商业地产项目全程解决方案

第一篇：商业地产项目全程解决方案

第一部分关于商业地产核心问题的分析

P005 核心问题一：为什么创业容易守业难？

P011 核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？

P019 核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？ P029 核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？

P033 核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？

P035 核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？ P045 核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？

P047 核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？

P057 核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？

P061 核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？

P067 核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？ P071 核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？

P077 核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？

第二部分 大型商业地产项目开发概述

P093 购物中心基本知识点

P104 海外各国购物中心开发启示

P109 房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发

第三部分 大型商业地产项目开发全程操作

P117 全程开发步骤一：确定项目所在地址

P125 全程开发步骤二：前期市场调研分析

P149 全程开发步骤三：进行项目财务经济分析

P157 全程开发步骤四：项目系统定位

P187 全程开发步骤五：项目总体规划设计

P203 全程开发步骤六：进行项目的招商推广

P221 全程开发步骤七：制定经营管理策略

第四部分大型商业地产项目开发实战全案展示

P235 实战全案展示一：澳柯玛·铜锣湾商贸广场

P245 实战全案展示二：华南MALL

P293 实战全案展示三：金海联商业广场

P307 实战全案展示四：台北京华城

P321 实战全案展示五：中华广场

P333 实战全案展示六：上海新天地

P367 实战全案展示七：浙江金华市某生态摩尔购物中心

P439 实战全案展示八：佛山东方广场

第五部分大型商业地产项目开发全程操作的解决方案

P457 锻造大型商业地产项目开发动力引擎的解决方案

P457 策划解决方案

P461 营销配合解决方案

第二篇：商业地产项目招商策划全程

商业地产项目招商策划全程

商业地产招商策划

商业地产项目经营定位策略

【开业前】

1、前期的市场调查和分析；

2、项目策划和招商推广：

（1）、商场定位；

（2）、形象包装；

（3）、商场布局设计；

（4）、目标商户组合；

（5）、租金或分成比例之拟定；

（6）、招商推广策略制定和实施。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【开业后】

1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；

2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；

3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；

4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。破解

一、兑现成功的一块筹码

市场调研：定位核心

调研种类 :所需资料/研究范围

商圈研究 :对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况

消费者研究:对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究 :对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

竞争对手研究 :包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

1、商圈研究

（1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。

（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。

（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。

（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究

（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。

（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。

（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。

（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。

3、投资客户研究

（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。

（2）、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

（3）、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。

4、竞争对手研究

（1）、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。

（2）、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

破解

二、点石成金的魔方

商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成：

目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。

商场定位操作流程（略）

商业地产招商策划

系统一、市场定位操作

1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；

2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群；

3、超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。其中商场消费群分析分三个层次：

层次

1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素；

层次

2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况；层次

3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。系统

二、功能组合定位操作

主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务

1、特色定位

（1）、大众化定位：收益稳定，经营风险小。

（2）、特色化定位：商场特色主题和特色服务。

2、商场业态定位

主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。

第三篇：商业地产全程营销策划方案范本

商业地产全程策划案纲要

第一阶段：市场调研阶段

一、市经济环境的分析和生活结构研究

◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆ 消费品零售总额

◆ 商业增加值

◆ 城乡居民的人均可支配收入

◆ 城乡居民储蓄存款余额

二、区域结构调查与城市发展规划调查

◆ 公共设施状况

◆ 交通体系状况

◆ 道路状况、通行量

◆ 区域性质与功能特点

◆ 各项城区的机能

◆ 城市规划

三、商业发展规划及政策研究

◆ 商铺发展现状及布局情况

◆ 商铺发展规划

◆ 城市商业网点规划政策

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆ 地区商铺分布及经营业态详图

◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析

◆ 地区间的销售动向

◆ 大型主力店的动向

五、典型性调查与研究

六、地区未来商业地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

◆ 地理细分调查分析

◆ 购买人群细分调查

◆ 年龄细分调查分析

◆ 经济状况细分调查分析

◆ 消费者交通和出行方式

◆ 购买者购买心理及行为分析

八、项目立地条件研究

◆ 道路类别及交通状况

◆ 项目地块自然与社会条件分析

◆ 顾客是否容易达到商业区

◆ 周边环境和公建设施

◆ 项目周围经济条件分析

◆ 项目SWOT分析

九、商圈的确定和研究

◆ 商圈的范围的确定

◆ 商圈的构成及顾客来源

第二阶段：项目定位阶段

一、项目的市场定位

◆ 形象定位

◆ 规模定位

二、目标客户定位

◆ 购买商铺的目标群分析

◆ 租赁使用商铺的目标群分析

三、商铺的目标消费群定位及分析

四、商铺的经营项目定位及功能定位

◆ 经营项目定位

◆ 功能定位

五、商铺特色定位

六、竞争定位

第三阶段：项目规划、设计方案阶段

一、整体规划设计方案

二、建筑风格与立面效果设计方案

三、商铺结构与内部分割方案

四、景观设计方案

五、交通组织设计方案

第四阶段：项目营销策划阶段

一、营销整体规划方案建议书

◆ 营销方式建议

◆ 营销渠道建议

◆ 营销策略建议

◆ 营销计划安排建议

◆ 促销策略建议

二、价格策略执行计划建议书

◆ 整体均价建议

◆ 分期均价建议

◆ 层差和朝向差分析

◆ 价目表建议

◆ 价格特别调整方式建议

◆ 付款方式建议

三、管理模式建议书

◆ 招商管理模式建议

◆ 物业管理模式建议

◆ 客户管理模式建议

◆ 销售管理模式建议

四、项目形象包装设计方案建议书

◆ VI设计建议

◆ 楼书设计建议

◆ 展板设计建议

五、广告宣传策划建议书

（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）◆ 户外广告策略建议

◆ 报刊广告策略建议

◆ 新闻炒作策略建议

◆ 网上广告和炒作策略建议

六、销售活动策划建议书

（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）◆ 开工仪式建议

◆ 开盘仪式建议

◆ 封顶仪式建议

◆ 竣式仪式建议

◆ 入伙仪式建议

◆ 新闻发布会建议

◆ 展销会建议

第五阶段：销售实施阶段

第四篇：中式婚礼全程解决方案

中式婚礼全程解决方案

新人婚礼要求：

1、突

出

高

雅、浪

漫

氛

围

2、有一些新的创意，但要符合自己的个性

34、、不婚

要礼

有

轻

低

松俗的、游自

戏 然

5、尽量减少一些传统婚礼中的繁文缛节 婚礼时间：xxxx年x月xx日（农历xx年x月xx）预预酒室计计宴店内客席

人：：场

数定xxx景：9

100桌大布，人备酒置

左

2右 桌 店 ：

主台：

1、在原背景墙基础上悬挂有恭贺新人字样的红色条幅

2、粉色气球编织而成的心样造型，345入花、、口道：、步4：八

大步层鲜组

合高以花立红烛上拱柱

台的门鲜

花喜

一杯一烛

字 座 塔 座 台

婚礼车队：头车8米卡迪一辆，其它跟车4辆 婚

1、仪礼程

列

单仪：

程司

仪

致

： 辞 烛新宣交新合求新新新2xxxx人、年人光人读

换互

入致爱

场答情

信

仪谢誓

式 辞 言 物

表敬心

意三鞠躬 酒

婚娘人、仪x月

xx司抛

及

手倒仪程日上午

致描1

1亲捧香祝

述点

20酒

吻 花 槟 辞 ： 分。

一辆豪华的大卡迪载着一对幸福的新人来到了位于红专路上的金阳光大酒店，早已等候在那里的亲友们欢呼着，他们按捺不住内心的喜悦，手上的礼花筒跃出片片闪亮的“彩蝶”，在司仪引导下，神采飞扬的新郎伴着羞答答的新娘下了花车，欢乐的彩带飘洒着对新人无尽的祝福，穿过迎宾使者搭就的虹桥，一对新人来到了缀满鲜花的花门

下。

司仪走上了典礼台，热情的话语表达了对新人的祝福，对亲友们的问候，更让所有来宾的目光聚焦在一对新人身上，伴着圣洁的乐曲响起，伴郎、伴娘把已点燃的引火器交接给新郎新娘，两位新人双双步入辉煌的婚礼殿堂，举起引火器，把神圣的烛光点燃，摇曳的烛光映衬着新人，新人走到各位嘉宾身边的时候，他们用热烈的掌声表达着对

新

人

美

好的祝

愿。

当新人最后点燃婚礼仪式台上的主体烛台时，烛光婚礼达到高潮。新人共同从最低处的蜡烛点起圣火，至到全部点燃盘旋向上的36根蜡烛，在这期间，婚礼司仪用旁白将婚礼现场气氛推动。在温馨浪漫的烛火前，在司仪的引领下新人互相宣读“爱的誓言”：“我，愿与你结为夫妇，从今以后无论贫困富有，疾病健康，我将尽我所能爱护你，忠于你，请父母及各位亲友为证……”

曾经的海誓山盟化作今日的美满姻缘；从今后，他们的世界相容，心手相连，风雨同舟，将要共同面对未来的挑战。这时，可爱的小伴童（或伴郎伴娘）托起恒久远的钻戒，新郎取下轻柔地套在新娘左手的无名指，新娘也为新郎郑重地戴上这同样珍贵永恒的爱的信物。与此同时他俩更把对方的名字永远镌刻在心田，“执子之手，与

子

携

老

”

……

一生相携的日子才刚刚开始，互表敬意的三鞠躬告诉对方，告诉亲友，在今后的生活中他们一定会举案齐眉，夫唱夫随，共创辉煌。双手相交，双眼对视，香甜的交杯酒饱含着新人所有的浓情蜜意，两位新人面对着温馨浪漫的烛火共饮合心酒,从此他们以身相许，相伴终

生

……

亲吻代表着一个合法契约的签订仪式，来宾们欢呼着，同时也为了让两位新人的婚礼更加地完整，更加地完美，好友们鼓动着新郎新娘当众亲吻，虽有点儿害羞，但新娘的心里却满溢着无比的幸福和无限的深情。

时候到了，在场的未婚女孩都准备好了，除非她不想早早地变成明日美丽的女主角。于是，新娘手里那束诱人的捧花就成了她们“追求目标”。据传说：接到新娘抛出捧花的未婚女性将成为下一个婚礼的女主角。新娘转过身去，将花束在空中划出一道优美的弧线，女孩们都显得有些激动，争抢间它终于划落在一个幸福女孩的怀里，在司仪的召唤下，幸福的她（他）来到了典礼台上，激动的话语表达着对新人无限地祝福，礼堂上再次响起了热烈的掌声。

高达六层的杯塔代表着新人今后的生活步步高升、幸福美满，两位新人携手同心把杯塔倒满香甜的美酒，让所有的朋友和来宾共同来分享他们的幸福和甜蜜。人们分享到的已不仅仅是甜蜜流淌的香槟酒，更是他和她无比的幸福与憧憬。“干杯！干杯！” …… 然后新人稍做准备，进入婚礼仪式的敬酒程序。

第五篇：商业地产全程策划解：2+3+4+5模式

“2＋3＋4＋5”模式：商业地产全程策划解

目前，许多开发商因缺乏商业地产运作经验，但却急于求成，结果忽略了商业地产自身的商业法则，导致所开发商业项目陷入困局„„那么，商业地产有没有成功方程式或运作模式？如何实现开发商、投资商、经

营者、消费者的共赢？„„在成功运作十多个商业地产项目后，中联行总结出一套商业地产全程营销策划的运作模型“2＋3＋4＋5”模式。

解密“2”：首先要解决两个矛盾

“2＋3＋4＋5”模式中的“2”是指在项目前期策划中，首先要解决的开发商短期利益与长期利益的矛盾；其次要考虑地产思维和商业思维的矛盾。商业地产项目，首先就是要与开发商一起把上述两个矛盾协调好。

如果采用长期利益的运作模式，开发商必须有足够的资金；如果开发商实力不济，就要考虑发售或部分发售的形式，即短期利益运作模式。该矛盾必须解决好，尤其是租与售的问题。

地产思维和商业思维的矛盾，其实就是一种观念的转变，商业地产的表象是地产，但实质或者说核心是商业地产后期的经营运作。商业地产有别于住宅地产最大的特点，就是它的成功销售只是商业运作的第一步，或者说是开始，销售之后的经营运作才是它最本质、最重要的内容。

中联行曾成功运作过一个大型商业地产项目金亿城。项目位于全国十大批发市场之一的新华集贸市场——华北地区最大的服装批发基地。我们发现项目的开发商懂商业经营，因其曾运作过商场。中联行综合上述特点，根据当地的市场情况以及投资者和经销商户的心理特征，建议项目一、二层销售，三、四层自主经营。这样，一、二层商业可以充分实现销售利润最大化，而三、四层由开发商自主经营运作，又给一、二层投资者

提供了信心保障。不出所料，该项目经过一周内部认购，一、二层商铺全部售罄。

解密“3”：三个气场

所谓的“3”就是指三个气场：地气、商气、人气。“三气”的多少，决定一个商业项目可实现市场价值的最大化程度。

只租不售，经过两年经营，取得不菲业绩：租金不断提升，并形成稳定消费群体和品牌效应。借用一期的品牌影响力，汇聚地气、人气、商气，从而使项目自身升值。最终，该项目一层销售均价达40，000多元／㎡，这在二三线城市，是相对较高的。

解密“4”：四个元素与四个定位

对于商业地产，四个元素必然是指开发商、投资商、经营者、消费者。无论商业地产开发、招商或是运营，都应实现四个元素的共赢。怎样共赢？这就必须把握好在开发、销售、招商、推广四个环节上的四个定位：开发商的定位、面对投资群体的销售定位、面对经营者招商推广定位和针对消费者的广告推广定位。否则，定位不“对位”，就会出现定位“错位”。

北京的某商业地产项目，广告表现力很好，但却因广告表达“错位”，直接影响项目运作。究其根本，在项目发售阶段，没有考虑并区分终端消费群和投资者的年龄、审美等差异，以及其所关心的利益点区别，而广告表现明显将推广对象对准终端消费群个性十足的年轻时尚消费群体。商业地产中的任何一个元素在任何一个环节，最关心的只有利益，或者说是收益而不是其他因素。在销售阶段，推广主题必须针对投资群体，如果投资群体年龄区间在35甚至45岁以上，那么推广策略以及广告诉求就要瞄准这部分人群。然而，此项目广告表现针对的却是非常年轻化的消费群体，而且年龄构成在35岁以下。这个“错位”，是导致该项目不成功的关键因素之一。

可见，四个元素与四个定位一定要“对位”，否则，项目的每一个环节都会出现问题。解密“5”：商业地产的五种类型及其运作关键点;

商业地产大体可分为五种类型，一是社区商业、二是商业街或精品商街、三是产权式商城、四是大型超市或大型专业卖场、五是大型购物中心或主题“摩尔”。

商业地产策划所接触的产品类型不同，运作关键点也有所区别。

第一种类型：社区商业

运作关键点包括：;

1.业态限制。它是指根据项目服务于社区居民生活的特质，根据社区居民的生活需求，引进便利店、干洗店、鲜花店等相关业态的同时，规避一些不利于小区居民生活的业态，比如KTV、餐馆等。

2.利润最大化。就是指无论哪种模式定价，无论是住宅价格的2倍还是2.5倍，目的只有一个创造最大化利润。

第二种类型：精品商业街

运作关键点：

1.旗舰店招商，这对商业街的运作和销售将产生很大促进作用；

2.增加娱乐休闲业态的比重。从目前的市场情况分析，商业街的购物比重正在降低，而餐饮、休闲、娱乐比重增大，并呈上升趋势。

第三种类型：产权式商城

运作关键点：

1.制造“项目品牌”，通过对项目的精确定位与策划推广，快速凝聚地气、商气、人气，迅速树立项目的品牌形象及影响力，形成品牌效益；

2.“市场化运作，商场化管理”。借鉴商场化统一管理的优点，统一招商、统一管理，实现合理的业态分布与良性运营。

第四种类型：大型超市或大型专业卖场

运作关键点：

1.招商先行。对于大型超市或专卖场，最迫切的任务就是前期招商工作，先签约商家也正是为其定制化的关键所在。

2.定制化。招商完成后，就要根据商家的具体要求进行规划设计，诸如层高、停车位、单层面积等。作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑，做好相关沟通、协调作用。

第五种类型：大型购物中心（或主题MALL）

运作关键点：

1.“零”发售。大型购物中心应该遵循自身的特点，坚持所有商铺都不能卖的原则，通过良好的经营运作，并根据商圈环境的变化进行适当的调整，以期实现项目的长期营利。

2.经营设计。由于商家经营品种和货源的限制，大型购物中心，尤其是12万平方米或者20万平方米以上的大型购物中心，其功能结构设计、产品业态分布和产品结构的设计等必须经过周密的调研、论证与策略设计，这一点也是至关重要的。

当前，许多实力雄厚的国外资本已经进入或正在谋求进入中国的房地产领域，而中国商业地产还处于一个相对初级的阶段，尤其是商业地产项目的全程运作。如何寻求出路，成了商业地产开发商和策划公司共同面临的重要课题。

中联行经过多年的摸索，总结出上述“2”+“3”+“4”+“5”模式，不仅成功运用于若干商业项目，也为商业地产的实际操作运营提供了一个可供比对的策划模型。