秀

天津的联排独栋住宅产品，户型面积一般在160—220平米，虽然位置各异，但价格差异并不显著，单价在5000—6000元/平米，总价在100---150万/房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 套。这种“中产独栋住宅”卖的也是最好，新推出的城市独栋住宅Ⅱ•巴黎时间，因只做两层，带半地下室，单价做到8000元/平米（算地下室为6000--6500元/平米）。因面积、总价、面宽的限制，这类联排独栋住宅在产品设计和功能上存在相当大的局限性，只能作为过渡产品。

独体独栋住宅户型面积和价格差异较大，但是产品很少，只能大致说总价在300—600万元不等，最大户型是“仁爱濠景”达1100平米。产品价位高高在上达上千万，但处于联排独栋住宅之中，显得鹤立鸡群，很不协调，类似的现象出现在城市独栋住宅Ⅱ，标价999万元的那套。

因此，一方面，联排独栋住宅的热销，可以视为中产阶级把联排独栋住宅当作独体独栋住宅的过渡产品消费，为独体独栋住宅市场的成熟打下伏笔；另一方面，天津一部分高端消费群体的消费欲望还没有被释放出来，独体独栋住宅在未来会有不少的需求。4．2 天津低密度独栋住宅市场的发展机会

1、高度发展的年代

2003年，天津的GDP已经达到2386亿元人民币，人均GDP突破3000美元，天津经济三步走战略的逐步实施，五大经济优势的确立，新一届政府强有力的基础设施投资力度，城市大规模的拆迁改造，现代化交通体系的打造（轻轨、地铁、快速交通路网），天津市的整体活力必将不断增强，天津经济也必将获得高速发展。

发展中的天津，因国民经济保持整体良好而保持较为强劲的势头，本地社会将会出现大量财富阶层、准财富阶层以及部分中产阶层，他们对于独栋住宅的消费欲望会逐渐增强；因经济发展而涌现处处商机，将吸引不少外房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 地客商来津投资，从而将培育独栋住宅外地客户市场；同时受独栋住宅用地政策的限制，天津的纯粹独栋住宅市场，在极具张力的“新天津”城市规划的“催生”下，将面临着一次史无前例的爆发期。

2、“独栋住宅运动”的时刻

在上述时代背景下，领世郡占据天时地利，将抢先以规模优势、产品优势、环境优势、价格优势强势占据天津独栋住宅市场空白，进行“掠夺式倾销”，形成“轰动性效应”，实现“泄洪式回款”，这是领世郡项目一期销售的战略思路。

富裕人群（财富阶层、准财富阶层以及部分中产阶层）是独栋住宅消费的客户主流，且存在两级分化的趋势，预计生活型独栋住宅客户群规模扩张明显。

3、天津土地价格上涨是合理的

天津房地产业在大规模城市建设的背景下，已经进入了一个高速发展时期。在强劲市场需求的依托下，2003年，本市房地产业投资、施工、拆迁、销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设、500万平方米的旧房拆迁为天津房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，商品房销售异常火爆，房地产二级市场交易异常活跃，房屋价格上涨迅猛，有力地推动本市经济和城市建设的全面发展。与上年相比，2003年，房屋销售价格上升4.1%，房屋租赁价格上升0.9%。土地交易价格上升3.0%。据市统计局城调队提供的一份调查资料表明，2004年天津房地产价格仍呈上升的态势。

据有关部门预计，2004年，本市仍将保持较大的房屋拆迁规模，达800万房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com平米，市场对各类房屋的需求仍将十分旺盛，会推动房屋价格继续上扬，并受住房建设周期较长、建筑成本加大、土地价格上涨、市场需求过快等因素的影响，其涨幅仍会较大。虽然目前本市房地产价格上涨，但由于天津市总体房价历史水平并不高，特别是相对于其他直辖市（重庆市除外）仍然很低，因此，天津房价上涨基本保持在比较合理的区间之内。我市近期土地价格对比表 项目 价格（万元/亩）西青区大任庄地块 72 河西区双林居住区 65 国际会展中心 105 梅江南居住区 180 东丽区先锋城 60 领世郡项目东南角旁汇川公司独栋住宅用地（34亩）48万元

近期市中心几块商业用地出让价格实例 友谊路33号/ 9722.6平米/ 容积率9.8/ 17633元/平米（1176）

苏州道口/ 3962.03平米/ 容积率7.41/ 18096元/平米（1206）泰达大厦/ 1701.8平米/ 容积率11.75/ 29683元/平米（1979）长江道南丰路地块 337 东南角老城厢某地块 600 南开区西南角 630 房价上涨推动土地出让价格直线上扬。本地块升值迅速，已有包括阳光100公司在内的多家房地产公司愿意以50万元以上的价格同我公司进行合作，房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 特别是近期拍卖的本项目旁边的地块价格（见上表）最能说明问题，因此，可以认为，该地块土地价格已提升在50万元/亩以上。今后，随着：（1）周边解放南路、大沽南路两条快速路的建设；

（2）天津市四环线的规划和建设，届时，四环线将成为新的外环，三、四环之间的土地将由政府统一收购出让；（3）紧邻项目的国际会展中心将启动建设；

（4）周边高档项目云集，海涵计划、梅江南居住区的开发建设，共同打造一个高尚居住板块：大南部板块，形成天津市事实上的富人区，带动了本项目地块的升值；

（5）外环线500米、津沽2线快速路侧300米绿化带，将改造为一个运动主题公园，改善了周边环境，带动项目升值；

这些有利因素逐步变现，预计后期土地价格还将进一步升值。4．3 周边项目比较

2004年更多高档项目入市，大梅江板块的市场均价已经突破5000元大关。早在2000年首个梅江项目即将问世时，开发商曾给出3500元的预计价，当时在全市引起轩然大波；时至今日，梅江房价节节走高，大梅江房价的提升是和整个城市的楼市走向相一致的，而其地段价值的升值也有着必然的理由。

梅江区域的房地产价格

项目名称 开盘时间 开盘价格（元/平方米）目前价格（元/平方米）红磡玉水园 2001 2700 3700 红磡香水园 2003 3500 4500 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 汐岸国际 2003 4500 5600 万科水晶城 2003.5 3900 5000 顺驰半岛蓝湾 2003.7 5300 顺驰蓝色版块 2001.7 2003.8（一期）3800（二期）4800（一期）4430（二期）5000 顺驰半岛豪庭 2003.8 4350 4600 融创海逸长洲 2004 预计8000

说明：销售数据来源于我公司市场调研数据，数据统计均截止到2004年2月底；土地价格来源于天津市土地交易中心；天津市宏观经济数据来源于天津日报等媒体公开披露的数据；项目规划指标、建筑面积来源于同行查询和项目公开楼书等资料； 4．4 资金回笼形势分析

天津市场目前缺乏真正的精品住宅，市场上有着相当一批的“持币待购”实力客户，说明市场对高档精品住宅有很大需求没有满足。象领世郡这样以“美国小镇”为主题、以“国际新都市生活圈中的原版美国独栋住宅社区”为项目定位的复合地产开发的项目属天津首创，全国领先，在天津住宅市场有很强的号召力，红磡公司确定领世郡首期的战略目标是：引爆市场，实现资金迅速回笼。实现一期开盘三月销售合同额3.5亿元，销售回款额2亿元，有如下措施保证：

1、产品走差异化战略。独栋、双拼、联院住宅以及它突出的庭院价值，弥房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 补了天津市场空白，具有明显的差异性，具有很强的市场竞争力；

2、通过成本控制战略，充分利用巨大的土地成本优势，配合产品细节和产品品质的全面升级，用高性价比的产品和总价竞争力打动客户群，用“改写市场规则”的颠覆性价格来冲击引爆市场。不仅产品售价可比环内的类比项目总价格低30-50%，更可实现产品的换代升级，换个角度，客户花同样的价钱，在环内只能买到传统联排住宅，在本项目能买到相当不错的独栋住宅，在市内买套高级公寓的价钱，在这里能享受到带舒适庭院的联院住宅。在这种情况下的市场表现绝不同于传统的市场，这种开发模式的市场表现为：客户排队认购，市场火爆，销售期很短，短期内实现大量现金回笼。例如，广州的奥林匹克花园、凤凰城都曾顺利实现过开盘当天销售数百套，回笼资金数亿元的壮观景象。这种火爆现象的背后，实际反映的是开发商非常专业的市场操作。

3、产品配比得当，面积指标控制合理，产品线清晰，产品线能涵盖不同实力客户的需求，以经济型独栋住宅（占35%，售价仅140—200万元/栋）、经济双拼（占30%，售价仅110万元左右/套）、联院住宅（占20%，售价仅70-90万元/套）为主打产品，200万以下的产品占85%，这样定位的目的，是要有力保证销售速度和销售量。同时，200万元以上的高端产品占有15%的比例，分布在项目最好的区域，可以全力满足高端客户的需求。

4、在天津市率先实行实景现房开盘的情景营销策略。东西再好，价格再低，也不如现场体验更具有说服力。因此，为了实现既定销售目标，项目自04年3月开工，到04年10月一期开盘上市时，要实现高尔夫练习场建成，8万平米样板区建成，小镇中心建成，小区北侧道路及两侧景观完成。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com

二、项目的swot分析

5．1 项目的优势（Superiority）

1、项目超出房地产传统范畴，进入复合地产的新阶段，项目的竞争手段不是地点、面积、景观、配套、价格等可以轻易复制的常规手段，项目的核心优势是150公顷绿化景观+低密度住宅，开发土地，使土地升值，但又不破坏环境，而是与环境和谐共存，其次就是新的生活方式和个性化需求，领世郡与中心城区项目的生活方式是根本不同的，为渴望摆脱多年以来沿袭市中心生活的客户提供了一种几乎是理想的舒适、和谐的小康生活，这种生活方式极大的提高了住户的生活质量；在这方面，能与之相比的只有天津万科东丽湖，但东丽湖项目又在距离市中心的距离上逊于领世郡；

2、领世郡同时兼有中心城区之侧的区位优势和环外土地的价格优势，从而为成本控制和销售利润预留了较大的空间；

3、足够的规模；

4、源自美国，代表国际先进水平的规划设计，产品同周边项目水平明显拉开几个档次；

5．2 项目的劣势(Weakness)1．项目的投资额巨大，操作周期长；

2．项目的项目的操作复杂，操作环节众多，管理难度大；

3．地块自身和周边没有得天独厚的自然景观资源，土地属生地，生活配套设施不完善，医疗、公交、文化设施尤为稀缺；； 4．环外现阶段给人以遥远的惯性印象； 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 5．西青区的制药厂有时散发异味。5．3 项目面临的威胁(风险)(Threat)

1、对于独栋住宅市场的量化理解仍不足，如果比例设计不合理，可能造成某类独栋住宅的暂时空置，从而影响整体销售进度； 5．4 项目的机会点----（针对竞争项目的对策）(Opportunity)1． 混合型的低密度住宅开发，多元的独栋住宅概念提供了多元化的选择，面向比较宽广、兼容、稳定的中高端客户市场，还没有依赖于纯高端的客户；

2． 通过先进的规划理念、大生态、低密度、多功能、个性化的概念，拉开与各类住宅之间的品质距离，创造住宅市场差异性产品；

3． 低密度住宅、高尔夫练习场、小镇中心、生态活动公园、SHOPPING MALL之间互相依托，互相促进，不同业态有机整合，产生1+1+1〉3的聚合效应；整合消费为项目带来物流、人流并形成良性循环；

4． 领世郡拟率先采用菜单式地块开发的模式，依照业主个性化的居住需求建造房屋将可能成为现实。

三、风险分析和规避措施 6．1 政策风险

国家对于别墅住宅的态度是限制发展，未来5年内不会再批类似项目。本项目为低密度商贸居住区，已经立项； 6．2 财务风险

天津经济增长稳健，国家近年来通货膨胀和利率的变化不大，开发费用的房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 变化很有限，本项目的成本收益分析中有不可预见费，故财务风险较小。6．3 经营性风险

永泰红磡集团有着丰富的地产开发经验，经营队伍综合素质较高，对房地产市场的分析能力和把握能力比较强。公司实行扁平式的管理模式，整体工作效率较高。

截止到2003年年底，永泰红磡集团总资产已达20亿元，净资产7亿元，03年销售额达6.4亿元，因此，经营性风险我公司有能力避免。6．4 市场风险

市场风险是本案中较重要的风险。永泰红磡敏锐发现住宅市场的供求矛盾和市场需求的空白点，我们在产品设计上进行创新突破，弥补市场空白，可谓天津住宅市场的先行者。而市场竞争局面尚未形成，从而达到规避市场风险的目的。

（1）面向城市白领阶层和城市新兴中产阶层的客户定位，而传统观念中独栋住宅市场的客户群是位于金字塔尖的超高收入群体，数量有限，难以支撑大盘规模。

（2）在项目开发模式上，领世郡项目是主题型复合地产开发模式。（3）在房型供给面积上，寻求差异。我们是天津市独栋住宅市场的180-250平米的经济型独立独栋住宅、160-200平米联院住宅、220平米经济双拼的唯一提供商，大力挖掘并占领独栋住宅新兴细分市场；

（4）在房型设计上。我们引入全美目前最流行的独栋住宅户型并加以国内产品改良，以适应天津的气候和天津人的生活习惯，领先于市场。（5）在产品上，我们加倍重视独栋住宅产品的庭院价值，几乎每套住宅都房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.xiexiebang.com 可以得到面积相当、层次丰富的庭院，极大丰富了产品内涵，此举将受到市场的推崇。

上述措施使领世郡项目拥有诸多竞争优势，永泰红磡有理由相信，领世郡项目必将引领津门地产潮流，一炮打响有很大保障。

经过公司充分研究，在产品价格上，相比环内联排独栋住宅项目，领世郡提供富于竞争力的产品价格。对应于较高的项目品质，独体独栋住宅售价每平方米仅6000元，经济双拼仅每平米5000元，联体独栋住宅每平方米4500元，在三年之内，该价格预测应该是较为保守。项目的预期利润率为24%，即使市场供求及价格出现了较大的变化，本案的开发收益也足以弥补利润损失。

6．5 建设和配套工程工期风险的规避

确保工程质量、确保工程进度、确保工程成本控制是我们对于领世郡施工工程的三大要求。公司将承包商选择重点国家1、2级施工企业上，理由是：

1、有优良的经营业绩，获过多项鲁班奖；

2、资金实力雄厚；

3、管理水平和技术水平过硬，具有丰富的经验。由此保证工期进度和工程质量，风险可以控制在较小范围。

第五篇：大型商业地产项目规划设计流程解析

项目以下七个方面进行定位：大型商业地产项目规划设计流程解析

随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。

商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。

一、商业方案设计

商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：

（一）立地选项

在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学

分析。

定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。

2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。

3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。

4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。

5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业

价值的问题。

6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。

7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。

（二）商业规划

商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。

在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。

商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。

二、建设方案规划设计

建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。

在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：

1、城市基础设施发展状况。

2、城市未来规划发展趋势。

3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。

4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。

项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。

三、商业空间装饰方案设计

在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。

商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯 效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。

四、商业外环境设计

商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。

外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。

五、二次商业装饰设计

二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：

服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。

导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。

店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。

六、商业管理模式设计

完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。

商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。

每个体系设计的具体内容如下：

组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。

制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。

七、品牌规划及招商策略设计

品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。

品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其

三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。

招商策略是进行招商的基本原则，必须达到可行、操作性强的要求，更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求，实现合作多赢的局面。

商业地产的商业属性不同于住宅地产的使用属性，需要专业人士来把握其建筑的商业属性，并进行科学的规划设计，这样才能保证项目商业价值的真正实现。