从产业链的整体考虑项目的融资（共5篇）

第一篇：从产业链的整体考虑项目的融资

1．从产业链的整体考虑项目的融资

西气东输产业链上中下游之间相互依赖性和制约性，使得对项目不能孤立看待。上游气田项目会因下游市场未能及时开发而受到影响，中游管道项目会因上游供气量或下游消费量达不到管输平衡点而亏损，下游用气项目也会因上游供气不足而降低效益。因此，要从上中下游之间关联性角度整体地考虑项目的融资。

2．从产业链的三个环节考虑项目的融资

对于上游项目，可借鉴石油工业上游勘探开发的合作经验，通过产品分成合同形式吸引外资及内资流向上游部分。对于中游项目，管道作为连接上下游供需双方最便捷、相对惟一的渠道，具有某种天然的自然垄断性，需要政府一定的干预，如放开市场允许外部资金参与，以加强竞争，促进下游市场的健康发展。管道建设可部分收回成本达到保本微利经营，不必完全由政府投资，可采取国家控股和参股的方式进行，这部分投资实行财政信用投资、政策性银行贷款和政策性投资公司投资等方式，其他部分可以吸引外商直接投资。对于西气东输这样的大工程，国家已允许外资控股。证券融资也是一种选择，可参考以往其他项目的做法，如三峡债券已融资近60亿元人民币，1996年粤高速发行13500万B股上市等。需要考虑的是：以谁为发行主体，是以项目公司为整体，还是单个项目；是项目公司为多个项目一揽子发行，根据各项目所需进行资金使用和偿还的分配，还是为各项目单独分批发行。1992年以来，中国石油工业先后多次发行公司债券筹措建设资金近70亿元，有力地支持了石油工业的发展。以BOT方式进行管道建设是另一种尝试和选择，既可有效地吸引私人资本的加入，又可在天然气管网中引入竞争机制，提高效率。长输管道建设资金需求量较大，为减少资金占用，使项目尽快进入商业运行状态，建议管线建设采取“总体规划，分段实施”的原则，逐步建设投产，避免全面铺开和分散力量造成在资金、技术、设备及人力等方面的紧缺，先期的建设经营也为后期积累丰富的经验。下游是资金需求的巨大市场。城市管网建设属于基础设施建设，主要有天然气初装费投入和国债资金两种资金渠道。燃气企业从事的是公用事业，具有基础设施建设和环境保护效益两大特征，相对来说从国际能源金融机构融资更容易。也可由政府提供有偿的财政支持，但主要应按受益范围由地方政府以地方财政承担投资。天然气项目对下游工业用户是准竞争性的，应主要由企业通过市场自主筹资。新建和改造项目的资金筹集也是不同的。新建项目除项目资本金外，可通过国内银行贷款，吸引外资或其他国内外私人资本加入，凭借天然气项目的环保因素，争取国际金融机构的优惠贷款，对于一些机器设备可采取出口信贷或融资租赁的方式融资。一般企业设有技术改造基金可用于改造项目，另外还可与受益的大客户进行合作。3.采用多种形式进行项目融资从银行贷款是目前我国企业融资的主要方式，企业融资结构中70％以上资金来自银行贷款，企业自我积累仅占百分之十几，直接融资不足10％。与市场经济发达国家企业50％左右资金来自证券市场相比，我国企业过分依赖银行，应充分利用资本市场进行直接融资。天然气项目中管道和城市管网的建设比较符合债券融资的特点，可优先考虑债权融资方式。西气东输项目公司的母体公司中国石油天然气股份有限公司已在海外上市，可考虑项目公司在国内独立上市，进行股权融资。近年世界大型油气公司核心业务及经营重点集中在石油天然气和化工领域，可充分利用我国的资源和下游市场来吸引这些世界级石油公司的资金。国际能源金融市场也是国内天然气产业发展融资的渠道之一。国际能源金融市场是指国际金融机构和能源实体(多边的、地区性和国家的)，以贷款和债券投资的形式，向能源工业投资的市场，主要涉及一次能源——石油、天然气和电力(煤电、核电和水电)的投资。通常情况下，较大的石油公司是用业务收入来支持勘探，用债务资金来支持油气田开发和生产。大多数规模较小的勘探公司和生产公司是依靠短期银行信贷、股东的股本金及发行债券取得资金。少数小型勘探公司则通过出售股权和转让矿区权益来获得资金。

第二篇：房地产全产业链融资操作说明

房地产全产业链融资操作说明

作者 : admin 来源 ： 金融第一教室 时间 : 2014年04月04日 21:18:45

【摘要】本文为你全面解析房地产全产业链融资。房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？

A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

Q：办理土地抵押长期贷款流程？

A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？

A：

1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：

A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； E、项目可行性研究报告；

F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；

4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案，募集资金；

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供：

（1）产权证明；

（2）最近的产权评估证报告；

（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；

（4）抵押贷款申请书

(5）最近的资产负债表，利润表。

房地产融资之短期借贷Q&A(Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？

A:

1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。

Q：开发商何时还款？

A：

1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；

2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；

3、开发商通过其他方式还款。

Q：项目需要符合哪些融资条件？

A：

1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资期限：一般情况下6个月以内

4、融资额度：1千万至2亿；

5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；

6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付；

Q:什么是房地产短期拆借? A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。

Q：如何操作的？

A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。

Q：利率情况是怎样的？ A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特点？

A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；

3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；

4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。

Q：项目方需提供哪些资料？ A：1.企业法人营业执照复印件； 2.金融机构营业许可证副本复印件； 3.公司代码证书复印件；

4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历； 6.经公司董事会决议授权的申请； 7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。

Q：运作流程是怎样的？

A：1.贷款方将所需资料报资金方审核； 2.资金方现场评估；

3.双方协商费用及贷款期限； 4.成交； 5.资金划拨； 6.抵押登记。

Q:哪些产权可以抵押融资? A:

1、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；

Q：需要具备哪些基本条件？ A：

1、证件齐全：土地证、房产证；

2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城

Q：项目方需提交哪些资料？ A：

1、个人：土地证、房产证；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。

Q：如何操作？

A：

1、审理

2、考察

3、复审

4、签约

5、抵押登记

6、放款

7、还款

Q：放款时间需要多长？ A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？

A：

1、借款期限为1年以上，5年以下。

Q：融资成本是多少呢？

A：

1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；

2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；

3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；

4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。

Q:什么是房地产民间借贷？

A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。

Q：开发商一定要慎用民间借贷！

A：

1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。

4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。

Q：怎样才能获得民间资金呢？

A：

1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；

2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；

3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；

4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；

5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；

6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？

A:

1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。

房地产融资之信托收益权

银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放

一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。

但是，此种模式已被银监会觉察。

实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→

信托公司

―――（信托贷款）―→借款企业―――――――→信托受益权转让合同←―――――――→信托投资合同←――――――→信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款 理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。

此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。

在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。

而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%。

Q:什么是定向信托？

A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。

Q:开发商为何要选择定向信托？ A：因为

1、非银信合作，受法律保护；

2、能够被信托公司优先选择；

3、能快速协助客户完成融资；

4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。

Q：怎样操作？

A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。

Q：定向信托的投资范围有哪些？ A：有以下投资标的：

1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；

2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；

3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；

4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。

* 注意以下限制条件：

1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；

2、ST类股票不属于信托计划投资标的；

3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；

4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的

5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。

Q：什么是增信作用？

A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信 信托折扣率

融资增信

4-5折（制定1.4倍的资金追加线）

质押物总体折扣率不超过5.5折

（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融资增信

给予的折扣率再适当下浮0.5-1折

（根据对股票质地和流通时间的判断）

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折

（3）对未上市金融类股权融资增信

信托折扣率

净资产9折

式)

质押物总体折扣率不超过9.5折

二是对质押标的信用增级

（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；

（2）我们也可为客户融资进行直接担保。

Q：开发商需要提交哪些资料？ A：以下全部资料

1、报批的项目建议书及批准材料；

融资增信

不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方

2、项目提出的有关背景材料；

3、可行性研究报告及批准文件；

4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；

5、项目前期准备工作完成情况报告；

6、开户证明，商务合同、订单或意向书；

8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划；

9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证；

Q：利率？

A：主要跟开发企业资质有关

1、一级开发资质企业的年利率在15%

2、二级开发资质企业的年利率在18%

3、三级开发资质企业的年利率在20以上%

Q：什么是银信合作？

A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。

Q：具体操作是怎样的？

A：

1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。

2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。

3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。

小贴士：银监发布的几个重要通知：

《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》

《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发（2010）72号》

1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。

2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。

3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。

4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：

(1)自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。

(2)信托公司信托产品均不得设计为开放式。

上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。

5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。

6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。

7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：

(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。

(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。

(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。

8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。

9、本通知自发布之日起实施。

房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。

基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。

在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。

Q:怎样的开发商符合我们的要求？

A:

1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。

2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；

4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。

Q:怎样的项目符合我们的要求？

A：

1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。

2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。

3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。

4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。

5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。

6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。

7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。

8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。

9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。

10、融资金额：1亿以上。

11、融资周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一样：

1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。

2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红

* 基金方总收益的计算方式：

可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）

协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）

* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。

* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。

* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。

3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。

4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%

5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%

6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。

7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市发展基金：用于土地一级整理。

Q：基金退出？

A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。

* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。

* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。

Q：项目出现亏损，损失如何承担？

A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。

Q： 对开发商有哪些建议？

A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：

一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。

三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障。随着国家鼓励多渠道的民间资本投资，我们的房地产基金必将以其更加灵活的投资策略、更加合理的激励约束机制、更好的收益水平来为全国的投资者和开发商服务。

第三篇：台商与浙商产业链发展整体战略比较

台商与浙商产业链发展整体战略比较

[摘要] 浙商与台商均受闽南海商文化影响，基于不同的发展背景，发展出各异的商业网络建构模式。比较这二者在世界产业链中的发展模式，既凸显典型模式价值，也提供未来华商拓展世界商业网络的参考。本文基于社会资本理论，归纳了浙商与台商在世界产业链中跨区经营的战略异同，并提出了未来的思考路径。

[关键词] 产业链；商业网络；企业国际化；浙商；台商

一、引言

台商与浙商目前都已卷入全球化进程中，只是台商由于更早介入，处于较成熟阶段，已积累了相关的经验，而浙商大规模的跨国投资时间并不长，处于开始阶段的探索过程中。本文对浙商与台商产业链发展整体战略的比较主要是从两部分展开：第一部分是浙商与台商网络整体的战略选择比较，包含对外投资主体的构成分析、两者对投资区域的选择决策因素以及对投资项目选择的比对进行研究。第二部分是浙商与台商商业网络整体的发展模式比较，主要探讨两个族群跨界进入模式的异同以及跨界后发展模式的差异。将台商与浙商放在一起比较，既可以发现其同与异的方面，更重要的是可以将“先发者”(台商)的经验提供给“后起者”(浙商)借鉴，还可为其他商群进行自身发展跨区经营的优劣势分析提供帮助。

二、浙商与台商网络整体的战略选择比较

(一)对外投资主体的构成对外投资主体的构成直接影响到跨区商业网络的构建及其战略选择，就台湾方面来说，其对外投资的主体呈现由中小企业向大型企业转型的趋势。从下表1可以看出，在平均规模上，台商对外投资的先锋仍属于较小型企业，然而台商的平均资本规模是逐年增加的，显示出正朝资本密集的趋势发展。

近20年来我国台商对外投资主体的先锋为中小企业，这一点似乎有悖于经济学常识。而欧美等发达国家的历史经验也表明，能够成功地进行对外投资的往往是拥有强大经济后盾的大企业。然而这一点并不适用于台商。这种现象是产业调整造成的。随着台湾劳动密集型产品竞争优势的急剧丧失，中小企业无力以较长时间换取产业的生机和市场的选择，对外直接投资以及转移生产基地成为其主要的生存之道。反之，台湾大型企业的对外投资则起步较晚，1994年台湾的一些大型企业才开始在东南亚地区投资建厂，其中一些大型企业如台塑、远东等对东南亚的投资使得当年的该地区的直接投资额增长了3.2倍。

而浙商对外投资的主体一直以中小型企业为主，截至2007年6月，浙江省对外投资的2809家企业中有1910家是民营企业，占总数的68%。具体来说，4类企业的国际商业网络最为典型：①以万向、飞跃、正泰、星星冷柜为代表的生产家用电器、汽车零部件等产品的企业。这类企业多从国外引进生产流水线，经过消化、仿制和创新，形成自己新的生产能力，随后为了维持这种生产能力以及打破国际保护主义的制约而进行生产外移。②以远东化纤、龙盛集团、天台银轮机械等为代表的生产纺织、机械制造等产品的企业。这类企业的产品技术要求已趋于标准化，劳动力成本低廉的优势开始逐渐丧失，因此急于产业外移。③以钱江摩托、星月集团等为代表的符合发展中国家经济发展、生产结构和相应的技术与消费成本水平的相关技术型企业。由于大多数发展中国家市场规模较小，工业化程度不高，技术和熟练劳动力缺乏，不适应发达国家大型跨国企业所采用的大规模使用资本密集型设备和技术进行生产。④以康莱特制药、新利软件、浙大网新、横店东磁公司等为代表的生产生物工程、信息技术、超导材料等高新技术的企业。虽然这类企业在浙江民营科技企业中所占比例较小，但是随着国家对高科技产业的扶植，此类产业在对外投资中将具有极强的上升趋势。

(二)投资区域的选择

台商对外投资的区位选择主要考虑海外生产据点，重视的是当地社会或开发区条件、政策及其他实质性优惠、地方政府绩效、产业群聚效应、市场前瞻性及公共安全等因素。就台商投资的具体区域选择上看，20世纪80年代以来，台湾的对外投资大幅增长，其投资目的地除了少数是西欧、北美与日本等核心地区外，中美洲、东中欧以及澳洲等地的投资很少。就整体而言，台商的投资区域以临近的东南亚与中国大陆为主，其中台商对大陆的投资热潮不断，有着后来居上的态势。据有关资料显示，自1991年至今，在大陆的台资企业已达7万多家，台商投资总额已达800亿美元，分别占大陆41万家外资企业和4200亿投资总额的1/6和1/5，而台商在大陆的投资总额超过了在大陆以外全球投资的总和。据台湾“经济部投审委员会”资料显示，愿至中国大陆投资的台商数目占45%，而愿至东盟投资的台商数量合计共占55%。从表2可以看出，在回答“增加海外投资据点所考虑的地区”时，55.4%的 企业表示中国大陆为首选。而就已经发生的投资来看，台商每年对中国大陆的投资均占总投资额相当大的比例(见表3)。

台商对大陆进行投资是有深刻的经济及社会背景的。除了土地、劳动力的低廉和充足以外，中国大陆市场的潜力和吸引力确实是其他地区所难望其项背的，此外台湾与大陆属同一文化圈，语言与风俗相同，给台商带来了莫大的腹地，这一切都促进了台商对大陆的投资。

浙商的投资区位选择相对比较复杂，现就省外投资及海外投资的区域选择两方面进行论述。从浙江省外投资来看，据2004年浙江省工商局公布的《从浙企外迁看我省个私民营企业生态环境——关于全省民营企业外迁资金外流》的专题调查报告显示，浙江共有3058家民营企业外迁(迁出省外)，外迁企业对外投资总额226.3亿元，外迁企业在省外创造的总产值达453.59亿元。浙商在全国部分地区的投资情况见表4。

从表4可以看出，就投资总额来看，排名前6位的为黑龙江及甘肃(并列)、湖北、天津、河南及云南(后二者并列)。而从投资企业数来看，排名前5位的地区为河南及甘肃(二者并列)、黑龙江、海南及新疆(后二者并列)。从企业家人数来看，排名前6位的地区为河南、湖北、广西、湖南、云南及新疆(后三者并列)。由此可以看出，河南、湖北以及黑龙江成为浙商投资的热门地区。从浙商对外投资的区位选择来看，浙江的境外投资项目遍布6个大洲、121个国家和地区。从2006年境外投资的区域分布来看，对亚洲、欧洲、北美的投资比较集中，投资比重分别为37.3%、27.1%和14%。而具体国家(地区)则主要集聚在俄罗斯、英国、美国、澳大利亚及中国香港等地，合计约占总投资额的56.4%。

(三)投资项目选择的比对

在投资项目的选择上，台资企业大都选择建立垂直式的分工模式，将企业的总部根植于台湾，由其负责研发及财务管理，而将下游的组装、生产等部分交给投资对象进行。这种形式的投资项目选择一方面可以维系并巩固其在该产业全球商品产业链中所擅长的环节；而另一方面，台商也藉此增加海外分厂，扩充企业规模，成为后进的跨国企业，虽然在规模上可能无法与欧、美、日等抗衡，但这却是台湾独特的跨区商业网络构建的特征。

一般而言，台商对外投资大都以制造业为主，主要原因在于台湾的中小企业大都以制造业为主，而制造业也具有相对高的管理优势。根据台湾“经济部”的资料统计，主要项目包括电子及电子产品制造业、金属制品制造业、机械制造业、化学品制造业、金融保险业、服务业以及纺织业等等。此外，台商在选择具体项目时，会因目标国的不同而有所不同。例如，印度尼西亚的爪哇岛及加利曼丹、马来西亚的沙巴及沙捞越两个州，其木材资源非常丰富，台商在当地的投资项目就以木材为主；泰国北部的清迈地区，其气候适合于龙眼的生长，而龙眼又非常适合制造蜂蜜，因此在清迈的厂商就以制造蜂蜜为主；而印度尼西亚、缅甸的劳工非常低廉，每月只有50美元左右，因此，台商大都投资于劳动密集型的产业，如纺织业及其相关产业。造成这种差异的原因在于不同国家(地区)具有的独特优势。以电子机电产业以及纺织产业为例，对于电子机电类产业的跨区网络的构建来说，由于电子业厂商属于资本及技术密集型产业，因此特别重视产业的群聚效应，力求维持产销体系的资源创新性结合。而对于纺织产业跨区商业网络的构建而言，由于纺织业者属于劳动力密集产业，在目标市场国的项目选择上比较注重劳动力的来源、价格以及能够涵盖多元庞大的消费市场的项目。浙商对外直接投资领域主要涉及机械、纺织、电子、轻工等行业，就投资的具体项目来看：①资源开发项目。以2006年为例，浙商在境外投资中涉及森林和矿产资源开发的资源开发型项目新增10个。至此，浙江省在境外投资的资源开发型项目累计近30多个。在有色金属乃至石油、天然气等行业浙商也不断涉足。浙江资源的匮乏、资金急需新的出口，使越来越多的浙江资本瞄上了国外丰富的矿产、森林等资源。2006年8月，倪召兴在加拿大注册成立“加拿大能源控股有限公司”，开发油矿；2004年宁波华州矿业有限公司在非洲加蓬揽下了1.1万平方公里锰矿项目的勘探权，该矿年产锰可达300万吨；2005年越南一座年产30万吨的铬矿也已被浙商收入囊中。②产业升级项目。浙商对外直接投资形式已经从简单的贸易公司和办事处，向境外加工贸易、境外资源开发、境外营销网络、境外房地产开发、境外研发机构、境外商品专业市场发展。2006年，浙江全年共批准10个并购项目，其中中方投资2206万美元。主要分布在美国、欧洲、中国香港等经济发达地区，涉及纺织、服装、机械、化工等领域，企业性质包括生产企业、贸易公司和研发机构等。③区域性战略项目。从投资项目转变的趋势来看，以扩大对发展中国家的出口为目的的对外投资项目越来越占主导地位，其中，轻纺产业投资方向倾向于档次高、技术含量大、附加值高的产品；一般加工项目倾向于投向发展中国家，出口和投资点逐步转移至发展中国家。飞跃、华立、康奈、德力西等著名浙江民营企业，也积极实施跨国经营战略，在国外建立了研发中心、销售网络和生产基地。

三、浙商与台商网络整体的发展模式比较

(一)跨界进入模式的异同

在跨界进入模式的选择上，台商与浙商皆采用贸易、投资、战略联盟等方式进入目标国市场，在这一点上具有趋同性，然而就进入的方式来说，二者又有各自独特之处。

1.台商的进入方式

(1)“母鸡带小鸡”式的进入方式。这种方式通常是由一家实力雄厚的大企业携一定量的上下游中小企业一起进行对外投资。实行这种方式是由台湾独特的产业链结构所决定的，若不采取此方法，则无论是牵头的大企业还是上下游的中小企业都无法独立完成自身的产业转移。对于大企业来说，拥有低廉的劳动力以及土地资源的目标市场国往往不具备相应配套设施的生产能力，因此无法完成大企业进行日常生产所需的订单要求及质量要求；而另一方面，中小企业则深受目标市场国组装大厂的影响，母厂没有过来，企业找不到订单。所以，开始一定要与母厂一起进来。此后，再去开发协力厂和客户母厂。这一“母鸡带小鸡”的模式在台湾的电子机电类产业中表现得尤为明显，例如，1992年台达电子赴东莞投资(徐伟杰，1999)、1995年明基在苏州投资(张家铭，2005)等等皆是“母鸡带小鸡的” 外移形态。

(2)“假OEM，真FDI”形式。以台商在东莞的投资为例，台商以“假OEM，真FDI”的方式通过外资形态的资本注入，在广东东莞以及福建莆田建立供应世界鞋类市场的新基地，从而使其成为全球鞋类供应、采购网络的生产环节。同时，相当多的台商以OEM起家并以OEM的姿态前来大陆投资，但因为体验并且看好目标国市场的前景，对于目标国内销市场越来越重视，除了积极转型为以外销为主的经营形态之外，还逐步开拓目标国内销市场，甚至建立起自有品牌，试图在全国商品链的阶层体系寻求向上流动。电子业明基电通于1999年创立了BenQ的自有品牌。对他们来说，目标国市场提供了台湾企业自创品牌、经营品牌的良好时机和舞台。(施振荣，2005)

(3)投资移民方式。这是台商投资的独特形式，即以投资形式建厂，并长期在目标国居住，发展成家族式企业，由第二代、三代的移民继续经营该产业。台湾对外的投资移民已经过了三轮高峰，并且台湾向目标国进行移民的大都是携带资金前往的。由于台商以资本家的身份前往目标国，目标国的政府与人民大都非常欢迎，良好的投资环境及相当的礼遇，使得台商不仅愿举家移往目标国，甚至愿在当地购屋置产，获取当地的居留权，有计划的常驻。而台商的这种方式也受到了目标市场国的赞赏，例如，许多东南亚国家的政治人物都在公开场合赞扬台商对该国的贡献，称他们不仅提供了众多的就业机会，亦带动了该国的经济发展。

与此相比，浙商则倾向于采取收购目标市场国的企业、上市公司或在海外建立销售公司等销售网络，以实现跨区商业网络的构建。

2.浙商的跨界进入模式

(1)群居国际化模式。根据波特(2002)的观点，具有国际竞争力的产品往往是群聚在一起而不是分散的，通过一定区域内的群居，企业也可以增强创新能力和国际竞争力。浙商企业在构建跨区商业网络的时候较多地采用此种方式，与台商“母鸡带小鸡”的方式不同，浙商的对外投资倾向于横向的企业之间的聚集，如海宁皮革市场在莫斯科建立的“海宁皮革专业市场”，温州企业在巴西开设的“中国商城”、在胡志明市建立的“中国小商品市场”，义乌企业在南非等地设立的“中国小商品市场”等等。

(2)以合资方式进入。目前以股权投资方式进入目标国的企业主要有万向集团及正泰集团等等。其主要路径在于通过浙商企业在国外的分公司或办事处收购其他公司的股份，由于办事处或分公司较为了解目标国市场运作情况，同时由于与母公司保持了一致，因此降低了风险。以万向集团为例，2000年4月，万向集团整体收购了美国舍勒公司；2000年10月收购了LT公司35%的股份，成为第一大股东；2003年10月万向占有洛克福特公司33.5%的股份而成功地成为其第一大股东等等。

(3)借壳/造壳上市方式。借壳/造壳上市的优点在于：一来可以规避国内的政策监控，简化上市程序，二来可以利用避税政策实现合理避税，这种方式主要运用于向中国香港投资的科技企业。例如，中程兴达打造中程科技Maga Start之壳在香港创业版上市，迅速筹得1.1亿港币，成为浙江省第三家在香港创业版上市的企业。香港市场对于浙江科技民营企业的吸引力源于它是在同一文化背景下最成功的国际资本市场，容易与投资者沟通。其独特的经济、政策、地理、文化优势也使浙商越来越多地以造壳上市的方式在香港创业板上市。

(二)跨界发展模式的差异

跨区商业网络是一种动态的存续，在不断发展变化，适应新的情况以维系整个商业网络的运行成为台商以及浙商所面临的最艰巨的问题。在这一问题上，双方战略的不同造成了跨界发展模式的差异。

1.台商的跨界发展模式

就台商来说，台商通过不断的本土化来维系跨界商业网络的发展：

(1)人才的本土化。根据有关专家的调查，中小型企业的台商人才本土化实施相当彻底，甚至只有总经理一人的情形。这项政策的实施效果与企业投资时间有关，一般而言，落户越长的台商其人才本土化越彻底。大型企业因为技术及管理的运作要求，台商派遣的人数一般比较多，初期大约都是二、三十人，然后随着当地培训计划的进行，多半在二、三年内减少大约一半的人数，并且持续人才替代的本土化政策，希望三、五年中逐年精简到五名以内(张家铭，2002)。

(2)融资或资金本土化。大多数台商企业的融资对象是当地银行，其原因有：信用贷款，必须是银行的长期往来客户；外资银行不能操作人民币业务；台资银行业务太少，绑手绑脚。此外，大多数目标市场国信用系统尚未完善也是主要原因之一。由于许多交易行为都是依靠信用系统运作，因此经常发生纠纷。在这样的情况下，台商一般对外投资的做法都是保守谨慎的。因此，资金本土化成为首选。

(3)生产本土化。台商为了营运的顺利，会充分适应并利用当地的土地、劳动、政策、法令、产业经济结构等本土条件，使其生产协力网络的组织以特定方式进行社会镶嵌，如生存过程的局部内部化、厂商赶工生产的相互支持、成立联谊会与地方政府协商等。

(4)营销本土化。台商清楚地认识到目标市场国消费人口多、市场大的事实，积极转变经营形态，将外销比例中某部分转移到内销市场中。此外，有些台商实际上已经自创品牌，在目标国相关地区建立了良好的行销管道，创造相当不错的成绩，不但成为当地的著名商标，并且进一步放眼整个目标国的市场。

2.浙商的跨界发展模式

浙商的跨界发展模式注重的是倾向于对资源的整合以及资本运营，为此，其发展模式出现两大极端：

(1)资源整合型发展模式。一个好的商业模式，必须使企业掌握价值链中对于创造价值有重大贡献的关键流程与资源，并使企业本身所拥有的核心能力与价值链中最重要的环节紧密搭配，以保障利润的实现。此类发展模式以贝发集团最为典型：贝发改变了传统文具企业将终端消费者作为利润唯一来源的模式，通过对产业链的整合和可控制的网络体系，使其他文具企业和文具商也成为自己的利润来源。通过品牌授权合作分销模式，赚取分销商的部分利益。通过品牌授权加盟终端连锁模式，赚取终端商的部分利益。通过品牌、形象、产品、价格、物流和运营的统一，获取品牌的溢价

权。

(2)资本运营发展模式。采用此类发展模式的浙商倾向于借壳上市或者自主上市等方式以达到资本市值快速翻倍的目的，如苏泊尔、网盛科技、天马轴承、天外天伞业等。相当多的浙商通过股权进行金融投资，如雅戈尔参股证券公司、传化控股新安化工等等，许多浙商将上市及资本运营作为扩大本企业实力的一种方式，并期望这种方式能够在日趋激烈的全球化竞争中为本企业取得更多的发展资金，从而在跨区商业网络的建设中具有更有利地位。

四、结论

台湾跨区商业网络的构建是多种因素共同组成的结果，就国际因素而言，亚太地区的稳定及区域经济的发展使得此地区充满投资的诱因。具体来看，浙商与台商在构建跨区商业网络过程中存在如下不同(见表5)。

参考文献：

[1]陈菲琼.民营科技企业国际化战略[M].北京：经济科学出版社，2006.[2]董碧水，顾复琪.3000多家民营企业离开浙江对外投资226亿[N].中国青年报，2004-08-16.[3]顾长永.台商在东南亚——台湾移民海外的第三波[M].高雄：台湾丽文文化事业股份有限公司，2001.[4]张家铭.台商在苏州：全球化与在地化的考察[M].台北：桂冠图书股份有限公司，2005.

第四篇：项目融资计划书

湖南醴陵市花炮企业联盟

关于醴陵花炮销售股份有限公司的

融 资 计 划 书

2015年6月日

一、公司介绍

1、公司简介

醴陵市花炮销售股份有限公司是由醴陵市15家生产花炮企业联合组建筹备组，拟筹建成立于2015年6月，注册资本2亿元，往年十五家生产销售企业的产值2.3亿，市场销售份额2.8亿（含外调销售），企业固定资产规模1.3亿左右，企业员工总人数超过1300人，机械化程度达到80%以上。公司的宗旨是集合醴陵花炮产业群优势，推动PDC模式在全国主要花炮消费区的市场份额的实施，营造花炮销售市场的生力军，为最终直接或间接上市整合资源。主要销售产品为大地红、满地红、各类烟花及相关花炮产业的配套服务。

2、公司现状

公司筹建过程中，所有企业生产试制组与质量组组织人力物力订做高性能安全环保花炮样品，营销组着力邀约全国部份重点客户计划6月底至7月在河南省不少于五个地区举行花炮产业PDC模式（生产联盟、销售联盟、消费联盟）推介暨产品订货会，并进行相关宣传资料的策划之中，行政组已经向上级有关部门汇报并获得湖南省醴陵市主管花炮产业发展的部门及河南省相关部门的大力支持，财务组加紧筹集资金保障此次PDC模式花炮推介会的正常运营。

3、股东实力

公司由十几家醴陵花炮生产企业为整合产业群优势而组建，各家企业的产品、生产规模、销售市场各有千秋，十五家企业固定资产规模1.3亿左右（包括厂房、土地、设备、安全生产特许证件等），强大的生产能力与市场占有能力促成公司在目前形势下加速成立，及早占据目前国内市场，随着花炮市场的规范，产业群的垄断力加强，未来市场将成为实力花炮生产销售企业品牌与消费者品牌的市场。对于此次对外融资公司的所有股东（十五家生产企业）希望以各自资产作为抵押，融资规模在6000万，用于扩大生产能力与市场运作的资金需求，全力在三至五年内达到年销售规模突破10亿以上。

4、历史业绩

公司股东企业均是具有十年以上的生产销售历史，有的从技术起家，有的从销售起家，从小到大的发展至今日生产销售规模，2014年合计销售额达到2.8亿元，展现了各家企业目前的销售实力。创业的艰辛发展与成熟的运作经验让大家对于目前买方市场的应对方式作出目前最具有突破性的决定――成立湖南省醴陵市花炮销售股份有限公司，做大做强花炮产业，在未来的资本市场争取一份属于自己的蛋糕。

5、资信程度

十五家企业中有14家企业历年获得本市工商部门先进生产企业称号、税务部门纳税先进称号、银行优质客户荣誉（一家企业由集体转制不久，前期荣誉不计入在内）、安全监督部门的安全生产先进企业称号。有十一家企业在7个省市花炮协会及安全部门获得优秀产品供应商称号、优质产品金奖称号及荣誉。

6、董事会决议

对于目前制定的花炮产业PDC销售模式项目需要融资，经过公司全体十五家股东及决策层的同意以各自固定资产作为抵押融资。

二、项目分析

1、项目的基本情况

融资主体－醴陵市花炮销售股份有限公司位于湖南省醴陵市，本市产业经济支柱之一就是花炮产业，目前由各企业准备出资2000万，再对外融资6000万作为此项目的发展资金，用于花炮产业PDC模式在河南省、山东省、安徽省、广东省、河北省、天津等多个市场的推动。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

公司所有股东均具有安全生产部门严格审批后发放的安全生产许可证（目前全国只局限湖南浏阳、醴陵、江西上粟、万载四个地区为花炮主生产区，所以安全生产许可证审批过关的企业不多），各企业独立拥有生产销售花炮的营业证件、税务证件、土地使用证、房产证件等。

4、资金投入

目前自有资金投入数额2000万、占总项目投入的比例为25%、其他资金来源集中在对外机构融资75%，即6000万（可考虑分期投入），供应商材料1000万左右，经销商订金200万左右资金用于整个项目运营与发展。

5、市场定位

PDC花炮销售模式市场定位在花炮主要消费与集散地河南省、山东省、安徽省、广东省等，产品包括大地红、满地红、烟花及各类花炮产业的配套服务等。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

花炮产业是一个区域性经济的特殊市场，受到地方安监部门保护的影响比较大，所以在某种意义上来说属于专业的垄断经济体。2014年醴陵花炮产业100余亿元的产业经济与20万员工的就业就说明了一点是该产业在本市经济主体中占有不可或缺的地位。

2、花炮市场的分析

目前国内花炮市场乱象丛生，价格反差很大，企业整体品牌优势没有形成，市场串货严重，产品质量无法得到保证，消费者权益也得不到保障。在河南、山东、安徽、广东多地经销商的强烈要求下，本市15家企业联合组成花炮销售股份有限公司作为本地区产品销售的领头人，集合优势产品互补，为满足国内部份地区经销商及消费者奉献花炮制作人的所能。

3、竞争对手和可比较案例

目前国内同类销售公司有浏阳的花炮连锁模式等少数销售概念公司，其销售模式以开连锁店方式，收取加盟金，配送货物的形式开展业务，其加盟要求对于经销商与消费者来说，产品价格过高，直接增加经销商资金压力与降低消费者的消费能力，产业发展的乱象继续存在，不利于我们花炮产业的长远发展规划，但花炮消费市场的庞大还是需要多元化经营方式的存在，所以我们目前倡导的PDC经营销售模式作为一种补充来满足花炮产业的发展刻不容缓。

4、未来市场预测及影响因素

未来的花炮生产销售随着各地产业的退出，醴陵作为仅存的四大产区之一，将成为此特殊行业的主导之一，市场前景预测相当可观，在3至5年时间成为花炮消费品市场的重要基地，我们公司的市场销售份额随之达到10亿元以上也是可以的。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员由执行官（CEO）、运营官（COO）、财务总监(CFO)、生产总监（PM）、营销总监（CSO）、采购总监（MM）技术总监（CTO）组成，其在花炮行业均是历练多年，经验丰富并富有事业激情。

2、组织结构

企业内部设立总经理室、行政部、财务部、采购部、生产部、市场营销部、质控部、技术部等，各级部门中高级技术人员15，公司倡导“市场为先、品牌促进”的企业文化精神进入市场。

3、管理规范性

管理制度对于公司内部及下设厂家来说，均采取花炮行业严格的生产销售制度、仓库保管运输制度、质控制度，符合国标管理体系化的运作，管理结构严谨，把握现代化公司运营机制在市场化运作中的主体，做大做强醴陵花炮产业，在各厂家历年来的生产经营来说，在安全管理方面均是市级先进企业。

4、重大事项

对于目前公司来说每年产生重要影响的事项是由于高温影响，为保障生产员工的安全性，市安全监督局规定每年的7、8月份全部停产休假，间接在产能方面有2个月无法交货，部份影响市场的供货。但由于花炮产品有一定季节性，只需要在经销商仓库保障供货最低库存量，也不会对市场需求造成较大的影响。

五、财务计划

目前公司对于统一销售、统一采购、统一安全生产管理、协调订单交货已经形成一成套较好的计划，对于项目所需资金的安排都有严格的管理制度与责任人制度，财务计划采取先预算再实施的方式，通过银行杠杆工具充分发挥资金的使用，争取给投资者及内部下设厂家、供货材料商以高标准的企业管理经验正常运作公司，提高公司形象。具体资金的来源和运用将以财务计划表形式公布。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式)方式：融资方式将以融资方股权进行抵押借款

这种投资方式协助融资方快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同(以公司股东各自的厂房、设备或股权等作为担保抵押)进行融资，确定相应回报利率和收回贷款的期限（暂定三年，后期如有资金可双方再商议）。

(3)债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，如借款资金偿还不足，可商议以公司协定的股权作为抵偿。

2、融资规模、期限和价格

项目融资的规模为6000万，期限为三年，可承受的融资成本在年回报15%之内，最高不超过18%。

3、风险分析

A、投资方的投资资金及收益风险在项目分步启动的情况下可双方考虑按签署的项目计划书分步注入资金，从而解除投资方的资金与收益风险顾虑及融资方的融资利息成本风险。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险，可考虑财务总监每月将预算资金计划与实施资金计划经公司股东签字后报投资方。

C、破产风险，以双方签署的资产抵押为优先偿还；

D、融资者为掌控全局经营，在偿还借贷资金时利益出让风险。

F、融资者提前偿还而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出;

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行偿还，或双方商议采取市场价格转让股权的方式转购股份，第二种投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方无故退出，可以用违约金的形式控制;项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。所以最有效的安全措施就是有效资产的抵押。

股东签字：

计划方：醴陵市花炮销售股份有限公司筹备组2015年6月10日

第五篇：项目融资论文

上海迪士尼乐园（ShanghaiDisneyland Park），又称上海迪斯尼乐园。迪斯尼乐园向来是全球建造成本最高的主题乐园之一。2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。目前，项目中美双方正就合作的具体内容和细节进行深入磋商，将长期合作在上海浦东新区共同建设世界一流的迪士尼乐园。

上海迪士尼乐园（Shanghai Disneyland Park），是中国第二个、亚洲第三个，世界第六个迪士尼主题公园，迪士尼乐园向来是全球建造成本最高的主题乐园之一。2011年3月9日，上海国际旅游度假区核心区控制性详细规划（草案）已上网公示，上海迪士尼乐园也在此规划中，乐园主体工程于2011年4月8日正式破土动工。

项目背景；早在2007年初，迪士尼落户上海的消息就传出，2007年11月，有报道称，中央对沪建迪园的态度已明朗。12月5日，有报道称，上海迪士尼度假区将于2010年世博会后开工建设。

2005年，该项目传闻将会于2008年兴建一个称为“上海迪士尼乐园”的主题乐园，并于2012年兴建完成。但据香港国际主题公园有限公司行政总裁安明智向传媒表示，暂没有计划建设上海迪士尼度假区。

2007年12月05日，中评社报道，上海迪士尼度假区将于2010年世博会后开工建设，投资金额为400亿元。

2008年3月7日，《明报》报道，上海申建迪士尼首选地浦东。

2009年11月1日，有媒体报道：美国总统奥巴马于11月15日至18日访华，期间将参观访问上海，并见证建园计划。

2009年11月4日上午8时，上海市政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。据了解，上海迪士尼门票的初步定价为300元人民币。

2009年1曰，迪士尼以宣布与上海市政府签订《项目协议书》，将联合上海市政府，在浦东兴建全球第6个迪士尼乐园。

2010年11曰5日，上海申请与美国迪士尼签署上海迪士尼乐园项目合作协议，标志着上海迪士尼项目正式启动。也意味着我国迄今为止规模最大的那个外合资现代服务业正式落地。

上海迪士尼项目一期建设的迪士尼乐园及配套区占地3.9平方公里，以1,。16平方公里的主题乐园和约0.39平方公里的中心湖泊为核心。主要建设内容包括：游乐设施（主题公园）、中心湖与围场河、商业娱乐、旅游、公共停车场（游客停车场）、公共交通设施、办公（管理服务中心）、市政设施等，总投资超过245亿元。